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서대문구 홍은동

홍은13구역에 다녀왔다.

 

 

최근 '월천 재테크'라는 곳에서 케언즈맨님의 재개발 강의를 신청하고 3주 차까지 강의를 들은 상태이다. 홍은동은 원래 별로 관심이 없던 지역인데 케언즈맨님이 홍은13구역을 보유 중이라고 해서 홍제동 협소주택 경매 물건과 홍은동 상가 경매 물건을 보러 갔다가 홍은13구역 주변까지 둘러보고 왔다.

 

 

서대문구 홍은동 위치

홍은동은 서울 중심이라고 할 수 있는 서울시청의 북서쪽에 있다. 3호선 홍제역과 녹번역 사이에 있는데 3호선 라인을 경계로 오른쪽은 홍은1동, 왼쪽은 홍은2동이었다. 홍은13구역은 홍은1동에 속한다.

 

 

서대문구 홍은동 재개발 구역

홍은13구역 주변에는 이미 재개발이 끝난 아파트들도 있고 지역주택조합이 재개발을 추진하고 있는 곳도 있었다. 위 지도에서 경계는 명확하지 않다. 홍은13구역 경계는 아래 '위치도'를 참고하길 바란다.

 

북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역이 재개발된 곳이고, 북한산두산위브2차 아파트는 홍은6구역이 재개발된 곳이다. 홍은14구역 및 홍은6구역과 홍은13구역 사이에도 노후된 주택들이 있는데 그곳은 지역주택조합이 재개발을 진행 중인 곳으로 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역으로 나누어 부르고 있었다. 지주택이 추진 중인 이들 구역에 대해서는 다음 글에 따로 사진을 올릴 예정이다.

 

 

홍은13구역 위치도

주변의 다른 구역들에 비해서 홍은13구역은 상당히 넓어 보인다. 다른 구역들도 함께 재개발을 진행하며 여러 가지 면에서 더 좋을 것 같은데 왜 이렇게 구역이 작게 나누어져서 재개발이 진행됐는지 모르겠다. 아무튼 홍은13구역은 최고 15층, 12개동, 827세대로 재개발이 될 예정이다. 일반 분양은 409세대로 올해 분양 예정이다.

 

홍은13구역은 2009년 3월에 정비구역이 지정된 이후 2011년 4월에 사업시행인가가 났고 2018년 7월에 관리처분인가가 났다. 대부분의 재개발이 10년 이상 걸리므로 사업 초기에 진입하여 투자하는 것은 주의해야 한다. 구역 지정 전에 진입하면 가장 높은 수익을 올릴 수는 있겠지만 오랜 기간 자금이 묶일 수도 있다. 어느 정도 불확실성이 해소된 이후에 투자를 해도 수익을 얻을 수 있다. 홍은13구역의 경우에도 2019년에는 '피'가 1억원 대였는데 지금은 4억원이 넘는다.

 

 

홍은13구역 조감도 (출처 : 서울시 클린업)

 

 

앞서 언급했듯이 홍은13구역만을 보기 위해서 임장을 갔던 것은 아니었다. 원래 경매 물건들을 보러 갔는데 홍제동이 높은 지대에서 바라보니 황량한 땅이 보였다. 바로 아래 사진과 같은 모습이었다.

 

 

홍제동에서 바라본 홍은13구역 모습

황량한 땅 위에서 굴삭기 두 대가 열심히 작업 중이었다. '저건 뭘까? 아, 저기가 홍은13구역이겠구나'하는 생각이 들었다. 날씨가 춥지만 여기까지 온 김에 저기도 보고 와야겠다는 생각이 들었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 보이는 주택에는 '건축심의통과'라는 현수막이 걸려 있었다. '엥? 아까 거기가 홍은13구역이 아니고 여기가 홍은13구역인가'

 

사전 준비를 철저히 안 하고 와서 홍은동에 대해서 잘 몰랐기에 이런 과정을 겪었다. 요즘에는 다양한 앱들을 통해 현장에서도 재개발 구역, 노후도 등을 모두 확인할 수 있다. 아무튼 철거가 끝나고 지반을 다지는 듯한 곳이 홍은13구역이 맞았다.

 

 

현장 사진들

 

바로 이 현수막을 보고 홍은13구역을 착각했다. 여기는 북한산두산위브 아파트들과 홍은13구역 사이에 있는 곳으로 지역주택조합이 홍은8, 홍은8-1이라고 부르는 곳이었다.

 

 

북한산두산위브2차

 

입주를 시작한지 얼마 안 되었다.

 

 

여기까지는 아직 홍은13구역이 아니다.

 

북한산두산위브 아파트들과 홍은8구역 등의 경계이다.

 

 

드디어 홍은13구역에 도착했다.

 

건물 철거를 위해 설치한 가림막이 보였는데... 그 높이로 인해 홍은13구역 내부는 못 보는 줄 알았다.

 

 

홍은13구역의 모습

 

다행히 가림막이 낮은 곳, 구멍이 뚫린 곳들이 있어서 홍은13구역 현장을 확인할 수 있었다.

 

 

철거가 거의 끝난 것처럼 보였다.

 

기초 공사를 하고 건물이 올라갈 것이다. 철거-건축 등 간단하게 생각을 했는데 알고 보니 더욱 다양한 단계들이 있고 참여하는 업체들도 많은 등 복잡했다. 이 글의 거의 뒷부분에 있는 사진에서도 알 수 있겠지만 철거만 6개월 정도 잡았고 따로 시행하는 업체가 있었다.

 

 

홍은13구역의 모습

 

반대편에도 노후된 주택들이 보인다. 언젠가 저기도 재개발이 되지 않을까. 다음에 홍은동에 온다면 저쪽 주변을 샅샅이 둘러볼 생각이다.

 

 

홍은13구역 주변 건물에는 이런 안내문이 붙어 있었다.

 

철거로 인해 생길지 모르는 위험으로부터 주변 건물들의 안전을 위한 것이었다.

 

 

저 멀리에 있는 아파트는 무슨 아파트인지...

 

유원하나아파트일까...

 

 

홍은13구역 뒤쪽으로 신축 아파트가 보였다.

 

지도를 보니 '북한산삼부르네상스'였다. 2021년 4월 준공 예정.

 

 

여기는 홍은13구역과 인접한 곳의 모습이다.

 

 

홍은13구역 경계를 따라서 내려갔다.

 

 

언제 또 이 동네에 올지 모르겠지만 한 달에 한 번이라도 온다면 재개발 사업의 진행을 직접 경험할 수 있을 것 같았다.

 

앞으로 재개발을 집중적으로 공부할 생각인데, 여러 구역을 다니다 보니 각 사업 단계별로 현장을 접하게 된다. 홍은13구역의 경우 철거 중이라고 한다면, 장위10구역은 철거 직전이었다. 몇 주 전에 방문했던 장위4구역도 홍은13구역과 비슷한 모습이었다. 장위10구역이 철거에 들어가기 전에 건물 모습을 사진으로 담고 싶었는데 코로나가 크게 확산되기 시작하면서 결국 장위10구역에 가지 못했다.

 

 

내려가면서 본 건물에도 안내문에 붙어 있었다.

 

 

거의 다 내려왔다.

 

 

인접한 곳에도 오래된 주택들이 많았는데 오른쪽 사진처럼 신축도 보였다.

 

 

저 쪽에 있는 주택들에 사는 주민들은 재개발에 대해 어떤 생각을 하고 있을까.

 

 

홍은13구역 공사 현장 입구

 

 

홍은13구역 공사 안내문

 

철거는 착공일로부터 6개월이었다. 시공사가 철거까지 다 하는 줄 알았는데 철거업체는 또 따로 있었다.

 

 

여기까지만 보고 돌아가려다가 홍은13구역의 다른 쪽 경계도 가보기로 했다.

 

 

그런데 잠깐 올라가다가 말았다.

 

한쪽은 가림막, 한쪽은 주택. 특별한 게 없을 것 같았기 때문이었다.

 

 

홍은13구역 입구에서 가까운 곳에 '포방터 시장'이 있었다.

 

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