생각하고 부자되기

마포구 망원동에 다녀왔다.

망원동에는 지난 1년 동안 세 번 이상 방문했던 것 같다. 이번에는 임장을 목적으로 갔던 것은 아니지만 망원동까지 간김에 이미 매각된 경매 물건 하나와 근처에 있는 아직 못가본 연립주택을 가보기로 했다. 마침 그 근처에 망원동 456번지 가로주택정비사업지도 있었다.

망원동은 개인적으로 관심을 갖고 있는 지역 중 하나이다. 한강에서 가깝기 때문. 망원동 역시 망리단길이 뜨면서 시세가 오른 듯 했다. 또한 위 지도에서도 자세히 보면 알 수 있듯이 나홀로 아파트들이 많아서 어느 정도 규모가 있는 재개발/재건축은 어려울 것 같다.

 현재 마포구청 홈페이지에서 확인되는 망원동의 유일한 재건축이다. 가로주택정비사업에 대한 내용도 어딘가 있을 것 같은데, 자세히 찾아보진 않았다.

망원동438재건축도 위치가 좋아 보인다. 지하철역에서는 조금 떨어져 있지만 고층에서는 한걍뷰, 공원뷰가 가능할 것 같다.

한편으로는 망원동에 나홀로 아파트들이 많으니 가로주택정비사업을 추진하는 곳을 노리는 것도 좋을 것 같다는 생각이 든다. 그런데 가로주택정비사업은 외부인들이 참여하기 쉽지 않다는 것. 주민들끼리 조용히 진행하는 경우도 많다고 한다. 그래도 해당 지역 및 부동산을 자주 방문하다보면 기회가 있지 않을까.

망원동 경매 물건

먼저 지난 번에 낙찰된 경매 물건지에 가봤다. 1991년에 준공된 빌라인데, 대지지분이 6.806평으로 작은 편이다. 감정가의 92%인 2억 2천5백만 원 정도에 낙찰됐다.

이 무지개 그린 빌라 C동에서 경매 물건이 나왔다. A동과 B동만 보이는데 아마 C동은 B동 뒤에 있었을 것이다. 동네 분위기만 살피러 갑자기 가서 준비를 거의 못하고 갔다.

파출소 옆에 있는 빌라였다. 가로주택정비사업이 가능할지 주변을 한 바퀴 돌아봤는데, 오래된 주택도 있고 도로 건너편으로는 신축 건물도 있었다.

역시 오래된 빌라라서 주차문제가 있어 보였다. 건물 앞으로 주차된 차들이 많았다.

뒤쪽에는 오래된 주택이 있었다.

단독주택이지만 이렇게 새로 페인트칠을 한 집들도 있었다.

근처 도로 건너편으로는 신축 건물이 있었다. 1층에는 미용실, 카페 등이 있었다.

도로 다른 쪽으로는 1층에 편의점이 있는 건물이 있었다.

월세가 얼마나 나올지 궁금하다.

빌라와 단독주택 사이에 담장이 있었던 것 같은데 허물었다.

세월의 흔적이 보인다.

바로 맞은 편으로는 또 신축 건물이 있었다.

이 세 동 짜리 빌라가 있는 곳도 언젠가는 새로운 건물이 들어서지 않을까.

두 동 사이의 공간이다. 주차는 어려울 것 같은 폭이다.

망원동 연립주택, 망원동 456번지 가로주택정비사업

경매 물건지를 살펴보고 망원동에 있는 오래된 연립주택들을 보러 갔다. 그중 하나는 망원동 456번지 가로주택정비사업이 진행 중인 곳이었다.

신축 빌라 분양 사무실

아파트 가격이 몇 년 사이에 두 배로 오른 지금... 신축 빌라에 사는 것도 괜찮을 것 같다는 생각이 든다. 잘 지어진 신축 빌라면 좋겠는데... 확인하기 쉽지 않다.

페인트칠을 한 단독주택

서원빌라

서울에 있는 연립주택을 소개한 책에서 언급한 곳이다. 지나가는 길에 구경을 왔는데, 가로주택정비사업이 진행 중이었다.

동과 동 사이의 간격도 넓은 편이다.

망원동 456번지 일대 가로주택정비사업 사업시행자 지정고시

서원빌라가 있는 블록의 면적을 계산해보니까 9,110.3㎡이 넘는다. 이 구역에 있는 어떤 건물이 빠지는 걸까. 사업시행자를 지정했으니 어느 정도 사업이 진행되고 있는 듯하다. 검색해보니까 이미 1년 전부터 가로주택정비사업 이야기가 나왔던 것 같다. 당시 매물은 지분 14평에 매매가 4억 5천. 전세 1억 4천. 실투자금이 3억 1천만 원 들어가는 것이 있었다.

전반적인 부동산 가격 상승으로 가로주택정비사업 매물도 많이 올랐다.

내부는 이런 모습이었다.

지하에는 따로 세대가 있는 것이 아니라 오래된 연립들이 그렇듯이 세대별 창고용 공간이 있는 것 같았다.

길명 아파트

아파트인데 카카오맵에는 오피스텔로 나온다. 이 구역에 다른 아파트도 있는데 2004년에 준공된 것이다. 그런 아파트까지 포함해서 가로주택정비사업이 진행되는 것인지...

서원빌라 주변의 모습

빌라가 아닌 연립이라고 해야 할까. 아무튼 1988년 건물이다.

서원연립 바로 맞은 편에 있는 아파트

피오레 아파트인줄 알았는데, 카카오맵에는 한강대주파크빌1차로 나온다. 나홀로 아파트이고 2003년 준공, 14층, 86세대이다.

서원연립 주변의 모습

망원동 456번지 일대 가로주택정비사업 공고문

위원장 및 위원을 선출하기 위한 절차였다. 시간이 있었다면 가로주택정비사업 사무실도 방문하여 정확한 구역과 현황을 알아볼 수 있었을텐데... 사무실에 망원역 쪽으로 좀 떨어져 있었다.

나오는 길에 또 다른 신축 빌라가 보였다.

동덕주택

서원빌라? 서원연립보다 규모가 큰 곳이다. 역시 서울 지역의 연립을 소개한 책에서 언급한 곳이다. 연립 같은 모습인데 정식 명칭은 동덕주택이다. 

동덕주택 주변 모습

입구

여기도 혹시 진행되고 있는 사업이 있나 살펴 봤는데 아무런 흔적도 찾을 수 없었다. 진행 중인 사업이 없거나 아직 조용히 진행 중이거나... 둘 중 하나일 것이다.

동과 동 사이의 간격이 넓어서 좋아 보였다.

동덕주택 주변 모습

저 멀리 아파트도 보이고, 도로 바로 건너편에는 상점들이 많았다.

동덕주택 주변 모습

망원동 한강뷰 아파트

마지막으로 한강변에서 찍은 망원동 아파트 사진이다.

망원동에서 가장 규모가 큰 아파트가 아닐까 싶다. 

바로 저 멀리에 있는 아파트인데, 층수가 그렇게 높아 보이지는 않는다.

마포한강아이파크아파트

2018년 준공
18층
6개동
385세대

망원동에서 가장 성공한 사업 모델이 아닐까 싶다. 시간상 시세는 생략한다.

이렇게 망원동 일부를 또 둘러봤다. 한강에서 가까워서 입지는 좋은데, 나홀로 아파트들이 많고, 개별적으로 신축 빌라가 생기고 있어서 아쉽다. 그래도 어느 정도 규모가 있는 가로주택정비사업이 잘 진행된다면 마포한강아이파크와 같은 모습이 되지 않을까.

서대문구

창천동

빌라

경매 물건을 검색하던 중 경의중앙선 신촌역 근처의 빌라가 경매로 나온 것을 발견했다. 입지도 좋고 괜찮아 보였다. 하지만 임장을 가보니 아쉽게도 월세 수익 이상의 가치는 없어 보였다.

경의중앙선 신촌역 근처라 신촌동에 다녀온 것으로 착각했다. 창천동에 있는 경매 물건이었다. 신촌동 바로 왼쪽이 창천동인데, 연세대학교 앞부터 신촌역-홍대입구역 사이까지가 창천동이다.

2호선 신촌역과 경의중앙선 신촌역이 따로 있다. 한때는 거의 주말마다 갔던 동네라 익숙하다고 생각했는데 경매 물건이 나온 곳은 대로변 안쪽으로 완전히 다른 분위기였다.

경매로 나온 물건은 위와 같다. 다세대/빌라이지만 인근 지역 대학생들에게 임대를 주는 용도로 적당할 것 같았다. 건물 면적은 9.67평으로 보통 원룸보다는 큰 편이다. 하지만 1987년 건물로 노후도가 있다.

감정가는 1억 2천8백만 원

주변에는 하숙집들도 많고 원룸 건물도 많았다. 코로나 때문에 비대면 수업을 해서 하숙집에도 공실이 많을 것 같다. 또한 요즘 대학생들은 하숙보다는 원룸이나 오피스텔을 선호할 것 같기도 하다.

아무튼 인근에 빌라 매물이 4개 있었다.

경매 물건과 비슷한 연식에 조금 작은 면적이 1억 4천만 원에 매물로 올라온 것이 있었고, 비슷한 면적의 최근 건물은 1억 5천만 원이었다. 나머지 2개는 연식은 비슷하지만 훨씬 큰 면적으로 3억원이었다.

원룸의 경우 매매/월세는 없었고 전세만 경매 물건보다 조금 작은 면적이 1억 1천만 원, 1억 4천만 원으로 올라와 있었다.

하지만 이는 호가일뿐이다. 현장에서 직접 시세 및 임대 수요 등을 확인할 필요가 있다.

이대, 신촌 지역의 큰 길로만 다녀서 안쪽에는 이렇게 경사가 심한지 몰랐다.

경매 물건 인근의 빌라

규모가 상당했다. 오래된 건물이지만 페인트칠을 새로 했고, 인근 대학생들이나 사회초년생들을 대상으로 임대를 주고 있을 것 같았다.

올라온 언덕길

열선이 깔려 있는 듯했다. 저 멀리 신촌 세브란스 병원도 보인다.

경매 물건이 있는 골목

도로폭이 좁은 편이다. 아침이라 그런지 건물 주변을 청소하고 있는 사람들이 보였다.

주변의 계단

경사가 정말 심했다. 이런 경사 때문에 월세 수익 이상의 가치를 하기 어렵다고 판단했다. 월세를 받으면서 보유하다가 재개발 호재라도 있으면 좋을텐데, 입지는 좋지만 주변을 보니 재개발은 어려워 보였다.

경매 물건이 있는 골목

해당 건물에는 총 6세대가 있다. 주변 건물들도 필지는 비슷한 크기였다.

옆 건물과의 간격, 건물 모습, 근처 계단

근처에 원룸 건물이 하나 더 있었는데 역시 규모가 상당해 보였다.

더 아래쪽으로는 하숙집들이 많았다.

신촌 세브란스 병원에서 일하는 젊은 사람들도 이 주변에 거주할까.

주변의 모습

월세 수입은 유지할 수 있겠는데 가까이에 상대적으로 최근에 지은 원룸도 있어서 우선순위에서 밀릴 것 같기도 하다.

주변에는 마찬가지로 오래된 건물도 있었고 신축도 보였다.

경사가 심하니 지대가 높아서 세브란스 병원이 잘 보였다.

저 멀리 상징적인 건물이 있는 것 같았는데...

성당인줄 알았는데 창천교회다.

사진상 잘 안 보이겠지만 가운데로 기찻길이 지나간다.

여기도 지대가 높은데 더 높이 올라가는 길이 보였다. 공원이 있을 것 같았는데 올라가지 않을 수 없었다.

뒤쪽의 오래된 건물

이날 신촌에 오면서 신촌그랑자이 아파트도 구경을 하고 싶었는데 주변의 다른 건물 때문에 잘 안 보였다.

아무튼 위 사진은 신촌 그랑자이 왼쪽의 주택가이다.

공원에는 풍차도 하나 있었다.

이런 전망대도 있었다.

전망대에서 바라본 모습

아웃백 신촌점도 보였다.

이쪽은 어디였더라...

세브란스 병원과 메가박스, 신촌역

마침 기차가 지나가서 찍었는데 잘 안 보인다.

저멀리 신축 아파트가 보였는데, 힐스테이트 신촌아파트 같았다.

안 그래도 지대가 높은데 전망대를 이렇게 잘 만들었다.

끝.

적당한 가격에 낙찰을 받으면 월세 수익은 가능할 것 같았다. 하지만 그 이상의 가치는 안 보였다. 내가 아직 초보라서 못 보는 것일 수도 있다. 아무튼 월세 수입을 유지하면서 계속 보유한다고 해도 재개발 등은 어려워 보였다. 신축도 쉽지 않을 것 같았다. 

2021년 1월과 2월 투자자별 매매 동향을 정리해보겠다.

월별로 올릴 생각이었는데 게을러서 1월과 2월을 한 번에 올린다. 그래도 나름 의미가 있을 것 같다. 작년에도 월별로 올리려고 했는데 상반기를 한 번 올리고 말았다. 

2021년 들어 코스피 지수가 3200선을 넘었다. 두 달 동안 개인들이 엄청나게 매수를 했다.

개인 30조 7,765억원 순매수
외국인 7조 3,599억원 순매도
기관 22조 7,314억원 순매도

2020년 한 해 동안 개인들이 47조 이상 순매수를 했는데, 2021년에는 두 달 동안 30조 이상 순매수를 했다. 기관의 경우 2020년 동안 25.5조 순매도를 했는데, 2021년 두 달 동안 22.7조 순매도를 했다.

코스닥은 생략한다...

2020년과 마찬가지로 개인들은 삼성전자와 삼성전자(우)를 가장 많이 샀다.

외국인은 역시 2020년과 비슷하게 삼성전자와 삼성전자(우)를 가장 많이 팔았다.

역시 기관도 삼성전자를 가장 많이 팔았다.

애플과의 전기차 이슈 때문이었을까. 기아차와 현대모비스 모두 급격히 상승했다. 현대차 차트는 아래 LG전자 다음에 나온다. 개인 순매수 순위에 따라 올리고 있다.

한때 4만 전자라고 불렸던 LG전자도 193,000원까지 상승했었다.

SK바이오팜의 경우 7월에 상장을 해서 그런지 그때부터 차트가 그려진다. 최근 외국인보유비중이 크게 늘어났는데, 위 차트에는 수치가 안 나오는데, 5% 미만에서 11% 이상으로 상승한 것이다.

삼성SDI도 많이 올랐다.

새로 생긴 ETF인지 개인 순매수 상위 종목 중에 있다.

여기까지가 지난 1월과 2월에 개인들이 순매수한 종목들의 차트였다.

여기서부터는 최근 관심종목으로 등록한 종목들을 올려보겠다. 절대 투자권유는 아니다. 사실 나도 잘 모르는 종목들이다. 그냥 이런 종목도 있구나 하는 정도로 보면 될 것이다. 예전에 설정했던 '조건'으로 검색해서 몇 개 골라본 것이다. 더 분석할 시간이 없었다.

이번에 처음 알게 된 종목이다. 4~5% 정도의 배당을 준다. 어떤 기업인지 더 알아볼 필요가 있지만, 3만원 대의 안정적인 가격을 유지하고 있다. 지금부터 분할매수하기보다는 지난 3월과 같은 하락이 왔을 때 매수하면 괜찮을 것 같다. 그래도 더 알아볼 필요가 있다.

1년 차트라 잘 안 보이는데, 최근 하락세였다. 적자전환이라서 그런지... 자세히는 안 봤다.

한 동안 주식에 관심을 안 가져서 상승 흐름을 타지 못해서 무척 아쉽다. 그래서 최근 예전에 설정한 조건을 참고로 종목들을 검색해봤다. 과거의 유사증자 여부 등도 확인해봐야하는데, 게을러서 그러지 못했다. 주식에 투자를 안 하더라도 지속적으로 관심을 가져야겠다는 생각이 들었다. 관심의 끈을 놓아버리니 투자의 기회도 놓치게 된다.

주식뿐만 아니라 여러가지 시장지표에도 주의를 기울여야겠다. 몇 년 전에 미국 국채 가격이 하락하면 수익을 낼 수 있는 ETF를 알게 됐다. 그때 잠깐 분할 매수하다가 처분했다. 그리고 한 동안 신경을 안 쓰고 있었는데 지난 여름부터 미국 채권 금리가 조금씩 조금씩 상승했다. 최근에는 기사로도 언급됐다. 그런 신호를 미리 감지하고 그 ETF를 분할매수했다면 수익을 낼 수 있었을 것이다.

물론 결과론적인 이야기이고, 앞으로는 또 어떻게 될지 모른다. 외국인 선물매도 누적이 4.5조라는 말도 있는데, 기관과 외국인의 매도세가 계속될지... 무척 혼란스러운 상황이다.

2020년 투자자별 매매 동향을 정리해보겠다.

원래 2021년 1월과 2월로 나누어서 각각 올리려고 했는데, 게을러서 미루다가 1월과 2월을 한 번에 올리려고 했다. 그런데 블로그 카테고리를 확인하니까 2020년 하반기도 아직 정리를 하지 않았다. 정리를 한줄 알았는데 안 했던 것이다. 그래서 늦었지만 2020년 하반기 투자자별 매매 동향을 먼저 정리하겠다. 그리고 2020년 전체를 간단히 정리해보겠다.

개인 15조 5,131억원 순매수
외국인 2,010억원 순매수
기관 15조 4,294억원 순매도

외국인의 경우 매도 우세를 예상했는데 의외로 2,010억원 매수를 했다. 외국인들이 8월, 11월, 12월에 매수를 많이 한 결과 같다.

개인 8조 6,524억원 순매수
외국인 1조 5,440억원 순매수
기관 6조 2,916억원 순매도

코스닥의 경우에도 개인이 매수를 많이 했고, 외국인도 1.5조 정도의 순매수를 보였다.

개인 47조 4,907억원 순매수
외국인 24조 5,652억원 순매도
기관 25조 5,344억원 순매도

코스피 지수는 2020년 3월 1400대에서 12월 2800대를 넘었고 거의 두 배가 됐다. 개인은 47.5조 정도 순매수, 외국인은 24,5조 정도 순매도, 기관도 25,5조 정도 순매도를 했다.

개인 15조 3,158억원 순매수
외국인 1,476억원 순매도
기관 10조 4,741억원 순매도

삼성전자를 가장 많이 팔았고, 곱버스도 많이 팔았다. 카카오, 네이버, LG화학, 셀트리온 등도 보인다.

2020년에 기관은 KODEX 코스닥150, KODEX레버리지를 가장 많이 샀다. 그러나 2020년 동안 25조원 이상 순매도를 보였으므로 순매수 금액은 크지 않다.

2020년에 외국인 역시 삼성선자를 가장 많이 팔았다. 삼성전자우와 삼성전자 매도 금액이 비슷하다. 그 외에 현대차, 신한지주, 한국전력, NAVER 등이 있다.

2020년 동안 외국인인 LG화학을 가장 많이 샀다. 2020년에 24조원 이상의 순매도를 보였으므로 나머지 순매수 종목들은 큰 의미가 없다고 생각한다.

반면 개인은 2020년에 LG화학을 가장 많이 팔았다. 하지만 개인은 2020년 동안 47조원 이상 매수를 했으므로 순매도 순위는 큰 의미가 없다고 생각한다.

 2020년 동안 개인은 삼성전자와 삼성전주우를 가장 많이 샀다. 그 외에 현대차, 신한지주, 카카오, 한국전력, SK하이닉스 등이 보인다. 또한 곱버스라 불리는 KODEX 200선물인버스2X와 KODEX 인버스도 순위에 있다. 그 동안 코스피 지수가 오른 것을 보면 개인들이 곱버스와 인버스로 손실을 보고 있는 것을 알 수 있다. 나 역시 곱버스와 인버스로 손실을 보고 있다.

투자자별 코스닥 순매수/순매도 순위는 간략히 올리겠다.

다음으로 앞에서 언급한 코스피 종목들 몇 개의 차트를 올려보겠다.

2020년에 개인들이 가장 많이 매수한 종목인 삼성전자의 모습이다. 개인들이 그래도 삼성전자로 돈을 벌지 않았을까.

개인적으로 MTS에서는 다른 지표도 추가했는데 HTS에는 외국인보유비중을 추가해놨다.

개인들이 가장 많이 팔고 외국인들이 가장 많이 산 LG화학의 차트이다.

관심종목 중 하나였던 카카오의2020년 차트이다. 지금은 더 올랐는데, 2020년에도 3배 이상이 됐다.

NAVER는 별로 관심이 없지만 그래도 투자자별 순매수/순매도에 올랐으므로 찾아봤다.

셀트리온과 삼바 등 제약주에는 관심이 없는데 순위에 있어서 올려본다.

여기까지 특별한 언급 없이 연속으로 올린 종목들은 모두 2020년 동안 개인들이 많이 매수한 종목들이다.

마지막으로 곱버스와 인버스 차트였다.

지금까지 정리한 차트들은 모두 2020년만 나타낸 것으로 지금 시점과 차이가 있을 것이다. 지난 2020년을 돌아보려고 간략히 정리를 해봤다. 그 동안 부동산에 지나치게 관심을 갖고 있어서 주식을 신경쓰지 못했다. 매일 매일 투자자별 매매동향만 살펴봤을 뿐 종목 검색을 소홀히 했다.

지금 시점에서 2020년을 돌아보면 3월에 과감하게 투자하지 못했던 것이 아쉽다. 대부분 그때가 저점인지 몰랐을 것이다. 그때 어떤 종목이든 샀더라도 조금 올랐을 때 매도했을 확률이 높다. 다른 사람들은 어땠을지 모르겠지만 나는 두 배, 세 배가 될때까지 가지고 있지 못했을 것 같다.

아무튼 2020년은 주식 투자에 있어 실패한 한 해였다. 분할매수를 했어야 했나. 2021년에는 더욱 올랐으니... 그 흐름을 타지 못해서 매우 아쉽다.

다음 글에서는 2021년 1월, 2월 투자자별 매매동향과 순매수/순매도 종목 순위를 정리해보겠다. 그리고 최근 검색해서 알게 된 개인적 관심종목들까지 올려보겠다.

강동구 천호동에 다녀왔다.

천호동은 자주 지나가는 곳이지만 별로 관심이 없던 지역이었다. 그러다 천호6구역 근처를 지나가면서 조금씩 관심을 갖게 됐고, 언젠가 한번 돌아볼 생각이었다. 그런데 복잡해도 너무 복잡했다. 이 글의 제목에도 7개 구역을 언급했다. 그것도 줄인 것이다. 실제로 임장을 갔을 때는 많이 알려진 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역을 제외하고 천호A1-2구역, 천호A1-1구역, 가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역의 흔적도 볼 수 있었다. 거기에 가로주택정비사업도 추진 중이었다. 

아무튼 얼마 전에 천호3구역이 이주를 시작했다는 기사를 보고 늦기 전에 천호동에 가봐야겠다는 생각이 들었다. 마침 최근 공공재개발 후보지로 추천된 28곳 중에 '천호1'도 있었다. 과연 천호1구역은 어디일까. 결과가 나와야 확실히 알 수 있을 것 같다. 참고로 임장을 다녀온 것은 약 3주 전이다.

뭐 이렇게 구역들이 많나 했는데, 천호동의 위치를 확인하고 이해가 됐다. 위 지도는 카카오맵에서 천호동을 검색한 결과인데 범위가 상당히 넓다. 천호역, 강동역, 굽은다리역, 암사역까지 천호동의 경계를 이루고 있다. 명일역도 천호동의 경계에서 얼마 안 떨어져있다. '천호동'하면 천호역 주변만 떠올랐는데 실제로는 엄청 넓은 구역이었다.

천호동 자체의 크기가 크니까 재건축, 재개발 구역도 얽혀 있는 느낌이었다. 명칭도 헷깔린다. 하나씩 다 정리해서 올리고 싶지만 아직 제대로 정리를 못했기에 일부만 올려보겠다.

먼저 그나마 공식적인 자료라고 할 수 있는 강동구청의 자료부터 시작한다.

먼저 천호 재정비촉진지구이다. 천호뉴타운으로 알려진 곳이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 사업이 진행되고 있다. 이번에 임장을 가게 된 계기가 천호3구역이었기에 이 세 개의 구역을 중심으로 보고 왔다. 천호4구역, 천호7구역 등도 일부 보고 왔다.

그런데 '천호/성내 재정비촉지지구'라고 또 따로 있었다. 천호역 사거리를 중심으로 오른쪽 부분이었다. 위에도 천호1구역이 있고 아래에는 천호1 촉진구역, 천호1 존치관리구역이 있어서 헷깔린다. 아무튼 아래에서는 천호4촉진구역을 지나갔다.

다음으로 서울시의 재개발, 재건축 자료들을 정리해보겠다.

천호4촉진구역 도시환경정비사업

강동구청의 자료 중 첫번째는 일반적인 재개발/재건축으로, 두번째는 도시환경정비사업으로 이해하고 구분하면 될까.

아무튼 천호4촉진구역은 위와 같은 모습으로 변할 예정이다. 현재에는 현대프라자라는 주상복합 같은 분홍색 건물이 있다. 이 글의 마지막 부분에 사진을 올릴 예정이다.

천호1구역

천호뉴타운이었던 천호1구역의 위치도이다. 현재는 높은 펜스로 둘러싸여 있다.

천호1구역은 위와 같이 변할 예정이다.

천호2구역

역시 천호뉴타운에 속하는 천호2구역의 위치도이다.

천호2구역은 위와 같이 변할 예정이다.

천호3구역

역시 천호뉴타운에 속하는 천호3구역의 위치도이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 서로 붙어있다. 천호3구역은 현재 이주가 진행중이다.

천호3구역은 위 조감도와 같이 변할 예정이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역 모두 사업이 완료되면 천호역 주변의 천호동은 완전히 달라질 것 같다.

현장 사진들

지금까지 각 구역들을 간략히 소개했고 여기서부터는 현장 사진들이다. 천호A1-1구역, 천호A1-2구역 등과 같은 가칭 구역들의 모습도 볼 수 있을 것이다.

천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회

바로 천호뉴타운의 천호3구역으로 가지 않고 천호역 북서측을 먼저 둘러봤다. 천호역 2번 출구로 나와서 골목으로 들어가서 조금 걸어가자 천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회 모습이 보였다.

지난 글에서는 신설1구역 공공재개발 후보지를 다루었는데, 신설1구역에서는 재개발 등과 관련된 사무실, 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 그런데 천호동에서는 지역주택조합, 가로주택정비사업 등 여러가지 모습을 볼 수 있었다.

천호역A1-2 지역주탭조합 추진위원회가 서울행정법원 재판에서 승소했다고 한다.

보도블럭으로 포장된 도로

우연히 천호A1-2구역을 만나서 이 주변을 구석 구석 돌아보지는 못했는데 정비가 필요해 보이긴 했다.

또 다른 곳의 승소 안내문과 추진위원회 모습

천호A1-2구역 리버뷰 추진위원회

천호동 리버뷰 개발사업으로 위와 같은 모습으로 추진하고 있었는데, 어떤 결과가 나올지 궁금하다.

천호A1-1구역도 있는지...

이쪽이 천호A1-1구역일까.

시간상 추진위 사무실이나 부동산에 들어가지는 않았다.

(가칭)천호A1-1구역 주택재개발 정비사업조합설립추진위원회 소식지

핸드폰 번호를 미처 모자이크 처리를 하지 못해서 다시 편집했다...

천호A1-1구역의 모습

여기에 아파트가 들어선다면 한강 조망이 가능할 것이다.

천호A1-1구역 소식지

아까 올린 소식지와 동일한 내용이다. 역시 핸드폰 번호를 뒤늦게 발견해서 편집하냐고 시간이 걸렸다. 당시 소식지를 자세히 안 읽어봤는데, 지금보니까 2021년 3월 공공재개발사업지 후보지 선정을 위해 노력하고 있는 것 같다.

그렇다면 왜 가칭 천호A1-2구역과 천호A1-1구역으로 나누어져 있을까. 부동산이나 추진위 사무실을 방문하면 정답을 쉽게 알 수 있었을텐데, 시간적 여유도 없고 코로나로 인해 접촉을 최대한 피하던 시기였으므로 그러지 않았다.

천호A1-2구역은 지역주택조합이고 천호A1-1구역은 공공재개발인 것 같았는데, 잠시 검색을 해보니 천호A1-2구역은 꽤 오래 전부터 있었고 지주택과 공공재개발로 나누어져 있는 것이 맞았다. 

천호A1-1 공공 재개발 후보지 공모 신청접수

과연 천호A1-1은 공공재개발 후보지로 선정될 것일까.

광진교의 모습

광진교에서 이어지는 도로를 중심으로 아래쪽이 천호A1-1, 천호A1-2이고, 그 위쪽으로는 다른 사업들이 추진되고 있었다.

광진교에서 이어지는 도로를 기준으로 위쪽의 모습

여기까지 온 이유는 예전에 이쪽에서 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다. 이번 임장의 목적은 그 경매 물건지와 천호3구역을 보는 것이었는데, 우연히 천호A1-1, 천호A1-2도 지나가게 된 것이었다. 나중에는 천호3-1, 천호3-2까지...

단독주택 같은 것을 건설사 사무실로 이용중이었다.

여기는 가로주택정비사업을 추진하고 있었다.

그 범위가 어디인지 알 수 없었다...

천호동 337번지, 338번지 일원이라는데... 지도에서 대략적으로 확인해봤을 뿐이다.

좁은 골목길과 천호강변 가로주택정비사업 추진사무실

천호강변 가로주택정비사업

동의서 접수

과연 성공할 것인가.

천호A1-1, 천호A1-2도 그렇고 여기도 입지는 좋다. 한강변 바로 옆이다.

경매 물건지로 가는 길이다.

낙찰가 등은 생략한다.

바로 한강 옆이라 입지는 좋다.

그런데 주변에 신축 건물들이 많았다.

천호동 337번지, 천호동 338번지 일원

이쪽까지 다 천호동 337번지인데 과연 어디까지가 가로주택사업에 포함되는 것일지... 역시 관련 사무실에 가면 답이 나올 것이다.

철거된 곳과 공사중인 곳이 있었다.

이렇게 철거된 곳도 있고 주변에 신축들도 많아서 이쪽까지 가로주택사업에 포함되기 어려워 보였다.

물론 이렇게 노후된 모습도 있었지만.

천호동 338번지 일대

주민참여형 주택조합 준비위원회

이건 또 뭔가 싶었다. 천호 337, 338 일원 가로주택정비사업과 별개로 추진하는 것인지...

아무튼 이렇게 천호역 북서측 일대를 둘러보고 천호3구역으로 갔다.

천호3구역으로 가는 길이다.

오래된 근린주택들이 보였다.

힐데스하임 천호

여기가 천호2구역이다. 철거는 다 끝났고 건물이 올라갈 예정이다. 이미 올라가고 있는 것일까. 아무튼 잠깐 기사를 찾아보니 천호1구역, 천호2구역은 이미 일반분양까지 끝났다는 말도 있다.

분양가 등은 생략한다.

천호2구역의 미래의 모습이다.

천호3 주택재건축정비사업조합 이주개시

앞에서부터 이주중이라고 글을 작성했는데, 엄밀히 따지면 이주기간은 2021년 3월 2일부터다. 그로부터 3개월이 지났을 때까지 이주가 다 끝나지 않을 수도 있다.

천호1구역의 높은 펜스와 천호3구역 이주상담센터 입구 표시

천호3구역의 모습

이주가 성공적으로 끝나면 철거가 시작될 것이다. 철거 시작 직후에도 그 모습을 보기 위해 다시 한번 와보고 싶다. '그게 무슨 의미가 있나'라고 할 수도 있지만, 여러 구역에서 재개발의 각 단계를 직접 경험하면서 나중에 재개발 구역에 투자를 할 때 도움이 되기를 기대하고 있다.

천호3구역의 모습들

가까운 곳에 천호4구역, 천호5구역, 천호6구역도 있는데 그쪽 분위기를 못 봐서 아쉽다.

천호3구역 이주개시

그때 여길 샀어야 했는데...

역시 돈이 없었다.

사실 재개발에 관심도 없었다.

여기도 천호3구역이어던가.

왼쪽은 이주개시 현수막 안쪽이기는 하다.

2001아울렛천호점 뒤쪽이다.

강동 밀레니얼 중흥S-클래스 신축공사 현장

여가 천호1구역이다.

천호3구역 이주개시 현수막

건물에서 세월의 흔적이 느껴진다.

이쪽도 천호3구역이었던가.

현장에서는 아닌 줄 알았는데 글을 작성하면서 각종 위치도를 보니까 여기도 천호3구역이 맞는 것 같다.

천호1구역 오른쪽 위쪽의 모습이다. 냉면 거리가 있었다.

냉면 골목은 천호4구역에 포함되는 것 같기도 하다.

이때가 점심시간 무렵이었는데 추워서 냉면 생각은 전혀 안 났다.

고분다리시장 입구

걷다보니 고분다리시장까지 왔다. 여기까지만 해도 충분한데 시장 입구 사진도 올리는 이유가 다 있다. 이날 정말 많이 돌아다녔다. 천호A1-2, 천호A1-1부터 천호동 337, 338 일원, 천호1~3구역까지...

가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역 재개발 추진위원회

사실 밥 먹을 곳을 찾아서 시장을 둘러보고 있었는데 시장 골목에 뜬금없이 재개발 추진위원회가 있었다. 그거도 가칭3-1구역과 가칭3-2구역이었다. 글을 쓰면서 검색해보니 3-3구역도 있었다.

일단 214-19번지로 가봤는데 한국연립을 찾을 수가 없었다. 내가 못 찾는 것인지, 번지가 잘못된 것인지 아무튼 한국연립은 검색해도 안 나왔다.

시장 주변의 모습

이 근처가 가칭 3-1구역 재개발 추진위원회에 적혀있는 번지였는데 재개발 추진의 흔적을 찾을 수가 없었다.

상당히 오래된 것처럼 보이는 도시재생 현수막은 있었다.

가칭 천호3-2구역으로 가는 길이다.

이쪽에도 노후된 주택들이 많이 보였다.

천호동 유천빌라 입구

드디어 가칭 천호3-2구역 유천빌라 입구에 도착했다.

천호동 유천빌라의 모습

여기서도 딱히 가칭 천호3-2구역 재개발 추진의 모습을 찾아볼 수 없었다.

천호1구역이 완성된다면 여기도 점차 개발되지 않을까.

유천빌라 입구에서 내려와 조금 걸으니 이렇게 천호1구역이 보였다.

또 엄청 오래된 것처럼 보이는 건물이 있었다.

조합원 및 세입자 이주개시

천호4촉진구역이었다.

이주 시작일은 이미 1년이 지났는데... 언제쯤 철거가 이루어질까.

천호4촉진구역 도시환경정비사업의 모습

사실 여기는 얼마 전에 들었던 부동산 강의에서 언급했던 곳이다. 별 관심이 없어서 그냥 그런 곳도 있구나 하고 넘어갔는데, 이렇게 우연히 보게 됐다.

이안 강동 컴홈 스테이 1차 신축공사 현장

대로변으로 가는 길에 오피스텔 공사 현장도 보였다. 이 글에는 없지만 예전에 얼핏 봤던 역세권 청년주택까지... 천호역 주변은 엄청나게 변하고 있었다.

래미안강동팰리스아파트

2017년에 준공된 999세대의 아파트이다. 강동역 역세권으로 네이버 부동산 기준 평균 평단가는 4,508만원이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역의 아파트들도 이 정도의 시세가 되지 않을까.

동대문구 신설동에 다녀왔다.

설날 이후 슬럼프라고 할까. 계속 임장을 가고 싶은 생각이 별로 없었다. 그래도 잠깐 생긴 여유를 이용해서 동대문구 신설동에 다녀왔다. 신설동은 자주 지나가는 곳인데, 지난 1월에 1차 공공재개발 후보지로 선정된 신설1구역 안쪽으로는 가본 적이 없었다. 신설1구역 공공재개발 분위기는 어떤지 궁금하기도 했다.

신설동역 우측으로, 용두초등학교 맞은편이 신설1 공공재개발 후보지이다. 그 아래쪽으로 좀 떨어진 곳에 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있다.

먼저 신설1구역을 크게 돌고 신설1구역 내부를 돌아다녔다. 그리고 용두5구역까지 보고 왔다.

신설1구역 입지는 나쁘지 않아 보인다. 지하철 신설동역에서 가깝다. 신설동역은 나름 트리플 역세권인데, 사실상 더블 역세권도 아닌 보통 역세권이라고 하고 싶다. 조금 더 점수를 주면 1.5 역세권이라고 할까. 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가지만 크게 의미가 있는 노선은 1호선이기 때문이다.

우이신설선을 타고 위쪽으로 출근하는 사람들은 별로 없을 것 같다. 2호선도 지선이라는 한계가 있다. 2호선 순환 노선에 비해 배차 간격도 길고, 잠실이나 강남으로 가려면 성수역에서 반대편 승강장으로 넘어가야 해서 불편하다. 그나마 1호선을 타고 종로, 시청, 광화문 등으로 갈 수 있다.

신설1구역은 지난 2008년 구역 지정되었다가 해제된 곳이다. 과거의 자료를 잠시 살펴보겠다.

정비구역 면적은 11,204㎡로 같은데, 모양은 약간 차이가 난다. 왼쪽 모서리 위쪽이 포함되는 것일까, 제외되는 것일까.

2008년에는 이런 모습으로 추진하려고 했었다.

모바일에서 확인했을 때에는 더 붉게 보였는데 PC에서 확인을 하니까 옅은 부분이 많아 보인다.

교회가 하나 있고, 숙박시설도 두 개가 있다. 신설1구역에 포함되는지 불분명한 '보육사'는 어떤 곳인지 모르겠다. 카카오맵에서 확인하니 일반기업이다. 서적, 신문 및 잡지류 소매업으로 나온다.

아무튼 신설1구역 안쪽에는 노후된 주택들이 있고, 좌측과 아래쪽에는 음식점, 숙박시설 등이 있다. 오른쪽에는 공업사라고 해야 할까. 주택, 사무실, 공업사 등이 있었다.

신설1구역 대상지의 아무 지번이나 하나 골랐는데 마침 포함 여부가 불분명한 그곳이다. '신설제1구역'이란 표시가 보이고, 위쪽은 도로가 확장될 예정이다. 신설1구역 좌측은 따로 지구단위계획구역으로 지정되어있다.

현장 사진들

 솔직히 말해서 이번에 임장을 가기 전에 로드뷰로 봐도 나오는데 뭐하러 가나, 하는 생각도 들었다. 하지만 나름 의미가 있었다. 로드뷰에는 신설1구역 내부가 안 나온다. 또 신설1구역 공공재개발의 분위기도 로드뷰로는 알 수 없다.

신설1구역 아래쪽으로 경계가 되는 도로의 모습이다.

신설1구역 오른쪽 아래 모서리 부분에서 바라본 성북천 건너편 모습이다. 왼쪽으로 용두초등학교가 있다. 신설1구역에 아파트가 들어온다면 초등학교가 가까운 장점이 있게 된다.

신설1구역 아래쪽 경계가 되는 도르 모습

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로

근린주택이라고 해야 할까. 1층에 ㅇㅇ금속도 보인다.

성북천 건너편 모습이다.

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로이다.

아까는 오른쪽 아랫부분이었고, 이번에는 오른쪽 윗부분이다.

신설1구역 위쪽 경계가 되는 도로이다.

왼쪽은 신설1구역이고, 오른쪽으로는 호텔 등이 있었다.

여기도 마찬가지다.

왼쪽은 신설1구역이고 오른쪽은 호텔이 보인다. 왼쪽 앞부분이 신설1구역에 포함되는지, 제외되는지 확실히 알아볼 필요가 있다.

신설1구역 좌측 경계가 되는 도로 모습이다.

도로를 중심으로 왼쪽이 신설1구역, 오른쪽은 지구단위계획구역이다. 아무래도 도로변에 있는 숙박시설, 음식점 등은 공공재개발에 반대하지 않을까. 신설1구역 안쪽 주민들의 동의 여부도 불확실하다. 신설1구역에 부동산이 하나 있었는데 이른 아침이라서 그런지 문이 닫혀 있었다. 부동산 외부에서도 공공재개발에 관한 내용은 찾아볼 수 없었다. 신설1구역에서도 마찬가지로 공공재개발과 관련된 흔적이 없었다.

우측 사진이 신설1구역 가운데에서 약간 윗부분을 가로지르는 골목의 모습이다.

좌측 사진은 가로 골목에서 다시 세로로 가로 지르는 골목인 줄 알았는데 모텔 후문과 연결되는 막다른 골목이었다.

신설1구역 내부 골목의 모습

이사를 가는 집이 있었다. 차가 들어올 수 없는 이런 골목을 보면 재개발의 필요성이 보인다. 이삿짐 트럭도 좀 걸어가야 하는 곳에 있었다.

월세는 200/32

공가라고 적혀 있는데 진짜 공가일지...

이삿짐 바구니를 밀고 가기 위해 바닥에 깔아놓은 것이다. 하수구 구멍에 바퀴가 빠지지 않도록.

저 앞에 이삿짐 트럭이 있다.

또 다른 골목이다. 점집 같은 깃발도 있고...

그냥 평범한 주택가의 모습이었다.

아까 갔던 골목보다 폭이 넓은 편이었다.

다시 좁은 골목도 나오고...

아까 내려오려던 골목이다. 이삿짐 바구니가 있어서 못 내려오고 돌아서 왔다.

다시 밖으로 나왔다.

이렇게 신설1구역을 살펴봤다. 공공재개발이 잘 진행될까 궁금하다.

여기서부터는 용두5구역 사진들이다. 신설동에 온김에 용두5구역에도 들렀다. 몇 달 전에도 왔던 곳인데, 그동안 얼마나 변했는지 궁금했다.

가운데로 흐르는 것이 성북천이고, 왼쪽으로 새로 짓고 있는 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트이다. 2021년 11월 준공 예정.

준공까지 9개월 정도 남았나. 외부는 거의 다 지은 것 같다.

이제 내부 인테리어 공사 등을 하려나...

총 823세대가 들어올 예정이다.

가장 왼쪽에 있는 건물이 e편한세상청계센트럴포레아파트와 청계천 사이에 있는 오피스텔이다. 그 다음 건물이 청계천 건너로 있는 '왕십리모노퍼스아파트'이다. 그리고 그 오른쪽이 왕십리 텐즈힐이다.

주변 아파트까지 지도에 표시해봤다. 화살표를 반대로 했어야 했나. e편한세상청계센트럴포레 아파트는 왕십리 텐즈힐 아파트를 따라갈 것이고, 신설1구역에 공공재개발로 아파트가 생긴다면 적어도 e편한세상청계센트럴포레 수준은 되지 않을까.

참고로 네이버 부동산 평균 평당가는 아래와 같다.

센트라스 5,156만원
텐즈힐 2단지 5,156만원

텐즈힐 1단지 5,109만원

e편한세상청계센트럴포레 4,771만원

그때 왕십리 뉴타운을 샀어야 했는데...

돈이 없었다...

지금도 없다...

e편한세상 청계 센트럴포레 신축공사 현장

몇 개월 뒤에는 또 어떤 모습일지...

e편한세상청계센트럴포레 아파트

여기도 시세가 왕십리 뉴타운과 별 차이가 없다니...

용두5구역 아래쪽에는 교회가 들어올 예정이었다.

용두5구역 끝.

아래 글은 약 4개월 전에 다녀온 용두동에 대한 것이다. 신설1구역 사진도 한 장 있다.

2020/10/08 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 용두동 경매 임장 - 용두동 재개발 용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트, 신설1구역

남양주 퇴계원읍에 다녀왔다.

남양주시 퇴계원읍은 좌별내, 우왕숙의 입지를 가지고 있는 곳이다. 마침 퇴계원읍에서 경매 물건이 나왔는데, 위치가 퇴계원1구역에 속하는 것 같았다. 정확한 사실을 확인하고 퇴계원읍 재개발 현황을 알아보기 위해 퇴계원읍에 다녀왔다. 퇴계원2구역에서는 재개발 추진의 흔적을 찾을 수 있었지만 시간이 꽤 지난 현수막이었다.

좌별내, 우왕숙의 입지다. 좌측 아래에는 구리갈매역세권공공주택지구도 보인다. 우측 아래로는 남양주진관일반산업단지가 있다. 퇴계원읍 가운데로 주거 지역이 형성되어 있고 빈 공간들이 좀 있다. 예전에 검색했을 때 롯데부지가 있다고 본 기억이 난다.

퇴계원읍이 위아래로 긴 모양이라서 먼저 윗부분의 시세를 확인해봤다. 신별내퇴계원금호어울림 아파트가 평당 1,740만원이다. 현재 이 아파트에서 경매로 나온 물건이 하나 있다.

퇴계원읍의 아랫 부분의 아파트 시세이다. 퇴계원역도 퇴계원읍의 아래쪽에 있다. 아무래도 퇴계원읍의 대장주 아파트는 퇴계원힐스테이트아파트이다. 평당 2,030만원으로 나와 있다.

현재 퇴계원읍에서 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역, 퇴계원7구역이 재개발 예정구역으로 지정되어 있다. 퇴계원3구역과 퇴계원6구역은 해제되었다.

이 글에서는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 세부 내역을 올리겠다. 실제로 임장을 갔을 때 갔던 곳도 퇴계원1구역과 퇴계원2구역이다.

쌍용스위트닷홈아파트 좌측 아래쪽이 퇴계원1구역이다. 그리고 그 위쪽이 퇴계원2구역이다.

퇴계원읍 이동 경로

퇴계원읍의 윗부분부터 시작해서 퇴계원역 주변까지 아래로 내려왔다.

현장 사진들

신별내퇴계원어울림 아파트

이 아파트에서 경매로 나온 물건이 있어서 잠시 들러봤다. 전용면적 84제곱미터가 감정가 약 4억원에 경매로 나왔는데 감정가 이상으로 낙찰되지 않을까 싶다.

신별내퇴계원어울림아파트

578세대
9개동
18층
2012년 12월 준공

1년 전만 해도 4억원 초반대였는데 최근 급격히 상승했다.

아파트 분위기는 깔끔했다. 날씨가 추워서 지나다니는 사람들이 없었을 뿐... 퇴계원 자체가 규모가 작기도 하다.

신별내퇴계원어울림 아파트 전망대에서 바라본 모습

퇴계원읍의 모습

아직도 '읍'이라는 표현이 낯설다.

쌍용스위트홈아파트

그냥 스위트홈 아파트라고 하는 것이 편한데, 카카오맵 등에는 쌍용스위트닷홈 아파트라고 나온다.

쌍용스위트닷홈아파트

305세대
6개동
19층
2002년 5월 준공

역시 최근 1년 이내에 급격히 상승했다.

퇴계원 재개발 구역

사실 손품을 제대로 안 팔고 가서 경매 물건 위주로 둘러볼 생각이었는데, 우연히 퇴계원2구역의 모습을 보게 됐다. 경매로 나온 물건은 퇴계원1구역 근처였는데, 사진을 구분하지 않고 한 번에 올리겠다.

퇴계원2구역

정비계획수립 및 정비구역지정 용역착수

퇴계원2구역 추진위원회

우연히 퇴계원2구역 추진위원회의 현수막을 보게 됐는데, 날짜가 2020년 2월 13일이다. 퇴계원읍을 방문했을 때가 2021년 1월말이었으니... 현재를 기준으로는 1년이 넘은 현수막이다. 그만큼 재개발 진행이 안 되고 있는 것일까.

퇴계원2구역의 모습

퇴계원2구역에서부터 퇴계원1구역까지 내려왔는데, 퇴계원2구역에는 단독주택들이 많고, 퇴계원1구역에는 빌라들이 많은 느낌이었다. 두 구역을 합쳐서 재개발을 해도 괜찮을 것 같은데, 무슨 이유로 나누어서 진행하는지 모르겠다.

여기는 1구역인지 2구역인지 기억이 가물가물하다...

퇴계원1구역과 퇴계원2구역 경계 부근이 아닐지...

여기는 퇴계원1구역이다. 쌍용스윗닷홈아파트 103동이 보이기 때문이다.

백합주택 가동

이 백합주택에서 경매 물건이 나왔다. 퇴계원1구역에 포함되는데 아쉽게도 지분 물건이었다. 아무튼 14명이 입찰해서 감정가의 약 113%에 낙찰됐다.

백합빌라 주변의 모습

퇴계원1구역에 관한 내용은 흔적도 찾아볼 수 없었다.

아직 재개발이 본격적으로 진행되지 않고 있는 것일까.

성원(상떼빌)아파트와 노후된 주택

성원아파트

731세대
8개동
20층
1999년 7월 준공

다른 아파트들과 마찬가지로 최근 1년 이내에 상승이 시작됐다. 2019년 3월 이후 일시적으로 거래가 없었던 점이 흥미롭다.

몇 년이 지나면 이 오래된 주택도 사라지지 않을까.

세 아파트 사이에 공간이 있다.

그 아래쪽에도 아래와 같이 퇴계원힐스테이트아파트 우측으로 빈 공간이 있다.

정확한 내용은 확인할 필요가 있는데, 퇴계원읍에 개발이 가능한 군부지와 롯데 소유의 부지가 있다고 얼핏 봤다.

퇴계원역 남측

여기서부터는 퇴계원역 남측 사진이다.

이쪽에도 작년 11월에 매각된 경매 물건이 있어서 일부러 여기까지 왔다.

바로 이 도로이다.

지목은 '농지'인데 현황은 '도로'로 이용 중이었다.

도로의 양쪽으로는 주택들이 있었다.

한쪽으로는 이렇게 다소 최근에 지어진 듯한 주택들이 있었고...

다른 한쪽으로는 이렇게 오래된 주택들이 있었다.

토지의 면적은 총 204평. 감정가는 4억 3천9백만 원이었는데, 5억 1천5백1십만 원에 낙찰됐다.

이렇게 퇴계원읍을 간단히 둘러봤다.

저 멀리 아파트가 보였다.

저기가 바로 별내이다.

퇴계원 힐스테이트 아파트

1,076세대
21개동
22층
2014년 4월 준공

주민들의 동의 여부 등을 더 따져봐야겠지만, 퇴계원 재개발 구역도 투자하기 괜찮아 보였다.

의정부시 가능동에 다녀왔다.

'의서빌' , '의가빌'이라는 말을 들어보았는가? 의정부 서쪽 빌라, 의정부 가능동 빌라라는 뜻이다. 투자자들이 전국의 공시지가 1억원 미만의 부동산을 찾다보니 의정부 빌라들도 뜨고 있다. 의정부 가능동은 '가능 재정비 촉진지구'로 지정되었다가 2012년에 해제되었다. 언제부터인지는 정확히 모르지만 최근에도 다시 재개발을 추진하고 있다. 가능1구역부터 가능7구역까지인가 구역을 나누어 놓은 지도들이 돌아다니고 있다. 정식으로 사업이 진행되고 있는 곳은 가능생활권 1구역과 가능생활권 2구역이다. 그 외에 가로주택 정비사업을 추진하는 모습도 보였다.

의정부역에서 한 정거장 더 올라가면 '가능역'이 있다. 예전에는 의정부 북부역이라고도 했던 것 같다. 아무튼 재개발을 추진하는 지역은 가능역 좌측으로 가능동 주민센터를 포함한 반원 모양의 구역이다.

의정부시 가능동 재개발의 분위기는 어떤가 알아보러 갔다. 구역 전체를 돌아볼 수는 없었고 가능역에서 출발해서 가능5구역, 가능4구역을 둘러봤다. 그리고 가능3구역, 가능2구역, 가능1구역까지 가봤다. 마침 가능동에 경매로 나온 물건들이 몇 건 있어서 그 물건들을 보러갔던 것이다.

새로운 구역들이 표시된 지도를 함께 올리면 좋은데 마땅히 가져올 곳이 없다. 개인적으로 가능4구역과 가능5구역이 가장 괜찮다고 생각하는데, 위 지도에서 가능동 주민센터를 중심으로 북서쪽이 가능4구역이고 북동쪽이 가능5구역이다.

가능역 1번 출구에서 서쪽으로 약 100미터 거리에 있는 넓은 도로

유성벨로스아파트

2008년 준공, 95세대

가능5구역 오른쪽 아래쪽 끝부분

가능5구역과 가능4구역 아래에 접한 넓은 도로

가능5구역의 모습

오래된 집들이 대부분이고 간혹 신축 빌라도 보였다.

반원 모양으로 바깥쪽에는 위 사진과 같이 단독주택들이 있었다.

저 앞에 보이는 아파트는 힐스테이트 녹양역 아파트이다.

2018년 준공, 758세대

네이버부동산에서 확인한 결과 평당 1,980만원이다.

안쪽에도 단독주택들이 보였다.

확실히 오래된 집들이 많았다.

의서빌보다 의가빌이 30년 이상 노후된 집들이 많다고 한다.

곡선 모양의 도로를 따라가니 위쪽으로 갈수록 상점은 거의 안 보였다.

비슷한 분위기의 주택들이 이어졌다.

저 앞에 보이는 아파트는 e편한세상 녹양역 아파트이다.

2019년 준공, 416세대

평당 1,653만원이다.

주변 아파트들의 시세가 이 정도하니까 가능동도 재개발 가능성이 있는 것이다.

여기는 가칭 가능4구역과 가능5구역 경계이다.

여기서부터는 좌측 사진과 같이 신축 빌라들이 많이 보였다.

바로 이런 빌라들

도대체 몇 층인지... 용적률을 최대한 끌어다 쓴 것 같았다.

한편으로는 이렇게 오래된 빌라들도 있었다.

또 다시 신축 빌라

가능동 주택 너머로 보이는 e편한세상 녹양역 아파트

의정부 가능동에 다녀왔을 때에는 동네 분위기가 조용한 것 같아서 재개발 진행에 대해 의문이 들었는데, 이 글을 쓰기 위해 주변 아파트 시세를 확인하고 다른글도 검색해보니까 가능동 재개발 가능성이 보였다.

이렇게 신축 빌라가 있지만 재개발에는 큰 문제가 안 될 것이다.

오히려 투자자들은 임대를 맞출 수 있어서 이런 신축 빌라를 선호한다.

현대 빌라 맨션

바로 이 현대 빌라 맨션의 반지하가 경매로 나왔다. 임대를 맞추기도 어려울 것 같은 반지하 빌라였는데, 감정가의 133%에 낙찰됐다. 1986년에 지어진 빌라로 대지지분이 약 8.667평, 건물 면적이 약 15평이었다. 감정가는 4,500만원, 낙찰가는 6,000만원 정도였다. 입찰자수는 10명. 가능동 재개발을 보고 들어간게 아닌가 싶다.

현대 빌라 뒤쪽으로 고층 아파트가 보인다.

몇 년 뒤에는 이쪽에도 저런 아파트가 생길까.

가능동 현대 빌라의 모습

주차 공간도 거의 없어 보인다.

현대 빌라 반지하 입구

첫 번째 경매 물건을 보고 주변을 더 둘러봤다.

가칭 가능4구역인데, 신축 빌라보다 노후 주택들이 많이 보였다.

가능프라자

갑자기 큰 상가 건물이 보여서 놀랐는데 가능프라자였다.

잘 관리된 대형 단독주택

다시 골목길에는 노후 주택들이 있었다.

이렇게 신축 빌라도 보였다.

경매로 나온 근린주택

이 건물도 경매로 나왔다. 대지면적 96.619평, 건물 면적은 200평 가까이 된다. 1982년에 지어진 건물이다. 8억 7천만 원이 넘는 가격에 낙찰됐다. 감정가의 약 102% 정도였다.

가능동 주민센터

의정부SK뷰아파트

가능동 재개발 구역 가운데에 아파트 단지가 하나 있다. 의정부SK뷰아파트인데, 1,019세대로 2007년에 준공됐다.

시세는 평당 1,377만원이다.

의정부시 가능동의 모습들

또 다시 보이는 그나마 신축 빌라들

이런 세대수 많은 빌라들이 생기기 전에 재개발이 진행됐다면 더 사업서이 좋았을텐데 아쉽다.

세월의 흔적이 느껴지는 건물

또 다른 경매 물건지로 가는 길

대략적으로 가능3구역일 것이다.

아무래도 큰 도로에서 가까운 곳에는 상점들이 많았다.

경매로 나온 연립주택이 있는 곳이다.

1982년에 지어진 연립주택으로 1층에 있는 한 호실이 경매로 나왔다. 대지지분은 10평 정도, 건물 면적은 20평 정도였다. 감정가는 8,900만원. 낙찰가는 1억 1888만원이었다. 역시 감정가의 133%가 넘었다. 입찰자수도 무려 43명이었다.

이 또한 가능동의 재개발 가능성을 보고 들어온 것이 아닐까. 앞의 현대빌라 반지하에 비해 상태도 좋아서 많은 사람들이 입찰했을까. 현대빌라는 가능4구역에, 이 연립주택은 가능3구역에 속한다.

연립주택의 모습과 주변 건물과의 사이에 있는 텃밭?

거의 40년이 된 건물이라 현관문은 확실히 낡았다.

마지막 경매 물건지

여기는 가능1구역에 속한다. 신축 빌라인데 유찰된 상태다.

주변에는 공사 중인 모습도 보였다.

리모델링을 하는 것인지 뭔지 모르겠다.

아무튼 가능1구역에 있는 이 신축빌라는 유찰됐다.

공영주차장

가능 생활권 구역으로 가는 길이다.

공영 주차장 뒤로 오래된 연립주택과 고층 아파트가 보였다.

여기는 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

가능동 708, 709-5, 710, 691번지 일원 가로주택 정비사업

가능동에 와서 보기를 기대했던 것이 가능동 재개발 동의서 모집 현수막이었다. 그런데 그런 현수막을 찾아볼 수가 없어서 가능동 재개발은 온라인상에서 보던 것과 달리 진행이 잘 안 되고 있나 싶었다. 그래서 가능동 재개발 가능성을 부정적으로 보기도 했다. 그나마 찾은게 이 가로주택 정비사업 현수막이다.

그런데 또 다른 글에서는 가능동 재개발 동의서 모집 현수막 사진을 찍은 것을 봤다. 내가 다녔던 경로에만 그런 현수막이 없었던 것인지...

아무튼 이 일대 주변으로 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

여기도 가능1구역에 속하는 것 같은데 어떻게 진행될지 궁금하다.

꿈에그린 푸르미마을 아파트

임대주택인가. 카카오맵에 세대수, 준공월 등이 안 나온다. 네이버 부동산에도 시세가 안 나온다.

더샵 파크애비뉴 아파트

여기가 바로 가능생활권2구역인 곳이다. 

의정부더샵파크에비뉴아파트
2021년 7월 예정
420세대
5개동
26층

여기는 의정부 가능생활권1구역

주택재개발 사업 현장

의정부 가능생활권1구역

의정부롯데캐슬골드포레아파트
2023년 1월 예정
466세대
4개동
29층

여기는 네이버부동산에서 평당 1,814만원으로 나온다. 분양가가 그 정도 하는건지...

과거의 가능 재정비 촉진지구 위아래로 신축 아파트들이 생기고 있다. 위쪽의 경우 시세가 평당 2천만원에 가까운 곳도 있으니 가능동 재개발도 그러한 잠재력이 있는 곳이라고 할 수 있다. GTX-C 노선 의정부역이 생기면 한 정거장 거리이기도 하다.

브라운스톤흥선아파트

의정부 가능생활권 1구역과 2구역 사이에 있는 브라운스톤흥선아파트이다.

673세대
9개동
23층
2008년 준공

시세는 평당 1,352만원

다시 가능생활권2구역의 모습

의정부 경전철이 다니는 곳

의정부 경전철 흥선역에서 바라본 의정부 아파트들

이렇게 의정부시 가능동을 둘러보고 왔다. 재개발에 관한 현수막을 못 보고 와서 아쉽다. 또한 가능동 재개발 구역 북서쪽으로 과거의 미군부대가 있던 자리가 있다는데 거기도 못 보고 와서 아쉽다. 사실 한 번에 모든 것을 보고 오기도 힘들다. 언제 또 가능동에 가게될지는 모르겠지만... 투자자들 사이에서 의가빌, 의서빌은 뜨고 있었다. 또 의정부에는 가능동 재개발 외에 다른 구역들도 많다.

전라북도 전주시에 다녀왔다.

지방에 내려갔다가 돌아오는 길에 시간을 내서 전주시에 들렀다. 경매 물건들을 몇 개 검색해봤고, 오래된 저층 아파트들과 효자동 근린주택을 임장 대상으로 정했다. 원래 기린아파트도 가보고 싶었는데, 동선과 안 맞아서 결국 못 갔다.

전주시에서 이동한 경로이다. 오전에는 전주 한옥마을을 구경하고 가까운 신천지아파트부터 가봤다. 그리고 한참 걸어서 송원아파트로 갔다. 버스를 타고 이동해서 전주 주공3단지 아파트에 갔다가 다시 버스를 타고 효자5동으로 이동했다. 전주시의 재개발 구역이나 대장주 아파트들을 보고 왔어도 되는데 경매에 관심이 있어서 경매 물건 위주로 보고 왔다.

신천지아파트로 가는 길에 있는 진흥하이츠아파트와 거산황궁아파트

카카오맵에는 거산황궁맨션으로 나오는데 일반적으로 알려진 맨션보다는 아파트에 가깝다. 신천지아파트는 카카오맵에 대산아파트라고 나온다.

2019타경125**

전주시 완산구 동서학동
신천지아파트

전용면적 59형 정도로 감정가는 4천6백만 원이었다. 1992년에 준공된 5층짜리 아파트였다. 낙찰가는 3천1백5십만 원으로 감정가의 68.48% 정도에 매각됐다. 입찰자수는 4명이었다.

신천지 아파트 단지 내

신천지아파트는 A동부터 D동까지 4개 동이 있다. 단지 입구에 도착했을 때 여자 두 명이 내려왔다. 단지 입구에 있는 관리사무소에 들르던데, 왠지 경매 임장을 온 사람들 같다는 느낌이 들었다.

신천지아파트에서 바라본 거산황궁 아파트

거산황궁 아파트는 총 433세대로 1993년에 준공된 15층 짜리 아파트이다. 

신천지아파트 및 주변 아파트 시세 (네이버부동산)

신천지아파트는 평당 247만 원, 진흥하이츠아파트는 321만 원, 거산황궁맨션아파트는 360만 원이다.

거산황궁맨션아파트 101형 시세 변화

최근 5년 동안 큰 변화 없이 비슷한 가격대를 유지하고 있다.

신천지아파트 상가

신천지아파트 단지 내 모습

어느 부동산 블로그에서는 이 신천지아파트를 전주 한옥마을을 찾는 관광객들을 대상으로 하는 게스트하우스로 추천했다. 

신천지아파트에서 전주 한옥마을까지 걸어서 10~15분 거리이지만 수요가 있을지 의문이다. 주차장이 있지만 여유롭지 않아 보였다.

사진을 찍을 때는 몰랐는데 녹물이 나오나... 녹물 배관 청소 광고가 붙어 있다.

재건축을 바라볼 수도 있겠고, 아니면 게스트하우스나 에어비앤비로 활용할 수도 있겠다.

세 아파트로 가는 골목 초입에 위치한 부동산

임대를 주면 부동산에 관리를 맡기면 적당할 것 같았다.

송원아파트로 가는 길

저층아파트가 보였는데 '고궁맨션'이었다.

주변 아파트 시세들

2019타경126**

전주시 완산구 서서학동

송원아파트

1989년 준공된 아파트로 전용면적 59형 정도로 감정가 5천1백만 원이었다. 낙찰가는 2천4백6십8만 원 정도로 감정가의 약 48%였다. 생각보다 낙찰가가 낮았다.

송원아파트는 나름 규모가 있었다.

1단지부터 3단지까지 있는데 1단지가 135세대, 2단지 및 3단지가 198세대인 것으로 나온다.

드디어 도착한 송원아파트

송원아파트 단지 내 모습

그렇게 낡아 보이지도 않았다.

관리비 인상 안내문

아파트 다른 쪽과 송원아파트 2단지

3단지는 단지라고 하기보다는 301동 하나 뿐이다.

2단지 모습

고궁맨션

내려오는 길에 잠깐 둘러봤다.

맨션이라고 해서 오래된 단지인줄 알았는데 2012년 준공이었다.

대로변 건너편으로 또 오래된 단지가 보였다.

예그린아파트였다.

1980년 준공이었다. 총 185세대

아파트 단지 내 게시판에는 매매가 3800만, 월세 500/22 등이 붙어 있었다. 사진을 같이 올리려다가 동호수가 나와서 안 올린다.

효자5동 근린주택들

전주시 효자5동에서 근린주택이 몇 개 경매로 나왔다. 건물이 통으로 경매로 나왔는데 하나는 좀 떨어져 있어서 시간상 안 갔고 나머지 세 군데만 가봤다. 두 건은 매각됐는데, 하나는 감정가의 76% 정도인 6.5억 정도에, 다른 하나는 83% 정도인 7.4억에 매각됐다.

카카오맵에는 '서부신시가지택지지구'라고도 나온다.

바로 저쪽이다.

상점들이 많은 도로

가까운 곳에는 전주대학교가 있다.

전주홍산초등학교

택지지구라서 그런지 원룸이나 투룸 건물이 많았다.

경매로 나온 물건도 이런 근린주택이었다. 원룸이나 투룸보다 큰 평수도 있을 것 같아 보인다.

1층에는 사무실 등이 있는 건물도 있었다. 근처에 전주대학교가 있지만 원룸, 투룸 수요가 어느 정도 있을지 의문이다.

주변이 다 이런 건물이니 공급이 꽤 많아 보였다.

네이버부동산에서 잠시 살펴보니 생각보다 매물은 없다.

수요만 있다면 월세로 현금흐름을 창출할 수 있어 보였다.

대로변에서 바라본 모습

전주터미널로 돌아가는 길

이렇게 전주시의 경매 물건 몇 개를 돌아봤다. 전주에 처음 가봤고 1박을 하긴 했지만 짧게 돌아본 것이라 아직 전주에 대해 잘 모른다. 언제 또 전주에 갈지 모르겠지만, 아이디어만 있다면 수익을 낼 수 있는 나름 괜찮은 물건들이 보였다. 

전라북도 전주에 다녀왔다.

지방에 내려갔다가 오는 길에 잠시 들러 1박을 했다. 한옥마을 주변을 잠시 구경하고 나머지 시간에는 부동산 임장을 다녔다. 효자주공 아파트 외에 경매로 나온 아파트 두 곳과 원룸 건물들도 보고 왔다. 경매 물건 등은 다음글에 다룰 예정이다. 사실 이번에 전주에 처음 가봤는데 나름 준비를 하고 갔지만 그래도 많이 부족했다. 다음에 또 기회가 생긴다면 대장주 아파트와 재개발 구역을 가보고 싶다. 아무튼 이번 글은 전주 효자주공 아파트에 대한 글이다.

효자주공3단지 아파트 위치

위 지도 가운데 효자1동 주민센터를 표시한 곳 근처에 효자주공3단지 아파트가 있다.

아파트 규모가 엄청 크다. 가까운 곳에 초등학교도 있는 '초품아' 아파트이다. 3단지라고 하는데 301동이 아닌 101동부터 135동까지 있다. 1984년에 준공됐고, 세대수는 1,230세대이다. 요즘 전국에 있는 5층짜리 주공아파트에 관심을 가지면서 전주에서도 5층짜리 주공아파트를 찾아봤고 효자주공3단지 아파트를 알게 됐다.

효자주공3단지 아파트 시세 변화

2019년까지는 8,000만 원 정도의 실거래가를 유지했다. 그런데 2019년 말부터 거래도 늘어나고 가격도 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 1억 6천만 원이 넘는다. 1~2년 사이에 두 배가 된 것이다.

현지 부동산을 네 군데 정도 방문했는데, 45제곱미터의 경우 1억 9천3백만 원에 나온 매물(2층)이 있었다. 샤시까지 수리한 물건이었다. 전세는 2,500만 원이었다. 다른 곳에서는 13평이 1억 6천5백만 원, 15평이 1억 8천만 원이었다.

52A형의 경우에도 비슷한 흐름을 보인다. 2019년까지 9천만 원에서 1억 원 정도를 유지하다가 2019년 말부터 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 2억 2천7백만 원이었다.

65A형도 마찬가지다. 2019년까지 1억 2천만 원대를 유지하다가 2019년 말부터 상승하기 시작했다. 최근 최고 실거래가는 2억 6천만 원이다. 부동산에서 직접 알아본 매물은 2억 6천만 원, 2억 3천5백만 원(1층)이 있었다. 전세의 경우 4천만 원이었다.

왜 이렇게 가격이 상승하였을까...

효자주공3단지 아파트 재건축

재건축은 2006년부터 말이 나왔는데, 10년 동안 지지부진 하다가 최근 다시 논의가 되고 있는 듯했다. 작년 봄에 정비업체 선정을 위한 입찰공고를 냈다는 기사가 있었다. 찾아보면 더 많은 정보가 나올 것이다. 얼마 전에 전주시 전체가 조정대상지역에 포함되면서 입주권 문제가 생겼다. 한 기사 따르면 입주권을 잃을 가능성이 있는 사람들이 150명이 넘는다고 한다.

효자주공의 경우 2006년 8월 추진위가 승인됐고, 2011년 10월 정비구역으로 지정됐다. 2013년 5월 조합설립인가가 났다. GS건설과 롯데건설로 시공사 선정을 마쳤고 사업시행인가를 준비 중이라고 한다. 앞으로 재건축 사업이 순조롭게 진행될지 무척 궁금하다. 

현장 사진들

효자주공 아파트 가는 길

이쪽은 금호아파트와 효자주공3단지아파트 사이에 있는 도로이다. 다른 곳을 들렀다고 오냐고 이쪽으로 오게 됐다.

131동과 132동

주공아파트 마크가 보인다. 135동 쪽에 있는 입구로 단지 내로 들어갔다가 101동 근처에 있는 정문으로 나왔다.

효자3단지아파트 입구 등

단지 내에 작은 상점이 있었다.

아파트에서는 역시 세월의 흔적이 느껴졌다.

그래도 동과 동 사이의 간격이 넓어서 좋아 보였다.

한쪽에는 주차장이, 한쪽에는 위 사진들처럼 그냥 잔디가 있었다.

단지 내 유치원

단지 입구 근처에 초등학교와 중학교가 있다.

자세히 보면 낡기는 낡았다.

현관문도 오래됐다.

게시판의 관리비 조정 안내문

우편함

과연 언제쯤 재건축이 될까

되긴 되는 것일까

효자주공3단지 아파트 정문

정문에서 바라본 모습

단지 내 상가

상가도 엄청 낡았다.

조정지역 지정에 대한 안내문 등

상가 내부와 화장실

조합 사무실 이전 안내문

시간이 있었다면 조합사무실까지 방문했을텐데... 아쉽다.

상가 안에 개 한 마리가...

건너편 도로에서 바라본 모습

과거에 비해 가격이 많이 상승한 상태인데, 앞으로 어떻게 될지 궁금하다. 재건축이 잘 진행된다면 상승할 여지가 남아있겠지만. 2019년 이전이 가장 좋은 타이밍이었다. 그때는 몰랐는데 다 지나고 나서 알았을 뿐...