생각하고 부자되기

서대문구 연희동에 다녀왔다.

공공재개발 2차 후보지로 선정된 (가칭) 연희동 721-6번지 일대에 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다.

연희동 721-6번지는 홍연아파트가 있는 필지였다. 홍연아파트는 크게 네 개의 구역으로 나눌 수 있다. 그중 두 구역은 공공재개발 구역에 포함되지 않는다. 연희동 721-6번지 일대는 지하철역에서 꽤 멀리 떨어져 있다. 그래도 뒤쪽으로 안산도시자연공원이 있고 앞쪽으로 홍제천이 흐른다. 홍제천 산책로는 넓고 쾌적했다.

아실에 나온 구역 경계는 위와 같다. 인근에 있는 연희파크푸르지오아파트가 비교 대상이 될 것이다.

위는 국토교통부의 보도자료에 나온 (가칭) 연희동721-6 구역이다.

전체적으로 노후된 편이다. 아래에 올릴 임장 사진들을 보면 그 이유를 알 수 있다. 위쪽은 건축이 불가능할 정도로 도로 사정이 안 좋았다. 신축이나 리모델링을 하고 싶어도 못할 정도로 상황이 안 좋은 곳이었다.

홍연아파트

연희동 홍연아파트 62B형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 62B형은 19평형이다. 홍연아파트는 13개동, 191세대로 1981년에 준공됐다. 최근 실거래가는 3억 미만인데 현재 매물 하나가 5억 8천에 올라와 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 영향일까.

연희파크푸르지오아파트

연희파크푸르지오 아파트 33B평형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 작년 5월 11억 8천만원에 거래됐다. 현재 나와있는 매물들도 크게 차이가 나는 것은 아니다. 1층 매물이 11.5억, 고층은 12.4억과 12.8억이 있다.

연희동 721-6 구역이 재개발된다면 시세는 연희파크푸르지오 아파트와 비슷한 수준이 되지 않을까 싶다.

현장 사진들

여기는 연희동 721-6 구역이 아니다. 공공재개발 구역으로 가는 길에 찍은 것이다.

바로 이 건물부터 연희동 721-6 공공재개발 구역이 시작된다.

왼쪽은 공공재개발 후보지 구역, 오른쪽은 구역이 아닌 곳으로 신축 건물들이 보인다. 한창 공사중인 건물도 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역이 아니다. 공공재개발 구역에서 대로 건너편인데 절이 있어서 찍어봤다.

저 멀리 보이는 아파트는 홍은동두산위브 아파트이다.

이 도로를 경계로 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 특이한 점은 앞서 언급한 홍연아파트의 일부 동은 오른쪽에 속한다.

대로변을 따라 걸어내려가면서 바라본 연희동 721-6번지 일대의 모습이다. 세월의 흔적이 느껴졌다.

연궁 빌라인지 연립도 있고... 카카오맵에는 연궁아파트로 나온다. 연희동 721-6번지 일대를 크게 한 바퀴 돌고 나중에 여기로 다시 왔다.

공공재개발이든 민간재개발이든 잘 진행되면 좋을텐데 앞으로 어떻게 될지 궁금하다.

바로 여기가 도로 건너편 홍연아파트이다. 공공재개발에서 제외된다. 따로 재건축을 하게 될까.

연희동 721-6 구역의 경계이다. 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 왼쪽에 아파트가 생기면 오른쪽 건물들의 가치도 상승할 것이다.

왼쪽, 오른쪽 가릴거 없이 모두 낡은 건물들이 대부분이었다.

힙한 건물도 보였는데... 이 건물의 정체는...

홍연경로당이었다. 경로당을 새로 지은 것인지 이 일대 건물들 중에 가장 깔끔했다.

사진은 없지만 이 주변으로 소규모 갤러리 같은 곳도 보였다.

여전히 연희동 공공재개발 구역의 경계를 돌고 있다. 여기는 지도상 왼쪽 부분이다.

위 사진의 가운데 도로를 경계로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 아니다.

도로가 짧게 이어지고 그 위쪽으로는 계속 이런 계단이었다.

이런 계단이 있고 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능할 것이다.

노후도가 유지되는 이유가 다 있었다.

경사도 이렇게 심했다.

골목 안쪽은 그래도 평지였는데, 위쪽으로는 경사가 심한 길이 계속 있었다.

안쪽 골목들도 이렇게 좁은 편이었다.

공공재개발 공모의 흔적도 보였다. 다 찢어지고 이것만 남았지만 그래도 '공공재개발'이라는 단어가 보였다.

아래쪽도 위쪽도 다 이런 길이었다.

저 멀리 홍은동두산위브 아파트와 내부순환로도 보인다.

이런 좁은 길이 계속됐다.

이런 상황에서 신축 건물은 찾아볼 수가 없었다.

아래쪽으로 경사도 심했다.

저 아래 보이는 분홍색 건물이 이 일대에서 경매로 나온 주택이다.

2021타경14**
연희동 179-1**번지
건물면적 7.37평
대지권 9.09평

감정가 127,672,000원

멀리서 확대해서 찍은 사진이다. 1985년에 지은 주택이었는데, 2016년경에 소유자가 바뀌면서 증축을 했다. 그 결과 위반건축물이 됐는데... 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

좁은 골목길이 계속 나왔다. 지금까지 다녔던 서울의 낙후된 동네와 비슷한 느낌이었다.

여기는 거의 꼭대기라 리모델링을 하면 조망이 좋을 것 같았다.

왼쪽으로 보이는 아파트가 연희파크푸르지오 아파트이다. 그 뒤쪽으로도 아파트 단지들이 보이는데, 하나는 DMC센트럴아이파크 아파트 같다.

크게 한 바퀴 돌고 아래쪽으로 내려가는 길이다.

언젠가는 재개발이 될 수 밖에 없다는 느낌이 들었는데... 그게 언제일까.

당분간은 계속 이런 모습으로 남아있을 것이다.

차가 절대 못 다니는 골목을 지나서 홍연아파트까지 내려왔다.

연희동 721-6번지 일대가 공공재개발로 진행이 안 된다고 해도 홍연아파트는 따로 정비사업을 추진할 수 있을 것 같았다. 다만 13개동이 흩어져 있는데, 붙어 있는 동들만 추진하면 되지 않을까 싶다.

홍연아파트와 뒤쪽은 높이가 저만큼 차이가 난다. 옹벽의 높이가 4~5미터는 넘을 것 같다.

홍연아파트 단지 내의 모습이다. 동간격이 여유가 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역에 포함되는 건물들이다. 오른쪽은 대로변에 접한 신축 빌라인데도 구역에 포함됐다.

다시 시작된 언덕길이다.

여기도 신축 건물이 보였다. 연희동 공공재개발 구역 내에서 몇 안 되는 신축 건물이었다.

왼쪽의 신축 건물과 오른쪽의 건물이 대비가 됐다. 이 주변 건물 모두 공공재개발 구역에 속한다.

다시 연궁아파트로 돌아왔다.

앞쪽으로 절이 보인다. 이렇게 연희동 721-7번지 일대 공공재개발 2차 후보지를 살펴봤다. 계속 공공재개발로 가게 될지, 민간재개발로 변경될지, 어떻게 될지 모르겠지만 몇 가지 한계가 있다. 공시지가가 낮아서 추정분담금이 높아질 수 있는데, 어르신들이 많이 거주해서 더욱 문제가 된다.

풍납동 토성 일대 도시재생에 대한 보도자료가 지난 달에 나왔다. 마침 풍납동에서 빌라가 경매로 나와서 이 지역에 관심을 갖고 있었다. 한때 이 주변으로 출퇴근을 해서 이 지역에 익숙한 편이지만 풍납동 토성에 가본 것은 얼마 전이 처음이었다. 그때도 경매가 나와서 확인차 풍납동에 갔었다. 천호역에서 가는 길에 풍납동 토성을 처음으로 봤다. 한강변이지만 이런 문화유적이 있으니 재개발은 어려울 것 같았는데, 그래도 살기에는 좋아 보였다. 토성 주변 아파트들은 조망권이 확보될 것이고, 산책로에서 운동도 할 수 있기 때문이었다. 천호역이 5호선과 8호선 더블역세권이니 교통도 나쁘지 않다.

# 2천년이 넘는 서울 역사의 시작을 보여주는 국가 사적 풍납동 토성은 행정구역상 서울시 송파구 풍납 1·2동에 걸쳐 위치해 있다. 1997년 풍납동 토성 내부 현대리버빌 아파트 재건축 현장에서 백제토기 등 각종 유물이 다량 출토됨에 따라 지하에 잠자고 있던 백제 한성기 고대왕국의 위상이 본격적으로 주목받게 되었으며, 이 때부터 풍납동 토성에 대한 발굴조사를 적극적응로 추진하였다.

# 문화재청의 풍납동 토성에 대한 정책적인 변화는 3번 있었다. 2002년에는 1997년 이후 이루어진 발굴조사결과에 따른 조치로서, 풍납동 토성 내·외부 지역을 발굴조사 후 사적으로 지정하여 보존·관리하게 되었다. 2009년에는 풍납토성 구역 전체를 6개 권역(I~VI)으로 나누어 권역별 보존·관리 방안이 마련되었다. 2015년에는 기본계획이 변경되어 핵심궈역인 II권역만 매입하고 III권역은 매입하지 않고 발굴 후 복토 보존한 뒤 건축이 가능하도록 하였다. 문화재보호법에 따른 건축규제로 대규모 재개발·재건축이 어려운 풍납동 토성 일대는 과거 백제 왕도유산과 현재의 거주민이 조화를 이루어 살아가는 공간으롤 만들기 위한 지역 활성화 방안이 필요한 지역이다.

□ 서울시는 2022년 4월 28일제1차 도시재생위원회 개최 결과 「풍납동 토성 일대 도시재생활성화계획(안)」이 "조건부 가결"됨에 따라 풍납동 토성 일대 도시재생사업을 본격 추진한다고 밝혔다.

□ 이에 따라 풍납동 토성 일대(문화재 보존관리 III권역 일대)에는 '문화유산과 주민이 공존하는 역사문화도시 조성'을 위해 2026년까지 마중물 사업비 200억원이 시비로 투입된다.

○ (4대 추진목표) ▲2천년 시공간을 살아있는 역사공간의 터로 재구성하는 '역사문화환경 조성', ▲살기 좋은 주민 생활의 터로 만들기 위한 '주거환경개선'과 ▲'주민 생활SOC 구축', ▲지역산업의 영세화, 고령화로 침체되어 있는 지역 경제 활성화를 위한 '상업 인프라 조성' 등을 골자로 하고 있다.

□ 백제왕도 500년의 역사문화자원 활용을 토대로 하는 10개 마중물 사업은 향후 풍납동 지역에 필요한 각종 주민지원 사업의 시범사업으로 기능할 것이다. 특히, 풍납 도시재생만의 특징인 매입지를 활용한 복합문화공간 조성사업을 통해 산발적으로 분포되어 장기간 발굴유예로 슬럼화되는 사적지가 주민을 위한 공간으로 거듭날 에정이다.

<역사문화환경 조성>
○ 통합 디자인 가이드라인 수립: 풍납동 토성 고유의 디자인 요소를 도출하여 공공공간 및 주택 등에 대한 디자인 기준 및 시설별 표준안 마련
○ 탐방로 정비: 지역자산을 연계하는 탐방로 발굴 및 정비
○ 역사문화체험관/안내소 조성: 백제역사를 체험하고 홍보할 수 있는 공간설치

<주거환경 개선>
○ 노후주택정비 지원: 개별 주택 신축시 설계비 지원, 소규모 주택정비사업추진을 위한 관리계획 수립 등
○ 안전하고 쾌적한 골목 환경 조성: 노후 주거지역 환경개선을 위한 골목 단위 정비

<주민 생활SOC 구축>
○매입지 복합문화공간 조성: 산벌적 매입지를 활용한 복합문화공간(어린이 놀이공간, 생활체육공간, 도시농업시설 등) 조성
○ 주민 활동거점 조성: 주민편의를 위한 다양한 기능(복지문화센터, 집수리지원센터 등) 및 수익구조(카페, 주차장 등) 등으로 송파구를 통해 지속적인 운영·관리 가능한 거점 조성
○ 통합 안내시스템 및 가로시설물 정비: 혼재되어 있는 정보시스템과 가로시설물의 디자인 개선 및 정비

<상업 인프라 조성>
○ 핵심특화가로(올림픽로51길) 정비: 강동구청역에서 한강나들목으로 이어지는 지역의 대표 상징가로 조성을 위한 핵심 가로환경정비
○ 풍납도깨비시장 활성화: 인근 주민 및 방문객이 찾을 수 있는 쾌적하고 편리한 시장 환경 조성

□ 서울시는 조건부 가결된 풍납동 토성 일대 도시재생활성화계획을 6월 중으로 고시할 예정이다.

□ 주용태 문화본부장은 "풍납동 토성 일대는 2천년 서울의 역사가 시작된 핵심지역으로서 중요한 역사적 맥락을 가진 곳이다. 본 마중물 사업을 통해 풍납동 토성이 박제된 문화유산이 아니라 문화유산과 주민이 공존을 넘어 상생발전하는 역사문화도시로 새롭게 탄생하기를 바란다"고 말했다.

풍납동 경매 물건

2021타경536**
송파구 풍납동 94-9
토성쉐르빌

대지권, 건물면적 등은 생략한다. 빌라보다는 원룸 정도의 소형이다. 이 건물 전체가 그렇다는 것은 아니고 더 큰 면적도 있는데 경매로 나온 물건은 작은 크기였다.

위치는 좋다. 천호역 10번 출구까지 4분 거리이다.

감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰될 것을 예상했으나 1차 입찰기일에 바로 낙찰됐다. 낙찰가 175,550,000원으로 감정가의 130%였다. 차순위는 142,680,000원. 총 3명이 입찰했다.

주변을 살펴보면 한강에 가까운 곳에 씨티극동아파트, 신성노바빌아파트, 동아한가람아파트 등의 아파트들이 있다. 층수도 높은편이다. 각각 23층, 19층, 18층으로 나온다.

주변은 대부분 노후된 건물인데 앞으로 이 지역이 어떻게 변할지 궁금하다.

중랑구 면목동에 다녀왔다.

면목동의 랜드마크 아파트는 사가정역 센트럴 아이파크 아파트라고 하고 싶다. 그리고 그 옆에 면목 라온 프라이빗 아파트도 있다. 현재 기준으로 사가정센트럴아이파크는 평당 4,339만원, 면목라온프라이빗은 4,467만원으로 라온 프라이빗 아파트가 조금 비싸다. 그리고 이 면목라온프라이빗 아파트 위쪽으로 면목동 172-6번지 일대가 있다.

면목동 172-6번지 일대 및 인근 아파트들은 사가정역에서 거리가 좀 있지만 가까운 곳에 면목선이 지나갈 예정이다. 또한 홈플러스도 있다. 바로 왼쪽으로 중랑천이 흐르고 있어서 산책 및 운동도 가능하고 조망도 좋을 것으로 예상된다.

면목동 172-6번지 일대는 토지거래계약 허가구역으로 지정된 상태이다. 이 구역 내의 빌라가 경매로 나와서 관심을 갖게 됐는데 감정가의 거의 200%에 낙찰됐다.

인근 아파트 시세

2021년 7월에 14억 9천만 원에 거래된 것이 최고가였다.

2021년 7월에 12억 4천만 원에 거래됐다.

현장 사진들

사진상 안 보이지만 왼쪽으로 면목라온프라이빗 아파트가 있고 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

바로 앞쪽이 중랑천 산책로로 올라가는 계단이다.

왼쪽이 중랑천 산책로, 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

단독주택도 있었고.

신축빌라도 보였다.

노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 것을 의미한다. 진한 파란색은 최근 5년 이내에 지어진 건물을 의미한다. 전체적으로 붉지만 파란색도 무시할 수 없을 정도로 보인다.

오른쪽으로 살짝 보이는 빌라는 신축이 확실해 보이고, 앞쪽 빌라는 신축은 아니지만 2000년대 초반에 지어진 것으로 보인다.

오른쪽 앞으로 보이는 건물은 한눈에 보기에도 오래된 것처럼 보이는데 확인해보니 1977년 건물이었다.

왼쪽으로는 오래된 건물들이, 오른쪽으로는 신축도 보인다.

여기는 대부분 노후된 주택들이고 뒤쪽으로 신축 같은 건물들이 보인다.

이 건물에서 경매가 나왔던가, 아닐 수도 있다.

아무튼 아래쪽에도 경매로 나온 빌라 사진이 있을 것이다.

대지권 7.47평, 건물면적 14.47평의 빌라(1992년산)가 경매로 나왔다. 감정가는 168,000,000원이었는데, 25명이 입찰해서 330,010,000원에 낙찰됐다. 감정가의 196% 정도이다. 차순위는 차순위 301,300,000원이었다. 재개발에 대한 기대 때문에 이런 가격에 낙찰된 것으로 생각된다.

사실 유료 경매사이트의 경매 정보지에서 이 주변에서 공공재개발을 추진한다고 얼핏 봤다. 그래서 관련 현수막이라도 보일까 싶어서 찾아갔던 것이다. 그런데 재개발 관련 현수막은 하나도 안 보였다. 면목동 172-6번지 일대를 구석 구석 전부 훑고 다닌 것은 아니라서 못 봤을 수도 있지만 대략적으로 한 바퀴 돌아봤을 때는 안 보였다.

왼쪽 건물은 그나마 2000년대 빌라처럼 보이는데 오른쪽 건물은 지붕부터 세월의 흔적이 느껴진다.

노후 주택들이 많은 편이었지만 신축들도 자주 보였다.

이 건물은 좀 오래된 것 같다.

여기가 바로 경매로 나온 빌라이다.

이 주택은 리모델링을 한 것 같다.

그나마 찾은 것은 면목동 194번지 일대 가로주택정비사업 현장사무실이었다.

면목동 194번지 일대는 면목동 172-6번지 일대의 위쪽이다.

이쪽은 건물들이 상당히 높다.

용도지역을 확인해보니 가운데 부분은 제2종일반주거지역이고 바깥쪽은 제3종일반주거지역이다.

저 앞쪽의 면목라온프라이빗 아파트와 이쪽의 주택들이 대비가 된다.

세월의 흔적이 느껴지는 건물들과 신축 아파트.

현재 라온프라이빗 아파트가 있는 곳도 과거에는 왼쪽과 같은 모습이지 않았을까.

역시 2016년에는 위와 같은 모습이었다.

면목동 172-6번지 일대는 앞으로 어떤 모습이 될지 궁금하다.

저 앞쪽으로는 사가정 센트럴 아이파크 아파트가 보인다.

아파트들의 높이가 상당히 높아 보인다. 확인해보니 최고층이 30층이다.

둘다 신축이라 멋지다.

이 아파트들은 중랑천 건너편의 아파트들이다.

면목라온프라이빗 아파트의 뷰가 이와 비슷하지 않을까.

구의역 일대 도시재생사업에 관한 서울시의 보도자료(2022년 4월 29일)입니다. 얼마 전 상가 강의를 들으면서 구의역 먹자골목에 상가 하나 가지고 있으면 참 좋겠다는 생각을 했는데, 그 일대에 대한 내용입니다. 한편, 먹자골목에서 조금 떨어진 곳이지만 근린주택이 경매로 나왔다가 바로 낙찰됐는데요. 보도자료의 위치도와 비교해서 보니까 구의역 일대 도시재생활성화 지역 바로 인근이네요. 관련 내용도 글의 뒷부분에 추가합니다.

구의역 일대 도시재생사업 본격추진

구의역 일대 도시재생활성화계획(안) 도시재생위원회 "통과"

□ 서울시는 2022년 4월 28일 제1차 도시재생위원회 심의 결과, 구의역 일대 도시재생활성화계획(안)을 "조건부 가결" 하였다.

□ 금회 계획(안)이 확정됨에 따라 사업대상지인 구의역 일대(18만㎡)에는 2026년까지 총 200억 원을 투입해 5개 분야별 마중물사업을 본격 추진한다.

□ 구의역 일대는 20년 이상 노후건축물이 76.8%에 이르고, 지속적인 인구 감소와 2017년 서울동부지법·지검 이전에 의한 법무 업종 사업체 이탈로 상권이 침체되고 있어 2019년 11월 중심시가지형 도시재생활성화지역으로 선정되었다.

□ 서울시는 구의역에 인접한 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발의 2024년 완공과 연계하여 늘어나는 유동인구 유입을 통해 지역내 미가로 상권의 체질을 개선하여 도심 상권활성화 및 저층주거지 주거환경의 정비를 목표로 도시재생사업을 추진할 예정이다.

□ 서울시는 금번 활성화계획 수립에 따라 지역내 상권인 미가로를 지역명소로 가꾸어 나갈 예정이다. 방문객 확장을 위해 미가로의 보행환경을 정비하고, 미가로 삼거리에 상징광장을 조성하여 버스킹 등 다양한 문화 행사 공간으로 활용한다는 계획이다.

□ 또한 상권내 공실을 활용하여 상생협력상가를 조성하여 신규 음식업 창업을 지원하고 청년 창업인큐베이팅 사업을 통하여 신규 창업자의 업무 및 작업공간을 제공하고, 창업육성 및 직업역량을 배양해 나갈 예정이다. 그리고 지역상인의 맞춤형 고객관리·마케팅 교육, 상권홍보를 통해 지역상권을 활성화 한다는 방침이다.

□ 아울러, 미가로 방문객 및 지역주민의 편의 증진을 윟애 구의1동 공영주차장 시설을 개선하고 구의역 고가하부에 자전거 캐비넷을 설치할 예정이다. 이를 통해 미가로 상권의 접근성을 강화하고 환경정비 사업으로 이용자의 만족도를 제고할 계획이다.

□ 구의역 일대 주민의 생활편의도 증대될 전망이다.

대상지 내 저층주거지의 생활 안전환경 구축을 위해 스마트 안심보행로를 조성하고 지역내 부족한 주민편의시설인 체력증진센터, 어르신복지시설, 아동놀이시설 등 생활 SOC를 확충한다는 계획이다.

□ 오대중 서울시 동북권사업과장은 "구의역 일대는 2017년 서울동부지법·지검 이전으로 지역상권이 침체되어 있었는데, 이번 도시활성화 사업추진과 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발을 통하여 예전의 활력을 되찾기를 기대한다"며 "앞으로 서울시는 기존 상인과 신규 청년 창업가의 무한한 가능성을 발휘할 수 있는 공간으로 구의역 일대가 재창조 될 수 있도록 지속적으로 지원하고자 한다"고 말했다.

구의동 근린주택 경매

2022년 4월에 낙찰된 구의동 근린주택입니다.

구의역 일대 도시재생활성화 지역에 포함되지는 않지만 바로 인근에 위치해 있습니다.

2020타경555**
광진구 구의동 241-*
건물면적 149.31평
대지권 56.02평

감정가 2,027,078,120원
낙찰가 2,927,078,000원

감정가는 20억이 조금 넘었는데 거의 9억을 더 써서 29억이 조금 넘는 가격에 낙찰을 받았습니다. 감정가 대비 144% 정도고, 총 3명이 입찰했습니다. 차순위는 2,313,200,000원이었습니다. 차순위와 6억 넘게 차이가 나는데, 잘못 낙찰 받은 것이냐... 아닐 겁니다. 본건은 공유물 분할을 위한 형식적 경매로 소유자 중 한 사람이 낙찰을 받는 것 같습니다. 

중랑구 면목4동에 다녀왔다.

감정가 10억이 조금 넘는 근린주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐다. 사거래 코너에 위치한 것은 아니지만 코너 바로 옆으로 장기적으로 가치가 있어 보였다. 시세파악을 위해 주변 지역 매물을 검색해보니 경매 물건지 주변으로 면목4동 공공재개발을 추진하고 있다는 내용도 있었다.

이번에 면목동이 엄청 크다는 사실을 알게 됐다. 면목역 주변만 면목동인줄 알았는데, 면목역에서 지하철로 두 정거장이나 내려온 용마산역 주변도 면목동이었다.

면목4동 공공재개발을 추진한다는 곳은 용마산역과 중랑천 사이, 서울 중곡초등학교 바로 왼쪽 구역이다. 경매로 나온 근린주택은 이 구역 왼쪽 위 코너 근처에 있다. 공공재개발 추진이 안 된다고 해도 개별적으로 충분한 가치를 가진 물건이었다.

위쪽은 전체적으로 노후됐고 신축 건물도 별로 없는데 아래쪽은 신축 건물이 몇 개 생겼다. 이 구역의 왼쪽 모서리 부분부터 출발해서 크게 한 바퀴 돌고 다시 골목을 훑어봤는데 재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다. 부동산에서도 시큰둥 했고 무언가 추진을 하고 있는지 알 수 없었다.

경매로 나온 근린주택

대지면적 35.7평, 건물면적 57.6평으로 1985년 건물이다. 1층은 음식점 및 부동산, 2층은 주택으로 사용중이었다. 감정가 1,074,302,840원, 1차에 1명이 과감하게 입찰해서 1,080,000,000원에 낙찰됐다.

사거리 코너 근처에 있다. 대각선 맞은편으로 파리바게트가 있을 정도로 위치가 좋다.

경매 물건지 맞은편 코너에 있는 건물이다. 세월의 흔적은 느껴지지만 1층 약국, 2층 병원, 3층과 4층 학원이 보인다. 가격이 상당할 것이다.

경매로 나온 근린주택은 앞의 건물보다 크기가 작다. 감정평가서, 현황조사서 등에도 2층 옥상에 설치된 구조물이 보기 안 좋다는 느낌의 내용이 적혀 있었다. 옥상 누수를 막기 위해서 설치하지 않았을까. 정확히 알 수 없다.

골목 안쪽으로 잠깐 들어왔다. 이 골목에 주택 대문이 있었다.

여기는 왼쪽 건물과의 경계 부분이다.

뒤쪽에는 단독주택들이 있었다.

뒤쪽에서 바라본 모습이다.

최근 또 다른 관심물건은 1회 유찰된 이후 2차 매각기일에 최초 감정가를 넘겨 낙찰됐다. 1차에 단독으로 낙찰 받았을 수도 있다는 뜻이다. 1회 유찰되면서 많은 사람들이 관심을 갖게 되고 2차에 20~30명이 입찰을 했다. 이 면목동의 근린주택도 1회 유찰됐다면 더 많은 사람들이 입찰을 했을 수도 있다. 여하튼 1차에 1명이 감정가보다 조금 더 쓰게 낙찰을 받아다. 부럽다!

면목4동 공공재개발

아래는 면목4동 공공재개발을 추진한다는 구역의 사진들이다. 전체적으로 노후된 느낌이었다. 

경매 물건지에서 용마산역으로 가는 길이다. 이 주변의 메인도로 같았다. 오른쪽 부분이 공공재개발 구역이다.

왼쪽은 공공재개발 구역이 아닌데, 신축 건물이 보여서 찍었다.

오른쪽 사진에 나온 건물도 공공재개발 구역에 포함되는 건물이 아니지만 찍어봤다.

여기서부터는 공공재개발 추진구역이다. 초등학교와 구역의 경계에 있다.

초등학교 근처라 학원들도 보였다.

초등학교와 공원 근처이다.

여기는 추진구역 아래쪽 부분이다.

추친구역과 아파트 사이다. 추진구역 왼쪽에 늘푸른 아파트가 있다.

면목늘푸른동아 아파트

573세대
2002년 11월 준공

5년 전에는 4억 전후였다. 최근 실거래가는 8억 6천(2021년 10월)이다.

여기까지는 도로변이라 집에서 로드뷰로도 충분히 볼 수 있는 모습이었다. 아래는 로드뷰로는 보기 어려운 골목 골목을 다니며 찍은 사진들이다.

전체적으로 노후된 분위기였다. 골목에 주차공간이 있는데 여러 대를 주차하기에는 어려워 보였다.

공공재개발이든 뭐든 추진하면 좋을 것 같은데 앞으로 어떻게 될지 모르겠다.

비슷비슷한 모습이었다. 골목 안으로 약간 들어가면 대문이 있고 주차된 차가 있을 때도 있고...

단독주택보다는 다가구가 많은 느낌이었다.

여기는 용마산역 남서측인데, 버스 차고지 같았다. 공공재개발 추진구역만 보고 가기는 아쉬워서 용마산역 근처도 가봤다. 중국집 두 군데를 지나갔는데 짜장면 가격이 3,000~4,000원이었다. 

용마산역과 추진구역 사이에 있는 좀 번화한 사거리에서 추진구역으로 가는 길이다.

하수도 공사중이기도 했다. 위치가 딱 추진구역 오른쪽 경계였다.

드물게 보였던 신축 건물이다.

이 근처에는 신축이 좀 보였다.

다시 오래된 건물들이다.

이렇게 크게 한 바퀴 돌고 골목 골목 다녔는데 공공재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다.

이 아파트는 면목4동에서 중랑천 건너편에 있는 장안래미안2차이다.

1786세대
2007년 6월 준공

면목4동과 비교를 위해 살펴본다. 5년 전에는 4억 초반대로 면목늘푸른동아 아파트보다 조금 비쌌다.

최근 실거래가는 2022년 1월로 9억 8200만원, 9억 8600만원이다.

노원구

중계동 하계동

경매 임장

중계역 인근의 당현천을 따라 걸어서 이동한 후 중계동 롯데우성아파트에 먼저 갔다. 돌아오는 길에 아웃렛에는 뭐가 있나 잠시 들렀다가 인근에서 대박 느낌이 나는 단지를 발견했다. 바로 한신코아였다. 사실 지난 1월에 다녀왔던 것을 지금 올리는 것이다. 당시 미도아파트와 롯데아파트(롯데우성)가 경매로 나와서 임장을 갔었다. 미도아파트는 따로 글을 올렸고 롯데아파트는 안 올렸는데, 최근 한신코아빌라가 경매로 나와서 글을 올리게 됐다.

당현천 산책로에는 겨울임에도 산책을 하는 사람들이 많았다. 작은 야구장 같은 것도 보였다.

중계역 주변으로 아파트 단지들이 많았다. 일부 단지들은 초역세권이었다.

당현천을 따라 주변으로도 아파트들이 많았다. 이 당현천은 상계역까지 이어지던데 거기까지는 안 가봤다.

더 걸어가면 양지대림2차도 있다.

여기는 지하철역에서 거리가 좀 있지만 산책로가 있어서 뷰는 시원할 것 같았다.

단지 안으로 들어가지 않았고 지나가면서 봤는데 재건축 관련 현수막이 보였ㄷ.

정밀안전진단 진행중이라는 현수막이었다.

앞의 한양아파트 대각선 건너편에 있는 아파트이다.

드디어 목적지인 롯데우성아파트에 도착했다.

일단 상가부터 갔다. 상가에서 경매가 나온 것은 아니지만 자료를 남기기 위해서였다. 1993년에 준공된 아파트라서 상가건물에서 세월의 흔적이 느껴졌다.

경매로 나왔던 아파트는 41평형으로 감정가가 1,280,000,000원이었다. 1회 유찰된 후 단 1명이 입찰해서 낙찰 1,025,000,000원에 낙찰됐다. (2021년 12월) 내가 1월에 임장을 갔으니 관심물건으로 지켜보다가 결과가 나온 이후 미도아파트 등과 함께 보러 갔던 것 같다.

2021년 11월에 15억 이상 실거래가 되었다가 2022년 3월에는 13억원대에 실거래가 됐다. 이런 아파트를 10억 조금 넘는 가격으로 낙찰을 받았으니 잘 받았다고 생각되면서도 보증금 미상의 선순위 임차인이 있어서 그런거 같기도 하다.

아파트 주변으로 나무들이 높게 자라서 사진이 깔끔하지 않다. 경매로 나왔던 아파트도 저층인데 저층은 시야가 가리는 단점이 있다. 아니면 나무 덕분에 사생활이 보호된다고 해야 하나.

이런 것을 봐도 아파트들이 정말 많다는 것을 알 수 있다.

한신코아빌라

임장을 갔던 아파트들보다 관심이 갔던 곳이 한신코아빌라였다. 중계동 아울렛 인근에 저층 아파트 단지가 보였다. 자세히 보니까 아파트는 아니고 빌라였는데 역세권에 저층 주거단지라니 대박 느낌이 났다.

하계역에서 도보 5분 거리이다.

3층은 아니고 4층 건물이다.

당시 시세를 보고 '역시 비싸구나' 생각하고 말았는데 이 한신코아빌라에서 경매 물건이 나왔다.

2021타경104566
한신코아연립
건물면적 40.78평
대지권 40.24평
감정가 1,272,000,000원

한 경매사이트에서는 '빌라'가 아닌 '연립'으로 나왔다. 건물면적과 대지권이 거의 동일하다.

1동부터 12동까지 있는데 도로 때문에 3개 구역으로 나누어져 있다.

게시판을 살펴보니 재건축과 관련된 내용은 없었다. 1994년에 지어진 건물로 관리상태도 양호한 것 같고 조금 더 기다릴 필요가 있다.

평형은 31평, 37평, 49평이 있고, 총 40세대이다. 경매로 나온 물건은 49평형이다. 빌라 또는 연립이라서 그런지 네이버부동산에서 시세 및 실거래가 그래프가 안 나온다. 

49평형 매물이 3개 있는데 각각 15.5억, 17.5억, 20억이다.

강원도 삼척시 근덕면 초곡리
토지면적 38.72
건물면적 19.03

감정가 67,368,800원

지메의 직장인 경매라는 유튜브에 나와서 알게 된 물건이다. 해변에서 도로 1분 거리로 매우 가깝고 마당에 주차공간도 있어서 민박집, 에어비앤비, 한달살기 등 단기 임대가 가능할 것 같았다. 대도시에서 멀어서 접근성이 떨어지는 것은 단점이다.

해변에서 가깝고 민박집들이 보인다. 1층 건물이고 철길이 지나는 길이 지대가 살짝 높아서 아쉽게도 오션뷰는 아니다. 2층, 3층으로 건축한다면 바다가 보일 것 같기는 하다.

경매 물건지 인근의 초곡항 위치를 표시했다. 애매한 위치다. 서울 및 수도권에서 강릉, 동해보다 접근성이 떨어진다.

마당은 주차공간으로 사용할 수 있을 것이다.

전체적으로 문제가 없어 보이는데, 확인해야 할 사항이 두 가지 있다. 인근 토지와의 경계 문제와 소유자 외 전입자가 있다는 것이다.

인근 토지와의 경계 문제

경매로 나온 건물이 인근 두 필지의 토지를 침범한다. 한 필지는 국유지인데, 다른 한 필지는 개인 소유이다.

빗금친 사각형이 건물인데 위쪽으로 개인 소유의 토지를 침범하고 있다. 왼쪽으로는 국유지 도로를 침범하는데, 양쪽 모두 침범하는 면적이 꽤 된다. 한편으로는 아래쪽의 다른 건물이 경매로 나온 토지를 침범하고 한다. 건축 당시 경계 측량이 제대로 안 됐었던 것일까.

임차인 문제

소유자 외 전입자가 있다. 전입일이 2013년 9월 30일이라서 임차인이 아닐 가능성이 높긴 하다. 토지 및 등기부를 보면 소유자가 2020년 11월에 경매 물건지로 전입했다. 또한 이 물건은 과거에도 경매로 나왔다가 취하된 바 있다. 당시 현황조사서를 보면 소유자의 배우자와 통화를 했는데 다른 거주자(임차인)는 없다고 진술했다.

임차인 문제는 쉽게 해결할 수 있을 것 같은데, 인접 토지와의 경계 문제는 사전에 협의를 하거나 아니면 처음부터 언젠가 철거 후 신축을 생각하고 입찰을 해야 할 것 같다. 토지가 계획관리지역의 39평으로 다소 작은 점을 고려하면 어떻게든 건물을 살리는 방법을 찾아보는게 좋을 것 같다.

남양주시 퇴계원읍에 다녀왔다.

퇴계원에는 두 번째로 방문하는 것이었다. 처음 갔을 때는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 살펴봤고, 나머지 구역들은 관심 밖이었다. 그런데 퇴계원7구역에서 경매 물건이 하나 나와서 임장을 가게 됐다. 퇴계원까지 가는 김에 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역까지 모두 돌아보고 왔다. 남양주시에서 퇴계원 재개발에 속도를 냈기 때문이다.

퇴계원읍은 입지가 좋다. 좌별내, 우왕숙, 남다산이다. 좌측으로 별내 신도시와 갈매신도시가 있고, 우측으로 왕숙 신도시가 들어올 예정이다. 남쪽으로는 위 지도에는 안 나오지만 다산신도시가 있다. 지하철 8호선이 연장되는 별내역까지도 경춘선으로 한 정거장 거리이다.

퇴계원 힐스테이트 아파트가 8억원 정도로 가장 높은 가격을 보여주고 있다. 하지만 아파트가 있는 곳 이외의 지역들은 입지에 비해 낙후된 모습이 많이 보였다.

여기는 퇴계원 재개발 구역에 속하는 곳은 아니지만 로드뷰로 여기 저기 살펴보던 중 조합 사무실 비슷한 것이 보여서 관심을 가지게 됐다. 주로 1층 짜리 노후 주택들이 모여 있는 곳이었다. 여기도 언젠가는 개발이 될 것 같다는 느낌이 들었는데 도로변의 상업지역을 제외하고 제1종일반주거지역이었다.

그래도 나름 퇴계원읍을 지나는 메인도로 중 하나인데 옛날 분위기가 느껴진다. 말 그대로 '읍'의 분위기가 느껴졌다.

퇴계원읍이 개발될수록 이런 건물들의 가치도 크게 상승할 것이다.

여기서부터는 앞서 언급했던 주거지역이다. 일부는 길이 좁아서 로드뷰조차 볼 수 없었던 곳이다.

언젠가는 개발이 될 것 같은데, 퇴계원 재개발 구역 다음이 아닐까 싶다.

퇴계원역 1차 주택 조합

로드뷰를 살펴보다가 이 조합 사무실을 보고 이쪽 구역에도 관심을 갖게 됐다.

퇴계원 구역과 별개로 추진되는 것처럼 보였는데, 건축심의를 통과했다는 현수막도 보였다.

이 도로를 중심으로 왼쪽은 신축 빌라들이 있었고, 오른쪽은 앞쪽의 사진과 같은 노후 주택들이 있었다.

퇴계원 재개발 구역

최근 퇴계원 재개발 구역에 대한 경미한 변경이 있었다. 경미한 변경은 '면적'이고, 사업단계를 보면 상당한 변경이라고 하고 싶다. 사업단계가 2단계에서 1단계로 변경된 것이었다.

단계별 추진계획이 2단계에서 1단계로 변경됐다는 것은 사업진행속도가 빨라지는 것을 의미한다. 2단계는 2024~2025년 계획이었다면, 1단계는 2020~2023년 계획이다. 퇴계원2구역은 처음부터 1단계였고 실제로 사업진행속도도 가장 빠르다. 퇴계원1구역, 퇴계원4구역, 퇴계원7구역은 2단계에서 1단계로 변경됐다.

퇴계원2구역

퇴계원 1구역과 2구역은 지난 임장 때 자세히 살펴봐서 이번에는 대충 살펴보기만 했다.

인근에 주상복합 아파트 공사 현장도 보였다.

사업시행자 지정고시 완료를 축하하는 현수막이 보였다.

퇴계원4구역

길 건너편으로 퇴계원4구역이 있다. 현재 빌라 매물은 2.2억과 2.5억 2개가 올라와 있다. 대지면적 40평 정도의 단독주택은 4억이다.

1단계 조정 관련 현수막도 보였다.

이쪽의 단독주택들은 퇴계원4구역에서 제외된다. 대지면적도 넓어 보이고 건물 상태도 좋아 보인다. 소유주 입장에서는 재개발에 대한 유인이 별로 없을 것이다.

이쪽에도 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

여기는 4구역이 아닐 것이다. 4구역에서 5구역으로 가는 길이다. 큰 도로변으로 안 가고 주택가를 지나갔다.

건너편으로 아파트들이 보였다.

퇴계원5구역

이 도로를 따라 퇴계원중학교와 퇴계원초등학교를 지나서 올라가면 퇴계원5구역이 나온다. 퇴계원5구역의 빌라 매물은 2.3억부터 2.8억, 3억까지 올라와 있다. 다른 구역들과 시세 차이가 거의 없어서, 아니면 오히려 4구역이나 7구역보다 비싸서, 퇴계원5구역도 1단계로 조정된 줄 알았다. 그런데 자세히 보니까 퇴계원5구역은 여전히 2단계로 남아있다. 그래서 다른 구역들에 비해 매물이 많은 것 같기도 하다.

퇴계원5구역도 1단계로 조정해서 다른 구역들과 함께 빨리 사업을 진행해도 좋을 것 같은데, 왜 5구역만 2단계로 남겨두었는지 모르겠다.

퇴계원7구역

퇴계원7구역은 퇴계원역에서도 가깝고 남쪽으로 괜찮은 조망도 나올 것 같아서 기대했던 곳이다. 하지만 기대보다 뷰는 별로여서 아쉬웠다. 현재 매물은 2.3억 정도로 빌라가 몇 개 올라와 있다. 경매로 나온 빌라의 감정가는 2억 정도다.

위 건물을 포함하여 뒤쪽으로 퇴계원7구역이 있다.

역시 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

도로를 사이에 두고 비슷한 모양의 주택들이 있었다.

약간 경사가 있었고, 상태가 괜찮은 주택들도 있었고 노후된 주택들도 있었다.

퇴계원7구역에서 북쪽으로 퇴계원극동아파트가 있다. 총 498세대로 1999년에 준공된 아파트이다. 2020년까지만 해도 32평이 3억원 초반대였다. 최근 실거래가는 5억 후반대였다. 이렇게 주변 아파트 가격이 크게 상승한 것이 퇴계원 재개발 구역에 영향을 주었을 것이다.

저 앞이 남쪽 방향으로 퇴계원7구역에서 기대했던 뷰인데, 겨울이라서 그런지 다소 황량했다. 주변이 전체적으로 개발된다면 조금 나아질 것 같기도 하다.

저 앞으로 보이는 아파트가 퇴계원 힐스테이트 아파트이다. 퇴계원7구역 바로 남쪽으로 경춘선이 지나간다. 임장을 하는 동안 기차가 지나가지 않아서 소음이 어느 정도인지 모르겠는데, 아무튼 이것도 단점이다.

왼쪽이 경춘선 철길이고 저 앞쪽이 퇴계원7구역이다.

퇴계원 재개발 구역은 실투자금 1~2억으로 투자할 수 있는데, 문제는 그 다음이다. 퇴계원 2구역의 (예정) 조합원 분양가가 생각보다 높았다. 나머지 구역들도 사업이 진행되면서 비슷한 수준의 조합원 분양가가 나온다면 추정분담금도 1.6~3.3억 정도로 비슷한 수준일 것이다. 조합원 분양가만 봤을 때는 부담스러웠는데 최종적으로 들어가는 금액을 따져보니 주변 시세만 유지된다면 나름 괜찮다는 생각도 든다. 

아무튼 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다.

중랑구 중화동에 다녀왔다.

지난 5월 3080 도심 공공주택 복합사업 4차 후보지로 선정된 곳이다. 어떠한 모습인지 궁금해서 가보게 됐다. 지난 번에 다녀온 '약수역 인근'과 달리 '중랑역 역세권'에서는 3080 재개발에 반대하는 현수막들이 보였다. 약수역 인근과 마찬가지로 네이버부동산에 올라온 매물은 하나도 없는 상태이다. 현지 부동산에 방문했을 때도 '여기 왜 왔냐'는 느낌으로 시큰둥 했다.

재개발 명칭은 '중랑역 역세권'이지만 중랑역 조금 떨어진 곳만 지정됐다. 구역으로 지정된 곳과 중랑역 사이에 있는 주택들의 노후도도 '중랑역 역세권'과 큰 차이가 없었는데 왜 이렇게 구역이 설정됐는지 모르겠다. 다른 행정구역에 속해 있는 것도 아니고 모두 중화동이었다.

위쪽에는 '중랑역 역세권'이라고 나오고 여기에는 '중랑역 인근'으로 나온다. '중랑역 인근'이 더 맞다고 생각한다.

중랑구에서 '중랑역 인근' 외에 사가정역 인근, 용마산역 인근도 4차 후보지로 선정됐다. 참고로 위의 표는 '역세권'만 표시한 것이다. 면적, 노후도, 종, 세대수 순으로 중랑역 인근에는 1,161세대가 공급될 예정이다. 중랑구에서 저층주거지로 용마터널 인근, 상봉터미널 인근도 4차 후보지로 선정됐다.

카카오맵에서 주변의 지하철역들이 보이게 표시했다. 중랑역 인근으로 중랑역에서 가장 가깝지만 중랑역은 경의중앙선과 경춘선이 지나가서 배차간격이 길고 시내쪽으로는 청량리역까지만 가는 한계가 있다. 그래도 입지는 괜찮다고 생각한다. 도보로 중랑천을 건널 수 있는 다리만 생긴다면 신이문역까지 10~15분이면 갈 수 있다.

국토교통부 보도자료에 따르면 중랑역 인근의 노후도는 87%였다. 위 그림에서도 몇몇 신축들이 보이긴 하지만 전체적으로 노후된 모습이다. '중랑역 인근'과 중랑역 사이의 이번에 구역으로 지정되지 않은 곳은 상대적으로 신축들이 많아 보인다. 그래도 신축보다 노후된 주택들이 많아 보인다. 이번에 같이 구역으로 지정됐으면 더 좋았을 것 같다.

네이버부동산에서 매물들을 확인해보니까 3080 4차 후보지로 선정된 중랑역 인근에는 매물이 하나도 없다.

500세대 이상, 30평대 아파트만 표시했다. 중랑역 인근에서 가장 비싼 아파트는 휘경SK뷰 아파트였다. 평당 4,125만원이다. 그리고 중랑천 건너편 신이문역 근처에 평당 3,000만원 정도의 이문동 쌍용아파트, 현대아이파크 아파트가 있다. 상봉역 쪽으로는 한신아파트가 평당 2,893만원이다. 중랑역 인근에 아파트가 생긴다면 평당 3,000만원 이상, 최소 10억원 정도로 예상된다.

임장 사진들

중랑천 건너편 아파트들의 모습이다.

중랑천을 도보로 건널 수 있는 다리만 있었다면 중랑역 인근의 접근성이 훨씬 좋았을 것이다.

2000년에 준공된 아파트로 1,318세대이다.

시세 변화가 놀랍다. 2017년 2월에 3.65~4.05억에 거래됐는데, 2021년 10월에는 9.28억에 거래됐다. 현재 매물은 9.2억부터 10억까지 올라와 있었다.

왼쪽으로 보이는 현대아파트도 역시 2000년 준공이다. 세대수는 601세대다.

32평 N형인데, 거래수는 적지만 이문 쌍용아파트와 비슷해 보인다.

도로변으로 철거가 끝난 필지도 보였다.

중랑역 인근의 왼쪽 부분을 도로 건너편에서 바라본 모습이다.

공공복합 중랑역세권 추진위원회 현수막이 보였다.

여기는 중랑역 인근에 포함되는 곳이 아니다. 중랑역 2번 출구로 나오자 마자 보이는 모습이다.

중랑역 근처에도 이렇게 노후된 주택들이 보였는데, 이번에 3080 4차 '중랑역 인근'에 포함되지 않았다.

골목 안쪽으로 들어오니까 노후 주택들이 더 많이 보였다.

저 뒤쪽으로 보이는 건물이 중랑역이다. 2번 출구를 의미하는 숫자 2도 보인다. 이 정도면 중랑역 초역세권이다.

여기도 구역에서 제외되는 곳이다.

여기가 '중랑역 인근' 재개발 구역의 오른쪽 윗부분 근처이다.

바로 이 CU 편의점부터 '중랑역 인근'이 시작된다. 앞으로 보이는 도로를 중심으로 왼쪽은 구역이 아니고 오른쪽만 '중랑역 인근'에 포함된다.

전체적으로 노후된 주택들이 보였다.

여기도 분위기가 비슷하다.

여기도 추친위원회 현수막이 보였다. 중랑역 바로 앞에 있는 것을 제외하고, 공공복합 중랑역세권 추진위원회 현수막이 주로 구역 경계에서 보였다.

정확한 위치는 모르겠지만, CU편의점에서 도로를 따라 내려오면서 사진을 찍었다.

이 빌라는 2000년대 이후에 지어지지 않았을까.

CU편의점부터 쭉 내려오면서 골목 골목을 살피다가 구역 안쪽으로 왔다.

부동산이었는데, 추진위원회 사무실로도 사용하는 것 같았다.

구역 명칭이 다양하다. '중랑역 인근'도 있고, '공공복합 중랑역세권'도 있고, 3080이라고 하기도 한다.

CU편의점부터는 도로를 따라 구역이 설정되어 경계가 깔끔했는데, 아래쪽으로 내려올 수록 경계가 불분명했다.

'중랑역 인근' 구역의 아래쪽 부분은 도로를 따라 경계를 나누지 않고 임의적으로 보였다.

아무튼 이쪽은 구역에 포함되지 않는다.

정확히 기억이 안 나지만 노후도를 보면 여기는 구역 내가 아닐까 싶다.

왼쪽 건물은 구역에서 제외된다.

'중랑역 인근' 구역 아래쪽 부분을 돌아다니는데 신축 건물이 보였다.

바로 이 건물이다.

골목 안쪽으로 들어와서 본 모습인데, 건물 뒤쪽은 4차선 도로에 접할 것이다.

이쪽에도 현수막이 보였다. 구역 왼쪽 아랫 부분이다.

다시 구역 왼쪽 도로변이다.

도로 건너편으로도 현수막이 보이는데, 저쪽은 '중랑역 인근'에 포함되지 않는다.

골목 안쪽은 역시 노후주택이 있었다.

이쪽 골목에는 비교적 신축 빌라가 보였다.

여기서부터는 공공재개발에 반대하는 현수막이 많이 보였다.

앞으로 보이는 단독주택 벽면에 붙은 작은 현수막에 공공재개발에 반대하는 내용이었다.

여기는 '중랑역 인근'의 왼쪽 윗부분이다.

이런 모습을 보면 '중랑역 인근' 등 공공주도 재개발이 쉽지 않아 보인다.

저쪽은 과거에 중화2구역이었던 곳이다. 중화 재정비 촉진지구에서 중화1구역만 사업이 원활히 진행됐고, 중화2구역은 구역에서 해제된 이후 최근에는 공공재개발, 가로주택정비사업 등을 추진하고 있다.

경춘선(광운대역~중랑역 구간) 고가 철길이라고 해야 하나, 그 아래에 공영주차장이 있는데 거기서 바라본 중랑역 인근이 모습이다. 이쪽 주변 주택들은 철길 근처에 있는 것이 단점이지만 언젠가 철길이 지하화된다면 주변 환경이 긍정적으로 바뀔 수도 있을 것 같다는 생각이 들었다.

여기도 공공개발, 현금청산 등에 반대하는 현수막이 보였다.

다시 구역 안쪽으로 들어가고 있다.

신축 빌라가 보였는데, 규모가 상당했다.

아까는 추진위원회 현수막이 있었는데, 여기는 중랑역세권 개발 주민 감시단 현수막이 있다.

언젠가는 개발이 될 노후 주택들이다.

공공개발 반대 현수막과 중랑구민 감시단 현수막이다.

아까 봤던 신축 빌라와 또 다른 신축 빌라의 모습이다.

다시 위쪽 큰길로 나가는 길이다.

여기서부터는 구역을 벗어난 듯 하다.

저 앞에 보이는 건물이 중랑역이다.

중랑천을 사이에 두고 한쪽에는 저런 모습의 신축 아파트가 있고, 한쪽은 노후 주택들이 남아 있다.

휘경SK뷰 아파트는 2019년 준공으로 900세대, 최고층은 29층이다.

B형이 아닌 다른 형도 실거래가 몇 개 없었다. 

이렇게 3080 4차 후보지 중랑역 인근을 둘러보고 왔다.

중구 신당동에 다녀왔다.

도심 공공주택 복합사업 6차 선도사업 후보지로 선정된 '약수역 인근'에 관심이 갔기 때문이다.

약수역 인근의 지번 주소가 '신당동'이다. 법정경계를 살펴보니 신당동은 버티고개역, 약수역, 청구역, 신당역 주변 일부까지 포함하는 넓은 지역이었다.

약수역 주변을 행정경계로 보면 약수동, 청구동, 다산동으로 나누어 진다. 도심 공공주택 복합사업 6차 후보지로 선정된 '약수역 인근'은 약수동에 포함된다. 약수역 4번 출구부터 응봉근린공원까지가 대략적인 위치이다. 행정경계를 보고 '약수역 인근'과 약수하이츠 아파트가 나누어진 이유를 확실히 알 수 있었다. 임장을 가기 전에 지도를 봤을 때 왜 저기까지만 아파트가 있을까 하는 생각이 들었는데 아파트가 있는 곳은 청구동, 약수역 인근은 약수동이었다.

약수역 4번 출구와 응봉근린공원 사이의 공간이 모두 '약수역 인근'에 포함되는 것은 아니다. 중구 시설관리공단 주변이 제외된다.

부지 특성 때문에 지금까지 개발이 안 되었던 곳이다. 로드뷰로 봤을 때보다 경사가 상당히 심했다.

중구 시설관리공단 주변이 제외되는 것이 아쉽다. 저 아래쪽을 왜 저렇게 제외시켰는지 궁금하다. 아무튼 사업이 잘 진행된다면 위와 같은 모습이 될 것이고, 아파트의 평당 가격은 4,500만원이 넘을 것이다.

네이버부동산에서 30평대만 표시한 것이다. 우선 '약수역 인근'에서 가장 가까운 약수하이츠 아파트가 평당 4,480만원이다. '약수역 인근'에서 도로 건너편으로 남산타운아파트가 있다. 5150세대의 대단지인데 평당 4,740만원으로 표시되고 있다. 그리고 금호터널을 지나서 있는 금호동의 아파트들도 평당 4,500만원이 넘는다.

남산타운아파트의 32평은 2017년 2월에 6억에서 7.2억에 거래됐다. 최근 실거래가는 2021년 12월에 14.6억이다. 현재 나와있는 매물은 13억 후반부터 20억까지 보였다.

동아약수하이츠아파트는 규모가 작아보였는데 그래도 2282세대나 된다. 32평형이 2017년 2월에는 6.5억 정도에 거래됐다. 가장 최근으로는 2021년 11월에 최저 12.2억, 최고 15억에 거래된 것으로 나온다. 현재 나와있는 매물은 12억 초반부터 15억까지 있다.

주변 아파트들의 시세가 이 정도니 '약수역 인근'에 아파트가 생긴다면 약수역 초역세권으로 주변 아파트만큼 또는 그 이상의 시세를 형성할 것 같다. 약수역 인근에 관심이 없어서 몰랐는데 입지가 상당히 좋은 편이다. 3호선과 6호선 더블 역세권으로 을지로3가역까지 3개역, 5분 거리이다. 환승을 1번 하지만 서울역까지도 5개역, 12분 거리이다.

약수역 인근의 노후도를 나타낸 것이다. 붉은색이 진할수록 노후도가 심하다는 뜻이다. 몇몇 신축이 보이지만 전체적으로 노후된 편이다.

네이버부동산에서 빌라, 단독주택 등의 매물을 표시한 것이다. 약수역 주변으로 매물이 있는데, '약수역 인근'에는 매물이 하나도 없다. 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 결과이다.

지금까지 약수역 인근에 대해 간략히 살펴봤다. 여기서부터는 현장 사진들이다. 약수역 인근에서는 골목골목 훑어보면서 사진을 100장 이상 찍었다. 편집 과정에서 모자이크 처리를 깜빡해서 사람, 차량번호판 등이 나온 사진을 제외하고 나머지만 올리겠다.

약수역 4번 출구 근처에서 '약수역 인근' 중심으로 가는 길이다. 경사가 상당했다. 사진상 잘 안 보이지만 이 도로가 두 갈래로 갈라진다. 아래쪽으로 가는 길과 위쪽으로 가는 길로 나누어지는데 두 도로 사이의 격차도 상당했다.

여기가 아래쪽 도로로 온 것이다.

위쪽 도로와 높이 차이가 상당하다. 최소 5미터는 될 것 같다.

약수역 인근을 가로 지르는 도로를 중심으로 위쪽 부분부터 살펴봤다. 안쪽으로 들어오니 노후된 주택들이 많이 보였다.

이렇게 경사가 심한 계단도 자주 보였다.

저 뒤쪽으로 동아약수하이츠 아파트가 보였다.

구축 빌라들이 많이 보였는데, 간혹 단독주택도 보였다.

어느 빌라 바로 앞이 약수하이츠 아파트와의 경계였다. 높이 차이가 느껴질지 모르겠다.

저 멀리 신라호텔도 보였다.

신라호텔이 보이는게 신기해서 확대해서 찍어봤다. 약수역 인근의 지대가 약수하이츠아파트보다 훨씬 높다는 것도 알 수 있다. 약수하이츠 아파트를 지을 때 산을 깎고 지었던 것일까.

아파트와의 경계는 이런 모습도 보였다. 행정경계로 청구동과 약수동의 경계이다.

이쪽으로 내려가면 아파트 단지 내로 갈 수 있어 보였는데 시간상 내려가지 않았다.

'약수역 인근'의 더 깊숙한 곳으로 가는 길이다.

간혹 이렇게 신축 빌라도 보였다. 아래로 내려가는 경사도 상당하다.

올라가는 경사도 상당했다. 이렇게 경사가 심해서 사업성이 떨어질 것 같았는데, 입지가 좋으니 문제가 없을 것이라는 생각도 든다.

가파른 계단을 올라왔는데, 또 그 위에 더 높은 곳에 건물이 있었다.

약수역 인근에서 가장 안쪽이다.

현재 위치를 대략적으로 표시해봤다.

높은 곳까지 올라오니까 저 멀리까지 보였다. 날이 흐려서 아쉬웠다.

약수역 3080+ 재개발 동의서 접수처도 보였다.

여기는 응봉근린공원으로 가는길이다.

저 멀리 보이는 아파트가 남산타운아파트이다.

남산타운아파트도 이런 경사를 일부 극복하고 짓지 않았을까.

약수역 인근 일대와 약수하이츠 아파트, 신라호텔까지 보인다.

차량 접근도 힘들고 주차 문제도 있겠지만 뷰가 좋을 것 같다.

가파르게 내려갔다가 가파르게 올라가는 도로의 모습이다. 이런 것이 구릉지의 특성일까.

약수 3080+ 후보지로 선정된 것을 축하하는 현수막이 보였다.

다른 지역과 달리 약수역 인근에서는 재개발에 반대하는 현수막이 거의 안 보였다.

다시 내려가는 길이다. 내려갔다가 약수역 인근의 오른쪽 아래로 갔다. 그쪽으로는 재개발 구역에서 제외되는 곳도 있다.

이쪽에서도 높이 차이가 보인다.

이 도로가 아까 처음에 올라오던 도로이다. 초반에 갈림길에서 왼쪽의 낮은 길로 갔었고, 오른쪽의 높은 길로 왔다면 여기로 오게 된다.

이쪽 건물들은 '약수역 인근'에 포함되지 않는다. 왜 일부분만 남겨놨는지 모르겠다.

금호터널을 중심으로 한쪽에는 대단지 아파트가 있고, 한쪽에는 주택가가 있다.

다시 약수역 인근 안쪽으로 가는 길이다.

앞으로 살펴볼 곳의 위치를 대략적으로 표시했다.

여기도 가파른 계단을 올라가야했다.

이 주변도 노후도가 상당했는데, 약수역 인근에서 제외된 이유를 모르겠다.

높은 곳에서 바라본 모습이다.

왼쪽으로 남산타운아파트가, 오른쪽으로 신라호텔이 보인다.

주택 사이로 응봉근린공원으로 가는 또 다른 길이 보였다.

약수역 인근 일대를 내려다 본 모습이다.

경사가 정말 가파르다.

여기는 그늘진 곳인지 눈이 그대로 남아 있었다.

한바퀴 돌고 다시 내려가는 길이다.

복잡하게 얽힌 전선들도 보였다.

아까 가파른 계단을 내려다 보면서 사진을 찍은 곳이 저 위쪽일 것이다.

중구 시설관리공단까지 내려왔다. 약수역 인근에서 제외되는 건물이다.

시설관리공단 건물에 공영주차장이 있었다.

이런 현수막을 보면 약수 3080+에 대한 주민들의 동의율이 높을 것 같다.

월정기권 가겨이 저렴한 것은 아니지만 이 주변의 주차공간이 없는 빌라에 산다면 공영주차장을 이용하는 것이 편리할 것 같다.

여기도 약수역 3080+ 재개발 동의서를 접수하는 곳이었다.

왼쪽과 같은 신축 빌라도 간혹 보였다. 특히 약수역에서 가까운 지대가 낮은 아래쪽에서 그랬다.

약수역 인근 재개발 구역에 포함되는 길인데, 큰 의미는 없어 보였다.

앞에서 자주 언급했던, 약수역 4번 출구 근처에서 약수역 인근 재개발 구역의 가운데로 오는 도로이다. 처음 올때도 관심이 갔던 건물인데, 건물 앞에 사람들이 있어서 사진을 못 찍었고, 돌아가는 길에 찍었다. 지도상 ONE빌딩으로 표시된다.

이 빌딩도 '약수역 인근'에 포함된다.

약수 3080+ 관련 또 다른 현수막이 보였다.

약수역으로 돌아가는 길이다.

이쪽은 경사도 심하고 구축 건물이 많은데, 저 아래쪽은 평지에 약수역에서도 매우 가까워서 상업용 건물들이 많았다.

이렇게 약수역 인근을 둘러봤다. 입지가 좋아서 욕심이 나는 곳이었다.