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강동구 천호동에 다녀왔다.

 

천호동은 자주 지나가는 곳이지만 별로 관심이 없던 지역이었다. 그러다 천호6구역 근처를 지나가면서 조금씩 관심을 갖게 됐고, 언젠가 한번 돌아볼 생각이었다. 그런데 복잡해도 너무 복잡했다. 이 글의 제목에도 7개 구역을 언급했다. 그것도 줄인 것이다. 실제로 임장을 갔을 때는 많이 알려진 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역을 제외하고 천호A1-2구역, 천호A1-1구역, 가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역의 흔적도 볼 수 있었다. 거기에 가로주택정비사업도 추진 중이었다. 

 

아무튼 얼마 전에 천호3구역이 이주를 시작했다는 기사를 보고 늦기 전에 천호동에 가봐야겠다는 생각이 들었다. 마침 최근 공공재개발 후보지로 추천된 28곳 중에 '천호1'도 있었다. 과연 천호1구역은 어디일까. 결과가 나와야 확실히 알 수 있을 것 같다. 참고로 임장을 다녀온 것은 약 3주 전이다.

 

 

강동구 천호동 위치

뭐 이렇게 구역들이 많나 했는데, 천호동의 위치를 확인하고 이해가 됐다. 위 지도는 카카오맵에서 천호동을 검색한 결과인데 범위가 상당히 넓다. 천호역, 강동역, 굽은다리역, 암사역까지 천호동의 경계를 이루고 있다. 명일역도 천호동의 경계에서 얼마 안 떨어져있다. '천호동'하면 천호역 주변만 떠올랐는데 실제로는 엄청 넓은 구역이었다.

 

천호동 자체의 크기가 크니까 재건축, 재개발 구역도 얽혀 있는 느낌이었다. 명칭도 헷깔린다. 하나씩 다 정리해서 올리고 싶지만 아직 제대로 정리를 못했기에 일부만 올려보겠다.

 

 

먼저 그나마 공식적인 자료라고 할 수 있는 강동구청의 자료부터 시작한다.

 

천호 재정비촉진지구

먼저 천호 재정비촉진지구이다. 천호뉴타운으로 알려진 곳이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 사업이 진행되고 있다. 이번에 임장을 가게 된 계기가 천호3구역이었기에 이 세 개의 구역을 중심으로 보고 왔다. 천호4구역, 천호7구역 등도 일부 보고 왔다.

 

 

천호/성내 재정비촉진지구

그런데 '천호/성내 재정비촉지지구'라고 또 따로 있었다. 천호역 사거리를 중심으로 오른쪽 부분이었다. 위에도 천호1구역이 있고 아래에는 천호1 촉진구역, 천호1 존치관리구역이 있어서 헷깔린다. 아무튼 아래에서는 천호4촉진구역을 지나갔다.

 

 

다음으로 서울시의 재개발, 재건축 자료들을 정리해보겠다.

 

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업 위치도

강동구청의 자료 중 첫번째는 일반적인 재개발/재건축으로, 두번째는 도시환경정비사업으로 이해하고 구분하면 될까.

 

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업 조감도

아무튼 천호4촉진구역은 위와 같은 모습으로 변할 예정이다. 현재에는 현대프라자라는 주상복합 같은 분홍색 건물이 있다. 이 글의 마지막 부분에 사진을 올릴 예정이다.

 

 

천호1구역

 

천호1구역 위치도

천호뉴타운이었던 천호1구역의 위치도이다. 현재는 높은 펜스로 둘러싸여 있다.

 

 

천호1구역 조감도

천호1구역은 위와 같이 변할 예정이다.

 

 

천호2구역

 

천호2구역 위치도

역시 천호뉴타운에 속하는 천호2구역의 위치도이다.

 

 

천호2구역 조감도

천호2구역은 위와 같이 변할 예정이다.

 

 

천호3구역

 

천호3구역 위치도

역시 천호뉴타운에 속하는 천호3구역의 위치도이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 서로 붙어있다. 천호3구역은 현재 이주가 진행중이다.

 

 

천호3구역 조감도

천호3구역은 위 조감도와 같이 변할 예정이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역 모두 사업이 완료되면 천호역 주변의 천호동은 완전히 달라질 것 같다.

 

 

현장 사진들

 

지금까지 각 구역들을 간략히 소개했고 여기서부터는 현장 사진들이다. 천호A1-1구역, 천호A1-2구역 등과 같은 가칭 구역들의 모습도 볼 수 있을 것이다.

 

 

천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회

 

바로 천호뉴타운의 천호3구역으로 가지 않고 천호역 북서측을 먼저 둘러봤다. 천호역 2번 출구로 나와서 골목으로 들어가서 조금 걸어가자 천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회 모습이 보였다.

 

지난 글에서는 신설1구역 공공재개발 후보지를 다루었는데, 신설1구역에서는 재개발 등과 관련된 사무실, 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 그런데 천호동에서는 지역주택조합, 가로주택정비사업 등 여러가지 모습을 볼 수 있었다.

 

 

천호역A1-2 지역주탭조합 추진위원회가 서울행정법원 재판에서 승소했다고 한다.

 

 

보도블럭으로 포장된 도로

 

우연히 천호A1-2구역을 만나서 이 주변을 구석 구석 돌아보지는 못했는데 정비가 필요해 보이긴 했다.

 

 

또 다른 곳의 승소 안내문과 추진위원회 모습

 

 

천호A1-2구역 리버뷰 추진위원회

 

천호동 리버뷰 개발사업으로 위와 같은 모습으로 추진하고 있었는데, 어떤 결과가 나올지 궁금하다.

 

 

천호A1-1구역도 있는지...

 

 

이쪽이 천호A1-1구역일까.

 

시간상 추진위 사무실이나 부동산에 들어가지는 않았다.

 

 

(가칭)천호A1-1구역 주택재개발 정비사업조합설립추진위원회 소식지

 

핸드폰 번호를 미처 모자이크 처리를 하지 못해서 다시 편집했다...

 

 

천호A1-1구역의 모습

 

 

여기에 아파트가 들어선다면 한강 조망이 가능할 것이다.

 

 

천호A1-1구역 소식지

 

아까 올린 소식지와 동일한 내용이다. 역시 핸드폰 번호를 뒤늦게 발견해서 편집하냐고 시간이 걸렸다. 당시 소식지를 자세히 안 읽어봤는데, 지금보니까 2021년 3월 공공재개발사업지 후보지 선정을 위해 노력하고 있는 것 같다.

 

그렇다면 왜 가칭 천호A1-2구역과 천호A1-1구역으로 나누어져 있을까. 부동산이나 추진위 사무실을 방문하면 정답을 쉽게 알 수 있었을텐데, 시간적 여유도 없고 코로나로 인해 접촉을 최대한 피하던 시기였으므로 그러지 않았다.

 

천호A1-2구역은 지역주택조합이고 천호A1-1구역은 공공재개발인 것 같았는데, 잠시 검색을 해보니 천호A1-2구역은 꽤 오래 전부터 있었고 지주택과 공공재개발로 나누어져 있는 것이 맞았다. 

 

 

천호A1-1 공공 재개발 후보지 공모 신청접수

 

과연 천호A1-1은 공공재개발 후보지로 선정될 것일까.

 

 

광진교의 모습

 

광진교에서 이어지는 도로를 중심으로 아래쪽이 천호A1-1, 천호A1-2이고, 그 위쪽으로는 다른 사업들이 추진되고 있었다.

 

 

광진교에서 이어지는 도로를 기준으로 위쪽의 모습

 

여기까지 온 이유는 예전에 이쪽에서 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다. 이번 임장의 목적은 그 경매 물건지와 천호3구역을 보는 것이었는데, 우연히 천호A1-1, 천호A1-2도 지나가게 된 것이었다. 나중에는 천호3-1, 천호3-2까지...

 

 

단독주택 같은 것을 건설사 사무실로 이용중이었다.

 

 

여기는 가로주택정비사업을 추진하고 있었다.

 

 

그 범위가 어디인지 알 수 없었다...

 

 

천호동 337번지, 338번지 일원이라는데... 지도에서 대략적으로 확인해봤을 뿐이다.

 

 

좁은 골목길과 천호강변 가로주택정비사업 추진사무실

 

 

천호강변 가로주택정비사업

동의서 접수

 

과연 성공할 것인가.

 

천호A1-1, 천호A1-2도 그렇고 여기도 입지는 좋다. 한강변 바로 옆이다.

 

 

경매 물건지로 가는 길이다.

 

낙찰가 등은 생략한다.

 

 

바로 한강 옆이라 입지는 좋다.

 

 

그런데 주변에 신축 건물들이 많았다.

 

 

천호동 337번지, 천호동 338번지 일원

 

이쪽까지 다 천호동 337번지인데 과연 어디까지가 가로주택사업에 포함되는 것일지... 역시 관련 사무실에 가면 답이 나올 것이다.

 

 

철거된 곳과 공사중인 곳이 있었다.

 

이렇게 철거된 곳도 있고 주변에 신축들도 많아서 이쪽까지 가로주택사업에 포함되기 어려워 보였다.

 

 

물론 이렇게 노후된 모습도 있었지만.

 

 

천호동 338번지 일대

주민참여형 주택조합 준비위원회

 

이건 또 뭔가 싶었다. 천호 337, 338 일원 가로주택정비사업과 별개로 추진하는 것인지...

 

아무튼 이렇게 천호역 북서측 일대를 둘러보고 천호3구역으로 갔다.

 

 

천호3구역으로 가는 길이다.

 

오래된 근린주택들이 보였다.

 

 

힐데스하임 천호

 

여기가 천호2구역이다. 철거는 다 끝났고 건물이 올라갈 예정이다. 이미 올라가고 있는 것일까. 아무튼 잠깐 기사를 찾아보니 천호1구역, 천호2구역은 이미 일반분양까지 끝났다는 말도 있다.

 

분양가 등은 생략한다.

 

 

천호2구역의 미래의 모습이다.

 

 

천호3 주택재건축정비사업조합 이주개시

 

앞에서부터 이주중이라고 글을 작성했는데, 엄밀히 따지면 이주기간은 2021년 3월 2일부터다. 그로부터 3개월이 지났을 때까지 이주가 다 끝나지 않을 수도 있다.

 

 

천호1구역의 높은 펜스와 천호3구역 이주상담센터 입구 표시

 

 

천호3구역의 모습

 

이주가 성공적으로 끝나면 철거가 시작될 것이다. 철거 시작 직후에도 그 모습을 보기 위해 다시 한번 와보고 싶다. '그게 무슨 의미가 있나'라고 할 수도 있지만, 여러 구역에서 재개발의 각 단계를 직접 경험하면서 나중에 재개발 구역에 투자를 할 때 도움이 되기를 기대하고 있다.

 

 

천호3구역의 모습들

 

가까운 곳에 천호4구역, 천호5구역, 천호6구역도 있는데 그쪽 분위기를 못 봐서 아쉽다.

 

 

천호3구역 이주개시

 

그때 여길 샀어야 했는데...

역시 돈이 없었다.

 

사실 재개발에 관심도 없었다.

 

 

여기도 천호3구역이어던가.

 

왼쪽은 이주개시 현수막 안쪽이기는 하다.

 

 

2001아울렛천호점 뒤쪽이다.

 

 

강동 밀레니얼 중흥S-클래스 신축공사 현장

 

여가 천호1구역이다.

 

 

천호3구역 이주개시 현수막

 

건물에서 세월의 흔적이 느껴진다.

 

 

이쪽도 천호3구역이었던가.

 

현장에서는 아닌 줄 알았는데 글을 작성하면서 각종 위치도를 보니까 여기도 천호3구역이 맞는 것 같다.

 

 

천호1구역 오른쪽 위쪽의 모습이다. 냉면 거리가 있었다.

 

 

냉면 골목은 천호4구역에 포함되는 것 같기도 하다.

 

이때가 점심시간 무렵이었는데 추워서 냉면 생각은 전혀 안 났다.

 

 

고분다리시장 입구

 

걷다보니 고분다리시장까지 왔다. 여기까지만 해도 충분한데 시장 입구 사진도 올리는 이유가 다 있다. 이날 정말 많이 돌아다녔다. 천호A1-2, 천호A1-1부터 천호동 337, 338 일원, 천호1~3구역까지...

 

 

가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역 재개발 추진위원회

 

사실 밥 먹을 곳을 찾아서 시장을 둘러보고 있었는데 시장 골목에 뜬금없이 재개발 추진위원회가 있었다. 그거도 가칭3-1구역과 가칭3-2구역이었다. 글을 쓰면서 검색해보니 3-3구역도 있었다.

 

일단 214-19번지로 가봤는데 한국연립을 찾을 수가 없었다. 내가 못 찾는 것인지, 번지가 잘못된 것인지 아무튼 한국연립은 검색해도 안 나왔다.

 

 

시장 주변의 모습

 

 

이 근처가 가칭 3-1구역 재개발 추진위원회에 적혀있는 번지였는데 재개발 추진의 흔적을 찾을 수가 없었다.

 

 

상당히 오래된 것처럼 보이는 도시재생 현수막은 있었다.

 

 

가칭 천호3-2구역으로 가는 길이다.

 

 

이쪽에도 노후된 주택들이 많이 보였다.

 

 

천호동 유천빌라 입구

 

드디어 가칭 천호3-2구역 유천빌라 입구에 도착했다.

 

 

천호동 유천빌라의 모습

 

 

여기서도 딱히 가칭 천호3-2구역 재개발 추진의 모습을 찾아볼 수 없었다.

 

 

천호1구역이 완성된다면 여기도 점차 개발되지 않을까.

 

 

유천빌라 입구에서 내려와 조금 걸으니 이렇게 천호1구역이 보였다.

 

 

또 엄청 오래된 것처럼 보이는 건물이 있었다.

 

 

조합원 및 세입자 이주개시

 

 

천호4촉진구역이었다.

 

이주 시작일은 이미 1년이 지났는데... 언제쯤 철거가 이루어질까.

 

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업의 모습

 

사실 여기는 얼마 전에 들었던 부동산 강의에서 언급했던 곳이다. 별 관심이 없어서 그냥 그런 곳도 있구나 하고 넘어갔는데, 이렇게 우연히 보게 됐다.

 

 

이안 강동 컴홈 스테이 1차 신축공사 현장

 

대로변으로 가는 길에 오피스텔 공사 현장도 보였다. 이 글에는 없지만 예전에 얼핏 봤던 역세권 청년주택까지... 천호역 주변은 엄청나게 변하고 있었다.

 

 

래미안강동팰리스아파트

 

2017년에 준공된 999세대의 아파트이다. 강동역 역세권으로 네이버 부동산 기준 평균 평단가는 4,508만원이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역의 아파트들도 이 정도의 시세가 되지 않을까.

 

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동대문구 신설동에 다녀왔다.

 

 

설날 이후 슬럼프라고 할까. 계속 임장을 가고 싶은 생각이 별로 없었다. 그래도 잠깐 생긴 여유를 이용해서 동대문구 신설동에 다녀왔다. 신설동은 자주 지나가는 곳인데, 지난 1월에 1차 공공재개발 후보지로 선정된 신설1구역 안쪽으로는 가본 적이 없었다. 신설1구역 공공재개발 분위기는 어떤지 궁금하기도 했다.

 

 

신설1구역 및 용두5구역 위치

신설동역 우측으로, 용두초등학교 맞은편이 신설1 공공재개발 후보지이다. 그 아래쪽으로 좀 떨어진 곳에 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있다.

 

먼저 신설1구역을 크게 돌고 신설1구역 내부를 돌아다녔다. 그리고 용두5구역까지 보고 왔다.

 

 

공공재개발 후보지 선정결과

 

 

신설1 재개발사업 대상지

신설1구역 입지는 나쁘지 않아 보인다. 지하철 신설동역에서 가깝다. 신설동역은 나름 트리플 역세권인데, 사실상 더블 역세권도 아닌 보통 역세권이라고 하고 싶다. 조금 더 점수를 주면 1.5 역세권이라고 할까. 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가지만 크게 의미가 있는 노선은 1호선이기 때문이다.

 

우이신설선을 타고 위쪽으로 출근하는 사람들은 별로 없을 것 같다. 2호선도 지선이라는 한계가 있다. 2호선 순환 노선에 비해 배차 간격도 길고, 잠실이나 강남으로 가려면 성수역에서 반대편 승강장으로 넘어가야 해서 불편하다. 그나마 1호선을 타고 종로, 시청, 광화문 등으로 갈 수 있다.

 

 

신설1구역은 지난 2008년 구역 지정되었다가 해제된 곳이다. 과거의 자료를 잠시 살펴보겠다.

 

 

신설1구역 위치도

정비구역 면적은 11,204로 같은데, 모양은 약간 차이가 난다. 왼쪽 모서리 위쪽이 포함되는 것일까, 제외되는 것일까.

 

 

신설1구역 조감도

2008년에는 이런 모습으로 추진하려고 했었다.

 

 

신설1구역 노후도

모바일에서 확인했을 때에는 더 붉게 보였는데 PC에서 확인을 하니까 옅은 부분이 많아 보인다.

 

교회가 하나 있고, 숙박시설도 두 개가 있다. 신설1구역에 포함되는지 불분명한 '보육사'는 어떤 곳인지 모르겠다. 카카오맵에서 확인하니 일반기업이다. 서적, 신문 및 잡지류 소매업으로 나온다.

 

아무튼 신설1구역 안쪽에는 노후된 주택들이 있고, 좌측과 아래쪽에는 음식점, 숙박시설 등이 있다. 오른쪽에는 공업사라고 해야 할까. 주택, 사무실, 공업사 등이 있었다.

 

 

토지이용계획

신설1구역 대상지의 아무 지번이나 하나 골랐는데 마침 포함 여부가 불분명한 그곳이다. '신설제1구역'이란 표시가 보이고, 위쪽은 도로가 확장될 예정이다. 신설1구역 좌측은 따로 지구단위계획구역으로 지정되어있다.

 

 

현장 사진들

 

 솔직히 말해서 이번에 임장을 가기 전에 로드뷰로 봐도 나오는데 뭐하러 가나, 하는 생각도 들었다. 하지만 나름 의미가 있었다. 로드뷰에는 신설1구역 내부가 안 나온다. 또 신설1구역 공공재개발의 분위기도 로드뷰로는 알 수 없다.

 

 

신설1구역 아래쪽 모습

신설1구역 아래쪽으로 경계가 되는 도로의 모습이다.

 

 

 

신설1구역 오른쪽 아래 모서리 부분에서 바라본 성북천 건너편 모습이다. 왼쪽으로 용두초등학교가 있다. 신설1구역에 아파트가 들어온다면 초등학교가 가까운 장점이 있게 된다.

 

 

신설1구역 아래쪽 경계가 되는 도르 모습

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로

 

근린주택이라고 해야 할까. 1층에 ㅇㅇ금속도 보인다.

 

 

성북천 건너편 모습이다.

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로이다.

 

아까는 오른쪽 아랫부분이었고, 이번에는 오른쪽 윗부분이다.

 

 

신설1구역 위쪽 경계가 되는 도로이다.

 

왼쪽은 신설1구역이고, 오른쪽으로는 호텔 등이 있었다.

 

 

여기도 마찬가지다.

 

왼쪽은 신설1구역이고 오른쪽은 호텔이 보인다. 왼쪽 앞부분이 신설1구역에 포함되는지, 제외되는지 확실히 알아볼 필요가 있다.

 

 

신설1구역 좌측 경계가 되는 도로 모습이다.

 

도로를 중심으로 왼쪽이 신설1구역, 오른쪽은 지구단위계획구역이다. 아무래도 도로변에 있는 숙박시설, 음식점 등은 공공재개발에 반대하지 않을까. 신설1구역 안쪽 주민들의 동의 여부도 불확실하다. 신설1구역에 부동산이 하나 있었는데 이른 아침이라서 그런지 문이 닫혀 있었다. 부동산 외부에서도 공공재개발에 관한 내용은 찾아볼 수 없었다. 신설1구역에서도 마찬가지로 공공재개발과 관련된 흔적이 없었다.

 

 

우측 사진이 신설1구역 가운데에서 약간 윗부분을 가로지르는 골목의 모습이다.

 

좌측 사진은 가로 골목에서 다시 세로로 가로 지르는 골목인 줄 알았는데 모텔 후문과 연결되는 막다른 골목이었다.

 

 

신설1구역 내부 골목의 모습

 

이사를 가는 집이 있었다. 차가 들어올 수 없는 이런 골목을 보면 재개발의 필요성이 보인다. 이삿짐 트럭도 좀 걸어가야 하는 곳에 있었다.

 

 

월세는 200/32

 

 

공가라고 적혀 있는데 진짜 공가일지...

 

 

이삿짐 바구니를 밀고 가기 위해 바닥에 깔아놓은 것이다. 하수구 구멍에 바퀴가 빠지지 않도록.

 

 

저 앞에 이삿짐 트럭이 있다.

 

 

또 다른 골목이다. 점집 같은 깃발도 있고...

 

 

그냥 평범한 주택가의 모습이었다.

 

아까 갔던 골목보다 폭이 넓은 편이었다.

 

 

다시 좁은 골목도 나오고...

 

 

아까 내려오려던 골목이다. 이삿짐 바구니가 있어서 못 내려오고 돌아서 왔다.

 

 

다시 밖으로 나왔다.

 

 

이렇게 신설1구역을 살펴봤다. 공공재개발이 잘 진행될까 궁금하다.

 

 

여기서부터는 용두5구역 사진들이다. 신설동에 온김에 용두5구역에도 들렀다. 몇 달 전에도 왔던 곳인데, 그동안 얼마나 변했는지 궁금했다.

 

 

가운데로 흐르는 것이 성북천이고, 왼쪽으로 새로 짓고 있는 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트이다. 2021년 11월 준공 예정.

 

 

준공까지 9개월 정도 남았나. 외부는 거의 다 지은 것 같다.

 

이제 내부 인테리어 공사 등을 하려나...

 

 

총 823세대가 들어올 예정이다.

 

 

가장 왼쪽에 있는 건물이 e편한세상청계센트럴포레아파트와 청계천 사이에 있는 오피스텔이다. 그 다음 건물이 청계천 건너로 있는 '왕십리모노퍼스아파트'이다. 그리고 그 오른쪽이 왕십리 텐즈힐이다.

 

 

주변 아파트까지 지도에 표시해봤다. 화살표를 반대로 했어야 했나. e편한세상청계센트럴포레 아파트는 왕십리 텐즈힐 아파트를 따라갈 것이고, 신설1구역에 공공재개발로 아파트가 생긴다면 적어도 e편한세상청계센트럴포레 수준은 되지 않을까.

 

 

참고로 네이버 부동산 평균 평당가는 아래와 같다.

 

센트라스 5,156만원
텐즈힐 2단지 5,156만원

텐즈힐 1단지 5,109만원


e편한세상청계센트럴포레 4,771만원

 

 

그때 왕십리 뉴타운을 샀어야 했는데...

돈이 없었다...

 

지금도 없다...

 

 

e편한세상 청계 센트럴포레 신축공사 현장

 

 

몇 개월 뒤에는 또 어떤 모습일지...

 

 

e편한세상청계센트럴포레 아파트

 

여기도 시세가 왕십리 뉴타운과 별 차이가 없다니...

 

 

용두5구역 아래쪽에는 교회가 들어올 예정이었다.

 

 

용두5구역 끝.

 

 

아래 글은 약 4개월 전에 다녀온 용두동에 대한 것이다. 신설1구역 사진도 한 장 있다.

 

2020/10/08 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 용두동 경매 임장 - 용두동 재개발 용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트, 신설1구역

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남양주 퇴계원읍에 다녀왔다.

 

남양주시 퇴계원읍은 좌별내, 우왕숙의 입지를 가지고 있는 곳이다. 마침 퇴계원읍에서 경매 물건이 나왔는데, 위치가 퇴계원1구역에 속하는 것 같았다. 정확한 사실을 확인하고 퇴계원읍 재개발 현황을 알아보기 위해 퇴계원읍에 다녀왔다. 퇴계원2구역에서는 재개발 추진의 흔적을 찾을 수 있었지만 시간이 꽤 지난 현수막이었다.

 

 

남양주시 퇴계원읍 위치

좌별내, 우왕숙의 입지다. 좌측 아래에는 구리갈매역세권공공주택지구도 보인다. 우측 아래로는 남양주진관일반산업단지가 있다. 퇴계원읍 가운데로 주거 지역이 형성되어 있고 빈 공간들이 좀 있다. 예전에 검색했을 때 롯데부지가 있다고 본 기억이 난다.

 

 

퇴계원읍 아파트 시세 (1)

퇴계원읍이 위아래로 긴 모양이라서 먼저 윗부분의 시세를 확인해봤다. 신별내퇴계원금호어울림 아파트가 평당 1,740만원이다. 현재 이 아파트에서 경매로 나온 물건이 하나 있다.

 

 

퇴계원읍 아파트 시세 (2)

퇴계원읍의 아랫 부분의 아파트 시세이다. 퇴계원역도 퇴계원읍의 아래쪽에 있다. 아무래도 퇴계원읍의 대장주 아파트는 퇴계원힐스테이트아파트이다. 평당 2,030만원으로 나와 있다.

 

 

퇴계원읍 재개발 현황

현재 퇴계원읍에서 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역, 퇴계원7구역이 재개발 예정구역으로 지정되어 있다. 퇴계원3구역과 퇴계원6구역은 해제되었다.

 

 

퇴계원 재개발 현황

 

퇴계원읍 재개발 세부조서

 

이 글에서는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 세부 내역을 올리겠다. 실제로 임장을 갔을 때 갔던 곳도 퇴계원1구역과 퇴계원2구역이다.

 

 

퇴계원1구역 일반현황

 

퇴계원1구역 기본계획

쌍용스위트닷홈아파트 좌측 아래쪽이 퇴계원1구역이다. 그리고 그 위쪽이 퇴계원2구역이다.

 

 

퇴계원2구역 일반현황

 

퇴계원2구역 기본계획

 

퇴계원읍 이동 경로

 

퇴계원읍의 윗부분부터 시작해서 퇴계원역 주변까지 아래로 내려왔다.

 

 

 

현장 사진들

 

신별내퇴계원어울림 아파트

 

이 아파트에서 경매로 나온 물건이 있어서 잠시 들러봤다. 전용면적 84제곱미터가 감정가 약 4억원에 경매로 나왔는데 감정가 이상으로 낙찰되지 않을까 싶다.

 

 

신별내퇴계원어울림아파트

578세대
9개동
18층
2012년 12월 준공

 

신별내퇴계원어울림아파트 114A형 최근 5년 시세 변화

1년 전만 해도 4억원 초반대였는데 최근 급격히 상승했다.

 

 

아파트 분위기는 깔끔했다. 날씨가 추워서 지나다니는 사람들이 없었을 뿐... 퇴계원 자체가 규모가 작기도 하다.

 

 

신별내퇴계원어울림 아파트 전망대에서 바라본 모습

 

 

퇴계원읍의 모습

 

아직도 '읍'이라는 표현이 낯설다.

 

 

쌍용스위트홈아파트

 

그냥 스위트홈 아파트라고 하는 것이 편한데, 카카오맵 등에는 쌍용스위트닷홈 아파트라고 나온다.

 

 

쌍용스위트닷홈아파트

305세대
6개동
19층
2002년 5월 준공

 

쌍용스위트닷홈아파트 115형 최근 5년 시세 변화

역시 최근 1년 이내에 급격히 상승했다.

 

 

퇴계원 재개발 구역

 

사실 손품을 제대로 안 팔고 가서 경매 물건 위주로 둘러볼 생각이었는데, 우연히 퇴계원2구역의 모습을 보게 됐다. 경매로 나온 물건은 퇴계원1구역 근처였는데, 사진을 구분하지 않고 한 번에 올리겠다.

 

 

퇴계원2구역

정비계획수립 및 정비구역지정 용역착수

퇴계원2구역 추진위원회

 

우연히 퇴계원2구역 추진위원회의 현수막을 보게 됐는데, 날짜가 2020년 2월 13일이다. 퇴계원읍을 방문했을 때가 2021년 1월말이었으니... 현재를 기준으로는 1년이 넘은 현수막이다. 그만큼 재개발 진행이 안 되고 있는 것일까.

 

 

퇴계원2구역의 모습

 

퇴계원2구역에서부터 퇴계원1구역까지 내려왔는데, 퇴계원2구역에는 단독주택들이 많고, 퇴계원1구역에는 빌라들이 많은 느낌이었다. 두 구역을 합쳐서 재개발을 해도 괜찮을 것 같은데, 무슨 이유로 나누어서 진행하는지 모르겠다.

 

 

 

여기는 1구역인지 2구역인지 기억이 가물가물하다...

 

 

퇴계원1구역과 퇴계원2구역 경계 부근이 아닐지...

 

 

여기는 퇴계원1구역이다. 쌍용스윗닷홈아파트 103동이 보이기 때문이다.

 

 

백합주택 가동

 

이 백합주택에서 경매 물건이 나왔다. 퇴계원1구역에 포함되는데 아쉽게도 지분 물건이었다. 아무튼 14명이 입찰해서 감정가의 약 113%에 낙찰됐다.

 

 

백합빌라 주변의 모습

 

퇴계원1구역에 관한 내용은 흔적도 찾아볼 수 없었다.

 

 

아직 재개발이 본격적으로 진행되지 않고 있는 것일까.

 

 

성원(상떼빌)아파트와 노후된 주택

 

 

성원아파트

731세대
8개동
20층
1999년 7월 준공

 

성원아파트 106형 최근 5년 시세 변화

다른 아파트들과 마찬가지로 최근 1년 이내에 상승이 시작됐다. 2019년 3월 이후 일시적으로 거래가 없었던 점이 흥미롭다.

 

 

몇 년이 지나면 이 오래된 주택도 사라지지 않을까.

 

 

세 아파트 사이에 공간이 있다.

 

그 아래쪽에도 아래와 같이 퇴계원힐스테이트아파트 우측으로 빈 공간이 있다.

 

정확한 내용은 확인할 필요가 있는데, 퇴계원읍에 개발이 가능한 군부지와 롯데 소유의 부지가 있다고 얼핏 봤다.

 

 

퇴계원역 남측

 

여기서부터는 퇴계원역 남측 사진이다.

 

이쪽에도 작년 11월에 매각된 경매 물건이 있어서 일부러 여기까지 왔다.

 

 

바로 이 도로이다.

 

 

지목은 '농지'인데 현황은 '도로'로 이용 중이었다.

 

도로의 양쪽으로는 주택들이 있었다.

 

한쪽으로는 이렇게 다소 최근에 지어진 듯한 주택들이 있었고...

 

 

다른 한쪽으로는 이렇게 오래된 주택들이 있었다.

 

토지의 면적은 총 204평. 감정가는 4억 3천9백만 원이었는데, 5억 1천5백1십만 원에 낙찰됐다.



이렇게 퇴계원읍을 간단히 둘러봤다.

 

 

저 멀리 아파트가 보였다.

 

저기가 바로 별내이다.

 

 

퇴계원 힐스테이트 아파트

 

1,076세대
21개동
22층
2014년 4월 준공

 

퇴계원 힐스테이트 아파트 114A형 최근 5년 시세 변화

 

주민들의 동의 여부 등을 더 따져봐야겠지만, 퇴계원 재개발 구역도 투자하기 괜찮아 보였다.

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의정부시 가능동에 다녀왔다.

 

'의서빌' , '의가빌'이라는 말을 들어보았는가? 의정부 서쪽 빌라, 의정부 가능동 빌라라는 뜻이다. 투자자들이 전국의 공시지가 1억원 미만의 부동산을 찾다보니 의정부 빌라들도 뜨고 있다. 의정부 가능동은 '가능 재정비 촉진지구'로 지정되었다가 2012년에 해제되었다. 언제부터인지는 정확히 모르지만 최근에도 다시 재개발을 추진하고 있다. 가능1구역부터 가능7구역까지인가 구역을 나누어 놓은 지도들이 돌아다니고 있다. 정식으로 사업이 진행되고 있는 곳은 가능생활권 1구역과 가능생활권 2구역이다. 그 외에 가로주택 정비사업을 추진하는 모습도 보였다.

 

 

의정부시 가능동 위치

의정부역에서 한 정거장 더 올라가면 '가능역'이 있다. 예전에는 의정부 북부역이라고도 했던 것 같다. 아무튼 재개발을 추진하는 지역은 가능역 좌측으로 가능동 주민센터를 포함한 반원 모양의 구역이다.

 

 

의정부 가능동 이동 경로

의정부시 가능동 재개발의 분위기는 어떤가 알아보러 갔다. 구역 전체를 돌아볼 수는 없었고 가능역에서 출발해서 가능5구역, 가능4구역을 둘러봤다. 그리고 가능3구역, 가능2구역, 가능1구역까지 가봤다. 마침 가능동에 경매로 나온 물건들이 몇 건 있어서 그 물건들을 보러갔던 것이다.

 

새로운 구역들이 표시된 지도를 함께 올리면 좋은데 마땅히 가져올 곳이 없다. 개인적으로 가능4구역과 가능5구역이 가장 괜찮다고 생각하는데, 위 지도에서 가능동 주민센터를 중심으로 북서쪽이 가능4구역이고 북동쪽이 가능5구역이다.

 

 

가능역 1번 출구에서 서쪽으로 약 100미터 거리에 있는 넓은 도로

 

 

유성벨로스아파트

 

2008년 준공, 95세대

 

 

가능5구역 오른쪽 아래쪽 끝부분

 

 

가능5구역과 가능4구역 아래에 접한 넓은 도로

 

 

가능5구역의 모습

 

오래된 집들이 대부분이고 간혹 신축 빌라도 보였다.

 

 

반원 모양으로 바깥쪽에는 위 사진과 같이 단독주택들이 있었다.

 

저 앞에 보이는 아파트는 힐스테이트 녹양역 아파트이다.

 

2018년 준공, 758세대

 

네이버부동산에서 확인한 결과 평당 1,980만원이다.

 

 

안쪽에도 단독주택들이 보였다.

 

 

확실히 오래된 집들이 많았다.

 

의서빌보다 의가빌이 30년 이상 노후된 집들이 많다고 한다.

 

 

곡선 모양의 도로를 따라가니 위쪽으로 갈수록 상점은 거의 안 보였다.

 

 

비슷한 분위기의 주택들이 이어졌다.

 

저 앞에 보이는 아파트는 e편한세상 녹양역 아파트이다.

2019년 준공, 416세대

 

평당 1,653만원이다.

 

 

주변 아파트들의 시세가 이 정도하니까 가능동도 재개발 가능성이 있는 것이다.

 

 

여기는 가칭 가능4구역과 가능5구역 경계이다.

 

여기서부터는 좌측 사진과 같이 신축 빌라들이 많이 보였다.

 

 

바로 이런 빌라들

 

도대체 몇 층인지... 용적률을 최대한 끌어다 쓴 것 같았다.

 

 

한편으로는 이렇게 오래된 빌라들도 있었다.

 

 

또 다시 신축 빌라

 

 

가능동 주택 너머로 보이는 e편한세상 녹양역 아파트

 

의정부 가능동에 다녀왔을 때에는 동네 분위기가 조용한 것 같아서 재개발 진행에 대해 의문이 들었는데, 이 글을 쓰기 위해 주변 아파트 시세를 확인하고 다른글도 검색해보니까 가능동 재개발 가능성이 보였다.

 

 

이렇게 신축 빌라가 있지만 재개발에는 큰 문제가 안 될 것이다.

 

오히려 투자자들은 임대를 맞출 수 있어서 이런 신축 빌라를 선호한다.

 

 

현대 빌라 맨션

 

바로 이 현대 빌라 맨션의 반지하가 경매로 나왔다. 임대를 맞추기도 어려울 것 같은 반지하 빌라였는데, 감정가의 133%에 낙찰됐다. 1986년에 지어진 빌라로 대지지분이 약 8.667평, 건물 면적이 약 15평이었다. 감정가는 4,500만원, 낙찰가는 6,000만원 정도였다. 입찰자수는 10명. 가능동 재개발을 보고 들어간게 아닌가 싶다.

 

 

현대 빌라 뒤쪽으로 고층 아파트가 보인다.

 

몇 년 뒤에는 이쪽에도 저런 아파트가 생길까.

 

 

가능동 현대 빌라의 모습

 

주차 공간도 거의 없어 보인다.

 

 

현대 빌라 반지하 입구

 

 

첫 번째 경매 물건을 보고 주변을 더 둘러봤다.

 

가칭 가능4구역인데, 신축 빌라보다 노후 주택들이 많이 보였다.

 

 

가능프라자

 

갑자기 큰 상가 건물이 보여서 놀랐는데 가능프라자였다.

 

 

잘 관리된 대형 단독주택

 

 

다시 골목길에는 노후 주택들이 있었다.

 

 

이렇게 신축 빌라도 보였다.

 

 

경매로 나온 근린주택

 

이 건물도 경매로 나왔다. 대지면적 96.619평, 건물 면적은 200평 가까이 된다. 1982년에 지어진 건물이다. 8억 7천만 원이 넘는 가격에 낙찰됐다. 감정가의 약 102% 정도였다.

 

 

가능동 주민센터

 

 

의정부SK뷰아파트

 

가능동 재개발 구역 가운데에 아파트 단지가 하나 있다. 의정부SK뷰아파트인데, 1,019세대로 2007년에 준공됐다.

 

시세는 평당 1,377만원이다.

 

 

의정부시 가능동의 모습들

 

 

또 다시 보이는 그나마 신축 빌라들

 

이런 세대수 많은 빌라들이 생기기 전에 재개발이 진행됐다면 더 사업서이 좋았을텐데 아쉽다.

 

 

세월의 흔적이 느껴지는 건물

 

 

또 다른 경매 물건지로 가는 길

 

 

대략적으로 가능3구역일 것이다.

 

 

아무래도 큰 도로에서 가까운 곳에는 상점들이 많았다.

 

 

경매로 나온 연립주택이 있는 곳이다.

 

1982년에 지어진 연립주택으로 1층에 있는 한 호실이 경매로 나왔다. 대지지분은 10평 정도, 건물 면적은 20평 정도였다. 감정가는 8,900만원. 낙찰가는 1억 1888만원이었다. 역시 감정가의 133%가 넘었다. 입찰자수도 무려 43명이었다.

 

이 또한 가능동의 재개발 가능성을 보고 들어온 것이 아닐까. 앞의 현대빌라 반지하에 비해 상태도 좋아서 많은 사람들이 입찰했을까. 현대빌라는 가능4구역에, 이 연립주택은 가능3구역에 속한다.

 

 

연립주택의 모습과 주변 건물과의 사이에 있는 텃밭?

 

 

거의 40년이 된 건물이라 현관문은 확실히 낡았다.

 

 

마지막 경매 물건지

 

여기는 가능1구역에 속한다. 신축 빌라인데 유찰된 상태다.

 

 

 

주변에는 공사 중인 모습도 보였다.

 

리모델링을 하는 것인지 뭔지 모르겠다.

 

 

아무튼 가능1구역에 있는 이 신축빌라는 유찰됐다.

 

 

공영주차장

 

가능 생활권 구역으로 가는 길이다.

 

 

공영 주차장 뒤로 오래된 연립주택과 고층 아파트가 보였다.

 

 

여기는 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

 

가능동 708, 709-5, 710, 691번지 일원 가로주택 정비사업

 

가능동에 와서 보기를 기대했던 것이 가능동 재개발 동의서 모집 현수막이었다. 그런데 그런 현수막을 찾아볼 수가 없어서 가능동 재개발은 온라인상에서 보던 것과 달리 진행이 잘 안 되고 있나 싶었다. 그래서 가능동 재개발 가능성을 부정적으로 보기도 했다. 그나마 찾은게 이 가로주택 정비사업 현수막이다.

 

그런데 또 다른 글에서는 가능동 재개발 동의서 모집 현수막 사진을 찍은 것을 봤다. 내가 다녔던 경로에만 그런 현수막이 없었던 것인지...

 

 

아무튼 이 일대 주변으로 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

 

 

여기도 가능1구역에 속하는 것 같은데 어떻게 진행될지 궁금하다.

 

 

꿈에그린 푸르미마을 아파트

 

임대주택인가. 카카오맵에 세대수, 준공월 등이 안 나온다. 네이버 부동산에도 시세가 안 나온다.

 

 

더샵 파크애비뉴 아파트

 

여기가 바로 가능생활권2구역인 곳이다. 

 

의정부더샵파크에비뉴아파트
2021년 7월 예정
420세대
5개동
26층

 

 

여기는 의정부 가능생활권1구역

주택재개발 사업 현장

 

 

의정부 가능생활권1구역

 

의정부롯데캐슬골드포레아파트
2023년 1월 예정
466세대
4개동
29층

 

여기는 네이버부동산에서 평당 1,814만원으로 나온다. 분양가가 그 정도 하는건지...

 

 

과거의 가능 재정비 촉진지구 위아래로 신축 아파트들이 생기고 있다. 위쪽의 경우 시세가 평당 2천만원에 가까운 곳도 있으니 가능동 재개발도 그러한 잠재력이 있는 곳이라고 할 수 있다. GTX-C 노선 의정부역이 생기면 한 정거장 거리이기도 하다.

 

 

브라운스톤흥선아파트

 

의정부 가능생활권 1구역과 2구역 사이에 있는 브라운스톤흥선아파트이다.


673세대
9개동
23층
2008년 준공

시세는 평당 1,352만원

 

 

다시 가능생활권2구역의 모습

 

 

 

 

의정부 경전철이 다니는 곳

 

 

의정부 경전철 흥선역에서 바라본 의정부 아파트들

 

 

이렇게 의정부시 가능동을 둘러보고 왔다. 재개발에 관한 현수막을 못 보고 와서 아쉽다. 또한 가능동 재개발 구역 북서쪽으로 과거의 미군부대가 있던 자리가 있다는데 거기도 못 보고 와서 아쉽다. 사실 한 번에 모든 것을 보고 오기도 힘들다. 언제 또 가능동에 가게될지는 모르겠지만... 투자자들 사이에서 의가빌, 의서빌은 뜨고 있었다. 또 의정부에는 가능동 재개발 외에 다른 구역들도 많다.

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전라북도 전주시에 다녀왔다.

 

 

지방에 내려갔다가 돌아오는 길에 시간을 내서 전주시에 들렀다. 경매 물건들을 몇 개 검색해봤고, 오래된 저층 아파트들과 효자동 근린주택을 임장 대상으로 정했다. 원래 기린아파트도 가보고 싶었는데, 동선과 안 맞아서 결국 못 갔다.

 

 

전주시 임장 이동 경로

전주시에서 이동한 경로이다. 오전에는 전주 한옥마을을 구경하고 가까운 신천지아파트부터 가봤다. 그리고 한참 걸어서 송원아파트로 갔다. 버스를 타고 이동해서 전주 주공3단지 아파트에 갔다가 다시 버스를 타고 효자5동으로 이동했다. 전주시의 재개발 구역이나 대장주 아파트들을 보고 왔어도 되는데 경매에 관심이 있어서 경매 물건 위주로 보고 왔다.

 

 

신천지아파트로 가는 길에 있는 진흥하이츠아파트와 거산황궁아파트

 

카카오맵에는 거산황궁맨션으로 나오는데 일반적으로 알려진 맨션보다는 아파트에 가깝다. 신천지아파트는 카카오맵에 대산아파트라고 나온다.

 

 

2019타경125**


전주시 완산구 동서학동
신천지아파트

 

전용면적 59형 정도로 감정가는 4천6백만 원이었다. 1992년에 준공된 5층짜리 아파트였다. 낙찰가는 3천1백5십만 원으로 감정가의 68.48% 정도에 매각됐다. 입찰자수는 4명이었다.

 

 

신천지 아파트 단지 내

 

신천지아파트는 A동부터 D동까지 4개 동이 있다. 단지 입구에 도착했을 때 여자 두 명이 내려왔다. 단지 입구에 있는 관리사무소에 들르던데, 왠지 경매 임장을 온 사람들 같다는 느낌이 들었다.

 

 

신천지아파트에서 바라본 거산황궁 아파트

 

거산황궁 아파트는 총 433세대로 1993년에 준공된 15층 짜리 아파트이다. 

 

신천지아파트 및 주변 아파트 시세 (네이버부동산)

 

신천지아파트는 평당 247만 원, 진흥하이츠아파트는 321만 원, 거산황궁맨션아파트는 360만 원이다.

 

 

거산황궁맨션아파트 101형 시세 변화

 

최근 5년 동안 큰 변화 없이 비슷한 가격대를 유지하고 있다.

 

 

신천지아파트 상가

 

 

신천지아파트 단지 내 모습

 

어느 부동산 블로그에서는 이 신천지아파트를 전주 한옥마을을 찾는 관광객들을 대상으로 하는 게스트하우스로 추천했다. 

 

 

신천지아파트에서 전주 한옥마을까지 걸어서 10~15분 거리이지만 수요가 있을지 의문이다. 주차장이 있지만 여유롭지 않아 보였다.

 

 

 

사진을 찍을 때는 몰랐는데 녹물이 나오나... 녹물 배관 청소 광고가 붙어 있다.

 

 

 

재건축을 바라볼 수도 있겠고, 아니면 게스트하우스나 에어비앤비로 활용할 수도 있겠다.

 

 

세 아파트로 가는 골목 초입에 위치한 부동산

 

임대를 주면 부동산에 관리를 맡기면 적당할 것 같았다.

 

 

 

송원아파트로 가는 길

 

저층아파트가 보였는데 '고궁맨션'이었다.

 

 

주변 아파트 시세들

 

 

2019타경126**

 

전주시 완산구 서서학동

송원아파트

 

1989년 준공된 아파트로 전용면적 59형 정도로 감정가 5천1백만 원이었다. 낙찰가는 2천4백6십8만 원 정도로 감정가의 약 48%였다. 생각보다 낙찰가가 낮았다.

 

 

송원아파트는 나름 규모가 있었다.

 

1단지부터 3단지까지 있는데 1단지가 135세대, 2단지 및 3단지가 198세대인 것으로 나온다.

 

 

드디어 도착한 송원아파트

 

 

송원아파트 단지 내 모습

 

 

그렇게 낡아 보이지도 않았다.

 

 

관리비 인상 안내문

 

 

아파트 다른 쪽과 송원아파트 2단지

 

 

3단지는 단지라고 하기보다는 301동 하나 뿐이다.

 

 

2단지 모습

 

 

고궁맨션

 

내려오는 길에 잠깐 둘러봤다.

 

 

맨션이라고 해서 오래된 단지인줄 알았는데 2012년 준공이었다.

 

 

대로변 건너편으로 또 오래된 단지가 보였다.

 

예그린아파트였다.

 

 

1980년 준공이었다. 총 185세대

 

 

아파트 단지 내 게시판에는 매매가 3800만, 월세 500/22 등이 붙어 있었다. 사진을 같이 올리려다가 동호수가 나와서 안 올린다.

 

 

효자5동 근린주택들

 

전주시 효자5동에서 근린주택이 몇 개 경매로 나왔다. 건물이 통으로 경매로 나왔는데 하나는 좀 떨어져 있어서 시간상 안 갔고 나머지 세 군데만 가봤다. 두 건은 매각됐는데, 하나는 감정가의 76% 정도인 6.5억 정도에, 다른 하나는 83% 정도인 7.4억에 매각됐다.

 

 

카카오맵에는 '서부신시가지택지지구'라고도 나온다.

 

 

바로 저쪽이다.

 

 

상점들이 많은 도로

 

가까운 곳에는 전주대학교가 있다.

 

 

전주홍산초등학교

 

 

택지지구라서 그런지 원룸이나 투룸 건물이 많았다.

 

 

경매로 나온 물건도 이런 근린주택이었다. 원룸이나 투룸보다 큰 평수도 있을 것 같아 보인다.

 

 

1층에는 사무실 등이 있는 건물도 있었다. 근처에 전주대학교가 있지만 원룸, 투룸 수요가 어느 정도 있을지 의문이다.

 

 

주변이 다 이런 건물이니 공급이 꽤 많아 보였다.

 

 

네이버부동산에서 잠시 살펴보니 생각보다 매물은 없다.

 

 

수요만 있다면 월세로 현금흐름을 창출할 수 있어 보였다.

 

 

대로변에서 바라본 모습

 

 

전주터미널로 돌아가는 길

 

 

이렇게 전주시의 경매 물건 몇 개를 돌아봤다. 전주에 처음 가봤고 1박을 하긴 했지만 짧게 돌아본 것이라 아직 전주에 대해 잘 모른다. 언제 또 전주에 갈지 모르겠지만, 아이디어만 있다면 수익을 낼 수 있는 나름 괜찮은 물건들이 보였다. 

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전라북도 전주에 다녀왔다.

 

 

지방에 내려갔다가 오는 길에 잠시 들러 1박을 했다. 한옥마을 주변을 잠시 구경하고 나머지 시간에는 부동산 임장을 다녔다. 효자주공 아파트 외에 경매로 나온 아파트 두 곳과 원룸 건물들도 보고 왔다. 경매 물건 등은 다음글에 다룰 예정이다. 사실 이번에 전주에 처음 가봤는데 나름 준비를 하고 갔지만 그래도 많이 부족했다. 다음에 또 기회가 생긴다면 대장주 아파트와 재개발 구역을 가보고 싶다. 아무튼 이번 글은 전주 효자주공 아파트에 대한 글이다.

 

 

효자주공3단지 아파트 위치

 

전주 효자주공 아파트 주변 지도

위 지도 가운데 효자1동 주민센터를 표시한 곳 근처에 효자주공3단지 아파트가 있다.

 

 

전주 효자주공3단지 아파트

아파트 규모가 엄청 크다. 가까운 곳에 초등학교도 있는 '초품아' 아파트이다. 3단지라고 하는데 301동이 아닌 101동부터 135동까지 있다. 1984년에 준공됐고, 세대수는 1,230세대이다. 요즘 전국에 있는 5층짜리 주공아파트에 관심을 가지면서 전주에서도 5층짜리 주공아파트를 찾아봤고 효자주공3단지 아파트를 알게 됐다.

 

 

효자주공3단지 아파트 시세 변화

 

효자주공3단지 아파트 45A형 최근 5년 가격 변화

2019년까지는 8,000만 원 정도의 실거래가를 유지했다. 그런데 2019년 말부터 거래도 늘어나고 가격도 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 1억 6천만 원이 넘는다. 1~2년 사이에 두 배가 된 것이다.

 

현지 부동산을 네 군데 정도 방문했는데, 45제곱미터의 경우 1억 9천3백만 원에 나온 매물(2층)이 있었다. 샤시까지 수리한 물건이었다. 전세는 2,500만 원이었다. 다른 곳에서는 13평이 1억 6천5백만 원, 15평이 1억 8천만 원이었다.

 

 

 

효자주공3단지 아파트 52A형 최근 5년 가격 변화

52A형의 경우에도 비슷한 흐름을 보인다. 2019년까지 9천만 원에서 1억 원 정도를 유지하다가 2019년 말부터 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 2억 2천7백만 원이었다.

 

 

효자주공3단지 아파트 65A형 최근 5년 가격 변화

65A형도 마찬가지다. 2019년까지 1억 2천만 원대를 유지하다가 2019년 말부터 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 2억 6천만 원이다. 부동산에서 직접 알아본 매물은 2억 6천만 원, 2억 3천5백만 원(1층)이 있었다. 전세의 경우 4천만 원이었다.

 

왜 이렇게 가격이 상승하였을까...

 

 

효자주공3단지 아파트 재건축

 

재건축은 2006년부터 말이 나왔는데, 10년 동안 지지부진 하다가 최근 다시 논의가 되고 있는 듯했다. 작년 봄에 정비업체 선정을 위한 입찰공고를 냈다는 기사가 있었다. 찾아보면 더 많은 정보가 나올 것이다. 얼마 전에 전주시 전체가 조정대상지역에 포함되면서 입주권 문제가 생겼다. 한 기사 따르면 입주권을 잃을 가능성이 있는 사람들이 150명이 넘는다고 한다.

 

전주시 재건축 현황

효자주공의 경우 2006년 8월 추진위가 승인됐고, 2011년 10월 정비구역으로 지정됐다. 2013년 5월 조합설립인가가 났다. GS건설과 롯데건설로 시공사 선정을 마쳤고 사업시행인가를 준비 중이라고 한다. 앞으로 재건축 사업이 순조롭게 진행될지 무척 궁금하다. 

 

 

현장 사진들

 

효자주공 아파트 가는 길

 

이쪽은 금호아파트와 효자주공3단지아파트 사이에 있는 도로이다. 다른 곳을 들렀다고 오냐고 이쪽으로 오게 됐다.

 

 

131동과 132동

 

주공아파트 마크가 보인다. 135동 쪽에 있는 입구로 단지 내로 들어갔다가 101동 근처에 있는 정문으로 나왔다.

 

 

효자3단지아파트 입구 등

 

 

단지 내에 작은 상점이 있었다.

 

 

아파트에서는 역시 세월의 흔적이 느껴졌다.

 

 

그래도 동과 동 사이의 간격이 넓어서 좋아 보였다.

 

 

한쪽에는 주차장이, 한쪽에는 위 사진들처럼 그냥 잔디가 있었다.

 

 

단지 내 유치원

 

 

단지 입구 근처에 초등학교와 중학교가 있다.

 

 

자세히 보면 낡기는 낡았다.

 

 

현관문도 오래됐다.

 

 

게시판의 관리비 조정 안내문

 

 

우편함

 

 

과연 언제쯤 재건축이 될까

 

되긴 되는 것일까

 

 

효자주공3단지 아파트 정문

 

 

정문에서 바라본 모습

 

 

단지 내 상가

 

상가도 엄청 낡았다.

 

 

조정지역 지정에 대한 안내문 등

 

 

상가 내부와 화장실

 

 

조합 사무실 이전 안내문

 

시간이 있었다면 조합사무실까지 방문했을텐데... 아쉽다.

 

 

상가 안에 개 한 마리가...

 

 

건너편 도로에서 바라본 모습

 

 

 

과거에 비해 가격이 많이 상승한 상태인데, 앞으로 어떻게 될지 궁금하다. 재건축이 잘 진행된다면 상승할 여지가 남아있겠지만. 2019년 이전이 가장 좋은 타이밍이었다. 그때는 몰랐는데 다 지나고 나서 알았을 뿐... 

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은평구 증산동에 다녀왔다.

 

 

증산동에서 45년 넘은 주택이 경매로 나왔다. 위치를 보니 증산4구역에 포함되는 것 같았다. 그러나 수색-증산 뉴타운에 속했던 증산4구역은 해제되었다가 다시 추진 중이었다. 주변의 증산2구역은 아파트가 서서히 올라가고 있었고, 증산5구역도 증산4구역보다는 재개발 사업 진행 상태가 나아 보였다.

 

증산4구역은 지난 2006년 정비 구역으로 지정되었다가 조합 설립 동의율 75%를 채우지 못하고 2019년 정비구역에서 해제되었다고 한다. 증산동으로 직접 임장을 가보니 정비구역에서 해제된 이유가 눈에 보였다.

 

 

수색 증산 뉴타운

증산4구역은 6호선 증산역 왼편으로 위치해 있다. 수색-증산 뉴타운을 통틀어 규모가 가장 크다. 더블 역세권은 아니지만 6호선 증산역이 가깝다. 그래도 한 정거장만 가면 공항철도를 이용할 수 있는 디지털미디어시티역도 있고, 더 내려가서 합정역에서 2호선으로 환승할 수도 있다. 이 정도는 입지는 좋은 편이라고 생각한다.

 

 

증산4구역 위치도

하지만 이렇게 큰 규모가 재개발을 어렵게 하지 않았을까. 실제로 현장가 보니까 지하철역에서 멀어질수록 상당히 다른 분위기였다. 어느 동네에서 반대를 했는지 알 수 없지만 각기 나름의 이유가 있어 보였다.

 

 

증산5구역 조감도

증산4구역이 아닌 증산5구역의 조감도이다. 증산4구역은 정비구역에서 해제되어서 그런지 조감도를 확인할 수 없었다.

 

 

은평구 증산동 이동 경로

증산역에서 내려서 한신빌라를 먼저 보고, 그 근처의 경매로 나온 주택을 보고, 다시 내려와서 증산2구역 쪽으로 갔다. 이번에는 증산5구역까지 볼 여유가 없었고, 증산4구역에서도 내부를 보고 싶어서 증산역 4번 출구 쪽에서 가까운 큰 도로보다는 작은 골목길로 가봤다.

 

 

현장 사진들

 

뉴타운 반대사무실

증산4구역 재개발 해제

 

운이 좋기도 했지만 역시 골목으로 오길 잘했다. 우연히 뉴타운 반대사무실을 보게 됐다. 사무실 안에는 아무도 없었지만 반대하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있었다.

 

 

고급스러운 주택

 

건축년도, 면적 등을 확인하지는 않았지만 한눈에 봐도 고급스러운 단독주택이 보였다. 규모도 상당했다. 이런 주택에 살고 있는 사람이라면 재개발에 반대하지 않을까.

 

 

한신빌라로 올라가는 길

 

사전조사를 했을 때 증산4구역 내에 대규모 빌라가 있어서 그곳을 먼저 가기로 했다. 따로 사진은 없지만 증산역 인근의 부동산에도 한신빌라 매물이 붙어 있었다. 증산4구역은 규모가 커서 그런지 부동산에도 매물이 많았다.

 

 

한신빌라 입구

 

증산역에서 좀 떨어진 곳으로 증산4구역의 거의 끝에 위치해 있다. 1989년에 준공된 것으로 나온다. 세대수는 179세대이고 총 6개동이 있다. 시세는 대충 알아놨었는데 생략한다. 사실 그 동안 바쁜 일이 좀 있어서 은평구 증산동으로 임장을 다녀온지 열흘이 지나서 쓰는 글이다. 한신빌라 시세, 증산4구역 매물 등은 네이버 부동산에서도 충분히 확인할 수 있을 것이다.

 

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회가 한신빌라에 있었다. 이런 것을 보면 증산4구역은 정비구역에서 해제되었지만 재개발을 추진하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있다.

 

 

한신빌라의 모습

 

구조가 특이했다. 경사가 심한 곳에 지어서 그런지 굴다리 같은 계단을 지나가야 위쪽으로 갈 수 있었다.

 

 

증산동 한신빌라 모습

 

일단 주차 공간이 없는 것은 아니지만 주차가 힘들어 보였다. 건물 주변을 그냥 주차 공간으로 사용하는 것 같았다. 근처에는 DMC문영퀸즈파크아파트가 있다.

 

DMC문영퀸즈파크


총 119세대로 1개동 짜리 나홀로 아파트이다. 2004년에 준공됐고, 최근 실거래가는 34평형이 6억 3천만 원이었다.

 

 

증산동 한신빌라의 모습들

 

아래에서 관련 사진이 나오면 설명하겠지만 증산4구역에 투자를 한다면 한신빌라도 괜찮을 것 같다. 다만, 주민들의 동의율을 확인해야 한다. 개인적인 견해이지만 이전의 증산4구역이 대단지로 재개발될 가능성은 매우 희박하다고 본다. 결국 재개발이 된다면 세부 구역으로 나누어야 할 텐데 증산역에서 가까운 아래쪽보다는 위쪽이 가능성이 있어 보였다.

 

 

2020타경19**

 

증산동 주택

대지 41평
건물 35평

거의 45년이 넘은 주택으로 감정가는 약 5억 6천만 원 정도이다. 지금은 한 차례 유찰된 상태이다. 주변에 주택들이 모여 있는데, 가까운 곳에 2020년 6월에 거래된 사례가 두 건이나 있었다. 두 주택 모두 경매로 나온 주택보다 대지면적은 한 평 정도 큰데, 1974년에 지어진 주택은 5억 1천만 원에, 1985년에 지어진 주택은 6억 8천만 원에 거래됐다.

 

 

앞서 언급한 주택들이 있는 골목

 

확실히 증산역에서 가까운 곳에 있는 고급 주택과 차이가 있다. 현재의 주택에 만족하며 살고 있는 고급 주택 소유자의 입장에서는 꼭대기의 노후된 주택들과 함께 개발을 하는 것을 원치 않을 수도 있다. 한편으로는 노후된 주택에 살면서 경제적으로 어려운 사람은 경제적인 이유로 재개발에 반대할 수도 있다.

 

 

언덕을 올라와서 내려다보니 저 멀리 아파트들이 보인다.

 

 

외관이 낡은 주택도 있었고 그보다 잘 관리되고 있는 주택도 있었다.

 

맨 오른쪽 사진에 나온 주택들이 2020년 6월에 거래된 주택들이다.

 

 

어디선가 고양이 울음소리가 나더니 여기 있었다.

 

 

내려가는 길

 

교회도 하나 있었다.

 

 

다시 올라가는 길

 

아까 올라갔던 골목에는 일반 매매로 거래된 주택들이 있었던 골목이고, 이 골목에 경매로 나온 주택이 있다.

 

 

몇 년 뒤에 이 골목은 어떤 모습일까.

 

이런 상태로 남아 있을 수도 있고, 재개발로 사라져서 다시는 이런 모습을 못 볼 수도 있다.

 

 

경매로 나온 주택

 

여유가 있다면 낙찰받아서 버티는 것도 괜찮을 것 같다.

 

 

내려가는 길

 

내려오니 상태가 좋은 주택들이 보였다.

 

 

종이 하나가 구겨진 채 버려져 있었는데... 뭔가 의미가 있을 거라는 감이 왔다.

 

 

공공재개발 관련 소식지

 

증산4구역에 와서 기대한 것이 재개발 또는 공공재개발 등을 추진하는 현수막, 안내문을 보는 것이었다. 신월동에서는 공공재개발 동의서를 모집하는 현수막을 봤었는데, 증산4구역은 조용했다. 위 소식지에는 공공재개발(증산6구역) 추진준비위원회라고 나와 있는데, 내가 증산4구역을 벗어났던 것일 수도 있는데... 그러지는 않았던 것 같다.

 

아무튼 혹시라도 문제가 될까봐 실명이 나오는 부분을 모자이크 처리를 했는데 미처 발견하지 못한 부분을 글을 쓰면서 봐서 아래쪽을 통으로 잘라냈다.

 

아무튼 추진준비위원회에서도 갈등이 있는 것 같았다. 그래서 증산4구역 전체가 함께 개발될 것을 어렵게 전망했다. 아래에 또 사진이 나오는데, 증산 역세권 재개발 추진준비위원회, 공공재개발 추진준비위원회 외에도 다른 위원회도 있었다. 

 

 

증산동 천국골목

 

골목을 좀 꾸며놓은 곳이 있었는데, 부동산에 있어서는 별 의미는 없다.

 

 

여기가 증산4구역을 지나는 큰 도로이다. 크게 두 구역으로 개발이 된다면 이 도로를 중심으로 증산역쪽과 다른 쪽이 따로 개발이 될 것 같다. 이 도로를 중심으로 역에서 먼쪽도 주민들의 의사에 따라 따로 개발될 가능성도 있다. 그런데 어제 필요 동의율을 낮추는 정책이 나왔으므로 재개발의 가능성은 높아진 것 같다.

 

 

증산 역세권시프트 개발 추진준비위원회

 

증산 역세권재개발 추진준비위원회랑 다른 곳일까. 다른 곳이라면 아래의 추진준비위원회까지 증산4구역에는 이런 저런 추진준비위원회가 4개 이상 존재할 수도 있는 것이다.

 

 

증산 4구역 재개발 추진 준비 위원회

 

이처럼 여러 개의 추진 준비 위원회가 존재하니 증산4구역은 통으로 개발될 가능성이 낮다고 본 것이다. 애초에 구역 규모가 너무 크지 않았나 하는 생각이 든다. 주민들의 동의율을 따져봐야겠지만, 증산역에서 가까운 쪽보다는 한신빌라나 위쪽의 노후된 주택들이 투자하기에 괜찮아 보였다.

 

 

증산2구역

 

도로를 따라 계속 걷다보니 증산2구역 공사 현장이 보였다.

 

 

증산2구역 조감도

도로를 따라 3~4개의 단지로 나누어져 있었다.

 

 

근처에는 성당 같은 건물도 보였는데, 지도상 유치원이라고 나온다. 다른 쪽 도로의 로드뷰를 보니까 교회에 있는 유치원이다.

 

 

증산2구역 공사 현장

 

아파트들이 꽤 많이 올라갔다. 2022년 3월 준공 예정으로 1,388세대의 DMC센트럴자이 아파트이다.

 

 

기존 도로를 유지하면서 단지별로 공사를 하고 있었다.

 

 

최근 아파트 가격의 급격한 상승과 이렇게 아파트가 올라가는 모습을 보면, 증산4구역 내에서 재개발에 찬성했던 사람들은 상당히 아쉬울 것 같다.

 

 

2단지인지 201동이 보인다.

 

 

증산2구역 주택재개발정비사업 공동주택 건설공사 현장

 

 

역에서도 가깝고 증산동에서는 입지가 가장 좋아 보인다.

 

 

뒤쪽으로 1단지가 보인다. 앞쪽에는 택시회사 같은게 있었다. 토지가 누구의 소유인지 모르겠지만 조만간 건물이 들어오지 않을까.

 

 

이렇게 증산4구역과 증산2구역을 둘러봤다.

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  1. 봄빛햇살23 2021.02.06 00:04 신고

    이렇게 정성스럽게 탐방도 하고~ 경제적 자유 이루시길 바래요 응원합니다^^ 덕분에 잘 보고 갑니다☆

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은평구 갈현동에 다녀왔다.

 

 

은평구 최대의 재개발 구역인 갈현1구역의 모습이 궁금했다. 그 동안 진행됐던, 그리고 진행 중인 경매 물건도 4건 정도 보고 왔는데 이 글에서는 생략한다. 이번에 갈현동에 다녀오면서 찍은 사진만 140장이 넘는다. 그중 경매 물건 사진을 모두 제외하고, 나머지 갈현1구역, 갈현2구역 사진들 중에서 50여 장만 올리려고 한다.

 

 

갈현1구역 위치도

갈현1구역 위치도인데 참고로 정북 방향의 지도가 아니다. 연신내역에서 가장 가까운데 그 규모가 엄청나다. 정비구역 면적은 사업의 변경에 따라 조금 차이가 날 수도 있는데, 서울시 클린업의 현재 사업개요에 따르면 약 7만 평이 넘는다. 구체적으로는 72,379평 정도이다.

 

 

갈현1구역 조감도

 

조합원수는 2,678명, 세입자수도 1,327명이다. 사업개요에는 분양 3,484세대, 임대는 640세대로 총 4,124세대로 나오는데, 각종 블로그에는 총 4,116세대를 공급한다고 나온다. 사업 계획이 조금 변경된 것이 아직 반영이 되지 않았을 수도 있다. 4,116세대가 정확하지 않을까.

 

2019년 1월 시업시행인가가 났고, 2020년 12월 감정평가 결과가 나오고 현재 조합원 분양을 신청받고 있다고 한다. 조합원 분양가는 25평형이 약 4억 4천만 원, 35평형이 약 5억 9천만 원이라고 한다.

 

 

갈현1구역 및 그 주변 노후도

중간중간에 그나마 신축 건물을 의미하는 파란색이 보이지만 전체적으로는 붉다.

 

 

은평구 갈현동 이동 경로

이번에 은평구 갈현동에서 이동했던 경로를 대략적으로 표시해봤다. 연신내역 주변의 경매 물건지에 먼저 갔는데 그쪽은 생략했다. 갈현1구역 위치도의 오른쪽을 보면 꼬리 같이 좁고 길게 뻗은 부분이 통일로까지 이어지는데 그 지점부터 갈현1구역 임장을 시작했다. 은진교회가 있는 골목을 따라 갈현1구역 위쪽까지 올라갔다가 은현감리교회가 있는 곳까지 내려왔다가 다시 천일아파트 등이 있는 곳까지 올라갔다가 내려왔다.

 

 

연신내역 6번 출구로 나왔는데 주변이 다 막혀 있어서 돌아서 나왔다. GTX-A 노선 공사 중이었는데 이렇게 공사 중이 모습을 보니까 GTX-A 연신내역이 생기는 것이 실감이 났다.

 

 

여기가 통일로에서 갈현로로 들어온 곳이다. 갈현1구역 꼭대기에 있는, 갈현1구역에서 제외되는 갈현동 건영아파트로 가는 표지판이 보인다. 골목으로 들어가서 600미터.

 

 

여기는 갈현1구역에 포함되는 곳이 아닌데 주변의 모습은 어떤지 보기 위해서 찍어봤다.

 

 

어느 부동산에 붙어 있던 갈현1구역 조감도

 

 

갈현1구역의 프리미엄은 무려 4억 7천만 원... 

 

다른 재개발 구역도 마찬가지인데 전체적인 부동산 가격 상승에 따라 재개발 구역의 프리미엄도 많이 올랐다. 몇몇 부동산을 통해 매물 정보를 받고 있는데 지금은 프리미엄이 5억이 넘는 물건도 있다. 실투자금도 몇 억이 있어야 한다. 그나마 초기 투자금이 낮은 매물이 4억 후반대였다.

 

 

갈현1구역에 포함되는 은진교회

 

여기서부터 본격적으로 갈현1구역이 시작된다고 할 수 있다.

 

 

위쪽까지 완만한 경사가 이어졌다. 이쪽 골목은 그렇게 좁은 편은 아닌데 도로 한쪽에 주차된 차량들이 있다. 이 도로를 따라 갈현1구역 위쪽까지 마을버스가 운행한다.

 

 

도로를 따라 올라가면서 이 골목 저 골목을 살펴보는데 현수막이 눈에 띄었다.

 

 

갈현2구역 공공재개발 주민참여 동의서 제출

 

바람 때문인지 위쪽이 접혀서 잘 안 보인다. 갈현2구역 공공재개발 동의서를 받고 있었다. 현수막 아래쪽도 조금 찢어졌는데 자연스럽게 찢어진 것인지, 반대자가 찢은 것인지 모르겠다. 아무튼 갈현동 경매 물건들과 갈현1구역만 보고 가려고 해는데 우연히 갈현2구역 공공재개발 구역도 보게 됐다.

 

갈현2구역

 

여기가 현수막이 있던 골목이다. 마침 이 골목 끝에 몇 달 전에 경매로 나왔다가 매각돼 물건이 있어서 그 물건 주변도 살펴보러 올라갔다. 시간상 갈현2구역 주변은 구석구석 살펴보지 못했는데 현수막도 앞의 것 밖에 못 봐서 아쉽다. 아래쪽까지 포함되는건지... 당시에는 정확한 갈현2구역의 경계도 모르는 상태였다. 갈현2구역에 관심이 있는 사람이라면 갈현2구역 공공재개발 추진위 사무실로 찾아가면 보다 많은 정보를 얻을 수 있을 것이다.

 

 

갈현2구역 꼭대기로 추정되는 곳에는 출입금지 표시가 있었다. 지도를 보니 여기가 사현사로 가는 길이다.

 

갈현동 안쪽에는 주차 공간이 부족할 텐데 이쪽 서광그린빌 근처 도로에는 그래도 공간이 좀 있었다.

 

 

갈현동 건영아파트

 

조금 높은 곳으로 이동해서 갈현1구역을 살펴보기로 했다. 앞쪽으로 꽤 넓은 운동장이 있었다. 뒤에 보이는 아파트가 갈현동 건영아파트로 갈현1구역에서 제외되는 아파트이다. 140세대, 2001년 준공.

 

 

영하 10도의 날씨였지만 갈현1구역을 전체적으로 보기 위해 이런 길을 따라 끝까지 올라갔다.

 

 

위에서 바라본 갈현1구역의 모습

 

 

이렇게 단독주택들, 빌라들이 모여있는 곳이 4천 세대 이상의 대단지 아파트로 바뀔 것이다.

 

 

언덕 위까지 올라오는 마을버스 모습

 

 

마을버스가 좌회전하는 곳

 

주차금지

 

 

이쪽 골목은 좁은 편이었다.

 

여기는 갈현1구역에 포함되는 곳이 아니다. 이쪽도 비슷한 노후도를 가지고 있을 텐데 갈현1구역에서 왜 제외됐을까.

 

 

갈현1구역의 모습

 

좌측 사진이 은평03 마을버스가 내려가는 길로 갈현1구역의 경계이다. 우측은 건영아파트 앞 빌라.

 

 

위쪽 골목은 상당히 노후된 모습이었다.

 

 

저 멀리에는 산이 보였다.

 

저기가 북한산일까.

 

 

갈현1구역의 모습

 

우측 사진과 같은 길을 따라서 좌측 사진과 같은 집들이 있었다. 대문까지 올라가는 계단의 경사도 가팔랐다.

 

 

컨소불가

조합원들은 단독시공을 원합니다.

 

몇몇 집에는 '컨소불가' 스티커가 붙어 있었다. 작년에 롯데건설이 시공사로 선정됐다는 기사를 봤는데 그 이전에 컨소시엄에 반대했던 것인지 아무튼 저런 스티커가 보였다.

 

 

여기도 컨소불가

 

이쪽 주변에서만 봤고 다른 쪽에서는 거의 못 봤다.

 

이 근처에서 집집마다 돌아다니는 아주머니가 보였는데 뭐하는 사람인지 모르겠다.

 

 

잠깐 내려가는 길

 

갈현1구역 위쪽에서, 건영아파트에서 천일아파트까지 가려고 했는데, 지도상으로는 길이 있어 보였는데 막혀 있어서 어쩔 수 없이 아래쪽까지 내려갔다가 다시 올라왔다.

 

 

은현감리교회

 

여기도 갈현1구역에 포함된다.

 

 

위쪽에는 골목도 좁고 노후된 주택들이 많이 보였는데 아래쪽에는 상점들도 있었다.

 

 

다시 올라가는 길

 

경사가 가파르다. 눈이라도 오면 차가 다니기 힘들 것 같았다.

 

 

위쪽으로 올라오니 다시 오래된 집들이 보이기 시작했다.

 

 

내려다본 골목은 이런 모습이었다.

 

 

지도상 이쪽에 아파트가 있어서 여기까지 왔는데 아주 옛날 아파트가 있었다.

 

 

여기까지도 마을버스가 다녔다.

 

 

아파트 입구

 

3동 5호

 

 

천일아파트

 

카카오맵에서는 준공연도가 확인되지 않는다. 1979년에 지어진 아파트이다. 4개동이 있는데 동 마다 11세대 정도 있는 것 같다.

 

 

천일아파트 모습

 

최근 7억 8천만 원에 거래된 것이 나온다.

 

 

저 멀리 북한산이 보인다.

 

괜히 북한산 시그니처 캐슬이 아니다.

 

몇 년 후에는 여기도 왕십리 뉴타운 같은 가격대가 형성될까.

 

 

인근의 또 다른 아파트인 인우아파트

 

외관부터 천일아파트와 확실히 다른데, 역시 천일아파트가 지어진 뒤 20년 후인 1999년에 준공된 아파트였다.

 

 

또 다른 아파트인 대양아파트

 

여기도 갈현1구역에 포함된다. 조만간 사라질 운명이다.

 

 

내려가는 길

 

7만 평이 넘는 워낙 넓은 구역이라 구석구석 살펴볼 수가 없었다. 언젠가 다시 찾을 생각으로 경계선을 따라 주요 지점만 가봤는데, 다시 올 일이 있을까. 여유가 된다면 철거 직전의 모습을 보기 위해 다시 한번 와보고 싶다.

 

 

한쪽에는 불에 탄 집이 보였다.

 

 

무슨 일이 있었던 것일까.

 

여기는 그나마 도로가 넓은데, 위쪽의 좁은 골목에는 소방차가 올라올 수도 없을 것이다.

 

 

내려가다가 돌아본 모습

 

 

신축 빌라가 있는 곳까지 내려왔다.

 

여기도 갈현1구역인지 기억이 안 난다. 내일까지 조합원 분양 신청을 받는다고 하니 조만간 일반분양도 나올 것이다. 재개발 사업이 순조롭게 진행된다면 4천 세대 이상의 대규모 아파트가 들어올 것이다. GTX-A 노선의 연신내역도 생길 것이고 큰 변화가 예상된다.

 

언젠가는 주변의 갈현2구역에 개발이 되지 않을까.

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성동구 응봉동에 다녀왔다.

 

 

응봉동에는 두 번째로 가는 것이었다. 처음에는 응봉역 근처의 응봉1구역을 보러 갔었다. 이번에는 조금 더 위쪽으로 행당역에서 더 가까운 응봉주거환경개선지구에 다녀왔다. 이번에 응봉동에서 경매로 나온 물건이 응봉주거환경개선지구에 속해있었기 때문이다.

 

 

성동구 응봉동 위치

응봉동은 금호동과 성수동, 행당동 사이에 있다. 지하철역으로는 응봉역이 포함되고, 주변에는 행당역, 왕십리역 등이 있다. 성수동, 금호동, 옥수동처럼 완전히 한강에 접한 것은 아니지만, 그래도 중랑천 너머로 한강뷰가 나올 수 있는 입지이다. 응봉동 자체의 지대도 높은 편인데 한강 쪽으로 서울숲 공원이 있어서 앞을 가로막는 건물이 없다.

 

 

성동구 응봉동 재개발 구역

응봉동에는 응봉1구역과 응봉주거환경개선지구를 제외한 다른 부분에는 모두 아파트들이 들어서 있다. 신동아아파트, 금호현대아파트, 대림1차아파트, 대림강변타운아파트가 응봉동에 속한다. 응봉역에 가까운 곳으로 응봉1구역이 있는데, 검색해보니 조합설립인가까지 된 것으로 나온다. 그리고 위쪽으로는 응봉주거환경개선지구가 있다. 응봉1구역은 이미 진입하기 늦은 것 같아서 그 위쪽에 관심을 갖고 있었는데 마침 응봉주거환경개선지구에서 경매 물건이 나왔다.

 

 

응봉1구역 위치도

작년 5월에 응봉1구역에서도 토지 지분이 경매로 나왔는데 낙찰 후 결국 취소됐다. 자세한 내용이 궁금하다면 아래 글을 참고하길 바란다.

 

2020/05/07 - [45FIRE/부동산 임장] - 성동구 응봉동 임장 후기 & 응봉동 재개발 응봉1구역 내 토지

 

 

응봉1구역 노후도

 응봉1구역 노후도도 참고로 올린다. 붉은색 부분이 오래된 것을 의미한다. 몇몇 신축 빌라들이 보인다.

 

 

응봉주거환경개선지구 노후도

이번에 다녀온 응봉주거환경개선지구의 노후도이다. 응봉1구역에 비해 신축이 확실히 드물다.

 

 

응봉동 주변 아파트 시세

아파트 시세를 확인하러 네이버 부동산에 들어갔더니 평당가와 매매가가 한눈에 나왔다. 호갱노노에 잘못 들어간 줄 알았다. 응봉동은 아니지만 행당동 두산위브와 서울숲 리버뷰자이가 평당 5천만 원이 넘는다. 응봉동의 아파트들은 대부분 평당 3천만 원대이고, 대림강변타운아파트가 평당 4천5백만 원 정도로 가장 높다.

 

 

응봉동 이동 경로

응봉주거환경개선지구는 행당역과 응봉역 사이에 있어서 가기 조금 애매한 위치였다. 그만큼 지하철역에서 멀다는 뜻이다. 아무튼 행당역에서 가기로 정했고, 행당역 4번 출구로 나와서 행당한진타운 아파트를 주변으로 크게 돌아서 응봉동으로 갔다. 응봉주거환경개선지구를 구석구석 돌아보고 아파트들 사이를 지나 다시 행당역으로 돌아왔다.

 

 

현장 사진들

 

행당역 4번 출구로 나와서 올라가는 길

 

사진상으로는 잘 안 느껴지지만 행당역 4번 출구부터 여기까지도 완만한 경사가 있는 언덕길이었다.

 

 

산이라고 해야 할까, 공원이라고 해야 할까. 아무튼 아파트와 응봉주거환경개선지구 사이에 녹지 공간이 있는데 그쪽으로 가는 길이다.

 

 

정확한 명칭은 대현산과 대현산 공원이었다. 공원 초입에 있는 교회 사진이다. 마을버스 정류장도 보인다.

 

 

주변 아파트들

 

 

언덕길이 계속 이어졌다. 그만큼 지대가 높다는 뜻이다.

 

 

언덕에서 내려다본 아파트들

 

아파트들이 참 많다.

 

 

드디어 응봉주거환경개선지구에 진입했다.

 

공시지가 1억 미만 빌라에 대한 수요 때문에 최근 응봉주거환경개선지구의 시세도 많이 올랐다고 한다.

 

 

경사가 심한 언덕길에 빌라들이 있었다.

 

 

전망이 보이는 곳에서 찍은 사진

 

저 멀리 보이는 고층 아파트들은 서울숲 리버뷰자이, 서울숲더샵으로 추정된다.

 

 

여기에도 아파트가 들어온다면 저층에서 이런 전망이 나올 것이다.

 

 

아래에 나오는 사진들을 보면 알겠지만 언덕 지대에 좁은 골목, 주차 공간이 부족한 것이 가장 큰 문제이다.

 

그래서 그런지 이렇게 공영주차장도 있었다. 그래도 차량을 수용하는 데에는 한계가 있을 것 같았다.

 

 

나무가 좀 가렸다.

 

신동아 아파트와 대림 아파트

 

 

여기는 그나마 도로가 넓은 편

 

응봉주거환경개선지구는 제1종일반주거지역이다. 그런데 빌라들이 4층 정도로 높다. 대부분 90년대 초반에 지어졌을 것인데... 정확히 기억이 나진 않지만 그 당시 주택 공급을 위해 용적률을 최대로 해줬던가, 추가 용적률을 허용했다던가 아무튼 그랬다고 한다.

 

 

이런 가파른 계단을 내려가야 응봉역으로 갈 수 있다.

 

 

응봉주거환경개선지구의 모습

 

전체적인 느낌은 신당동과 비슷했다. 신당8구역이었나, 신당9구역이었나, 역시 자세히 기억은 안 나지만... 버티고개역과 약수역 사이의 좌측 부분으로 있는 구역과 서울 성곽 사이로 재개발 구역에 포함되지 않은 구역에도 4층, 5층짜리 빌라들이 많이 있었다. 비슷한 시기에 같은 정책이 적용되지 않았을지...

 

 

이런 계단들이 있으니 좁은 골목에는 차도 못 들어가고 주차공간은 당연히 없을 것이다.

 

 

여기도 완전 가파른 것은 아니지만 경사가 있다.

 

 

4층 또는 5층짜리 붉은색 빌라들

 

 

2020타경510**


성동구 응봉동
다세대(빌라)

대지 5.509평
건물 13.479평

감정가는 1억 2천7백만 원이고, 선순위 임차인 보증금 9천만 원이 있다. 원래 작년 12월 14일이 1차 입찰기일이었으나 '변경'됐고, 오는 2월 1일이 새로운 1차 입찰기일이다. 

 

이 주변의 빌라들이 90년대 초반에 지어진 것으로 알았는데 경매 물건의 경우 2003년에 승인된 건물이다. 내가 착각했을 수도 있다. 응봉주거환경개선지구 내의 빌라들이 언제 지어졌는지 정확한 사실을 확인할 필요가 있다.

 

 

경매 물건으로 가는 골목길

 

차는 당연히 들어갈 수 없다.

 

 

경매 물건지는 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

집을 짓기도 힘들었을 것 같고, 이사하기도 힘들었을 것 같다.

 

확실히 주거환경개선이 필요한 곳인데, 언제쯤 될지...

 

 

응봉주거환경개선지구의 거의 아래쪽으로 내려오니 현대아파트가 보였다.

 

 

현대아파트와 응봉주거환경개선지구 사이

 

 

빌라들이 좁고 높게 올라가 있다.

 

빌라와 빌라 건물 사이의 간격은 좁고, 위쪽으로는 4층 또는 5층으로 높고. 뒤쪽으로 갈수록 언덕이 있어서 더 높아 보인다.

 

 

높아서 올라오기는 힘들지만 전망은 좋을 것이다.

 

저 멀리 어렴풋이 한강도 보인다.

 

 

살짝 보이는 한강

 

그 건너편은 압구정 현대아파트 같다. 이 앞쪽 현대아파트 고층의 전망은 어떨지 궁금하다.

 

 

신동아 아파트에는 '서울숲'이 붙었다.

 

원래 있었을까.

 

 

아파트 사이의 모습

 

이쪽 지대가 확실히 높다는 게 느껴진다.

 

 

충분히 봤다는 생각이 들어서 행당역으로 돌아가는 길

 

 

이쪽 인도는 눈이 그대로 얼어버렸다.

 

그냥 내려가다가는 자빠질 것 같아서 도로로 나와서 걸었다.

 

참고로 약 2주 전에 다녀왔는데 그동안 바빠서 이제 글을 올리는 것이다.

 

 

응봉주거환경개선지구로 올라가는 길

 

둘레길도 있었다.

 

 

행당역으로 가는 길

 

무학여자고등학교 뒤쪽 도로이다.

 

 

이렇게 응봉주거환경개선지구를 둘러보고 왔다. 확실히 주거환경 개선이 필요한 곳이었다. 재개발 가능성은 모르겠다. 일단 세대수는 확실히 많을 것이다. 경매로 나온 빌라의 경우에도 대지지분이 5~6평 정도에 불과하다. 그만큼 건축 당시에 용적률을 최대한 끌어다가 썼다는 것. 게다가 응봉동에서도 지대가 가장 높은 곳인데, 여기에 고층 아파트를 허용하기도 쉽지 않을 것 같았다.

 

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  1. 8193 2021.01.30 02:00 신고

    좋은정보 감사드립니다
    곧 이네요
    저도 참가해야겠어요 ㅎㅎ 동부네요
    좋은정보 감사드립니다^^

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동대문구 답십리동에 다녀왔다.

 

 

1968년에 지어진 단층 주택이 경매로 나와서 그 주변의 재개발 가능성을 알아보러 갔다. 동대문구 답십리동에는 이번에 처음 가봤다. 과거에 전농-답십리 뉴타운으로 유명했고 현재 대장주 아파트들은 상당한 시세를 자랑한다. 전농동에는 래미안 크레시티 아파트가 있고, 답십리동에는 답십리16구역을 재개발한 래미안 두산 위브 아파트, 답십리18구역을 재개발한 래미안 답십리 미드카운티 아파트가 있다.

 

 

경매로 나온 주택은 가운데 빨간색 원으로 표시한 곳에 있고, 주변의 아파트들을 표시해봤다.

 

 

전농-답십리 뉴타운에서 대표적인 아파트들을 표시해봤다.

 

 

답십리 래미안 위브 아파트

2,652세대
2014년 준공

 

답십리 래미안 위브 111A형(33평) 최근 5년 시세 변화

서울 및 수도권 지역의 대부분 아파트들처럼 5년 전에 비해 가격이 두 배 이상이 되었다. 최근에 급격히 가격이 상승한 아파트들도 있는데 여기는 꾸준히 상승한 편이다. 2016년 2월 실거래가는 6억 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 13억 2천만 원이었다. 현재 매물 가격은 그보다 높은 13억 8천만 원에서 15억 7천만 원이다.

 

 

래미안미드카운티
1,009세대
2018년 준공

 

래미안 미드카운티 아파트 111B형 (33평) 최근 5년 시세 변화

2018년 준공이니 그 이전의 거래는 분양권 거래가 아닐까 싶다. 2016년 4월 실거래가는 5억 4천7백2십만 원이었다. 2020년 12월 실거래가는 14억 3천만 원이었다. 최근 매물가격은 14억에서 16억 정도다. 조만간 분양가의 세 배가 되는 것은 아닌지...

 

 

래미안크레시티
2,397세대
2013년 준공

 

래미안 크레시티 112A형 (34평) 최근 5년 시세 변화

그래프를 보면 래미안 크레시티 역시 5년 전에 비해 가격이 거의 세 배가 되고 있다. 2016년 1월 실거래가는 5억 9천5백만 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 14억 4천만 원이었다.

 

 

동대문구 답십리동 이동 경로

답십리역 1번 출구로 나와서 래미안 위브 아파트 쪽으로 갔다. 아파트 단지가 생각보다 도로에서 멀리 떨어져 있었다. 단지 내를 가로 질러 갈까 하다가 답십리 초등학교 쪽으로 돌아서 갔다. 그리고 작은 도로를 따라서 단독주택들이 모여 있는 구역까지 갔다가 다시 돌아왔다.

 

 

래미안 위브 아파트 입구

 

아파트 입구라기보다는 아파트 단지들 입구이다. 하나의 큰 단지이면서도 블록별로 1단지,부터 4단지까지 나누어져 있기도 하다.

 

 

래미안 위브 아파트와 그 남측 사이 도로

 

답십리역과 래미안 위브 아파트 사이의 블록들은 왜 재개발에서 제외되었을까. 큰 도로에 접한 상가들은 제외될 수도 있지만 '황물로'를 기준으로 크게 두 블록으로 나누면 그 다음 블록도 답십리16구역에서 제외됐다. 그쪽으로도 오래된 단독주택들이 보였다. 도로변에는 이런저런 물건들을 파는 상가들이 보였다.

 

답십리 재개발 구역에 대해서 검색하던 중 '답십리 황물길'을 찾았다.

 

답십리 황물길 위치도 (출처: 연합뉴스)

 

지난 2010년에는 황물로와 답십리16구역(래미안 위브) 사이를 따로 구역으로 지정하여 개발할 계획이었다. 건축자재 특화거리로 조성할 계획이었다고 한다. 이러한 사실을 몰라서 황물로를 따로 안 걷고 아파트 주변으로 둘러봤는데, 나중에 또 기회가 되면 래미안 위브 아파트 단지 내부와 황물로 주변을 보러 가고 싶다. 

 

 

답십리 초등학교 오른쪽 도로

 

도로 모양이 직선이 아니라 곡선이다. 예전 도로의 모습을 그대로 유지한 건지...

 

 

답십리16구역 오른쪽도 언젠가 개발이 될까 궁금하다.

 

 

래미안 미드카운티

 

도로를 따라 걷던 중 저 앞에 멋진 아파트가 보였다. 답십리18구역을 재개발한 래미안 미드카운티 아파트였다. 이제 막 답십리 재개발에 관심을 가져서 답십리16구역과 답십리18구역이 과거에는 어떤 모습이었는지 잘 모른다. 답십리16구역 우측으로 있는 단독주택 지대와 비슷한 모습이었을까.

 

 

답십리16구역 오른쪽 위 모서리 부분

 

재개발 구역에서 제외된 곳인지 상가 빌딩이 들어왔다. 재개발 구역에 포함되는 것보다 바로 옆에 있는 건물이 돈을 더 많이 번다는 말이 있다. 위 상가빌딩도 그랬을 것 같다. 2,600세대의 대단지 아파트를 배후에 둔 상가 빌딩이 됐다.

 

 

드디어 경매 물건이 있는 구역에 왔다.

 

따로 구역으로 지정된 것은 아니지만 편의상 구역이라고 부른다. 답십리 래미안 위브 2단지 우측에 있는 단독주택 지대다. 바로 경매 물건이 있는 골목으로 가지 않고 분위기를 살피려고 다른 골목부터 하나씩 둘러봤다.

 

 

주택가에 여관이 있었다. 제기4구역에도 주택가 옆 골목으로 여인숙이 있었고 신당역 남측에도 여관이 있었던 기억이 난다. 주택가에 왜 여관이 있었을까.

 

 

이 골목에는 신축 빌라도 보였다.

 

 

잠시 도로변으로 나왔다.

 

여기도 여관이 보인다.

 

 

다시 골목길

 

대부분 이런 단독주택들이 있었다. 1980년대에 지어졌을 것이다.

 

 

아직 눈도 다 안 녹았다.

 

 

여기도 신축 빌라가 있었다.

 

이 구역에 통으로 개발이 되지 않는다면 이렇게 하나둘 철거 후 신축 빌라가 들어올 것이다.

 

 

드디어 경매 물건지에 왔다.

 

좁은 골목에서 또 들어간 곳에 있어서 전체적인 모습을 확인하기도 어려웠다. 앞 건물과 같이 건축을 해야 하지 않을까.

 

 

2020타경1032**


동대문구 답십리동
주택

토지 34.788평
건물 28.365평

1968년에 사용승인된 건물로 감정가는 6억 2천만 원 정도다. 시세는 그보다 몇 천만 원 낮다고 한다. 좁은 골목에서 또 안쪽으로 들어가 있어서 면적이 좁을 줄 알았는데 대지가 30평 이상이다.

 

 

공사 중인 건물 모습

 

경매 물건지 바로 왼쪽에 있는 건물로 철거 후 새로 짓는 것이 아닌 리모델링을 하는 것으로 보인다. 아닐 수도 있다. 그냥 주변 건물들과의 거리를 생각하면 다시 짓는 것보다 건물 형태를 유지하는 것이 낫다는 생각이 들었다.

 

 

근처에는 또 이렇게 완전히 철거를 한 현장이 있었다. 무슨 건물이 생길까.

 

이렇게 동대문구 답십리동 주택 경매 물건을 살펴봤다.

 

 

또 다른 골목길

 

여기는 그나마 폭이 넓어 보인다.

 

 

경매 물건지 뒤쪽 골목길

 

혹시나 뒤쪽 골목에서 경매로 나온 주택이 좀 보일까 해서 다른 골목으로 가봤다.

 

저 멀리 공사 중인 건물이 아까 그 리모델링하는 듯한 상가 건물이다.

 

 

이쪽으로 와도 다른 집에 가려서 해당 주택이 보이지 않았다.

 

 

돌아가는 길

 

답십리 초등학교가 보인다. 저 초등학교 때문에 래미안 위브를 초품아라고 소개하는 곳도 있었다.

 

 

답십리 현대시장

 

직선으로 갔으면 더 빨리 답십리역까지 갔을 텐데... 곡선인 도로를 아무 생각 없이 따라가다가 조금 더 와버렸다.

 

 

두산 2단지 아파트와 답십리 파크 자이

 

시세는 생략한다.

 

답십리 파크 자이 아파트는 2019년 준공이다.

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