생각하고 부자되기

노원구 하계동에 다녀왔다. 하계동에 여러 아파트들이 많은데 그중 저층 아파트 단지인 하계5단지에 가장 관심이 갔다. 몰랐는데 공공임대아파트라서 그런지 실거래 내역은 없다. 대신 공공 차원에서 재건축을 추진중이었다.

하계역을 중심으로 하계동이 있다. 중랑천 주변부터 멀리는 중계동 롯데마트 인근까지 하계동이다.

위 순위는 국평(84㎡) 기준 2022년 동안 거래된 하계동 아파트를 나타낸 것이다. 하계5단지 아파트는 임대아파트로 거래가 없으므로 당연히 순위에 없다.   

네이버부동산에서 하계역 주변 아파트들을 살펴봤다. 대략적으로 봤을 때 평당 3천만원 정도로 보였다. 역시 하계역 주변으로 역세권 아파트들이 높은 가격을 보였다. 자세히 보니 한신아파트가 평당 3,778만으로 가장 높았는데, 매매가는 4억으로 작은 평수였다. 다음으로 청구아파트가 평당 3,471만원, 현대1차아파트가 평당 3,339만원, 하계장미6단지아파트가 평당 3,306만원이었다. 이 하계장미6단지아파트 바로 왼쪽에 하계5단지 아파트가 있다.

하계동의 호재는 동북선이 지나갈 예정이라는 것이다. 하계역은 더블 역세권이 되고, 오른쪽 윗부분에 있는 한신동성아파트와 삼익선경아파트 인근에도 역이 하나 생긴다.

위 내용은 동북선 경전철 신설에 관한 내용으로 노원구청 홈페이지에서 가져온 것이다. 2026년 7월 준공 및 개통으로 나오는데 개통까지 아직 꽤 많은 시간이 남아있다. 그래도 동북선이 개통되면 서울 도심 접근성이 훨씬 나아질 것이다.

카카오맵에는 하계5단지가 시영5단지 아파트로 나온다. 하계역 바로 옆은 아니지만 그래도 매우 가까운 편이다. 5단지 모서리부터 하계역 4번 출구까지 약 200미터, 2분 거리로 나온다. 하계5단지 아파트의 또 다른 장점은 초품아라는 것이다. 단지 바로 아래쪽에 서울중현초등학교가 있다. 임장을 가서 이 초등학교를 지나 단지를 가볍게 관통하여 위쪽으로 나왔다.

하계5단지 아파트는 현재 640가구 규모인데 재건축을 통해 1600가구로 늘어날 에정이라고 한다. 

여기는 하계5단지 및 하계6단지 장미아파트 아래쪽에 있는 경춘선 숲길이다. 과거에는 소음을 유발했겠지만 지금은 멋진 산책로가 되었다. 아파트 단지 인근에 이런 산책로가 있는 것도 장점이라고 생각한다.

하계5단지로 가기 전에 맞은편 6단지 상가가 보여서 찍었다. 특별한 것은 없다. 외벽을 일부 리모델링을 했는지 깔금해 보인다. 붉은 벽돌도 조금 남아있는데 왜 남겨두었는지 모르겠다. 다 가렸다면 훨씬 깔끔한 모습이었을 것이다.

드디어 하계5단지 아파트 단지 내로 들어왔다. 옛날에는 이런 저층 아파트에 별로 관심을 안 가졌겠지만 이제는 부동산에 관심이 있는 사람들이라면 돈이 된다는 것을 알기에 많은 사람들이 관심을 가질 것이다.

거의 아파트 높이만큼 자란 나무들 때문에 아파트 건물이 잘 안 보였다.

이쪽은 그나마 아파트 건물이 잘 보인다. 그 동안 관리를 잘했는지 아파트 외관은 깔끔해 보였다.

집집 마다 설치한 태양광 설비도 보였다.

옛날 아파트에서나 볼 수 있는 굴뚝도 있었다. 몇 년 지나면 이런 굴뚝도 거의 볼 수 없을 것 같다.

여기는 하계5단지 아파트 상가동 뒤쪽이다. 아파트에 비해 상가 건물은 낡아 보인다. 이 건물 앞부터 하계역까지 불과 2~3분 거리이다. 이 정도면 하계5단지 아파트도 하계역 초역세권이라 할 수 있다.

이쪽이 메인 입구인지 주차 차단기 및 경비실이 있었다. 뒤쪽으로 하계6단지 장미아파트가 보인다.

이렇게 하계5단지 아파트를 간단히 살펴보고 월계동으로 넘어갔다.

동북선 공사 현장도 지나갔는데 이쪽에 환기구 같은게 생기는지 인근 아파트 주민들이 반대하는 현수막이 보였다.

임대아파트라 거래할 수 없기에 부동산 투자에 도움은 거의 안 되겠지만 공공 재건축의 대상인 아파트가 어떤 모습인지 살펴본 의미가 있었다. 재건축 이후에는 어떤 모습일지 기대된다.

용산구 이촌동에 다녀왔다.

주말에 한강에서 자전거를 탈때 자주 지나갔던 곳이다. 용산구 이촌동 강서아파트가 처음 경매로 나왔을 때 별다른 관심을 갖지 않았다. 그런데 2회 미납이 되니까 도대체 어떤 곳인가 궁금했다. 지나가던 길에 잠깐 들렀는데 공부할 것이 많았다. 대지권이 없는 물건이라 재건축에 대해 잘 알아야 했고, 지난 4월 7일 국토교통부가 발표한 공고재건축 후보지로 선정된 곳이기도 했다.

강변강서 아파트 위치

용산구 이촌동 강변강서 아파트는 한강변에 위치해 있다.

현대한강아파트 근처에 있다. 지하철역에서 멀어서 역세권은 아니지만 한강뷰가 가능한 입지이다.

용산 강변강서 아파트는 강변아파트와 강서맨션을 의미한다. 주변에 현대한강아파트도 있고, 동아그린아파트도 있다. 입지는 현대한강아파트가 가장 좋다. 현대한강아파트가 마치 병풍처럼 한강변에 서있어서 강변강서 아파트가 공공재건축이 되다고 해도 저층은 한강뷰가 안 나올 것 같았다.

현대한강아파트
516세대
총 4동
97년 3월 준공

한강뷰에 용산이라 가격이 엄청나다. 76형의 경우 2017년 4월에 5억원에 거래가 됐는데 2021년 2월에는 14억 4천5백만원에 거래됐다. 4년만에 거의 세 배가 됐다.

동아그린아파트
499세대
1999년 5월 준공

강변아파트
146세대
1971년 1월 준공

강서아파트 (강서맨션)
32세대
1971년 2월 준공

세대수가 적어서 시세 변화가 제대로 안 나타나서 생략한다. 71년 준공이라고 했지만 엄밀히 말하면 사용승인이다. 1972년 사용승인이라고 나오는 곳도 있다.

강변강서아파트 주택재건축정비사업(용산구청)

명칭: 강변강서아파트 주택재건축정비사업
구역현황: 서울특별시 용산구 이촌동 193-3, 193-5 일대(3,774.9㎡) 5층 6개동 213세대

강변강서아파트 주택재건축 정비조합(서울시)

현장 사진들

신용산역에서 한강대교 방향으로 가다보면 우측으로 이런 모습이 보일 것이다. 가장 왼쪽에 있는 고층 아파트가 현대한강아파트(18층~22층)이다. 그 오른쪽에 보이는 아파트가 동아그린아파트이다. 그 아으로 저층아파트가 있는데 거기가 강변강서 아파트이다. 보다 정확히 하면 강변아파트이다. 강서아파트는 나무 등에 가려서 안 보인다.

강변맨숀

강변아파트가 과거에는 강변맨숀이었는지 강변맨숀이라고 적혀있다. 강서아파트는 지도상에 여전히 강서맨션이라고 나온다. 처음에는 저 강변아파트를 강서아파트로 착각했다. 이름도 비슷하다.

현대한강아파트 단지 내에서 바라본 한강

단지 내에서 바라본 모습이다. 여기를 통해 한강공원으로 갈 수 있다. 단지 내에서 한강공원으로 갈 수 있는 것이 좋아 보였다. 1층에서도 이런 뷰가 나오는데, 고층에서는 더 멋진 뷰가 나올 것이다.

강변아파트 뒤쪽 상가

강서맨숀

'가'동과 '나'동이 있는데, 경매 감정평가서를 보면 가동에는 지하 1층부터 6층까지 층별 4개호, 총 28개호가 있고, 나동은 지하 1층부터 4층까지 층별 2개호, 총 10개호가 있다. 그래서 총 38세대.

앞서 올린 자료에는 32세대로 나오는데, 지하층 6세대를 제외한 것이었다. 원래 지하층은 창고였는데 주거용으로 사용하고 있다고 한다. 그래서 지하층 세대의 경우 대지지분이 없다. 지하층은 대지권이 없다고 해서 원래 그런줄 알았는데 창고였기 때문이었다.

강서맨숀

아무튼 이 강서맨숀에서 경매 물건이 나왔다. 대지권 없는 지하층 1호실이 감정가 1억 2천만원에 나왔는데, 2억 4천만원에 낙찰됐다. 그런데 낙찰자가 미납하고 또 다시 경매로 나왔다. 이번에는 2억 5천만원이 넘는 가격에 낙찰됐는데, 또 미납됐다.

대지권이 없는 물건이라서 그렇다. 재개발과 달리 재건축은 대지권이 없으면 현금청산 대상이라고 한다. 공공재건축으로 진행된다고 해도 비슷한 규정이 적용되지 않을까.

1992년에 재건축 조합이 설립됐는데 그 동안 정비사업이 정체됐다. 공부할 것이 많은 물건이었다. 조합설립인가 이후 매매를 해도 조합원 지위가 승계되는지, 경매로 소유권이 바뀌는 경우 예외인지, 근저당권자가 개인이라면 어떤지 등.

참고로 현재 강서맨숀의 시세는 7억이 넘는다고 한다.

강변맨숀

4월 7일자 국토교통부 보도자료

조합설립 이후 정비사업이 정체된 이유가 있었다. 용적률 때문이었다.

용산 강변강서아파트는 공공재건축으로 진행을 하면 최고 35층까지 가능하다. 그래도 중저층 세대는 한강뷰가 안 나올 수가 있다.

길 건너편의 용산파크크빌라와 용산파크

한강대교에서 바라본 현대한강아파트

이 현대한강아파트가 한강변을 따라 길게 서있어서 그 뒤에 있는 강변강서아파트의 경우 20층 미만은 한강뷰가 안 나올 수도 있는 것이다.