생각하고 부자되기

경기도 동두천시 동두천동에 토지가 경매로 나왔다.

경매로 나온 토지들은 위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 곳에 있다. 하나는 3번 국도에 접한 작은 평수의 상업용지였고, 하나는 대지로 제2종일반주거지역이었다. GTX-C노선이 동두천역까지 연장될지 아직 모르지만 동두천역 주변이 개발된다면 가치가 상승할 것으로 예상되는 토지들이었다. 낙찰가를 참고로 하여 동두천역 주변 토지의 시세를 짐작할 수 있을 것이다.

먼저 일반상업지역에 있는 토지부터 살펴보자.

3번 국도에 접한 코너에 있다. 엄밀히 말하면 토지만 경매로 나온 것은 아니었고, 1989년에 지어진 건물도 함께 나왔다. 건물의 가치를 무시한다면 토지의 감정가는 평당 325만원이었다. 낙찰가는 평당 490만원이다. 생각보다 낙찰가가 높았는데, 계속 보유한다면 언젠가는 가치가 상승할 것 같다.

건물 오른쪽에 있는 도로를 기준으로 그 오른쪽은 지구단위계획이 지정되어 있다. 이 토지에 대해 조사하다가 재미난 사실을 알게 됐다. 예전에는 건물 옆으로 도로가 없었던 것이다.

2008년 11월 로드뷰를 보면 부동산 오른쪽으로 다른 건물들이 이어졌다.

2009년 12월의 로드뷰도 마찬가지다. 부동산 옆으로 여전히 건물들이 있다.

2012년 6월에는 도로 공사 중이었다. 그 사이에 토지와 건물을 수용하고, 건물을 철거하고 도로를 만들기 시작했을 것이다. 지구단위계획도 그 무렵 지정되지 않았을까.

오른쪽으로 도로가 생기면서 겉으로 보기에 코너 자리에 있게 됐다. 도로 건너편으로는 미군 부대가 있다. 언젠가 미군 부대가 개발되면 이 토지의 가치가 더욱 상승할 것으로 기대된다. 아직까지는 동두천역 주변보다는 지행역 주변이 더 활성화 된 상태이다.

GTX-C노선을 추진하는 모습이 보였다.

여기도 과거에는 이런 모습이 아니었다. 왕복 2차선의 도로가 왕복 4차선으로 확장됐다.

동두천중앙역 주변은 예전에 위와 같은 모습이었다.

2015년과 2017년 사이에 도로가 확장됐다. 지금은 이 주변으로 건물도 생겼고 부동산들도 많이 보였다.

저 앞으로 도로 끝에 동두천중앙역이 있다. 넓은 도로폭에 비해 차들의 통행량은 아직 적은 편이었다.

보산역 근처에서도 GTX-C 동두천 연장에 대한 현수막을 볼 수 있었다.

동두천의 미군 부대들이 모두 평택으로 이전을 끝낸 줄 알았는데, 아직도 남아 있었다. 그래서 동두천역 주변 개발도 지연되고 있는 것이 아닐까.

경매로 나왔던 상업용지 건너편의 모습이다. 지구단위계획으로 지정된 곳인데, 임장을 가기 전에 찾아봤을 때 A구역과 B구역으로 나누어져서 위 사진이 해당하는 아래쪽은 B구역이었던 것으로 기억한다.

바로 저 앞에 있는 건물과 토지가 경매로 나왔다. 해당 토지가 이쪽 도로에 바로 접한 것은 아니고, 이쪽으로 도로가 생기면서 남은 자투리 토지가 해당 토지와 도로 사이에 아직 남아있다.

바로 왼쪽에 있는 건물은 과거의 모습과 달리 약간 리모델링을 한 것 같았다. 경매로 나온 건물도 철거를 하기보다는 보수를 해서 사용하다가 주변이 개발될 때 처분하면 될 것 같다.

이 주변에 또 다른 토지도 경매로 나왔었다. 이번에는 건물이 없는 진정한 토지다. 나대지 상태로 오래된 건물을 철거하고 인근 주민들을 위한 무료 주차장으로 사용하고 있었다. 처음 소개한 상업용 토지가 동두천역을 지나는 철길을 중심으로 오른쪽에 있었다면, 이번에 소개하는 토지는 왼쪽에 있다.

제2종일반주거지역에 속하는 80평이 조금 안 되는 토지에 예전에는 위와 같은 건물이 있었다. 빈집이었는지 철거한 후 주민들을 위한 무료 주차장으로 사용 중이다. 참고로 철거비는 2574만원이었다고 한다.

동두천역 주변으로 공장 매연인줄 알았는데, '수증기'라고 한다.

경매로 나왔던 토지는 양쪽으로 도로에 접하는데, 한쪽이 이 도로이다. 대신 해당 토지가 도로보다 낮게 있다.

바로 이 토지인데 앞서 설명한 것처럼 주차장으로 사용 중이다.

그리고 이렇게 한쪽 도로보다 낮은 위치에 있다.

도로 건너편은 아직 아무것도 없다. 도로 바로 건너편으로 동두천천이 흐르고 그 뒤쪽은 잡종지들이 있다. 대부분 국유지로 국가 소유인데 보산동 461-1번지 하나는 일본인 소유로 나오는 것이 흥미롭다.

경매로 나왔던 토지에 접하는 다른쪽 도로로 왔다. 우리동네 무료 개장주차장이란 현수막이 보였다.

아무튼 이 토지는 평당 254만원 정도에 낙찰됐다. 예상보다 높은 가격으로 낙찰됐는데, 언젠가 여기에도 빌라가 건축될 것 같다.

강화도에 경매 및 공매 임장을 다녀왔다.

강화도는 관심 지역 중 하나인데, 다른 지역에 집중하면서 잠시 잊고 있었다. 한 순간도 관심의 끈을 놓지 말아야 한다는 교훈을 얻었다. 오랜만에 강화도 경매 및 공매 물건을 검색해보니까 관심이 가는 물건들이 몇 개 있었다. 강화프라자2라는 곳의 상가는 올해 초부터 경매로 나왔는데, 최근에는 공매 물건들도 나와서 안 가볼 수가 없었다.

강화도의 정식 주소는 '인천시 강화군'으로 시작된다. 강화대교를 건너서 조금만 가면 강화일반산업단지가 있고, 거기서 조금 더 가면 송해면이 나온다. 남북관계가 개선된다면 48번 국도 위쪽도 시세가 상승하지 않을까 막연히 생각하고 있었다.

48번 국도에서 조금만 들어가면 된다. 위치는 좋다. 다만 강화대교로 진입하기까지 차가 많이 막힌다는 것. 그래도 장기적으로는 괜찮은 입지가 아닐까. 현재에는 몇몇 업체들만이 들어와 있었고 빈자리도 많았다. 

강화프라자2

경매 및 공매로 나온 상가들이 있는 곳은 강화프라자2라는 건물이었다. 위 지도에서 CU가 있는 건물이다. 1층에서 하나의 호실이 경매로 나왔고, 1층과 2층에서 각각 하나의 호실이 공매로 나온 상태이다.

경매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 13~14평이 4억이 넘었고, 공매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 14~15평이 2.85억이었다. 2층의 공매 물건의 경우 전용면적 30~31평이 2.83억이었다. 감정평가 시점도 확인할 필요가 있지만 공매 물건에 비해 경매 물건의 감정가가 높게 평가된 것 같다.

아쉽게도 건물 사진은 없다. 그래도 산업단지 내 중심지라서 그런지 건물 주변에 사람들이 좀 있었다.

2층에는 한식부페가 운영 중이었다. 규모가 엄청 컸다. 위 안내문에도 200석이라고 나와있다.

규모가 큰 것을 보면 어느 정도 수요가 있는 듯했다. 하지만 이 한식부페 외에도 두 개의 한식부페가 더 있었다.

일단 바로 인근에 편의점과 함께 한식부페가 하나 더 생긴 것 같았다.

 그리고 좀 떨어진 곳에도 또 다른 편의점이 있었고 그 옆으로 한식부페가 있었다.

1층에는 편의점, 카페, 철물점 등이 있었고 공실도 많았다.

강화일반산업단지 인근 유적지

이마트24 옆에 있는 한식부페

GS25 옆에 있는 한식부페

송해면 상도리

대지 175평 정도로 감정가는 1억 초반지었다.

맹지지만 요역지로 통행로를 확보한 상태였다. 현황은 전.

이 물건은 어느 유튜브에서도 소개한 물건이었다. 토지 관련 유튜브를 몇 개 구독 중인데, 그 중 두 군데에서 이 물건을 언급했다. 하나는 그저 장기적인 입지만을 고려해서 잠깐 언급했고, 다른 하나는 조금 더 자세히 주변 환경까지 언급했다.

경매 물건의 모습이다.

아쉽게도 길 건너편에 축사가 있었다. 100미터 이내의 거리였다.

가축사육제한구역이 아니었다. 초여름이지만 불쾌한 냄새는 나지 않았는데, 축사를 피하라는 이유가 있을 것이다. 몇 달 살아보면 확실히 알 수 있지 않을까. 문제는 이 주변의 축사가 이것 하나가 아니라는 것이다. 여기까지 오는 길에도 다른 축사들이 보였다.

경매 물건을 확대한 모습이다.

그래도 이 토지는 감정가의 66% 정도에 낙찰됐다. 10명이 입찰했고, 평당가로 계산하면 평당 43만원 정도였다.

끝.

몇 년 뒤에는 평당가가 얼마일까. 이날 강화도 내의 다른 곳도 갔는데 그곳들은 따로 안 올릴 예정이다.