생각하고 부자되기

종로구 연건동에 다녀왔다.

종로구는 관심을 갖고 있는 지역 중 하나이다. 종로구에 경매 물건이 나왔는데 처음 들어보는 '연건동'이었다. 위치를 보니까 창경궁 맞은편에 있는 서울대학교 병원 남쪽에 있었다. 입지가 나쁘지 않아 보였다. 실제로 약 500미터 거리에 힐스테이트 창경궁 아파트가 들어올 예정이었다. 참고로 힐스테이트 창경궁 아파트의 분양가는 84형이 8억원대로 평당 2700만원에 가까웠다.

무엇보다 이번 임장의 소득은 연건동 상일빌라 주변으로 철거 안내문이 붙어 있는 주택들을 있었다는 것이다. 이미 철거가 끝난 현장도 보였고 순차적으로 철거가 예정되어 있었는데 철거 후 어떤 건물이 들어설지 변화가 기대된다. 철거 예정지의 위치는 이 글의 마지막 부분에 공개하겠다.

종로구 연건동은 창경궁 우측으로 서울대학교 병원을 포함한 지역이다. 

이번에 연건동을 처음 들어봤는데 종로구에는 다양한 행정구역들이 있었다. 인사동과 익선동은 많이 들어보았을텐데 나머지는 낯선 구역들이 많다.

이번 임장에서 이동했던 경로이다. 종로5가역에서 내려서 상업지역을 지나서 연건동으로 갔다. 연건동 상일빌라 주변을 둘러보고 혜화동에 있는 오래된 연립주택과 경매 물건을 볼 계획이었다. 그러나 날씨가 너무 추워서 연립주택을 보고 전망을 보기 위해 낙산공원까지 갔다가 혜화동 경매 물건은 다음에 보러 가기로 했다. 

종로5가역에서 연건동까지 가는 길에 오피스텔 공사 현장이 두 군데 있었다. 하나는 종로 루비온 오피스텔로 종로5가역에서 가까운 편이다.

다른 하나는 휴스턴 창경궁 오피스텔이다. 휴스턴 창경궁 오피스텔이 준공 예정일이 더 빠른데 실제로는 종로 루비온 오피스텔이 더 높이 올라가 있었다.

현장 사진들

종로5가 상권의 모습이다.

다소 오래된 분위기로 음식점, 술집, 게스트 하우스 등이 보였다.

지하철역에서 멀어질수록 복잡한 모습이 줄어들었다.

원남동 휴스턴 오피스텔 창경궁 신축공사 현장

종로 루비온 오피스텔 공사현장은 보는 눈들이 많아서 못 찍었는데, 건물이 상당히 올라간 모습이었다. 반면 휴스턴 창경궁 오피스텔은 아직 건물이 올라간 모습이 안 보인다. 오피스텔은 건물이 올라가는 데 얼마 안 걸리는건지... 아무튼 두 오피스텔의 준공 예정은 몇 달 차이가 안 난다.

휴스턴 창경궁 오피스텔 공사현장 옆으로는 단독주택이 보였다.

드디어 연건동에 왔다.

길 건너가 원남동과 연건동이다.

원남동 사거리

여기는 원남동 사거리로 왼쪽으로 쭉 가면 좌측에는 종묘, 우측에는 창덕궁이 있게 된다. 위 사진의 왼쪽으로 보이는 곳은 창경궁이다. 나름 궁세권으로 서울의 구도심이라고 할 수 있다.

원남동 골목

바로 연건동 상일빌라로 가지 않고 골목을 둘러보기로 했다.

철거공사 안내문이 보였다.

근처에는 벌써 철거가 끝난듯한 현장이 보였다.

아니면 원래 공터였을 수도 있다.

아무튼 이 주변의 건물들은 순차적으로 철거가 예정되어 있었다.

골목은 차가 지나갈 수 없을 정도로 좁았다.

철거 안내문이 붙어 있는 집이 또 보였다.

지도상으로는 길이 있다고 나오는데 막다른 골목이었고...

이런 가파른 계단을 내려가서 연건동 경매 물건지로 갔다.

여기는 새롭게 지은 건물 같아 보였다.

그 뒤쪽에 있는 건물도 깔끔했다.

골목으로 들어가니 세월의 흔적이 느껴지는 건물들이 대부분이었다.

여기는 네이버 부동산에 매물이 올라온 곳이다.

이번에는 미리 손품을 팔고 왔다. 연건동에 매물이 총 3개 있었다.

2001년 건물인데 매매 호가는 22평이 4.5억이었다.

이 골목으로 들어가도 또 하나의 매물이 나온다.

1993년 주택으로 7.7억이다.

드디어 경매 물건이 있는 골목이다.

연건동에는 골목에 거울들이 많았다. 나중에 알았는데 '여성안심거울'이었다. 좁은 골목에서 범죄의 표적이 되는 여성들이 많았던 것일까.

이 골목에는 신축 빌라도 보였다.

2020타경1007**

다세대(빌라)

대지 6.126평
건물 11.577평

1993년에 지어진 건물로 감정가는 1.56억이었다. 물건상 하자가 있었는데 '위반건축물'이었다. 자세한 내용은 구청 등에 확인할 필요가 있는데 해결하기 어려워 보였다. 

또 하나 특이한 점이 있었는데, 경매로 나온 그 세대 또는 그 옆집이 네이버부동산에 매물로 올라온 것을 확인할 수 있었다. 매매 호가는 2억원으로 면적은 경매 물건과 차이가 있었다. 옆집일 수도 있고, 아니면 해당 세대인데 위반건축물의 원인이 되는 면적을 포함해서 올라온 것 같았다. 조금만 조사하면 답이 나올 것이다.

연건동 상일빌라

빌라 입구 쪽 모습

빌라 뒤쪽 모습

또 철거 안내문이...

도대체 이 지역에는 무슨 일이 진행되고 있는 것일까

종로구청 등을 검색해봐도 철거와 관련된 내용은 찾을 수가 없었다.

인근 주민들은 답을 알고 있을까.

경매 물건지에서 혜화동으로 가는 길

도로도 조금 더 넓었고 경매 물건이 있는 골목과 다른 분위기였다.

이런 변화도 있고...

사진은 없지만 '여성안심거울'도 여전히 보였다.

이렇게 종로구 연건동이란 지역을 둘러보고 왔다. 나름 입지는 괜찮은 것 같았는데 다소 무분별하게 개발이 진행된 것 같았다. 고층 빌딩도 있고 새롭게 올라가는 오피스텔도 있고 호텔도 있는데, 뒤쪽으로는 차도 지나갈 수 없는 골목에 오래된 주택들이 있었다.

표시한 곳이 철거 안내문이 붙어 있었던 주택들이다. 22번지 주변으로 철거가 예정되어 있다. 안내문이 붙어 있었는지 미처 확인하지 못했는데 298-10번지도 왠지 함께 철거가 될 것 같다. 298-9번지도 안내문은 붙어 있지 않았지만 298-17번지처럼 출입문이 자전거 자물쇠 같은 것으로 폐쇄되어 있는 것으로 얼핏 본거 같다.

순차적으로 철거가 된 이후에 어떤 건물이 들어올지 무척 궁금하다. 어떤 건물이 들어오던 상일빌라의 대지 가격도 함께 상승하지 않을까.

서대문구 홍은동의 마지막 글로 홍은8구역과 홍은8-1구역에 대한 글이다.

위 지도는 홍은동 재개발 구역을 간단히 표시한 것이다. 홍은14구역과 홍은6구역은 이미 준공이 됐고, 홍은13구역은 철거가 진행 중이다. 그 사이에 홍은8구역, 홍은8-1구역이 위치해 있다. 홍은8구역과 홍은8-1구역을 제외한 나머지 부분을 홍은8-2구역이라고도 하는데 홍은8-2구역은 재개발이 아직 시작도 안 한 것 같았다.

홍은8구역으로 가기 전 대로변이다.

저 앞에 홍은극동아파트가 있고, 그 오른쪽으로 신축 아파트가 북한산삼부르네상스(21년 4월 예정)이다.

북한산 반도 유보라

홍은8구역과 홍은8-1구역은 사업이 잘 진행된다면 '북한산 반도유보라 아파트'가 될 예정이다.

홍은8구역으로 가는 길

언덕길이 이어진다. 좌측이 북한산두산위브1차 아파트이고, 앞쪽으로 북한산두산위브2차 아파트가 보인다.

2020년 12월 기준 홍은8구역은 이런 모습이었다.

대부분 이주가 끝나고 철거를 앞둔 모습이었다. 빈집에서 발생할 수 있는 범죄를 예방하기 위한 경고문이 곳곳에 부착되어 있었다. 편의상 홍은8구역이라고 하지만 정식 명칭은 '홍은8지역주택조합'이 맞는 것 같다.

여기도 경고문이 붙어 있었다.

철거 '예정' 중인 현장이라고 보이는데 '예정'으로 수정하기 전에는 뭐였을까. 철거 '진행' 중이었을까.

사람이 살고 있는 듯한 주택들도 간혹 보였다.

언제인지는 모르겠지만 '건축심의'는 통과되었다고 현수막이 붙어 있었다.

여기도 경고문이...

구석구석 살펴봐야 정확히 알 수 있겠지만 대략 90% 정도는 비어있지 않을까.

홍은8지역주택조합 사무실

이런 사무실에 들어가면 사업 진행 상황, 이주 비율, 동의 비율 등을 알 수 있을 것이다.

창문이 없는 집은 이주가 끝난 곳, 창문이 있는 곳은 사람이 살고 있는 곳이라고 보면 될까.

여기서 보면 아직도 상당한 세대가 이주하지 않은 것처럼 보인다.

이런 신축 빌라도 보였다.

홍은8구역에 속하는지... 홍은8-1구역에 속하는지 따져봐야 할 위치에 있다.

홍은8, 홍은8-1 지역주택조합

건축심의통과

홍은8-1 지역주택조합 추진위원회 사무실

토지 동의율 등을 확인하려고 들어가 봤는데 부재중이었다.

참고로 홍은8-1 지역주택조합은 2020년 11월 4일 기준 조합원 수는 60인이었고, 토지의 사용권원 확보 비율 90.58%, 토지의 소유권 확보 비율 12.03%였다. 

지주택에 대해서는 과거에는 안 좋은 말들이 많았는데 성공한 사례도 일부 있다. 일반적으로 토지를 100% 확보해야 사업을 진행할 수 있다고 알고 있다. 지구단위계획인 경우 95%라고 한다.

공가와 신축 건물

이 주택도 깔끔해 보인다.

뒤에 있는 아파트는 미건아파트로 홍은8-1구역에서 제외된다.

이 길을 따라서 언덕길을 계속 올라가면 북한산 자락이 나온다.

아래쪽을 내려다 본 모습

홍은8-1지역주택조합 임시 총회 공고문

홍은6구역, 홍은13구역, 홍은14구역 모두 과거에는 이런 모습이 아니었을까.

앞으로 홍은8구역 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜볼 생각이다.

지주택에 대해서는 각자 검색해서 판단하길 바란다.

현재 진행 중인 사업의 성패와 관계 없이 이쪽 구역도 나중에는 저 멀리 보이는 아파트처럼 변하지 않을까.

시간이 얼마나 걸리는지가 문제라고 생각한다. 현재와 같은 시세가 이어진다면 사업에 긍정적이지만 금융위기가 온다면 잘 진행 중이던 사업도 어려움에 처할 수 있다.

요즘 재개발에 관심을 가지면서 진작에 관심을 가졌어야 한다고 후회하는 중이다.

내려가는 길

이렇게 홍은8구역 및 홍은8-1구역을 둘러보고 다시 내려왔다.

홍은6구역 사무실도 여전히 남아 있었다.

사업이 완전히 끝나야 청산되는 것일까.

유진맨숀

홍제역으로 가는 길에 낡은 맨숀이 보였다.

겉으로 보기에는 낡아 보여도 역에서 가깝고 도로변이고 땅값은 상당할 것이다.

언젠가는 여기도 새롭게 변하지 않을까.

여기는 유진맨숀 맞은 편 인왕시장 쪽이다.

조합원 분양가 등 더 자세히 적고 싶지만 현재 홍은8구역, 홍은8-1구역의 모습은 어떤지 현장을 소개하는 정도로 마친다.

서대문구 홍은동

홍은13구역에 다녀왔다.

최근 '월천 재테크'라는 곳에서 케언즈맨님의 재개발 강의를 신청하고 3주 차까지 강의를 들은 상태이다. 홍은동은 원래 별로 관심이 없던 지역인데 케언즈맨님이 홍은13구역을 보유 중이라고 해서 홍제동 협소주택 경매 물건과 홍은동 상가 경매 물건을 보러 갔다가 홍은13구역 주변까지 둘러보고 왔다.

홍은동은 서울 중심이라고 할 수 있는 서울시청의 북서쪽에 있다. 3호선 홍제역과 녹번역 사이에 있는데 3호선 라인을 경계로 오른쪽은 홍은1동, 왼쪽은 홍은2동이었다. 홍은13구역은 홍은1동에 속한다.

홍은13구역 주변에는 이미 재개발이 끝난 아파트들도 있고 지역주택조합이 재개발을 추진하고 있는 곳도 있었다. 위 지도에서 경계는 명확하지 않다. 홍은13구역 경계는 아래 '위치도'를 참고하길 바란다.

북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역이 재개발된 곳이고, 북한산두산위브2차 아파트는 홍은6구역이 재개발된 곳이다. 홍은14구역 및 홍은6구역과 홍은13구역 사이에도 노후된 주택들이 있는데 그곳은 지역주택조합이 재개발을 진행 중인 곳으로 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역으로 나누어 부르고 있었다. 지주택이 추진 중인 이들 구역에 대해서는 다음 글에 따로 사진을 올릴 예정이다.

주변의 다른 구역들에 비해서 홍은13구역은 상당히 넓어 보인다. 다른 구역들도 함께 재개발을 진행하며 여러 가지 면에서 더 좋을 것 같은데 왜 이렇게 구역이 작게 나누어져서 재개발이 진행됐는지 모르겠다. 아무튼 홍은13구역은 최고 15층, 12개동, 827세대로 재개발이 될 예정이다. 일반 분양은 409세대로 올해 분양 예정이다.

홍은13구역은 2009년 3월에 정비구역이 지정된 이후 2011년 4월에 사업시행인가가 났고 2018년 7월에 관리처분인가가 났다. 대부분의 재개발이 10년 이상 걸리므로 사업 초기에 진입하여 투자하는 것은 주의해야 한다. 구역 지정 전에 진입하면 가장 높은 수익을 올릴 수는 있겠지만 오랜 기간 자금이 묶일 수도 있다. 어느 정도 불확실성이 해소된 이후에 투자를 해도 수익을 얻을 수 있다. 홍은13구역의 경우에도 2019년에는 '피'가 1억원 대였는데 지금은 4억원이 넘는다.

앞서 언급했듯이 홍은13구역만을 보기 위해서 임장을 갔던 것은 아니었다. 원래 경매 물건들을 보러 갔는데 홍제동이 높은 지대에서 바라보니 황량한 땅이 보였다. 바로 아래 사진과 같은 모습이었다.

황량한 땅 위에서 굴삭기 두 대가 열심히 작업 중이었다. '저건 뭘까? 아, 저기가 홍은13구역이겠구나'하는 생각이 들었다. 날씨가 춥지만 여기까지 온 김에 저기도 보고 와야겠다는 생각이 들었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 보이는 주택에는 '건축심의통과'라는 현수막이 걸려 있었다. '엥? 아까 거기가 홍은13구역이 아니고 여기가 홍은13구역인가'

사전 준비를 철저히 안 하고 와서 홍은동에 대해서 잘 몰랐기에 이런 과정을 겪었다. 요즘에는 다양한 앱들을 통해 현장에서도 재개발 구역, 노후도 등을 모두 확인할 수 있다. 아무튼 철거가 끝나고 지반을 다지는 듯한 곳이 홍은13구역이 맞았다.

현장 사진들

바로 이 현수막을 보고 홍은13구역을 착각했다. 여기는 북한산두산위브 아파트들과 홍은13구역 사이에 있는 곳으로 지역주택조합이 홍은8, 홍은8-1이라고 부르는 곳이었다.

북한산두산위브2차

입주를 시작한지 얼마 안 되었다.

여기까지는 아직 홍은13구역이 아니다.

북한산두산위브 아파트들과 홍은8구역 등의 경계이다.

드디어 홍은13구역에 도착했다.

건물 철거를 위해 설치한 가림막이 보였는데... 그 높이로 인해 홍은13구역 내부는 못 보는 줄 알았다.

홍은13구역의 모습

다행히 가림막이 낮은 곳, 구멍이 뚫린 곳들이 있어서 홍은13구역 현장을 확인할 수 있었다.

철거가 거의 끝난 것처럼 보였다.

기초 공사를 하고 건물이 올라갈 것이다. 철거-건축 등 간단하게 생각을 했는데 알고 보니 더욱 다양한 단계들이 있고 참여하는 업체들도 많은 등 복잡했다. 이 글의 거의 뒷부분에 있는 사진에서도 알 수 있겠지만 철거만 6개월 정도 잡았고 따로 시행하는 업체가 있었다.

홍은13구역의 모습

반대편에도 노후된 주택들이 보인다. 언젠가 저기도 재개발이 되지 않을까. 다음에 홍은동에 온다면 저쪽 주변을 샅샅이 둘러볼 생각이다.

홍은13구역 주변 건물에는 이런 안내문이 붙어 있었다.

철거로 인해 생길지 모르는 위험으로부터 주변 건물들의 안전을 위한 것이었다.

저 멀리에 있는 아파트는 무슨 아파트인지...

유원하나아파트일까...

홍은13구역 뒤쪽으로 신축 아파트가 보였다.

지도를 보니 '북한산삼부르네상스'였다. 2021년 4월 준공 예정.

여기는 홍은13구역과 인접한 곳의 모습이다.

홍은13구역 경계를 따라서 내려갔다.

언제 또 이 동네에 올지 모르겠지만 한 달에 한 번이라도 온다면 재개발 사업의 진행을 직접 경험할 수 있을 것 같았다.

앞으로 재개발을 집중적으로 공부할 생각인데, 여러 구역을 다니다 보니 각 사업 단계별로 현장을 접하게 된다. 홍은13구역의 경우 철거 중이라고 한다면, 장위10구역은 철거 직전이었다. 몇 주 전에 방문했던 장위4구역도 홍은13구역과 비슷한 모습이었다. 장위10구역이 철거에 들어가기 전에 건물 모습을 사진으로 담고 싶었는데 코로나가 크게 확산되기 시작하면서 결국 장위10구역에 가지 못했다.

내려가면서 본 건물에도 안내문에 붙어 있었다.

거의 다 내려왔다.

인접한 곳에도 오래된 주택들이 많았는데 오른쪽 사진처럼 신축도 보였다.

저 쪽에 있는 주택들에 사는 주민들은 재개발에 대해 어떤 생각을 하고 있을까.

홍은13구역 공사 현장 입구

홍은13구역 공사 안내문

철거는 착공일로부터 6개월이었다. 시공사가 철거까지 다 하는 줄 알았는데 철거업체는 또 따로 있었다.

여기까지만 보고 돌아가려다가 홍은13구역의 다른 쪽 경계도 가보기로 했다.

그런데 잠깐 올라가다가 말았다.

한쪽은 가림막, 한쪽은 주택. 특별한 게 없을 것 같았기 때문이었다.

홍은13구역 입구에서 가까운 곳에 '포방터 시장'이 있었다.

서대문구 홍은동에 다녀왔다.

최근 상가 경매 물건도 검색을 시작하면서 몇 개의 관심 물건이 생겼다. 지난 번에 강동구 강일동 상가를 다녀왔고, 이번에는 서대문구 홍은동에 있는 상가에 가봤다. 임장을 가기 전에 로드뷰를 통해 현장을 확인했을 때도 주변 아파트와 단절되었기에 상가의 가치가 떨어진다고 생각했는데 실제로도 그런 경향이 있었다. 그래도 적당한 아이템을 찾는다면 실수요자에게 필요한 곳일 수도 있다. 또한 30년이 넘은 아파트와 상가라 재건축의 여지도 있지만 아파트와 상가조차 도로를 사이에 두고 떨어져 있었다.

위 지도에는 지하철역이 안 나오는데 인왕시장 아래쪽으로 홍제역이 있다. 경매로 나온 상가가 있는 아파트는 유원홍은아파트로 주황색 원으로 표시한 곳이다. 백종원과 함께 방송에서 자주 언급되었던 '포방터시장'도 홍은동에 있었다.

이날 홍제동에서 경매로 나온 협소주택과 홍제동 개미마을에 먼저 갔다가 홍은동으로 왔다. 벽산아파트와 두산위브1차 아파트 사이의 언덕길로 올라가서 홍은유원아파트 상가를 보고 전망을 보기 위해 북한산 자락까지 올라갔다가 내려왔다. 내려와서는 두산위브2차 아파트 옆에 있는 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역, 홍은13구역을 보러 갔다. 홍은동 재개발 구격에 관해서는 다음 글에 작성할 예정이다.

참고로 홍은유원아파트 및 주변 아파트들의 세대수는 아래와 같다.

홍은유원아파트
299세대
1987년 준공

홍은동원베네스트아파트
195세대
2012년 준공

북한산두산위브1차아파트
497세대
2019년 11월 준공

북한산두산위브2차아파트
296세대
2020년 11월 준공

홍은벽산아파트
1,329세대
1997년 준공

대부분 세대수가 적은 편이며 홍은벽산아파트만 그나마 천 세대가 넘는다.

위 지도는 카카오맵에서 편의점을 선택한 것인데 홍은유원아파트에는 그 흔한 편의점도 없는 것으로 나온다. 실제로 상가 건물에 편의점은 안 보였다. 299세대 밖에 없어서 그럴까. 그 옆에 있는 북한산두산위브1차 아파트가 있지만 그 아파트도 496세대에 불과하고 경사로 인해 다소 단절되어 있었다.

현장 사진들

여기는 홍제동인데 내부순환로로 진입할 수 있는 곳이다. 지하철역에서 다소 멀어서 자동차를 자주 이용하는 경우 내부순환로가 장점이 될 수 있다. 강북횡단선이 홍제역을 지나간다고 하는데 이 주변보다 상명대 앞쪽에 더 큰 호재 같다.

저 앞에 보이는 아파트가 북한산두산위브1차 아파트이다. 준공된지 1년이 조금 지났다.

내부순환로 아래의 모습

내부순환로가 지역을 단절시키는 모습이다. 동대문구 제기동에서도 고가도로는 흉물스럽게 느껴졌다. 그래도 그 아래쪽은 지역 주민들의 산책로 역할을 하고 있다.

홍제천 주변

홍제천 건너편의 모습

홍은유원아파트로 가는 언덕 입구

사진으로 보기에도 경사가 무척 가파르다. 참고로 북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역을 재개발한 것이었다.

북한산두산위브1차 아파트 앞쪽으로 상가가 충분히 있으니 뒤쪽 홍은유원아파트와 단절이 안 되었다고 해도 두산위브 1차에서 유원아파트 상가로 유입되는 수요가 별로 없을 것 같다.

저 앞에 보이는 아파트가 299세대의 홍은유원아파트이다.

언덕을 올라와서 아래쪽을 바라본 모습

1987년에 지어진 홍은유원아파트 상가동

같은 해에 지어진 아파트에 비해 낡아 보인다.

부동산, 미용실, 건강식품점, 세탁소, 학원 등이 보인다.

일단 상가 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

경사가 있어서 그런지 상가 뒤쪽에 있는 북한산두산위브1차 아파트와 단절된 모습이었다.

내려가는 계단이 있긴 했지만 특별한 일이 없다면 신축 아파트에 사는 사람이 30년이 넘은 상가 건물에 찾아오진 않을 것 같다.

홍은유원아파트 상가동 모습

2020타경10**

서대문구 홍은동 근린상가

대지 16.99평

건물 23.63평

감정가는 2억 1천6백만 원이다. 한 차례 유찰되었고 1월 5일이 입찰기일이었는데 코로나로 인해 변경되었다.

지하층에 있는 한 개의 호실인데 지하층에는 1호부터 4호까지 있다고 한다. 지하층 전체가 장기간 '공실' 상태이다.

경매 정보지에도 지하층으로 내려가는 계단이 폐쇄되어 있다고 나와 있었는데 실제로도 이렇게 막아 놓았다. 의자 위에 각종 우편물들이 쌓여 있었다.

의자를 살짝 치우고 내려가도 되겠지만... 내려가지 않았다.

그나마 다행인 것은 상가 앞 아파트 입구에 마을버스 정류장이 있다는 것이다. 한편으로는 상가가 아파트 단지 '내'에 있는 것이 아니라 단지 '밖'에 있다고 할 수 있다. 홍은유원아파트 상가 소유자의 입장에서는 홍은유원아파트의 재건축을 기대할 수도 있는데 이렇게 떨어져 있는 상태에서 만약 갈등이 있다면 상가동을 제외하고 재건축을 하는 것도 가능하지 않을까...

이렇게 상가 경매 물건을 확인하고 홍은동 재개발 구역을 보러 갔다.

원래는 이날 홍제동 협소주택과 개미마을만 보고 돌아오려다가 홍제동에서 홍은동 상가 경매 물건지까지 10분 정도 밖에 안 걸려서 여기까지 온 것이었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 '건축심의동시통과'라는 플래카드가 보여서 재개발 구역도 안 가볼 수가 없었다.

저 앞에 보이는 현수막에는 '건축심의동시통과'라고 적혀있다.

홍은동 재개발 구역으로 가기 전에 전망을 기대하고 북한산 쪽으로 올라가 봤다.

영하 10도의 날씨에 이런 길을 따라 한참 올라갔는데... 기대했던 전망은 볼 수 없었다.

북한산 자락길

북한산두산위브 아파트들이나 홍은13구역에 생길 예정인 아파트는 이런 북한산 숲세권이 장점이다.

별다른 소득 없이 화장실만 들렀다가 내려갔다.

그나마 건진 것이 내려가면서 보이는 이런 사진인데... 언덕 중간까지만 올라갔다가 사진을 찍고 내려와도 충분했다.

북한산두산위브2차 아파트 입구

2020년 11월에 준공된 신축이다. 입주 축하 현수막도 걸려 있었고 가전제품을 배송하는 트럭도 보였다.

서대문구 홍제동 개미마을에 다녀왔다.

홍제동 개미마을은 홍제역에서 서대문 07번 마을버스를 타고 가면 된다. 인왕산 자락에 위치하고 있는데, 인왕산만 넘어가면 경복궁, 광화문이 있는 서울 도심이 나온다. 하지만 인왕산에 막혀 있다. 개미마을은 서울의 대표적인 달동네라고 한다. 6.25 이후 피난민들이 모여 살았는데 한때는 '인디언촌'이라고 불렸다고 한다.

어느 마을이 먼저인지 모르겠는데 이화마을처럼 벽화를 그리면서 많은 사람들이 찾는 곳이 되었다고 한다. 영화 '7번방의 선물'에도 나왔다고 한다. 벽화는 관리가 잘 안 된다고 봤는데 이번에 갔을 때도 벽화는 잘 안 보였다. 벽화를 찍으러 '출사'를 갔던 것이 아니라 '부동산'을 배우는 입장에서 개미마을은 어떤 곳인지, 노후도는 어떤지, 재개발을 추진하는 곳이 있는지 등을 알아보러 갔기 때문에 벽화가 눈에 잘 안 들어오기도 했다.

 영하 10도의 날씨... 장갑을 끼지 않은 손을 밖에 내놓으면 손이 어는 기분이었다. 이런 날씨에 카메라를 들고 돌아다니는 사람은 찾아볼 수 없었다. 주민들도 마주치기 어려웠고, 인왕산으로 등산을 가는 사람들만 두 명 보였을 뿐이다.

서대문 07번 마을버스가 개미마을 꼭대기까지 올라간다. 도로가 가파른데 겨울에 눈이 오면 어찌 운행을 할지... 사고도 많이 날 것 같다. 마을버스 종점에 내리면 인왕산 등산로 입구도 있다. 마을버스가 지나가는 도로 양쪽으로 집들이 있는데 양쪽 모두 경사가 가파르다. 골짜기 같은 모습이라고 할까.

인왕산 등산로의 모습들

등산을 하러 온 것이 아니라서 그냥 등산로 주변을 잠깐 보고 내려왔다.

주변에 높은 곳이 있어서 올라가서 사진을 찍었다. 

건물들이 생각보다 낡은 모습은 아니었다. 정부에서 지속적으로 개선 사업을 해서 그런거 같았다. 이날도 마을버스를 타고 올라오는데 공사 중인 모습이 보였다. 몇 명의 인부들이 어느 집 지붕을 수리하고 있는 것처럼 보였다.

바로 앞은 무허가 판자촌이었던 개미마을인데 저 멀리에는 고층 아파트들이 보인다. 홍제동 문화촌 현대아파트, 홍은동 북한산두산위브 아파트 등이다. 사진 오른쪽 중간에 허허벌판도 보이는데, 저기가 홍은13구역이다. 철거를 끝내고 지반을 다지는 토목공사를 하고 있는 것 같았다.

특별한 것은 안 보이고 집들이 지어진 위치를 보면 가파른 경사가 느껴진다.

여기도 야생 유기견이 있는지... 2021년에는 철제 삼단봉을 하나 구입할 생각이다. 부동산 임장을 다닐 때 가끔 개가 위협이 된다. 후암동 주택가를 돌아다닐 때도 주택 안에서 짖는 개에 깜짝 놀랐다. 들개들을 만난다면 삼단봉이라도 하나 있어야 하지 않을까. 사직2구역 주변에서도 들개를 조심하라는 경고문을 봤다.

마을버스를 타고 올라올 때에도 '개미마을 추진위원회'라고 붙어있는 것을 봤는데 마을버스 종점 근처에도 있었다. 개미마을 재개발 가능성에 대해 검색을 해봤는데 과거에는 또 다른 추진위원회가 있었던 것 같았다. 그 추진위원회는 토지의 75% 이상에 해당하는 주민들의 동의까지 얻어냈다고 하는데 결국 사업이 제대로 추진되지 않았나 보다.

개미마을에 오기 전에도 개미마을의 재개발 가능성에 대해 알아봤다. 그때는 입지가 별로 안 좋다는 생각이 들었다. 역세권이 중요한데 개미마을은 지하철역에서 마을버스를 타고 한참 올라와야 한다. 가까운 곳에 역이 신설될 가능성도 거의 없어 보인다. 직선거리로는 개마마을 중심에서 경복궁까지 약 2.5km에 불과하다. 하지만 그 사이를 인왕산이 가로 막고 있다. 조금 돌아서 가더라도 차를 타고 가면 개미마을에서 광화문까지 20분 이내로 나오는데 서울에서는 교통정체, 주차문제 등으로 차를 타고 출퇴근을 하는 비율이 낮지 않은가.

게다가 지난 2009년인가에 '제1종 주거지역'으로 변경되어 사업성이 안 좋아졌다. 처음 개미마을 재개발 이야기가 나왔을 무렵에 외부 투기꾼들의 유입으로 무분별하게 지분이 분할된 것도 재개발에 장애물이 된다. 개미마을 꼭대기쪽, 도로를 중심으로 좌측, 우측이 모두 경사가 심하다. 세 방면이 경사가 심한 것도 재개발을 어렵게 하는 요인이다.

개미마을의 벽화

구석구석 돌아볼 생각은 없었는데 저 멀리 전망이 나올 듯한 높은 곳이 있어서 가보기로 했다.

좁은 골목길을 따라서 가니까 개미마을 놀이터가 나왔다. 깨끗한 공용화장실도 있었다.

이쪽은 인왕산 등산로가 지나가는 곳이었다.

도로 반대편까지 개미마을 집들의 모습이 한눈에 보였다.

이런 정자 같은 곳에서도 개미마을 전경이 보였다.

신발을 벗고 올라오라고 적혀 있어서 안에는 들어가지 않았다.

반대쪽도 살펴보기 위해 내려가는 길이다.

처음에 무허가주택으로 지어져서 전기, 가스, 수도 등이 제대로 안 들어왔기에 지금도 연탄을 사용하는 곳이 있다고 한다.

개미마을을 위에서 내려다보기 위해서 이쪽으로 최대한 높이 올라왔다.

겨울이라서 황량한데 봄, 여름, 가을에는 또 다른 모습일 것이다.

다시 보이는 홍은13구역

경사가 심한 높은 곳이라 전망은 좋은 편이다. 하지만 아파트 공화국답게 아파트들도 많이 보인다.

저 빈자리도 몇 년 이내에 아파트로 채워질 것이다.

철조망으로 막혀 있는 곳까지 올라왔다.

구멍이 뻥 뚫린 철조망도 있었다.

경치 좋은 곳에 웬 의자가...

저 의자에 앉아서 전망을 즐기면 좋을 텐데 지금은 한겨울이다.

개미마을의 주택들

서울에서 몇 안 남은 판자촌이라고 해서 어떤 모습일지 궁금했는데 생각보다 낙후된 모습은 아니었다. 이제는 어느 곳이든 그런 과거의 판자촌 모습은 거의 남아있지 않을 것 같다.

내려가는 길

좁고 가파르다. 전체적인 풍경 사진만 찍고 개별 주택 사진은 일부러 거의 찍지 않았다. 여기 살고 있는 주민들의 입장에서는 외지인이 찾아오는 게 그리 달갑지 않을 것이다. 벽화가 한창 유행일 때에는 각종 소음에 시달려야 했고, 영화 촬영이 있을 때에는 밤에도 시끄러워서 쉬지 못했다고 한다. 또 어느 지역이든 낯선 사람이 자기 집 사진을 찍는 것을 좋아할 리 없다.

이 사진에 나오는 주택들은 좀 낡아 보인다. 지붕을 새로 올렸는지 아닌지에 따라 느낌이 상당히 달라진다.

빈집도 상당수가 있어서 따로 관리를 하고 있었다.

메인 도로로 와서 내려가는 길

개미마을 추진위원회

무엇을 추진하고 있을까

관광이 아닌 부동산 임장을 왔기에 벽화나 각종 명소를 찾아다니지 않았다.

그래도 이런 슈퍼를 하나 우연히 봤다.

유명한 슈퍼가 몇 군데 있다고 하는데... 그나마 하나 찾은 것도 역광 때문에 자신을 제대로 찍지 못했다.

마지막으로 눈에 들어온 벽화

개미마을 약도

개미마을 입구에 있는 약도이다. 아래에서부터 올라왔다면 마을 입구에서 이 약도를 보았을 텐데, 마을버스를 타고 종점까지 가서 꼭대기부터 내려와서 마지막에 이 약도를 보게 됐다.

끝.

앞으로 가야 할 곳들도 많아서... 향후 몇 년 이내에 다시 개미마을을 찾을 일은 없을 것 같다.

서대문구 홍제동에 다녀왔다.

최근 급격한 부동산 가격 상승으로 웬만한 서울 아파트들은 10억이 넘는다. 오래된 아파트도 몇 억은 줘야 간신히 구할 수 있다. 그 돈이면 아파트를 구입하기보다는 자투리 땅을 구해서 협소주택을 짓고 사는 것이 나을 수도 있다. 실제로 서울 곳곳에는 협소주택들이 있다. 나도 협소주택에 관심이 있어서 관련 책을 몇 권 봤다. 실제로 가서 봤던 협소주택들 중에 기억에 남는 것은 창신동에 있는 협소주택으로 서울 성곽 바로 옆에 있는 것이었다.

바로 이 협소주택이 종로구 창신동에 임장을 갔다가 우연히 본 것이다. 

이번에 경매로 나온 협소주택은 서대문구 홍제동에 있는 것으로 홍제동 문화촌 현대아파트 근처에 있다. 인왕중학교에서도 가깝고 서울의 대표적인 판자촌이라고 하는 '개미마을' 입구에서도 가깝다. 

홍제동 협소주택은 위 지도에서 문화촌현대아파트와 인왕중학교 사이의 약간 아래쪽에 있다. 오른쪽에 큰 원으로 표시한 부분이 개미마을이다. 홍제역에서 홍제동 협소주택까지는 걸어서 15분 이상 걸린다. 마을버스 서대문 07번을 타면 홍제역에서 인왕시장을 지나서 인왕중학교를 거쳐서 개미마을까지 간다.

홍제역 근처에는 홍제역 해링턴플레이스 아파트가 공사 중이다. 2021년 12월 준공 예정이다. 홍제3구역을 재개발한 것이다. 홍제동 협소주택은 위 지도에서 '아르떼빌'이라고 표시한 곳 근처이다. 올해 상반기에 저 아르떼빌에서도 경매로 나온 물건이 있었다. 아르떼빌 오른쪽 아래로 파란색 화살표로 표시한 부분 주변이 개미마을이다. 홍제동 협소주택 경매 물건을 보러 가서 개미마을도 둘러보고 왔는데 개미마을 사진은 따로 글을 올리겠다.

홍제역에서 천천히 걸어서 가려다가 날씨가 너무 추워서 마을버스를 타고 개미마을 꼭대기까지 갔다. 개미마을을 살펴보고 내려오면서 홍제동 협소주택 경매 물건을 봤다. 그래서 지도상 화살표가 복잡하다. 개미마을에서 내려오면서 또 협소주택이 있는 골목 끝부분으로 돌아서 내려와서 더욱 복잡해 보인다. 아무튼 사진 순서가 개미마을에서 내려오면서 협소주택으로 갔다는 것, 협소주택 주변을 한 바퀴 돌고 인왕중학교 쪽으로 해서 내려가다가 다시 올라온 것으로 되어 있다. 

현장 사진들

홍제역 해링턴플레이스 아파트 공사 현장

이 주택은 개미마을 입구에 있는 '금강빌라' 맞은 편에 있는 주택이다. 협소주택과 스타일이 비슷하다. 대신 면적이 조금 넓고 높이는 낮은 것 같았다.

개미마을 입구에서 내려오는 길

마을버스 정류장이 보인다. 사진 오른쪽이 '인왕중학교'이다. 앞부분으로는 공영주차장이 있고 사진 왼쪽으로는 오래된 주택들이 있다. 그 뒤쪽으로 경매로 나온 협소주택이 위치해 있다.

저 앞쪽으로 보이는 아파트는 '북한산 두산위브 아파트'이다. 북한산 두산위브 아파트 근처에 있는 홍은유원아파트 상가도 경매로 나와서 이날 홍제동을 보고 홍은동까지 갔다. 유원 아파트 상가 경매 물건, 홍은13구역, 홍은8구역 사진들도 따로 올릴 예정이다.

여기서 쭉 내려가서 왼쪽으로 올라가면 바로 협소주택이 나오는데 왼쪽 뒤로 크게 돌아서 갔다.

주변에는 이런 단독주택들이 많았고 간혹 신축 빌라도 보였다.

경매로 나온 협소주택이 있는 골목에 서대문 성지교회가 있다.

교회탑 왼쪽으로 황량한 땅이 보이는데 저기가 홍은13구역이다. 철거를 마치고 지반을 다지는 공사를 하고 있는 것 같았다.

홍은13구역 모습

사진상 잘 안 보이겠지만 굴삭기 두 대가 열심히 작업 중이었다.

골목을 내려가는 길과 골목 위쪽에 있던 건물

드디어 홍제동 협소주택에 도착했다.

2020타경501**

서대문구 홍제동 주택

토지면적 약 21.18평
건물면적 약 34.49평

감정가는 3억 4천8백만 원 정도인데, 선순위 임차인 보증금 2억 6천만 원이 있다. 사용승인은 2015년 7월이다. 

검색해보면 건축비, 도면, 내부사진 등을 포함한 이 협소주택에 대한 많은 정보를 찾을 수 있을 것이다. 협소주택 특성상 스킵플로어 구조인데 가장 아래층은 지하층으로 작업실로 적당해 보였다. 그리고 위로 갈수록 주방, 거실, 방, 다락방이 있다.

처음 실제로 봤을 때 들었던 느낌은 생각보다 작다는 것이었다. 주택 왼쪽 공간을 주차공간으로 활용할 수 있는데, 그런 공간 때문에 1층은 건물 폭이 좁고 2층은 1층보다 넓으니 내부 공간도 넓을 것이다.

입구는 두 개로 전면에 지하 작업실로 가는 입구가 있고 왼쪽으로 보이는 계단으로 올라가면 옆면에 1층으로 가는 입구가 또 있다. 화장실도 두 개라서 공간을 나누어서 임대를 주는 것도 가능하다는 견해도 있었는데 아래쪽 화장실에는 샤워 시설이 없어 보여서 두 가구에게 임대를 주는 것은 어려울 것 같았다.

 이 지역에 협소주택 임대 수요만 있다면 전체를 임대하는 것도 좋을 것 같았다. 주변 부동산 시세를 탐문한 결과 현재 협소주택 보증금 수준이면 방3, 화장실2 빌라 전세를 구할 수 있었다. 결국 중요한 것은 협소주택을 찾는 사람이 있는가이다.

협소주택 특성상 실수요자에게 적합해 보이는 물건이었다. 요즘 코로나로 인해 재택근무를 하는 경우도 많다. 재택근무를 많이 하는 사람이거나 별도로 사업체를 운영하는 사람이라면 지하층을 사무실로 활용할 수 있는 협소주택도 괜찮아 보인다.

내려가는 길, 옆집, 내려왔던 골목을 올려다 본 모습

골목 아래쪽에는 이런 신축 빌라도 보였다. 협소주택처럼 완전히 독립된 공간을 원하는 사람이 아니라면 이런 곳을 선택하지 않을까.

인왕중학교와 마을버스 정류장으로 가는 길

이쪽 도로변으로는 상당히 노후된 주택들도 많이 보였다.

협소주택 근처에 있는 빌라 - 아르떼빌

올해 상반기에 이 아르떼빌에서 경매로 나온 물건이 있었다.

2019타경53**

서대문구 홍제동 빌라
대지 6.84평
건물 7.57평

감정가는 1억 8천4백만 원이었는데, 1억 4천5백만 원에 낙찰됐다. 선순위 임차인이 전세보증금 금액에 그대로 낙찰을 받아간 사건이었다. 현재 네이버 부동산에 이 빌라에서 나온 것으로 추정되는 매물이 있는데 매매가는 1억 8천5백만 원이다. 

아르떼빌이 있는 골목, 경매로 나온 협소주택이 있는 골목의 다음 골목 위쪽에도 신축 빌라가 보였다.

마을버스가 다니는 도로 옆 공영주차장

이 도로 바로 옆으로는 이렇게 노후된 주택들이 있었다.

저 주택들 뒤쪽 어딘가에 경매로 나온 협소주택이 있을 것이다.

이렇게 개미마을에서 내려와서 경매 물건 주변을 둘러봤다.

홍제역에서 걸어오는 길은 어떤 모습인지 확인을 안 할 수가 없어서 내려갔다가 잠깐 다시 올라왔다.

홍제역에서 걸어서 오는 경우 올라오는 길은 약간 경사가 있었다.

다시 내려가는 길

철거가 끝난 현장도 보였다.

이렇게 개미마을과 홍제동을 보고 홍은동으로 갔다.

다음에 개미마을 사진과 홍은동 사진(홍은13구역, 홍은8구역, 홍은8-1구역 등)을 올리겠다.

2021.01.03 - [45FIRE/부동산 임장] - 서대문구 홍제동 임장 - 홍제동 개미마을 재개발 가능성 - 개미마을 추진위원회

강동구 강일동에 다녀왔다.

며칠 전 상가 경매 물건을 검색했는데 관심이 가는 물건이 몇 개 있었다. 강일동에 있는 상가에서는 3개 호실이 경매로 나왔는데 그중 2개 호실이 이미 낙찰된 상태였다. 그 상가에서 가까운 곳에 강일역이 생길 예정이고 강일역 주변으로 고덕-강일 3지구가 지정되어 있어서 그쪽까지 전체적으로 살펴볼 생각으로 강일동에 가봤다.

경매로 나온 물건이 있는 리엔프라자 상가는 상일동역과 강일역 사이에 있다. 강일역에서 더 가깝지만 강일역이 아직 개통을 안 해서 상일동역에서 조금 걸어가야 했다. 고덕 그라시움 아파트와 고덕 아르테온 아파트 같은 대단지 아파트에서 떨어져 있는 상가라서 처음에는 위치가 별로라고 생각했다.

그런데 지도를 보니까 상가 앞쪽으로 근린공원이 있고 가까운 곳에 강일역이 생길 예정이었다. 강일역 주변으로 빨간색 원으로 크게 표시한 부분이 고덕-강일 3지구로 아파트가 들어올 예정이다. 이런 점들을 고려하면 리엔프라자도 괜찮다는 생각이 들면서도 새로 생기는 아파트 단지에도 상가가 들어올 테니 그런 점에서는 별로라는 생각이 들기도 했다. 마침 근처에 볼일도 있고 해서 임장을 다녀오기로 했다. 2개 호실은 벌써 낙찰된 이유도 궁금했다.

강일동 리엔프라자로 가는 길

이 날도 역시 날씨가 엄청 추웠다. 바로 앞으로 보이는 건물 뒤쪽에 리엔프라자가 있다.

리엔프라자 입구와 상가 현황

2층부터 5층까지는 학원 위주로 입점이 되어 있는 듯했다. 안내판에 호수를 표시하지 않아서 어디가 어딘지 명확히 알 수 없었다. 업데이트가 조금 늦는 것 같기도 했다.

또 다른 상가 입고와 우편함

우편함도 잘 관리가 안 되는 것 같았다.

밖으로 나와서 사진을 찍어봤다. 첫 번째 사진은 리엔프라자 건물인데 나머지는 옆에 있는 건물이다.

강일역이 개통된다면 어떻게 될지 모르겠지만 현재는 유동인구가 그렇게 많은 것 같지는 않았다.

바로 건너편에 있는 공원이다.

이 공원에 사람들이 많이 찾으면 리엔프라자를 이용하는 사람들도 많을 것 같았는데, 직접 보니까 내가 생각한 공원이 아니었다. 내가 생각했던 공원은 평지였는데 실제로 이 공원은 언덕이 있었고 나무도 많았다.

다시 리엔프라자 건물

저쪽은 고덕 그라시움일까

리엔프라자 건물 모습

2019타경563**

강일동 리엔프라자

10평 정도의 한 호실은 1회 유찰 후 487,770,000원에 낙찰됐다. 감정가의 약 86% 였다. 다른 한 호실은 면적이 약 8.47평인데, 1회 유찰 후 388,800,000원에 낙찰됐다. 감정가의 약 82% 였다. 나머지 한 호실은 면적이 약 8.47평인데 2회 유찰된 상태다. 낙찰된 호실에는 어떤 업종이 들어올지 관심을 갖고 지켜볼 생각이다.

고덕 아르테온

리엔프라자 앞에 있는 능골근린공원

강일역으로 가는 길에는 한창 공사가 진행 중이었다.

이쪽도 내가 생각했던 분위기는 아니었다.

터널이 있어서 단절된 느낌이었는데 공사가 끝나면 좀 나아질지 모르겠다.

지금은 공사로 어수선한 분위기다.

저 앞쪽에 강일역이 생길 예정이고 그 오른쪽으로 고덕-강일3지구가 지정되어 있다.

공원에서 바라본 고덕 아르테온

다시 리엔프라자 상가 모습

강일역 예정지로 가는 길

저 앞이 고덕-강일 3지구

수도권 제1순환 고속도로가 지나가는 것도 조금 아쉬웠다.

교통에는 좋겠지만 상일동역 쪽과 강일역 쪽을 단절시키는 것 같았다.

다시 상일동역으로 가는 길

상일동역 주변의 고층 아파트들

그때 여기를 샀어야 했다...

저 아래쪽으로는 스타벅스 등이 들어올 예정이었다.

좌측 건물이 리엔프라자, 우측 건물은 더 최근에 생긴 듯했다.

고덕 아르테온

끝

도봉구 도봉동에 다녀왔다.

원래 도봉역 한양수자인 아파트의 상가가 경매로 나온 것을 확인하러 갔는데 마침 가는 길에 도봉2구역 조합사무실이 보였다. 도봉동 서원아파트와 한양수자인 아파트 사이로 노후된 주택들이 보였는데 거기가 도봉2구역이었다.

도봉동 서원아파트와 한양수자인아파트 위치

1호선 도봉역과 방학역 사이에 있다. 버스를 타고 가면 7호선 수락산역도 이용이 가능해 보인다. 앞으로 교통이 점점 좋아질 것으로 전망되는 곳이다. 언제가 될지는 모르지만 우이신설선이 방학역까지 연장된다는 소식이 있다. 또한 GTX-C 노선이 창동역을 지나간다. 창동역은 방학역에서 한 정거장이다. 이런 교통 호재들은 도봉2구역에도 적용될 것이다.

도봉2구역 위치

대략적으로 표시한 것이다. 정확하지 않다. 정확한 것은 조합사무실에서 확인할 수 있을 것이다. 사실 현장에 갔을 때 도봉2구역 윗부분은 노후된 주택들이 많았는데 아래쪽으로 내려오니 신축 빌라도 보였다. 도봉2구역에 대해서 사전에 조사를 하고 갔던 것이 아니라 단순히 경매 물건을 임장하러 갔기 때문에 경계를 확실히 확인하고 가지 않은 상태였다.

도봉2구역은 2007년에 조합설립인가가 났는데 10년이 더 지난 지금 관리처분인가를 진행 중이다. 재개발은 10년 이상 시간이 소요되는 경우도 많다. 도봉2구역의 조합원 분양가는 59형의 경우 4.4억(평당 1760만), 84형의 경우 5.4억(평당 1550만)으로 예상되고 있다. 검색해보니까 올해 3월까지도 매물이 있었다. 다른 재개발 구역에 비해서 초기투자금도 적게 드는 매물이었다. 

현장 사진들

도봉동 서원아파트로 가는 길

이날 창5동, 방학동을 거쳐서 마지막으로 도봉동에 온 것이었다.

서원아파트 상가

중랑천

서원아파트의 장점은 중랑천 옆이라는 것이다. 이렇게 산책할 수 있는 공간이 있었다. 동부간선도로가 지하화 되고 중랑천 수변 공원이 생기면 환경이 더 좋아질 것이다.

중랑천 건너편으로도 아파트 단지들이 보였다.

영하의 추운 날씨임에도 산책하는 사람들이 보였다.

중랑천과 서원아파트 사이로 이렇게 또 다른 산책로가 있었다.

아파트에서 중랑천으로 가는 계단

아파트 단지 내로 가는 길

서원아파트 103동

서원아파트는 2,450세대의 대단지였다.

16개동, 18층으로 1996년 10월 준공이다.

서원아파트 바로 옆 골목으로 한양수자인아파트로 가는 길

이 길이 서원아파트와 도봉2구역의 경계이기도 하다.

도봉제2구역

주택재개발정비사업조합

바로 이 조합사무실을 보고 여기가 도봉2구역이라는 것을 알았다.

확실히 도봉2구역 쪽은 다른 모습이었다.

또 다른 서원아파트 입구

도봉2구역, 도봉2구역과 서원아파트 사이 도로, 도봉2구역에 포함된 시장 순이다.

여기는 한양수자인 아파트 상가 건물이다.

이 상가에서 경매 물건이 나와서 보러 왔다.

2020타경13**

도봉구 도봉동 657 도봉한양수자인 상가동 1층 
대지 3.86평

건물 12.28평

감정가는 2억 4천8백만 원 정도였다.

도봉2구역

도봉2구역을 한 바퀴 돌아봤다.

도로변의 상점들

마지막 사진을 보면 세월의 흔적이 보인다.

사진 편집에서 누락되었는지 회전이 안 됐다. 앞서 잠시 언급한 신축 건물이 이 건물이다. 빌라 같은데 명칭은 다이아포레아파트이다. 아마 여기가 도봉2구역의 경계가 아닐까.

골목으로 들어가 봤다.

아직 이주가 시작된 것은 아닐 텐데 빈집도 있는 것 같았다. 낮인데도 으슥했다. 밤에는 쉽게 돌아다니지 못할 것 같다.

여기는 그나마 넓은 골목이다.

다시 좁은 골목으로 갔다.

저질스러운 낙서도 보였다. 모자이크 처리를 하려다가 그냥 놔뒀다.

다시 도로변으로 나와서 건너편을 찍어봤다.

저 멀리 산도 보였다. 도봉산일까.

도봉2구역과 서원아파트

도봉2구역 총회 안내문 같은데 많이 낡았다. 오래 전의 공고문일 것이다.

다시 좁은 골목길

경고문

아무래도 빈집들이 탈선 장소로 이용될 것이다. 도봉2구역을 한 바퀴 도는 순간에도 도로변에는 순찰차가 보였다.

낙후된 모습들

연탄인지...

개조심

여기는 들어가지도 않았다. 개조심에... 감시카메라까지... 도대체 뭐가 있는지...

한양수자인아파트로 나가는 길

이렇게 도봉2구역을 둘러봤다.

수락산역으로 가는데... 이런 지도가 보였다. 그런데 부동산도 아닌 중국집에 이런 지도가 붙어있었다. 과거에 부동산이었던 곳이 중국집으로 바뀐 것일까. 부동산에 관심이 많은 중국집 사장님일까. 알 수 없다.

도봉구 창동 및 방학동에 다녀왔다.

올해 창동에서도 경매가 몇 건 나왔는데 지하철역에서 먼 곳도 있고 해서 안 가다가 이번에 방학동, 도봉동까지 한 번에 보고 왔다. 참고로 창5동 중 극히 일부만 보고 왔을 뿐이다. 주공아파트들이 많은 창4동 등도 나중에 가볼 생각이다.

방학동 단독주택들은 지난 여름에도 경매가 진행 중이었는데 유찰 후 연기되고 코로나로 인해 또 연기된 상태이다. 내년에 다시 진행되지 않을까 싶다. 방학동 단독주택들도 지하철역에서 멀리 떨어져 있어서 안 가고 있다가 이번에 시간을 내서 다녀왔다. 우이신설선이 방학역까지 연장된다면 이 지역도 접근성이 개선되고 가치가 상승하지 않을까.

이번에 다녀온 경로이다. 쌍문역에서 출발해서 수락산역까지 갔다. 이번 글에서는 창동의 단독주택 하나, 방학동의 단독주택 두 개, 방학동의 신우빌라까지만 다루겠다. 다음 글에서 도봉동의 상가 경매와 서원아파트, 도봉2구역을 정리하겠다.

현장 사진들

먼저 창동이다. 구체적으로 창5동의 단독주택 경매 물건을 보고 왔다. 창동 주공 1단지 아파트 남측으로 단독주택과 빌라들이 있는 곳이었다.

여기는 창동역 사진이다. 쌍문역에서 출발했는데, 창동역에서 4호선을 갈아타고 쌍문역으로 간 것이었다. 창동역에서 '경원선 창동민자역사 신축공사' 현장이 보여서 바로 사진을 찍었다. 창동역도 GTX-C 노선이 지나가고 많은 변화가 예상되는 곳이다.

쌍문역 1번 출구로 나오니 또 공사 현장이 보였다.

창동 스마트 트라움 신축공사 현장

임장을 다니면서 공사 현장이 보이면 자연스럽게 관심을 갖게 된다. 뭐를 짓는 것인지... 변화를 체감하는 소소한 즐거움이 있다.

창동역, 의정부, 강북구청 갈림길

임장을 나오기 전에 손품을 팔았을 때도 봤던 곳이다. 단독주택 건물을 렌트카 사무실로 이용 중이었다. 앞마당에 차들이 엄청 많았는데, 건물과 공간을 적절히 활용한 사례가 아닐까 싶다. 투자를 할 때에도 남다른 아이디어가 필요하다. 다른 사람들이 그냥 지나친 것에서 무언가 활용할 방법을 찾는다면 가치를 창출할 수 있다.

사전에 주변 건물들의 노후도를 확인했지만 그래도 직접 임장을 나와야 현황을 확실히 알 수 있다. 창5동의 단독주택의 경우 혹시나 나중에 창동 주공 1단지 아파트와 이쪽 단독주택들이 통으로 개발이 될 가능성이 있을까 확인하고 싶었다. 아직은 그럴 가능성이 없어 보였다.

저 앞으로 보이는 아파트가 창동 주공 1단지 아파트이다.

808세대, 6개동, 15층, 1990년 9월 준공

주변에는 오래된 빌라, 연립도 있었지만 새롭게 올라간 건물도 보였다.

2020타경20**

도봉구 창동 주택
대지면적 약 31평

건물면적 약 56평

1991년에 지어진 건물로 감정가는 약 4억 8천만 원 정도이다. 예전에 경매로 낙찰을 받아서 전세를 맞췄던 물건이 다시 경매로 나온 것으로 추정된다.

경매 물건은 아쉽게도 골목 안쪽에 위치하고 있었다. 주변 주택들은 대부분 오래된 느낌이었다.

인근에는 공사 중인 곳도 보였고, 철거하고 새로 지은 것인지 리모델링을 한 것인지 깔끔한 주택도 보였다.

좁은 골목에 위치한 주택들까지 둘러봤다. 경매로 나온 물건도 이제 막 30년이 되었을 뿐... 이 주변은 당분간 이런 모습을 유지할 것 같다.

방학동으로 가는 길

한눈에 봐도 오래된 건물들이 보였다. 이런 건물들도 언젠가는 엄청난 가치를 갖게 되지 않을까.

삼익세라믹 아파트를 지나서 방학동 도깨비 시장으로 갔다. 그 근처에 있는 단독주택이 경매로 나왔다. 마침 그 근처에 신우빌라가 있어서 거기까지 보러 갔다.

우이동, 방학2동, 방학사거리 갈림길

도봉산일까. 도로 끝으로 높은 산이 보이는 것이 신선했다.

방학동 도깨비 시장 입구

2020-3**

방학동 주택
대지면적 약 51.52평

건물면적 약 59.14평

1983년에 지어진 건물로 감정가는 6억 9천만 원 정도였다. 대지면적이 상당히 넓다.

아쉽게도 위치가 좀 안 좋다. 도깨비 시장을 지나야만 이 주택으로 올 수가 있다. 도로 쪽에서 바로 오는 골목은 왼쪽 사진처럼 담장으로 막혀 있었다. 지도상으로는 길이 있는 것으로 보이는데 실제로는 담장으로 막혀 있었다.

결국 도깨비 시장을 지나올 수밖에 없었다. 오른쪽 사진이 도깨비 시장에서 해당 주택으로 오는 길이다.

도깨비 시장은 이런 모습이었다. 이른 새벽이나 늦은 밤이 아니면 차량 통행이 불가능하지 않을까.

신우빌라로 가는 길

신우빌라

신우빌라는 21동까지 있는 어느 정도 규모가 있는 빌라이다. 지도상 4동과 14동이 없는데 그걸 감안해도 총 19동이다. 대지지분도 상당할 것으로 보인다. 아까 그 경매로 나온 주택의 담장 문제를 해결할 수 없다면 아파트 단지로 재개발될 수 있는 이런 빌라에 투자하는 것이 나을 수도 있다.

방학동 신우빌라 사진들

바로 옆에는 방학중학교와 방학초등학교가 있었다. 사진은 방학중학교

신우빌라와 방학중학교 사이의 도로

주변에는 신축 빌라도 보였다.

이렇게 방학동 신우빌라까지 보고 방학동 두 번째 경매 물건을 보러 이동했다.

앞서 잠시 언급했듯이 우이신설선이 방학역까지 연장된다면 이 주변 시세도 상승할 것이다.

이런 오래된 건물도 언젠가는 가치를 인정 받을 것이다.

방학동 두 번째 경매 물건 주변 모습들

2019-1095**

방학동 주택

대지면적 약 46.86평

건물면적 약 53.06평

1987년에 지어진 건물로 감정가는 4억 7천만 원 정도이다. 바로 앞의 방학동 단독주택과 비교했을 때 대지면적 및 건물면적이 크게 차이가 나는 것도 아닌데 감정가 차이는 그에 비해서 크게 느껴진다. 입지 때문일까.

주변 모습들

조금만 걸어가도 이런 모습이 나오는 것을 보면 방학동 외곽에 있는 것을 알 수 있다.

주변에는 단독주택, 빌라들이 있었다. 신축도 간혹 보였다.

경매 물건지 입구

반대쪽으로도 접근이 가능해 보였다.

신도봉 사거리로 가는 길에는 신축 빌라가 보였다.

도봉병원 신축공사 현장

여기는 도봉동이다. 여기서 서원아파트와 도봉2구역, 상가 경매 물건을 보러 갔다. 이 부분은 다음 글로 나누어서 적어보겠다.

광진구 군자동과 송정동에 다녀왔다.

군자역 주변에는 빌라들이 많다. 군자역 주변에 있는 빌라들이 종종 경매로 나왔는데 신축 빌라는 관심 물건이 아니라서 임장을 가지 않았다. 송정동에서도 종종 경매 물건이 나왔고 관심이 가는 물건도 있었는데 임장을 안 가고 있다가 이번 기회에 군자동과 송정동에 다녀왔다.

군자동에서는 무려 35년이 넘은 연립주택이 경매로 나왔다. 대지 지분도 적당하고 재개발이나 가로주택정비사업 등이 진행된다면 괜찮을 것 같았다. 1984년에 지어진 건물인데 건물 외부만 흰색으로 페인트칠을 했는지 사진으로 보기에 외부는 깔끔했다. 다만 현황조사서 등에 '누수'가 있다는 내용이 있었다.

송정동에서는 군자동 연립주택보다 훨씬 오래된 단독주택이 경매로 나왔다. 역시 주변이 재개발된다면 가치를 발휘할 것 같아서 살펴보러 갔다. 1972년에 지어진 건물이었다. 역시 현황조사서 상 하자가 보였다.

군자역에서 출발해서 군자동 경매 물건지 주변까지 쭉 이어진 도로를 따라 걸었다. 군자동 경매 물건을 보고 송정동으로 건너갔다. 군자동보다 송정동에 관심이 있었기에 송정동을 구석구석 살펴봤다. 올해 송정동에서 나왔던 경매 물건들이 몇 개 더 있었는데 미처 준비하지 못하고 단독주택 하나만 보고 왔을 뿐이다.

위 지도를 자세히 살펴본 사람이라면 군자역 근처에도 주황색 표시가 있는 것을 알아차렸을 것이다. 사실 군자역에 온 김에 군자역 주변에 있는 경매 물건을 가장 먼저 보러 갔다. 작은 면적의 상가였는데 제대로 살펴볼 수도 없었다. 오피스텔 건물 지하 2층에 있는 상가였는데 입구조차 알기 어려웠다. 지하에 있는 PC방을 거쳐서 가야만 하는 구조였을까. 그런 구조가 맞다면 그만큼 접근성이 떨어지고 가치도 낮아질 것 같았다. 그래서 더 이상 찾아볼 생각을 안 하고 발걸음을 돌렸다.

현장 사진들

군자역에서 세종대학교 뒤쪽으로 이어지는 골목이다. 

공실이 거의 안 보였고 나름 상권이 형성되어 있느 것 같았다.

오른쪽 건물은 지도상 세종사이버대학교라고 나온다.

대학가 주변이라 나름 임대수요가 있을 것 같았다. 실제로 도로를 따라 쭉 걸어가는데 학생들이 종종 보였다.

새로운 건물보다 오래된 건물들이 많이 보였다. 도로변에 길게 접한 2층 건물이 보였는데 점점 가치가 올라갈 것 같았다.

군자동 경매 물건지로 가는 골목

주변에 오래된 단독주택들이 많이 보였다.

관리를 잘 했는지 깔끔한 모습을 유지하는 단독주택도 보였다.

드디어 군자동 경매물건지에 도착했다.

2020타경511**

군자동 연립주택

대지면적 약 22.64평

건물면적 약 25.54평

1984년에 지어진 건물로 감정가는 약 3억 6천만 원이다.

먼저 건물 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

명칭은 연립주택인데 한 동 짜리 건물로 빌라라고 해도 무방하다. 건물 외벽을 흰색으로 페인트칠을 했다. 최근에 그렇게 페인트칠을 한 것처럼 보였다. 그래서 외관은 깔끔했다. 하지만 세월의 흐름을 속일 수는 없다. 현황조사서였는지, 감정평가서였는지 잘 기억은 안 나지만 '누수'가 있다고 했다.

누수 등 수리비를 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

마침 해당 건물의 어느 집에서 인테리어 공사를 하고 있었다. 층수도 탑층으로 경매로 나온 물건이 있는 층과 같았다! 마침 건물 앞에서 쉬고 있던 인부를 통해 누수 때문에 공사를 하는지, 공사 범위가 어떻게 되는지, 공사 비용은 얼마나 되는지, 건물 상태는 어떤지 등을 탐문할 수 있었다. 입찰 예정은 아니지만 좋은 경험이었다. 운이 좋았다.

이렇게 군자동 연립주택 경매 물건을 보고 송정동으로 갔다.

대로변에 있는 오래된 건물을 담으려고 사진을 찍었는데 아파트도 같이 찍혔다. 이 아파트에 대해서는 나중에 언급하겠다.

송정동에는 단독주택들이 엄청 많았다.

차 한 대가 간신히 지나갈 수 있는 골목에 위치한 단독주택들도 있었고 조금 넓은 도로를 접하고 있는 단독주택들도 있었다. 여기도 재개발이 된다면 괜찮을 것 같았는데, 특히 좁은 도로를 끼고 있는 단독주택들을 보면 재개발이 필요해 보였는데 당분간은 진행이 안 될 것 같았다.

일단은 이렇게 개별적으로 리모델링을 진행 중인 곳이 있었기 때문이다. 노후 주택들이 대부분이었지만 리모델링을 마친 깔끔한 모습의 주택도 간혹 보였다. 인근에 단독주택 리모델링을 전문으로 하는 업체도 있었다.

다음으로 사업성이 안 나온다는 것이다. 이는 부린이의 개인적인 견해일 뿐이다. 입지도 성수동에서 가깝고, 중랑천도 있어서 어느 정도 괜찮은 뷰가 나오겠지만 단독주택 가격이 많이 오른 것 같았다. 반면 인근 아파트 가격은 낮은 편이었다.

송정동이 재개발이 될지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

2020타경**

송정동 단독주택

대지면적 약 32.07평

건물면적 약 56.02평

1972년에 지어진 주택으로 감정가는 약 6억 8천만 원이다. 지하 1층, 지상 2층의 전형적인 단독주택이다.

아쉽게도 역시 하자가 있었는데 1년 전쯤 화재가 났었다고 한다. 그래도 어차피 리모델링을 해야 할 테니 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수도 있다고 생각한다.

주변은 왼쪽 사진의 오른쪽 건물처럼 오래된 건물도 있었고 오른쪽 사진처럼 신축 건물도 보였다.

여기도 앞쪽은 신축 빌라인데 뒤쪽으로는 단독주택들이 보인다.

단독주택에 살고 싶다면 오래된 단독주택을 매입하여 리모델링을 하는 것도 좋을 것 같았다.

저 멀리 아이파크 아파트가 보였다.

서울숲아이파크아파트
241세대, 6개동, 15층, 2009년 3월 준공

현장에서 네이버 부동산을 대충 봤을 때 매매가가 62,000 ~ 95,000 만원으로 나와서 서울 치고는 저렴한 편이네? 지하철역에서 멀어서 그런가? 이런 생각을 했었다. 그런데 지금 네이버 부동산을 자세히 보니까 6억 원 대는 아닌 것 같다. 소규모 단지라 매물도 별로 없고 거래도 별로 없어서 최근의 시세 상승을 제대로 반영하지 못한 것 같기도 하다. 아무튼 네이버 부동산에서는 평당 3,300만 원으로 나온다. 호갱노노에서는 평당 2,684만원. 네이버 부동산은 나와있는 매물 하나를 기준으로 계산을 해서 그런거 같다. 호갱노노 기준 34평이 9억 정도에 거래됐다.

중랑천으로 가는 길

송정동이 마음에 들었던 이유 중 하나가 가까운 곳에 이렇게 산책할 수 있는 곳이 있다는 것이었다.

리모델링을 한 단독주택

깔끔하게 페인트칠을 했고 담장을 허물어 개방감을 준거 같다. 주차공간으로 활용하고 있을 수도 있다. 아무튼 이 집은 윗부분이 독특했다. 무슨 의도로 저렇게 했을까, 어떻게 활용하고 있는지 궁금했다.

이 길을 따라 송정체육공원으로 갈 수도 있다. 동부간선도로도 지하화 될 예정이라는데 동부간선도로가 지하화 된다면 주변 환경이 더 좋아지지 않을까.

저 멀리에는 하수처리장이 있는지 다소 퀴퀴한 냄새가 났던 점이 아쉽다.

'송정제방'이라고 하더니 제방 쪽이 확실히 높다. 주택가가 지대가 낮은 편. 과거에 침수가 있어서 제방을 쌓은 것인지... 이렇게 높은 제방이 있다면 앞으로 침수 걱정은 없을 것 같다. 이 제방이 산책로 역할을 하고 있는데 아마 성수동까지 이어질 것이다. 

산책로 사진도 하나 찍은 거 같은데 없다. 산책하는 사람들이 안 보이기를 기다리다가 못 찍었던 것인지 안 찍힌 것인지 기억이 안 난다. 

리모델링을 한 듯한 주택과 예전 모습 그대로의 단독주택

이런 좁은 골목을 보면 재개발이 되면 좋겠는데 주민들의 의사가 가장 중요한 역할을 할 것이다.

새로 지은 듯한 단독주택