동대문구 전농동 경매 임장 - 청량리 미주아파트 재건축, 전농9구역 맞은편, 힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사 현장

 

동대문구 전농동에 다녀왔다.

 

 

원래는 서울시립대 근처에 있는 경매로 나온 오래된 빌라를 보러 가려고 했다. 그런데 용두동과 제기동에 이어서 전농동에 가면서 자연스럽게 청량리 미주아파트와 힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사 현장을 지나가게 됐다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 전농9구역 추진위원회 사무실을 발견한 것이다. 경매 물건지로 가는 골목에 있어서 그쪽이 전농9구역인줄 알고 엄청 기대했다. 그러나 전농9구역은 다른 곳이었다.

 

 

동대문구 전농동 위치

동대문구 전농동은 청량리역 우측에 있다. 이 지역에서 가장 유명한 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65 아파트'도 청량리4구역을 재개발한 것인데 사실 전농동에 포함된다. 이전에는 '래미안크레시티 아파트'가 유명했고 그 주변으로 전농-답십리 뉴타운 구역들이 있다.

 

 

전농동 이동 경로

이번에 이동했던 경로이다. 용두동과 전농동을 들렀다가 왔기에 청량리 미주아파트를 가로 질러서 전농동으로 갔다. 

 

 

전농9구역 주변

전농동 경매 물건지로 가는 길에 '전농9구역 추진위원회 사무실'이 보여서 그쪽이 전농9구역인줄 알았는데 그 맞은편이 전농9구역이었다. 위 지도에서 원으로 표시한 곳 주변으로 전농9구역이 있다. 그리고 그 건너편에 경매 물건지가 있다. 청년다방이 있는 곳 주변이다.

 

여기저기 검색을 해봤는데 그쪽은 현재 따로 재개발 구역이 지정되어 있지 않은 것 같았다. 예전에 지정되었다가 해제된 것인지... 아직 구역이 지정되지 않은 것인지... 주변 노후도를 보면 그쪽도 재개발이 필요해 보이는 곳이다. 근처 부동산을 방문하면 정확한 정보를 얻을 수 있을 텐데... 코로나 때문에 부동산 방문을 최대한 삼가고 있어서 진정한 임장을 못하고 있는 것이 아쉬울 뿐이다.

 

 

동대문경찰서 교차로에서 바라본 청량리 미주아파트 입구

 

눈이 엄청 온 다음날이라 임장을 갈까 말까 고민을 하다가 나왔다. 이 뒤쪽으로 제기4구역이 있고 지도상에는 2022년 1월에 오피스텔이 생길 것으로 예정되어 있는 것이 나온다.

 

 

청량리 미주아파트

 

청량리 미주아파트 입구

 

바로 이 도로... 단지 내를 가로 지르는 이 도로 미주아파트 재건축에 장애가 되고 있는 듯했다.

 

 

미주아파트 재건축 추진위원회 결성

 

이 추진위원회는 언제 생겼는지 모르겠다. 작년부터 청량리 미주아파트 근처에 세 번 이상 왔는데 그때는 관심이 없어서 못 봤는지... 이번에는 현수막이 바로 눈에 들어왔다.

 

청량리 미주아파트는 1978년에 준공된 아파트로 1,089세대가 있다. 

 

 

청량리 미주아파트 27평 A형 최근 5년 시세 변화

5년 전에는 4억 초반대였는데 최근 실거래가는 10억 원이고 호가는 11억 원이 넘는다. 서울의 일부 아파트들이 최근 급격하게 시세가 상승해서 가격이 두 개가 된 것과 달리 청량리 미주아파트는 계단식으로 꾸준히 상승한 것으로 보인다. 가격도 5년 전에 비해 거의 세 배가 되고 있다. 재건축에 대한 기대감 때문에 더 많이 상승한 것일까.

 

 

청량리 미주아파트 32평 C형 최근 5년 시세 변화

역시 꾸준히 가격이 상승해왔다. 재미있는 사실은 27평과 비교했을 때 5년 전이나 지금이나 가격 차이가 크지 않다는 것이다. 아무튼 이 청량리 미주아파트도 간혹 경매로 나온다. 지금 진행 중인 사건도 하나 있는데 32평이 감정가 9.8억 원에 경매로 나와있다.

 

 

이쪽 입구에도 현수막이 걸려 있었다.

 

 

 

청량리 미주아파트 재건축 현황은 어떤지 잠시 검색해보니, 최근 기사로는 공공재건축에 포함되지 않은 대단지 중 하나라는 기사가 있었다. 두 달 전에는 도로 소유권 문제에 대한 기사가 있었다. 미주아파트를 관통하는 도로가 개인 소유로 남아있어서 문제가 되고 있는 것 같다.

 

 

미주상가 A동

 

미주상가 A동은 아직 남아있다. 근처에 동대문 세무서가 있어서 그런지 세무사 사무실이 많이 보인다.

 

 

힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사

 

미주상가 B동은 이미 철거가 끝났고 그 자리에 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 생길 예정이다. 지난 6월에 모델하우스에도 다녀왔다. 역시 청량리답게 오피스텔 분양가도 상당했다. 21A타입의 경우 분양가가 2억 7천4백6십만 원부터 3억 1천4백만 원까지 있었다. 41C타입의 경우 분양가가 5억 1천9백6십만 원부터 5억 6천3백8십만 원이었다.

 

 

전농동

 

2020타경16**

동대문구 전농동
다세대(빌라)

대지 8.222평
건물 12.378평

1986년 빌라로 감정가 1.61억 원이다.

 

 

전농제9구역 추진위원회 사무실

 

경매 물건지로 가는 골목에 전농9구역 추진위원회 사무실이 보였다. 이 사무실을 보고 경매 물건도 전농9구역에 포함되는 줄 알고... 폭설이 온 다음날 영하의 날씨에도 임장을 나온 것이 의미가 있구나 하고 좋아했는데, 전농9구역은 대로변 건너편이었다.

 

 

주변 건물에서는 세월의 흔적이 느껴지지만 도로 폭은 넓은 편이었다. 신축을 위한 건축허가를 받는 데 별 다른 문제가 없지 않을지... 그래도 노후된 건물의 비율이 높은 편이었다.

 

 

경매 물건이 있는 곳 주변으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

빌라도 보였고 단독주택도 보였다.

 

 

이쪽에는 주변 건물에 비해 신축인 건물도 보인다.

 

 

저 앞쪽이 큰 도로이다. 도로보다 이쪽 지대가 조금 높은 편이었다.

 

 

웬 항아리도 있고...

 

 

오래된 건물 같은데 층수는 4층이다.

 

 

바로 이 건물이 경매로 나온 물건이 있는 건물이다.

 

 

층별로 두 세대씩 있는 건가...

 

여유만 있다면 낙찰받아 장기적으로 가져가도 좋을 것 같았다.

 

 

청량리역으로 돌아가는 길

 

 

전농로

 

아까 언급한 큰 도로

 

 

힐스테이트 청량리역 신축공사 현장

 

뒤쪽으로 미주아파트가 보인다.

 

 

미주상가 A동 전면부

 

사진을 찍을 때는 몰랐는데 지금 보니까 파리바게트도 있다.

 

 

약 2~3년 전 처음으로 부동산 임장을 다니기 시작했을 때 함께 스터디를 하던 사람들과 청량리에도 왔었다. 한 부동산에 들어갔는데 청량리4구역인지 잘 기억이 안 나지만 '피'만 4억이라고 했다. 총 10억 원이었나. 아무튼 청량리는 그때부터 넘볼 수 없는 지역이었다. 그런데 이제는 웬만한 재개발 구역도 피가 4억 원이다.

 

전농동에서 경매로 나온 물건이 있는 곳의 주변처럼 아직 구역이 지정되기 전인 동네에 들어가는 것이 구역이 지정되고 조합이 설립되고 사업인가를 받고 관리처분까지 받는다면 가장 큰 수익을 가져다주겠지만 불확실성으로 인해 10년 이상 투자금이 묶일 수도 있다.

 

부동산으로 돈을 버는 것은 쉽지 않다.