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성동구 용답동에 다녀왔다.

 

성동구 용답동 위치

용답역 주변만 다녀와서 그쪽만 용답동인줄 알았는데 장한평역과 신답역까지 용답동이었다. 그렇게 주목을 받는 입지는 아니었는데 용답역은 성수역까지 지하철로 단 한 정거장 거리이다. 왕십리역도 바로 갈 수는 없지만 가까운 곳에 있다. 용답역 왼쪽으로 한양대와 한양여대가 있어서 그런지 용답역에서 대학생처럼 보이는 학생들도 많이 내렸다.

 

 

용답역 주변 재개발

먼저 용답역 주변에 재개발을 진행하는 곳이 있다. 용답역 108-1번지 일대인데 답십리역 초역세권으로 입지가 매우 좋아 보인다. 2007년 9월에 정비구역으로 지정된 이후 2007년 11월 조합설립인가, 2009년 6월 사업시행인가를 받았다. 이후 사업이 정체되었는지 2018년 7월이 되어서야 관리처분인가가 났다.

 

 

용답동 주택재개발정비사업조합 사업개요

 

 

위치도

 

 

조감도

용답동 108-1번지 일대는 이미 사업이 어느 정도 진행되어 투자할 시기는 지난 것 같아서 직접 가지 않고, 용답역 우측을 주로 살펴보고 왔다.

 

 

용답역 우측 노후도 - 부동산 플래닛

전체적으로 노후된 편인데 도로에 접한 곳 위주로 신축 건물들이 몇 개 보인다. 특히 용답초등학교 인근에는 신축이 많이 생긴 듯하다. 실제로 임장을 갔을 때도 용답역 우측 구역에 공사중인 건물이 몇 개 보였다.

 

 

용답역세권 시프트 재개발

 

용답역 1번 출구에서 답십리역으로 가는 도로를 따라 유동인구도 많고 가게들도 많았다. 이 도로 주변에 용답역세권 시프트 동의서를 접수하는 곳도 있었다. 임장을 갔을 때는 단독주택 위주로 매물을 보고 왔는데 지금 확인해보니 빌라들도 매물이 많다. 신축 빌라로 10평 미만인데 5억 초반부터 중후반까지 여러 개의 매물이 있다. 단독주택의 경우 넓은 도로에 접한 매물은 평당 6,500만원 정도, 도로 안쪽에 있는 매물은 3,500만원 정도였다.

 

 

여기는 용답동 중앙하이츠 아파트가 있는 용답길 주변이다. 도로 양쪽으로 주차공간이 있었고 단독주택들이 많이 보였다.

 

 

용답동 중앙하이츠 25평형 최근 5년 시세 및 실거래 - 네이버부동산

참고로 용답동 중앙하이츠 25평형 시세는 위와 같다. 다른 아파트들과 마찬가지로 5년 전에 비해 2배 이상이 됐다.

 

 

다세대 빌라보다는 다가구나 단독주택이 많이 보였다. 도로변에도 그렇고 안쪽에도 주택들이 많았다.

 

 

안쪽 도로는 이렇게 좁았다.

 

 

이 단독주택도 매물로 올라왔었는데 그 동안 거래가 됐는지 내려갔다.

 

 

도로폭은 위와 비슷하지만 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 되어있다.

 

 

안쪽에는 신축 건물이 거의 없었는데, 사진은 못 찍었지만 안쪽 주택들도 철거를 하는지 리모델링을 하는지 한창 공사를 시작하는 곳도 있었다. 인부들이 바쁘게 움직이고 있어서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

 

 

얼마 전 뉴스에서 봤는데 이런 단독주택들을 전문적으로 리모델링 해주는 업체도 생긴 것 같다. 단독주택이 많은 송정동에도 주택가에 건축사무소가 있었고 리모델링을 한 것처럼 보이는 단독주택들도 자주 보였다. 재개발이 어렵다면 리모델링도 괜찮은 선택이겠지만 좁은 도로폭, 주차문제 등은 리모델링으로 해결하기 어려울 것 같다.

 

 

차 한 대는 지나갈 수 있는 도로이지만 주차공간은 없어 보인다.

 

 

골목에서 넓은 도로로 나가기 전의 모습이다. 도로변에는 역시 깔끔한 건물이 있다.

 

 

용답초등학교 인근에서 찍은 사진이다. 가운데에는 전형적인 2층 짜리 단독주택이 있다. 양옆으로는 높은 건물이 있는데 왼쪽 건물은 그래도 지은지 몇 년이 지난 것 같고 오른쪽은 더 높고 최근에 건축한 것처럼 깔끔하다. 위 사진에 안 나오는 오른쪽으로도 비슷한 높이의 건물이 올라가고 있었다.

 

 

단독주택과 신축건물

 

 

이 건물은 간단히 페인트칠만 한 것 같다.

 

 

앞쪽은 철거를 한 상태인지 조만간 건물이 올라갈 것 같다.

 

 

또 다른 골목으로 주택들이 있다.

 

 

전철이 지나가는 곳 바로 옆이다. 소음은 있겠지만... 그 동안의 전체적인 부동산 가격을 생각하면 가치가 있는 곳이 됐다. 과거에는 소음 때문에 선호하지 않았을 수도 있겠다.

 

 

이쪽에는 신축 빌라도 보였다.

 

 

단독주택을 리모델링한 것인지... 규모가 다른 단독주택의 두 배는 되는 것 같다.

 

 

좁은 도로이다. 이쪽으로 쭉 가면 용답역 1번 출구였던가.

 

 

가게들이 많은 또 다른 도로로 왔다. 미용실이 있는 오래된 건물이 보여서 사진을 찍었는데 차가 와서 가렸다. 앞에서 언급했던 용답역 1번 출구부터 답십리역까지 가는 도로에서 일부를 로데오 거리라고 하는거 같기도 한데, 그 도로가 남북으로 가로지르는 도로라면 지금 사진을 올리는 곳은 동서로 가로지르는 도로이다.

 

 

이쪽 도로도 이렇게 가게들이 많았다.

 

 

이렇게 용답동을 돌아보고 답십리역 건너편으로 갔다. 신축도 계속 생기고 있고 가게들도 많고 용답역 역세권 시프트 재개발 사업 등은 어떻게 될지 궁금하다.

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성북구 동소문동2가

동소문제2구역 주택재개발정비사업

 

성북구 삼선SK뷰아파트 상가동에 임장을 갔다가 주변에서 더 보고 올게 없나 찾다가 동소문2구역을 발견했다.

 

동소문2구역 위치

한성대입구역 초역세권으로 입지가 매우 좋다. 인근에 성북천도 있어서 산책하기도 좋고 이 자리에 아파트가 생긴다면 저 멀리 서울성곽까지 잘 보일 것이다. 하지만 이렇게 입지가 좋기에 사업진행이 어려울 것 같다는 생각도 들었다. 위 지도를 보면 대로변 건물들은 모두 빠졌다. 재개발하는 것보다 단독으로 있어도 더 가치가 있기 때문이다. 성북천 인근에 있는 가게들도 마찬가지다. 낮에 가서 사람들이 별로 없었지만 저녁 때는 가게들에 사람들이 많을 것 같았다. 물론 구역 안쪽의 주택들은 재개발이 필요할 정도로 상당히 노후되어 있었다.

 

 

정비사업 개요

 

 

동소문2구역 조감도

이런 아파트가 생긴다면 정말 멋질 것 같다. 현재 구역 내 꼬마빌딩이 매물로 올라와 있는데 무려 22억이다. 대지면적만 34평 정도로 건물의 가치를 무시하고 계산하면 평당 6470만원이다.

 

 

현장 사진들

 

성북천

여기가 성북천이다. 성북천을 따라 왼쪽이 동소문2구역이다. 임장 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 산책로가 조금 좁아 보인다. 어느 정도 정비를 하고 관리를 하면 나아질 것 같다.

 

 

여기는 동소문2구역 안쪽 도로의 모습이다. 동소문2구역을 지나는 도로 주변도 상권이 많이 발달해 있었다.

 

 

반면에 안쪽으로 들어가면 노후된 주택들이 보였다.

 

 

동소문2구역 노후도 - 부동산 플래닛

앞에서 글을 작성하면서 무언가 빠졌다고 생각했는데 노후도를 깜박했다. 현장 사진들을 올리면서 주택의 건축년도를 확인하려고 했는데 안 나오더니 부동산 플래닛에서도 색깔이 안 나오는 주택들이 엄청 많다. 건축년도도 확인할 수 없는 그런 주택들이라서 그런 것일까.

 

 

현재 재개발에 대한 현수막, 안내문 등은 찾아볼 수 없었고 옛날의 흔적이 남아있었다.

 

 

차도 다닐 수 없는 좁은 골목길을 보면 정비사업이 필요해 보였다.

 

 

무려 2019년 9월에 붙인 안내문이었다. 조합원이 재개발에 반대하는 세력 때문에 붙인 것 같았다.

 

 

아무튼 구역 안쪽 골목은 이런 모습이었다.

 

 

역시 2019년 9월 입시총회 소집공고이다. 그때부터 잘 진행됐으면 좋았을텐데 둔촌 주공 사태도 그렇고 재개발이나 재건축은 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

구역 안쪽은 특별한 것이 없었다. 도대체 언제쯤 지어진 건물들인지 1960년대일까.

 

 

 

 

이쪽은 그래도 상황이 나아보였다. 1990년대 초반에 지어진 건물들이다.

 

 

여기는 그래도 차가 다닐 수 있는 도로이다. 저 앞쪽 사거리는 가게들이 좀 있었다.

 

 

이쪽도 가게들이 좀 있었는데 유동인구가 많은 길은 아니었다.

 

 

점심 시간 무렵이라 이런 모습이지 저녁에는 또 다른 모습일 것이다.

 

 

이쪽도 나름 가게들이 있는 골목이었다.

 

 

여기는 도로는 넓지만 주로 주택들이 있었다.

 

 

건축년도를 확인할 수 있는 주택들도 있긴 있었는데 1960년대도 있고 1940년대도 있었다.

 

 

지금은 이런 주택들도 가격이 상당할 것 같다.

 

 

그나마 도로에서 가까운 주택들은 다른 용도로 활용되고 있었다. 위 주택은 게스트하우스 같기도 했는데 확실히 모르겠다.

 

 

저 앞쪽이 성북천이다. 성북천에 접한 곳에는 음식점들이 많았다.

 

 

그러나 안쪽으로 들어오면 다시 이런 모습이었다.

 

 

조합에 반대하는 내용 같은데 언제 붙인건지 알 수 없다.

 

 

ㅇㅇ보살도 있었다.

 

 

오른쪽은 카페로 활용하고 있는 건물이었다. 오른쪽으로 조금만 나가면 성북천이 있어서 다른 모습이다.

 

 

안쪽은 이런 모습이다.

 

 

여기가 성북천 인근 가게들이다. 낮이라 조용하지만 저녁에는 사람들이 북적북적 했을 것 같다.

 

 

 

 

성북천 건너편의 모습이다.

 

 

 

 

성북천을 따라 가게들이 이어져 있었다.

 

 

 

 

이렇게 동소문2구역을 간단히 둘러보고 왔다.

 

저 앞에서 왼쪽은 광장이 있고 한성대입구역 출구도 바로 있다. 평화의 소녀상도 있었다. 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

 

 

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성북구 삼선동3가에 다녀왔다.

 

삼선SK뷰 상가에서 경매가 나왔기 때문이다. 삼선SK뷰 앞은 삼선5구역 등을 보러 갔다가 두 번 정도 지나갔던 것 같다. 나름 익숙한 곳이지만 삼선SK뷰 아파트 상가동 현황을 살펴보기 위해 다시 다녀왔다. 상가동 주차장은 로드뷰 등을 통해 확인할 수도 없었다.

 

삼선SK뷰 아파트 위치

4호선 한성대입구역에서 직선으로 500미터 정도 거리이다. 도보 7분 거리. 6호선 보문역에서도 도보로 12분 정도 걸리는 것으로 나온다. 인근에 삼선푸르지오 아파트도 있고 삼선5구역도 있다.

 

 

삼선SK뷰 아파트

삼선SK뷰 단지정보 - 네이버부동산

총 430세대로 규모는 크지 않다. 주차대수는 세대당 1.52대로 넉넉한 편이다.

 

 

삼선SK뷰 24C평형 최근 시세 및 실거래가

24C평형은 2021년 11월에 10억 7천만원에 거래됐다. 현재 호가는 12억 정도이다. 전세 매물은 없다.

 

 

삼선SK뷰 32B평형 최근 시세 및 실거래가

32B평형은 2022년 5월에 13억에 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준으로 13억에서 13억 5천만원 정도이다. 전세는 8.5억과 9억 2건이 올라와 있다.

 

 

삼선푸르지오아파트

삼선푸르지오아파트 단지정보 - 네이버부동산

총 864세대로 삼선SK뷰 아파트보다 세대수가 많다. 주차대수는 1.3대로 부족하지 않아 보인다. 사용승인은 2008년으로 삼선SK뷰 아파트보다 4년 정도 오래됐다.

 

 

삼선푸르지오 아파트 22평형 최근 시세 및 실거래가

5년 전에는 4억 초반대였는데, 최근 실거래가는 2021년 8월의 8.9억이다. 호가는 8.8~9.5억이다. 전세는 3건 올라와 있는데, 4.6억, 5억, 5.5억이다. 전세 및 매매 모두 가격이 상대적으로 낮은 것은 저층이었다.

 

 

삼선푸르지오 아파트 31A평형 최근 시세 및 실거래가

31A평형은 5년 전에 4억 중후반대였다. 가장 최근 실거래가는 2021년 9월로 10억원이다. 현재 호가는 10.2억부터 13억까지 있는데, 10억원대가 많다. 전세는 6억원에 2건이 있다.

 

 

삼선SK뷰 아파트

왼쪽이 삼선SK뷰 아파트, 오른쪽으로 큰 교회가 있다. 그 사이 도로는 일방통행만 가능한 좁은 도로였다.

 

 

삼선SK뷰 아파트 입구로 가는 길이다. 여기가 후문인거 같다. 보문역에서 도보 12분 정도 걸린다.

 

 

아파트 주변을 도는 산책로도 보였는데 시간상 아파트 단지 내를 관통하는 도로를 따라 정문으로 갔다.

 

 

육교 같은 것도 있었다.

 

 

 

 

어느 아파트 단지나 마찬가지인데 저층은 나무 때문에 시야가 가린다. 사생활이 보장되기도 하지만 다소 답답해 보였다.

 

 

육교 위에 올라가서 찍은 사진들

 

 

휴게 공간도 있었다.

 

 

주차장 입구

 

 

삼선SK뷰 상가동

 

이번에 삼선동3가 삼선SK뷰 아파트에 찾아간 이유는 경매 때문이다. 상가동에서 경매가 하나 나왔다.

 

2021타경2677
건물 9.03평
대지권 6.2평

 

감정가는 3억 2천6백만원이다. 현재 네이버부동산에는 13.03평이 2000/120에 올라와 있다. 동일한 호수인지는 알 수 없으나 매매로 올라온 것도 있는데 4.5억이다.

 

이 길을 따라 내려가면 한성대입구역으로 갈 수 있다. 오른쪽이 상가A동이다.

 

 

삼선SK뷰 아파트 앞을 몇 번 지나갔는데 관심이 없어서 몰랐던 점이 있었다. 아파트 바로 옆에 성북세무서가 있다는 것인데, 그래서 그런지 삼선SK뷰 상가에도 세무법인 사무실가 있었고 그 맞은옆으로도 위 사진처럼 세무 관련 사무실이 보였다.

 

 

세무법인 사무실을 지나서 상가A동 주차장으로 가봤다.

 

 

주차장도 이 정도면 괜찮았다.

 

 

주차장에서 바로 상가로 가는 통로도 있었다. 무슨 마켓 매장 입구라고 적혀있는데 몇 년 전에는 상가A동에 마트가 있었다.

 

 

삼선SK뷰 아파트 맞은편의 모습이다.

 

삼선5구역에 아파트가 들어오면 이 도로를 지나가는 유동인구도 크게 늘어날 것 같다.

 

 

상가A동의 현황이다.

 

세무법인-파스타집-부엔까미노(베이커리카페)-필라테스-법무사 사무실-미용실

 

수학학원-음식점-음식점-(부동산)-카페-피아노교습소-의류?-부동산-(부동산)-(미용실)-(악세사리)

 

괄호 표시를 한 것은 사진이 없는 것이다. 대충 상가A동의 현황은 이랬다.

 

 

다음은 상가B동이다.

 

인테리어-골프존-스킨케어-분식집-카페-의류-네일샵-의류

 

대략적인 현황은 위와 같았다.

 

 

삼선SK뷰 상가B동 주차장도 무난했다. 따로 차단기는 없지만 관리를 하고 있다는 현수막이 보였다.

 

 

삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역 사이에 있는 교차로이다.

 

 

경매로 나온 상가는 교차로에서 보이는데 지하1층이라 반정도만 보인다. 그래도 바로 진입할 수 있는 계단도 있었다.

 

 

 

 

삼선SK뷰 아파트 상가B동 바로 앞에 마을버스 정류장이 있었다.

 

상가B동 주차장에서 상가로 가는 통로이다.

 

 

 

 

상가A동 왼쪽 부분

 

 

성북세무서

 

 

상가A동 가운데 부분

 

 

상가A동 오른쪽 부분

 

 

삼선SK뷰 아파트 입구

 

 

상가B동 오른쪽 부분

 

 

상가B동 가운데 부분

 

 

상가B동 왼쪽 부분

 

 

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  1. 동천고라니 2022.06.09 20:58 신고

    잘보고 갑니다 ㅎㅎ
    집이 시골이다보니 아파트만보면 이사가고싶어지네요 ㅠㅠ

    • 45FIRE 2022.06.10 16:19 신고

      아파트가 여러모로 편리하죠
      근데 가격이 ㅠㅠ

  2. 셔니74 2022.06.10 19:10 신고

    예전에 경매 낙찰 받은 적 있는데 쉽지 않더라구요^^
    잘 보고 갑니다~~

  3. 청산사랑 2022.06.15 23:16 신고

    포스팅잘보고 갑니다
    사랑합니다.
    이 한마디만 가슴에 품고 살면
    인생은 언제나 봄날 입니다.
    항상 건강하시고 행복하세요!!!

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경기도 하남시에 다녀왔다.

 

하남시는 구도심과 미사강변도시로 나누는 것 같다. 이번에 구도심과 신도심에서 각각 경매 물건이 나왔다. 구도심에서 단둑주택을 보고 신도심의 망월동 학원가에서 근린상가를 보고 왔다. 이번 글에서는 망월동 학원가 근린상가들에 대해 주로 이야기 하겠다.

 

하남시 망월동 위치

미사역이 있는 곳부터 망월동이었다. 왼쪽으로는 강일동이 있어서 바로 서울이다.

 

 

임장 경로

미사역 주변에도 엄청난 상권이 있지만 경매로 나온 상가가 있는 학원가에 집중했다. 미사역 1번 출구로 나와서 망월천 주변의 상가들을 보고 학원가로 갔다. 학원가를 보고 다시 망월천 주변 상가들을 보고 9호선 미사연장 지하철역이 생길 곳까지 가봤다. 9호선(미사연장) 역의 위치가 정해진 것은 아니고 부동산에서 예상한 곳이었다.

 

 

망월동 상권 - 호갱노노

 

 

망월동 등 학원가 - 호갱노노

 

 

미사역 1번 출구

미사역 1번 출구 바로 앞에 있는 상가도 공실이었다.

 

 

 망월천까지 걸어가는 길에도 공실이 종종 보였다.

 

미사역 1번 출구로 나와서 망월동 학원가에 갔다가 다시 미사역 2번 출구로 돌아왔는데, 미사역 2번 출구로 가는 길에는 과거에 부동산이었던 자리가 임대로 나온 곳도 몇 개 보였다.

 

 

여기서 잠깐 미사역을 주변 임대 시세를 적어보겠다.

 

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 13.3평 3000/180

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 11.4평 3000/170

파라곤 메디컬센터 7층
전용면적 107평
2.7억/1500

역세권 3층 상가
전용 56평 5000/400
병원, 헬스 추천

미사역 2층 상가
전용 25평 3000/180
식음료 추천

로데오 3층 상가
전용 10평 1000/70
미용실 추천

로데오 1층 상가
전용 13평 8000/470

로데오 1층 상가
전용 14평 5000/350
프랜차이즈 추천

로데오 2층 상가
전용 36평 5000/360
식음료 추천

 

 

여기서부터는 망월천 주변 상가들이다. 임장을 오기 전에 지도를 봤을 때 망월천 주변 상가들이 괜찮은 뷰가 나올 것 같았다. 그런데 나무가 시야를 가려서 기대했던 것보다는 뷰가 안 나올 것 같았다. 그래도 공실이 드물었고 장사가 꽤 잘 되는 것 같았다.

 

 

 

이렇게 공실이 전혀 없는 것은 아니었지만 술집, 고깃집 등 많은 가게들이 들어와 있었다.

 

 

망월천 역시 기대했던 모습과 크게 달랐다. 물이 거의 없었다. 하천을 정비중이라서 그런 것인지... 올해 가뭄이 더욱 심해서 그런 것인지... 여하튼 위와 같은 모습이었다.

 

 

불금의 흔적들일까. 지난 밤의 흔적들일까. 여기 말고도 담배 꽁초들이 잔뜩 버려진 곳이 보였다. 청소를 안 해서 그렇거나 그만큼 유흥인구가 많아서 그럴 것 같다.

 

 

망월천 건너편의 아파트

 

 

밤에는 또 어떤 모습일지 궁금하다.

 

 

이렇게 공실 사진을 모아놓으니까 공실이 많아 보인다. 정확한 비율은 모르겠지만 전체적으로 가게들이 들어와 있었고 공실은 일부였다.

 

 

미사호수공원

 

 

저 앞쪽이 지금까지 지나온 상가들이 있던 곳이다. 그 뒤로는 더 높은 상가 건물들이 있다.

 

 

망월동 학원가

저 건너편이 망월동 학원가이다. 학원들만 있는 것은 아니고 병원, 음식점, 마트 등 다양한 업종이 있었다.

 

위층은 학원들이 들어와 있는데 1층은 공실이었다. 두 사진이 각각 다른 건물이다.

 

 

이 건물도 1층 일부를 제외하고 공실이다.

 

 

왼쪽 가운데이 있는 건물이 경매로 나온 근린상가가 있는 건물이다. 이름이 디럭스프라자2였던가.

 

전체적으로 공실이 많이 보여서 가격이 조금 떨어지면 괜찮을 것 같은데, 조회수를 보니까 경쟁률이 치열할 것 같다.

 

 

학원들이 많이 보였다.

 

 

낮시간이라 인적이 드물었는데 저녁 때는 또 다른 모습일 것이다.

 

 

대로변 1층에도 공실이 종종 보였다.

 

 

안쪽도 마찬가지였다.

 

 

그래도 위층에는 학원들이 많이 들어와 있었다.

 

 

여기도 1층은 공실이지만 위층은 학원, 병원 등이 있다.

 

 

하남시 1위 학원가답게 학원들이 정말 많았다.

 

 

여기도 1층에는 마트가 있지만 위층에는 학원들이 많다.

 

 

여기는 대로변으로 보이는 건물인데 송종국FC도 있었다. 축구클럽인가.

 

 

대로변 건물들이다.

 

 

여기는 조금 안쪽에 있는 건물들이다. 안쪽에는 음식점도 많았다.

 

 

9호선 미사연장

 

9호선 미사연장은 결정됐는데 지하철역 위치는 아직 정해지지 않았다고 한다. 망월동 부동산에서는 지하철역이 생길 곳을 대충 예상하고 있었다. 실제로 그 자리에 지하철역이 생길지 확실하지 않지만 그 위치는 아래와 같다.

 

9호선 미사연장 역사 예정지

두 군데 모두 지하철역에 생기는 것은 아니고 둘 중 하나에 생길 것으로 예상했다. 확실한 것은 아니다.

 

 

지하철역 예정지

지도에서 왼쪽 원으로 표시한 곳의 모습이다.

 

 

지하철역 예정지

지도에서 오른쪽 원으로 표시한 곳이다.

 

 

 

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중랑구 중화동에 다녀왔다.

 

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

 

이화주택 위치

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

 

 

이화주택, 삼보연립, 대명연립 위치

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

 

 

각 구역 위치도 - 아실

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

 

 

이화주택, 대명연립, 삼보연립

 

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

 

 

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

 

 

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

 

 

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

 

 

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

 

 

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

 

 

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

 

 

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

 

 

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

 

 

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

 

 

대명연립 인근의 어린이공원이다.

 

 

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

 

 

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

 

 

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

 

 

 

 

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

 

 

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

 

 

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

 

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

 

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

 

 

여기는 삼보연립일 것이다.

 

 

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

 

 

중화122구역

 

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

 

 

 

 

기존 구역

 

 

변경 구역

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

 

 

중화122구역 노후도 - 부동산플래닛

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

 

 

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

 

 

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

 

 

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

 

 

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

 

 

 

 

 

 

여기까지는 노후도가 느껴진다.

 

 

 

 

분양중인 빌라도 보였다.

 

 

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

 

 

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

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동대문구 휘경동에 다녀왔다.

 

빌라 하나가 경매로 나왔는데 토지거래허가구역 내에 있는 빌라라서 그런지 감정가의 150%가 넘는 가격에 낙찰됐다. 그래서 그 일대가 어떤 모습인가 확인차 다녀왔다.

 

휘경동 294-1번지 위치

카카오맵에서 휘경동 295번지로 검색하니까 294-1번지가 대신 나왔다. 대략적인 위치는 회기역 아래쪽이다.

 

 

휘경동 295번지 일대 토지거래허가구역

구역 위쪽 부분에 직사각형과 비슷한 모양으로 제외된 부분은 회기역세권청년주택아파트가 예정된 곳이다. 오른쪽 윗부분부터 임장을 시작했는데 임장 당시에는 골목 초입부터 토지거래허가구역인줄 알았다. 그런데 골목 초입 부분은 제외된다. 상권이 발달해서 그런거 같다.

 

 

휘경동 295번지 일대 노후도 - 부동산플래닛

전체적으로 붉은색이지만 파란색도 많이 보인다. 특이 구역 좌우로는 신축 비율이 절반 이상 되는 것처럼 보인다.

 

 

앞에서 언급했던 골목 초입이다. 유동인구도 많고 가게들도 많았는데 역시 구역에서 제외됐다.

 

 

재개발 추진과 관련된 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 대신 부동산에 재개발 매물이 있었다.

 

휘경동 재개발 내에 있는 집
30평 8억
42평 평당 3000만

30평은 실투 7.5억, 42평은 실투 8.3억이었다.


휘경동 295번지 일대를 돌아다녔는데 인근에 대학교들이 있어서 그런지 대학생들로 보이는 사람들이 자주 지나갔다. 임대수익을 따박따박 받고 있는 원룸 등 주인 입장에서는 재개발에 반대할 것 같다.

 

 

그런데 이쪽에 신축빌라는 드물었고 학생들도 휘경동 295번지 일대보다는 양옆으로 신축건물을 선호할 것 같았다.

 

 

바로 저 앞에 공사중인 건물이 회기역세권 청년주택 아파트이다.

 

 

차가 다닐 수 있는 도로가 아닌 작은 골목들은 대부분 위와 비슷한 모습이었다.

 

 

정말 신축 건물을 찾기 힘들었다. 휘경동 295번지 일대를 모두 돌아다닌 것은 아니지만 신축은 드물었다.

 

 

이 도로 오른쪽으로는 그나마 신축 건물이다.

 

 

휘경동 295번지 일대에서 더 위쪽은 휘경마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역으로 지정되어 있었다. 휘경동 295번지 일대보다 저 위쪽이 더 노후됐을 것으로 예상했는데 의외로 위쪽에도 신축 건물이 많이 보였다.

 

 

아까 왔던 길을 돌아본 것이다.

 

 

여기는 휘경동 295번지 일대 토지거래허가구역이 아닌 지구단위계획구역일 것이다. 아까 걸어오던 도로를 따라 계속 올라왔는데, 시간상 더 안쪽으로는 가지 않았다.

 

 

본격적으로 휘경동 295번지 일대의 구역 안으로 들어갔다.

 

 

도로변과 확실히 다른 분위기였다.

 

 

간혹 주차된 차들도 보였는데 차 한대도 다니기 힘들어 보였다.

 

 

승용차도 다니기 힘든 골목이니 당연히 소방차는 못 들어올 것이다. 그래서 담벼락에 소화기가 붙어있나.

 

 

철거를 한 곳도 보였다. 여기에 신축 건물을 지을 예정인지...

 

 

골목을 지나서 다시 역세권 청년주택 아파트로 가는 길이다. 여기서 바로 경매 물건지로 가고 싶었는데 길이 이어져 있지 않아서 회기역쪽으로 갔다가 다시 다른 골목으로 올라와야했다.

 

 

노후도가 상당하다.

 

 

이사를 하는지 용달트럭도 보였다.

 

 

 

 

바로 여기에서 빌라 하나가 경매로 나왔다.

 

 

20201타경1054**
휘경동 281-**
건물면적 17.6평
대지권 10.8평

 

감정가는 236,000,000원이었는데 10명이 입찰해서 370,520,000원에 낙찰됐다. 감정가 대비 157%였다.

 

 

재개발을 기다릴 생각으로 낙찰을 받지 않았을까.

 

 

여기는 다른 건물인데 재개발이 된다면 여기도 가치가 상승할 것 같았다.

 

 

여기도 휘경동 295번지 일대인지 구역을 벗어났는지 모르겠다. 지도를 잘 안 보고 다녔다.

 

토지거래허가구역으로 지정되어있을 뿐이지 아직 재개발 구역으로 지정된 것은 아니라서 지도에 잘 나오지도 않는다.

 

 

여하튼 이렇게 휘경동 295번지 일대를 살펴보고 왔다. 여유가 있다면 토지거래허가구역 내 빌라를 싸게 잡는 것도 괜찮을 것이다. 

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서대문구 연희동에 다녀왔다.

 

공공재개발 2차 후보지로 선정된 (가칭) 연희동 721-6번지 일대에 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다.

 

연희동 721-6 위치

연희동 721-6번지는 홍연아파트가 있는 필지였다. 홍연아파트는 크게 네 개의 구역으로 나눌 수 있다. 그중 두 구역은 공공재개발 구역에 포함되지 않는다. 연희동 721-6번지 일대는 지하철역에서 꽤 멀리 떨어져 있다. 그래도 뒤쪽으로 안산도시자연공원이 있고 앞쪽으로 홍제천이 흐른다. 홍제천 산책로는 넓고 쾌적했다.

 

 

공공재개발2차 연희동721-6 - 아실

아실에 나온 구역 경계는 위와 같다. 인근에 있는 연희파크푸르지오아파트가 비교 대상이 될 것이다.

 

 

위는 국토교통부의 보도자료에 나온 (가칭) 연희동721-6 구역이다.

 

 

연희동 721-6번지 일대 노후도 - 부동산플래닛

전체적으로 노후된 편이다. 아래에 올릴 임장 사진들을 보면 그 이유를 알 수 있다. 위쪽은 건축이 불가능할 정도로 도로 사정이 안 좋았다. 신축이나 리모델링을 하고 싶어도 못할 정도로 상황이 안 좋은 곳이었다.

 

 

홍연아파트

 

연희동 홍연아파트 62B형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 62B형은 19평형이다. 홍연아파트는 13개동, 191세대로 1981년에 준공됐다. 최근 실거래가는 3억 미만인데 현재 매물 하나가 5억 8천에 올라와 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 영향일까.

 

 

연희파크푸르지오아파트

 

연희파크푸르지오 아파트 33B평형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 작년 5월 11억 8천만원에 거래됐다. 현재 나와있는 매물들도 크게 차이가 나는 것은 아니다. 1층 매물이 11.5억, 고층은 12.4억과 12.8억이 있다.

 

연희동 721-6 구역이 재개발된다면 시세는 연희파크푸르지오 아파트와 비슷한 수준이 되지 않을까 싶다.

 

 

현장 사진들

 

여기는 연희동 721-6 구역이 아니다. 공공재개발 구역으로 가는 길에 찍은 것이다.

 

 

바로 이 건물부터 연희동 721-6 공공재개발 구역이 시작된다.

 

 

왼쪽은 공공재개발 후보지 구역, 오른쪽은 구역이 아닌 곳으로 신축 건물들이 보인다. 한창 공사중인 건물도 있었다.

 

 

여기도 연희동 공공재개발 구역이 아니다. 공공재개발 구역에서 대로 건너편인데 절이 있어서 찍어봤다.

 

저 멀리 보이는 아파트는 홍은동두산위브 아파트이다.

 

 

이 도로를 경계로 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 특이한 점은 앞서 언급한 홍연아파트의 일부 동은 오른쪽에 속한다.

 

 

대로변을 따라 걸어내려가면서 바라본 연희동 721-6번지 일대의 모습이다. 세월의 흔적이 느껴졌다.

 

 

연궁 빌라인지 연립도 있고... 카카오맵에는 연궁아파트로 나온다. 연희동 721-6번지 일대를 크게 한 바퀴 돌고 나중에 여기로 다시 왔다.

 

 

공공재개발이든 민간재개발이든 잘 진행되면 좋을텐데 앞으로 어떻게 될지 궁금하다.

 

 

바로 여기가 도로 건너편 홍연아파트이다. 공공재개발에서 제외된다. 따로 재건축을 하게 될까.

 

 

연희동 721-6 구역의 경계이다. 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 왼쪽에 아파트가 생기면 오른쪽 건물들의 가치도 상승할 것이다.

 

 

왼쪽, 오른쪽 가릴거 없이 모두 낡은 건물들이 대부분이었다.

 

 

힙한 건물도 보였는데... 이 건물의 정체는...

 

 

홍연경로당이었다. 경로당을 새로 지은 것인지 이 일대 건물들 중에 가장 깔끔했다.

 

사진은 없지만 이 주변으로 소규모 갤러리 같은 곳도 보였다.

 

 

여전히 연희동 공공재개발 구역의 경계를 돌고 있다. 여기는 지도상 왼쪽 부분이다.

 

위 사진의 가운데 도로를 경계로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 아니다.

 

 

도로가 짧게 이어지고 그 위쪽으로는 계속 이런 계단이었다.

 

 

이런 계단이 있고 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능할 것이다.

 

노후도가 유지되는 이유가 다 있었다.

 

 

경사도 이렇게 심했다.

 

 

골목 안쪽은 그래도 평지였는데, 위쪽으로는 경사가 심한 길이 계속 있었다.

 

 

안쪽 골목들도 이렇게 좁은 편이었다.

 

 

공공재개발 공모의 흔적도 보였다. 다 찢어지고 이것만 남았지만 그래도 '공공재개발'이라는 단어가 보였다.

 

 

아래쪽도 위쪽도 다 이런 길이었다.

 

 

저 멀리 홍은동두산위브 아파트와 내부순환로도 보인다.

 

 

이런 좁은 길이 계속됐다.

 

 

이런 상황에서 신축 건물은 찾아볼 수가 없었다.

 

 

아래쪽으로 경사도 심했다.

 

저 아래 보이는 분홍색 건물이 이 일대에서 경매로 나온 주택이다.

 

 

2021타경14**
연희동 179-1**번지
건물면적 7.37평
대지권 9.09평

감정가 127,672,000원

 

멀리서 확대해서 찍은 사진이다. 1985년에 지은 주택이었는데, 2016년경에 소유자가 바뀌면서 증축을 했다. 그 결과 위반건축물이 됐는데... 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

 

 

좁은 골목길이 계속 나왔다. 지금까지 다녔던 서울의 낙후된 동네와 비슷한 느낌이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

여기는 거의 꼭대기라 리모델링을 하면 조망이 좋을 것 같았다.

 

 

 

 

왼쪽으로 보이는 아파트가 연희파크푸르지오 아파트이다. 그 뒤쪽으로도 아파트 단지들이 보이는데, 하나는 DMC센트럴아이파크 아파트 같다.

 

 

크게 한 바퀴 돌고 아래쪽으로 내려가는 길이다.

 

 

언젠가는 재개발이 될 수 밖에 없다는 느낌이 들었는데... 그게 언제일까.

 

 

당분간은 계속 이런 모습으로 남아있을 것이다.

 

 

차가 절대 못 다니는 골목을 지나서 홍연아파트까지 내려왔다.

 

 

연희동 721-6번지 일대가 공공재개발로 진행이 안 된다고 해도 홍연아파트는 따로 정비사업을 추진할 수 있을 것 같았다. 다만 13개동이 흩어져 있는데, 붙어 있는 동들만 추진하면 되지 않을까 싶다.

 

 

홍연아파트와 뒤쪽은 높이가 저만큼 차이가 난다. 옹벽의 높이가 4~5미터는 넘을 것 같다.

 

 

홍연아파트 단지 내의 모습이다. 동간격이 여유가 있었다.

 

 

여기도 연희동 공공재개발 구역에 포함되는 건물들이다. 오른쪽은 대로변에 접한 신축 빌라인데도 구역에 포함됐다.

 

 

다시 시작된 언덕길이다.

 

 

여기도 신축 건물이 보였다. 연희동 공공재개발 구역 내에서 몇 안 되는 신축 건물이었다.

 

 

왼쪽의 신축 건물과 오른쪽의 건물이 대비가 됐다. 이 주변 건물 모두 공공재개발 구역에 속한다.

 

 

다시 연궁아파트로 돌아왔다.

 

 

앞쪽으로 절이 보인다. 이렇게 연희동 721-7번지 일대 공공재개발 2차 후보지를 살펴봤다. 계속 공공재개발로 가게 될지, 민간재개발로 변경될지, 어떻게 될지 모르겠지만 몇 가지 한계가 있다. 공시지가가 낮아서 추정분담금이 높아질 수 있는데, 어르신들이 많이 거주해서 더욱 문제가 된다.

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2.(보도자료) 풍납동 토성 일대 도시재생활성화계획_가결_최종.hwp
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풍납동 토성 일대 도시재생에 대한 보도자료가 지난 달에 나왔다. 마침 풍납동에서 빌라가 경매로 나와서 이 지역에 관심을 갖고 있었다. 한때 이 주변으로 출퇴근을 해서 이 지역에 익숙한 편이지만 풍납동 토성에 가본 것은 얼마 전이 처음이었다. 그때도 경매가 나와서 확인차 풍납동에 갔었다. 천호역에서 가는 길에 풍납동 토성을 처음으로 봤다. 한강변이지만 이런 문화유적이 있으니 재개발은 어려울 것 같았는데, 그래도 살기에는 좋아 보였다. 토성 주변 아파트들은 조망권이 확보될 것이고, 산책로에서 운동도 할 수 있기 때문이었다. 천호역이 5호선과 8호선 더블역세권이니 교통도 나쁘지 않다.

 

풍납동 위치

 

 

# 2천년이 넘는 서울 역사의 시작을 보여주는 국가 사적 풍납동 토성은 행정구역상 서울시 송파구 풍납 1·2동에 걸쳐 위치해 있다. 1997년 풍납동 토성 내부 현대리버빌 아파트 재건축 현장에서 백제토기 등 각종 유물이 다량 출토됨에 따라 지하에 잠자고 있던 백제 한성기 고대왕국의 위상이 본격적으로 주목받게 되었으며, 이 때부터 풍납동 토성에 대한 발굴조사를 적극적응로 추진하였다.

 

# 문화재청의 풍납동 토성에 대한 정책적인 변화는 3번 있었다. 2002년에는 1997년 이후 이루어진 발굴조사결과에 따른 조치로서, 풍납동 토성 내·외부 지역을 발굴조사 후 사적으로 지정하여 보존·관리하게 되었다. 2009년에는 풍납토성 구역 전체를 6개 권역(I~VI)으로 나누어 권역별 보존·관리 방안이 마련되었다. 2015년에는 기본계획이 변경되어 핵심궈역인 II권역만 매입하고 III권역은 매입하지 않고 발굴 후 복토 보존한 뒤 건축이 가능하도록 하였다. 문화재보호법에 따른 건축규제로 대규모 재개발·재건축이 어려운 풍납동 토성 일대는 과거 백제 왕도유산과 현재의 거주민이 조화를 이루어 살아가는 공간으롤 만들기 위한 지역 활성화 방안이 필요한 지역이다.

 

□ 서울시는 2022년 4월 28일제1차 도시재생위원회 개최 결과 「풍납동 토성 일대 도시재생활성화계획(안)」이 "조건부 가결"됨에 따라 풍납동 토성 일대 도시재생사업을 본격 추진한다고 밝혔다.

□ 이에 따라 풍납동 토성 일대(문화재 보존관리 III권역 일대)에는 '문화유산과 주민이 공존하는 역사문화도시 조성'을 위해 2026년까지 마중물 사업비 200억원이 시비로 투입된다.

 

○ (4대 추진목표) ▲2천년 시공간을 살아있는 역사공간의 터로 재구성하는 '역사문화환경 조성', ▲살기 좋은 주민 생활의 터로 만들기 위한 '주거환경개선'과 ▲'주민 생활SOC 구축', ▲지역산업의 영세화, 고령화로 침체되어 있는 지역 경제 활성화를 위한 '상업 인프라 조성' 등을 골자로 하고 있다.

 

□ 백제왕도 500년의 역사문화자원 활용을 토대로 하는 10개 마중물 사업은 향후 풍납동 지역에 필요한 각종 주민지원 사업의 시범사업으로 기능할 것이다. 특히, 풍납 도시재생만의 특징인 매입지를 활용한 복합문화공간 조성사업을 통해 산발적으로 분포되어 장기간 발굴유예로 슬럼화되는 사적지가 주민을 위한 공간으로 거듭날 에정이다.

 

<역사문화환경 조성>
 통합 디자인 가이드라인 수립: 풍납동 토성 고유의 디자인 요소를 도출하여 공공공간 및 주택 등에 대한 디자인 기준 및 시설별 표준안 마련
 탐방로 정비: 지역자산을 연계하는 탐방로 발굴 및 정비
 역사문화체험관/안내소 조성: 백제역사를 체험하고 홍보할 수 있는 공간설치

<주거환경 개선>
 노후주택정비 지원: 개별 주택 신축시 설계비 지원, 소규모 주택정비사업추진을 위한 관리계획 수립 등
 안전하고 쾌적한 골목 환경 조성: 노후 주거지역 환경개선을 위한 골목 단위 정비

<주민 생활SOC 구축>
매입지 복합문화공간 조성: 산벌적 매입지를 활용한 복합문화공간(어린이 놀이공간, 생활체육공간, 도시농업시설 등) 조성
 주민 활동거점 조성: 주민편의를 위한 다양한 기능(복지문화센터, 집수리지원센터 등) 및 수익구조(카페, 주차장 등) 등으로 송파구를 통해 지속적인 운영·관리 가능한 거점 조성
 통합 안내시스템 및 가로시설물 정비: 혼재되어 있는 정보시스템과 가로시설물의 디자인 개선 및 정비

<상업 인프라 조성>
 핵심특화가로(올림픽로51길) 정비: 강동구청역에서 한강나들목으로 이어지는 지역의 대표 상징가로 조성을 위한 핵심 가로환경정비
 풍납도깨비시장 활성화: 인근 주민 및 방문객이 찾을 수 있는 쾌적하고 편리한 시장 환경 조성

 

 서울시는 조건부 가결된 풍납동 토성 일대 도시재생활성화계획을 6월 중으로 고시할 예정이다.

 주용태 문화본부장은 "풍납동 토성 일대는 2천년 서울의 역사가 시작된 핵심지역으로서 중요한 역사적 맥락을 가진 곳이다. 본 마중물 사업을 통해 풍납동 토성이 박제된 문화유산이 아니라 문화유산과 주민이 공존을 넘어 상생발전하는 역사문화도시로 새롭게 탄생하기를 바란다"고 말했다.

 

풍납토성 권역도

 

 

 

풍납동 경매 물건

 

2021타경536**
송파구 풍납동 94-9
토성쉐르빌

대지권, 건물면적 등은 생략한다. 빌라보다는 원룸 정도의 소형이다. 이 건물 전체가 그렇다는 것은 아니고 더 큰 면적도 있는데 경매로 나온 물건은 작은 크기였다.

 

경매 물건 위치

위치는 좋다. 천호역 10번 출구까지 4분 거리이다.

 

 

감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰될 것을 예상했으나 1차 입찰기일에 바로 낙찰됐다. 낙찰가 175,550,000원으로 감정가의 130%였다. 차순위는 142,680,000원. 총 3명이 입찰했다.

 

주변을 살펴보면 한강에 가까운 곳에 씨티극동아파트, 신성노바빌아파트, 동아한가람아파트 등의 아파트들이 있다. 층수도 높은편이다. 각각 23층, 19층, 18층으로 나온다.

 

 

풍납동 노후도 - 부동산플래닛

주변은 대부분 노후된 건물인데 앞으로 이 지역이 어떻게 변할지 궁금하다.

 

 

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중랑구 면목동에 다녀왔다.

 

면목동의 랜드마크 아파트는 사가정역 센트럴 아이파크 아파트라고 하고 싶다. 그리고 그 옆에 면목 라온 프라이빗 아파트도 있다. 현재 기준으로 사가정센트럴아이파크는 평당 4,339만원, 면목라온프라이빗은 4,467만원으로 라온 프라이빗 아파트가 조금 비싸다. 그리고 이 면목라온프라이빗 아파트 위쪽으로 면목동 172-6번지 일대가 있다.

 

면목동 172-6번지 일대 위치

면목동 172-6번지 일대 및 인근 아파트들은 사가정역에서 거리가 좀 있지만 가까운 곳에 면목선이 지나갈 예정이다. 또한 홈플러스도 있다. 바로 왼쪽으로 중랑천이 흐르고 있어서 산책 및 운동도 가능하고 조망도 좋을 것으로 예상된다.

 

 

면목동 172-6번지 일대는 토지거래계약 허가구역으로 지정된 상태이다. 이 구역 내의 빌라가 경매로 나와서 관심을 갖게 됐는데 감정가의 거의 200%에 낙찰됐다.

 

 

인근 아파트 시세

 

사가정센트럴아이파크 33A형 최근 5년 실거래가

2021년 7월에 14억 9천만 원에 거래된 것이 최고가였다.

 

 

면목라온프라이빗 33C형 최근 5년 실거래가

2021년 7월에 12억 4천만 원에 거래됐다.

 

 

현장 사진들

 

사진상 안 보이지만 왼쪽으로 면목라온프라이빗 아파트가 있고 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

 

 

바로 앞쪽이 중랑천 산책로로 올라가는 계단이다.

 

 

왼쪽이 중랑천 산책로, 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

 

 

단독주택도 있었고.

 

 

신축빌라도 보였다.

 

 

면목동 172-6번지 일대 노후도 - 부동산플래닛

노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 것을 의미한다. 진한 파란색은 최근 5년 이내에 지어진 건물을 의미한다. 전체적으로 붉지만 파란색도 무시할 수 없을 정도로 보인다.

 

 

오른쪽으로 살짝 보이는 빌라는 신축이 확실해 보이고, 앞쪽 빌라는 신축은 아니지만 2000년대 초반에 지어진 것으로 보인다.

 

 

오른쪽 앞으로 보이는 건물은 한눈에 보기에도 오래된 것처럼 보이는데 확인해보니 1977년 건물이었다.

 

 

왼쪽으로는 오래된 건물들이, 오른쪽으로는 신축도 보인다.

 

 

여기는 대부분 노후된 주택들이고 뒤쪽으로 신축 같은 건물들이 보인다.

 

 

이 건물에서 경매가 나왔던가, 아닐 수도 있다.

 

아무튼 아래쪽에도 경매로 나온 빌라 사진이 있을 것이다.

 

대지권 7.47평, 건물면적 14.47평의 빌라(1992년산)가 경매로 나왔다. 감정가는 168,000,000원이었는데, 25명이 입찰해서 330,010,000원에 낙찰됐다. 감정가의 196% 정도이다. 차순위는 차순위 301,300,000원이었다. 재개발에 대한 기대 때문에 이런 가격에 낙찰된 것으로 생각된다.

 

사실 유료 경매사이트의 경매 정보지에서 이 주변에서 공공재개발을 추진한다고 얼핏 봤다. 그래서 관련 현수막이라도 보일까 싶어서 찾아갔던 것이다. 그런데 재개발 관련 현수막은 하나도 안 보였다. 면목동 172-6번지 일대를 구석 구석 전부 훑고 다닌 것은 아니라서 못 봤을 수도 있지만 대략적으로 한 바퀴 돌아봤을 때는 안 보였다.

 

 

왼쪽 건물은 그나마 2000년대 빌라처럼 보이는데 오른쪽 건물은 지붕부터 세월의 흔적이 느껴진다.

 

 

노후 주택들이 많은 편이었지만 신축들도 자주 보였다.

 

 

이 건물은 좀 오래된 것 같다.

 

 

여기가 바로 경매로 나온 빌라이다.

 

 

이 주택은 리모델링을 한 것 같다.

 

 

 

 

그나마 찾은 것은 면목동 194번지 일대 가로주택정비사업 현장사무실이었다.

 

 

면목동 194번지 위치

면목동 194번지 일대는 면목동 172-6번지 일대의 위쪽이다.

 

 

이쪽은 건물들이 상당히 높다.

 

 

용도지역을 확인해보니 가운데 부분은 제2종일반주거지역이고 바깥쪽은 제3종일반주거지역이다.

 

 

저 앞쪽의 면목라온프라이빗 아파트와 이쪽의 주택들이 대비가 된다.

 

 

세월의 흔적이 느껴지는 건물들과 신축 아파트.

 

현재 라온프라이빗 아파트가 있는 곳도 과거에는 왼쪽과 같은 모습이지 않았을까.

 

 

면목라온프라이빗 아파트가 생긴 곳의 과거 로드뷰 - 2016년

역시 2016년에는 위와 같은 모습이었다.

 

 

면목동 172-6번지 일대는 앞으로 어떤 모습이 될지 궁금하다.

 

 

저 앞쪽으로는 사가정 센트럴 아이파크 아파트가 보인다.

 

 

아파트들의 높이가 상당히 높아 보인다. 확인해보니 최고층이 30층이다.

 

 

면목라온프라이빗과 사가정센트럴아이파크

둘다 신축이라 멋지다.

 

 

이 아파트들은 중랑천 건너편의 아파트들이다.

 

면목라온프라이빗 아파트의 뷰가 이와 비슷하지 않을까.

 

 

사가장 센트럴 아이파크 아파트

 

 

면목 라온 프라이빗 아파트

 

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1.(보도자료) 구의역 일대 도시재생활성화계획 도시재생위원회 가결 최종.hwp
19.47MB

 

구의역 일대 도시재생사업에 관한 서울시의 보도자료(2022년 4월 29일)입니다. 얼마 전 상가 강의를 들으면서 구의역 먹자골목에 상가 하나 가지고 있으면 참 좋겠다는 생각을 했는데, 그 일대에 대한 내용입니다. 한편, 먹자골목에서 조금 떨어진 곳이지만 근린주택이 경매로 나왔다가 바로 낙찰됐는데요. 보도자료의 위치도와 비교해서 보니까 구의역 일대 도시재생활성화 지역 바로 인근이네요. 관련 내용도 글의 뒷부분에 추가합니다.

 

 

구의역 일대 도시재생사업 본격추진

구의역 일대 도시재생활성화계획(안) 도시재생위원회 "통과"

 

□ 서울시는 2022년 4월 28일 제1차 도시재생위원회 심의 결과, 구의역 일대 도시재생활성화계획(안)을 "조건부 가결" 하였다.

 

금회 계획(안)이 확정됨에 따라 사업대상지인 구의역 일대(18만㎡)에는 2026년까지 총 200억 원을 투입해 5개 분야별 마중물사업을 본격 추진한다.

 

구의역 일대는 20년 이상 노후건축물이 76.8%에 이르고, 지속적인 인구 감소와 2017년 서울동부지법·지검 이전에 의한 법무 업종 사업체 이탈로 상권이 침체되고 있어 2019년 11월 중심시가지형 도시재생활성화지역으로 선정되었다.

 

서울시는 구의역에 인접한 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발의 2024년 완공과 연계하여 늘어나는 유동인구 유입을 통해 지역내 미가로 상권의 체질을 개선하여 도심 상권활성화 및 저층주거지 주거환경의 정비를 목표로 도시재생사업을 추진할 예정이다.

 

서울시는 금번 활성화계획 수립에 따라 지역내 상권인 미가로를 지역명소로 가꾸어 나갈 예정이다. 방문객 확장을 위해 미가로의 보행환경을 정비하고, 미가로 삼거리에 상징광장을 조성하여 버스킹 등 다양한 문화 행사 공간으로 활용한다는 계획이다.

 

또한 상권내 공실을 활용하여 상생협력상가를 조성하여 신규 음식업 창업을 지원하고 청년 창업인큐베이팅 사업을 통하여 신규 창업자의 업무 및 작업공간을 제공하고, 창업육성 및 직업역량을 배양해 나갈 예정이다. 그리고 지역상인의 맞춤형 고객관리·마케팅 교육, 상권홍보를 통해 지역상권을 활성화 한다는 방침이다.

 

아울러, 미가로 방문객 및 지역주민의 편의 증진을 윟애 구의1동 공영주차장 시설을 개선하고 구의역 고가하부에 자전거 캐비넷을 설치할 예정이다. 이를 통해 미가로 상권의 접근성을 강화하고 환경정비 사업으로 이용자의 만족도를 제고할 계획이다.

 

구의역 일대 주민의 생활편의도 증대될 전망이다.

대상지 내 저층주거지의 생활 안전환경 구축을 위해 스마트 안심보행로를 조성하고 지역내 부족한 주민편의시설인 체력증진센터, 어르신복지시설, 아동놀이시설 등 생활 SOC를 확충한다는 계획이다.

 

오대중 서울시 동북권사업과장은 "구의역 일대는 2017년 서울동부지법·지검 이전으로 지역상권이 침체되어 있었는데, 이번 도시활성화 사업추진과 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발을 통하여 예전의 활력을 되찾기를 기대한다"며 "앞으로 서울시는 기존 상인과 신규 청년 창업가의 무한한 가능성을 발휘할 수 있는 공간으로 구의역 일대가 재창조 될 수 있도록 지속적으로 지원하고자 한다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

구의동 근린주택 경매

 

2022년 4월에 낙찰된 구의동 근린주택입니다.

 

경매 물건 위치

구의역 일대 도시재생활성화 지역에 포함되지는 않지만 바로 인근에 위치해 있습니다.

 

2020타경555**
광진구 구의동 241-*
건물면적 149.31평
대지권 56.02평

감정가 2,027,078,120원
낙찰가 2,927,078,000원

 

감정가는 20억이 조금 넘었는데 거의 9억을 더 써서 29억이 조금 넘는 가격에 낙찰을 받았습니다. 감정가 대비 144% 정도고, 총 3명이 입찰했습니다. 차순위는 2,313,200,000원이었습니다. 차순위와 6억 넘게 차이가 나는데, 잘못 낙찰 받은 것이냐... 아닐 겁니다. 본건은 공유물 분할을 위한 형식적 경매로 소유자 중 한 사람이 낙찰을 받는 것 같습니다. 

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