생각하고 부자되기

 

깡통 주택은 집을 팔아도 전세금을 못 돌려주거나 대출금을 못 갚는 주택을 의미한다. 주택 가격이 하락하면 깡통 주택들이 많이 생길텐데, 빌라들의 경우 애초에 매매가보다 전세가가 높게 설정된 경우도 있다. 전세 시세를 잘 모르는 사람들을 대상으로 건축업자, 부동산 중개인, 집주인이 '설계'를 하는 것이다.

 

이렇게 설계를 할 경우 돈이 한 푼도 없어도 수백 채의 집을 소유할 수 있다. 전세 만기 때 다음 세입자를 못 구하면 당연히 전세금을 돌려줄 수 없다. 집은 결국 경매로 넘어가서 세입자가 떠안게 되는 경우도 많다. 어떻게 이런게 가능한지 궁금하면 PD수첩의 관련 내용을 찾아보길 바란다.

 

 

링크는 아니고 그냥 해당 방송만 캡쳐한 것이다. PD수첩 다시보기를 찾아가서 보면 된다. 대략적으로 설명하면 전세 시세가 2억원이 적당하다면 2억5천만원에 전세를 맞추고 건축업자, 부동산 중개인, 명의만 빌려주는 집주인 등이 작게는 몇 백 만원에서 천 만원 이상까지 나눠먹는 것이다. 이런 방법으로 돈이 없어도 빌라 몇 백 채를 소유할 수 있는 것이다. 한 채를 더 소유할 수록 '알'이라고 하는 Rebate를 받으니 호화로운 생활을 할 수도 있다.

 

 

그런데 이렇게 매매가보다 전세가가 높은 경우를 제외하더라도 갭 차이가 얼마 안 나는 경우도 많다. 이 경우에도 다음 세입자를 못 구하면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 애초에 집주인이 전세를 끼고 집을 샀고 전세금을 돌려줄만한 여유가 없을 수 있기 때문이다.

 

 

아무튼 이 글에서는 현재 진행 중인 빌라들을 분석해보겠다. 자세한 수치는 생략하고 감정가는 얼마인데 전세금은 얼마이다. 이런 정도만 파악하려고 한다. 

 

현재 서울 지역에서 다세대/빌라로 검색하면 400건이 나온다.

 

 

강동구 총 5건 중

 

강동구 빌라 #1
감정가 262,000,000
전세금 230,000,000
4회 유찰된 상태

 

이 물건은 당해세도 56,549,240원이 있다. 당해세를 무시해도 2억 3천만원 이상으로 낙찰돼야 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있는데 그럴 가능성이 거의 없어 보인다. 당해세를 고려하면 더욱 그렇다. 명의만 빌려주면서 빌라를 소유한 사람이 각종 세금을 제대로 냈을 리가 없다.

 

 

강동구 빌라 #2
감정가 209,000,000
전세금 190,000,000

1회 유찰된 상태

 

이 물건은 깡통 빌라보다 더 안타까운 상황이다. 임차인이 후순위라서 전세금 1억 9천만원을 거의 모두 날릴 수 있다.

 

 

강동구 빌라 #3
감정가 344,000,000
전세금 320,000,000
3회 유찰

 

깡통은 아니지만 깡통에 가깝다. 3억 2천만원 이상에 낙찰돼야 전세금을 모두 돌려받을 수 있다. 선순위이기 때문에 그 미만으로 낙찰돼더라도 대항력을 행사할 수 있지만 빌라 시세가 3.2억 미만이라면 누가 낙찰을 받을까.

 

 

강동구 빌라 #4
감정가 285,000,000
전세금 230,000,000

8회 유찰된 상태

 

깡통은 아니지만 권리관계에 문제가 있다.

 

 

 

강북구 총 21건 중

 

강북구 빌라 #1
감정가 250,000,000
전세금 250,000,000
2회 유찰

감정가와 전세금이 같다.

 

 

강북구 빌라 #2
감정가 165,000,000
전세금 190,000,000

 

진정한 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #3
감정가 208,000,000
전세금 202,000,000

 

거의 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #4
감정가 202,000,000
전세금 210,000,000

 

역시 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #5
감정가 215,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통은 아니지만 위험하다.

 

 

강북구 21건 중 4~5건이 깡통이다.

 

 

 

강서구 경매 진행 빌라 총 133건

 

강서구는 역시 빌라가 많아서 그런지 133건이나 진행중이다.

 

 

강서구 빌라 #1
감정가 190,000,000
전세금 175,000,000

강서구 빌라 #2
감정가 193,000,000
전세금 180,000,000

 

둘다 깡통은 아니지만 감정가와 전세가의 차이가 1500만원 이하이다.

 

 

강서구 빌라 #3
감정가 127,000,000
전세금 125,000,000

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

강서구 빌라 #4
감정가 180,000,000
전세금 173,000,000

 

역시 거의 깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #5
감정가 176,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통은 아니지만 다소 위험하다고 본다.

 

 

강서구 빌라 #6
감정가 220,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #7
감정가 242,000,000
전세금 235,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까. 위반건축물이라 인수할 금액을 고려하여 2.35억원을 지출할 사람은 거의 없을 것 같다. 빌라의 경우 깡통도 문제지만 위반건축물 여부, 주거용인지 근린시설인지 용도까지 잘 살펴봐야 한다.

 

 

강서구 빌라 #8
감정가 160,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #9
감정가 252,000,000
전세금 225,000,000

 

역시 깡통은 아닌데 7번 물건 옆집으로 위반건축물이라면 전세금을 모두 돌려받기 어려울 것 같다.

 

 

강서구 빌라 #10
감정가 200,000,000
전세금 203,000,000

 

깡통이다. 다행히 전세금 보증으로 임차인은 전세금을 모두 돌려받은 것 같다. 결국 국가 또는 공공기관에서 손실을 보게 된다. 임차인 입장에서는 다행이겠지만, 피 같은 세금을 일부 투기꾼들이 야기한 문제를 해결하는 데 사용해야 하는가. 보증보험 가입 조건을 확실히 하고 손실을 최소화 하기 위해 노력해야 할 것이다.

 

 

강서구 빌라 #11
감정가 201,000,000
전세금 195,000,000

 

깡통은 아니지만 600만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #12
감정가 150,000,000
전세금 137,500,000

 

역시 깡통은 아니다. 그런데 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청했다.

 

 

강서구 빌라 #13
감정가 200,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통이다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 주택도시보증공사의 손실에 대한 책임은 누가 지나? 국민들의 세금으로 손실을 보전해야 하나??

 

 

강서구 빌라 #14
감정가 216,000,000
전세금 215,000,000

 

거의 깡통인데, 보증보험에 가입했다.

 

 

강서구 빌라 #15
감정가 169,000,000
전세금 160,000,000

 

거의 깡통이다. 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #16
감정가 230,000,000
전세금 240,000,000

 

완전한 깡통이다. 시세가 2.4억 이상이라면 깡통이 아닐 수도 있다.

 

 

강서구 빌라 #17
감정가 175,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통이다. 7회 유찰된 상태다.

 

 

강서구 빌라 #18
감정가 249,000,000
전세금 240,000,000

 

깡통은 아니지만 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #19
감정가 176,000,000
전세금 175,000,000

 

거의 깡통이지만 보증보험에 가입했다. 결국 또 세금으로??

 

 

강서구 빌라 #20
감정가 250,000,000
전세금 240,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 천만원 차이다. 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #21
감정가 220,280,000
전세금 205,000,000

 

깡통은 아니지만 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청한 것으로 추정된다. 자세히 살펴봐야 알겠지만 위반건축물에 해당할 수 있다.

 

 

강서구 빌라 #22
감정가 190,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #23
감정가 169,000,000
전세금 155,000,000
5회 유찰

 

깡통은 아니지만, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 것 자체가 전세금을 한 동안 돌려받지 못한다는 것을 의미한다. 23번의 경우에도 가격평가 시점이 2020년 5월이다. 그 전에 경매로 넘어갔는데 아직도 해결이 안 되고 있다는 것. 다행히 임차인이 보증보험에 가입해서 거기를 통해 전세금을 돌려받았겠지만 그 과정도 꽤 시간이 소요되었을 것이다.

 

 

강서구 빌라 #24
감정가 230,000,000
전세금 229,000,000

 

천만원 차이고, 위반건축물 가능성이 있다. 다행히 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #25
감정가 148,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통이다. 감정가가 시세는 아니지만, 빌라 시세가 하락한다면 100% 깡통이 되는 것이고, 혹시라도 상승한다면 전세금을 모두 돌려받을 가능성이 있긴 하다.

 

 

강서구 빌라 #26
감정가 137,000,000
전세금 140,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #27
감정가 229,000,000
전세금 225,000,000

 

완전 깡통은 아니지만 400만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #28
감정가 135,000,000
전세금 135,000,000

 

감정가와 전세금이 같다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 손실이 나면 또 세금으로??

 

 

서구 빌라 #29
감정가 175,000,000
전세금 174,000,000

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #30
감정가 179,000,000
전세금 175,000,000

 

400만원 차이. 보증보험가입.

 

 

강서구 빌라 #31
감정가 156,000,000
전세금 169,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #32
감정가 169,000,000
전세금 162,000,000

 

깡통은 아니지만 7백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #33
감정가 168,000,000
전세금 160,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #34
감정가 170,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통도 아니고 5백만원 차이지만 보증보험 가입한 사례이다.

 

 

강서구 빌라 #35
감정가 291,000,000
전세금 287,000,000

 

깡통은 아니지만 4백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #36
감정가 223,000,000
전세금 215,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #37
감정가 185,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통은 아니지만 5백만원 차이.

 

 

강서구 끝.

 

133건 중 깡통이 꽤 있었다.

 

 

 

관악구 진행 중인 다세대/빌라 경매 물건 16건

 

관악구 빌라 #1
감 3.3
전 3.28

 

더욱 간략하게 표기한다. 사실 400건 다 찾아보면 하루종일 걸릴거 같아서 강서구까지만 하고 글을 마치려다가 강서구만 그렇다는 해석이 나올 수도 있을 것 같아서 다른 지역도 해본다.

 

관악구 첫번째 물건부터 200만원 차이다.

 

 

관악구 빌라 #2
감 3.59
전 3.4

 

1900만원 차이로 깡통은 아닌데 9회나 유찰됐다.

 

 

관악구 빌라 #3
감 3.49
전 3.59

 

깡통이다.

 

 

관악구 빌라 #4
감 1.0
전 1.0

 

대지권 미등기로 더 살펴봐야 하지만 일단 감정가와 전세금이 같다.

 

 

관악구 빌라 #5
감 2.21
전 2.15

 

600만원 차이.

 

 

관악구 끝.

 

다른 구도 마찬가지겠지만 임차인 전세보증금을 알 수 없는 사례도 있다. 이 경우 깡통이 드러나지 않을 수도 있다.

 

 

 

광진구 9건 진행 중 깡통 없음.

 

1건이 감정가 3억에 전세금이 2.65억원으로 6회 유찰된 상태가 있었다. 아무래도 깡통 주택, 깡통 빌라는 신축 빌라가 많은 지역에 많을 것이다. 요즘 썩빌로 불리는 오래된 빌라의 경우 1~2억씩 주고 전세를 살려고 하는 사람이 거의 없을 것이기 때문이다. (전세 시세가 엄청 비싼 지역의 경우 제외)

 

 

 

구로구 21건

 

구로구 #1
감 2.02
전 2.08
보험 가입

 

감정가 1억 미만의 오래된 빌라는 몇 개를 확인하니 대부분 전세금이 낮아서 나머지는 자세히 안 살펴봤다. 나머지 물건들 중 깡통이 하나 있었다.

 

 

금천구 26건

 

금천구 #1
감 2.33
전 2.25

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

금천구 #2
감 2.252
전 2.250

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #3
감 2.31
전 2.30

 

역시 거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #4
감 1.85
전 1.89

 

깡통이나 임차인 입장에서는 다행으로 보증보험에 가입했다.

 

 

금천구 #5
감 1.80
전 1.79

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다. 만약 임차인이 이 집의 감정가가 1.8억원이라는 사실을 알았다면 1.79억을 주고 전세를 들어왔을까.

 

 

금천구 #6
감 1.61
전 1.94

 

진정한 깡통이다. 강서구에서도 이 정도로 많이 차이난 경우는 못 봤던 것 같다. 혹시라도 감정가를 잘못 봤나 해서 다시 봤는데 잘못 본것도 아니다.

 

 

금천구 끝.

 

 

 

노원구 3건 중 1건만 깡통에 가까웠다.

감 1.03 전 1.0

 

 

 

도봉구 9건 진행

 

도봉구 #1
감 1.6
전(1) 1.4
전(2) 0.3

 

깡통은 아니지만 언급하고 넘어가고 싶다. 첫번째 임차인이 전세금을 못 돌려받아서 임차권 등기를 설정하고 나간 이후 두번째 임차인이 들어왔다. 최근 뉴스에 나온 빌라 백 여 채를 소유한 사람들도 공실이 된 경매로 넘어간 집을 월세로 돌려 월세까지 따박 따박 받았다고 한다. 집을 사면서 R을 받고 전세금은 못 돌려줘서 경매로 넘어간 집에서 또 월세까지 따박 따박 받고 호화로운 생활을 했을 것이다.

 

 

도봉구 끝.

 

나머지 물건들 중에 드러난 깡통 주택은 없었다.

 

 

 

동대문구 4건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

동작구 9건 진행 

깡통 1건

 

동작구 #1
감 1.4
전 1.85

 

 

 

마포구 18건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서대문구 6건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서초구 1건 진행

없음.

 

 

 

성동구 0건 진행

 

 

 

성북구 15건 진행

 

 

#1
감 2.1
전 2.1

깡통


#2
감 2.38
전 2.3

8백만원 차이

 

 

#3

감 2.49

전 2.45

 

4백만원 차이

 

 

#4
감 3.05
전 2.9

 

깡통은 아니지만 8회 유찰.

 

 

성북구 끝.

 

 

 

송파구 7건 진행

깡통 없음

 

 

 

시간상 여기까지만 하겠다.

 

나머지 지역에서 양천구 50건 진행, 은평구 27건 진행 중인데, 두 지역에도 깡통 주택이 몇 개 있을 것으로 추정한다.

 

 

 

역시 강서구 빌라가 가장 위험했다. 강서구에 빌라도 많고 경매로 나온 빌라도 많고 거듭된 유찰로 경매 진행 중인 물건도 가장 많았던 것 같다. 아파트 가격이 엄청나게 상승해서 그 대안으로 빌라를 고려하는 사람들도 많을텐데, 신축빌라는 분양이나 전세 모두 주의해야 한다. 전세로 들어가는 경우 보증보험에 꼭 가입해야 하겠고, 보험 가입이 안 되는 경우에는 매달 부담은 되겠지만 반전세를 알아보는 것도 좋을 것 같다.

 

동작구 노량진동, 본동에 다녀왔다.

 

공공재개발 2차 후보지의 명칭이 '본동'이라고 해서 본동이 따로 있는 줄 알았는데 행정경계로는 노량진동으로 나오고 법정경계로는 본동으로 나온다. 동작구 노량진동 다가구 경매 물건을 보러가면서 주변 지역 매물들을 검색하다가 '본동'도 알게 됐다. 9호선 노들역에서 가까워서 입지가 무척 좋아보였는데 재개발 구역이 아닌 곳이 있었다. 바로 거기가 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정된 여러 곳들 중 하나였다.

 

 

노량진역 주변이 노량진동이고, 노들역 주변이 본동이다. 위 지도상 흐리게 나오지만 동작구청 아래로 노량진뉴타운이라고 표시되어 있기도 하다. 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 이 주변이 엄청나게 변했다. 아쉽게도 경매 물건이 나온 곳은 재개발 구역에서 제외된 곳이었다. 임장을 가보니 주민들의 반대가 있었던 것 같았다.

 

 

노량진동 다가구 경매

2020타경1044**

 

노량진동은 그저 지나간 적만 있을 뿐이다. 이번에 노량진동에 가면서 입지가 좋다는 생각이 들었다. 떠오로는 용산에서 단 한 정거장 거리이다. 한강에서도 가깝고 여의도도 가깝다. 여의도는 단순히 가깝다고만 생각을 했는데 9호선을 타면 여의도역까지 두 정거장이다. 노량진동에 재개발 구역도 여러 개가 있을텐데, 이번에는 관심을 갖지 않았다. 서울 재개발 구역은 프리미엄만 몇 억이다.

 

 

노량진동 중 경매 물건이 있는 곳 주변의 노후도를 알아봤다. 신축 건물들이 많이 생긴 것 같았다. 재개발 구역이었다가 해제되었는지, 아니면 애초에 재개발 구역이 아니었는지 모르겠지만 노후도만 고려하면 앞으로 재개발 가능성은 별로 없어 보인다.

 

그럼에도 노량진동까지 찾아간 이유는 다른 것을 기대했기 때문이다. 다가구인데 경매로 나온 것은 '다'동이었고 '마'동까지 있었다. 연식은 91년. 언젠가 소규모 재건축이라도 가능하지 않을까 생각했다. 현장에 가보니 생각보다 마음에 드는 면도 있었다.

 

경매 물건지로 가는 길

 

노량진역에서 7분 정도 걸어서 경매 물건이 있는 골목으로 왔다. 여기서부터 경사가 시작됐다. 골목 안쪽으로 들어오니까 '고시원'들이 많이 보였다. 경매 물건이 아닌 일반 매물을 찾아봤을 때도 단독주택보다는 다가구/원룸이 많았다. 아무래도 노량진 고시촌의 학생들 수요가 있어서 그런거 같다. 고시원이나 원룸의 경우 지금도 월세 수입이 잘 나오니까 재개발에 반대하지 않았을까.

 

 

일반 매물이 있었던 빌라

 

저층이 아니었는데 매매가가 3.3억이었다. 대지지분만 계산하면 평당 1283만원 정도였다.

 

 

언덕을 올라가다가 뒤를 돌아보니 63빌딩이 보였다.

 

 

경사가 무척 심한 계단

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

언덕길을 올라왔는데 경매 물건이 있는 소규모 단지로 가려면 또 언덕을 올라가야 했다.

 

 

경사가 심한 만큼 전망은 나름 좋았다.

 

한강은 안 보이지만 63빌딩이라도 보이니까 뭔가 달라 보였다.

 

 

각 동에 3세대가 거주하는데, 역시 주차공간은 부족해 보였다. 동과 동 사이의 간격도 좁다. 경매 물건은 1층으로 감정가는 2억 7천6백만 원인데 1회 유찰된 상태다. 다른 동에 일반 매물도 있는데 1층은 2.3억, 2층은 2.8억이었다. 지하/1층/2층이라고도 하고 1층/2층/3층이라고도 해서 정확히 몇 층을 의미하는지 확인할 필요가 있다. 또한 실제 매물인지 허위 매물인지도 파악해야 할 것이다.

 

어느 정도 자금의 여유가 있다면 묻어둔다는 생각으로 보유하면 어떨가 하는 생각으로 관심을 가진 물건인데, 구분소유적 관계에 있는 물건이라 투자금이 많이 들어가므로 별다른 매력이 없어 보인다.

 

 

그래도 63빌딩이 저 정도의 거리에 있으니 입지는 좋다.

 

 

길 건너편의 노후된 주택과 그 뒤로 보이는 아파트

 

1997년에 준공된 우성아파트인데 평균적으로 평당 3천만원에 약간 못 미친다.

 

 

노들역으로 가기 위해 또 언덕길을 올라갔다.

 

 

언덕길을 올라가서 바라본 모습

 

가운데에서 약간 오른쪽 위로 경매 물건이 있는 곳이 얼핏 보인다.

 

 

 

공공재개발 2차 후보지 동작구 본동

 

 

 

 

동작구 본동의 경우에도 6월 1일 주민설명회가 진행될 예정이다.

 

 

 

 

생각보다 파란색이 많이 보이는데, 현장을 가보니 재개발의 필요성이 느껴졌다.

 

본동 구역을 구석구석 돌아다니면 더 좋겠지만 그냥 골목길 하나를 따라서 크게 둘러봤다. 그래도 나름 소득이 있었다. 주민설명회 예정 현수막을 봤고, 엄청난 뷰도 봤다. 하지만 공공재개발 구역은 현금청산 우려로 쉽게 투자할 수 없다. 주민 반대로 구역이 해제되고 언젠가 다시 재개발이 될 타이밍을 노려야 할까.

 

 

본동 구역으로 들어왔다. 노량진 교회 옆 골목.

 

 

저 멀리 아파트가 보인다.

 

 

서서히 시작되는 언덕길이다.

 

 

일부 주택은 이런 계단을 올라가야 대문으로 가게 된다.

 

주차공간은 당연히 없을 것이다.

 

 

경사가 심해지는 언덕길. 90년대 초반에 지어졌을 듯한 건물들이 보인다.

 

 

언덕길을 올라가는데, 그보다 더 위에 집들이 있었다.

 

 

담장 너머로 아래쪽이 보였다. 동작구 본동의 내부라고 할 수 있다. 오래된 주택들이 대부분인데 간혹 신축 건물도 보인다.

 

 

계속되는 언덕길, 그보다 더 가파른 계단들도 보였다.

 

 

저 멀리 고층 아파트가 보인다.

 

사진은 없지만 본동 중심에서 500미터 거리에 아크로 리버하임 아파트가 있다. 평균적으로 평당 6300만원으로 나온다. 국평의 경우 매매 호가가 20억원이 넘는다...

 

 

아래쪽으로 내려가는 계단이다.

 

골목 골목 이런 계단들이 있으니 차량 통행은 불가능하다. 오토바이조차 다닐 수가 없다.

 

 

그래도 한강 주변이고 지대도 높아서 저 멀리 한강이 보였다.

 

 

본동 47번지 일대

공공재개발 사업 주민설명회 개최

2021년 6월 1일이다.

 

본동 주민들은 공공재개발에 대해 어떤 입장일까.

 

 

가던 길을 따라 계속 갔다.

 

 

한강뷰

 

여기가 공공이든 민간이든 재개발이 된다면 한강뷰가 가능할 것이다. 지금도 한강뷰가 가능하다. 일부 주택들의 경우 옥상에서 저런 한강뷰를 즐길 수가 있다. 조금 전에 올린 사진을 찍을 때도 옥상에 사람들이 보여서 조심스럽게 사진을 찍었다.

 

 

드디어 내려가는 길이다. 왼쪽은 동양중학교인데 교실에서도 한강뷰가 가능할 것 같았다.

 

 

동작구 본동의 한강뷰

 

바로 눈앞에 한강이 보이는 그런 한강뷰는 아니지만 그래도 이렇게 한강이 보이는 것이 나름 마음에 들었다. 재개발이 안 되더라도 옥상에서 맥주 한캔 하면서 한강뷰를 즐기며 살 수 있을 것 같다.

 

 

빠질 수 없는 계단

 

 

이렇게 동작구 노량진동 극히 일부와 본동 공공재개발 구역을 둘러봤다. 이날 흑석동까지 갔지만 흑석동은 따로 올리거나 아예 안 올릴 생각이다.

 

 

추가) 동작구 본동의 시세를 깜빡했다. 공공재개발 2차 후보지라도 매물이 없지는 않은데 15억짜리 단독/다가구가 하나 나와 있다. 대지만 고려하면 평당 3500만원이 조금 안 된다.

 

부산시 영도구에 다녀왔다.

 

업무상 부산에 내려갔다가 연차를 하루 써서 하루는 부산 임장을 했다. 예전부터 관심이 있었던 영도5구역을 가장 우선순위에 두었고, 우연히 초랑2구역도 둘러보고 왔다.

 

 

영도5구역은 부산시 영도구에 있다. 위 지도에서 영선미니아파트로 표시된 주변 지역이 영도5구역이다. 그 아래로는 관광지로 유명한 흰여울 문화마을이 있다. 환상적인 오션뷰가 가능한 입지이다. 부산 사람들보다는 외지인들이 영도5구역에 더 관심을 갖는다고 한다. 1년 전에는 프리미엄이 1억원 대였는데, 지금은 2억원 대이다.

 

 

위 지도는 부동산지인에서 영도5구역을 표시한 것이다. 다른 곳에서 표시한 구역도를 봤을 때에는 대원아파트를 포함한 일부분이 제외된 모습이었다. 어디까지가 영도5구역에 포함되는지 확인할 필요가 있다.

 

 

영도5구역의 노후도를 나타낸 것이다. 붉은색이 많을 수록 노후도가 심하다는 뜻이다. 영도5구역은 전체적으로 붉다.

 

 

현장 사진들

 

부산시청, 영도구청 등의 재개발 자료는 생략한다. 찾아보면 나올텐데, 여기서는 영도5구역의 입지, 현황만 사진으로 보여주겠다.

 

 

영도5구역으로 가는 길

 

부산남항 건너편의 모습이다. 과거에 영도는 섬이었다고 한다. 현재는 4개의 다리가 이어져 있다. 부산항대교와 남항대교가 있어서 남구나 송도로 쉽게 갈 수 있다. 영도로 갈때 탔던 버스도 해운대부터 송도까지 가는 버스였다.

 

 

영도 건너편의 모습

 

저쪽에서도 멋진 오션뷰가 나오겠구나 하는 생각이 들었다.

 

 

빨간 등대와 고층 아파트

 

저 아파트는 힐스테이트이진베이시티아파트(2022년 5월 예정)이다. 저기도 멋진 오션뷰를 자랑할 것 같다. 물론 영도5구역도 마찬가지다.

 

 

갈맷길

 

부산에도 이런 길이 있었다.

 

 

영도5구역으로 가는 길

 

방파제 비슷한 것을 따라서 영도5구역으로 갔다. 영도5구역 주민들은 언제든지 흰여울길이나 이런 산책로를 이용할 수 있겠다.

 

 

영도구의 모습

 

 

영도에서 바라본 송도

 

 

지금까지 걸어온 산책로

 

 

남항대교와 송도

 

 

힐스테이트이진베이시티아파트와 부산 바다

 

 

바다에 떠 있는 배들

 

영도5구역의 또 다른 매력은 이렇게 바다 위에 떠 있는 배들이라고 한다. 지금은 그저 배들이 떠있는 모습으로 보이지만 야간에는 시시각각 변하는 배들의 모습이 색다른 전망을 보여준다고 한다.

 

 

드디어 보이는 영도5구역

 

해안가 절벽 위에 위치해 있다. 저층에서도 오션뷰가 가능할 것 같다.

 

 

영선반도보라아파트

 

영도에 오션뷰 아파트가 영도5구역만 있는 것은 아니다. 위 사진의 영선반도보라아파트에서도 오션뷰가 가능하다. 또한 흰여울길을 따라서 더 안쪽으로 들어가면 나오는 함지그린아파트도 오션뷰가 가능하다. 함지그린아파트의 침대에서 보이는 오션뷰는 다음(daum) 메인에 소개되기도 했다.

 

 

드디어 영도5구역에 진입했다.

 

사실 구역 경계를 제대로 확인하고 갔던 것이 아니라 그저 느낌으로 돌아봤다. 영도5구역 아래쪽부터 시계 방향으로 크게 둘러보았다.

 

 

여기는 영도 대원아파트이다. 영도5구역에서 제외되는 것으로 알고 갔는데 앞서 올린 부동산 지인의 구역에는 포함된 것으로 나온다. 아마 제외되는 것이 맞을 것이다.

 

 

이렇게 영도 대원아파트는 따로 재건축을 추진하고 있었다.

 

영도 제1재정비 촉진5구역 개요

 

영도5구역의 정식 명칭은 영도 제1재정비 촉진5구역이다. 이렇게 조감도가 있었는데 햇빛에 반사되어서 잘 보이지 않는다.

 

 

게시판의 매물들

 

 

남항 초등학교 인근

 

대원아파트를 지나 남항 초등학교를 끼고 위쪽으로 돌아봤다.

 

 

노후된 모습에 경사도 심했다.

 

 

남항 초등학교 북측

 

 

지대가 높아서 그런지 전망이 좋았다.

 

저 멀리 바다가 좀 보인다.

 

 

넓은 도로 뒤로 보이는 더 넓은 바다

 

좁은 골목길의 주택가를 지나서 큰 길로 나왔더니 바다가 보였다.

 

앞으로 영도5구역에서는 이런 모습을 볼 수 있지 않을까.

 

 

다행히 날씨도 좋았다.

 

 

바로 바닷가로 가고 싶었지만 영도5구역을 조금 더 둘러봤다.

 

 

신선초등학교 주변을 지나서 영선아파트, 영선미니아파트 쪽으로 갔다.

 

 

또 다시 보이는 바다

 

부산에서는 바다가 흔하겠지만 영도5구역은 영도5구역만의 매력이 있는 것 같았다. 바다도 보이고, 흰여울길도 있고.

 

 

영도5구역의 주택들

 

2~3년 전에는 거의 프리미엄을 주지 않고 살 수 있지 않았을까. 지금은 프리미엄이 2억원이 넘는다.

 

 

영선미니아파트에 도착했다.

 

영선미니아파트, 영선아파트가 헷깔린다.

 

41동까지 있으니 어느 정도 규모가 크다고 생각했는데, 세대수는 246세대 밖에 안 된다. 영선아파트는 239세대로 나온다.

 

 

영선미니아파트 주변

 

 

동 사이의 간격이 무척 좁다.

 

 

아파트 사이로 보이는 바다

 

 

지금도 멋진 오션뷰는 가능하다. 아파트가 낡았을 뿐...

 

 

영도5구역의 오션뷰

 

저 도로 아래쪽으로는 영도5구역이 아닌데, 관광지의 모습을 유지할 것 같다. 루프탑 카페들이 몇 개 있다.

 

 

이쪽은 영선아파트인가.

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

영선아파트는 사람이 거의 살고 있지 않은 것 같았다.

 

다른 글에서도 비둘기가 살고 있다고 봤는데...

 

 

역시 비둘기가 있었다.

 

 

오션뷰를 보기 위해 저 건물 안까지 들어간 사람도 있던데, 옥상까지 올라가지는 않았다.

 

 

옥상에 안 올라가도 이런 오션뷰가 가능했다.

 

 

한쪽은 붕괴 위험이 있는지 막아놨다.

 

 

저 위쪽으로 무언가 떨어지기 직전이다.

 

영선아파트는 69년, 영선미니아파트는 76년에 준공된 아파트들이다. 재개발이 필요하긴 하다.

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

루프탑 카페

 

흰여울길을 따라 멋진 카페들이 몇 개 있다.

 

 

흰여울 문화마을

 

저 아래쪽은 영도5구역에서 제외된다.

 

 

이 도로를 따라 왼쪽은 영도5구역, 아래쪽은 그냥 흰여울 문화마을이다.

 

 

건물 사이로 보이는 바다

 

 

영도 안쪽으로 들어가는 도로라서 그런지 차들이 많이 지나갔다.

 

 

영도5구역 재개발에, 흰여울 문화마을에, 도로변 건물들의 가격도 상당할 것이다.

 

 

아래쪽에서 본 영선미니아파트

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

흰여울길

 

 

흰여울길에 산책하는 사람들이 많았다.

 

영도5구역 주민들도 나중에 많이 가지 않을까.

 

 

다시 보이는 반도보라아파트

 

부산 영도에 실거주하는 사람이라면 반도보라아파트의 바다 전망이 나오는 집도 괜찮을 것 같았다.

 

 

동산아파트

 

아쉽게도 영도5구역에서 제외된다. 투자할 때 주의.

 

 

영도5구역에서 도로를 따라 쭉 안쪽으로 들어오면 보이는 아파트이다. 함지그린아파트까지 오기 전에 다른 아파트도 하나 지나오긴 하는데... 아무튼 함지그린아파트도 오션뷰를 자랑한다. 다음(daum) 메인화면에 부산의 오션뷰 아파트로 소개된 곳이 여기라고 한다. 디지털 노마드라면 이런 곳에서 살고 싶다.

 

 

부산 영도5구역 임장 끝.

 

앞으로 몇 년 뒤의 모습이 더욱 궁금하다.

 

 

은평구 응암동에 다녀왔다.

 

응암동에 있는 빌라들이 경매로 자주 나오는데, 그렇게 끌리는 물건도 없고 익숙하지 않은 곳이라 계속 안 가고 있었다. 그러다 시간을 내서 한 번 가봐야겠다는 생각이 들었고 경매 물건을 몇 개 뽑아서 응암동으로 갔다. 아무래도 눈에 보이는 것에 관심이 가는 법. 경매 물건들보다는 응암동 재개발에 관심이 갔다.

 

이미 완공된 아파트들, 완공을 앞두고 있는 아파트들이 보였다. 새롭게 고층 아파트가 들어선 곳들이 과거에는 어떤 모습이었는지 모른다. 그래도 거기에 빌라 하나 가지고 있었다면 하는 생각이 들었다. 서울 지역 재개발에 관심을 갖고 있지만 전반적인 아파트 가격이 상승하니까 재개발 구역의 프리미엄도 상당히 올랐다.

 

 

카카오맵에서 응암동을 검색하니까 대충 위 지도와 비슷한 지역이 나왔는데, 응암동보다는 고양향동 공공주택지구가 먼저 눈에 들어왔다. 아무튼 응암동은 응암역 우측에 있다. 지하철 6호선을 타면 나오는 '응암순환'이 가는 곳이다. 응암역 우측부터 아래로 응암1동, 응암2동, 응암3동이 있다. 이번 임장에서는 응암역에서 출발해서 아래쪽으로 증산역까지 내려왔다. 가장 관심 있게 봤던 지역은 백련산SK뷰아이파크아파트 주변이었다.

 

 

e편한세상백련산아파트 우측으로 재개발 구역에서 제외된 곳이 있다. 그쪽에서 경매 물건이 간혹 나오는데 어떤 곳인지 궁금했다. 그래서 응암동으로 갔던 것이다. 그 주변으로 백련산SK뷰아이파크아파트, 백련산해모로아파트가 인상적이었다. 경매 물건들을 중심으로 6호선 라인에서 오른쪽으로 좀 떨어진 곳을 집중적으로 봤기에 응암역 주변에 나홀로 아파트들이 많은지 몰랐는데, 지금 지도를 보니까 응암역 주변을오 소규모 아파트들이 많이 있다.

 

응암2동이라고 나온 곳 주변, 백련산 좌측으로도 대단지 아파트들이 많은데 그쪽은 다음 기회에 가보기로 했다.

 

 

응암동 재개발 구역들

 

많은 구역들이 있지만 응암10구역, 응암11구역, 응암4구역만 언급하겠다. 그쪽을 다녀왔기 때문이다. 응암동 재개발 구역들에 익숙하지 않기도 하다.

 

 

응암10구역

 

 

 

마침 응암10구역 위치도에 다른 구역들도 나왔다. 응암10구역은 현재 백련산SK뷰아이파크 아파트가 됐다.

 

 

 

응암10구역의 각 단계별 시간 흐름은 생략한다. 백련산SK뷰아이파크 아파트는 2020년 5월에 준공됐고, 총 1,305세대이다. 11개동, 25층.

 

 

도대체 분양가가 얼마였던 것일까. 2017년 4억원 정도였는데 지금 호가는 11억이다. 이런 시세 흐름을 보면 그때 아무거나 샀어야 했다는 생각밖에 안 든다. 하지만 다 지난 일이다.

 

 

응암11구역

 

 

 

위치도는 생략한다. 응암10구역 바로 위쪽이다.

 

 

응암11구역은 현재 백련산해모로 아파트가 됐다.

 

2020년 6월 준공
760세대
최고층 24층
9개동

 

시세/실거래가 정보가 안 나온다. 아직 거래가 제한된 것일까. 백련산SK뷰아이파크 아파트와 비슷한 시세이지 않을까.

 

 

응암4구역

 

 

 

 

 

조합원 분양가, 일반 분양가 등은 생략한다. 분양가를 알아두고 과거의 프리미엄을 추적해보는 것이 앞으로 재개발 구역에 투자하는 데 도움이 되겠지만...

 

 

현장 사진들

 

응암역 우측으로 불광천이 시작되는 곳이다. 과연 이 물은 어디서 오는 것일까. 아무튼 이날 비가 엄청 내렸다. 카페에서 시간을 보내다가 조금 잠잠해졌을 때 나왔는데 물살이 거셌다.

 

 

불광천에 딱 붙어서 무언가 공사 중이었다. 불광천뷰 카페가 생기는 것일까.

 

 

응암1동의 모습

 

큰 길을 따라 이마트 불광점까지 걸어갔다가 주택가로 왔다.

 

 

고양이도 만나고.

 

 

예성아트빌

 

예전에도 경매로 나온 곳으로 기억하는데, 또 나왔다. 별 관심이 없어서 패스.

 

 

역시나 손품을 제대로 안 팔고 와서 노후도도 제대로 확인을 안 하고 일단 나왔는데, 신축 빌라와 구축 빌라, 단독주택 등이 혼재한 모습이었다.

 

 

오래된 가옥과 공사 중인 건물도 있었다.

 

 

대로변을 따라 걷는 길

 

저 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

 

대로변에 접한 신축 빌라

 

여기서부터 살짝 언덕이 시작됐다.

 

 

신동아아파트

 

1990년에 준공된 아파트이다.

 

 

드디어 보이는 신축 아파트

 

백련산해모로 아파트였다. 응암11구역과 응암10구역에 들어선 아파트의 특징은 외부인은 단지 내로 들어갈 수조차 없는 구조였다는 것이다. 백련산해모로 아파트도, 백련산SK뷰아이파크 아파트도 출입을 통제하고 있었다.

 

 

응암11구역 주변 건물들

 

 

백련산해모로 아파트

 

얼마 전에 입주를 해서 그런지 아직 상가들이 다 들어오지 않았다.

 

 

바로 이런 구조였다.

 

주민 인증을 해야 들어갈 수 있었다. 아파트 주민들 입장에서는 외부인들이 못 들어오니까 쾌적하겠다. 외부인 입장에서는 주변 지역과 단절된 느낌이 든다.

 

 

응암10구역이었던 백련산SK뷰아이파크 아파트

 

SK뷰도 아니고 아이파크도 아니고 SK뷰아이파크라니 컨소시엄으로 건설을 했던 것일까. 검색해보면 나올텐데 귀찮다...

 

 

응암11구역과 응암10구역 사이의 도로

 

저 앞으로 응암4구역이 보인다.

 

역세권이든 아니든 진작에 서울에 신축 아파트를 하나 분양 받았더라면 벼락거지가 되지 않았을 것이다. 하지만 누가 이렇게 오를 줄 알았나. 그저 서울에 직장이 있고 결혼을 해서 아파트가 필요했고 어느 정도 경제적 여유도 있었던 사람들이 분양을 받지 않았을까. 

 

 

서부경전철 적격성 심사통과

경축

2028년 개통예정

 

서부선을 의미하는 건가, 서부경전철이라... 요즘 하도 이런 저런 노선들이 많아서 모르겠다. 지금은 역에서 멀지만 몇 년 뒤에는 역세권 아파트가 되는 것일까.

 

 

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트 입구

 

역시 신축 아파트라서 좋아 보인다.

 

 

응암4구역

 

e편한세상 백련산 아파트가 생길 예정이다. 2021년 11월 예정.

 

 

저 앞으로는 백련산 힐스테이트 아파트가 보인다.

 

 

외부인 출입통제

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트도 위와 같이 단지 내 출입을 통제하고 있었다. 사유지라서 그렇다는 안내문을 얼핏 봤다.

 

 

응암 제4구역 주택재건축 정비사업

 

재개발인줄 알았는데 재건축이다. 응암10구역과 응암11구역도 재건축을 재개발로 잘못 적었을 수도 있다. 자세히 안 봐서 그렇다. 재개발과 재건축은 비슷하면서도 엄밀히 다르다.

 

아무튼 응암4구역 재건축 현장 입구에는 다른 현장들과 다르게 '사진촬영 금지'가 붙어 있었다. 정보수집 어쩌고 적혀 있었는데, 그래서 내부가 바로 보이는 사진은 안 찍었다.

 

 

바로 이쪽이 관심을 가졌던 곳이다.

 

응암4구역 우측, 재개발/재건축에서 제외된 구역으로 간혹 경매 물건이 나왔던 곳이다. 부린이의 입장에서 여기도 묻어두면 언젠가 빛을 보지 않을까 하는 생각을 했었는데, 손품을 팔았을 때와 달리 경사가 엄청 심했다. 응암4구역으로 들어오는 도로부터 여기까지 완전 언덕길이었다.

 

 

어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다.

 

 

아직도 더 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 왜 재개발/재건축 구역에서 제외되었을까.

 

 

이 구역은 골목 골목을 다 돌아봤다.

 

연결도로없음

 

막다른 골목이었다.

 

 

나름 깔끔한 모습의 건물도 있었다.

 

그래도 주차공간은 부족하지 않을까.

 

 

막다른 골목 끝에서는 차가 지나갈 수 없는 계단이 있었다.

 

 

바로 이런 계단이다.

 

 

오래된 건물들

 

몇 년 뒤에 이곳은 어떤 모습일까.

 

 

일부 건물은 건물 입구로 가려면 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 이렇게 주차공간이 있었다. 지나가는 사람이 있어서 사진을 못 찍었는데 기둥에 있는 자물쇠를 풀어야 주차를 할 수 있게 해놨다.

 

 

응암4구역과 가까운 곳에서는 건물들 사이로 응암4구역 아파트가 보였다.

 

 

노후된 주택가와...

 

 

신축 아파트 공사 현장

 

신축 아파트가 이렇게 가까이 있지만 응암11구역이나 응암10구역처럼 응암4구역도 외부인 출입을 통제한다면 이쪽과 저쪽은 단절될 것이다. 아파트 주민들 입장에서는 크게 상관하지 않고 안전을 위해 출입통제를 하는 것을 선호할 수도 있겠다.

 

 

이렇게 응암4구역 우측을 둘러보고 내려갔다.

 

몇 년 안으로 여기까지 다시 오는 일은 거의 없지 않을지...

 

 

내려가는 길에 백련산파크자이 아파트도 보였다.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 맞은 편이다.

 

단독주택 같은 건물과 신축 빌라가 나란히 있다.

 

 

단지 앞으로 무슨 영어 유치원 같은 건물도 있었다.

 

영어 유치원이 맞을까.

 

 

아파트 단지 앞으로 주차장도 넓고 위치를 잘 선정한 것 같았다.

 

여기서 잠깐 응암10구역의 과거 모습을 확인하고 넘어가고 싶다. 과거의 응암10구역은 위 사진 좌측의 주택들과 같은 모습이었을까. 왜 저쪽은 재개발/재건축에서 제외됐을까.

 

 

2012년과 2017년 사이의 로드뷰는 아예 없는데, 아무튼 백련산SK뷰 아이파크 아파트가 생긴 응암10구역은 과거에 위와 같은 모습이었다.

 

 

 

 

이쪽은 단독주택이었다. 2017년 전에는 이런 단독주택이 얼마였을까. 지금 서울 시내의 이런 단독주택은 5~6억원이 그냥 넘는다. 재개발 구역 내에 있으면 입지에 따라 10억이 넘고 20억까지 가기도 한다.

 

 

응암10구역 맞은 편으로는 무슨 무슨 암, ㅇㅇ불교 등의 건물이 많았다.

 

 

응암시장

 

여기서 점심을 먹을까 했는데 시장 규모가 작아서 먹을만한 것이 없었다.

 

 

또 다른 경매 물건지로 가는 길

 

이번에 5~6개의 경매 물건을 준비해서 갔는데, 주거지역 내의 빌라도 있었고 준주거였나 상업지역이었나 그런 구역에 속한 건물도 있었다. 주변 분위기도 많이 달랐다.

 

 

이렇게 낡아보이는 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

요즘 대로변에 접한 낡은 건물을 보면 그런 생각 밖에 안 든다.

 

 

바로 여기다. 건물간 간격이 매우 좁다.

 

 

도로를 따라 보이는 낡은 건물

 

이런 모습을 보면 도로만 정비를 한 것 같다.

 

 

마지막 물건지로 가는 길

 

 

여기는 신축보다 구축이 많았다.

 

 

저 멀리 보이는 아파트들

 

지대가 높아서 멀리 있는 아파트들이 보였는데, 당시에는 저 아파트들은 뭔가 했는데, 글을 쓰면서 지도를 유심히 보니까 백련산 주변 힐스테이트 아파트 같다. 응암7구역부터 9구역까지일까.

 

 

아직은 이런 건물을 낙찰 받을 엄두가 안 난다. 결국 시간과의 싸움일텐데...

 

 

이쪽은 증산역에서 조금 떨어진 곳이다.

 

여기도 무슨 구역 같은 현수막이었나 사무실이었나 이제는 잘 기억도 안 나는데 무언가 보여서 골목으로 들어온 것이었다. 단층 건물이 있어서 뭔가 생길 것 같다는 느낌이 왔는데 주택은 아니고 공업소 같은 곳들이 모여있는 곳 같았다.

 

 

증산역으로 가는 길

 

저 멀리 수색 증산 뉴타운이 보인다. 응암역에서 시작한 불광천이 여기까지 이어진다. 불광천에 올때마다 불광천뷰 빌라나 아파트도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 든다.

 

끝.

 

 

이렇게 임장을 다니는 것이 도움이 되고 있는건지 모르겠다. 최근 읽은 책에서는 과거와 달리 요즘은 인터넷이 발달되어서 임장의 중요성이 떨어진다는 견해도 있었다. 그래도 현장에 나오면 무언가 얻어가는 것이 있는데, 한편으로는 손품을 더 많이 팔고 나와야 얻어가는 것이 더 많을 것 같다는 생각도 든다.

 

마포구 성산동에 다녀왔다.

 

성산 시영아파트를 보러 갔던 것은 아니고 상암동에 볼 일이 있어서 갔다가 성산 시영아파트가 보이길래 잠시 시간을 내어 둘러봤다. 성산 시영아파트는 몇 달 전부터 가보려고 했던 곳이었다. 부동산을 잘 아는 지인이 한 번 관심을 가져보라고 했던 곳인데... 관심을 가질 수 없을 정도로 올라버렸다.

 

 

성산시영아파트는 월드컵경기장역 근처에 있다. 위치에 따라서는 디지털미디어시티역이나 마포구청역을 이용할 수도 있겠다. 근처에는 난지도가 있다. 과거에는 쓰레기 매립장이 있었다고 하는데... 그 때는 이 주변을 쳐다도 안 봤을 것이다. 그런데 공원이 생기고 월드컵 경기장도 생기고 재건축 바람을 타고 엄청 올랐다.

 

 

성산시영아파트는 대단지이다. 월드컵북로를 기준으로 아래쪽에만 27동까지 있다. 위쪽으로는 위 사진에는 안 나오지만 33동까지 있다. 네이버 부동산에서 확인해보니까 3710세대로 나온다. 1986년에 준공된 아파트로 35년이 넘어가고 있다. 주변에 초등학교도 두 개 있다.

 

 

불과 몇 년 전만 해도 3~4억이었는데... 지금은 9~10억이다. 참고로 66형 기준이다. 중층 재건축 바람을 타고 이렇게 상승했다. 둔촌 주공 아파트와 같은 5층 짜리 아파트 단지들이 재건축 되고, 이제는 15층 짜리 주공아파트들의 차례이다. 성산시영아파트는 주공아파트는 아니지만 서울에 시영아파트가 몇 군데 있다. 신월동의 시영아파트, 월계동의 시영아파트 등이다. 모두 상당히 올랐을텐데, 관심을 갖고 있다가 혹시라도 기회가 온다면 잡아야 할 것이다.

 

 

상암동에서 가는 길에 보였다. 재건축 이야기가 나오고 있는데 멀리서 보기에 외관은 깔끔한 편이었다.

 

 

성산시영아파트와 불광천

 

단지 앞으로는 이렇게 불광천이 흐른다. 여기서 산책을 할 수도 있고, 조금 멀리간다면 상암 월드컵 경기장을 지나서 월드컵공원이나 평화의 공원으로 갈 수도 있다. 나름 숲세권? 공세권? 이다.

 

 

이쪽 말고도 6호선 라인을 따라 증산역이나 새절역 주변으로 불광천에 접해 있는 주택들도 입지가 괜찮아 보였다.

 

 

다리를 건너 성산시영아파트로 가는 길이다.

 

구석구석 살펴보고 아파트 꼭대기 층에도 올라가서 전망까지 봤어야 했는데 시간상 단지 내를 잠깐 둘러보고 올 수 밖에 없었다.

 

 

단지 주변으로 현수막들이 많이 보였다. 위 현수막은 성산시영아파트 재건축 예비조합설립 추진위원회에서 만든 것으로 보이는데, 정비구역지정 동의율이 72.68%라고 한다. 언제 기준인지 모르겠다.

 

 

1동부터 33동까지 있다. 1동부터 15동까지는 1호부터 6호까지 있고, 16동부터는 대부분 1호부터 10호까지 있다. 사진을 찍을 때는 주의깊게 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 그렇다.

 

 

아무래도 오래된 아파트라 단지 내 주차공간이 부족할 것 같았다. 살짝 둘러보니 출근 시간이 훨씬 지난 시간인데도 차들이 많았다.

 

 

위 사진과 같이 15층 짜리 복도식 아파트이다.

 

전망은 무척 좋을 것이다. 86년에 준공된 아파트지만 관리를 잘 했는지 깔끔해 보였다. 그래도 언젠가는 재건축이 될 것이다.

 

 

성산시영아파트 단지 내 상가 건물을 보고 깜짝 놀랐다. 위쪽을 보면 세월의 흔적이 보이는 낡은 모습인데, 상가 1층에는 공인중개사들이 잔뜩 있었다. 사진에 보이는 것만 6개이다. 앞서 66형의 경우 실거래가 기준으로 시세가 9~10억이라고 대략적으로 적었는데, 지금 네이버 부동산을 확인하니 면적에 따라 다르겠지만 호가가 13억이 넘는 매물도 있다. 10억 상당의 아파트를 한 건만 거래해도 중개보수가 상당하니까 저렇게 부동산이 많은 것이다. 세대수도 3710세대나 되니까 거래도 좀 있을 것이다.

 

 

매물 중 하나를 확인했을 때 나오는 중개보수 및 취득세 등인데, 중개보수가 최대 990만원이다.

 

 

또 다른 현수막들

 

 

여기는 성산시영아파트에서 마포구청으로 가는 길이다.

 

 

지나가면서 또 다른 현수막들이 보였다.

 

 

 

이렇게 대충 성산시영아파트를 둘러보고 왔다. 부린이의 견해를 잠깐 언급하자면, 언젠가는 재건축이 될 것인데, 빠른 시일 내에는 어려울 것 같다는 느낌이었다. 주민들의 의사에 따라 달라지겠지만, 이제 35~36년이 됐을 뿐이고 겉으로 보기에는 어느 정도 잘 관리가 되고 있었기 때문이다. 전체적으로 상승한 서울아파트 가격이 유지되면 재건축 속도도 빨라지겠지만, 혹시라도 블랙스완이 나타난다면 늦어질 것이고 매수 기회가 올지도 모르겠다.

 

 

동대문구 청량리동에 다녀왔다.

 

원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이 들었다. 그중 하나는 정확한 채권 금액만 알면 수익을 낼 수 있는 물건 같았는데, 그래도 관심이 가지 않았다. 결국 청량리역 주변에서 아직 제대로 안 가본 청량리7구역과 청량리8구역으로 갔다.

 

청량리7구역은 관리처분인가 이후 이주중이고, 청량리8구역은 조합설립인가 상태이다. 도로를 사이에 두고 양쪽으로 위치한 두 구역의 사업진행속도가 다른 이유가 궁금했다. 또한 같은 청량리동인데 구역으로 지정된 곳과 지정되지 않은 곳의 차이도 궁금했다. 약 300미터 정도 떨어져 있을 뿐인데, 재개발 구역으로 지정된 곳은 프리미엄이 7억이나 붙고 그렇지 않은 곳은 일반적인 빌라 시세를 유지하고 있을 뿐이었다.

 

 

청량리7구역은 지도에 나온다. 그 아래로 광남캐스빌 아파트가 있는 곳이 청량리8구역이다. 더 아래쪽으로 미주아파트는 재건축을 추진중이다. 청량리7구역과 청량리8구역 오른쪽은 재개발 구역이 아닌데, 그쪽의 미래는 어떨지 궁금하다. 마침 그쪽에 경매 물건도 나왔었다.

 

 

동대문구 청량리동에서 이동했던 경로이다. 청량리역 3번 출구로 나와서 미주아파트를 지나 재개발 구역에 포함되지 않은 곳들에 먼저 가봤다. 경매로 나왔던 물건도 잠깐 살펴보고 청량리7구역으로 갔다. 그리고 청량리8구역을 보고 다시 청량리역으로 돌아왔다. 항상 그랬듯이 임장을 가기 전에는 청량리7구역과 청량리8구역을 구석구석 살펴보고 돌아올 생각이었는데, 실제로는 그냥 크게 돌면서 일부분만 보고 오게 됐다.

 

 

청량리동 재개발 구역 외 경매 물건 등

 

청량리동에서 반지하 빌라가 경매로 나왔는데, 2억원 미만으로 낙찰됐다. 그래도 16명이나 입찰을 했고 감정가의 148%에 낙찰된 것이었다. 과거에 이 빌라를 구입한 사람은 재개발을 기대하며 구입했을텐데, 아쉽게도 재개발 구역에 포함되지 않으면서 수익을 거두지 못한 것으로 추정된다. 반면에 재개발 구역에 포함된 청량리7구역의 빌라들은 프리미엄이 7억이다. 무엇 때문에 이런 차이가 났을까. 초기 재개발에 투자할 때 신중하게 판단해야 한다.

 

 

청량리 미주아파트 북동측

 

이쪽도 언젠가 재개발이 될까 살펴보러 지나갔다. 조금 더 안쪽으로 들어가서 봤어야 했다. 대로변에서 한 블럭 들어간 도로인데 도로폭도 넓고 상점들도 많았다.

 

 

큰 도로를 건너서 다른 쪽으로 왔다.

 

이쪽도 재개발 구역이 아닌데, 신축이 드문 드문 있었지만 언젠가 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이렇게 좁은 골목도 있었고

 

 

접근금지, 위험을 알리는 모습도 보였다.

 

붕괴의 위험이 있어서 그런가

 

 

이런 모습을 보면 언젠가는 재개발이 될 것 같기도 한데, 중요한 것은 주민들의 의사이다.

 

 

언제까지 이런 모습으로 남아있을지 계속 지켜보고 싶다.

 

 

사진상 신축은 거의 안 보이는데 큰 도로에 접한 곳은 신축이 조금 있었다.

 

 

 1990년대에 지어진 듯한 빌라와 단독주택

 

이 주변에 경매 물건이 있었는데 실제로 와서 보니까 반지하 빌라지만 다른 곳보다 괜찮게 느껴졌다. 무엇보다 다른 반지하보다 지상으로 더 높게 올라온 것처럼 보였기 때문이다. 부동산에서도 지하층이 아닌 1층으로 소개하고 있었다.

 

이 구역에 저렴한 단독주택 매물도 있었다. 대지 면적만 고려하면 평당 1,500만원 정도다. 여유가 있다면 장기적으로 땅만 보유하고 가도 괜찮을 것 같았다. 수리 후 임대도 가능하겠지만 리스크가 많아 보였다.

 

 

청량리7구역

 

서울시 자료에는 사업시행인가로 나오는데 작년 관리처분인가 이후 이주가 거의 마무리 단계에 있다.

 

 

여기도 사업시행인가로 나오는데 관리처분인가 이후 이주 중이다. 구석구석 살펴보고 싶었는데 SECURITY 조끼를 입은 사람들이 순찰을 돌고 있어서 혹시라도 괜한 오해를 살까봐 경계를 따라 크게 돌았다. 그래도 이주 후 철거 전 단계를 보기에 충분했다.

 

 

 

대략적인 시세는 아래와 같다.

 

다세대 대지 10평 매매가 8.3억 감정가 9,600만 59형 신청
단독 대지 27평 매매가 11.5억 감정가 2.6억 84형 신청

 

 

재개발 구역 외 빌라가 3억원 정도에 나온 것을 보면 재개발 구역에 속하는지 여부에 따라 몇 억원이 차이가 난다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

지난 3월에 50세대가 남았다는 말도 있었고, 부동산에서는 이주완료 95%라고 했다. 이주가 끝나면 철거가 시작될 것이다. 

 

 

청량리7구역은 경사가 좀 있었다.

 

오른쪽 사진을 보면 저 멀리 아파트가 보일 정도로 지대가 높다. 이렇게 지대가 높고 지하철역에서 먼 것이 오히려 재개발을 진행하는 데 도움이 되지 않았을까. 다음에 나올 청량리8구역은 거의 평지였다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

이주가 끝난 주택들이다. 구역 안쪽으로 들어갔다면 아직 이주하지 않은 주택도 볼 수 있었을텐데 그냥 바깥 경계로 크게 돌아봤다.

 

 

청량리7구역의 장점은 숲세권이라는 것. 바로 위쪽에 홍릉근린공원이 있다.

 

 

초등학교도 두 개나 있다.

 

 

범죄예방을 위한 24시간 순찰

CCTV 촬열 및 녹화중

 

청량리7구역에 들어서자마자 SECURITY 조끼를 입은 사람이 보였는데 24시간 동안 순찰을 하는 것이었다. 아무래도 빈집들이 있으니 범죄의 우려가 있다.

 

 

그래서 이렇게 띠로 막아놨는데... 몰래 들어가는 사람도 없진 않을 것 같다.

 

 

이주 마무리 단계지만 다른 곳보다 길거리가 깔끔했다. 행당7구역이었던가, 이주가 거의 끝났을 때 갔는데 폐기물들도 많고 아주 지저분했다.

 

 

이 길을 중심으로 왼쪽은 청량리7구역이고 오른쪽은 재개발 구역에서 제외된다.

 

 

도로 건너편에서 찍은 청량리7구역의 모습

 

청량리7구역이 지대가 높다는 것을 확실히 알 수 있다. 도로에 접하고 있어도 높낮이의 격차가 있기에 신축도 안 되고 결국 재개발까지 이어지지 않았을까.

 

 

청량리7구역의 모습

 

높낮이의 격차가 없는 쪽도 신축 건물 대신 재개발로 진행됐다. 이쪽 건물은 노후도가 심한데, 사진은 없지만 오른쪽으로 갈수록 보다 깔끔한 건물이 있었다.

 

 

청량리8구역

 

청량리8구역은 조합설립인가 단계이다. 과연 잘 진행될 것인지, 왠지 어려워 보였다.

 

 

 

위쪽은 청량리7구역이고, 왼쪽은 제기4구역이다. KT건물을 제외하고 나머지가 청량리8구역이다. 청량리8구역의 좌측부분, 대로변에 접한 부분에 상점들이 꽤 많았다. 재개발 추진에 방해가 될 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

 

 

청량리8구역의 모습

 

청량리동 및 주변 지역의 재개발 구역과 비슷한 느낌이었다.

 

 

좁은 도로를 따라 오래된 집들이 있었다.

 

 

왼쪽이 공영주차장, 오른쪽이 KT건물이다.

 

 

주택들은 노후됐지만 도로폭은 넓다.

 

아까 언급한 대로변의 상점들은 유동인구가 많아서 따로 사진을 못 찍었는데 아래 로드뷰와 같은 모습이다.

 

 

 

 

 

이런 상가 건물들이 모두 재개발 구역에 포함됐다.

 

 

구역 안쪽의 주택들

 

뒤쪽으로 아파트가 보인다. 청량리7구역과 청량리8구역의 주변 아파트 시세, 청량리7구역의 예상 조합원 분양가 및 일반 분양가 등을 모두 추가하려다가 생략한다.

 

 

청량리8구역의 모습

 

도로 끝으로 청량리 롯데캐슬 SKY-L65가 보여서 찍어봤다. 청량리역 주변은 말 그대로 천지개벽 중이다. 재개발도 진행되고 지하철, 철도 노선도 많이 생긴다.

 

 

이런 모습을 보면 청량리8구역도 재개발이 필요해 보이지만 잘 진행될지 의문이다.

 

 

이렇게 청량리동을 돌면서 재개발 구역이 아닌 곳과 재개발이 진행 중인 곳의 차이, 같은 재개발 구역이라도 진행속도에 따른 차이를 볼 수 있었다.

 

강서구 방화동에 다녀왔다.

 

방화동은 예전부터 가보려고 했던 곳인데, 생활권이랑 멀리 떨어져 있어서 안 가고 있다가 드디어 가봤다. 방화뉴타운만 보고 온 것은 아니고 주변까지 크게 둘러보고 왔다.

 

 

김포공항역에서 내려서 그 주변의 경매 물건들을 먼저 둘러봤다. 김포공항 우측부터 송정역 남측 공항동까지 돌아다니다가 다시 송정역 북측으로 방화뉴타운으로 갔다.

 

 

방화뉴타운 현황

 

임장을 가기 전에 손품을 팔았을 때 방화3구역, 방화5구역, 방화6구역은 사업이 진행 중이고 나머지 구역은 해제된 것으로 봤다. 방화2구역은 그래도 다시 사업을 추진 중이었고, 방화7구역과 방화8구역은 지주택으로, 방화4구역은 구역을 더 작게 나눠서 진행한다고 봤다. 그런데 서울시 자료에는 방화3구역과 방화6구역만 나왔다. 방화동만 검색해서 그런 것이었다. 공항동을 확인하니까 방화5구역도 나왔다.

 

방화뉴타운도 다른 뉴타운들과 마찬가지로 꽤 오래 전에 사업을 시작했다가 정체된 이후 일부 구역만 진행 중이었다. 전반적인 부동산 가격 상승과 인근 마곡의 모습을 보며 자극을 받지 않았을까 싶다.

 

최근 기사를 검색해보니까 방화3구역은 조합설립인가, 방화5구역은 건축심의 통과, 방화6구역은 시공사 선정으로 나온다. 방화1구역, 방화4구역, 방화7구역, 방화8구역은 2016년 7월 뉴타운에서 해제되었다고 한다. 긴등마을구역은 마곡 힐스테이트가 되어 2015년 입주가 끝났다. 마곡 힐스테이트는 올해 초에 13억원이 넘었다고 한다.

 

 

긴등마을구역

 

 

 

 

 

 

 

마곡 힐스테이트 13단지

 

여기는 방화뉴타운은 아니지만 지나가면서 봐서 올려본다.

 

 

5호선 송정역 남측을 먼저 둘러보고 대로변으로 나오니 마곡 13단지가 보였다.

 

1,194세대
22개동
16층
2017년 4월 준공

 

 

그 앞의 도로는 공사 중이었다.

 

건너편 방화대로까지 연결된다고 본거 같다. 아무튼 이렇게 도로가 공사 중이라서 마곡 13단지도 완전 신축인줄 알았는데, 2017년 준공이었다.

 

 

건물 외관은 신축처럼 깔끔했다.

 

 

상가인지 커뮤니티 센터인지 큰 건물도 있었다.

 

 

반대쪽 공항동의 모습

 

마곡 힐스테이트 13단지와 달리 건너편은 단독주택, 신축빌라들이 있다. 그쪽은 신축 빌라들이 많이 들어와서 재개발도 어려울 것 같았다.

 

 

 

 

방화6구역

 

 

 

 

 

 

 

방화뉴타운은 전체적으로 노후된 상태이다. 중간 중간에 신축이 들어서긴 했지만 전반적으로 붉다.

 

 

송정역 2번 출구로 나와서 방화6구역으로 갔다.

 

 

방화6구역으로 가는 길에 방화7구역과 방화8구역이 있는데, 그 근처에서 방화지역주택조합 추진위원회 사무실이 보였다.

 

 

도로폭이 넓어서 크게 노후된 느낌은 아니었다.

 

 

그래도 이렇게 오래된 집들이 보였다.

 

 

 

도로 공사 중

 

아까 그 마곡 힐스 13단지 앞까지 이어지는 것일까.

 

 

방화대로 건너편의 아파트

 

마곡의 성공이 방화뉴타운의 재개발/재건축에도 영향을 주었을 것이다.

 

 

방화6구역 하단부일 것이다.

 

 

방화6구역 뿐만 아니라 방화5구역과 방화3구역에서도 빌라들보다는 단독주택들이 많이 보였다.

 

 

단독주택 소유주들 중에 방화뉴타운에 반대하는 사람들이 많지 않았을까.

 

 

건너편 마곡 엠밸리 5단지

 

 

방화6구역 재건축 반대대책위원회 사무실도 보였다.

 

그래도 방화6구역이 방화뉴타운 중에서 사업 추진 속도가 가장 빠르다고 한다. 마곡에서 가깝기도 하다.

 

 

방화6구역

 

 

방화대로 건너편의 마곡

 

 

이런 마곡의 모습이 분명 영향을 주었을 것이다.

 

 

방화6구역 상단부

 

 

방화6구역은 신방화역에서도 가까운 편이다.

 

 

신방화역 초역세권에는 힐스테이트 신방화역이 공사 중이었다.

 

 

그 앞은 노후된 모습이다.

 

 

힐스테이트 신방화역 신축 공사현장

 

입지가 엄청 좋아 보였다. 9호선 신방화역 초역세권이다.

 

 

이렇게 방화6구역을 돌아보고 방화5구역으로 갔다.

 

 

방화5구역

 

 

 

아직 위치도 및 조감도가 안 올라왔다.

 

 

단독주택들이 보였다.

 

구역별로 사진을 최대한 분류했는데 정확하지 않을 수 있다. 구역별 경계를 정확하게 확인하면서 다닌 것은 아니고, 대략적으로 방화6구역부터 방화5구역, 방화3구역을 차례대로 갔던 것이었다. 각 구역별로 크게 한 바퀴 돌고 내부를 둘러볼 생각이었는데 그렇게 다 돌면 시간도 오래 걸리고 힘들 것 같아서 그냥 보이는대로 걸었다.

 

 

깔끔한 모습을 유지하고 있는 단독주택도 보였다.

 

 

좁은 골목길

 

이런 좁은 골목길을 보면 재개발/재건축이 필요해 보인다.

 

 

차 한 대가 간신히 지나갈 것이고, 주차공간도 따로 없는 곳들도 많다.

 

 

빌라 같은 건물도 간혹 보였다.

 

 

방화5구역에서는 재개발/재건축 반대의 흔적을 볼 수 있었다.

 

언제부터 붙어 있던 것인지는 모르겠지만, 뜯어진 부분도 많았다. 그래도 대략적인 내용을 알 수 있었다.

 

과연 방화5구역 재건축은 성공할 것인가.

 

 

전반적인 부동산 가격 상승으로 중단됐던 뉴타운도 다시 추진되고 있고, 새롭게 재개발을 시작하는 구역들도 많다. 일반분양가가 높을수록 사업성이 나오겠는데... 과거 금융위기처럼 아파트 가격이 하락한다면 어떻게 될까. 사업이 중단되는 곳도 있겠고, 진행되더라도 추가분담금이 늘어나지 않을까.

 

 

여기에도 추가분담금에 관한 내용이 있다.

 

 

재개발/재건축 사업이 진행되면 주거 여건은 확실히 개선될텐데, 돈이 문제다.

 

 

방화5구역의 모습들

 

이쪽에는 빌라들이 많다.

 

 

단독주택과 빌라들

 

 

방화3구역

 

 

 

 

 

공항시장역을 지나 방화3구역으로 왔다.

 

이쪽을 보면 도로도 넓어서 괜찮은데...

 

 

골목 안으로 들어가면 도로가 좁다.

 

 

방화3구역의 모습들

 

 

 

몇몇 신축 건물들을 제외하고 전체적으로 노후된 편이다.

 

 

방화3구역의 모습들

 

 

이렇게 도로가 좁으니 화재가 나도 소방차가 들어올 수 없다. 그래서 골목에 소화기가 보였다.

 

 

방화2구역 및 가로주택정비사업

 

방화2구역은 동의서를 받으며 다시 사업을 추진 중이었고, 방화뉴타운 북측으로 가로주택정비사업을 추진하는 곳들이 보였다. 보다 자세한 내용을 알고 싶었는데 강서구청 홈페이지 등에서 관련 내용을 찾을 수가 없었다.

 

 

 

방화2구역

 

방화 뉴타운의 다른 구역들과 비슷한 모습이었다.

 

 

여기는 무슨 연립 같았는데... 방화뉴타운을 구역별로 돌아다니면서 마지막으로는 서울 연립주택 100선인가 그런 책에 나온 연립을 찾아갔다. 그 주변으로 가로주택정비사업을 추진하는 곳이 몇 군데 있었다.

 

 

방화2구역 재건축 추진위원회

동의서 접수중

 

동의율은 충족하는 것 같은데, 언제 붙은 현수막인지... 앞으로 방화2구역은 어떻게 될지 궁금하다.

 

 

신성연립인지 카카오맵에는 신성아파트로 나온다. 여기까지가 방화2구역일 것이다.

 

 

길을 건너서 방화뉴타운에서 벗어났다. 이 주변으로는 아파트들이 많이 보였다.

 

 

서울빌라

 

 

서울빌라 가로주택정비사업에 관한 내용이 보였다.

 

 

주변의 소규모 단지 아파트들

 

 

주변의 또 다른 연립, 빌라들을 둘러봤다.

 

 

보성빌라 및 옥주맨션도 가로주택정비사업을 추진하고 있었다.

 

옥주맨션은 A동만 따로 추진하는 것인지...

 

 

여기가 옥주맨션이었던가...

 

 

이 주변을 돌아다니다가 주민 한 분과 이야기를 할 기회가 있었는데, 그 사람이 사는 건물도 가로주택정비사업에 포함된다고 했다. 서울빌라, 옥수맨션, 보성빌라가 아니었는데 그 외에도 따로 가로주택정비사업을 추진하는 것인지, 아니면 함께 추진하는 것인지 모르겠다. 강서구청 홈페이지에서 관련 자료를 찾아보려고 했는데 잘 안 나왔다.

 

 

여기는 조금 더 위쪽으로 올라가면 나오는 중앙연립이다.

 

재건축을 추진하는데 한 개 동이 반대를 하는 것일까.

 

 

 

이렇게 방화동 및 공항동 방화뉴타운을 둘러봤다. 중간 중간에 구역별 시세도 올리려고 했는데 깜빡했다. 시세가 꽤 높아서 별 의미가 없을 것 같기도 했다.

 

 

방화5구역 1987년 단독주택 대지 33평 11억

방화5구역 1988년 다가구 대지 75평 18억

 

방화3구역 1978년 단독주택 대지 45평 11억

방화3구역 1971년 단독주택 대지 50평 12.5억

 

서울빌라 3.5억

 

 

방화뉴타운 방화6구역, 방화5구역, 방화3구역을 둘러보면서 재건축 진행에 관한 현수막은 찾아볼 수 없었다. 내가 지나갔던 길에 없었을 수도 있지만, 따로 현수막을 걸 필요가 없었을까. 적어도 방화6구역은 그럴거 같다. 매물도 거의 없고.

 

재건축/재개발은 프리미엄이 상당히 붙어서 가로주택사업이나 다른 곳에 더 관심을 가져야겠다는 생각이 들었다.

 

용산구 이촌동에 다녀왔다.

 

주말에 한강에서 자전거를 탈때 자주 지나갔던 곳이다. 용산구 이촌동 강서아파트가 처음 경매로 나왔을 때 별다른 관심을 갖지 않았다. 그런데 2회 미납이 되니까 도대체 어떤 곳인가 궁금했다. 지나가던 길에 잠깐 들렀는데 공부할 것이 많았다. 대지권이 없는 물건이라 재건축에 대해 잘 알아야 했고, 지난 4월 7일 국토교통부가 발표한 공고재건축 후보지로 선정된 곳이기도 했다.

 

 

강변강서 아파트 위치

 

용산구 이촌동 강변강서 아파트는 한강변에 위치해 있다.

 

 

현대한강아파트 근처에 있다. 지하철역에서 멀어서 역세권은 아니지만 한강뷰가 가능한 입지이다.

 

 

용산 강변강서 아파트는 강변아파트와 강서맨션을 의미한다. 주변에 현대한강아파트도 있고, 동아그린아파트도 있다. 입지는 현대한강아파트가 가장 좋다. 현대한강아파트가 마치 병풍처럼 한강변에 서있어서 강변강서 아파트가 공공재건축이 되다고 해도 저층은 한강뷰가 안 나올 것 같았다.

 

 

현대한강아파트
516세대
총 4동
97년 3월 준공

 

 

 

 

한강뷰에 용산이라 가격이 엄청나다. 76형의 경우 2017년 4월에 5억원에 거래가 됐는데 2021년 2월에는 14억 4천5백만원에 거래됐다. 4년만에 거의 세 배가 됐다.

 

 

동아그린아파트
499세대
1999년 5월 준공

 

 

 

 

강변아파트
146세대
1971년 1월 준공

 

 

 

 

 

강서아파트 (강서맨션)
32세대
1971년 2월 준공

 

세대수가 적어서 시세 변화가 제대로 안 나타나서 생략한다. 71년 준공이라고 했지만 엄밀히 말하면 사용승인이다. 1972년 사용승인이라고 나오는 곳도 있다.

 

 

강변강서아파트 주택재건축정비사업(용산구청)

명칭: 강변강서아파트 주택재건축정비사업
구역현황: 서울특별시 용산구 이촌동 193-3, 193-5 일대(3,774.9㎡) 5층 6개동 213세대

 

 

강변강서아파트 주택재건축 정비조합(서울시)

현장 사진들

 

신용산역에서 한강대교 방향으로 가다보면 우측으로 이런 모습이 보일 것이다. 가장 왼쪽에 있는 고층 아파트가 현대한강아파트(18층~22층)이다. 그 오른쪽에 보이는 아파트가 동아그린아파트이다. 그 아으로 저층아파트가 있는데 거기가 강변강서 아파트이다. 보다 정확히 하면 강변아파트이다. 강서아파트는 나무 등에 가려서 안 보인다.

 

 

 

 

강변맨숀

 

강변아파트가 과거에는 강변맨숀이었는지 강변맨숀이라고 적혀있다. 강서아파트는 지도상에 여전히 강서맨션이라고 나온다. 처음에는 저 강변아파트를 강서아파트로 착각했다. 이름도 비슷하다.

 

 

현대한강아파트 단지 내에서 바라본 한강

 

단지 내에서 바라본 모습이다. 여기를 통해 한강공원으로 갈 수 있다. 단지 내에서 한강공원으로 갈 수 있는 것이 좋아 보였다. 1층에서도 이런 뷰가 나오는데, 고층에서는 더 멋진 뷰가 나올 것이다.

 

 

강변아파트 뒤쪽 상가

 

 

강서맨숀

 

'가'동과 '나'동이 있는데, 경매 감정평가서를 보면 가동에는 지하 1층부터 6층까지 층별 4개호, 총 28개호가 있고, 나동은 지하 1층부터 4층까지 층별 2개호, 총 10개호가 있다. 그래서 총 38세대.

 

앞서 올린 자료에는 32세대로 나오는데, 지하층 6세대를 제외한 것이었다. 원래 지하층은 창고였는데 주거용으로 사용하고 있다고 한다. 그래서 지하층 세대의 경우 대지지분이 없다. 지하층은 대지권이 없다고 해서 원래 그런줄 알았는데 창고였기 때문이었다.

 

 

강서맨숀

 

아무튼 이 강서맨숀에서 경매 물건이 나왔다. 대지권 없는 지하층 1호실이 감정가 1억 2천만원에 나왔는데, 2억 4천만원에 낙찰됐다. 그런데 낙찰자가 미납하고 또 다시 경매로 나왔다. 이번에는 2억 5천만원이 넘는 가격에 낙찰됐는데, 또 미납됐다.

 

대지권이 없는 물건이라서 그렇다. 재개발과 달리 재건축은 대지권이 없으면 현금청산 대상이라고 한다. 공공재건축으로 진행된다고 해도 비슷한 규정이 적용되지 않을까.

 

1992년에 재건축 조합이 설립됐는데 그 동안 정비사업이 정체됐다. 공부할 것이 많은 물건이었다. 조합설립인가 이후 매매를 해도 조합원 지위가 승계되는지, 경매로 소유권이 바뀌는 경우 예외인지, 근저당권자가 개인이라면 어떤지 등.

 

참고로 현재 강서맨숀의 시세는 7억이 넘는다고 한다.

 

 

강변맨숀

 

 

 

 

4월 7일자 국토교통부 보도자료

 

 

 

조합설립 이후 정비사업이 정체된 이유가 있었다. 용적률 때문이었다.

 

 

 

 

용산 강변강서아파트는 공공재건축으로 진행을 하면 최고 35층까지 가능하다. 그래도 중저층 세대는 한강뷰가 안 나올 수가 있다.

 

 

길 건너편의 용산파크크빌라와 용산파크

 

 

한강대교에서 바라본 현대한강아파트

 

이 현대한강아파트가 한강변을 따라 길게 서있어서 그 뒤에 있는 강변강서아파트의 경우 20층 미만은 한강뷰가 안 나올 수도 있는 것이다.

 

 

강북구 미아동에 다녀왔다.

 

미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선지구까지 다녀왔다. 이 글도 다녀온 순서대로 내용을 올리겠다.

 

재개발이냐, 가로주택정비사업이냐, 도시재생이냐, 어떤 방식이 모두에게 가장 효율적일지 이 글을 통해 알 수 있을 것이다. 의도한 것은 아닌데 자연스럽게 재개발 구역, 가로주택정비사업지, 도시재생의 일종이라고 할 수 있는 주거환경개선지구까지 하루에 돌아보게 됐다.

 

 

위 지도처럼 미아동은 규모가 크다. 4호선 미아역, 미아사거리역이 포함되고, 수유역은 미아동 밖에 있지만 그리 멀지 않다. 그리고 우이신설선 솔샘역, 삼양사거리역, 삼양역이 포함된다. 이 글의 초반부에는 삼양역 주변부가 등장하고, 후반부에는 솔샘역과 삼양사거리역 사이의 북측을 다룬다.

 

 

행정경계를 보면 명확하다. 미아동은 미아역 주변을 의미하고 이번에 다녀온 곳은 사실상 삼양동이다. 미아11구역, 미아3구역, 일심연립, 소나무협동마을이 모두 강북구 삼양동에 속한다. 이 글의 제목도 '강북구 삼양동 임장'으로 하는 것이 더 정확하겠다.

 

 

강북구 삼양동 경계를 잘 봐두길 바란다. 임장을 가기 전에 그저 미아3구역, 미아11구역 위치를 확인하고 갔는데 두 개의 구역이 붙어 있고, 왜 그렇게 경계를 나누었는지까지는 생각하지 못했다. 그런데 강북구 삼양동 행정경계를 보니까 미아3구역, 미아11구역 경계가 한 번에 이해가 됐다. 행정경계 기준이었던 것이다.

 

 

미아11구역과 미아3구역의 대략적인 위치를 표시했다. 강북구 삼양동 행정경계를 따라 구역을 설정했다. 그리고 대로변 상가 등 동의하지 않는 사람들이 일부 빠졌다. 제기6구역과 청량리6구역도 그렇고, 행정경계 때문에 재개발 구역이 영향을 받는다.

 

 

강북구 미아동(삼양동) 임장에서 이동했던 경로이다. 미아역에서 출발해서 미아11구역, 미아3구역, 소나무협동마을 정도만 보고 솔샘역에서 돌아오려고 했는데 다시 미아역까지 돌아갔다. 일심연립도 지도에 표시해놔서 들렀고, 예전부터 관심을 가지고 있었던 대지지분 없는 경매 물건들도 몇 개 보고 왔다.

 

 

미아11구역

 

미아동에는 구역이 엄청 많다. 일단 미아11구역부터 시작한다. 미아11구역은 추진위원회 설립 승인이 난 것으로 알고 있는데, 임장을 갔을 때 현장에서 적극적인 재개발을 추진하는 모습을 볼 수 없었다. 못보고 온 것일 수도 있다. 

 

미아동 791
미아동 791-108 일대
토지등 소유자 수 410명

 

서울시 홈페이지에는 미아11구역의 위치도, 조감도조차 안 나온다.

 

결국 강북구청 홈페이지까지 찾아봤다. 미아11구역은 2006년에 추진위원회가 승인됐다.

 

 

 

 

붉은색이 진할수록 노후도가 심하다는 것을 의미한다. 미아11구역은 전체적으로 붉은색이 많다.

 

 

미아11구역 현장 사진들

 

미아11구역 윗부분을 크게 돌고 내부를 가로 질러서 미아3구역으로 넘어갔다.

 

 

경계가 되는 도로 부분은 그냥 평범한 모습이었다. 오른쪽 사진은 수유시장 남문2

 

 

골목 안쪽으로는 노후된 모습이 보였다. 오른쪽은 미아11구역 위쪽 경계로 수유초등학교 앞이다.

 

 

경계가 되는 도로들은 폭도 넓고 양호한 모습이었다. 이런 환경이 재개발을 지연시켰을까.

 

 

미아11구역에는 신점, 점집들이 몇 개 보였다.

 

 

드디어 미아11구역 윗부분 안쪽으로 들어왔다.

 

차가 절대로 다닐 수 없는 골목길이었다. 게다가 왼쪽과 오른쪽 사이에 높낮이의 격차도 있었다.

 

 

이런 모습을 보니까 확실히 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이쪽은 그나마 90년대에 지어진듯한 모습이었다.

 

 

여기도 공간이 있어서 그나마 나아 보였다.

 

 

그런데 반대편에는 확실히 노후된 주택이 보였다.

 

 

계단이 있어서 오토바이도 못 지나가는 골목까지 있었다.

 

 

이렇게 미아11구역 윗부분 내부를 가로 질러서 나왔다.

 

 

미아11구역의 모습

 

여기도 역시 보살님이...

 

 

여기는 미아11구역도, 미아3구역도 아니고 대로변에 있는 건물이다.

 

가로주택을 반대하고 있다.

 

 

경남아너스빌 아파트

 

2008년 준공, 208세대

 

이 아파트 후문 앞쪽부터 미아11구역이 다시 시작되고 더 내려오면 미아3구역이다.

 

 

미아11구역의 모습

 

여기서 갑자기 철거된 미아3구역이 나타나서 미아11구역은 그만 둘러보고 미아3구역으로 넘어갔다.

 

 

미아3구역

 

현재 관리처분인가가 난 상태이다. 철거가 거의 끝나가고 있는 모습이었다.

 

 

 

 

철거가 된 모습을 보니까 꽤 넓어 보였는데 843세대 정도 들어오는 것으로 나온다.

 

 

미아3구역의 노후도는 이제 의미가 없다. 철거가 반 이상 진행되었기 때문이다. 위 지도에서 색깔이 표시되지 않는 부분이 이미 철거가 끝났다는 것을 의미하는 것이 아닐까.

 

 

미아3구역 현장 사진들

 

미아3구역도 경계를 따라 크게 한 바퀴 돌고 구석구석 돌아보고 싶었는데 철거된 현장이 보여서 거기를 가로 지른 후 일부분만 둘러보게 됐다. 삼양역에서 엄청 가까운 것이 장점으로 보였다.

 

 

갑자기 만나게 된 철거 현장

 

여기서부터가 미아3구역이었다. 관리처분인가가 났다는 사실은 알고 왔지만 벌써 이렇게 철거가 진행된 사실은 몰랐다.

 

 

철거가 끝난 미아3구역 일부

 

저 뒤에 보이는 아파트가 미아 래미안 1차 아파트이다.

 

2006년 준공, 306세대

 

 

이 도로도 조만간 통행이 금지되지 않을까.

 

 

쓰레기들을 엄청 버려놨다.

 

철거를 하면서 나온 폐기물들인지, 누군가가 버리고 간 쓰레기들인지, 아무튼 오래된 주택에서 나온 석면이라도 있을까봐 긴장을 하고 지나갔다.

 

 

저쪽도 철거대상일까.

 

 

래미안 아파트 북측이다.

 

 

여기는 래미안 아파트 북동쪽이라고 하면 될까.

 

이쪽도 상당 부분 철거가 끝났다.

 

 

여기에 아파트가 생기면 전망이 나름 좋을 것 같았다.

 

 

양쪽으로 철거된 구역을 지나서 나가는 길

 

과거에는 이 길의 양쪽이 어떤 모습이었을까.

 

 

미아3구역 중 철거된 부분

 

 

펜스가 엄청 높았다.

 

 

본격적으로 공사가 시작되면 이 길도 폐쇄될 것이다.

 

 

한 달 전에 폐쇄된 도로 안내문이다.

 

 

혼란스러운 현장들이었다.

 

 

드디어 대로변으로 나왔다.

 

철거된 구역과 다른 분위기가 느껴졌다.

 

 

이쪽 도로에도 높은 펜스가 있었고, 아파트로 진입할 수 있는 공간도 있었다.

 

 

펜스 바로 옆으로 교회도 보였는데, 교회는 이렇게 남아있는 것일까.

 

 

반대편에는 소음에 항의하는 모습이 보였다.

 

 

이쪽은 바로...

 

 

삼양동주민센터 신축공사 현장이었다.

 

 

제기4구역 주변과 같이 여기도 청소년 유해업소가 있는지 단속한다는 현수막이 걸려 있었다.

 

 

바로 이런 업소들을 단속하는 것일까.

 

가게 마다 무슨 안내문이 붙어있었는데, 아마도 영업중단을 알리는 듯한... 자세히 볼 생각도 안 하고 지나갔다.

 

 

삼양역 주변의 상가 건물

 

미아3구역에서 제외되는 건물이다.

 

 

여기가 삼양역 1번 출구인데, 바로 옆이 미아3구역이다. 초역세권이다.

 

 

여기도 소음 등에 항의하는 모습이 보였다.

 

 

전철연의 흔적까지 보였다.

 

그래도 미아11구역에 비하면 미아3구역은 재개발 사업이 잘 진행되고 있었다.

 

 

여기는 현재의 삼양동 주민센터다.

 

 

여기까지가 삼양역을 중심으로 우측, 강북구 미아동(삼양동) 재개발 구역 중 미아11구역과 미아3구역에 대한 내용이었다.

 

 

 

일심연립 가로주택정비사업

 

일심연립은 삼양역 남서쪽에 위치해 있다. '서울연립주택투자지도'였던가, 서울 지역에서 투자할만한 연립주택 100선을 소개한 책인데, 거기에 나와서 지도에 표시해둔 곳이다. 건축년도, 세대수, 대지지분, 용적률 등은 생략한다. 대략 1,000평 정도 되는 곳이다. 그냥 지나가는 길이라서 어떤 모습인가 가봤는데 일심연립은 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

 

 

일심연립 가는 길

 

노후된 모습과 신축 빌라가 보였다.

 

 

언덕길도 있고, 좁은 골목도 있었다.

 

 

 

저 앞에 보이는 건물이 롯데마트인데, 그 앞으로 보이는 긴 건물이 일심연립이다.

 

보통 생각하는 연립보다 훨씬 노후된 모습이었다.

 

 

일심연립 가는 길...

 

옹벽이라고 하나, 높낮이의 차이가 컸다. 아래쪽으로는 또 신축빌라가 보였다.

 

 

드디어 도착한 일심연립

 

일심연립 가로주택정비사업

한양수자인

 

 

자이에스앤디와 신동아 건설도 있었다.

 

일심 한양 수자인 아파트가 될 것인가, 일심 자이 아파트가 될 것인가, 아니면 일심 파밀리에?

 

일심은 빠질 수도 있겠다.

 

 

창립총회 개최 공고

 

2021년 4월 26일에 조합설립을 위한 총회가 예정되어 있다.

 

 

미아동 833-2번지 일대 가로주택정비사업과 관련된 4월 6일자 따끈따끈한 공고문이다.

 

붉은색은 잉크인지 다 지워졌다.

 

 

조합 임원 선거도 예정되어 있다.

 

이제 막 사업을 시작하는 것 같은데, 순조롭게 잘 진행될지 궁금하다. 다른 지역의 연립보다 노후된 모습을 보면 잘 진행되었으면 좋겠는데, 많은 사람들의 이해관계가 달려있으니 불확실하다. 앞으로 또 이 근처를 지나갈 일이 있을지 모르겠지만 관심을 갖고 지켜보고 싶다.

 

 

일심연립 인근 주택들

 

일심연립 단지 내에서 찍은 사진이다. 저쪽이 지대가 더 낮은지 지붕이 바로 보였다.

 

 

삼양역 일심연립의 모습들

 

2층 짜리 건물로 세 개 동이 있었다. 위쪽에서 봤을 때는 엄청 노후된 모습이었는데 건물을 보니 상태가 괜찮았다.

 

 

성공적인 사업추진을 기원합니다.

 

 

다른 쪽으로 조금 더 이동해서 사진을 찍었다. 

 

사진 가운데로 보이는 건물들이 일심연립이다. 바로 앞에 보이는 주택들과 일심연립 사이에 도로가 있고 사진을 한 장 찍고 싶었는데, 어떤 아줌마가 계속 쳐다봐서 못 찍었다.

 

 

소나무협동마을주거환경개선지구

 

마지막으로 소나무협동마을주거환경개선지구다. 의도했던 것은 아닌데, 하루에 재개발 구역, 가로주택정비사업구역, 주거환경개선지구를 모두 둘러보게 됐다. 그 차이가 명확했다. 개인적으로 주거환경개선지구, 도시재생에 대해서 부정적인 입장이다. 아래 사진을 보면 이해가 될 것이다.

 

 

이쪽에 관심을 가지게 된 계기는 경매로 나온 주택 때문이었다. 재개발이 된다면 솔샘역세권으로 좋아보였다.

 

 

노후도는 충족한다. 몇 개를 제외하고 붉은색이다. 하지만 어떤 글에서는 재개발 가능성을 부정적으로 봤다. 그럼에도 불구하고 이 지역 매물은 묻지도 않고 매수하는 사람도 있는 듯했다. 다른 구역도 마찬가지다. 현장을 가지도 않고 일단 지르는 사람들이 있다. 누가 승자가 될지는 아무도 모른다.

 

 

아무튼 입지는 좋아 보였다. 솔샘역 주변으로 대단지들이 많다.

 

벽산라이브파크 아파트
2004년 준공
2,075세대

SK북한산시티 아파트
2004년 준공
3,830세대

두산위브트레지움 아파트 (위 지도상 잘린 부분, 오른쪽 아래 사각형)
2011년 준공
1,370세대

 

 

소나무협동마을 현장 사진들

 

수많은 골목 골목을 다 돌아다니고 싶었지만 별 다른 의미가 없는 것 같아서 중심부를 기준으로 가로 질렀다.

 

 

공사 현장

 

여기는 소나무협동마을 북측이다. 소나무협동마을 경계가 어디까지인지 모르겠는데, 그 위쪽으로 철거 후 공사 중인 현장들이 몇 개 있었다.

 

 

여기서부터가 본격적으로 소나무 협동마을일까.

 

 

첫인상은 나쁘지 않았다.

 

엄청 노후되고 낡고 열악한 모습을 예상했는데, 이 도로를 포함 가로 및 세로로 가운데를 가로 지르는 도로들은 폭이 생각보다 넓었다.

 

 

그래도 이쪽은 경사도 심하고 낙후된 모습이었다.

 

 

영일슈퍼 앞

 

도로는 깔끔한데, 앞에 보이는 건물은 낡았다.

 

 

드디어 소나무 협동마을 중심으로 왔다.

 

깔끔하게 포장된 도로가 있었다. 차도 충분히 다닐 수 있는 너비였다. 하지만 주차공간은 부족할 것이다.

 

앞쪽으로 보이는 고층 아파트와 대조적이다.

 

 

이쪽은 중심부에서 서쪽으로 가는 길이다.

 

역시 가운데로 중심이 되는 도로다. 폭도 비슷하게 넓었다. 다만 경사는 없을 줄 알았는데 경사가 있다. 소나무 협동마을에 오기 전에는 솔샘역을 지나는 우이신설선 라인부터 위쪽으로 갈수록 경사가 심해질 것으로 예상했다. 로드뷰를 봤을 때도 그렇게 보였다. 그런데 가로 방향으로도 경사가 있었다. 중심부에서 서쪽으로 갈수록 경사가 높아졌다가 다시 낮아지는 그런 지형이었다.

 

 

서쪽으로 이동하면서 세로 방향 골목 골목을 사진으로 찍었다.

 

각 골목 마다 특징이 있었다.

 

 

이 골목은 파란대문길

 

 

이 골목에 있는 집들은 대문이 파란색이었다.

 

이런게 도시재생인가?

 

도로는 깔끔하게 포장된 상태였고 생각보다 분위기가 좋아보이긴 했지만...

 

 

파란대문길에서 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

 

생각보다 경사가 심하고, 차는 못 지나가고 계단을 만들어 놨다. 그리고 앞으로는 두산위브가 보인다.

 

저런 아파트에 살고 싶은가, 아니면 대문을 파란색으로 칠한 주택에서 살고 싶은가?

 

 

이 골목은 초록화분길이다.

 

 

초록색 화분은 안 보이고 초록색 페인트가 좀 보였다.

 

 

여기가 바로 소나무 협동마을

 

주거환경을 개선했지만 도로를 포장하고 페인트칠을 좀 했다고 주거환경이 나아질까.

 

 

계속 서쪽으로 이동 중인데, 여기서부터는 경사가 낮아졌다.

 

그래도 가로방향으로도 경사는 심한 편이었다. 저 앞에 보이는 아파트는 벽산라이브파크 아파트다.

 

 

좁은 골목길들

 

차는 못 다닐 것이다. 골목 끝으로 계단도 있어서 오토바이도 못 다니겠다.

 

 

소나무 협동마을 좌측 끝부분이다.

 

아래쪽으로 건너편에 SK북한산시티 아파트가 보였다.

 

경제적으로 제한이 없다면 어디에 살고 싶은가. 저 아파트인가. 이쪽인가.

 

 

지금까지 걸어온 길을 돌아본 모습이다.

 

 

이렇게 멋지게 리모델링을 한 주택도 있었다.

 

개인적인 취향에 따라서 아파트보다 이런 주택을 선호할 수도 있겠다.

 

 

작은 공원인지 쉼터에서 찍은 사진

 

 

이쪽 골목은 하늘쉼터길이었다.

 

 

이 골목은 뭐가 나오나 궁금해서 올라가봤는데 별거 없었다.

 

 

올라가서 내려다본 골목의 모습이다.

 

고 박원순 전 서울시장이 강북구 삼양동에서 한달 살기를 했다는데, 그곳이 어딘지는 모르겠지만 골목에 페인트칠을 하고 벽화 좀 그린다고 주거환경이 얼마나 개선될까. 주민들의 의사가 최우선적으로 고려되어야겠지만 앞으로 3~5년 뒤에 미아11구역와 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무 협동마을이 어떤 모습인지 다시 비교하고 싶다.

 

 

동쪽 끝으로 가는 길

 

중심이 되는 도로라서 그런지 가로 및 세로 가운데 도로는 폭이 넓었다.

 

 

삼각산 사우나

 

 

다른 주택과 지금까지 걸어온 골목

 

이렇게 소나무 협동마을 주거환경개선지구를 둘러봤다.

 

 

네이버 지도에서는 소나무 협동마을 주거환경개선지구가 저 위쪽에 표시된다. 소나무 협동마을의 정확한 위치 및 경계를 모르겠는데, 내가 돌아본 곳은 저기보다 아래쪽이다.

 

3~5년 뒤에도 지금 이 모습 그대로 남아있을지 궁금하다.

 

이렇게 강북구 미아동(삼양동)의 재개발 구역, 가로주택 정비사업, 주거환경개선지구를 순서대로 둘러봤다. 의도한 것은 아닌데 자연스럽게 각 사업별로 비교할 수 있었다.

 

종로구 삼청동에 다녀왔다.

 

삼청동에 경매로 나온 단독주택이 있었다. 감정가는 14억. 현재 감당할 수 있는 금액이 아니다. 그래도 임장을 간 이유는 어떤 동네인가 알고 싶었기 때문이다. 지금은 살 수 없지만 나중에도 살 수 없는 것은 아니기도 하다. 그래서 이번에는 경매 임장, 부동산 임장이라기보다는 그저 삼청동에서부터 북촌 한옥마을까지 돌아보고 왔을 뿐이다.

 

 

삼청동은 생각보다 크기가 컸다. 보통 삼청동이라고 하면 삼청동 주민센터 근처부터 삼청공원까지를 의미할 것이다. 지금까지 살면서 삼청동에 두 번 가봤는데 모두 그 주변을 갔었다. 그런데 지도를 보니 북촌한옥마을 일부도 삼청동에 포함되는 것처럼 보이고 위쪽으로 숙정문까지 삼청동이었다. 삼청동 주변으로는 부암동, 청운동, 성북동 등이 있다.

 

 

삼청동에는 지하철역이 없다. 안국역이나 경복궁역, 광화문역에서 가면 된다. 예전에는 광화문역 근처에서 택시를 타고 갔던 기억이 난다. 이번에는 경복궁 우측으로 걸어서 갔다.

 

 

이번에 이동했던 경로이다. 소요시간은 약 1시간 20분. 후반부의 북촌 한옥마을은 지난 번에 원서동 임장을 갔을 때 걸었던 곳과 겹친다.

 

 

광화문에서 경복궁 오른쪽 길로 갔다. 차를 타고 지나갔던 적은 있는데 이쪽을 걸어서 지나간 것은 처음이었다. 벚꽃이 한창 피었을 시기라 경복궁을 구경해도 좋았겠지만, 작은 여행보다 부동산 경매가 더 중요하므로 삼청동으로 갔다.

 

 

삼청동 거리에 왔다. 음식점, 카페 등이 있는 거리이다. 삼청동에 처음 왔을 때 택시를 타고 이 거리에 도착해서 밥만 먹고 바로 돌아갔던 기억이 난다. 해가 지고 나서 도착해서 주변이 어떤지 전혀 몰랐다. 두 번째로 왔을 때는 삼청공원까지 걸었다. 이번에 삼청동에서 단독주택이 경매로 나온 것을 보고 이 거리 뒤쪽으로 주택가가 있다는 사실을 알게 됐다.

 

 

이른 아침이라 특별한 것은 없었다. 차들이 계속 지나가서 길을 건너기 힘들었을 뿐. 종로나 명동에는 코로나 때문에 폐업한 가게들도 많은데, 삼청동 거리에는 공실이나 임대 표시가 거의 안 보였다. 그래도 여기도 예전보다는 찾는 사람들이 확실히 줄지 않았을까.

 

 

통유리로 된 건물과 한옥 지붕의 건물이 나란히 있는 것이 신기했다.

 

 

스타벅스도 보였다. 평범한 건물이었다면 그냥 지나쳤을텐데, 독특한 건물이었다.

 

여기서 잠깐 부동산에 대해서 이야기 하고 넘어가자면, 스타벅스 뒤쪽의 단독주택 건물은 2019년 12월에 평당 3400만원 정도에 거래가 됐다. 2003년에 지어진 건물인데, **빌딩이라고도 나와서 단독주택이 아닌 근린주택으로 이용 중일 수도 있다. 이쪽이 아닌 반대쪽 단독주택 경매 물건을 보러 와서 현장에 갔을 때 이쪽에는 관심이 거의 없었다.

 

 

로드뷰를 보니까 스타벅스 옆으로는 한옥들이 있다. 조금만 더 걸어갔다면 이런 모습을 실제로 보고 왔을텐데, 삼청동 스타벅스까지만 보고 건너편으로 갔다. 참고로 스타벅스 건물은 2020년 7월에 평당 6300만원 정도에 거래된 것으로 나온다. 

 

 

이날 목적지는 저 위쪽에 있는 집들이었다.

 

삼청동 메인 거리에서 안쪽으로 들어간 곳. 그쪽에 단독주택들이 있었는데, 지대가 높은 줄은 몰랐다.

 

 

이런 계단을 올라갔는데 경사가 심했다.

 

경사가 심한만큼 지대는 높고 전망은 좋을 것이다.

 

 

바로 이런 전망이었다.

 

건너편 카페도 전망이 좋을 것 같다. 커피빈 건물 위로 야외 테이블이 보이고 스타벅스 건물 오른쪽으로는 한옥이 보인다.

 

 

건물들 뒤쪽으로는 인왕산인줄 알았는데 지도를 보니까 인왕산은 거리가 좀 있고 가까운 곳은 북악산, 백악산 일원이라고 나온다.

 

 

삼청동 거리에서 한 블럭 안쪽으로 들어온 이 거리에도 주택만 있는 것은 아니고 작은 가게들이 있었다.

 

 

다른 각도에서 본 삼청동 주민센터, 커피빈, 스타벅스 등의 건물이다.

 

 

북촌 생활사 박물관

 

 

조용히 해주세요.

 

지금은 조용하지만 코로나 이전에는 각국 관광객들도 많이 찾은 듯하다.

 

 

한옥을 리모델링한 것처럼 보이는 건물

 

 

다른쪽 전망

 

 

시내쪽 모습

 

 

도로를 중심으로 지대의 차이가 느껴진다.

 

 

경사가 상당하다.

 

 

이 근처에 나름 코스가 있었다.

 

나중에 노란색으로 표시된 길을 따라 걸었는데, 북촌 한옥마을코스와 이어졌다.

 

 

이 주변 단독주택은 지난 1월에 평당 3200만원 정도에 거래됐다.

 

경매로 나온 단독주택의 감정가도 그와 비슷한 수준이었다.

 

 

북촌전망대

 

전망대라고 나와서 찾아왔더니 카페였다.

 

 

북촌전망대 근처에서 바라본 모습들

 

전망대는 못 들어가고 근처에서 찍었다.

 

 

 

경매로 나온 단독주택은 대지 45평, 건물 27평으로 1983년에 지어진 건물이었다. 현재 1회 유찰된 상태인데, 다음 입찰기일에 낙찰되지 않을까 싶다. 경우에 따라서는 내부 인테리어 공사를 해야 할 수도 있다. 삼청동 및 북촌 한옥마을을 돌아다니면서 인테리어 공사를 하는 한옥을 두세 개 정도 봤다.

 

 

경사가 심한 계단

 

이 계단으로 내려가면 삼청동 거리와 이어지는지 모르겠다.

 

 

목욕탕을 리모델링한 것처럼 보이는 게스트하우스도 있었다.

 

 

이렇게 삼청동 메인거리에서 한 블록 정도 들어온 거리를 걷고 안쪽으로 한 블록 더 들어갔다.

 

 

이쪽은 확실히 주택들 위주였다.

 

 

골목이 좁아서 차를 담벼락에 정말 가까이 주차를 해놨다.

 

오래된 단독주택들의 문제 중 하나가 주차이다. 삼청동의 경우에도 지하철역이 멀어서 차가 있어야 편할텐데, 주차공간이 없는 것이 문제다.

 

 

 여기서부터는 아까 그 지도에 나온 노란색 코스인데 한옥들이 많아졌다.

 

 

한옥들 사이로 서울타워도 보였다.

 

 

살짝 보고 안국역으로 가려고 했는데 북촌 한옥마을 코스가 있었다.

 

 

안국역 근처에서 시작해서 북촌 한옥마을을 지나 삼청동 거리까지 이어지는 코스였다.

 

여기까지 왔으니 이 코스를 따라서 안국역까지 가기로 했다.

 

 

그런데 북촌 최고의 전망대가 있다고 해서 겨우 20미터 거리인데 안 들를 수가 없었다.

 

 

그런데 전망대는 안 보이고...

 

 

동양차문화관이 나왔다.

 

저쪽으로 가면 전망은 좋을 것 같은데, 동양차문화관 이용자만 북촌 최고의 전망대를 이용할 수 있는 것인지... 문도 닫혀있고 '무단침입시 형사고발함'이라는 말까지 있어서 들어갈 수 없었다.

 

아까도 전망대에서 한 번 낚였는데, 또 낚인 기분이었다.

 

 

주변을 한 바퀴 돌아서 북촌 한옥마을 코스로 갔다.

 

 

이쪽은 외교공관이 있는건지 국기가 걸린 집도 있고 '외교'였던가 그렇게 적힌 번호판을 달고 있는 차들도 있었다.

 

 

다시 한옥마을로...

 

 

여기에 안내원? 지킴이? 비슷한 사람도 있었다.

 

관광객들이 시끄럽게 떠들면서 돌아다니지 않도록 주의를 주는 역할을 하는 사람이었다.

 

 

다시 보이는 서울타워

 

주차문제 등 불편한 점도 있겠지만 이런 한옥에서 살아보는 것도 좋은 경험이 될 것 같다.

 

 

한옥 사진들

 

지난 번에도 북촌 한옥마을에 왔었는데 지난 번에 무작정 걸었던 길보다 이쪽에 한옥들이 많았다.

 

 

이렇게 북촌 한옥마을 코스 주변을 둘러보고 다음 지점에 도착했다.

 

 

6번 지점

 

지난 번에는 안국역에서 여기까지 걸어와서 오른쪽으로 갔었다. 그쪽에도 한옥들이 있긴 했는데 이 도로를 중심으로 왼쪽에 한옥들이 더 많은 것 같다. 북촌 한옥마을을 방문한다면 이런 코스를 따라서 전체적으로 천천히 보면 좋겠다.

 

 

아까 6번 지점을 중심으로 오른쪽이다. 이쪽에도 한옥들이 있긴 했다.

 

 

북촌 한옥마을

 

 

여기서부터는 지난 번에도 왔던 길이다.

 

담장 너머로 보이는 한옥 지붕들

 

 

저 멀리 서울타워도 보이고... 한옥지붕들을 보라고 담장을 낮춰놓은건지...

 

 

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지난 번에 다녀온 코스

 

 

지난 번에 왔을 때 한 번 가볼까 했던 가게인데 아직 문을 안 열었다.

 

 

이 골목은 점심시간이 아닌데도 사원증을 목에 걸고 커피를 하나씩 들고 다니는 직장인들이 많이 보였다.

 

난 번에 왔을 때도 그렇게 느꼈는데... 어디 소속인지 모르겠다.

 

 

원서공원

 

도심 내 공원이다. 약간 안쪽에 있어서 그런지 조용하다. 점심시간 때에는 복잡하려나. 아무튼 조용히 간식을 먹으려고 일부러 찾아왔다.

 

 

갑자기 모여든 참새들

 

벤치에 앉아서 간식을 꺼내자마자 비둘기와 참새들이 날아왔다. 비둘기는 한 두 마리 정도로 조금 거리를 두고 있었는데 참새들은 점점 숫자가 늘어나더니 엄청 가까이까지 왔다.

 

그만큼 배가 고팠던 것일까. 보통 참새들은 이렇게 가까이 오지 않는데... 보릿고개라 먹을게 없어서 그런가 하는 생각이 들었다. 역시 이 무렵 다음(daum) 메인 화면에도 벚꽃을 먹는 참새들 이야기가 있었다.

 

 

간식을 먹으며 한 두 조각 던져줬다. 비둘기한테는 줄 생각도 없었는데, 다행히 큰 비둘기보다는 작은 참새들이 잽싸게 먹었다. 간식을 다 먹고 본격적으로 사진을 찍으려고 했는데 이놈들이 다 날아가는게 아닌가... 더 이상 떨어질 것이 없다는 것을 알아차린 것일까...

 

 

원서공원과 창덕궁

 

아무튼 원서공원은 나만의 케렌시아 중 하나로 삼고 싶은 곳이다. 이쪽에는 운동을 하는 사람 한 명을 제외하고는 아무도 없다가 내가 자리를 뜰 무렵에 어린 아이들과 산책을 나온 사람이 더 있었다. 조금 아래쪽에는 노숙자나 걸인처럼 보이는 사람이 두 명 있었는데, 한 명은 앉아있고 한 명은 누워서 자고 있었다. 그런 모습을 보니 경우에 따라서는 조용히 쉬기 좋은 곳이 아닐 수도 있다는 생각이 들었다.