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중구 신당동 임장을 다녀왔다. 신당동 중에서 신당역 근처는 지난 번에 다녀왔는데 이번에는 버티고개역과 약수역 근처를 가봤다. 첫 번째 물건은 빌라인줄 알았는데 아파트로 나온다. 두 번째 물건은 근린주택이다. 그 주변이 활발하게 개발중이라서 낙찰 > 철거 > 건축의 절차를 밟을 것으로 예상된다.

 

버티고개역에서 출발하지 않았고 남산쪽에서 걸어갔다.

 

남산맨션

 

남산맨션 반대편

 

아래쪽에도 독특한 건물이 있고 저 위에 건물은 뭔지 궁금해서 찍어봤다. 지도를 보니 '한남힐사이드' 같기도 하다. 정확한 것은 아니다.

 

남산맨션

1972년 준공 
1개동 138세대

 

남산맨션 맞은편

 

비슷한 건물이 줄지어 있어서 뭔가 했는데, '몽뜨빌'이라고 나온다.

 

남산타운아파트
2002년 준공
42개동 5152세대

 

조금 더 걸어가니까 남산타운아파트가 나왔다. 대단지다.

 

신당9구역

 

432번지 경매 물건으로 가는 길에 아래쪽을 살짝 내려다보니까 오래된 건물들이 많았다. 

 

역시 재개발이 진행되고 있었다. 신당 제9구역

 

네이버지도상 신당9구역. 경계가 잘 안 보인다. A 주변이 신당9구역.

 

신당9구역 위치도 (출처: 서울시 클린업시스템)

 

신당9구역 조감도 (출처: 서울시 클린업시스템)

 

해당 물건지로 가는 길에 보이는 신축 건물들

 

아래쪽 신당9구역은 낙후되어 재개발이 진행될 것 같은데, 이쪽 위쪽은 신축 건물도 있고 더 올라가면 서울성곽이 나와서 대규모 재개발은 어려울 것 같았다. 

 

이런 길도 있지만 워낙 지대도 높고 3~4층 이상의 건물들이 많았다.

 

 

드디어 첫 번째 물건지에 도착.

 

빌라라고 하기에는 층수가 높지만 그렇다고 우리가 일반적으로 말하는 아파트는 아니다.

 

 

2019타경62**

중구 신당동

우석아파트

 

대지 5.848평

건물 18.147평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 7일

최저매각가격 260,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 6월 11일

최저매각가격 208,000,000원

 

5층 건물 중 5층에 있는 호수가 경매로 나왔다. 2001년에 준공된 아파트이다. 물건종별은 '아파트'로 나왔지만 실제로 '빌라' 정도로 보인다. 인근 주택들도 비슷하다.

 

버티고개역에서 좀 떨어져 있다.

 

임장을 다녀와서 또 물건검색을 하다가 알았는데, 이 물건지 바로 근처에 또 다른 경매 물건이 나왔다.

 

우석아파트 왼쪽에는 노후된 주택이 있다. 과거 우석아파트가 있던 자리에도 저런 건물이 있지 않았을까.

 

주변에도 높은 건물이 많았다. 노후된 주택을 철거하고 지었을 것이다.

 

계단이 있는 골목 아래를 봐도 5층 정도 되는 건물들이 보였다.

 

다시 우석아파트

엘리베이터는 없는 것 같고, 주차공간도 별로 없어 보인다.

 

후순위 임차인이 한 명 있다. 소액임차인에 해당하여 크게 신경 쓸 일은 없을 것 같다. 

 

위쪽으로 더 올라가니까 서울성곽이 나왔다.

 

지대가 높아서 전망은 좋다.

 

저 멀리 아파트들도 많고.

 

서울 성곽, 신라호텔, 노후 주택들이 보인다.

 

사진을 찍고 나서 보니까 지붕 위에 고양이 두 마리가 있었다. 당겨서 찍어봤다.

 

저 앞쪽으로도 아파트들. 아까 지나온 남산타운아파트 같다.

 

 

내려가서 약수역 쪽으로 갔다.

 

 

2019타경49**

중구 신당동

근린주택

 

토지 68.97평

건물 126.823평

 

건물, 제시외 건물, 소유자 3명, 임차인들까지 있어서 복잡해 보이는 물건이다. 그래도 별 생각없이 임장 가는 곳 근처니까 가는 김에 보고 오자는 생각으로 선택했다. 막상 가서 보니까 근처에 철거중인 곳도 있었고, 공사중인 곳도 있었다. 해당 물건도 누군가가 낙찰을 받아 철거하고 건축을 할 것 같다. 

 

철거중인 곳

 

해당 물건지 남서쪽으로 인접한 곳이었다.

 

약수역 더 시티 신축공사

 

철거중인 곳 맞은 편으로는 벌써 신축공사가 진행중이었다. 

 

다 와서 어딘지 헷깔렸다. 우성 갈비가 있는 건물이 아니고 그 왼쪽 건물이 경매로 나왔다.

 

바로 이 건물이다.

 

상당히 오래된 건물로 보인다. 잠깐 보고 올 생각으로 몇 년도 건물인지까지 확인을 안 하고 왔다. 최근에는 관리가 제대로 안 되고 있는 것처럼 보였다.

 

근처 계단

 

이 계단을 올라가서 조금 돌아가면 해당 물건지 건물이 다른 쪽에서 보일까 해서 가봤는데 잘 안 보였다.

 

약수역으로 가기 전에 저 멀리 눈에 띄는 건물이 보여서 찍어봤다.

 

 

이렇게 신당동 임장을 마쳤다. 임장이라고 해봤자 그저 몇 군데 찍고 오는 것이었다. 그래도 나름 도움이 되고 있다. 신당동에서는 신당9구역을 알게 됐고, 약수역 인근에 공사중인 것도 알게 됐다. 약수역 인근도 빠르게 변하지 않을까.

 

다음에는 합정역 근처로 서교동과 합정동, 그리고 다리를 건너서 양평동과 당산동을 보러 갈 예정이다. 

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경매에 관심을 갖고 경매에 관한 책을 다섯 권 이상 읽어본 사람들이라면 경매 분야의 고수들을 몇몇 알게 될 것이다. 이들 중 일부는 인터넷 카페를 개설하여 활발하게 활동하고 있다. 회원들에게 도움을 주기도 하고 직접 투자를 하기도 한다. 주요 카페에 가입을 해두고 거의 방문하지 않다가 최근 한 군데를 자주 찾고 있다. 거기서 재개발 지역의 도로 경매에 대해서 배우게 됐다. 그리고 유료 경매사이트에서 검색을 해보니 '한남5구역'에 포함된 동빙고동의 도로 경매로 나왔다. 사건번호 2019타경53***로 물건번호 (1)과 (2)가 있다. (1)은 이미 낙찰된 상태였다. 서빙고동뿐만 아니라 동빙고동도 한 번도 안 가봤는데 이번 기회에 잠깐 다녀왔다.

 

이동한 경로

 

서빙고역에서 내려서 일단 서빙고동 주민센터까지 걸어갔다. 거기서부터 경매로 나온 도로 2개가 있는 길로 작게 한 바퀴 돌았다. 여유를 갖고 동빙고동을 구석 구석 돌아봐도 좋았을텐데 낯선 동네에서 목적지도 없이 떠돌기 쉽지 않다. 그저 경매 물건이 있는 곳을 중심으로 둘러보았을 뿐이다.

 

 

2019타경53***(1)

용산구 동빙고동

도로 1.513평

 

1차 입찰기일 2020년 3월 31일

최저매각가격 30,500,000원

 

30,501,999원에 낙찰

 

낙찰자는 최저가보다 1,999원 높여 썼을 뿐이다.

 

한남5주택재개발지역에 속한 도로이다. 사실상 사도로 판단하여 인근토지의 3분의 1 이내의 가격으로 평가하였다고 한다. 인근토지는 평당 6천 만원 정도한다는 것인가. 아무튼 시세의 1/3에 나와서 1차에 바로 낙찰된 것 같다.

 

 

2019타경53***(2)

용산구 동빙고동

도로 4.538평

 

1차 입찰기일 2020년 3월 31일

최저매각가격 195,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 156,000,000원

 

물건번호 (1)과 비슷한 수준으로 낙찰된다면 2차에 한 번 더 유찰되고 다음에 낙찰될 것이다. 한남5구역 내에 토지를 가지고 있을 때 평당 얼마나 보상을 받는지 모르겠지만 그에 따라 낙찰가가 정해질 것 같다.

 

 

동빙고동에 오기 전에 이 근처에 맛집이 있나 검색해봤는데 바로 하나가 나왔다. 돈까스잔치. 동빙고동에 도착해서 일단 돈까스잔치에서 점심을 먹고 임장을 시작했다. 마침 이번 물건들도 돈까스잔치에서 멀지 않은 곳에 있었다. 돈까스잔치 왼쪽에 있는 골목으로 들어갔다.

 

골목길로 진입했다. 오래된 집들이 보였다.

 

오래된 건물들이 종종 보였지만 전체적으로 오래된 동네처럼 느껴지지는 않았다. 도로폭이 넓어서 차가 다닐 수 있고 경사도 심하지 않아서 그렇게 느껴졌다. 여기보다 경사도 심하고 골목에는 사람들만 간신히 지나갈 수 있고 차는 못 다니는 그런 동네들도 있다.

 

이렇게 벽화도 그려져 있어서 분위기가 밝게 느껴졌다. 

 

물건번호 (2)가 이 근처였을 것이다. 담장이 높아서 안쪽까지 확인할 수는 없었다.

 

어린이집에도 귀여운 그림들이 그려져 있었다. 누가 그렸을까.

 

한 군데를 보고 한 바퀴 돌면서 주변 지역을 둘러봤다.

 

안쪽을 둘러 보고 나오는 길

 

물건번호 (1)이 이 근처 어딘가일 것이다. 매우 작은 땅이다. 

 

주변에 공인중개사 사무실도 있고 조합 사무실 같은 것도 있었다. 여기 저기 물어보면 평당 얼마 정도의 가치가 있는지 알아낼 수 있었을 것이다.

 

골목을 거의 다 나와서 한강쪽

 

바로 앞에 보이는 도로가 '서빙고로'이고 나무 뒤쪽으로 잘 안 보이는 도로가 '강변북로'이다. 그 넘어는 한강이다. 한강에서 그만큼 가까운 곳. 지금은 낮아서 한강이 잘 안 보이지만 재개발이 되면 한강이 잘 보일 것이다. 한강 건너편은 반포. 

 

서빙고동 주민센터 근처에 이런게 있었다. 참고로 '서빙고'는 조선시대의 얼음 창고를 의미한다. 혹시 저런 옹기에 얼음을 보관했을까. 그러진 않았을 것 같다.

 

이렇게 동빙고동을 간단히 둘러봤다. 지금 생각하면 좀더 깊숙이 둘러볼걸 하는 아쉬움이 남는다. 이 근처에 또 경매 물건이 나온다면 둘러보러 오겠지만 한남5구역이라 매물도 잘 없을 것 같고, 재개발이 본격적으로 시작되면 현재의 동네는 다시는 구경할 수 없을 것이다.

 

한남동 재개발 구역

 

오늘 갔던 곳이 한남5구역에서 왼쪽 아래 모서리 부분이다.

 

한남5구역 조감도 (출처: 서울시 클린업시스템)

 

 

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2018타경41**

2018타경49**

2018타경49**

성동구 응봉동

 

지분으로 나온 것으로 모두 합치면 하나의 필지가 되는 물건이다.

 

위치는 응봉역 근처로 응봉1주택재건축예정구역 내에 있다.

 

응봉1구역 위치도 (출처: 성동구청 홈페이지)

응봉1구역의 경우 조합설립인가까지 진행된 상태고, 사업시행인가 전이다.

 

사실 이 물건은 임장을 가려다가 그냥 안 가기로 했었던 물건이다. 현금청산과 관련하여 소유권 문제가 있다고 나와 있었기 때문이다. 그런데 이 근처 공원이 야경으로 유명하다고 해서 주변을 둘러볼 생각으로 가봤다. 가보길 잘한 것 같다. 임장을 가기로 결심하면서 응봉1구역에 대해서 조금 더 알아보게 됐기 때문이다. 

 

 

옥수역부터 응봉역까지 둘러봤다.

 

가장 먼저 눈에 띄었던 것이 GTX-A 공사 현장이었다. 운정, 연신내, 수서, 동탄 같은 곳에 호재가 된다고만 알고 있었는데 이 근처도 지나갔다. 이쪽에 따로 역은 없고 서울역부터 삼성역까지 구간이 지나가는 곳인듯 하다.

 

나무에 가려서 잘 안 보인다. 지난 번에 수서역에 갔을 때도 GTX가 공사중이었는데 여기 저기 공사중인 것을 보면 개통을 하긴 하나 보다. 그저 멀게만 느껴졌는데 착착 진행되고 있다.

 

수도권광역급행철도GTX-A6공구건설공사

 

근처 공원에서 찍은 옥수역 사진이다. 현재 3호선과 경의중앙선이 지나가고 나중에 그 옆으로 GTX도 지나가는 듯 하다.

 

동호대교

 

성동구 시멘트 공장

 

몇 군데 차가 많이 막힌다.

 

삼표시멘트 부지

구 동양시멘트

 

2022년 6월까지 이전한다는 기사가 있다.

 

응봉동 아파트들

저 뒤편으로 주택가가 보인다.

 

이 아래쪽이 응봉1구역

 

이 주변 아파트들은 언제 생겼는지 모르겠다.

하나씩 다 알아봤어야 했는데, 옥수역 근처 아파트들만 확인해봤다.

 

응봉1구역

 

골목 골목을 최대한 많이 둘러봤어야 했는데 해당 물건지 골목 주변만 주로 보고 왔다. 지난 번에 갔던 충신1구역에 비해서 그렇게 낙후되지 않은 편으로 느껴졌다.

 

또 다시 건너편 공장 부지

 

응봉산에서 응봉1구역으로 내려왔다.

 

도로도 넓은 편

 

아무 생각 없이 가까운 거리로 이동해서 다른 골목들을 못 보고 온게 아쉽다.

 

건물들

그렇게 오래돼 보이지 않는다.

 

 

왼쪽으로도 넓은 공간이 있는데 응봉1구역에 포함되지 않았다. 빗물펌프장인가. 유지가 필요한 시설이라서 그런 것 같다. 비가 많이 오면 응봉역 지하도도 통행이 제한된다.

 

2018타경41** 외 2건 해당 물건지 사진

 

법원 사진과 달리 녹색으로 페인트칠을 해봤다. 왼쪽 골목으로 가면 안쪽을 내려다 볼 수 있을 것 같기도 한데, 그쪽으로 가볼 생각도 안 하고 주변만 보고 왔다.

 

측면

 

재개발이 안 된다면 별로 쓸모 없는 땅일지 모르겠다.

 

현재는 이런 저런 자재를 보관하는 용도로 사용하는 듯 하다.

 

맞은 편

빗물처리장치 같은 시설이 있는 곳인지 얼핏 그렇게 본 것 같기도 하다.

 

다른 쪽 골목

 

이쪽 골목으로도 한 바퀴 돌았어야 했는데 왜 그냥 왔는지 모르겠다. 안 가려고 했다가 갔던 곳이라 역시 준비가 부족했다.

 

응봉역 가는 길

 

응봉역 가는 길

 

사실 10여 년 전에도 이쪽에 왔던 기억이 난다. 옥수동, 응봉동 쪽을 많이 돌아다녔다. 그때부터 자주 왔었다면 이 지역의 변화를 겪었을텐데 몇 년 동안 안 왔으니 그동안의 변화를 다 놓쳤다.

 

서울숲푸르지오

 

토지 소유자가 현금청산을 받으면 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 나와 있는 물건이다. 재개발 절차를 잘 몰라서 확실히 알 수는 없지만 낙찰자가 현금청산을 받는 방법도 찾아보면 있지 않을까 생각된다.

 

등기부상 매매가는 2007년에 1억 7500만원. 현재 현금청산금액을 모두 합하면 943,156,000원이다. 9억이 넘는다. 2015년경에 소유권을 취득했어도 상당한 시세차익을 보았을 것이다. 물론 재개발이 예정대로 진행되었을 때의 이야기가 아닌가 싶다. 응봉1구역이 앞으로 어떻게 변할지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

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2019타경104****

2015타경11***

2019타경10***

 

이날 필동에서 물건을 하나 보고 동국대 주변으로 걸어서 신당동으로 넘어갔다.

이렇게 다니는게 맞나. 도움은 될까. 힘만 빼는 것은 아닌가. 이런 저런 생각이 들었다.

 

묵정동 충무아파트

가는 길에 오래된 나홀로 아파트가 보여서 찍어봤다.

 

먼저 사진에는 없지만 충무아파트 옆에 묵정아파트가 있었다.

1981년 준공, 119세대, 매매가 3억원 초중반대, 전세가 2억원 초반대

 

충무아파트는 

1982년 준공, 70세대, 매매가 3억 중반에서 4억 초반, 전세가 2억원대 

장충동2가 장충아파트

가는 길에 또 구축 나홀로 아파트가 나왔다.

1981년 준공, 49세대 

대학교 옆에라서 그런지 이 주변은 원룸촌이었다. 동대입구역을 지날 때 태극당에 들러서 아이스크림을 하나 먹으며 쉬어도 좋았을텐데 아무생각없이 걸었다. 이 주변으로 임장을 간다면 쉬어가기 좋은 곳이다. 인사동에 갔을 때도 얼핏 봤는데 작년 8월에 생겼다고 한다. 아무튼 임장을 가서 맛집을 찾는 재미도 있다.

 

 

2019타경104***

중구 신당동

행운빌라 지하층

 

대지 8.848평

건물 16.287평

 

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 209,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 167,200,000원

 

동대입구역, 약수역, 청구역 사이에 있다. 청구역에서 가깝고 나머지 역들은 그렇게 가깝지는 않지만 3호선, 5호선, 6호선을 이용할 수 있는 위치다. 바로 옆에는 장충초등학교가 있다. 

 

권리관계상 특별한 것은 없어 보인다. 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 전소유자이기 때문에 대항력이 없다고 알고 있다. 경매로 낙찰 받은 물건이 경매로 나온 것이었다.

 

이전 사건

2015타경11***

신당동

 

1차 입찰기일 2016년 2월 25일

최저매각가격 198,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2016년 3월 31일

최저매각가격 158,400,000원

유찰

 

3차 입찰기일 2016년 5월 12일

최저매각가격 126,720,000원

낙찰

180,330,000원

 

차순위보다 약 2500만원 높은 가격이다. 자세한 사정은 알 수 없지만, 그래서 약 4년이 지난 지금 다시 경매로 나오게 된 것은 아닐까.  

 

저 앞에 보이는 것이 행운빌라이다. 양쪽으로 다른 빌라들이 있다.

 

97년 건물

 

지하층으로 가는 계단

 

간단히 주변만 둘러보고 왔다.

 

장충초등학교 앞

 

청구역을 지나 신당역쪽으로 갔다.

 

점심으로 신당동 떡볶이를 먹고 싶었는데 점심시간이라 사람이 많을 것 같아서 그냥 바로 보이는 사람이 별로 없는 분식집에서 간단히 먹었다. 자세한 내용은 다음글에.

 

공사중인 건물

임장을 나오니 공사중인 건물에 눈길이 간다. 뭔가 했는데 공공기관 건물 같았다.

 

신축 아파트가 있었다. 반대편 센트라스쪽만 가봤는데 이쪽에도 있었다.

 

신당 파인힐 하나 유보라

이름도 참 길다. 시세가 안 떠서 뭔가 했는데 소형 위주의 공공지원 민간임대아파트다.

 

 

2019타경103***

중구 신당동

로얄하이츠빌라

 

대지 8.37평

건물 21.453평

 

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 370,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 296,000,000원

 

공부상 용도는 근린생활시설

현황 용도는 주택(3가구)

 

건축물대장상 학원으로 허가된 곳이다. 임차인은 한 사람만 나오는데, 3가구로 나누어 사용하고 있다면 나머지 두 가구도 확인해야 할 것이다. 전부 후순위로 추정되지만 명도는 또 다른 문제일 것이다.

 

주변을 먼저 둘러봤다.

 

노후된 주택들이 있고 뒤편(저 멀리 뒤편 말고 사진에 안 나오는 뒤편)으로는 아파트들이 있었다.

 

왼쪽은 주택가, 우측은 아파트

 

주변을 돌아다니면서 왜 이 지역은 함께 개발하지 않았을까 하는 생각이 들었다. 

 

로얄하이츠빌라

 

주변 주택가

 

로얄하이츠빌라 측면

 

기계식 주차장도 있고 일반 빌라에 비해서 건물이 가로로 길어보였다. 입구도 두 개인지 한 건물인지 두 건물인지 헷깔릴 정도였다.

 

로얄하이츠빌라

 

건물 뒤편으로 종교시설이 보인다. 나는 이 주변에 함께 개발되지 않은 이유를 여기서 찾았다. 사진상 나오는 한 군데 말고도 주변에 두 군데 더 있었다. 누군가 터무니없는 보상금을 요구하거나 일부 사람들이 계속 남아있겠다고 하면 주변 지역은 개발이 불가능하지 않았을까.

 

여기까지는 글을 쓰기 전에 들었던 생각이고, 글을 쓰면서 고가의 신축 아파트인줄 알았던 곳이 민간임대아파트라는 사실을 알게 됐다. 임대아파트이니까 무리해서 규모를 키우지 않았나 하는 생각도 들었다.

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2019타경102***

종로구 창신동

창신아파트

 

건물면적 12.75평

대지권없음

 

최저매각가격 223,000,000원

2020년 3월 12일 변경

2020년 4월 16일 변경

 

취하될지 진행될지 모르겠다.

 

해당 물건 위치

 

A동 없이 B동과 C동만 있다. B동 좌측으로 보이는 건물이 과거에 A동이었는지 모르겠다. 미리 손품을 더 팔고 갔다면 궁금증을 해결하고 왔을텐데... 다녀와서 생각났다.

 

입구에서 찍은 사진

 

엄청 오래된 아파트이다. 앞에 보이는 건물이 C동으로 3층 짜리. 뒤에 있는 건물이 B동으로 4층 짜리다.

 

C동 뒷편 계단

 

B동 뒷편 계단

 

건물 중간에도 계단이 있다.

 

B동 앞쪽 계단

 

B동 뒷편

 

좌측으로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 당시에는 별 관심이 없었다.

 

검색해보고 알게 됐다. 그쪽으로 가는 입구에 창신파출소가 있었는데, 지적도상 공공청사로 나오고, 주소로 검색하니까 '창신기동대'로 나온다. 창신아파트 A동을 헐고 지은 것일까.

 

나오는 길

 

현재 네이버 부동산에서 매매가 2억 8천, 전세가 1억 4~5천으로 나온다.

 

여기서 에피소드가 하나 있었다. 둘러보러 들어가는데 입구에 서있던 사람들 중 한 명이 어디를 가냐고 했다. 알고 보니 관리인 할아버지였다. 상황을 설명하고 잠깐 둘러보고 나온다고 했다. 우연히 그 옆에는 부동산 사장님이 있었다. 임장을 다니면서도 코로나 문제도 있고 입찰할 생각도 없어서 부동산에는 들어가지도 않는 '겉핥기 임장'을 하고 있었는데 밖에서 부동산 사장님을 만나다니.

 

아쉽게도 인근 부동산 사장님은 아니었다. 그랬다면 주변 지역에 대해서 더 많은 것을 배울 수 있었는데, 다른 지역의 재개발 구역에서 영업을 한다며 나중에 들리라고 명함을 주셨다. 그 지역도 물건 몇 개를 뽑아놓았지만 멀어서 안 가고 있었는데 나중에 가게 되면 꼭 들릴 생각이다.

 

 

창신동 절벽골목으로 낙산공원까지

 

해당 물건만 보고 바로 다음 물건으로 넘어가면 시간이 덜 걸렸을텐데 이쪽에 온김에 주변을 더 둘러봤다. 예전에 한양도성길 낙산구간을 걸을 때 낙산공원을 지나갔는데 지도에 절벽골목이라고 나온 것을 거쳐서 낙산공원까지 가기로 했다.

 

이 도로 옆으로 계단이 있었는데 공사중이라 다른 길로 올라갔다.

 

경사가 심하다.

 

오래된 아파트와 그뒤로 고층 아파트가 있다. 복도식이었는데 92~93년에 준공된 아파트다.

 

저 멀리에도 엄청난 절벽이 있다. 이날 아마 내가 저쪽을 거쳐서 이쪽 창신동으로 넘어왔을 것이다.

 

여기서 엄청난 건물을 봤다. 1층 전체가 통유리인데 건너편으로 서울성곽이 한눈에 보였다.

 

사진상 오른편에 흰색 자동차가 반사된 곳을 자세히 보면 보일 것이다. 좌우측 주차공간이나 건물내부로 들어가서 보면 전망이 멋질 것 같았다. 최근에 지어진 건물인지 로드뷰에는 안 나온다. 여기에 카페가 생길지 뭐가 생길지 모르겠다. 현재는 이쪽을 지나는 도로가 한창 공사중이었다.

 

서울성곽

 

올해 버킷리스트 중 하나로 얼마 전에 한양도성길을 완주했다.

 

낙산공원

 

이 근처에서 좌측 성곽과 종로03 녹색 마을버스를 한 장의 사진에 담고 싶었으나 마을버스가 기사 아저씨가 타고 있어서 그냥 사진을 안 찍었다.

 

낙산공원 종합안내도

 

혜화역에서 가장 가까워 보인다. 그 다음에 창신역. 그 다음에 동대문역.

 

전망

 

지난 번에 왔을 때도 이쪽으로 사진을 찍었다.

 

낙산공원

 

야경이 멋지다고 하니 야경을 보러도 언젠가 다시 오려고 한다.

 

성곽 넘어 전망

 

동네 골목길 탐방안내도


창신동
600년 옛 도시 
종로의 길을 걷다

 

동네 골목길 탐방안내도

 
숭인동
600년 옛 도시  
종로의 길을 걷다

 

숭인동 동네 골목길은 이번에 걸었던 길과 상당 부분 겹치고 나중에 창신동 동네 골목길을 걸어보고 싶다.

 

내려가는 길에 또 뭔가 있어서 그냥 지나칠 수가 없었다.

아래 화살표가 상당히 현실적이다.

 

비우당

 

여기는 사찰인지 뭔지 모르겠다.

지도를 보니 원각사라고 나온다.

 

창신 쌍용 아파트 2단지

 

완전한 봄이다.

 

원각사 입구?

 

이쪽으로도 아파트가 많았다.

 

e편한세상 보문

 

창신역 근처

창신역으로 내려가려다 길을 잃었다. 종로센트레빌 아파트 근처.

 

 

여기까지가 창신아파트와 절벽골목, 낙산공원 등 주변 지역을 둘러본 것이다. 이어서 고려대앞 제기동으로 넘어갔다.

 

이날 이동한 코스다. 동묘앞역부터 창신역까지, 그리고 고려대역에서 제기동역까지.

다음 글은 제기동이다.

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부동산 경매를 공부하면서 나름 권리분석을 했던 물건들 중에 아파트만 따로 정리를 해봤다. 지금까지 세 군데 정도의 지역을 정리를 했는데 지역별 낙찰가가 현저히 차이가 나는 모습을 보였다. 지속적으로 정리를 한다면 지역별 부동산 흐름을 알 수 있을 것 같다. 


먼저, 2018년 8월 서울특별시 성북구 및 강북구의 경매 물건들 중에 낙찰된 물건들에 대해 올리려고 한다. 이들 지역에서 아파트 매수를 고려하는 사람들이라면 낙찰가를 통해 대략적인 (급매) 시세를 파악할 수 있을 것 같다. 혹시 나중에 '불허가' 또는 '미납' 등이 발생하면 내용을 수정하겠다. 그런데 입찰자수를 보니 아파트는 그런 경우가 거의 발생하지 않을 것 같다.


1. 2017타경11407


성북구 돈암동 삼성아파트

전용면적 84.59

감정가 396,000,000원

낙찰가 431,988,100원

낙찰가율 109.09%

입찰자수 5명



2. 2017타경11941


성북구 정릉동 정릉힐스테이트

전용면적 84.92

감정가 492,00,000원

낙찰가 536,999,999원

낙찰가율 109.15%

입찰자수 24명



3. 2018타경3793


성북구 돈암동 일신휴먼빌아파트

전용면적 117.16 

감정가 530,000,000원

낙찰가 538,798,000

낙찰가율 110.15%

입찰자수 16명




4. 2017타경10459


강북구 미아동 벽산라이브파크

전용면적 114.68 

감정가 455,000,000

낙찰가 443,470,000

낙찰가율 97.47%

입찰자수 19명



5. 2017타경106329


강북구 미아동 미아현대아파트

전용면적 84.91 

감정가 400,000,000

낙찰가 406,878,000

낙찰가율 101.72%

입찰자수 7명



1번을 제외한 나머지 물건들은 1회 유찰된 물건들이었다.


1~3번 물건들의 낙찰가율이 거의 110%에 달하는 것을 보면,

유찰되기 전에 입찰했으면 더 좋았을 것 같다.


2~4번 물건들은 입찰자수가 15명 이상으로 경쟁률이 높다.


높은 낙찰가율과 경쟁률은 시세상승을 반영하는 것 같다.


1번과 5번 물건은 입찰자수가 적은 편인데,

임차인이 존재하기 때문인 것 같다.


그런데 하나는 위장임차인으로 추정되며,

다른 하나는 소유자 및 채무자의 배우자이므로

무시하고 입찰한 것 같다.



개인적으로 관심이 있었던 물건은 4번이다.

솔샘역에서 가깝고 숲세권으로 보였기 때문이다.

그런데 낙찰가율은 가장 낮다.

다른 투자자들은 다르게 봤던 것 같다.



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임장이라고 적었지만 그저 사진 몇 장과 개인적 견해를 담았을 뿐이다.

근처에 볼 일이 있어서 갔다가 시간이 남아서 주변 지역을 한 바퀴 둘러보고 부동산 한 두 군데 들어갔다.


돈의문 뉴타운 또는 돈의문 재정비촉진지구보다 경희궁자이로 유명할 것이다.


강북 대장주라고 하는 경희궁자이

현재 34평대 호가 14억 5천


도대체 얼마나 좋길래 이런 가격이 나오나 항상 궁금했다.


5호선 서대문역 2번 출구로 나왔다.

3번 출구로 나와야 경희궁자이로 바로 가는데 건너편부터 둘러볼 생각이었다.


건너편으로 보이는 경희궁자이


대로변에 낡은 상가들이 있다.


돈의문동부센트레빌


33평대 호가 9억 5천


경희궁자이 맞은편에 있다.

경희궁자이 때문에 주변의 다른 아파트들도 올랐다고 한다.


다시 내려오는 길

경희궁자이가 보인다.



서대문역 3번 출구 근처

돈의문3재정비촉진지구

공사중이다. 어떻게 변할지 모르겠다.


경희궁자이 3단지


대로변에 상가들이 있다. 엄청 낡은 건물도 있다.

지도상에 돈의문2재정비촉진지구라고 나온다.


뒤쪽의 신축 아파트와 어울리지 않는다.

협상에 실패한 것인지 모르겠다.



경희궁자이 2단지


2단지는 대로변까지 신축 상가들이 들어섰다.

그 구역까지 확보를 하고 공사에 들어갔나보다.


경희궁자이 3단지 앞


지금 경희궁자이 3단지가 있는 곳도 예전에는 이런 건물들이 있었을까.

언젠가는 여기도 새로운 건물들이 들어설 것이다.


경희궁자이 3단지 상가


낡은 건물들 뒤로 상가들이 있었다.

주민들은 이쪽길로 지하철역으로 갈 것이다.


경희궁자이 2단지 입구


경희궁자이 2단지 입구


더워서 안쪽까지 들어가보지는 않았다.



시간이 남아서 다시 맞은편으로 건너왔다.


천연뜨란채아파트 앞


34평대 호가 7억 2천

딱 봐도 안 살거 같아 보였는지 부동산에서 매물을 잘 알려주려고 하지 않았다.


상가 앞에서 내려본 모습


심한 언덕길이다.

마을버스가 다니긴 한다.



경희궁자이 단지 내랑 아파트 내부를 못 봐서 아쉽다.

내부는 어떤지 모르겠다.


호가 14억 5천 만원의 가치를 하는지.

돈이 있으면 사는(live) 거고, 나는 안 살것 같다.


최근 실거래가가 12억 5천 정도인데,

12억 5천 만원이 있다면 출퇴근 시간이 더 걸리더라도 반 가격의 다른 곳에 살 것 같다.



하지만 현재 그렇다는거고,

나머지 주변 지역들이 철거되고 새로운 건물들이 들어선다면 어떻게 바뀔지 모르겠다.

아마 그러한 미래 가치까지 반영된 것이 아닐까...



돈의문 재정비촉진계획도

(출처: 종로구청 홈페이지)

"본 저작물은 '종로구청'에서 'OO년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 저작물을 이용하였으며,

해당 저작물은 '종로구청 홈페이지'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다."


종로구청 홈페이지에서 '도시창조 > 돈의문 재정비촉진지구'로 들어가면 더 자세한 내용들이 있다.

 

종로구청 홈페이지

http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuId=1664&menuNo=1664

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수색증산 재개발구역에 다녀왔다.

나의 두 번째 임장이다. 첫 임장 때에는 배터리가 별로 없어서 사진을 안 찍었다.


두 번째 임장으로 수색증산 뉴타운을 선택한 이유는 특별히 없다.

그저 임장을 갈 수 있는 시간적 여유가 생겼을 때에 있던 곳에서 마침 가까웠기 때문이다.


초보 투자자의 임장기라 크게 도움이 되는 내용은 없을 것이다.

사진 몇 장과 수색증산 지역에 대한 내 생각을 간략히 적으려고 한다.


개인적으로 분담금이 많이 드는 재개발 자체에 대해 크게 관심이 없다보니

부동산에 들어가서도 정확한 가격 등을 파고 들지 않았다.


다행히 기본적인 현황에 대해서는 '은평구청 홈페이지'에 잘 나와있다.


수색 증산 재개발 구역

(출처: 다음 지도)


경의중앙선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역, 증산역이 보인다.

나는 디지털미디어시티역으로 갔다.


디지털미디어시티역

DMC역



6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 역세권이다.

그런데 각 역이 조금씩 떨어져있는 구조다. 


6호선을 타려면 많이 걸어가야 할 수도 있다.


경의중앙선은 한 시간에 5대 정도 있다.

이 점을 부동산에서 언급하자 사장님은 크게 문제가 안 된다고 했다.


사람들이 지하철 배차 시간에 맞춰서 다닌다고 했다.


수색증산 위치도

(출처: 은평구청 홈페이지)


수색증산재정비촉진지구라고 되어 있다.


지금 당장보다는 남북관계가 개선되어야 더 빛을 볼 수 있는 지역 같다.

한 부동산 사장님은 나중에 30평형대가 10억 이상 갈 것이라고 전망했다.


어느 정도 자금이 있다면 그렇게 장기적으로 투자할만해 보였다.

그런데 이미 오를만큼 오른 상태 같았다.


수색증산 구역별 추친현황

(출처: 은평구청 홈페이지)


역에서 가까운 수색9구역과 증산2구역이 가장 좋아 보였다.


임장을 가기 전에 그 중에서 나는 증산2구역이 더 마음에 들었다.

가까운 불광천에서 운동을 할 수 있을 것 같았기 때문이다.


그런데 지나가면서 잠깐 본 불광천의 모습은 실망스러웠다.

낮인데도 거기서 운동을 하는 사람들이 있긴 했다.


수색증산 뉴타운의 각 구역별 현황은 은평구청 홈페이지를 참고하길 바란다.


은평구청 홈페이지의 수색증산뉴타운 

https://safecity.ep.go.kr/CmsWeb/viewPage.req?idx=PG0000003898&page=122


개발배경 및 주요현황, 개발기본계획, 구역별 사업추진현황 등을 확인할 수 있을 것이다.


링크가 제대로 안 나온다면 은평구청 홈페이지에서 '수색증산'으로 검색하면 나온다.


은평구청 홈페이지

https://www.ep.go.kr/


DMC자이1단지


DMC자이1단지

조금 정면에서 바라본 모습


임장을 가기 전에 다른 블로그를 검색해보니 이마트 이야기가 있었다.

이마트가 있다고 들었는데 쉽게 찾을 수 없다고 했는데 바로 여기에 있었다.


부동산에서 찍은 현황도


그나마 저렴하게 투자할 수 있는 곳이 수색8구역이라고 했다.

아직 다른 지역보다 추진단계가 뒤처져서 그런 것 같다.


골목길

이주를 해서 그런지 공실이 많았다.


이렇게 철거 가림막이 처진 곳도 많았다.


저멀리 중장비도 보인다.


DMC청구 아파트


지금은 인근 교회와 분쟁이 있어 보였고, 공사 때문에 불만도 많을 것 같다.

그래도 개발이 끝나면 시세 상승 이득을 볼거 같다.


다시 DMC자이1단지 앞


DMC자이2단지쪽 상가도 가봤다.


다시 DMC역


날이 더워서 많이 돌아다니지 못했다.


집에 돌아와서 부동산에서 알려준 정보를 정리했는데 의문이 들었다.


부동산 안에서 들을 때에는 친절하고 잘 알려주는 것 같았는데,

시세를 정리하려고 보니 일부러 제대로 안 알려준 듯한 가격도 있었다.


초보 투자자의 티가 나서 그랬을까.

다음에는 좀더 공부를 하고 임장을 가야겠다.


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