생각하고 부자되기

서대문구 홍은동의 마지막 글로 홍은8구역과 홍은8-1구역에 대한 글이다.

위 지도는 홍은동 재개발 구역을 간단히 표시한 것이다. 홍은14구역과 홍은6구역은 이미 준공이 됐고, 홍은13구역은 철거가 진행 중이다. 그 사이에 홍은8구역, 홍은8-1구역이 위치해 있다. 홍은8구역과 홍은8-1구역을 제외한 나머지 부분을 홍은8-2구역이라고도 하는데 홍은8-2구역은 재개발이 아직 시작도 안 한 것 같았다.

홍은8구역으로 가기 전 대로변이다.

저 앞에 홍은극동아파트가 있고, 그 오른쪽으로 신축 아파트가 북한산삼부르네상스(21년 4월 예정)이다.

북한산 반도 유보라

홍은8구역과 홍은8-1구역은 사업이 잘 진행된다면 '북한산 반도유보라 아파트'가 될 예정이다.

홍은8구역으로 가는 길

언덕길이 이어진다. 좌측이 북한산두산위브1차 아파트이고, 앞쪽으로 북한산두산위브2차 아파트가 보인다.

2020년 12월 기준 홍은8구역은 이런 모습이었다.

대부분 이주가 끝나고 철거를 앞둔 모습이었다. 빈집에서 발생할 수 있는 범죄를 예방하기 위한 경고문이 곳곳에 부착되어 있었다. 편의상 홍은8구역이라고 하지만 정식 명칭은 '홍은8지역주택조합'이 맞는 것 같다.

여기도 경고문이 붙어 있었다.

철거 '예정' 중인 현장이라고 보이는데 '예정'으로 수정하기 전에는 뭐였을까. 철거 '진행' 중이었을까.

사람이 살고 있는 듯한 주택들도 간혹 보였다.

언제인지는 모르겠지만 '건축심의'는 통과되었다고 현수막이 붙어 있었다.

여기도 경고문이...

구석구석 살펴봐야 정확히 알 수 있겠지만 대략 90% 정도는 비어있지 않을까.

홍은8지역주택조합 사무실

이런 사무실에 들어가면 사업 진행 상황, 이주 비율, 동의 비율 등을 알 수 있을 것이다.

창문이 없는 집은 이주가 끝난 곳, 창문이 있는 곳은 사람이 살고 있는 곳이라고 보면 될까.

여기서 보면 아직도 상당한 세대가 이주하지 않은 것처럼 보인다.

이런 신축 빌라도 보였다.

홍은8구역에 속하는지... 홍은8-1구역에 속하는지 따져봐야 할 위치에 있다.

홍은8, 홍은8-1 지역주택조합

건축심의통과

홍은8-1 지역주택조합 추진위원회 사무실

토지 동의율 등을 확인하려고 들어가 봤는데 부재중이었다.

참고로 홍은8-1 지역주택조합은 2020년 11월 4일 기준 조합원 수는 60인이었고, 토지의 사용권원 확보 비율 90.58%, 토지의 소유권 확보 비율 12.03%였다. 

지주택에 대해서는 과거에는 안 좋은 말들이 많았는데 성공한 사례도 일부 있다. 일반적으로 토지를 100% 확보해야 사업을 진행할 수 있다고 알고 있다. 지구단위계획인 경우 95%라고 한다.

공가와 신축 건물

이 주택도 깔끔해 보인다.

뒤에 있는 아파트는 미건아파트로 홍은8-1구역에서 제외된다.

이 길을 따라서 언덕길을 계속 올라가면 북한산 자락이 나온다.

아래쪽을 내려다 본 모습

홍은8-1지역주택조합 임시 총회 공고문

홍은6구역, 홍은13구역, 홍은14구역 모두 과거에는 이런 모습이 아니었을까.

앞으로 홍은8구역 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜볼 생각이다.

지주택에 대해서는 각자 검색해서 판단하길 바란다.

현재 진행 중인 사업의 성패와 관계 없이 이쪽 구역도 나중에는 저 멀리 보이는 아파트처럼 변하지 않을까.

시간이 얼마나 걸리는지가 문제라고 생각한다. 현재와 같은 시세가 이어진다면 사업에 긍정적이지만 금융위기가 온다면 잘 진행 중이던 사업도 어려움에 처할 수 있다.

요즘 재개발에 관심을 가지면서 진작에 관심을 가졌어야 한다고 후회하는 중이다.

내려가는 길

이렇게 홍은8구역 및 홍은8-1구역을 둘러보고 다시 내려왔다.

홍은6구역 사무실도 여전히 남아 있었다.

사업이 완전히 끝나야 청산되는 것일까.

유진맨숀

홍제역으로 가는 길에 낡은 맨숀이 보였다.

겉으로 보기에는 낡아 보여도 역에서 가깝고 도로변이고 땅값은 상당할 것이다.

언젠가는 여기도 새롭게 변하지 않을까.

여기는 유진맨숀 맞은 편 인왕시장 쪽이다.

조합원 분양가 등 더 자세히 적고 싶지만 현재 홍은8구역, 홍은8-1구역의 모습은 어떤지 현장을 소개하는 정도로 마친다.

서대문구 홍은동

홍은13구역에 다녀왔다.

최근 '월천 재테크'라는 곳에서 케언즈맨님의 재개발 강의를 신청하고 3주 차까지 강의를 들은 상태이다. 홍은동은 원래 별로 관심이 없던 지역인데 케언즈맨님이 홍은13구역을 보유 중이라고 해서 홍제동 협소주택 경매 물건과 홍은동 상가 경매 물건을 보러 갔다가 홍은13구역 주변까지 둘러보고 왔다.

홍은동은 서울 중심이라고 할 수 있는 서울시청의 북서쪽에 있다. 3호선 홍제역과 녹번역 사이에 있는데 3호선 라인을 경계로 오른쪽은 홍은1동, 왼쪽은 홍은2동이었다. 홍은13구역은 홍은1동에 속한다.

홍은13구역 주변에는 이미 재개발이 끝난 아파트들도 있고 지역주택조합이 재개발을 추진하고 있는 곳도 있었다. 위 지도에서 경계는 명확하지 않다. 홍은13구역 경계는 아래 '위치도'를 참고하길 바란다.

북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역이 재개발된 곳이고, 북한산두산위브2차 아파트는 홍은6구역이 재개발된 곳이다. 홍은14구역 및 홍은6구역과 홍은13구역 사이에도 노후된 주택들이 있는데 그곳은 지역주택조합이 재개발을 진행 중인 곳으로 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역으로 나누어 부르고 있었다. 지주택이 추진 중인 이들 구역에 대해서는 다음 글에 따로 사진을 올릴 예정이다.

주변의 다른 구역들에 비해서 홍은13구역은 상당히 넓어 보인다. 다른 구역들도 함께 재개발을 진행하며 여러 가지 면에서 더 좋을 것 같은데 왜 이렇게 구역이 작게 나누어져서 재개발이 진행됐는지 모르겠다. 아무튼 홍은13구역은 최고 15층, 12개동, 827세대로 재개발이 될 예정이다. 일반 분양은 409세대로 올해 분양 예정이다.

홍은13구역은 2009년 3월에 정비구역이 지정된 이후 2011년 4월에 사업시행인가가 났고 2018년 7월에 관리처분인가가 났다. 대부분의 재개발이 10년 이상 걸리므로 사업 초기에 진입하여 투자하는 것은 주의해야 한다. 구역 지정 전에 진입하면 가장 높은 수익을 올릴 수는 있겠지만 오랜 기간 자금이 묶일 수도 있다. 어느 정도 불확실성이 해소된 이후에 투자를 해도 수익을 얻을 수 있다. 홍은13구역의 경우에도 2019년에는 '피'가 1억원 대였는데 지금은 4억원이 넘는다.

앞서 언급했듯이 홍은13구역만을 보기 위해서 임장을 갔던 것은 아니었다. 원래 경매 물건들을 보러 갔는데 홍제동이 높은 지대에서 바라보니 황량한 땅이 보였다. 바로 아래 사진과 같은 모습이었다.

황량한 땅 위에서 굴삭기 두 대가 열심히 작업 중이었다. '저건 뭘까? 아, 저기가 홍은13구역이겠구나'하는 생각이 들었다. 날씨가 춥지만 여기까지 온 김에 저기도 보고 와야겠다는 생각이 들었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 보이는 주택에는 '건축심의통과'라는 현수막이 걸려 있었다. '엥? 아까 거기가 홍은13구역이 아니고 여기가 홍은13구역인가'

사전 준비를 철저히 안 하고 와서 홍은동에 대해서 잘 몰랐기에 이런 과정을 겪었다. 요즘에는 다양한 앱들을 통해 현장에서도 재개발 구역, 노후도 등을 모두 확인할 수 있다. 아무튼 철거가 끝나고 지반을 다지는 듯한 곳이 홍은13구역이 맞았다.

현장 사진들

바로 이 현수막을 보고 홍은13구역을 착각했다. 여기는 북한산두산위브 아파트들과 홍은13구역 사이에 있는 곳으로 지역주택조합이 홍은8, 홍은8-1이라고 부르는 곳이었다.

북한산두산위브2차

입주를 시작한지 얼마 안 되었다.

여기까지는 아직 홍은13구역이 아니다.

북한산두산위브 아파트들과 홍은8구역 등의 경계이다.

드디어 홍은13구역에 도착했다.

건물 철거를 위해 설치한 가림막이 보였는데... 그 높이로 인해 홍은13구역 내부는 못 보는 줄 알았다.

홍은13구역의 모습

다행히 가림막이 낮은 곳, 구멍이 뚫린 곳들이 있어서 홍은13구역 현장을 확인할 수 있었다.

철거가 거의 끝난 것처럼 보였다.

기초 공사를 하고 건물이 올라갈 것이다. 철거-건축 등 간단하게 생각을 했는데 알고 보니 더욱 다양한 단계들이 있고 참여하는 업체들도 많은 등 복잡했다. 이 글의 거의 뒷부분에 있는 사진에서도 알 수 있겠지만 철거만 6개월 정도 잡았고 따로 시행하는 업체가 있었다.

홍은13구역의 모습

반대편에도 노후된 주택들이 보인다. 언젠가 저기도 재개발이 되지 않을까. 다음에 홍은동에 온다면 저쪽 주변을 샅샅이 둘러볼 생각이다.

홍은13구역 주변 건물에는 이런 안내문이 붙어 있었다.

철거로 인해 생길지 모르는 위험으로부터 주변 건물들의 안전을 위한 것이었다.

저 멀리에 있는 아파트는 무슨 아파트인지...

유원하나아파트일까...

홍은13구역 뒤쪽으로 신축 아파트가 보였다.

지도를 보니 '북한산삼부르네상스'였다. 2021년 4월 준공 예정.

여기는 홍은13구역과 인접한 곳의 모습이다.

홍은13구역 경계를 따라서 내려갔다.

언제 또 이 동네에 올지 모르겠지만 한 달에 한 번이라도 온다면 재개발 사업의 진행을 직접 경험할 수 있을 것 같았다.

앞으로 재개발을 집중적으로 공부할 생각인데, 여러 구역을 다니다 보니 각 사업 단계별로 현장을 접하게 된다. 홍은13구역의 경우 철거 중이라고 한다면, 장위10구역은 철거 직전이었다. 몇 주 전에 방문했던 장위4구역도 홍은13구역과 비슷한 모습이었다. 장위10구역이 철거에 들어가기 전에 건물 모습을 사진으로 담고 싶었는데 코로나가 크게 확산되기 시작하면서 결국 장위10구역에 가지 못했다.

내려가면서 본 건물에도 안내문에 붙어 있었다.

거의 다 내려왔다.

인접한 곳에도 오래된 주택들이 많았는데 오른쪽 사진처럼 신축도 보였다.

저 쪽에 있는 주택들에 사는 주민들은 재개발에 대해 어떤 생각을 하고 있을까.

홍은13구역 공사 현장 입구

홍은13구역 공사 안내문

철거는 착공일로부터 6개월이었다. 시공사가 철거까지 다 하는 줄 알았는데 철거업체는 또 따로 있었다.

여기까지만 보고 돌아가려다가 홍은13구역의 다른 쪽 경계도 가보기로 했다.

그런데 잠깐 올라가다가 말았다.

한쪽은 가림막, 한쪽은 주택. 특별한 게 없을 것 같았기 때문이었다.

홍은13구역 입구에서 가까운 곳에 '포방터 시장'이 있었다.