생각하고 부자되기

성북구 동선동1가 121-6
코아루센타시아 지하2층

근린상가
건물 56.5㎡(17.09평)
대지 12.6㎡(3.81평)
건물 및 토지 전부

감정가 370,000,000원

1회 유찰된 상태이다.

2차 2월 23일

최저입찰가 296,000,000원

성신여대입구역 1번 출구에서 3분 거리로 역세권이다. 코아루센타시아까지 가는 길에 상권이 활발했는데, 지도를 자세히 보면 가까운 곳에 돈암동거리가 있다. 

나는 성신여대입구역 1번 출구에서부터 코아루센타시아까지 가지 않았다. 은행에 갔다가 돈암제일시장을 지나서 길을 건너서 코아루센타시아까지 갔다. 지도상 2번 출구 아래로 두번째 골목을 지나갔는데, 코아루센타시아에 도착할 무렵 활발했던 상권의 느낌이 크게 줄었다. 어느 순간부터 약간 언덕길이 시작됐고, 지적편집도를 봐도 코아루센타시아는 상업지역이 아닌 준주거지역이다.

마침 사진을 찍은 것이 있다. 왼쪽 앞으로 보이는 높은 건물이 코아루센타시아이다. 카카오맵에는 코아루센타시아 아파트라고 나온다. 사진상 잘 느껴지지는 않겠지만 약간 경사가 있다. 실제로는 경사가 더 심했다.

드디어 경매 물건지에 도착했다. 경사진 곳에 건물을 지어서 이쪽 입구는 지하 1층이 1층이나 마찬가지다. 경매로 나온 물건은 지하 2층에 있어서 이런 장점을 못 누린다.

건물 구조는 상당히 복잡했다. 원래 이 건물에 있는 식당에서 점심을 먹고 본격적인 임장을 시작하려고 했다. 그런데 건물을 두 바퀴 돌고도 가려고 했던 식당을 찾을 수가 없었다. 결국 못 찾고 위치를 물어보려고 전화를 했는데 사정상 영업을 중단했다고 했다. 마찬가지로 경매 물건이 있는 지하 2층까지 가는 데에도 시간이 좀 걸렸다. 성신여대입구역 3분 거리로 역세권이라 입지가 좋지만 건물 내 개별 입지는 안 좋다고 느껴졌다. 건물에 익숙한 사람들은 괜찮겠지만 처음 오는 사람들은 찾아오기 어려울 것이다.

경매로 나온 물건이 상가라서 같은 건물에 어떤 업종이 들어와 있는지 살펴봤다. 지하 1층에서 롤러스케이트장이 보였다. 평일 오전인데도 롤러스케이트를 타는 사람들이 몇 명 보였다. 초등학교 저학년으로 보이는 아이와 부모, 직원으로 보이는 사람들이 있었다. 내가 어렸을 때 동네 친구들은 도로에서 롤러스케이트를 탔는데 요즘에는 롤러스케이트를 타는 아이들을 거의 못 봤다. 인라인스케이트도 마찬가지다.

어렵게 지하 2층으로 갈 수 있는 계단을 찾았다. 그런데 이쪽은 계단을 꽤 많이 내려가야 해서 접근성이 안 좋다고 느껴졌다. 바로 내려가지 않고 건물 주변을 더 살펴봤다.

코아루센타시아 뒤쪽으로는 주택가가 있었다. 그래도 대학가라서 성신여대입구역부터 학생들이 많이 보였다. 어떤 부동산 앞에서는 부모님과 함께 원룸을 구하러 온 새내기 대학생처럼 보이는 학생도 있었다.

지하 1층의 롤퀸 외에 지하에는 트롯광장, 돈암체육관 등이 있었다. 트롯광장은 감성주점, 헌팅포차 등과 비슷한 술집처럼 보였고, 돈암체육관은 헬스장, 피트니스 클럽이었다.

경매로 나온 물건은 스트라이크존의 일부 호실이다. 건물 내에서는 호실을 표시한 도면을 찾을 수가 없었고, 감정평가서에 내부구조도를 나타낸 도면이 있다. 

트롯광장 입구인데, 이쪽도 영업 중에 손님들을 위한 문으로 사용하는지 모르겠다. 아래에 사진을 올릴텐데, 더 넓은 계단으로 내려오는 길에도 트롯광장 입구가 있었다.

스트라이크존 입구에는 우편물 통지서가 붙어 있었다. 현재 영업을 하고 있지 않은 것 같았다.

요즘 골프존 같은 스크린골프도 인기가 많다고 알고 있다. 스크린야구가 처음 나왔을 때 한 번 가봤는데 상당히 재밌었다. 그런데 가격은 상당히 비쌌던 것으로 기억한다. 두 게임 했는데 10만원 넘게 나왔던가. 지금 찾아보니까 스트라이크존 외에 다른 체인점도 생겼고 예전보다 부담없는 가격이다. 아무튼 스크린골프에 비해 스크린야구는 코로나로 상당한 타격을 받은 것 같다.

돈암체육관에는 헬스장이라서 그런지 롤퀸보다 이용 중인 사람들이 많았다.

아까의 좁고 어두운 계단보다 이쪽 입구가 훨씬 나았다.

내려오는 계단 중간에 트롯광장으로 가는 입구가 있다. 그래서 트롯광장은 지하 1층과 지하 2층을 모두 사용하나 하는 생각도 했는데, 층별 안내도에 트롯광장은 지하 2층에만 있었다. 아무튼 계단을 더 내려가면 정면에 돈암체육관 입구가 있고 거기서 오른쪽으로 들어가면 스트라이크존 성신여대구장이 나온다.

지상 2층에는 스터디 카페도 있다. 스트라이크존 간판은 한참 위에 있어서 사진에서 안 보일 정도다. 스크린야구장을 안 한다면 어떤 업종을 하는 것이 좋을까? 딱히 떠오르는 것이 없었다.

현재 1회 유찰된 상태, 전체가 아닐 일부 호실만 경매로 나와서 더 유찰될 것 같기도 하다. 다른 호실들은 경매로 나오지도 않았다.

이 글은 경매 절차가 종료된 후 어느 정도 지나면 비공개로 돌릴 예정이다.

도봉구 쌍문동에 다녀왔다.

쌍문역을 중심으로 쌍문역 동측과 서측을 돌아봤다. 가까운 곳에 공공주택 복합사업 1차 후보지였던 창동 674일대도 있었다. 창동 674일대는 주민들의 반대가 있었다. 그리고 쌍문역 동측과 서측 중 서측이 더 사업이 잘 진행될 것 같다는 느낌이 들었는데, 개인적인 견해일 뿐이다. 앞으로 어떻게 진행될지 궁금하다.

쌍문역을 중심으로 왼쪽이 쌍문역 서측, 오른쪽이 쌍문역 동측이다. 대략적인 위치만 표시했고, 구역 경계는 아래에서 자세히 볼 수 있을 것이다. 위 지도 오른쪽 아래에 표시한 부분이 창동 674일대이다.

지적편집도를 보면 쌍문역 동측과 서측은 제2종일반주거지역인데, 창동 674일대는 준공업지역이다.

쌍문역에서 가깝지만 창동 674일대는 창2동에 속한다.

창동 674일대

창동 674일대는 3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지로 선정된 곳이다. 한 동안 관심을 덜 가졌는데 3080+ 후보지는 6차까지 나왔다. 쏟아지는 구역 탓에 어디가 어딘지 따라가기 힘들다. 공공재개발, 민간재개발, 공공주택 복합사업 등 종류도 다양하다.

창동 674 일대는 CU편의점이 있는 블록이다. CU편의점을 기준으로 오른쪽 아래가 모두 포함되는 것은 아니고, 남경빌라까지 포함되는 것으로 보이는데 자세한 사항은 따로 확인할 필요가 있다.

전체적으로 노후된 모습인데, 9년 이하를 의미하는 파란색도 6개가 있다.

CU편의점에서 시작해서 시계 방향으로 창동 674 일대를 돌아다녔다. 시작부터 반대하는 현수막이 보였다.

3080 재개발 결사반대!

여기도 반대하는 현수막이 있었다.

CU편의점에서 내려오는 골목이다. 저 앞 사거리에서 왼쪽 코너까지가 창동 674 일대이다.

대부분이 공공주도 재개발에 반대하는 현수막이었는데, 여기는 요건 달성을 축하하는 현수막이 있었다.

여기도 반대하는 현수막이다.

저 앞에도 현수막들이 있다. 왼쪽 건물은 분양하는 신축 빌라였다.

75% 찬성 서명 받은 지역도 지금은 반대 서명하고 있다는데, 어디인지 모르겠다. 후보로 선정된 구역들이 너무 많아서 각 구역의 분위기가 어떤지 알 수 없다. 이렇게 직접 가봐야 알 수 있지 않을까.

창동 674번지 일대에서는 반대하는 현수막이 10개 넘게 보였다.

분양 중인 신축 빌라인데, 아직 업데이트가 안 됐는지 노후도에 반영이 안 됐다.

빌라 부지로만 팔아도 평당 2천 만원을 받을 수 있다는데 그만큼 값을 쳐주지 않는 것일까. 공공주택 사업이 소유주에게 돈이 안 되는 이유를 설명해놨다.

골목 마다 반대하는 현수막이 눈에 띄었다.

여기는 아까와 같이 요건 달성을 경축하는 현수막이 있었다.

차 한 대도 다닐 수 없거나 겨우 다닐 수 있는 골목과 노후된 주택을 보면 정비가 필요해 보인다.

하지만 주민들은 공공주도 재개발에 반대하고 있다.

'새집줄게, 헌집이랑 돈도 내놔'

이쪽 골목은 아까 봤던 골목보다 넓고 깨끗하다. 그래도 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 포장되어 있다.

여기는 창동 674 일대 구역의 윗부분으로 2차선 도로에 접하는 곳이다. 도로변 건물에도 공공주도 재개발에 반대하는 현수막들이 걸려 있었다.

이쪽 골목은 건물들이 깔끔한 편이다.

여기도 반대하는 현수막들이 보였다.

여기도 마찬가지다.

창동 674번지 일대는 쌍문역과 거리가 좀 있어서 안 오려다가 왔는데 오길 잘했다는 생각이 들었다. 외부 투자자들은 공공주도 재개발에 찬성하겠고, 원주민들이 반대를 할텐데 그 비율이 어느 정도인지 모르겠다. 여기 저기 걸려 있는 현수막을 보면 반대를 하는 주민들도 꽤 있어 보였는데, 앞으로 어떻게 될지 무척 궁금하다.

쌍문역 동측/서측

쌍문역 동측과 쌍문역 서측은 지난 달에 본 지구로 지정된 곳들이다.

쌍문역 동측과 쌍문역 서측을 둘러봤을 때 서측이 더 노후된 느낌이었다. 쌍문역 동측 노후도를 보니 도로변에 있는 신축들 때문에 그렇게 느꼈던 것 같다.

쌍문역 서측은 동측보다 구역 범위가 넓다. 쌍문역 서측이 동측보다 노후된 느낌이 강했는데 노후도를 보니까 쌍문역 서측에도 신축 건물들이 꽤 있다.

여기는 쌍문역 동측도 서측도 아니다. 가는 길에 북한산이 보여서 찍어봤다.

구역 경계를 크게 돌고 골목 골목을 다니고 싶지만 시간상 크게 돌면서 골목도 일부 들어가봤다. 이쪽 골목은 대부분 20년 이상 지난 건물들이다.

여기는 다른 골목인데, 이쪽도 대부분 오래된 건물이다.

범죄 예방 또는 검거를 위해 특수형광물질을 뿌려놓은 모양이다.

왼쪽은 쌍문역 동측이고 오른쪽은 창북중학교가 있다.

임장을 오기 전에 로드뷰를 봤을 때 인상적인 교회였다. 규모가 상당하다.

교회 주차장 뒤쪽으로 쌍문역 동측이다. 교회 건물 등은 쌍문역 동측에서 제외된다.

여기도 쌍문역 동측이 아니다.

저 앞쪽은 쌍문역 동측에 포함된다. 교회 근처에 있는 건물 일부도 쌍문역 동측에서 제외되는 듯 하다.

지도상 이 건물도 쌍문역 동측에서 제외되는 것처럼 보였다.

여기는 신축 빌라인데 쌍문역 동측에 포함되는 것으로 보인다.

쌍문역 동측 구역 안으로 들어왔다.

쌍문역 동측 3080+ 도심 공공주택 복합사업 지구 지정 고시를 축하하는 현수막이 보였다.

쌍문역 동측 내에 일부 신축이 있지만 여기는 전체적으로 노후된 건물들이다.

로드뷰로 봤던 슈퍼이다. 기억에 남아서 사진을 찍어봤다.

쌍문역 동측의 왼쪽 경계 끝에서 쌍문역 1번 출구까지는 1분 거리이다. 쌍문역 4번 출구에서 쌍문역 서측의 왼쪽 아래 모서리까지도 1분 거리이다. 쌍문역 동측과 서측에 아파트가 생긴다면 초역세권일 것이다.

여기서부터는 쌍문역 서측이다.

뒤쪽으로 일부 보이는 건물이 신도봉중학교이다.

아까 현수막이 걸려있던 곳부터 반시계방향으로 쌍문역 서측을 돌아봤다.

이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다. 로드뷰를 볼 때 인상적이었던 건물이다. 협소주택 같은 스타일인데, 대지면적 34평, 연면적 68평으로 협소하지 않다. 2018년에 지은 건물이다.

앞에서 봤던 건물과 달리 오래된 주택도 보였다. 1971년 건물이다. 대지는 41평.

아까 이마트24 편의점이 있던 건물도 이런 주택을 구입해서 철거하고 새로 지었을 것이다.

이 건물은 깔끔해 보였는데, 1973년 건물로 나온다. 외부만 리모델링을 한 것인지, 아무튼 이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다.

다른 각도엣 바라본 1971년 주택이다.

위 건물은 쌍문역 서측이 아니다. 쌍문역 서측의 위쪽 경계에 있는 도로 건너편에 있는 건물이다.

도로변이라 상가들이 보였다.

골목 안쪽으로는 노후된 주택들이 보였다. 이런 모습을 보면 역시 정비가 필요해 보인다.

다시 도로변으로 나왔다. 저 앞에 보이는 교회를 조금 지나서 있는 골목까지가 쌍문역 서측이다.

동의서를 받는 곳이 보였다.

쌍문역 서측의 윗부분에 있는 원산아파트 건물이었다. 2002년에 준공된 16세대의 나홀로 아파트이다.

골목 안쪽으로 들어왔다. 이 근처에서 개가 위협적으로 짖는 소리가 들렸다.

여기는 쌍문역 서측의 아래쪽 경계로 기억한다. 앞쪽은 쌍문역 서측에서 제외되는 곳이고 사진상 안 보이는 왼쪽 뒤가 쌍문역 서측일 것이다. 확실하지는 않지만 아마 맞을 것이다. 로드뷰로 다시 확인하려고 했는데 속도가 느려져서 생략한다.

이 도로를 중심으로 한쪽은 쌍문역 서측에 포함되는데, 한쪽은 제외된다.

본 지구 지정 고시 축하 현수막이 보였다. 아마 저기가 아까 봤던 원산아파트일 것이다.

여기는 신도봉중학교와 쌍문역 서측의 경계이다.

왼쪽과 앞쪽은 쌍문역 서측이고, 오른쪽은 신도봉중학교이다. 여기는 약간 경사가 있었다.

앞으로 사업이 어떻게 진행될지 무척 궁금하다. 과거의 재개발과 비교해서 시간은 얼마나 걸릴지... 쌍문역 동측, 쌍문역 서측과 1도 관련이 없지만 사업이 잘 진행됐으면 좋겠다.

드디어 출발 지점에 거의 다 왔다. 여기도 왼쪽은 쌍문역 서측, 오른쪽은 신도봉중학교가 있는 도로이다. 왼쪽으로 보이는 주택들은 철거를 하고 빌라를 짓기에 충분해 보이는데 그대로 남아있다.

이렇게 창동 674번지 일대, 쌍문역 동측, 쌍문역 서측을 둘러봤다. 중간에 동측과 서측을 잘못 적었을 수도 있다. 글을 쓰는 내내 헷깔렸다. 처음부터 쌍문역 동측과 서측을 보러 온 것은 아니었다. 쌍문역 근처에 있는 빌라가 경매로 나왔고, 쌍문역에서 좀 떨어진 곳이지만 경매로 나온 자동차들을 보관하는 곳이 있어서 거기에 가볼 생각이었다. 그쪽으로 또 다른 구역도 있는데, 쌍문역 동측과 서측이 본 지구로 지정되었기에 이쪽에 더 관심을 갖게 됐다.

용산구 한강로2가에 다녀왔다.

자주 지나가는 곳이지만 크게 관심을 갖지 않았던 곳인데, 신용산역 초역세권에 있는 오피스텔에서 상가가 경매로 나와서 임장을 가게 됐다. 신용산역으로 가면서 신용산역 북측2구역도 자세히 살펴보기로 했다. 이번 임장에서 통합재건축을 추진하는 곳도 있다는 사실을 알게 된 것은 의외의 소득이었다.

한강로2가는 신용산역 주변이다. 가까운 곳에 용산역, 삼각지역도 있다. 미군부대 등 용산이 개발된다면 한강로2가의 가치도 크게 상승할 것이다.

벽산메가트리움 아파트를 중심으로 바로 위쪽에 신용산역 북측1구역이고, 조금 아래쪽으로 신용산역 북측2구역이 있다. 2005년에 준공된 벽산메가트리움 아파트는 최고층이 33층인데, 용적률이 무려 697%라서 추가적인 개발의 여지가 없을 것이다. 신용산역 북측 정비구역에서 도로 건너편에 용리단길이 있고, 신용산역 근처에는 아모레퍼시픽, LS 등 대기업 건물이 있다. 삼각지역에서 가까운 용산베르디움프렌즈 아파트는 청년주택인데, 그것도 한강로2가에 포함된다.

신용산역 북측은 2015년 7월에 도시환경정비구역으로 지정됐다.

신용산역 북측 정비구역은 1구역, 2구역, 3구역으로 구역이 나누어져 있다.

실제로 벽산메가트리움과 대로변 사이에 노후화 된 소규모 상가들이 많다. 거기를 따로 3구역으로 지정했다.

앞서 언급했듯이 가운데 벽산메가트리움 아파트를 중심으로 위쪽이 북측1구역, 아래쪽이 북측2구역이다. 그리고 아파트 바로 오른쪽은 북측3구역이다. 벽산메가트리움 아파트 아래쪽으로 한강로대우아이빌 아파트, 리버파크 오피스텔, 위너스타워 오피스텔도 있는데 모두 정비구역에서 제외됐고, 이중 통합재건축을 추진하는 곳이 있었다.

신용산역 북측 도시환경정비사업 중 북측2구역이 사업의 속도가 가장 빠르다. 신용산역 북측2구역은 2020년 5월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐고, 북측1구역은 2021년 12월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐다.

신용산역 북측 제2구역

모양이 깔끔한 편은 아니다. 그래도 도로를 제외하고 4동의 건물이 생길 예정이다.

상당 부분이 도로가 되고, 2-1획지와 2-2획지로 나누어 각각 2개의 건물이 생길 예정이다.

신용산역 북측 제2구역은 2020년 7월에 사업시행계획인가 공람공고가 났다.

신용산역 북측 제1구역

현장 사진들

바로 이 오피스텔에서 경매 물건이 나왔다. 지하 1층에 있는 소형 상가인데, 감정가 2억 4400만원에서 1회 유찰된 상태이다.

2004년 준공으로 지하 4층부터 지상 18층까지 있다. 이 오피스텔은 신용산역 북측2구역에 포함되지 않는다.

왼쪽으로 살짝 보이는 건물이 대우디오빌 오피스텔이고 그 오른쪽부터 신용산역 북측2구역이 시작된다. 사진 오른쪽으로 보이는 높은 건물도 오피스텔인데 역시 신용산역 북측2구역에서 제외된다.

여기는 신용산역 북측3구역으로 지정된 곳이다. 한강로 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이에 있는 소규모 상가들이다. 1955년, 1956년 건물로 나오는데 외부만 리모델링을 한 것 같다. 1층과 2층 통임대로 22평이 3000/350, 5000/450에 각각 나와 있다.

경매로 나온 오피스텔 지하 1층에는 부동산, 아이폰수리점, 네일샵, 미용실 등이 있었다.

피난안내도를 평면도로 참고했다. 101호부터 111호까지 있었다.

밖에서 볼 때는 공실은 없어 보였다. 하지만 경매 물건지도 간판은 있지만 공실이라고 하니 영업 여부를 확인할 필요가 있다. 미용실이 두 개 있었는데, 하나만 영업 중이었다. 다른 하나는 공실일 수도 있고, 영업 시작 전 또는 휴무일일 수도 있었다. 참고로 대우디오빌 오피스텔 2층에는 한의원, 법무법인, 부동산 등이 있었다. 경매 물건은 신용산역 초역세권이라 입지가 좋고 지하 1층이라 가시성은 떨어지지만 적절한 임대료만 받을 수 있다면 괜찮아 보였다.

뒤로 벽산메가트리움 아파트가 보인다. 그 앞에 높은 건물은 오피스텔인데 북측2구역에서 제외된다.

신용산역 북측2구역의 2-2획지에 있는 삼영연립주택이다. 1981년 준공으로 총 24세대이다. 한강대로는 자주 지나갔지만 이렇게 안쪽까지는 처음 와봤다. 2019년 12월에 14억 5000만원에 거래됐다.

건물 뒤로 아모레퍼시픽과 LS 건물이 보인다.

오른쪽 건물은 1982년 건물이다.

구역도에서 왼쪽 위로 길게 뻗어나온 부분이다. 이 왼편으로 고물상 같은 곳이 있다.

신용산역 북측 정비구역에서 제외되는 오피스텔 2개가 통합재건축을 추진하고 있었다. 각각 2008년과 2012년에 지어진 오피스텔인데 사업이 잘 추진될지 모르겠다. 현재 전용 8평 정도의 오피스텔이 4억원에서 4억 5000만원에 매물로 나와 있다.

이 부분은 정말 오래된 것 같았다. 무허가건물 같기도 하다.

여기는 북측2구역 구역도에서 한강대로와 만나는 오른쪽 부분의 뒷골목이다. 일부는 로드뷰도 안 나온다.

건물 전면부는 그래도 괜찮았는데 뒤쪽은 완전 다른 모습이었다. 건물 뒤쪽으로 아모레퍼시픽 건물이 보인다. 신용산역에서 상징적인 건물이 됐다.

골목 끝으로 서울타워도 보인다.

이 주변을 자주 지나갔으면서도 남산이 이렇게 가까이에 있는지 몰랐다. 남산 방향이 아닌 반대방향으로 자주 가서 그렇다.

여기는 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이의 북측3구역이다. 여기는 어떻게 개발될지 아직 소식이 없다.

삼각지역 근처인데, 건너편으로 오래된 건물들이 보여서 찍어봤다. 상가 건물들 뒤로는 삼각맨션이 살짝 보인다.

이렇게 신용산역 북측 제2구역 등을 둘러봤다. 과거의 글을 보니 제1구역에는 2020년 5월에 다녀왔었다. 아래 글에 신용산역 북측1구역의 사진이 몇 장 있다.

2020.05.22 - [45FIRE/부동산 임장] - 중구 남대문로5가, 회현동1가 회현 제2시범아파트 & 용산구 후암동, 한강로2가 (신용산역 북측1구역) 경매 임장

성남시 중원구 은행동에 다녀왔다.

성남시 중원구는 예전부터 가려던 곳이었다. 특히 상대원동의 상대원2구역과 상대원3구역에 가보고 싶었다. 그러나 상대원동은 다음 기회로 미루고, 남한산성입구역 근처에 있는 은행동으로 가게 됐다.

입지는 좋아 보인다. 바로 옆에 위례신도시도 있고, 지하철 8호선도 지나간다. 남한산성입구역부터 잠실역까지는 9개역이고 18분이 소요된다. 은행동은 아래쪽의 은행1동과 위쪽의 은행2동으로 나누어지는데, 이번 임장에서는 은행1동만 다녀왔다.

 은행동 아래쪽으로 금광동이 있다. 가칭 은행1구역 재개발은 금광2동과 함께 추진하는 거 같았다. 또한 남한산성입구역 근처에는 가로주택정비사업을 추진하는 곳도 있었다. 금광동 아래쪽으로는 상대원동이 있다. 앞에서는 서울로 가는 시간만 고려했는데, 남한산성입구역에서 판교역까지는 40분 가량 소요된다. 10개역 거리이지만 수인분당선, 신분당선으로 환승을 해야 하므로 그 시간도 고려해야 한다.

먼저 주변 아파트 시세를 살펴봤다. 수정구 단대동에 있는 성남단대푸르지오 아파트가 평당가가 3,424만원으로 가장 높다. 그 다음으로 오른쪽 아래로 이름이 안 보이는 곳이 평당 3,216만원인데, 금광동 한양수자인성남마크뷰 아파트이다. 만 1년도 안 된 신축아파트이다. 그리고 가로주택정비사업 및 재개발 구역과 가까운 은행동현대아파트를 참고할 필요가 있다.

성남단대푸르지오 아파트

2012년 9월에 사용승인된 아파트로 총 1,015세대이다. 주차대수는 1300대로 세대당 1.28대이다. 건폐율은 20%, 용적률은 232%이다.

성남 단대푸르지오 아파트 33평형은 5년 전에 5억원 초반대에 거래됐다. 가장 최근의 실거래가는 2021년 9월의 11억 5천만 원이다.

한양수자인성남마크뷰 아파트

2021년 2월에 사용승인된 신축 아파트이다. 총 세대수는 711세대이고, 세대당 주차대수는 1대이다. 건폐율은 21%
용적률은 265%이다.

2018년 7월에 3억 중반대에 거래됐는데, 2021년 5월에 8억 400만원에 거래됐다.

은행동 현대아파트

1995년 6월에 사용승인된 아파트로 총 1,258ㅅ대이다. 주차대수는 533대로 세대당 0.42대이다. 건폐율은 17%, 용적률은 208%이다.

은행동 현대아파트는 30평형 하나만 존재한다. 5년 전에는 3억원 초중반대에 거래됐는데, 현재 매물은 8.5억에서 9.2억까지 나와있다.

가칭 은행1구역

은행1구역에 관심을 갖게 된 계기는 경매 때문이었다. 은행1구역 내에서 빌라 하나가 경매로 나왔다. 대지지분이 3.08평에 불과하고 로드뷰를 보니까 사업성이 안 좋아 보여서 큰 관심을 갖지 않았다. 그러다가 수원지법 성남지원에 갈 일이 생겼고, 법원에 갔다가 이 근처까지 온 김에 은행1구역에도 가게 됐다.

제2종일반주거지역이기는 하지만 지적편집도를 보면 수많은 필지들이 보인다. 번지수도 네자리라서 더 작아 보이는데, 한두 필지에 지은 빌라들이 기본 10세대였다. 경매로 나온 빌라 역시 대지지분은 3평에 불과했다.

노후도는 충족한다. 몇몇 신축을 제외하고 전체적으로 붉다. 대부분 1990년대 초반에 지어졌다. 가운데에 버스가 다니는 길을 기준으로 위쪽은 은행1동, 아래쪽은 금광2동이다. 은행1동만 재개발을 하는 것보다 아래쪽의 금광2동의 일부도 함께 재개발을 하면 좋을 것 같다고 생각했는데, 마침 추진위원회 사무실에도 금광2동이 적혀 있었다. 부재중이라 자세한 사항은 확인하지 못했다.

가칭 은행1구역 시세

네이버부동산에서 경매로 나온 빌라 주변으로 시세를 조사해봤다. 공동주택가격 1억 미만의 빌라는 실투자금이 1억 3천만원 전후로 필요했다. 재밌는 것은 유료 경매정보 사이트의 현장조사 보고서에서 매매 시세를 1억 3천 만원, 전세 시세를 9천 만원으로 제시한 것이다. 열흘 사이에 그만큼 프리미엄이 붙은 것일까?

경매로 나온 12평 빌라의 경우 2019년 7월에 평가한 감정가가 1억 2900만원이었다. 낙찰가는 1억 8000만원, 차순위 입찰가는 1억 3900만원이었다. 네이버부동산의 시세를 파악하기 전에는 조금 높게 낙찰된 것이 아닌가 하는 생각이 들었는데, 시세를 확인하고 나서는 낮게 낙찰 받았다는 생각도 들었다. 네이버부동산의 시세가 맞다면 현황상 출입문 호수가 다른 하자가 있어서 그랬을 수도 있다.

평당가로 비교한 시세도 다양했다. 평당 1500만원 정도에 낙찰됐는데, 그 주변으로 평당 2250~2300만원 정도에 나온 빌라들도 있었고, 평당 2650~2750만원에 나온 빌라들도 있었다. 도로 건너편 금광2동은 매물 가격이 평당 1800~1850만원이었다. 경매로 나온 빌라에서 조금 안쪽으로 언덕을 올라간 위치에 있는 빌라들의 경우 평당 2000~2050만원, 평당 2350~2500만원으로 다양했다.

이렇게 가격이 차이가 나니까 시세 파악을 철저히 할 필요가 있다.

현장 사진들

이 도로를 따라 상점들이 있었다. 가칭 은행1구역, 금광2동 재개발 추진위원회 사무실도 보였다.

차가 다니기 어려워서 로드뷰로 확인할 수 없었던 골목의 모습이다. 간혹 단독주택도 보였지만 대부분 빌라들이었다. 지하1층, 지상4층으로 총 10세대였다.

언덕 위쪽으로 올라가도 상황은 마찬가지였다. 총 10세대 정도 되는 빌라들이 많이 보였다. 이쪽 길은 그나마 차가 다닐 수 있을 정도로 폭이 넓은 편이었다.

이쪽 골목은 차가 다닐 수 없다. 언젠가 재개발이 될 필요는 있어 보였는데 과연 사업성이 나올지 모르겠다. 상대원2구역과 상대원3구역에 가보면 비교하면서 가능성을 판단할 수 있을 것 같다.

1990년대 초반에 빌라들이 생기기 전에는 어떤 모습이었을까 궁금하다.

이쪽도 4층 짜리 빌라들이 많이 보인다.

가장 위쪽 큰길까지 올라왔다.

주차 공간이 따로 없으니 도로변에 차를 세워놨다. 주차선은 평행주차를 하도록 그려져 있었으나 더 많은 차를 주차하기 위해서 후면주차를 해놓았다.

골목 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

건물과 건물 사이의 간격이다. 사람 한 명도 들어가기 힘들어 보인다.

남한산성입구역으로 가는 길이다. 저 아래쪽으로 단대 푸르지오 아파트가 보인다. 원래는 가칭 은행1구역을 크게 한 바퀴 돌고, 골목 골목을 다 돌아볼 생각이었는데, 언제나 그랬듯이 골목 몇 개만 대충 보고 내려왔다.

오전부터 법원까지 다녀오냐고 피곤해서 바로 돌아갈 생각이었는데, 추진위원회 사무실이 보이니 더 둘러볼 수 밖에 없었다.

금광동 4022번지 일원 가로주택정비사업

지도에 표시한 곳이 금광동 4022번지이다. 오른쪽으로 은행동 현대아파트가 있고, 왼쪽으로 단대동 푸르지오 아파트가 있다. 지하철역도 가깝고 가칭 은행1구역보다 가능성이 있어 보였다. 문제는 가격이다. 위치가 좋은 만큼 비쌌다. 네이버부동산에 매물이 하나 보였는데, 단독주택이었다. 대지면적이 29평 정도인데 매매가는 10억 3천 만원이었다.

경사가 약간 있지만 빌라보다 단독주택이 많이 보였다.

이쪽 골목도 비슷한 모습이다.

골목 끝에서 내려다 본 모습이다.

단독주택도 있고,

다세대도 있다.

과연 가로주택정비사업은 성공할 것인가.

이쪽은 사업 대상지에서 제외될 것 같은데 초역세권이다. 이 골목만 나가면 바로 남한산성입구역이 나온다.

이렇게 성남시 중원구 은행1동과 금광동을 둘러보고 왔다. 다음에 성남으로 임장을 간다면 상대원2구역과 상대원3구역으로 가고 싶다.

수원지방법원 성남지원에 다녀왔다.

2020년 7월 서울북부지방법원의 경매 법정에 가본 후 1년 6개월만이다. 그때 낙찰을 받은 사람들을 보면서 상당한 동기부여를 받았고, 그러한 분위기를 자주 느끼기 위해 매달 법원에 가려고 결심했다. 그런데 한편으로는 무슨 의미가 있나 하는 생각도 들었고, 본업으로 바빠서 실행하지 못했다. 그렇게 경매 입찰 한번 못하고 시간이 흘러 2022년이 됐다. 그리고 2022년 새해를 맞이하여 경매 법정에 다녀왔다.

왜 하필 성남지원인가.

최근에 글을 올린 관심물건 때문이었다. 아파트, 빌라 같은 부동산이 아닌 차량인데 어떤 사람들이 입찰을 하는지 궁금했다. 과연 얼마에 낙찰되는지 현장에서 지켜보고 싶었다. 또한 은행동 빌라도 있었다. 물건검색을 하다가 봤던 빌라인데 대지지분이 작아서 그냥 넘겼던 물건이다. 이 물건도 법원에 갔던 날이 입찰기일이었는데, 결과가 궁금하기도 했지만 물건지가 성남지원에서 멀지 않아서 법원에 갔다가 임장을 갈 생각이었다.

수원지방법원 성남지원은 8호선 남한산성입구역에서 매우 가깝다. 경매로 나온 은행동 빌라 역시 남한산성입구역에서 갈 수 있었다.

지하철역 출구에서 성남지원 경매 법정까지 2~3분이면 도착할 수 있을 것이다. 다만 언덕을 약간 올라가야 한다. 주차공간은 협소한 편이다. 대중교통을 이용하거나, 차를 타고 간다면 미리 도착하거나 주변에 주차공간을 알아놓을 필요가 있다. 도로변에 주차를 해놓은 차들도 보였는데 뭐하는 차들인지 모르겠다. 아무튼 성남지원은 규모가 작아서 그런지 경매도 10시와 14시에 각각 있었다. 다른 사람들이 다녀온 글에서도 그런 내용이 있었고, 내가 갔던 날도 그랬고, 다음 입찰기일에도 하루에 두 차례 있다.

도로 건너편 언덕 위에 성남지원이 있다. 여유 있게 도착해서 편의점에 들렀다가 찍은 사진이다.

보통 경매 법원에는 신한은행이 있다고 하는데, 성남지원에는 우리은행이 있었다. 다른 입찰 후기에서도 봤던 내용이지만 이렇게 직접 경험하면서 기억하고 싶었다. 언젠가 입찰을 할 때 도움이 되리라 생각한다.

이날 오전 경매는 제3별관 제5호 법정에서 있었다. 규모도 작은 편이고 지도를 보고 쉽게 찾아갈 수 있었다. 입구에서 체온 측정 및 큐알 체크인을 하고 안으로 들어갔다. 이미 많은 사람들이 와 있었다. 들어가자마자 오른쪽으로 앞으로 가면 입찰봉투를 받을 수 있다. 뒤에서 봤을 때 왼편에 입찰 서류를 작성하는 공간들이 있다. 몇 개 있었는데 모두 사람들이 차지하고 있었다. 이날 입찰한 사람들이 별로 없는 편인데도 그랬다. 미리 가서 작성하거나 조용한 장소를 찾아서 작성하는 것이 나을 수도 있다.

입찰마감은 11시 10분

이 정도만 보고 임장을 갈까 하는 생각도 들었다. 지난 번에 북부지법에 갔을 때는 모든 절차가 13시가 넘어서 끝났기 때문이다. 그런데 관심물건에도 입찰한 사람이 있어서 낙찰 결과가 궁금해서 더 있어 보기로 했다.

건물 밖으로 모니터와 벤치들이 몇 개 있었다. 여기서도 스피커를 통해 진행 상황을 알 수 있었다.

이날 입찰자가 있던 물건은 총 15개였다. 입찰자가 가장 많은 물건도 총 입찰자수가 8명에 불과했다. 단독입찰도 종종 있었다. 덕분에 모든 절차가 12시 무렵 끝났다.

11시 10분

입찰마감 후 입찰봉투 정리

11시 17분

입찰자가 있는 사건번호 발표

11시 19분

개찰시작

12시 종료

대략적으로 이렇게 진행됐다. 대금납부/취하된 사건에도 입찰한 사람이 있었다. 헛걸음을 하지 않기 위해서는 전일 및 당일 아침에도 입찰하려는 사건의 진행 여부를 필히 확인해야 한다.

처음 북부지법에 갔을 때는 모든 것이 어색했는데 이번에는 두번째라 보다 자연스럽게 행동했다. 입구에서 대출명함을 잔뜩 받고, 안으로 들어가서 분위기를 살피고 나왔다. 대출명함도 굳이 법원까지 간 이유 중 하나였다. 지역별/법원별 대출상담자들의 연락처를 정리한 파일도 구할 수 있지만, 직접 얻은 대출명함도 언젠가 유용하게 쓸 것이다.

이날도 많은 동기 부여를 받고 왔다. 오전에 진행된 15개의 사건들을 낙찰자가 왜 낙찰받았는지 모두 최대한 분석할 계획이다. 법원에 다녀와서 예전에 작성한 글도 읽어봤다. 그때도 동기 부여를 받고 계획을 세웠는데 제대로 실천하지 못했다. 올해에는 달라지고 싶다. 앞으로 서울 및 수도권의 경매 법정들을 한 달에 하나씩 방문하겠다는 목표를 세웠다. 진짜 마음에 드는 관심물건을 찾는다면 입찰도 해볼 생각이다.

자동차 경매

2016년식 레이

감정가 450만

경매 물건을 검색하던 중 저렴하게 올라온 2016년식 레이가 눈에 띄었다. 주행거리도 68,000km 정도인데, 감정가는 고작 450만원. 요즘 신차 구입이 어려워서 중고차 가격도 많이 올랐다고 한다. 게다가 차박이 인기를 끌면서 레이는 아예 캠핑카 모델도 나왔다. 그런데 레이가 450만원이라니 관심이 안 갈 수가 없었다. 물론 저렴한 것은 다 그 이유가 있다.

감정가 450만원에 경매로 나온 레이의 물건기본정보이다. 민감한 정보는 삭제했다. 사고이력이 있는데, 내차피해 1회로 금액은 921,780원이었다. 크게 문제가 되는 금액은 아니라고 본다.

주행거리는 67,946km이다. 4~5만 km 이하였으면 더 좋았을텐데, 6~7만 km도 나쁜 수준은 아니다. 특히 세컨카로 차박용, 캠핑용으로 사용한다면 문제가 될 것이 없다.

 정말 저렴하게 올라온 것이 맞는지 경매로 나온 다른 레이들을 살펴봤다.

연식   주행거리   감정가

2019년식 36,746km 970만원

2016년식 112,308km 600만원

2015년식 78,224km 1,000만원

2012년식 201,335km 520만원

2016년식 67,946km가 450만원으로 확실히 저렴하게 나온 것을 알 수 있다. 2015년식 78,224km가 그나마 비슷한 연식과 주행거리인데 감정가가 1,000만원으로 두 배가 넘는 수준이다. 하지만 저렴하게 나온 것은 다 이유가 있었다.

차량 전면부와 후면부에는 크게 문제가 없어 보인다. 전면 번호판이 없다는데 번호판은 어차피 새로 달아야 하는거 아닌가.

내부 천장에 흠집이 있는데 저 정도의 흠집은 개인적으로 그냥 사용해도 무관다. 흠집이 감정가가 낮은 이유가 아니다. 문제는 따로 있다.

처음 내부 사진을 보고 깜짝 놀랐다. 물건 설명에 내부에 적재물이 있다고 해서 '그냥 그런가 보다' 하고 별 생각이 없었는데, 뒷좌석이 아예 없고 적재물이 가득했다. 청소기 같은 물건도 보이는데 청소업체에서 차량으로 사용했던 것으로 추정된다. 철제 선반도 보인다. 뒷좌석이 없고 구조물이 설치된 것이 감정가가 낮게 나온 이유였다.

일반적으로 사용하려는 중고차의 경유 좌석이 없는 것이 크게 문제가 되지만, 차박 또는 캠핑카로 사용한다면 뒷좌석이 없는게 문제가 되지 않는다고 생각한다. 오히려 좋은 기회가 될 수 있다. 내부 적재물을 치우고, 철제 구조물을 제거하고 차박용 또는 캠핑용으로 개조를 하면 될 것 같다. 추가적인 비용이 얼마나 들지는 모르겠다. 그래도 감정가가 450만원이라는 것을 고려하면 충분히 매력이 있다고 생각한다. 직접 사용해도 좋고, 수리 및 개조를 해서 중고차로 판매할 수도 있을 것이다. 최종적으로 얼마나 낙찰을 받느냐가 문제이다.

입찰기일은 2022년 1월 10일. 추후에 결과를 업데이트 하겠다.

2022. 01. 10. 내용추가

약속한대로 입찰결과를 업데이트 하겠다.

오늘 2016년식 레이에 총 5명이 입찰했다. 5,511,000원에 낙찰됐다. 차순위는 494만원, 3순위는 479만원이었다. 551만원이면 취득세 등을 감안하더라도 상당히 저렴한 가격에 낙찰을 받았다고 본다. 기본적인 부품을 교환하고 캠핑카로 개조를 해도 중고 시세보다 훨씬 저렴할 것 같다. 처음 이 글을 작성하고 레이 캠핑카에 대해 검색도 하고 유튜브도 봤는데, 평탄화 작업을 하는 데 생각보다 비용이 얼마 안 들었다. 

노원구 상계동에 다녀왔다.

상계동 임장이라고 했지만 미도아파트와 상계 주공1단지 아파트는 중계역에서 가깝다. 입지는 매우 좋다. 초역세권은 아니지만 역세권이고, 주변에 중랑천, 당현천 등 공원도 많다. 또한 가까운 곳에 상계백병원도 있다.

중계역 북측의 당현천을 따라 위쪽은 상계동, 아래쪽은 중계동이다. 중계역 주변으로 임장을 온 이유는 경매로 나온 아파트들 때문이었다. 최근 미도아파트에서 경매가 나왔고, 이미 낙찰된 롯데우성아파트의 경매 물건도 있다. 이번 글은 미도아파트를 다루고, 다음글에서 롯데우성아파트 주변을 정리할 예정이다.

미도아파트는 37평이 9억, 상계주공1단지아파트는 24평이 7.6억으로 나온다. 평형별 가격 아래쪽은 평당가를 옵션으로 설정한 것이다. 미도아파트가 평당 2,426만원으로 가장 낮다. 중계역 주변으로 이름이 안 보이는 아파트들은 중계그린아파트와 중계무지개1단지아파트이다. 중계역 초역세권이라 입지가 매우 좋아 보였다. 추후에 재건축을 하면 가치가 상승할 것 같다. 그러한 가치를 반영해서 그런지 1990년대 초반에 지어진 아파트인데도 2016년에 준공된 중계센트럴파크 아파트와 평당가가 비슷한 수준이다.

미도아파트

1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 15층짜리 총 3개동으로 600세대가 있다. 주차대수는 509대로 세대당 0.84대로 부족한 편이다. 용적률은 229%, 건폐율은 17%이다.

3년 전에는 5억 초반대였는데 최근에는 8억 후반대에 거래됐다. 참고로 경매로 나온 물건의 감정가는 8억 8천만 원이다. 이 물건은 2016년에도 경매로 나왔던 물건인데 그때의 감정가는 3억 3천만 원이었다. 이유는 알 수 없지만 경매가 중단되었다가 최근 재개된 것 같다. 현재 네이버부동산에 올라온 매물의 경우 매매가는 9억 4천만 원에서 12억원, 전세가는 4억 5천만 원에서 6억 5천만 원이다.

평형은 하나만 존재한다. 호갱노노에서는 37평, 공급 122㎡, 전용 88㎡로 나오는데, 네이버부동산에서는 115.32㎡/87.57㎡로 나온다. 2평 정도 차이가 나는데, 이러한 차이나 호갱노노에서 미도아파트의 평단가가 낮은 데 영향을 주는 것 같다.

상계 주공1단지 아파트

미도아파트와 마찬가지로 1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 세대수는 2,064세대로 대단지이다. 주차대수는 927대로 세대당 0.44대이다. 용적률은 171%, 건폐율은 16%이다. 미도아파트에 비해 용적률이 낮다. 상계 주공1단지 아파트는 5층 아파트와 15층 아파트가 섞여 있기 때문이다. 미도아파트 주변을 돌아다닐 때 상계 주공1단지 아파트의 재건축 관련 현수막에도 눈길이 갔지만 5층 아파트도 보여서 더욱 관심이 갔었다.

역세권, 병세권, 공세권, 초품아로 입지가 매우 좋다.

3년 전에는 3억 후반대였는데, 최근에는 7억 중반대에 거래됐다.

재건축을 앞두고 있어서 그런지 전세가율이 낮은 편이다. 2015~2016년 무렵에는 5천만 원으로도 갭투자가 가능했다. 24평의 경우 현재 매물의 매매가는 7억 5천만 원에서 8억 3천만 원, 전세가는 2~3억이다.

현장 사진들

상계미도아파트 재건축 추진준비위원회에서 재건축을 추진하고 있다.

구축 아파트의 경우 아파트는 도색을 해서 외관이 괜찮지만 상가 건물의 경우 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 경우가 많다.

미도아파트 101동의 모습이다. 복도식 아파트이다.

구축아파트에서 보이는 모습이다. 미도아파트의 경우에도 지역난방이었다. 그런데 몇몇 매물에서는 개별난방으로 전환했다고 나왔다. 2018년에 수도배관과 온수배관을 교체하면서 개별난방으로 전환한 것 같기도 하다.

여기로 나가면 중계역까지 3분이면 갈 수 있다.

저쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상가가 보여서 찍어봤다.

미도아파트에서 경매로 나온 물건은 1층인데, 2016년 조사 당시에도 장기간 공실로 미납 관리비가 약 400~500만원이었따고 한다. 현재에도 공실로 보였는데, 미납 관리비를 철저히 확인할 필요가 있다.

아까와 비슷한 내용의 현수막이다.

여기도 상계 주공1단지 아파트 상가이다.

여기는 미도아파트의 상가이다.

이사를 가는건지 오는건지 이사하는 모습도 보였다.

미도아파트 현수막 뒤로 상계 주공1단지 아파트가 보인다.

미도아파트와 상계 주공1단지 아파트가 통합으로 재건축을 해도 좋을 것 같은데 각자 이해관계가 달라서 쉽지 않을 것이다.

1988년에 지은 아파트인데 지하주차장도 있었다. 지하주차장이 있어서 상계 주공1단지에 비해 세대당 주차대수가 더 나오는 것 같다. 상계 주공1단지는 대단지라서 구석구석 다 다닌 것은 아니지만 지하주차장이 안 보였다. 지금 로드뷰로 안 가본 쪽을 살펴봐도 지하주차장이 안보인다.

미도아파트 근처에 5층 아파트가 보였다. 그 아파트도 상계 주공1단지였다. 지금 지도를 살펴보니 108동부터 114동까지는 5층 아파트이고, 다른 동은 최고층이 12층 또는 15층이다. 

언제 걸린 현수막인지는 모르겠지만 정밀안전진단을 통과했다고 한다.

입구가 독특해서 찍어봤다.

여기도 현수막이 보였다. 대단지라서 그런지 여기 저기 현수막들이 많이 보였다.

아까 미도아파트에서 찍은 상가와 동일한 상가 건물인데 약간 다른 각도에서 찍었다.

아파트 단지 가운데에 5층 짜리 아파트가 모여 있었다. 동간 간격도 넓었다.

여기는 GS건설의 현수막이다.

여기도 최고층이 5층인 동들 근처이다.

이렇게 보니 확실히 차이가 난다. 왼쪽은 5층, 104동은 15층이다.

저 멀리 보이는 건물이 백병원이다.

상계 주공1단지 아파트에서 길 하나만 건너편 당현초등학교가 있다. 그 뒤쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상계 주공1단지 아파트 쪽에도 상천초등학교가 있다.

단지 내 상가는 아니고 상계 주공1단지 아파트와 큰 도로 사이에 있는 상가 건물들이다. 상계 주공1단지 아파트가 재건축 된다면 이 상가건물의 가치는 더욱 상승할 것이다.

성북구 정릉동에 다녀왔다.

정릉동은 규모가 큰 편이다. 우이신설선 정릉역, 북한산보국문역, 서경대학교, 국민대학교 등이 있는 곳이다.

성북구 정릉동은 세부적으로 정릉1동부터 정릉4동까지 있다. 정릉역 우측의 정릉1동과 정릉역 좌측의 정릉2동 일부는 예전에 임장을 다녀왔고, 이번에는 정릉2동 중 우이신설선이 지나는 곳을 기준으로 우측 부분을 다녀왔다. 그쪽에 가끔 경매 물건이 나왔는데, 관심이 없어서 안 가보고 있다가 마침 그쪽에 가로주택정비사업도 진행 중인 곳이 있다고 해서 다녀왔다. 

이 글의 순서는 다음과 같다.

주변 아파트 시세

경매 물건

가로주택정비사업

길음5구역

한옥 밀집지역

정릉e편한세상1차 아파트 24평이 7.8억, 정릉현대힐스테이트3차 아파트 26평이 8.1억이다. 그리고 길음뉴타운의 33~34평 아파트들은 10억이 넘는다.

사진 오른쪽으로 안 보이는 곳에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다. 아래쪽을 내려다 본 모습인데 경사가 상당하다.

일부 골목은 차들이 다닐 수 없고 계단이 있을 뿐이다.

저 앞에 정릉힐스테이트 3차 아파트가 있고, 오른쪽에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다.

아파트 단지들 왼쪽으로는 주택과 빌라들이 있다.

이쪽으로는 아파트 단지가 거의 안 보인다.

서경대학교 정문 앞에서 내려오는 길에 본 것이다.

첫번째 경매 물건지로 가는 길이다. 여기까지도 언덕을 많이 올라와야 하는데, 여기서 더 올라가야한다.

정릉동 경매 물건들

왼쪽으로 보이는 태양연립주택에서 경매 물건이 나왔다. 대지 11평, 건물 16평 정도인데, 감정가가 1억 7천만 원이다. 현재 1회 유찰된 상태이다.

높은 곳에 올라왕서 그런지 아래쪽이 잘 보였다.

태양연립주택은 1996년에 준공된 건물이다. 총 11세대가 있다. 전체 대지면적은 127평이다. 경사를 따라 건축을 했는데, 나중에 철거를 하고 건축을 하기도 애매할 것 같았다.

두번째 경매 물건지로 왔다. 대지 11평, 건물 19평 정도의 빌라인데, 현재 2회 유찰된 상태이다. 반지하도 아닌데 왜 2번이나 유찰됐을까? 궁금했던 물건이다. 감정가는 2억 1천6백만 원이다.

여기도 역시 경사가 있다.

임장을 와보니 2회 유찰된 이유를 알 수 있었다. 건물 관리가 잘 안 되고 있었다. 건물 한쪽에 쓰레기인지 정체모를 물건들이 잔뜩 쌓여 있었다. 현관 입구에도 음식물을 버리지 말라는 안내문이 붙어 있었는데, 지하층이나 1층은 역류의 문제도 있을 것 같았다. 그래도 여기는 정릉동 가로주택정비사업이 진행 중인 곳에서 멀지 않다. 이쪽도 가로주택정비사업이 추진된다면 이 물건도 가치가 있을 것이다.

정릉동 가로주택정비사업

경매 물건이 나온 주창그린빌라 오른쪽으로 가로주택정비사업을 추진하는 구역들이 있다. 가장 오른쪽의 긴 타원형으로 표시한 부분이 정릉동 218-1번지 일대 가로주택정비사업이다. 그 위쪽도 가칭 2단지로 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 가운데 원으로 표시한 부분도 어떤 글에서는 가로주택정비사업을 추진한다고 봤는데 확실하지 않다.

왼쪽으로 저 앞쪽까지가 가로주택정비사업을 추진하는 곳이다. 저 앞에 현수막도 보인다.

효성그룹 진흥기업에서 현수막을 걸었다.

정릉동 218-1번지 일대를 둘러봤다. 아까의 현수막 외에 다른 정보는 찾을 수가 없었다. 주말에 방문해서 문을 연 부동산도 없었고, 네이버부동산을 확인해보니 정릉동 218-1번지 일대에서 매물이 하나 올라와 있었다. 빌라이고 매매가는 3억원이다.

길음5구역

정릉동의 한옥밀집지역으로 가는 길에 길음5구역 재개발 정비사업 사무실이 보였다.

길음5구역은 계획에 없던 곳이라 따로 둘러보지 않았다. 왠지 비쌀 것 같다는 생각도 들었다.

정릉동 한옥 밀집지역

정릉동에 한옥들이 모여 있는 곳이 두 군데 있다는 것을 알게 됐다. 어떤 모습인지 궁금해서 그중 한 곳에 가봤다. 길음뉴타운 경남아너스빌아파트 아래쪽 부분이다.

언덕 위로 보이는 아파트가 경남아너스빌이다.

경사를 따라 한옥들이 몇 채 있었다. 내부순환로 건너편으로는 정릉힐스테이트 1단지 아파트가 보였다.

여기도 경사가 있어서 아쉬웠다. 경사만 없었다면 보기 좋은 소규모 한옥 단지를 만들 수 있을 것 같았다.

경사가 있다고 해도 잘 유지 및 보존을 했으면 좋았을 것 같다. 한옥 벽면에도 화장실에서나 볼 수 있는 듯한 타일들이 붙어 있었다. 이쪽의 한옥들은 1967년 무렵 지은 것들이다.

로드뷰도 안 나오던 골목들은 역시 차가 다닐 수 없는 골목으로 좁은 편이었다. 이렇게 정릉동 한옥 밀집지역을 둘러봤다. 여기는 정말 소규모이고 다른 곳은 여기보다 규모가 큰 편이다.

강북구 미아동 SK북한산시티 아파트에 다녀왔다.

SK북한산시티 아파트는 미아뉴타운을 재개발한 아파트 중 하나로 2004년 준공이다. 총 47개동으로 3,830세대의 대단지 아파트이다. 최고층은 25층, 최저층은 16층이다. 주차대수는 4,804대로 세대당 1.3대이고, 개별난방이다. 건폐율은 17%, 용적률은 271%이다. 

SK북한산시티 아파트는 솔샘역 근처에 있다. 3,830세대의 대단지라 단지 내를 가로 지르는 도로가 두 개나 있다. 가까운 곳에 미양초등학교와 삼각산초등학교가 있다.

SK북한산시티아파트 및 주변 아파트 시세는 위와 같다. SK북한산시티 아파트보다 우측의 두산위브트레지움 아파트가 동일한 면적이 1억원 정도 높은 것으로 나온다.

네이버부동산에서 매물을 확인해보니 매매는 18건이 올라와 있는데 최저 7억원부터 최고 8억 3천만원까지 있다. 전세는 8건이고 4~5억원 정도이다. 중복된 것으로 보이는 매물들은 최대한 제외한 것인데 다소 차이가 날 수도 있다.

현재 121동의 24평형이 6억 7천5백만 원에 경매로 나온 상태이다. 감정평가 시점이 2020년 9월이라 현재의 시세와 크게 차이가 난다.

사실 여기는 두산위브트레지움 아파트이다. 도착해서 SK북한산시티 아파트인줄 알고 사진을 찍기 시작했는데, 몇 장 찍다보니까 두산위브였다.

도로 건너편으로 학원들이 많이 보였다. 1층에는 파리바게트가 있는 건물도 있다. 건물들 뒤쪽으로는 주택들이 많은데 주거환경개선지구로 지정되어 있다. 고층 아파트들이 들어선 미아뉴타운과 다른 모습이다.

여기도 두산위브

주차장 사진을 찍으면서 여기가 두산위브트레지움 아파트라는 것을 깨달았다.

단지 내 상가는 따로 있는 것 같다. 지금 지도를 살펴보니까 여기는 재개발이 제외된 곳에 상가를 지은 것 같기도 하다.

149동으로 복도식이다.

입점한 상가들이 매우 많은데, 일요일 아침에 방문해서 평소에는 장사가 어느 정도 되는지 모르겠다.

SK북한산시티 아파트가 있는 쪽에는 솔샘역 1번 출구가 있다. 일부 동의 경우 초역세권이나 마찬가지다. 버스정류장도 있는데, 152번을 타면 길음역을 지나서 종로5가역, 을지로입구역, 서울역까지 갈 수 있다.

여기는 SK북한산시티 아파트 근처에 있는 벽산라이브파크 아파트의 상가이다.

SK아파트와 벽산아파트, 미양초등학교 사이에 있는 주택들이다.

왼쪽에 있는 학교가 미양초등학교이고, 오른쪽으로 보이는 주택들이 있는 곳이 소나무 협동마을 주거환경개선지구이다. 지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 길 하나만 건너편 미양초등학교가 있는 것처럼 보였는데, 언덕길도 올라가야 한다. SK아파트 주민들은 미양초등학교보다 삼각산초등학교를 선호할 것 같다. 47개동까지 있으니 솔샘역에서 가까운 동의 경우 그래도 미양초등학교를 선호할 수 있겠다.

여기도 대단지의 아파트가 들어설 수 있는데, 주거환경 개선지구로 지정되어 그대로 남아있다.

드디어 단지 내로 들어왔다.

대단지라서 단지 내에 이렇게 넓은 도로가 있다.

사람들이 다니는 길은 이렇게 꾸며놓기도 했는데, 단지 내에 경사가 있음을 알 수 있다.

완만한 언덕길을 계속 올라갔다.

단지 내 유치원도 보였다. 다른 편의시설도 있는데 따로 사진을 찍지 않았다.

저 아래쪽을 보면 경사가 가팔라 보인다.

단지 위쪽까지 올라왔다. 왼쪽 사진 뒤쪽으로 보이는 건물이 서경대학교이다.

정릉동으로 넘어갈 계획이었다.

다행히 가는 길이 있었다.

지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 서경대학교가 있는 정릉동으로 갈 때 언덕길을 내려가야 하는 줄 알았다. 그런데 서경대학교는 SK아파트보다 더 높은 곳에 있었다.

이렇게 가파른 계단을 올라온 것이다.

언덕 위에서 보니까 아파트 층수가 더 높아 보였다. 그런데 최고층이 25층이다.

서경대학교 북악관인데 버스가 여기까지 올라오는지 버스도 보였다.

SK북한산시티 아파트와 정릉동 사이에 산책로가 있었다.

그리고 다행히 정릉동의 e편한세상 대림 아파트로 내려가는 길도 있었다.

지도만 봤을 때는 몰랐는데 상당히 높은 곳에 산책로가 있었다. 위 지도에서 빨간색 점선으로 표시한 부분인데, 아마 길음초등학교부터 북한산생태숲까지 이어질 것이다. 나는 솔샘터널까지만 갔다가 되돌아 왔다.

아파트 근처에 이런 산책로가 있으니 운동삼아 걷기 좋을 것 같았다. 간단한 등산복을 입은 사람들도 있었고, 동네 주민들로 보이는 사람들도 있었다.

산책로에서 바라본 SK북한산시티 아파트의 모습이다. 산책로의 높이가 느껴질지 모르겠다.

오른쪽에 있는 아파트는 정릉풍림아이원 아파트이다. 산책로까지 올라오니까 주변의 아파트들은 산을 깎아 만든 것인가 하는 생각이 들었다. SK북한산시티 아파트가 생기기 전의 미아뉴타운은 어떤 모습이었을지 무척 궁금하다.

SK북한산싵 아파트에서 서울 도심까지 가는 데는 시간이 좀 걸리겠지만, 대단지 아파트에 초등학교도 있고 산책로도 있고 살기 괜찮아 보였다.

성북구 돈암동 한신한진아파트에 다녀왔다.

올해부터는 서울 및 수도권 지역의 아파트에도 관심을 갖고 임장을 다닐 생각이다. 관심이 가는 아파트에도 가겠지만 경매로 나온 물건이 있는 아파트를 하나씩 가보려고 한다. 돈암동 한신한진아파트에서도 최근 경매 물건이 하나 나왔다.

돈암동 한신한진아파트는 총 4,515세대의 대단지이다. 총 31개동이 있고, 최저층은 5층, 최고층은 21층이다. 주차대수는 4,932대로 세대당 1.1대이다. 입주는 1998년 7월로 20년이 조금 넘은 아파트이다. 중앙난방이고, 용적률은 276%, 건폐율은 20%이다.

돈암동 한신한진아파트는 한성대입구역과 성신여대입구역 사이에 있다. 주민들은 한성대입구역 6번 출구 앞에서 마을버스를 타고 이동하는 것 같았다. 카카오맵에서 거리를 측정하니 한성대입구역에서 아파트 입구까지 6~7분 정도 걸리는 것으로 나온다. 성신여대입구역에서는 9~10분 정도 걸린다.

나는 한성대입구역에서 출발해서 아파트를 둘러보고 성신여대입구역으로 내려올 계획이었는데, 시간상 한성대입구역으로 다시 돌아왔다. 한성대입구역 6번 출구로 나와서 마을버스 정류장을 지나 본격적으로 언덕길을 오르며 사진을 찍었을 때가 15시 45분이었고, 아파트 입구를 지나 주차장 사진을 찍었을 때가 15시 50분이었으니 카카오맵에서 측정한 시간이 대략 맞을 것이다. 아무튼 대단지라서 아파트 입구부터 거주하는 동까지도 시간이 걸릴테니 주로 마을버스를 타고 이동할 것 같다.

단지 내에도 마을버스 정류장들이 많이 보인다. 특이한 점은 210동부터 215동이 있는 곳에는 마을버스 정류장이 없다는 것이다. 그쪽에 사는 주민들은 도보로 성신여대입구역까지 가거나 단지 바깥에서 성북22번을 탈 것 같다.

한신한진아파트에 대해 조금 더 알기 위해 검색해보니 아파트 홈페이지도 있었다. 아래 단지 배치도, 조감도, 평면도는 모두 아파트 홈페이지에서 가져온 것이다.

네이버부동산에서 33평형 매물을 확인해보니 매매는 8건이 있었고 호가는 9억원에서 10억 5천만 원이었다. 전세는 매매보다 많은 14건이 있었는데, 전세가는 5억 5천만 원에서 6억 5천만 원까지 있었다. 중복 매물로 보이는 것들은 최대한 제외했다.

208동에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 최근 낙찰됐다. 33평형으로 낙찰가는 8억 9333만 원이었다.

한성대입구역 6번 출구로 나와서 버스 정류장을 지나 오른쪽으로 가서 언덕을 오르기 시작했을 때이다. 사진 오른쪽으로 공사중인 현장이 있는데 서울창작연극지원센터가 생길 예정이다.

아파트 입구를 지나자 101동이 보였다. 언덕 위에 있는 아파트인데, 단지 내에서도 높이 차이가 상당했다.

주차장도 독특한 모습이었다. 평지에 있는 아파트는 지하에 주차장이 있는데, 여기는 언덕 위에 경사까지 있어서 그런지 주차장이 지상에도 있는 모습이었다.

돈암동 한신한진 아파트라고 하지만, 노란색 부분은 한신아파트, 파란색 부분은 한진아파트로 구분된다. 대단지라서 그런지 1단지는 한신공영에서, 2~3단지는 한진건설에서 공사를 한 것 같다.

주차장 규모도 상당하다. 저 건물이 다 주차장인가, 내부를 확인하고 싶었는데 시간상 들어가지 않았다.

단지 내 편의시설이 있었다. 상가 근처를 지날 때 미처 확인하지 못했는데, 상가에도 은행이 있을 것이다. 지금 로드뷰를 보니까 국민은행, 하나은행, MG새마을금고, 우리은행, 신한은행의 간판이 보였다.

단지 내 상가 건물도 규모가 컸다. 학원들이 많이 보였고, 주말이라 문을 연 부동산이 없어서 부동산은 방문하지 못했다. 어느 부동산 앞에 있는 전단지를 하나 주워오긴 했는데 따로 사진을 안 찍었다. 전단지에는 돈암동 해오름 마을 한신한진아파트가 4,109세대로 나온다. 아파트 홈페이지에는 3,929세대로 나오고, 카카오맵에는 4,515세대로 나온다. 뭐가 맞는지 모르겠다.

구석구석 돌아다니고 싶었지만 워낙 대단지라서 몇 군데만 돌아봤다.

이쪽이 후문일까. 성신여대입구역에서 가까운 아파트 입구이다. 상가 건물이 또 있는데 주로 스포츠 관련 업종이 있었다. 정문도 그렇고, 여기도 그렇고 아파트 단지 입구에 따로 주차 차단기가 없었다. 그래서 그냥 단지 내를 통행하는 차량들도 많은 것 같은데, 조만간 주차 차단기를 설치할 예정이라고 한다.

왼쪽에 지하주차장도 보인다.

경사가 있어서 그런지 한쪽에서 다른쪽으로 이동하는 데 이런 계단을 지나기도 했다.

진정한 초품아였다. 아파트 단지 내에 초등학교와 유치원이 있었다.

지도상 표시가 안 되는데, 우촌유치원 왼쪽 건물이 우촌초등학교이다.

저 아래쪽으로 내려가서 성신여대입구역으로 갈 수 있다. 단지 위쪽 공원이 궁금해서 내려가지 않고 공원쪽으로 갔다.

경매로 나온 물건이 있는 208동이다. 건물 모양이 독특하다. 1호와 2호, 3호와 4호, 5호와6호가 조금씩 엇갈린 계단식 구조다.

209동인데 규모가 상당하다. 1호부터 21호까지 있다.

공원에 접한 아파트에서는 이런 조망이 가능할 것이다.

저 멀리 공사중인 아파트는 뭔지 모르겠다. 청량리4구역일까.

가까운 곳으로는 삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역이 보였다.

아직 건물이 올라가지 않았다. 삼선5구역 바로 인근에도 건물 하나가 경매로 나와서 가보고 싶었는데 시간상 생략하고 바로 돈암동 한신한진아파트로 왔다.

저쪽은 서울성곽이 있는 한양도성길이다. 저 길을 따라가면 낙산공원으로 이어진다.

돈암동 한신한진아파트는 언덕 위에 있지만 서울시청에서 직선으로 5km 이내로 도심에서 가까우니 입지가 괜찮은 것 같다.