성동구 성수동2가 지식산업센터 경매 임장 - 성수에이팩센터, 아이에스비즈타워

성동구 성수동2가에 다녀왔다.

 

얼마 전에 성수동 지식산업센터가 경매로 나왔다. 이미 낙찰된 물건이지만 경매 물건이 나온 지식산업센터와 그 근처에 있는 지식산업센터에 직접 가보고 싶었다. 공실은 얼마나 있는지 직접 확인하고 싶었다. 이렇게 한 군데라도 더 알아놔야 나중에 그 지식산업센터에서 경매 물건이 나왔을 때 빠르게 대처할 수 있다고 생각한다.

 

이동 경로 및 주변 지역

성수역 2번 출구로 나와서 5분 정도 걸어갔다. 경매 물건이 나왔던 성수에이팩센터를 먼저 보고 그 맞은편에 있는 아이에스비즈타워를 봤다. 그리고 주변 지역을 작게 한 바퀴 돌고 성수역으로 돌아왔다. 주황색 사각형은 지도상 눈에 보이는 지식산업센터 같은 건물과 아파트형공장, 아파트, 기타 눈에 띄는 건물들을 표시한 것이다. 지도상 표시가 안 되는 지식산업센터들도 많다. '의사협회'는 윗부분이 잘렸는데 '대한치과의사협회' 건물이 있었다.

 

아무래도 준공업지대라서 그런지 지산, 공장, 정비소, 검사소, 아파트, 기타 빌딩, 음식점 등이 혼재해 있다.

 

일단 편의점 앞에 앉아서 수분을 보충했다.

 

첫번째 지산에는 GS25가 있었고 두 번째 지산에는 CU가 입점해 있었다. 지식산업센터 1층 호실을 보유해서 편의점에 임대를 주면 안정적인 수입을 얻을 수 있을 것 같다. 하지만 그렇게 좋은 물건은 우리에게까지 오지 않는다. 좋은 물건은 분양회사 직원이 미리 선점한다는 말도 있다.

 

첫번째 지산의 우편함

 

1층에서도 어느 정도 현황을 파악할 수 있었다. 우편함에 회사명이 안 적혀 있다고 해서 공실이라고 단정할 수는 없다. 그저 우편함이 보여서 찍어봤다. 따로 사진은 못 찍었지만 1층 엘리베이터 근처 스크린에 입점 현황이 표시되어 있었다.

 

1층에는 구내식당과 일반 식당이 있었고, 나중에 다른 쪽 출구로 나왔을 때 이자카야 같은 술집도 있었다. 아까 편의점 옆으로는 피자헛도 있었다. 구석에 있어서 입구는 좁아 보였는데 내부는 어느 정도 크기인지 모르겠다.

 

옥상

 

옥상에는 흡연구역과 정원 같은 공간이 있었다. 10층에도 휴게 공간이 있었다. 이 지식산업센터는 8년 전에 만들어진 것인데 최근에 짓는 지식산업센터는 휴게 공간에 더욱 신경을 많이 쓴다고 한다.

 

옥상 전망

 

날씨가 흐려서 잘 안 보이는데 행당동, 한양대 쪽이다.

 

바로 옆에는 아파트가 있다.

 

바로 옆에 아파트가 있으니 공장 같은 공장은 들어오기 어려울 것 같았다. 과거에 아파트형공장이라고 불리던 요즘의 지식산업센터는 공장 같은 공장의 입점을 꺼린다고 한다. 소음, 매연, 진동 등을 발생시키는 제조업 분야 등의 업체가 입점을 하면 사무실로 사용하려는 업체들이 들어오지 않게 되므로 처음부터 그런 업체는 잘 받지 않는다고 한다.

 

참고로 위 사진에 있는 아파트는 최고층이 25층 짜리 아파트이다. 이 지식산업센터는 12층짜리 건물이다. 지식산업센터의 층고가 3~4미터 또는 4~5미터로 높기 때문에 12층짜리 지산이 25층짜리 아파트보다 조금 낮아 보일 뿐이다.

 

 

다른 층에도 정원 같은 휴게공간이 있었고 엘레베이터 안에도 입주사 안내가 있었다.

 

입주사 안내표 상으로는 공실이 거의 없어 보였다. 사실 이번에 지식산업센터 입장을 와서 최고층까지 올라온 이유는 맨 위층부터 한층씩 내려오면서 모든 호실을 직접 볼 생각이었기 때문이다. 공실이 얼마나 있나 직접 확인하고 싶었다. 그런데 그렇게 한층 한층 다 보면 시간이 오래 걸릴 것 같았고 마침 또 관리인 같아 보이는 사람과 동선이 겹쳐서 그냥 몇 개 층만 보고 내려왔다.

 

어제 날짜 기준으로 네이버 부동산에서 이 지식산업센터 물건이 8건 올라와 있었다. 1건은 다른 건물 월세인데 여기로 잘못 올라온 것 같았고 매매 1건, 월세 6건이 있었다. 중복은 없어 보였다. 경매로 나왔던 지산과 비슷한 면적의 경우 시세는 보증금 2000만원에 월세 160~170만 원 정도였다. 생각보다 월세가 높지 않았다.

 

 

이렇게 첫번째 지산을 보고 옆 건물로 이동했다.

 

역시 맨 꼭대기 층으로 와서 옥상으로 왔다. 

 

역시 전망이 좋았다.

 

이쪽은 중랑천 뷰이다.

 

이렇게 전망이 확 트인 곳에 사무실이 있으면 좋을 것 같다. 이런 전망과 역세권(여기는 지하철 역에서 5분 거리), 깔끔함, 각종 편의시설이 있어서 지식산업센터가 인기가 있는 것이 아닐까.

 

자세히 보면 새로 지은 지산도 보이고 공사 중인 건물도 있다.

 

사실 몇 달 전에도 지식산업센터를 보러 성수동에 왔었다. 그때 부린이의 입장에서 여기저기 올라가는 지식산업센터들을 보면서 공급 과잉을 우려했다. 그런데 최근 지식산업센터 전문가의 글을 보고 생각이 많이 달라졌다. 건설사들이 치밀하게 수요를 분석해서 공급을 하므로 공급 과잉을 걱정할 필요가 없다는 것이었다. 또한 최근에는 성수동에 자리 잡지 못한 업체들이 수도권에 있는 지식산업센터로 가고 있다고 한다.

 

바로 앞에는 단독주택들도 있었다.

 

지금은 몇 군데 건물이 올라가고 있지만 앞으로 성수동에 새로운 지식산업센터들이 들어오기 어려울 것 같다. 건설사들이 토지 확보를 위해 연립을 통으로 매입하기까지 한다는데 앞으로는 그렇게 매입하여 토지 면적을 확보하기도 쉽지 않을 것 같다.

 

왼쪽으로 새로 지은 지산 같아 보이는 것이 뚝섬역 근처일 것이다.

 

여기도 한층 한층 확인하는 것이 의미가 없을 것 같아서 그냥 몇 개 층만 보고 내려왔다.

 

입주사 현황

 

현황상 생각보다 공실이 적었는데 공실이 아예 없는 것은 아니었다.

 

첫번째 지산과 마찬가지로 역시 1층에는 편의점, 기타 식당이 있었고, 카페, 부동산 등도 있었다. 여기는 1층에 공실이 하나 있었다.

 

이렇게 2층으로 바로 올라가는 계단도 있었다. 올라가 볼까 하다가 안 가봤다. 이 근처에 지하로 가는 계단도 있었는데 지하에 일반인들도 이용할 수 있는 구내식당이 있었다.

 

치과도 있어서 뜬금없다고 생각했는데 근처에 '대한치과의사협회'가 있었다. 별 상관은 없을 것이다. 수요가 있으니 치과도 있는 것이 아닐까.

 

이 지산의 경우 네이버 부동산에 매물이 11건 올라와 있었다. 중복으로 올라온 것을 제외하면 7건 정도.

 

주변 단독 주택 골목

주변을 한 바퀴 돌아봤는데 단독 주택들이 몇 개 모여있는 곳에 관심이 갔다. 성수동의 인기로 이런 주택들의 가격도 상당히 올랐을 것이다. 

 

한 바퀴 돌면서 지산 모습도 크게 하나 찍었는데 셔터가 안 눌렸는지 사진이 없다.

 

아무튼 성수동 지식산업센터는 언젠가 하나 보유하고 싶다. 지금도 대출을 최대한 받으면 보유할 수는 있겠지만 적당한 시기를 기다리고 있다.