생각하고 부자되기

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

강북구 미아동에는 세번째로 가는 것입니다. 위 지도의 분홍색 경계선이 카카오맵에서 '미아동'을 검색했을 때 표시된 것인데, 미아동, 삼양동, 삼각산동, 송천동, 송중동까지 포함되어 있습니다. 미아동에 처음 갔을 때는 경남아너스빌 아파트 근처의 미아11구역, 그 아래쪽의 미아3구역, 삼양동까지 둘러봤습니다. 두번째로 갔을 때는 미아역 주변의 상권을 둘러봤습니다. 이번에는 빨간색 화살표를 따라서 이동했는데 '송천동' 일대를 가봤습니다. 알고 보니 그쪽이 미아2재정비촉진구역, 미아3재정비촉진구역, 미아4재정비촉진구역이었습니다.

삼양사거리역 일대가 이번에 임장을 가기 전에 관심을 가졌던 곳입니다. 예전에도 이쪽 주변이 궁금했는데, 이번에 역세권 개발로 언급되면서 가보게 됐습니다. 그런데 역세권 개발은 쉽게 투자할 수 없을 것 같았고 송천동 일대의 낙후된 지역이 눈에 띄었고 그쪽에 더 관심이 갔습니다. 사전조사를 철저히 하고 갔다면 송천동 일대가 미아재정비촉진지구라는 사실을 알고 갔을텐데, 운동삼아 임장을 떠난 것이라 그 일대를 재개발 구역으로 어렴풋이 알고 갔습니다.

몇몇 신축 건물이 보이지면 전체적으로 붉은색입니다. 삼양로를 따라 걷다가 골목 안쪽으로 상당히 노후된 모습이 보여서 호기심에 살짝 둘러봤는데 거기가 미아4재정비촉진지구였습니다. 전반적인 아파트 가격 상승 때문에 재개발 구역에 들어가서 '몸테크'를 한다는 사람들도 생겼습니다. 그런데 재정비촉진지구는 몸테크도 쉽지 않아 보였습니다. 미아3구역과 미아3재정비촉진지구가 헷깔릴 수도 있습니다. 개인적으로 몸테크 가능 여부에 따라 보통의 재개발 구역과 재정비촉진지구를 구분할 수 있을 것 같습니다.

아무튼 강북구청 홈페이지의 설명에 따르면, 재정비촉진지구란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 하는 사업 지구입니다.

지난 번에 다녀왔던 미아3구역과 미아11구역 등이 있습니다.

세부적인 구역은 안 나오는데, 송천동 일대의 위쪽부터 미아2재정비촉진지구, 미아3재정비촉진지구, 미아4재정비촉진지구가 있습니다. 미아2재정비촉진지구가 규모가 가장 크고, 아래로 갈수록 작아집니다. 네이버 부동산의 매물을 보니까 미아2재정비촉진지구는 3500세대 이상을 예상하고 있었습니다.

미아2재정비촉진지구 매물 34개, 6.4억부터 16억까지

미아3재정비촉진지구 매물 8개, 7.5억부터 11.5억까지

미아4재정비촉진지구 매물 없음

이 일대의 시세가 어느 정도인지 궁금해서 보니까 위와 같았습니다. 역시 면적에 따라서 매물 개수가 줄어들었습니다. 미아2재정비촉진지구의 경우 13.3억짜리 단독주택이 입주권 2개가 가능하다는 설명이 보였습니다. 또 다른 13억 짜리 단독주택 매물은 전세가 2.7억으로 갭이 무려 10.3억이었습니다.

세 구역 모두 서울시 홈페이지에는 '조합설립인가' 상태로 나오는데, 미아3재정비촉진지구의 경우 네이버 부동산에서는 사업시행인가완료, 내년 1월 시공사 선정 예정이라는 설명이 보였습니다.

미아2재정비촉진구역

미아3재정비촉진구역

미아4재정비촉진구역

아무 생각 없이 길을 가다가 건설사 현수막을 보고 여기도 무슨 구역이구나 하는 감이 왔습니다.

그나마 상태가 좋은 안내문을 찍었습니다. 간혹 이런 안내문이 보였는데, 꽤 오래 전에 붙인 것인지 훼손된 것이 많았습니다.

좁은 골목에 단독주택들이 있었습니다. 언젠가는 재개발이 될텐데 과연 언제일지...

삼양로 건너편에는 아파트가 있는데 여기는 그대로입니다.

삼성래미안트리베라 아파트로 2010년에 준공됐습니다.

벌써 몇 년을 기다렸을텐데, 이번에 안 되면 또 다시 몇 년이 흐를지도 모릅니다.

삼양사거리 인근의 특별계획구역입니다.

노후도가 느껴지는 상가 건물이 있었습니다.

조만간 철거에 들어갈 것 같습니다.

사전조사를 거의 안 하고 일단 현장에 나와서 위 특별계획구역과 별개로 역세권 개발이 진행되는 것인지 모르겠습니다.

사진을 더 많이 찍고 싶었는데, 근처에 시장도 있어서 그런지 유동인구가 많았습니다.

신축인줄 알았는데 2010년 준공이었습니다.

건너편은 미아2재정비촉진지구입니다.

도로 하나를 사이에 두고 한쪽에는 아파트가 있고, 한쪽에는 세월의 흔적이 많이 느껴집니다.

여기서도 건설사 현수막이 보였습니다.

저기는 미아2재정비촉진구역일지, 미아3재정비촉진구역일지... 아무튼 도로변의 오래된 건물들이 보였습니다.

건너편의 아파트

래미안트리베라 아파트입니다. 여기가 1차고 아까 앞에 올린 사진에 나오는 아파트가 2차입니다.

래미안트리베라 1차 아파트는 1,247세대로 2010년 5월 준공입니다.

33평의 실거래가 안 나와서 26평으로 대신합니다. 몇 년 전 4억원 대에서 최근 8억원 대에 거래됐습니다. 여기도 거의 두 배가 됐습니다.

여기가 바로 미아4재정비촉진구역입니다. 미아2재정비촉진구역의 단독주택과 빌라들만해도 몸테크가 가능할 것 같았는데, 여기는 쉽지 않아 보입니다.

언젠가는 재개발이 될텐데, 과연 언제일지 모르겠습니다.

건너편의 아파트와 다른 모습입니다.

미아4재정비촉진구역은 주변에 비해 지대도 높은 편입니다.

저 아래에서 건너편으로는 성북구 길음동입니다.

길음역으로 가는 길에 거의 완성이 된 신축 아파트가 보였습니다.

롯데캐슬클라시아 아파트였습니다.

저 멀리 또 다른 아파트도 보입니다.

앞쪽의 오래된 건물과 뒤쪽의 아파트가 비교됩니다.

롯데캐슬클라시아 아파트가 준공되면 주변의 오래된 건물들도 조만간 사라질 것 같습니다.

2022년 1월 예정으로 나오는데 네 달 정도 남았습니다.

2,029세대입니다.

네이버 부동산에 12.5억부터 25억까지로 표시됩니다. 면적에 따라 다르겠지만 59형도 프리미엄이 9억원 대입니다.

엄청 높아보였는데 최고층이 37층입니다.

저 멀리 또 다른 고층 아파트와 앞쪽의 오래된 주택들이 또 비교됩니다.

앞쪽도 몇 년 안에 낙후된 모습이 사라질 것 같습니다.

아파트 입구쪽 모습

저 멀리 이마트도 보입니다.

정확한 분양가는 찾아보지 않았지만 분양가도 상당할 것 같습니다.

인근 부동산의 시세입니다.

전월세

25평형
전세 8.5~9억
월세 1억/180, 2억/160

33평형
전세 10~10.5억
월세 3억/160, 4억/140, 5억/115

42평형
전세 14억


조합원분양권가격
25평 12.5~13억
33평 16.5~17.5억
42평 24억~

전세예정가
25형 7억~
33평 9억~
42평 12억~

운동삼아 삼양사거리역부터 길음역까지 걸었는데 재개발이 착착착 진행된 곳과 정체된 곳이 차이를 분명히 느낄 수 있었습니다. 여러 가지 이유가 있었겠지만 앞으로는 또 어떻게 진행될지 궁금합니다.

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

원래는 미아동 258번지 재개발 구역, 미아역 동측 공공재개발, 미아3구역을 알아보기 위한 목적으로 간 것이 아니었습니다. 그저 미아역 인근에 경매 물건들이 나왔는데 1차 입찰기일에 바로 낙찰이 되어서 어떤 물건들인지 구경을 갔던 것이었습니다. 주변에 신축 건물이 하나도 들어오지 않은 노후된 곳이 보여서 그쪽도 함께 돌아보고 왔는데, 거기가 바로 미아258 재개발 구역 중 일부였습니다.

빨간색 작은 원으로 표시한 부분이 경매 물건이 있는 대략적인 위치입니다. 나중에 설명하겠지만 입지가 좋은 가치가 있는 물건이라 1차 입찰기일에 바로 낙찰된 것 같습니다. 주황색으로 표시한 부분이 미아258구역입니다. 미아동 258번지 일대인데 위쪽부터 아래쪽까지 258번지가 길게 자리잡고 있습니다. 사전에 충분히 알아보고 간 것이 아니라서, 미아258구역 중 위쪽 주황색 원으로 표시한 부분만 둘러보고 왔습니다. 그리고 왼쪽에 삼양역 근처에 노란색 원으로 표시한 부분이 미아3구역이 있는 곳입니다. 래미안 아파트를 제외하고 그 주변이 미아3구역입니다. 몇 달 전에 임장을 다녀왔던 곳인데, 그때는 몰랐는데 이번에 여기도 입지가 좋다는 생각이 들었습니다.

빨간색 원으로 표시한 곳이 미아동 258번지 일대 중 위쪽 부분입니다. 위 그림과 같이 신축 건물이 하나도 안 들어온 곳입니다. 이런 모습을 보고 여기가 미아258 재개발 구역인지도 모르고 그냥 관심을 갖고 다녀온 것이었습니다. 주황색 원으로 표시한 부분은 번동148 재개발 구역인데, 미아258 재개발 구역과 달리 신축 건물이 몇 개 들어왔습니다.

위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대입니다. 역시 신축 건물이 거의 안 들어왔습니다. 그 왼쪽을 보면 신축 건물이 꽤 들어온 것이 보이는데, 미아동 258번지 일대는 지하철역에서 멀어서 그런지 아직 개발이 안 된 상태입니다.

네이버 부동산에서 빌라 매물만 표시한 것입니다. 매물이 좀 있는 편입니다. 시세는 3억 초반부터 3억 중반까지 있었습니다. 전세가는 1억 초반으로 실투자금 2억 이상이 필요합니다. 혹시 더 저렴한 물건이 있나 살펴봤는데 아쉽게도 안 보였습니다. 전세가가 1억 미만인 물건도 있고 주인이 거주하는 곳도 있어서 갭 2.1억이 최저였습니다. 그 미만도 더 찾아보면 있을 수도 있습니다.

검색해보니 동의율은 75%를 넘었다고 합니다. 그래도 확실히 하기 위해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

미아258 구역은 아직 정식으로 재개발 구역으로 지정된 곳이 아닙니다. 동의율을 보면 조만간 재개발 구역으로 지정될 것 같기도 한데, 그러면 프리미엄이 더 붙을 것 같습니다.

번동과 미아동의 경계에서 바라본 미아동 258번지 일대의 모습입니다.

저 멀리 고층 아파트들이 많이 보이는데 어딘지 모르겠습니다.

번동에서 공원을 지나 미아동으로 넘어갔는데 공원에 노인들이 꽤 많았습니다. 미아동 258번지 일대에도 노인들이 많이 살고 있을 것 같습니다.

비슷하게 지은 빌라들이 나란히 있었습니다. 도로폭도 꽤 넓은 편이었습니다.

저 앞쪽으로 내려가도 미아동 258번지 일대가 이어지는데, 미아258 구역을 보러 온 것이 아니라서 저쪽으로 가지 않았습니다.

로드뷰를 잠깐 살펴보니, 제가 다녀온 미아동 258번지 일대 위쪽 부분과 큰 차이가 없었습니다.

부동산에 들러서 이 동네에 대해 물어보려고 했는데 문이 닫혀있었습니다. 평일 오전부터 임장을 다니면 부동산이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 9시에 문을 여는 곳은 드물고 대부분 10시가 넘어야 여는 것 같았습니다.

도로를 따라 잠시 걸었습니다. 마을버스가 다니는 길이었습니다. 재개발 이야기가 나오는 곳은 더 낙후된 곳도 많으니, 이 정도면 도로폭이 넓은 편이고 양쪽으로 주차공간이 있습니다. 과거에는 어떤 모습이었나 궁금해서 로드뷰를 확인했는데 10년 전에도 비슷한 모습이었습니다.

전체적으로 과거의 모습을 잘 유지하고 있는 것 같았습니다. 건물 외관도 양호한 편이었습니다. 일부 건물들은 전체적으로 붉은색 건물에 한쪽면만 회색으로 덧붙인 것처럼 보였는데, 원래 그렇게 지은 것 같지는 않고 보수공사를 한 것 같았습니다. 사진을 찍고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 있어서 그냥 지나쳤습니다. 지금 로드뷰를 확인해보니까 과거에도 한쪽 면은 지금처럼 회색이었습니다. 노후된 건물을 보수한줄 알았는데, 그게 아니고 처음부터 그렇게 건축한 것 같습니다.

미아동 258번지 일대의 가장 위쪽 부분으로 경계라고 할 수 있습니다.

저 멀리 역시 아파트들이 많이 보입니다.

미아동 258번지 일대에도 저런 아파트들이 들어올 수 있을지 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶습니다.

골목으로 들어오니 아까와 달리 도로폭이 좁았습니다.

다시 아까 GS25가 있었던 상가주택 건물로 돌아가서 큰 도로 주변을 둘러보려고 했다가 다시 발걸음을 돌려서 미아역으로 갔습니다. 이쪽에서 미아역까지 직선거리로 500미터도 안 되었기 때문에 직접 걸어보고 싶었습니다.

이런 계단을 내려가면 바로 미아역으로 가는 길이 나옵니다.

아래쪽으로 갔다면 도로를 건너야 했을 겁니다.

미아역에서 미아동 258번지 일대 윗부분으로 간다면 이 계단을 올라가야할텐데, 조금 힘들 수도 있겠습니다.

근처 도로는 이런 모습이었습니다.

이 길을 따라가면 미아역 교차로가 나옵니다. 여기서부터는 3분 거리입니다.

이 도로변에 있는 빌라에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 감정가 1억 8천3백만 원에서 거의 감정가에 낙찰됐습니다.

반지하였지만 1층 같은 반지하로 나쁘지 않아보였습니다.

무엇보다 마음에 들었던 점은 미아역이 3분 거리라는 것입니다. 관심물건으로 등록만 해놓고 입찰할 생각도 안 했지만 괜찮은 물건이지 않았나 하는 생각이 듭니다.

그리고 또 3080+미아역 동측 공공재개발 동의서를 접수하는 곳이 보였습니다.

재건축, 재개발만 해도 알아야 할 것이 많은데, 공공재개발 1차에 2차까지, 그리고 3080까지 뭐가 뭔지 모르겠습니다. 사실 3080이 나왔을 무렵에는 부동산보다 다른 쪽에 관심을 갖고 있어서 주의깊게 안 봤습니다. 부동산에 관심이 없는 사람들도 마찬가지일 것 같습니다. 쏟아지는 정책에 뭐가 뭔지 따라가기 힘듭니다.

미아역 동측이 입지는 훨씬 좋지만 재개발 가능성은 미아258구역이 더 높을 것 같습니다.

아무튼 이 빌라는 2002년경에 지어진 것이었습니다.

도로변의 또 다른 건물들입니다. 단독주택 소유주는 어떤 재개발이든 반대하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

여기서부터는 미아역까지 1분 거리입니다.

역시 반대하는 사람들이 있었습니다. 내재산지키기 주민모임.

부동산에서 매물을 붙여놓은 것인줄 알았는데 아니었습니다.

지역에 따라 다르겠지만 공공재개발이든 3080 공공재개발이든 쉽지 않을 것 같습니다.

미아역 초역세권에 이런 저택 같은 단독주택 소유주라면 당연히 재개발에 반대하지 않을지...

여기서부터는 미아역 서측으로 넘어와서 삼양역으로 가는 길입니다.

이 도로변에도 경매 물건이 하나 나왔습니다. 감정가가 12억 6천만 원 정도였고, 감정가의 125%인 15억 8천만 원 정도에 낙찰됐습니다. 단순히 상권이 발달한 도로변에 있는 상가주택이라서 괜찮다고 느꼈는데, 실제로 현장에 와서 보니까 장점들이 더 많았습니다.

지금은 코로나 때문에 문을 닫은 듯한 가게들도 종종 보였지만 도로변을 따라 상점들이 쭉 이어졌습니다.

PC방이 아닌 PC방들도 많았는데 왜 이 동네에 이런 피씨방들이 많은지 궁금했습니다.

그저 상가주택으로 관심을 가진 건물인데, 또 다른 장점이 있었습니다. 바로 미아3구역입니다.

경매로 나왔던 상가주택 북서쪽으로 미아3구역이 있었습니다. 천 세대 이상의 자이아파트가 생길 예정입니다. 미아역까지 7분 거리입니다. 몇 달 전에도 미아3구역에 왔었는데 그때는 미아3구역이 미아역에서 그렇게 가까운지 몰랐습니다. 그때도 미아역에서 출발해서 북서쪽으로 가서 미아11구역을 보고, 미아3구역 주변도 둘러봤는데, 그때는 미아역보다는 삼양역만 생각했습니다. 그런데 삼양역과 미아역은 확실히 차이가 납니다. 경매로 나온 상가주택은 미아3구역에서 미아역으로 가는 도로변에 있었던 것이었습니다.

근처에는 이런 신축 건물도 보였습니다. 미아3구역이 들어오면 이 건물의 가치는 더욱 올라갈 것 같습니다.

참고로 미아3구역의 시세는

매매가 77,200만원

59형 신청

권리가액 12,200만원

프리미엄 6,5000만원

프리미엄이 6억이 넘습니다. 임장을 다녀오는 길에 모바일에서 확인했을 때는 매물이 몇 개 더 있었는데, 지금 피씨에서 네이버 부동산을 확인하니까 매물이 하나도 안 보입니다. 총매가를 제외한 나머지 내용만 적어보겠습니다.

35평형 신청

프리미엄 7억 3천8백만 원

이주비 7천만 원

권리가액 1억 1천2백만 원

실투 7억 8천만 원

25평형 신청

프리미엄 6억

이주비 5천5백만 원

권리가액 1억 2천8백만 원

실투 6억 7천만 원

미아3구역은 2024년 5월 입주예정입니다. 미아3구역 바로 옆에 있는 미아래미안 아파트는 지난 8월 33평형이 8억 8천만 원에 거래된 것으로 나옵니다.

이렇게 리모델링을 하는 듯한 건물도 보였습니다.

이 길을 따라 쭉 가면 삼양시장 교차로가 나오고 그 근처에 롯데마트가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 2분 거리에 삼양역이 있습니다.

이쪽부터는 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 길이라 미아역으로 다시 돌아갔습니다.

미아역으로 가는 길입니다.

여기가 바로 미아3구역입니다.

지난 번에 왔을 때 거의 철거가 끝나가고 있었는데 지금은 어떤 모습일지... 조금 더 둘러보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남습니다.

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

경매로 나왔던 상가주택과 미아3구역 사이에 있는 주택들입니다.

이쪽도 언젠가는 개발이 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

미아역으로 돌아가는 길입니다.

점심시간 무렵이었는데 마트에는 사람들이 북적북적했습니다. 밤시간대에는 또 어떤 모습일지 궁금합니다.

이쪽은 미아역 남서쪽입니다.

이쪽에도 예전에 경매로 나온 주택이 있었습니다.

1972년에 지어진 대지면적 30평의 주택이 감정가 5억 4천만 원 정도에 경매로 나왔는데 결국 취하됐습니다.

주변에는 신축빌라들이 꽤 들어와 있었습니다.

이렇게 미아동 258번지 일대와 미아역 주변, 미아3구역 주변까지 임장을 마쳤습니다. 다음에는 최근에 '역세권 활성화 사업'으로 언급된 삼양사거리역 근처에 가볼 생각입니다.

강북구 번동에 다녀왔습니다.

강북구 번동은 예전부터 가보고 싶었던 곳인데 이런저런 이유로 못 가고 있었던 곳이었습니다. 저의 생활권에서 멀고 접근성도 다소 떨어졌기 때문입니다. 그런데 최근 미아동에서 낙찰된 경매 물건들에 관심이 갔고 미아동으로 임장을 가기로 결심했는데, 번동도 미아동에서 그리 멀지 않은 곳이었습니다. 이번 글은 '번동 148 재개발'을 중심으로 사진을 올리고 다음 글에 미아동 258번지 일대 중 일부를 올릴 예정입니다.

번동 148번지 일대는 위 지도 가운데 부분에 빨간색 원으로 표시한 부분입니다. 미아역에서 걸어서 20분 이상 걸리는 것으로 나옵니다. 그 위쪽으로 주황색 원으로 표시한 창3동과 창2동도 예전부터 가보고 싶었던 곳인데, 역시 접근성이 떨어져서 가지 않고 있던 곳입니다. 창3동의 경우 지하철역과 멀리 떨어져 있습니다. 그런데 역에서 가까울수록 재개발이 잘 되는 것도 아니었습니다. 역세권의 경우 비싸니까 오히려 역에서 좀 떨어진 곳에 재개발이 진행된 경우가 많았습니다.

번동 148번지 일대 바로 왼쪽으로 노란색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부입니다. 그리고 그 왼쪽에 있는 부분이 미아역에서 미아3구역으로 가는 길입니다. 이 부분은 다음 글에서 다룰 예정입니다.

빨간색 화살표는 이동경로로 석계역에서 출발해서 우이천 산책로를 따라서 위쪽으로 올라갔습니다. 장위 뉴타운과 월계동 사이를 지나서 번동으로 갔다가 미아동을 거쳐서 미아역으로 갔습니다.

지하철역에서 멀지만 가운데로 미아사거리역까지 가는 강북06 마을버스가 지나갑니다.

80퍼센트 이상이 붉은색입니다. 몇몇 신축 건물들이 올라간 것으로 보입니다. 왼쪽 위에 빨간색 원으로 표시한 부분은 번동 148번지가 아니고 미아동 258번지입니다. 신축이 하나도 없는 것이 신기해서 호기심을 불러 일으킨 곳입니다. 저 부분을 못 봤다면 이번 번동 임장도 가지 않았을텐데, 아무튼 저 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부였습니다.

그리고 표시하는 것을 깜빡했는데, 빨간색 원 오른쪽 아래쪽으로 남경빌라 근처에 파란색 삼각형이 있습니다. 거기가 '노을집'이라는 번동 협소주택이 생긴 곳입니다.

석계역에서 출발해서 우이천 산책로로 갔습니다. 비가 많이 오면 범람하여 출입을 통제할 것 같았습니다. 수심이 매우 낮은 곳도 있었는데, 오리들을 엄청 가까이에서 볼 수 있었습니다.

우이천의 오리들입니다. 1~2미터 정도의 거리로 매우 가까이 있었는데 사진을 찍냐고 멈춰서 있자 슬금 슬금 도망갔습니다.

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때 왠지 투자가치가 있을 듯한 빌라들이 보였는데, 위 두 사진에 나온 빌라들입니다. 혹시 네이버 부동산에 올라온 매물이 있나 봤더니, 위 두 빌라들은 아니고 인근의 빌라(대지 약 13평, 건물 16.5평)가 7억원입니다. 월계동 재건축 지역으로 현재 관리처분인가 신청 중이라고 나옵니다.

두 아파트의 시세도 올릴까 했는데 생략합니다.

역시 신축 아파트는 멋져 보입니다. 입지에 상관없이 높은 가격대를 형성하는 이유가 다 있는 것 같습니다.

이 아파트도 얼마 전에 경매로 나왔습니다. 역에서 좀 떨어져 있어서 사람들의 관심이 적은 듯 했습니다. 가격대도 상대적으로 낮았던 것으로 기억합니다.

저도 역세권을 중시하는 편이라서 딱히 관심을 갖지 않았는데, 생각보다 깔끔한 모습이었습니다.

번동 148번지 일대에서 도로 건너편에 있는 아파트입니다.

2003년 준공, 430세대

지난 8월에 33평이 7억원 중반대에 거래됐습니다.

역시 여기도 몇 년 전에 비해 두 배가 되었습니다. 번동 148번지 일대 재개발 구역에 아파트가 들어선다면 해모로 아파트보다 가격대가 높게 형성될 것 같습니다.

드디어 번동 148번지 일대로 들어왔습니다. 번동 148번지 일대 경계를 크게 한 바퀴 돌고 안쪽을 구석구석 살펴보는 것이 가장 좋겠지만 시간상 무작위로 발길이 가는대로 걸었습니다.

언덕을 조금 올라와서 오른쪽 골목을 찍은 사진입니다.

여기는 그 반대편 왼쪽 골목입니다.

붉은색 벽돌로 지어진 빌라들이 전체적으로 많았고 간혹 신축 빌라들이 보였습니다.

여기는 마을버스가 다니는 도로입니다.

오래된 빌라 건물 1층에 슈퍼마켙이 있습니다. 슈퍼마켙에서 세월의 흔적이 느껴집니다. 임장을 오기 전에는 이런 모습을 상상도 못했습니다. 예전에 번동 148번지 일대의 로드뷰를 보긴 했는데, 이 도로가 아닌 다른 곳의 로드뷰를 봐서 그저 주택들만 있는 줄 알았습니다.

그런데 이렇게 마을버스가 다니는 도로에는 상점들이 있었습니다. 

월세가 어느 정도인지는 모르겠지만 이런 건물에 투자하는 것도 장기적으로 부담이 적을 것 같았습니다.

여기서 잠깐 번동 148번지 일대의 시세를 확인하고 넘어가겠습니다.

일단 매물이 엄청 많습니다. 단독주택 등을 제외하고 빌라만 선택한 것인데도 이렇게 매물이 많았습니다. 동일매물은 물론 제외한 것입니다. 그래도 일부 동일매물이 포함될 가능성이 있지만 그래도 많아 보입니다.

빌라 시세를 확인하고 깜짝 놀랐습니다. 매물 설명에 재개발 추진중이라고 적힌 물건들은 2억 후반대부터 3억 초반대까지 있었습니다. 매매가 3억원 짜리 빌라의 초투는 1.8억원인 매물도 보였습니다. 위치, 평수 등을 추가적으로 확인해봐야겠지만, 2억 미만의 매물도 있었고, 1억 미만의 반지하 물건도 있긴 했습니다.

한 동안 이 구역에 관심을 안 가져서 최근에 나온 경매 물건들은 모르겠는데, 지난 봄에 낙찰된 경매 물건들이 있습니다. 면적이 커서 그런지 감정가가 7억원이 넘는 근린주택의 경우 7억 후반대에 낙찰됐는데, 소송이 진행 중인 것으로 추정됩니다. 작은 평수의 2층 빌라는 결국 취하됐는데, 감정가는 8600만원에 불과했습니다. 취하된 빌라와 대지면적은 비슷하고 건물면적은 1평 정도 큰 빌라(역시 2층)의 경우 감정가의 254%인 2억 초반에 낙찰됐습니다.

이런 모습을 보면 초기 재개발 구역으로 알려지면서 시세가 크게 상승한 것 같습니다.

재개발이 순조롭게 진행된다면 프리미엄이 더욱 붙겠지만 아직 '발전협의회' 단계입니다. 공공재개발도 신청한 것 같았는데, 자세한 내용은 확인하지 않았습니다. 잠깐 검색해본 결과 번동 148번지 재개발도 그렇고 미아동 258번지 재개발도 주민들에게 추가분담금이 부담이 되어서 재개발 추진이 어려웠던 것 같았습니다. 그런 면에서 투자자들이 들어와서 손바뀜이 한 차례 일어난다면 조금 더 가능성이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

앞으로 이 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜보고 싶습니다.

언덕을 올라와서 내려다 본 모습입니다.

이 모습을 보고 예전에 다녀온 솔샘역 인근의 소나무 협동마을 주거환경 개선지구가 떠올랐습니다.

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

가로쪽으로도 경사가 약간 있습니다.

이 현수막을 유심이 안 와서 발전협의회 사무실 위치를 미처 방문하지 못했습니다. 아래에 있는 현수막은 빛이 좀 바랜 것이 오래된 것 같고, 위쪽 현수막은 최근의 것으로 보입니다. 아무튼 추진위원회도 아니고 발전협의회입니다. 부린이라서 추진위원회와 발전협의회의 정확한 차이를 모르겠는데, 재개발 구역 설정 전의 극초기 재개발 구역이라고 하면 되지 않을까 싶습니다.

계속 되는 언덕길

언덕길을 내려다 본 모습

큰 도로쪽이 아니고 가로측입니다.

번동148 재개발 구역의 주택들

비슷한 구조의 주택들이 나란히 있기도 했습니다. 번동148도 그렇고 다음 글에서 올릴 미아동258의 일부도 그렇고 지도를 보면 오패산 산자락에 주거지를 형성한 것 같기도 했습니다.

돌아다니는 사람들을 거의 못 봤는데, 이런 전동 휠체어의 주인은 재개발에 반대하지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

번동148 재개발 구역의 거의 한 가운데에 이렇게 편의점도 있었습니다.

큰 도로쪽을 내려다 본 모습입니다.

계속되는 언덕길...

건너편 건물에도 편의점 간판이 있었습니다.

계속 되는 언덕길...

이런 지형 때문에 도로 구석구석, 골목 구석구석을 돌아볼 수 없었습니다.

여기도 번동148 재개발 구역 동의서 접수 현수막이 있었습니다.

이쪽 방향도 언덕길입니다. 큰 도로에서 위쪽으로 가는 언덕길이 남북축이라면, 이쪽은 동서축 도로입니다.

거의 언덕의 끝이 보입니다.

저 멀리 벽면에 지도가 그려져 있는 줄 알았는데 가까이 가서 보니까 지도가 아니라 이불이었습니다.

언덕을 다 올라와서 내려다 본 모습입니다.

저 멀리 최근 실거래가 7억 4천 3백만 원(33평 기준)의 해모로 아파트가 보입니다. 길건너 아파트가 7억이라면 이쪽에 신축 아파트가 생기면 7억은 더 넘을 것 같습니다.

이쪽에는 신축 빌라가 거의 없었습니다.

언덕 위쪽이라서 그런 것 같습니다.

하지만 재개발이 성공적으로 추진되지 않는다면 여기도 점차 신축 빌라가 생길 것 같습니다.

여기는 그나마 신축 건물이 보입니다.

여기는 번동148 구역의 경계입니다.

다행히 이쪽으로는 주차공간이 많이 보입니다.

여기도 재개발 동의서 현수막이 있었습니다.

과연 동의율은 어느 정도일지...

그리고 우연히 보게 된 '노을집'

딱 보이에 협소주택 같다는 느낌이 들었는데, 돌아와서 검색해보니까 역시 협소주택이었습니다.

삼각형 모양의 대지면적은 약 17평, 그중 10평에 건물이 올라갔습니다. 설계는 2019년 7월부터 10월까지, 시공은 2019년 12월부터 2020년 5월까지라고 나왔습니다. 이제 1년이 조금 지난 신축급 협소주택이라고 하고 싶습니다. 건축비도 궁금했는데 따로 나온 것이 없었습니다.

더 자세히 살펴보고 싶었지만 주인분께 실례가 될 것 같아서 그러지 않았습니다. 서울의 웬만한 아파트가 10억이 넘는 것을 보면 자신만의 집을 짓는 협소주택도 괜찮은 선택이라고 생각합니다.

끝.

남양주 와부읍 덕소에 다녀왔다.

거의 두 달만에 올리는 글이다. 한여름이라 더워서 임장을 안 다니기도 했고, 최근 부동산보다는 주식에 집중하기도 했다. 사실 덕소는 몇 달 전에 다녀온 것이다. 정리를 해서 올린다는게 사진도 많이 찍었고 덕소도 구역이 많아서 정리를 못 하고 있었다. 구역별 지도 등 세부사항은 생략하고 사진 위주로 간단히 올리겠다.

'덕소'라고 하지만 정확하게 남양주시 와부읍이다. 입지는 꽤 좋다. 한강을 끼고 있고 한강 건너편이 미사 신도시이다. 지동상 왼쪽 위로는 구리시, 다산신도시 등도 보인다.

덕소역에서 내려서 한강 주변을 둘러보고 다시 안쪽으로 들어와서 덕소3구역까지 갔다. 그리고 덕소 아이파크로 갔다가 하천을 따라 나와서 한강뷰 아파트인 강변현대아파트, 덕소두산위브아파트까지 갔다.

덕소는 재개발 구역도 많았다. 덕소2구역, 덕소3구역, 덕소4구역, 덕소5A구역, 덕소5B구역, 덕소6A구역, 덕소7구역, 도곡1구역, 도곡2구역 등의 도면을 남양주시 홈페이지에서 찾을 수 있었다. 이 글의 사진에서도 덕소3구역, 덕소6A구역, 덕소7구역 등의 흔적을 볼 수 있을 것이다.

경의중앙선 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 바로 앞으로 공영주차장이 있고 그 뒤로 보이는 아파트가 덕소 주공3단지 아파트이다. 33평이 지난 6월 6억원 정도에 거래됐다.

역시 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 아까 주공3단지 아파트는 덕소역 북쪽에 있었는데, 이쪽은 덕소역 남쪽으로 한강쪽이다. 덕소역과 한강 사이에 강변 삼익아파트가 있다.

덕소강변삼익아파트의 위치가 매우 좋아 보인다. 덕소역 역세권에 한강뷰이다. 31평의 경우 지난 8월 저층이 6억원 중반대에 거래됐고 고층은 7억원 중반대에 거래됐따.

덕소역 2번 출구로 나가서 조금 걸어가니까 바로 재개발 관련 현수막이 보였다. 덕소6A구역 이주개시 안내 현수막이 보였다. 당시에도 기간이 한참 지난 상태였는데, 현시점에서는 1년 전이다. 이런 모습을 보면 재개발이 쉽지 않다는 것을 느낀다. 2020년 7월에 예정대로 이주가 끝났다면 바로 철거에 들어갔을 것이고 지금은 착공하지 않았을까. 지금은 어떤 모습일까.

다행히 최근 로드뷰가 있다. 이주는 끝난 것 같고 펜스가 올라가고 있는 모습이다. 지금은 철거를 하고 있지 않을까.

덕소6A구역인데, 이 지역에 익숙하지 않은 사람이라면 어딘지 쉽게 파악이 안 될 것이다.

대략적으로 반도아파트가 있는 곳이다. 그 오른쪽으로 덕소강변라온프라이빗아파트(23년 11월 예정)이 보이는데, 덕소7구역을 재개발한 것이다. 6월이었던가. 얼마 전에 홍보관을 오픈해서 가보고 싶었는데 뒤늦게 알아서 사전예약을 못해서 결국 못 가봤다.

덕소역 바로 앞에 있는 아파트이다. 33평(A형)이 지난 6월 6억 9천만원에 거래됐다.

덕소역에서 한강쪽으로 가면 이런 모습을 볼 수 있다. 얼핏 보면 철거 직전의 모습인데, 이해관계가 복잡한 것 같다.

덕소나루2 지역주택조합 사업이 진행 중인 것일까. 아무튼 이 토지는 지주택과 관련이 없다고 적혀있다.

이렇게 철거예정인 건물이 있는데 최근 로드뷰를 확인해도 여전히 철거예정이다.

덕소나루2 지역주택조합인데, 입지는 좋은데 사업이 정체된 것 같다.

그 주변으로는 다른 회사에서 토지를 소유 중인 것 같았다. 정확한 사연은 알 수 없지만 이해관계가 복잡해 보인다.

조금만 걸어가면 이렇게 한강이 보인다.

한강뷰이지만 아쉬운 점은 이렇게 고가도로가 가린다는 것. 그래도 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

이 길을 따라 쭉 가면 서울이다. 오른쪽 앞으로는 아까 언급한 강변삼익 아파트가 보인다.

뒤쪽으로 보이는 아파트는 덕소강변현대홈타운 아파트이다.

덕소나루 지주택과 별개로 덕소 강변재개발사업이 진행 중인 것 같았다.

또 다시 보이는 재개발의 흔적이다. 재개발로 인한 가게 이전.

아까 덕소6A구역 로드뷰를 봤을 때 펜스가 올라가고 있어서 철거 직전인줄 알았는데 덕소6A구역 남측을 보니까 완전히 다른 모습이다. 사업이 지연되는 것인지, 구역이 해제되고 일부만 철거 후 건축이 이루어지는 것인지 모르겠다.

몇 개월 전과 큰 차이가 없는 모습이다.

2020년 현수막이다.

여기는 덕소역 북측이다.

덕소2구역인지, 덕소3구역인지 정확히 모르겠다. 그저 어떤 모습인가 보려고 둘러봤을 뿐이다.

주택가 끝으로는 이런 모습이었다.

이런 모습이 여전히 남아있어서 와부'읍'이 아닐까 싶다. 

와부읍이라서 농어촌 특별전형의 혜택을 받을 수 있다는 말도 얼핏 봤다.

아무튼 덕소2구역, 덕소3구역은 이런 모습이었다.

재개발이 성공적으로 진행될 수 있을지, 몇 년 뒤에는 어떤 모습일지 궁금하다.

80년대 후반에서 90년대 초반에 지어졌을 것 같은 빌라들이다.

도로폭은 넓은 편이었다.

재개발은 최소 몇 년에서 10년 이상 걸리는 경우도 있으니 쉽지 않다.

조금 더 낙후된 분위기이다.

이쪽은 상대적으로 깔끔한 편이다.

임장을 갔을 때 파악했던 시세는 아래와 같다.

덕소3구역 빌라
25평형, 방3, 전용19평, 지분17평
매매 3.9억
전세 1.5억
실투 2.4억

덕소3구역 단독
대지43평, 건물23평, 방5
매매 4.8억

덕소3구역 빌라
지분12.4평 전용15평, 방3
매매 4.0억
5000/25 임대중

덕소3구역 연립
지분 15평, 방3, 26평형
매매 4.2억
1000/50 임대중

도곡2구역 단독
84신청
매매 4.7억
감평 2.6억
피 2.1억
이주비 대출 1.2억
실투 3.5억

몇 개월 전의 시세이니 참고만 하길 바란다. 지금은 얼마나 더 올랐을까.

덕소2구역과 덕소3구역을 둘러보고 다시 아파트가 있은 쪽으로 나왔다.

덕소리라고 표시된 부분과 달리 오른쪽으로는 아파트들이 있다.

34평이 작년 12월에 6억 4천만원에 거래됐다.

덕소역까지는 조금 멀지만 2007년 준공으로 1990년대에 준공된 아파트보다 깔끔해 보였다.

아파트 건너편은 역시 이런 모습이었다.

덕소 아이파크 아파트

덕소역으로 가는 길

도로는 넓고 차들은 별로 없었다.

가까운 곳에 이렇게 공원도 있었다.

공원 건너편으로 보이는 롯데마트와 아파트들이다.

앞서 잠깐 언급했던 덕소7구역 현장이다.

다른 구역과 달리 잘 진행되고 있는 모습이다.

규모는 작아보이지만 역에서 가깝다.

롯데마트 바로 아래가 덕소7구역이고, 그 아래쪽으로 한강뷰 아파트들이 있다. 그 오른쪽으로는 도심역이 있는데, 그쪽으로 도곡1구역, 도곡2구역이 있다. 덕소강변스타힐스아파트가 둘 중 하나가 아닐지.

덕소 강변현대아파트

31평(A형)이 지난 7월에 5억 6~8천에 거래됐다.

2년 전에는 3억이었다. 지금은 거의 두 배.

서울 및 수도권 지역, 기타 주요 도시에서도 이제는 흔히 볼 수 있는 모습이다.

아파트 단지 내에서 한강쪽으로 가봤다.

한강뷰이지만 경관을 해치는 고가 도로가 있다.

저 멀리 또 다른 한강뷰 아파트들이 보인다.

이렇게 한강 산책로로 갈 수도 있었다.

여기는 옆에 있는 두산 위브 아파트로 올라가는 길이었던가.

덕소 두산위브아파트 34평은 지난 달에 6억 5천만원에 거래됐다. 34평부터 76평까지 있는 대형 평수 위주의 아파트이다.

단지 내에서 한강으로 가는 길이다.

단지 내 공원에 한 커플이 있었는데, 여기 저기 사진을 찍는 나를 보고 이상하게 생각했을 것이다.

나무에 가려서 잘 안 보이지만 한강뷰이다.

바로 저 건너편이 미사 신도시이다. 덕소 두산위브 아파트 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

끝.

몇 달 전에 덕소에 다녀오고, 덕소7구역을 재개발한 라온프라이빗이었나, 모델하우스에 가보고 싶었는데 사전예약을 못 해서 못 가서 아쉽다. 출퇴근 시간에는 차가 많이 막힌다던데, 그래도 한강변 아파트들 중에는 가장 저평가된 곳이 아니었을까.

노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

월계2구역

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

월계3구역

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

현장 사진들

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

광운대 앞

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

래미안장위퍼스트하이아파트

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

꿈의숲SK뷰

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

동북선 공사도 진행되고 있다.

꿈의숲SK뷰 앞쪽

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

다시 맞은 편 장위뉴타운

경매 물건지로 가는 길

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

또 다른 단독주택

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

공사안내문

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

붉은 벽돌의 집들

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

또 다른 동북선 공사 현장

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

끝.

강화도에 경매 및 공매 임장을 다녀왔다.

강화도는 관심 지역 중 하나인데, 다른 지역에 집중하면서 잠시 잊고 있었다. 한 순간도 관심의 끈을 놓지 말아야 한다는 교훈을 얻었다. 오랜만에 강화도 경매 및 공매 물건을 검색해보니까 관심이 가는 물건들이 몇 개 있었다. 강화프라자2라는 곳의 상가는 올해 초부터 경매로 나왔는데, 최근에는 공매 물건들도 나와서 안 가볼 수가 없었다.

강화도의 정식 주소는 '인천시 강화군'으로 시작된다. 강화대교를 건너서 조금만 가면 강화일반산업단지가 있고, 거기서 조금 더 가면 송해면이 나온다. 남북관계가 개선된다면 48번 국도 위쪽도 시세가 상승하지 않을까 막연히 생각하고 있었다.

48번 국도에서 조금만 들어가면 된다. 위치는 좋다. 다만 강화대교로 진입하기까지 차가 많이 막힌다는 것. 그래도 장기적으로는 괜찮은 입지가 아닐까. 현재에는 몇몇 업체들만이 들어와 있었고 빈자리도 많았다. 

강화프라자2

경매 및 공매로 나온 상가들이 있는 곳은 강화프라자2라는 건물이었다. 위 지도에서 CU가 있는 건물이다. 1층에서 하나의 호실이 경매로 나왔고, 1층과 2층에서 각각 하나의 호실이 공매로 나온 상태이다.

경매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 13~14평이 4억이 넘었고, 공매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 14~15평이 2.85억이었다. 2층의 공매 물건의 경우 전용면적 30~31평이 2.83억이었다. 감정평가 시점도 확인할 필요가 있지만 공매 물건에 비해 경매 물건의 감정가가 높게 평가된 것 같다.

아쉽게도 건물 사진은 없다. 그래도 산업단지 내 중심지라서 그런지 건물 주변에 사람들이 좀 있었다.

2층에는 한식부페가 운영 중이었다. 규모가 엄청 컸다. 위 안내문에도 200석이라고 나와있다.

규모가 큰 것을 보면 어느 정도 수요가 있는 듯했다. 하지만 이 한식부페 외에도 두 개의 한식부페가 더 있었다.

일단 바로 인근에 편의점과 함께 한식부페가 하나 더 생긴 것 같았다.

 그리고 좀 떨어진 곳에도 또 다른 편의점이 있었고 그 옆으로 한식부페가 있었다.

1층에는 편의점, 카페, 철물점 등이 있었고 공실도 많았다.

강화일반산업단지 인근 유적지

이마트24 옆에 있는 한식부페

GS25 옆에 있는 한식부페

송해면 상도리

대지 175평 정도로 감정가는 1억 초반지었다.

맹지지만 요역지로 통행로를 확보한 상태였다. 현황은 전.

이 물건은 어느 유튜브에서도 소개한 물건이었다. 토지 관련 유튜브를 몇 개 구독 중인데, 그 중 두 군데에서 이 물건을 언급했다. 하나는 그저 장기적인 입지만을 고려해서 잠깐 언급했고, 다른 하나는 조금 더 자세히 주변 환경까지 언급했다.

경매 물건의 모습이다.

아쉽게도 길 건너편에 축사가 있었다. 100미터 이내의 거리였다.

가축사육제한구역이 아니었다. 초여름이지만 불쾌한 냄새는 나지 않았는데, 축사를 피하라는 이유가 있을 것이다. 몇 달 살아보면 확실히 알 수 있지 않을까. 문제는 이 주변의 축사가 이것 하나가 아니라는 것이다. 여기까지 오는 길에도 다른 축사들이 보였다.

경매 물건을 확대한 모습이다.

그래도 이 토지는 감정가의 66% 정도에 낙찰됐다. 10명이 입찰했고, 평당가로 계산하면 평당 43만원 정도였다.

끝.

몇 년 뒤에는 평당가가 얼마일까. 이날 강화도 내의 다른 곳도 갔는데 그곳들은 따로 안 올릴 예정이다.

종로구 이화동과 충신동에 다녀왔다.

경매로 나온 물건들을 보러 갔는데, 이화동 물건은 충신동에 거의 붙어 있어서 충신동이나 다름없다. 작년에도 몇 번 충신동에 갔었고 글을 두 개 작성했다. 이 글을 쓰기 전에 지난 글들을 읽어봤는데, 1년 사이에 충신동이 확실히 변한 것을 알 수 있었다. 재개발이 아닌 도시재생이라서 아쉽지만, 도시재생의 효과를 알 수 있었다.

충신동의 입지는 상당히 좋다고 생각한다. 하지만 이화동은 알아도 충신동은 매우 낯설 것이다. 충신동은 종로구에 속하고, 서울 사대문 안에 있다. 동대문역에서 북쪽 방향으로 서울 성곽이 이어지는데, 충신동은 그 안쪽에 있으니 서울 사대문 안에 있는 것이다. 서울시청을 중심으로 3km 반경 이내에 있기도 하다.

종로구 충신동은 위 지도와 같은 모습이다. 거의 한 가운데로 율곡로라는 도로가 지나고 그 왼쪽에 힐스테이트 창경궁 아파트가 생길 예정이다. 율곡로를 중심으로 왼쪽은 빌딩들이 많아서 투자하기에 적합하지 않다. 재개발로 관심을 가질만한 곳은 율곡로 오른쪽이다. 율곡로 오른쪽도 크게 두 부분으로 나눌 수 있다. 가운데를 지나는 도로를 기준으로 아래쪽은 아랫마을, 위쪽은 윗마을이라고 부른다.

빨간색 화살표는 이동한 경로를 나타낸 것이다. 이날 한성대입구역에서 출발해서 한양도성길을 걷고 이화동을 지나서 충신동으로 왔다. 충신동 바로 위가 이화동인데, 충신동 바로 위쪽으로 충신동과 도로 사이에 위치한 이화동에서 주택이 경매로 나왔고, 윗마을에서도 주택이 경매로 나왔다.

충신동 오른쪽으로 서울성곽 건너편이 바로 창신동이다. 창신동도 재개발 대신 도시재생사업을 진행한 곳인데, 이번에 오세훈 서울시장의 당선으로 재개발에 대한 기대감이 있다. 충신동과 창신동 모두 서울성곽 주변이라 영향을 받을텐데, 창신동보다 충신동이 고도제한에서 자유롭다고 생각한다. 창신동은 서울성곽 바깥에 있기 때문에 높은 건물이 들어서면 서울성곽을 가리게 된다. 그런데 충신동은 서울성곽 안쪽에 있어서 서울성곽의 조망을 가릴 위험이 없다.

종로구 충신동의 노후도를 나타낸 것이다. 아랫마을, 윗마을 가릴 것 없이 신축이 드물어서 전체적으로 붉은 색이다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격 상승으로 서울 재개발 구역은 4~5억의 프리미엄은 매우 흔하다. 방학동, 쌍문동 등은 재개발을 추진하냐고 시끄러운데 충신동은 아직 조용한 편이다. 과거에도, 지금도, 투자자들이 그만큼 진입하지 않아서 그럴까?

현장 사진들

이화마을에서 충신동 윗마을과 이화동 일부를 바라본 것이다. 저 멀리 서울타워가 보이는 것처럼 이쪽은 지대가 높아서 전망이 좋은 편이다. 평일 오전인데도 이화마을의 루프탑 카페에서는 시원한 맥주를 마시는 외국인들이 몇 명 있었다.

동일한 지점에서 아래쪽을 내려다 본 것이다.

오른쪽으로 내려가는 도로를 중심으로 왼쪽 부분에 있는 블록을 한 번에 재개발하면 좋을 것 같다. 아쉽게도 행정구역상 대부분이 충신동이지만 이화동도 일부 포함되어 있다. 그리고 그 이화동에 속한 부분에서 주택이 경매로 나왔다.

이화동의 주택들

거의 절벽 위에 집을 지은 것 같다. 도로에 바로 접한 주택도 거의 1층 높이 위에 집이 있는데, 그 뒤쪽에 있는 주택은 더 위에 있다. 경매로 나온 주택은 이 주변에 있는데 위치조차 특정하기 쉽지 않았다. 임차인도 많아서 추후에 명도의 어려움도 예상할 수 있었다.

2020타경1072**

이화동 주택

대지면적은 30평 정도, 1989년에 지어진 주택이다. 감정가는 5억원이 넘는데, 3억원 중반에 낙찰됐다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하면 대지의 가격은 평당 1221만원이 나온다. 서울 사대문 안의 대지가 평당 1221만원 정도면 괜찮다고 생각한다. 문제는 기회비용이다. 

아래쪽의 충신동과 함께 전체적으로 재개발이 되는 시나리오가 가장 좋겠다. 필지의 모양도 이상하고 다섯 개 이상의 필지와 접하고 있어서 단독으로 건축도 어려울 것 같다. 결국 시간과의 싸움이다.

이 도로를 중심으로 왼쪽이 충신동 윗마을, 오른쪽이 아랫마을이다.

몇 달만에 충신동에 와서 충신동 윗마을을 구석구석 살펴보고 싶었지만 시간상 경매로 나온 주택만 빠르게 확인할 수 밖에 없었다. 그래도 그동안 달라진 점이 바로 보였다.

충신동 도시재생사업의 결과물이랄까.

작년 5월에 충신동에 왔을 때 2020년 4월부터 종료일을 정하지 않고 도시재생사업을 진행한다는 안내문을 봤다.

도시재생사업의 결과였을까. 예전과 달리 계단이 왼쪽 사진처럼 깔끔하게 바뀌어 있었다. 예전에는 거의 모든 계단이 가운데 사진과 같은 그냥 시멘트 색깔이었다. 일부 도로는 오른쪽 사진처럼 새롭게 포장된 상태였다.

도시재생사업으로 확실히 환경이 달라졌다. 하지만 집은 그대로이다. 내부는 인테리어로 어느 정도 수리할 수 있지만 건물 외관은 그대로다. 이런 도시재생보다는 재개발이 훨씬 나은 결과를 가져오겠지만 중요한 것은 주민들의 의사다.

충신동의 경매로 나온 주택으로 가는 골목이다.

도시재생을 해도 이런 골목은 여전히 남아 있었다.

2020타경1087**
충신동 주택

대지면적은 약 15평 정도고, 1988년에 지어진 주택이다. 이화동 주택과 비슷한 시기다. 감정가는 1억 7천만원 정도였고, 낙찰가는 2억 4천만원이다. 오세훈 서울시장의 영향일까. 예상보다 낙찰가가 높았다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하며 대지의 가치는 평당 1585만원으로 나온다. 이화동보다 300만원 이상 높다.

충신동의 또 다른 골목

이런 골목을 보면 열악하다고 느낄 수 있다. 그런데 뒤쪽으로 보이는 흰색(또는 베이지색) 주택을 보면 나름 깔끔하다. 특히 옥상을 보면 나만의 루프탑을 갖추고 있다. 저런 집이라면 일부 열악함을 감수하고 몸테크하며 살기에 괜찮지 않을까.

끝.

충신동은 관심지역으로 계속 지켜볼 생각이다. 아래는 충신동에 다녀온 이전글들이다.

2020.05.04 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

2020.09.18 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

종로구 숭인동에 다녀왔다.

지난 달에 성신여대입구역부터 신설동역까지 상가주택 위주로 임장을 했는데, 경로상 삼선5구역과 숭인동 1169 구역이 있어서 함께 둘러봤다. 가칭 숭인동 1169 구역은 좁은 골목이라 안쪽은 로드뷰도 안 나오는 곳이었다.

숭인동 1169 구역은 신설동역 근처에 있다. 일부 분양업체에서 신설동역을 트리플 역세권이라고 홍보를 하지만, 개인적으로 신설동역을 1.5역세권이나 더블 역세권이라고 하고 싶다. 큰 의미가 있는 노선은 서울 중심부로 가는 1호선이기 때문이다. 2호선은 지선으로 성수역에서 순환 노선으로 갈아타야 한다. 우이신설선도 외곽으로 가는 노선이라 신설동역 주변에 거주하는 경우 출퇴근 측면에서 별다른 의미가 없다고 생각한다.

가칭 숭인동 1169 구역은 전체적으로 노후된 모습이다. 최근에 건축한 것을 의미하는 파란색이 하나 밖에 없다. 색깔이 없는 필지도 몇 개 있긴 하다. 아무튼 신설동역 주변은 복잡한 편이다. 사거리도 아니고 오거리라서 지도를 제대로 안 보면 엉뚱한 길을 걷게 된다.

현재 숭인동 1169 구역의 매물은 거의 없다. 15평 정도의 투룸이 1000/70에 월세로 나왔을 뿐이다.

현장 사진들

시작부터 공공재개발에 반대한다는 현수막이 보였다.

지극히 개인적인 느낌이지만 공공재개발이 쉽지 않을 것 같았다. 주민들의 동의도 중요한데 이렇게 결사 반대하는 사람도 있고, 구역 내에도 숙박시설이 몇 개 있었다. 그런 곳도 공공재개발에 반대하지 않을까.

모텔 건물

카카오 맵에서 지도상 보이는 모텔이나 여관이 세 개 있었다. 게스트 하우스도 두 개 있었는데 하나는 구역 경계에 있어서 구역에 포함되는지 아직 알 수 없다.

구역 내부는 이렇게 차가 다니기 힘든 좁은 골목길이었다.

양옆으로는 한눈에 봐도 오래된 주택들이 있었다.

구역 오른쪽 경계는 넓은 도로가 있다. 8차선 정도 되는 것 같다.

다시 내부로 들어왔다. 역시 좁은 골목길이다.

따로 사진은 없지만 단칸방 월세가 있을 듯한 분위기였다.

여관과 교회가 보인다.

이런 좁은 골목길을 보면 도시재생보다는 재개발을 하는게 쾌적하겠지만 중요한 것은 주민들의 동의이다.

몇몇 건물들의 건축년도를 확인해보니 1970년대가 많이 보였다. 건축년도를 확인할 수 없는 곳도 있고 1936년으로 나오는 곳도 있었다.

지적편집도를 보니 필지가 상당히 작아보였다. 번지수가 네 자리라서 작은 필지가 더 작게 느껴졌다.

이렇게 골목 중간에 계단도 있지만 그나마 다행인 것은 거의 평지라는 것이다. 언덕에 위치한 곳은 좁은 골목에 가파른 계단까지 있는데, 숭인동 1169 구역에서는 위 사진을 제외하고 계단을 못 봤다.

무슨 암도 있고, 오래돼 보이는 건물들이 있었다.

이쪽 골목은 그나마 넓다.

뒤로 보이는 아파트

근처에 종로청계힐스테이트아파트가 있다.

2009년 준공인데, 국평 기준 최근 실거래가는 10억 4천만원이다.

다른 쪽 경계로 나가는 길

오른쪽 경계는 8차선 도로이고, 왼쪽 경계는 가게들이 많았다. 점심시간 직후라 유동인구가 많아서 따로 사진은 못 찍었다. 카카오맵에서 확인해보니까 사우나, 마트, 한의원, 편의점 등이 있었다.

또 다른 게스트 하우스 같은 건물이다.

마지막으로 봤던 골목길이다.

사진상 잘 안 보이지만 전선들도 지저분했다.

끝.

진정한 트리플 역세권은 아니지만, 그래도 종로구에 속하고 입지가 좋다. 신설동역 주변은 전체적으로 다소 낡은 느낌인데, 숭인동 1169 구역 외에 신설1구역도 있다. 과연 공공재개발들이 잘 진행될지... 몇 년 뒤의 모습이 궁금하다.

성북구 성북동에 다녀왔다.

한성대입구역에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 한옥 같은 주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐는데, 그 근처가 성북1구역으로 2차 공공재개발 후보지로 선정된 곳이었다. 그래서 분위기를 살펴보러 갔다. 개인적인 느낌으로는 공공재개발 진행이 수월하지 않을 것 같았다. 재개발에 결사 반대한다는 현수막도 있었고, 언덕 거의 꼭대기 근처에 있는 곳에도 신축 빌라가 들어서고 있었기 때문이다.

대략적인 위치만 표시한 것으로 정확한 경계는 아니다. 대충 성북문화원 위쪽부터 학교들이 있는 곳까지다.

역시 대략적으로 표시한 것이다. 이날 엄청 더워서 구석구석 돌아다닐 수가 없었다.

공공재개발 2차 후보지로 선정되기 전의 현황이다. 얼마 전에 발표했던 공공재개발 2차 후보지의 성북1구역과 면적이 차이가 난다.

서울시 자료에 따르면 성북1구역은 2000년대 초반부터 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐는데 결국 조합설립이 되지 않았다. 공공이 추진한다면 좀더 속도가 날지 모르겠다.

과거의 성북1구역에서 대로변에 접한 상가들 등 일부가 제외된 것처럼 보인다. 아무튼 성북1구역의 입지는 좋아 보인다. 위 현황에도 입지에 한성대입구역 역세권이라고 적혀있다. 단지 내 위치에 따라 역에서 거리가 차이나겠지만 가장 가까운 곳은 3분도 안 걸릴 것이다.

성북1구역의 노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 의미이고 파란색은 신축이나 다름없다. 아래 올릴 사진들 중에 현대그린빌라가 있는데 그 주변에 공사 현장이 있었다. 위 노후도에서 파란색 점선으로 표시된 부분이 철거를 의미하는 것 같다.

성북1구역 현장 사진들

성북1구역 가는 길

가는 길이라고 했지만 사실상 성북1구역 좌측으로 접한 도로이다. 이 도로를 따라 '성북동'으로 가면 대사관저들이 있는지 각국의 국기가 있었다.

멀리서 바라본 성북1구역

성북1구역으로 바로 갔던 것은 아니고 일단 성북동 돈까스부터 먹고 시작했다. 유명한 집이 세 군데 정도 있는데, 이번에 가보려던 곳이 휴무라서 지난 번에 갔던 곳에 또 갔다. 그 사이 가격도 조금 오르고 전체적으로 유쾌하지 않은 경험을 했다. 다시는 안 간다.

위 사진 가운데 위쪽에 색깔이 들어간 학교 건물 아래쪽이 성북1구역이다.

이 사진도 비슷한 위치에서 찍은 것 같은데... 저 멀리 건너편은 성북1구역이 아닌 것 같다. 성북1구역에 접한 성북2구역이나 성북3구역이 아닐까. 서울시 사이트에는 성북5구역은 아예 안 나와 있었는데, 부동산에는 성북5구역 매물도 있었다.

빌라 기준, 면적이 기억 안 나는게 4.5억. 전용22평이 4.7억이었다. (성북5구역)

성북1구역은 더 비쌌다. 전용22평, 3층, 방3개, 복층구조가 7.5억.

전용18평이 7.2억이었다.

네이버부동산의 매물들도 빌라들이 7억원대가 많다. 6억원대도 있는데, 기보증금이 3억원 아래이다. 실투자금 3~4억 이상 있어야 하지 않을까.

성북1구역으로 가는 길

횡단보도를 건너서 오른편이 성북1구역 쪽이다. 바로 공사중인 현장이 있었는데 아무래도 저 부분은 제외될 것이다.

성북1구역

골목으로 들어왔다. 전체적으로 둘러보고 싶었지만 구역이 너무 넓고 날씨도 더워서 안쪽으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

언덕길 경사가 심하다.

그런데 여기가 끝이 아니고 올라가면 언덕길이 더 이어진다.

공사 현장

공사 현장이 보였다. 빌라 같은데 4~5층 높이였다. 신축 건물이 몇 개 들어와도 노후도 비율만 충족하면 문제가 없겠지만 이렇게 신축이 들어오고 있는 모습을 보면 재개발과 조금 멀어지는 것 같다. 최근 기사에도 공공재개발 구역에 건축이 이루어진다고 본거 같다. 위 사진에 나오는 건물은 아마 훨씬 이전에 건축허가를 받지 않았을까.

현대그린빌라

지도에도 나왔던 빌라이다. 옛날 빌라도 4층 높이로 높아보였다.

조금 더 올라가자 또 공사 현장이 나왔다.

문제는 이런 공사 현장이 역에서 가까운 곳, 대로변에서 가까운 곳이 아니라는 것이다. 여기는 성북1구역의 위쪽 거의 끝부분이다. 이런 곳까지 신축 건물이 올라가고 있다면 이쪽 주민들은 재개발이든 공공재개발이든 반대하지 않을까.

성북1구역 모습

로드뷰로는 볼 수 없는 골목으로 왔다. 확실히 세월의 흔적이 느껴졌다.

지대가 높으니 전망은 좋다.

하지만 이쪽은 정말 재개발이 필요해 보였다.

사람도 지나가기 힘든 골목길이었다. 차는 당연히 못 들어오고, 오토바이도 못 들어오고, 자전거도 못 들어온다. 사실 이쪽으로 조금만 들어갔다가 다시 나오려고 했는데 들어가는 길에 접한 집에서 개가 엄청 짖었다. 돌아나오려면 또 그 집을 지나야 했는데... 또 지나가면 문틈을 비집고 개가 튀어나올거 같아서 골목 안쪽으로 계속 들어갔다.

이런 골목길이 이어졌지만 다행히 막다른 골목은 아니었다.

이쪽 골목 계단은 그나마 '도시재생'을 했다.

다시 큰길로 나왔다.

안쪽의 노후된 곳과 도로변의 빌라들은 확실히 차이가 났다.

이런 빌라들과 간혹 단독주택도 보였다. 이런 모습을 보면 딱히 재개발이 필요하지 않은 듯했다.

단독주택들은 대지면적이 상당해 보였다.

경매로 나온 한옥주택은 더 아래쪽에 있는데 감정가가 12억인가 13억이었다. 골목 안쪽의 단독주택도 대지면적이 50평에 가까워서 그런지 14억이었다.

내려가는 길

위쪽과 달리 아래쪽은 그럭저럭 괜찮은 모습이었다.

재개발 결사 반대

이 건물만 반대하는 것일까. 아무튼 이 건물은 대로변 코너에 있다. 아무래도 재개발 구역에서 제외될 것 같다.

경매로 나온 한옥주택이 있는 골목

아래쪽은 언덕이 아닌 평지인데 오래된 주택과 신축 건물이 섞여 있었다.

골목이 엄청 좁지만 뒤쪽으로는 신축 빌라가 보인다.

끝.

몇 년 뒤에 성북1구역은 어떤 모습일까. 10억원이 넘는 아파트들이 있을까. 빌라와 단독주택이 혼재한 지금과 같은 모습일까. 주민들의 의사가 가장 중요할 것 같은데, 공공재개발이나 재개발에 적극 찬성하는 주민들이 별로 없을 것 같다.

성북구 삼선동에 다녀왔다.

사실 이날 삼선동만 갔던 것은 아니다. 성신여대입구역에서 출발해서 삼선동을 보고 보문역 주변의 보문동을 지나 신설동역 주변의 숭인동까지 보고 왔다. 임장의 테마는 재개발이 아닌 단독주택과 근린주택, 상가주택이었다. 10개가 넘는 매물을 보고 왔는데, 그 과정에서 삼선5구역, 보문동 재개발 구역, 숭인 공공재개발 구역까지 보고 온 것이다. 이번 글에서는 삼선5구역과 보문역 주변의 재개발 구역(보문2, 보문5)을 일부 올리겠다.

위 지도에서 큰 원으로 표시한 부분이 삼선5구역이다. 아래 따로 올리겠지만 구역 모양이 독특하다. 주변에는 삼선SK뷰아파트, 삼선푸르지오 아파트 등이 있다. 왼쪽으로는 한양도성길이 낙산공원까지 이어지는데, 삼선5구역에서 서울성곽이 뚜렷하게 보인다. 오른쪽으로는 조금 멀지만 성북구청, 보문역 등이 있다.

삼선SK뷰 아파트를 보면 삼선5구역의 미래가 보이지 않을까. 삼선SK뷰 아파트를 지나갔는데 상가 앞으로 사람들이 많아서 사진을 못 찍었다. 대신 삼선SK뷰 아파트 등의 시세를 올린다.

삼선SK뷰 아파트
430세대
2012년 준공

국평이라고 할 수 있는 전용84인데 2020년 12월 12억 5천만원에 거래가 됐다. 현재 호가는 12억 8천만원에서 13억까지 있다. 5년 전에는 실거래가가 6억원이었으니 여기도 역시 2배가 됐다.

삼선푸르지오 아파트
864세대
2008년 준공

역시 국평이라 불리는 전용84의 경우 최근 5년 동안 2배가 됐다. 5년 전의 실거래가는 4억원 중반이었다. 최근 실거래가는 2021년 5월 9억 3천만원과 9억 4천7백만원이 있다. 현재 호가도 그 정도이다. 9억 3천만원에서 9억 5천만원까지 있다. 삼선SK뷰 아파트보다 연식이 오래됐고 지하철역에서도 멀어서 이렇게 3억원 정도 가격 차이가 나는 것 같다.

다음은 삼선현대힐스테이트 아파트이다.

삼선현대힐스테이트
377세대
2009년 준공

전용84의 경우 5년 전에 4억원 중반대였다. 가장 최근 실거래가는 2020년 9월로 8억 6천만원이었다. 현재는 매물이 없는데 삼선푸르지오 아파트보다 약간 낮지 않을까.

삼선5구역

정비사업 개요

건축계획 및 주택공급계획

서울시 자료로 현 시점과 차이가 있을 수도 있다.

삼선5구역 위치도

재개발 구역이 독특하다. 한성대학교와 접하고 있는데 위쪽 가운데 부분이 쏙 빠졌다. 무슨 이유인지는 모르겠지만 아쉽다.

삼선5구역 조감도

지난 1월 낙산공원에서 삼선5구역을 바라봤을 때 황토색 흙이 상당 부분 보였었다. 그런데 이번에 삼선5구역 주변을 가보니 그때와 크게 달라진 것이 없어 보였다. 멀리서 봤을 때와 가까이에서 봤을 때가 차이가 있겠지만 여전히 황토색 흙이 보였을 뿐이다. 참고로 지난 5월 10일경에 다녀왔다.

현장 사진들

삼선SK뷰 아파트를 등지고 찍은 사진이다. 삼선5구역의 미래를 예상할 수 있게 삼선SK뷰 아파트 사진도 한 장 찍었어야 했는데 아쉽다.

2020년 8월에는 이런 모습이었다. 현재는 왼쪽 부분이 철거가 진행 중이다.

철거 현장이 얼핏 보인다.

오른쪽 앞으로는 신축 빌라가 있다. 저런 신축 빌라들 때문에 구역에서 제외됐을까.

반대편은 계단 위로 삼선5구역이 있다.

한성여고 앞으로 높게 펜스를 친 삼선5구역이 있다.

삼선5구역의 모습

상당 부분 철거가 끝났고 저 멀리 서울성곽도 보인다. 추후에 준공이 되면 고층에서는 성곽뷰가 보이지 않을까. 한강뷰가 안 된다면 성곽뷰라도 있으면 좋을 것 같다.

가림막 뒤로 아직 철거가 안 된 건물들이 보인다.

빠른 철거가 진행되야 사업비도 절감할 수 있을텐데, 조합원은 아니지만 아쉽다. 참고로 철거는 7월까지 예정되어 있다.

이 가운데 부분이 빠진 것도 아쉽다.

가운데 부분은 왜 빠졌을까. 신축 때문인가 해서 노후도를 확인했는데 신축 건물이 그렇게 많은 것도 아니다. 주민들이 반대를 했을까.

삼선5구역 철거 현장과 주변

저 아래쪽 부분과 이쪽 사이에 높이 차이가 꽤 있다.

마을버스가 다니는 메인 도로

왼쪽으로 완전 신축 건물이 보인다.

다시 삼선5구역의 모습

조금 더 가까이에서 찍은 사진

뒤쪽으로 서울 성곽이 길게 이어져 있다. 최근에도 성북동에서 이화동, 충신동까지 임장을 하면서 저 길을 걸었다.

조금 더 계단을 올라가서 내려다 본 모습

삼선5구역과 서울성곽 사이에도 노후된 주택들이 많다.

아쉽게도 그쪽은 제1종일반주거지역이다. 충신동도 그렇고 서울성곽 주변에 관심을 갖고 있다. 잘만 진행이 된다면 제2의 경희궁 자이가 탄생할 수도 있을 듯한데... 서울성곽 주변이라 고도제한이 있는 것 같다.

저쪽에 낮은 아파트라도 생긴다면 서울성곽을 다 가릴 것이다.

열심히 작업 중인 포크레인들도 보인다.

이쪽도 삼선5구역이다.

저 앞에 보이는 아파트는 삼선푸르지오 아파트이다.

이 길을 따라 왼쪽은 삼선5구역이 아니고 오른쪽은 삼선5구역이다.

철거가 시작되기 한참 전인 2020년 3월에는 위와 같은 모습이었다.

왼쪽보다 오른쪽이 노후도가 훨씬 심하다. 이런 노후도 차이가 재개발의 유인이 됐을까.

삼선SK뷰 아파트 쪽으로 내려가는 길

삼선5구역주택재개발정비사업조합 철거안내문

지난 1월에 낙산공원에서 삼선5구역을 봤을 때 상당 부분 철거가 끝난 모습이 보였는데, 이쪽은 지난 4월부터 철거를 시작했다. 서울성곽에 가까운 구역을 먼저 철거하고 이쪽을 나중에 철거한 것일까. 아무튼 철거는 7월말까지 예정되어 있다.

삼선교회

저 교회 앞을 지나 왼쪽으로 내려가려고 했는데 길이 막혀 있어서 왔던 길로 돌아갔던 것이다.

삼선5구역 주변

철거 중인 건물을 사진에 담고 싶었는데 시야를 가려서 제대로 못 찍었다.

삼선5구역 끝.

한성대입구역에서 서울역까지는 단 13분 소요. 삼선5구역의 입지도 꽤 좋은 것 같다.

보문동 재개발 구역

이날 재개발과 관련하여 집중적으로 보고 싶었던 곳들은 삼선5구역과 숭인 공공재개발 구역이었다. 그런데 삼선동에서 숭인동으로 가는 길에 보문2구역과 보문5구역도 지나가게 됐다.

보문2구역

정비사업개요

건축계획 및 주택공급계획

보문2구역 위치도

조감도

보문2구역은 한창 건물이 올라가고 있었다. 사진이 몇 장 안 돼서 보문2구역과 보문5구역 사진을 아래에 같이 올리겠다. 보문2구역은 아는 사람이 분양권을 가지고 있다. 몇 달 전에는 그런가 보다 했는데 지금은 엄청 부럽다. 보문역도 어느덧 더블 역세권이 됐다. 하나는 우이신설선이라 큰 의미가 없다고 해도 6호선 초역세권이라 입지가 좋다.

보문5구역

정비사업개요

건축계획 및 주택공급계획

보문5구역은 철거를 앞두고 있는 것 같았다. 점심시간 무렵 이쪽을 지나갔는데 인부 같은 사람들이 밥을 먹고 앉아있는 모습이 보였다. 그래서 막 사진을 찍을 수 없었다.

보문동 재개발 현장 사진들

저 앞에 올라가고 있는 아파트가 보문2구역이다.

보문리슈빌하우트아파트
22년 3월 예정

위쪽이 보문2구역, 아래쪽이 보문5구역의 위치를 대략적으로 표시한 것이다. 보문역 초역세권이다.

리버뷰는 아니지만 성북천이 흐른다. 역에서도 가깝고, 이렇게 산책로도 있으니 좋아 보였다. 점심시간 무렵이라 산책하는 사람들이 꽤 많았다.

서울 성북 보문2구역 주택재개발정비사업

계룡건설에서 건설하고 있다.

보문2구역 주변이다. 오른쪽은 왜 재개발 구역에서 제외됐을까.

2022년 3월에 준공 예정이니 9~10개월 정도 남았다.

이쪽은 보문5구역이다.

철거 직전의 모습이었는데, 갈등과 분쟁이 있는지 여기 저기 다니면서 사진을 찍을 분위기가 아니였다.

보문5구역과 그 뒤로 보이는 보문2구역

보문동 끝.