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은평구 증산동에 다녀왔다.

 

 

증산동에서 45년 넘은 주택이 경매로 나왔다. 위치를 보니 증산4구역에 포함되는 것 같았다. 그러나 수색-증산 뉴타운에 속했던 증산4구역은 해제되었다가 다시 추진 중이었다. 주변의 증산2구역은 아파트가 서서히 올라가고 있었고, 증산5구역도 증산4구역보다는 재개발 사업 진행 상태가 나아 보였다.

 

증산4구역은 지난 2006년 정비 구역으로 지정되었다가 조합 설립 동의율 75%를 채우지 못하고 2019년 정비구역에서 해제되었다고 한다. 증산동으로 직접 임장을 가보니 정비구역에서 해제된 이유가 눈에 보였다.

 

 

수색 증산 뉴타운

증산4구역은 6호선 증산역 왼편으로 위치해 있다. 수색-증산 뉴타운을 통틀어 규모가 가장 크다. 더블 역세권은 아니지만 6호선 증산역이 가깝다. 그래도 한 정거장만 가면 공항철도를 이용할 수 있는 디지털미디어시티역도 있고, 더 내려가서 합정역에서 2호선으로 환승할 수도 있다. 이 정도는 입지는 좋은 편이라고 생각한다.

 

 

증산4구역 위치도

하지만 이렇게 큰 규모가 재개발을 어렵게 하지 않았을까. 실제로 현장가 보니까 지하철역에서 멀어질수록 상당히 다른 분위기였다. 어느 동네에서 반대를 했는지 알 수 없지만 각기 나름의 이유가 있어 보였다.

 

 

증산5구역 조감도

증산4구역이 아닌 증산5구역의 조감도이다. 증산4구역은 정비구역에서 해제되어서 그런지 조감도를 확인할 수 없었다.

 

 

은평구 증산동 이동 경로

증산역에서 내려서 한신빌라를 먼저 보고, 그 근처의 경매로 나온 주택을 보고, 다시 내려와서 증산2구역 쪽으로 갔다. 이번에는 증산5구역까지 볼 여유가 없었고, 증산4구역에서도 내부를 보고 싶어서 증산역 4번 출구 쪽에서 가까운 큰 도로보다는 작은 골목길로 가봤다.

 

 

현장 사진들

 

뉴타운 반대사무실

증산4구역 재개발 해제

 

운이 좋기도 했지만 역시 골목으로 오길 잘했다. 우연히 뉴타운 반대사무실을 보게 됐다. 사무실 안에는 아무도 없었지만 반대하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있었다.

 

 

고급스러운 주택

 

건축년도, 면적 등을 확인하지는 않았지만 한눈에 봐도 고급스러운 단독주택이 보였다. 규모도 상당했다. 이런 주택에 살고 있는 사람이라면 재개발에 반대하지 않을까.

 

 

한신빌라로 올라가는 길

 

사전조사를 했을 때 증산4구역 내에 대규모 빌라가 있어서 그곳을 먼저 가기로 했다. 따로 사진은 없지만 증산역 인근의 부동산에도 한신빌라 매물이 붙어 있었다. 증산4구역은 규모가 커서 그런지 부동산에도 매물이 많았다.

 

 

한신빌라 입구

 

증산역에서 좀 떨어진 곳으로 증산4구역의 거의 끝에 위치해 있다. 1989년에 준공된 것으로 나온다. 세대수는 179세대이고 총 6개동이 있다. 시세는 대충 알아놨었는데 생략한다. 사실 그 동안 바쁜 일이 좀 있어서 은평구 증산동으로 임장을 다녀온지 열흘이 지나서 쓰는 글이다. 한신빌라 시세, 증산4구역 매물 등은 네이버 부동산에서도 충분히 확인할 수 있을 것이다.

 

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회가 한신빌라에 있었다. 이런 것을 보면 증산4구역은 정비구역에서 해제되었지만 재개발을 추진하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있다.

 

 

한신빌라의 모습

 

구조가 특이했다. 경사가 심한 곳에 지어서 그런지 굴다리 같은 계단을 지나가야 위쪽으로 갈 수 있었다.

 

 

증산동 한신빌라 모습

 

일단 주차 공간이 없는 것은 아니지만 주차가 힘들어 보였다. 건물 주변을 그냥 주차 공간으로 사용하는 것 같았다. 근처에는 DMC문영퀸즈파크아파트가 있다.

 

DMC문영퀸즈파크


총 119세대로 1개동 짜리 나홀로 아파트이다. 2004년에 준공됐고, 최근 실거래가는 34평형이 6억 3천만 원이었다.

 

 

증산동 한신빌라의 모습들

 

아래에서 관련 사진이 나오면 설명하겠지만 증산4구역에 투자를 한다면 한신빌라도 괜찮을 것 같다. 다만, 주민들의 동의율을 확인해야 한다. 개인적인 견해이지만 이전의 증산4구역이 대단지로 재개발될 가능성은 매우 희박하다고 본다. 결국 재개발이 된다면 세부 구역으로 나누어야 할 텐데 증산역에서 가까운 아래쪽보다는 위쪽이 가능성이 있어 보였다.

 

 

2020타경19**

 

증산동 주택

대지 41평
건물 35평

거의 45년이 넘은 주택으로 감정가는 약 5억 6천만 원 정도이다. 지금은 한 차례 유찰된 상태이다. 주변에 주택들이 모여 있는데, 가까운 곳에 2020년 6월에 거래된 사례가 두 건이나 있었다. 두 주택 모두 경매로 나온 주택보다 대지면적은 한 평 정도 큰데, 1974년에 지어진 주택은 5억 1천만 원에, 1985년에 지어진 주택은 6억 8천만 원에 거래됐다.

 

 

앞서 언급한 주택들이 있는 골목

 

확실히 증산역에서 가까운 곳에 있는 고급 주택과 차이가 있다. 현재의 주택에 만족하며 살고 있는 고급 주택 소유자의 입장에서는 꼭대기의 노후된 주택들과 함께 개발을 하는 것을 원치 않을 수도 있다. 한편으로는 노후된 주택에 살면서 경제적으로 어려운 사람은 경제적인 이유로 재개발에 반대할 수도 있다.

 

 

언덕을 올라와서 내려다보니 저 멀리 아파트들이 보인다.

 

 

외관이 낡은 주택도 있었고 그보다 잘 관리되고 있는 주택도 있었다.

 

맨 오른쪽 사진에 나온 주택들이 2020년 6월에 거래된 주택들이다.

 

 

어디선가 고양이 울음소리가 나더니 여기 있었다.

 

 

내려가는 길

 

교회도 하나 있었다.

 

 

다시 올라가는 길

 

아까 올라갔던 골목에는 일반 매매로 거래된 주택들이 있었던 골목이고, 이 골목에 경매로 나온 주택이 있다.

 

 

몇 년 뒤에 이 골목은 어떤 모습일까.

 

이런 상태로 남아 있을 수도 있고, 재개발로 사라져서 다시는 이런 모습을 못 볼 수도 있다.

 

 

경매로 나온 주택

 

여유가 있다면 낙찰받아서 버티는 것도 괜찮을 것 같다.

 

 

내려가는 길

 

내려오니 상태가 좋은 주택들이 보였다.

 

 

종이 하나가 구겨진 채 버려져 있었는데... 뭔가 의미가 있을 거라는 감이 왔다.

 

 

공공재개발 관련 소식지

 

증산4구역에 와서 기대한 것이 재개발 또는 공공재개발 등을 추진하는 현수막, 안내문을 보는 것이었다. 신월동에서는 공공재개발 동의서를 모집하는 현수막을 봤었는데, 증산4구역은 조용했다. 위 소식지에는 공공재개발(증산6구역) 추진준비위원회라고 나와 있는데, 내가 증산4구역을 벗어났던 것일 수도 있는데... 그러지는 않았던 것 같다.

 

아무튼 혹시라도 문제가 될까봐 실명이 나오는 부분을 모자이크 처리를 했는데 미처 발견하지 못한 부분을 글을 쓰면서 봐서 아래쪽을 통으로 잘라냈다.

 

아무튼 추진준비위원회에서도 갈등이 있는 것 같았다. 그래서 증산4구역 전체가 함께 개발될 것을 어렵게 전망했다. 아래에 또 사진이 나오는데, 증산 역세권 재개발 추진준비위원회, 공공재개발 추진준비위원회 외에도 다른 위원회도 있었다. 

 

 

증산동 천국골목

 

골목을 좀 꾸며놓은 곳이 있었는데, 부동산에 있어서는 별 의미는 없다.

 

 

여기가 증산4구역을 지나는 큰 도로이다. 크게 두 구역으로 개발이 된다면 이 도로를 중심으로 증산역쪽과 다른 쪽이 따로 개발이 될 것 같다. 이 도로를 중심으로 역에서 먼쪽도 주민들의 의사에 따라 따로 개발될 가능성도 있다. 그런데 어제 필요 동의율을 낮추는 정책이 나왔으므로 재개발의 가능성은 높아진 것 같다.

 

 

증산 역세권시프트 개발 추진준비위원회

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회랑 다른 곳일까. 다른 곳이라면 아래의 추진준비위원회까지 증산4구역에는 이런 저런 추진준비위원회가 4개 이상 존재할 수도 있는 것이다.

 

 

증산 4구역 재개발 추진 준비 위원회

 

이처럼 여러 개의 추진 준비 위원회가 존재하니 증산4구역은 통으로 개발될 가능성이 낮다고 본 것이다. 애초에 구역 규모가 너무 크지 않았나 하는 생각이 든다. 주민들의 동의율을 따져봐야겠지만, 증산역에서 가까운 쪽보다는 한신빌라나 위쪽의 노후된 주택들이 투자하기에 괜찮아 보였다.

 

 

증산2구역

 

도로를 따라 계속 걷다보니 증산2구역 공사 현장이 보였다.

 

 

증산2구역 조감도

도로를 따라 3~4개의 단지로 나누어져 있었다.

 

 

근처에는 성당 같은 건물도 보였는데, 지도상 유치원이라고 나온다. 다른 쪽 도로의 로드뷰를 보니까 교회에 있는 유치원이다.

 

 

증산2구역 공사 현장

 

아파트들이 꽤 많이 올라갔다. 2022년 3월 준공 예정으로 1,388세대의 DMC센트럴자이 아파트이다.

 

 

기존 도로를 유지하면서 단지별로 공사를 하고 있었다.

 

 

최근 아파트 가격의 급격한 상승과 이렇게 아파트가 올라가는 모습을 보면, 증산4구역 내에서 재개발에 찬성했던 사람들은 상당히 아쉬울 것 같다.

 

 

2단지인지 201동이 보인다.

 

 

증산2구역 주택재개발정비사업 공동주택 건설공사 현장

 

 

역에서도 가깝고 증산동에서는 입지가 가장 좋아 보인다.

 

 

뒤쪽으로 1단지가 보인다. 앞쪽에는 택시회사 같은게 있었다. 토지가 누구의 소유인지 모르겠지만 조만간 건물이 들어오지 않을까.

 

 

이렇게 증산4구역과 증산2구역을 둘러봤다.

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  1. 봄빛햇살23 2021.02.06 00:04 신고

    이렇게 정성스럽게 탐방도 하고~ 경제적 자유 이루시길 바래요 응원합니다^^ 덕분에 잘 보고 갑니다☆

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수색증산 재개발구역에 다녀왔다.

나의 두 번째 임장이다. 첫 임장 때에는 배터리가 별로 없어서 사진을 안 찍었다.


두 번째 임장으로 수색증산 뉴타운을 선택한 이유는 특별히 없다.

그저 임장을 갈 수 있는 시간적 여유가 생겼을 때에 있던 곳에서 마침 가까웠기 때문이다.


초보 투자자의 임장기라 크게 도움이 되는 내용은 없을 것이다.

사진 몇 장과 수색증산 지역에 대한 내 생각을 간략히 적으려고 한다.


개인적으로 분담금이 많이 드는 재개발 자체에 대해 크게 관심이 없다보니

부동산에 들어가서도 정확한 가격 등을 파고 들지 않았다.


다행히 기본적인 현황에 대해서는 '은평구청 홈페이지'에 잘 나와있다.


수색 증산 재개발 구역

(출처: 다음 지도)


경의중앙선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역, 증산역이 보인다.

나는 디지털미디어시티역으로 갔다.


디지털미디어시티역

DMC역



6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 역세권이다.

그런데 각 역이 조금씩 떨어져있는 구조다. 


6호선을 타려면 많이 걸어가야 할 수도 있다.


경의중앙선은 한 시간에 5대 정도 있다.

이 점을 부동산에서 언급하자 사장님은 크게 문제가 안 된다고 했다.


사람들이 지하철 배차 시간에 맞춰서 다닌다고 했다.


수색증산 위치도

(출처: 은평구청 홈페이지)


수색증산재정비촉진지구라고 되어 있다.


지금 당장보다는 남북관계가 개선되어야 더 빛을 볼 수 있는 지역 같다.

한 부동산 사장님은 나중에 30평형대가 10억 이상 갈 것이라고 전망했다.


어느 정도 자금이 있다면 그렇게 장기적으로 투자할만해 보였다.

그런데 이미 오를만큼 오른 상태 같았다.


수색증산 구역별 추친현황

(출처: 은평구청 홈페이지)


역에서 가까운 수색9구역과 증산2구역이 가장 좋아 보였다.


임장을 가기 전에 그 중에서 나는 증산2구역이 더 마음에 들었다.

가까운 불광천에서 운동을 할 수 있을 것 같았기 때문이다.


그런데 지나가면서 잠깐 본 불광천의 모습은 실망스러웠다.

낮인데도 거기서 운동을 하는 사람들이 있긴 했다.


수색증산 뉴타운의 각 구역별 현황은 은평구청 홈페이지를 참고하길 바란다.


은평구청 홈페이지의 수색증산뉴타운 

https://safecity.ep.go.kr/CmsWeb/viewPage.req?idx=PG0000003898&page=122


개발배경 및 주요현황, 개발기본계획, 구역별 사업추진현황 등을 확인할 수 있을 것이다.


링크가 제대로 안 나온다면 은평구청 홈페이지에서 '수색증산'으로 검색하면 나온다.


은평구청 홈페이지

https://www.ep.go.kr/


DMC자이1단지


DMC자이1단지

조금 정면에서 바라본 모습


임장을 가기 전에 다른 블로그를 검색해보니 이마트 이야기가 있었다.

이마트가 있다고 들었는데 쉽게 찾을 수 없다고 했는데 바로 여기에 있었다.


부동산에서 찍은 현황도


그나마 저렴하게 투자할 수 있는 곳이 수색8구역이라고 했다.

아직 다른 지역보다 추진단계가 뒤처져서 그런 것 같다.


골목길

이주를 해서 그런지 공실이 많았다.


이렇게 철거 가림막이 처진 곳도 많았다.


저멀리 중장비도 보인다.


DMC청구 아파트


지금은 인근 교회와 분쟁이 있어 보였고, 공사 때문에 불만도 많을 것 같다.

그래도 개발이 끝나면 시세 상승 이득을 볼거 같다.


다시 DMC자이1단지 앞


DMC자이2단지쪽 상가도 가봤다.


다시 DMC역


날이 더워서 많이 돌아다니지 못했다.


집에 돌아와서 부동산에서 알려준 정보를 정리했는데 의문이 들었다.


부동산 안에서 들을 때에는 친절하고 잘 알려주는 것 같았는데,

시세를 정리하려고 보니 일부러 제대로 안 알려준 듯한 가격도 있었다.


초보 투자자의 티가 나서 그랬을까.

다음에는 좀더 공부를 하고 임장을 가야겠다.


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