생각하고 부자되기

부동산 경매를 공부하면서 나름 권리분석을 했던 물건들 중에 아파트만 따로 정리를 해봤다. 지금까지 세 군데 정도의 지역을 정리를 했는데 지역별 낙찰가가 현저히 차이가 나는 모습을 보였다. 지속적으로 정리를 한다면 지역별 부동산 흐름을 알 수 있을 것 같다. 

먼저, 2018년 8월 서울특별시 성북구 및 강북구의 경매 물건들 중에 낙찰된 물건들에 대해 올리려고 한다. 이들 지역에서 아파트 매수를 고려하는 사람들이라면 낙찰가를 통해 대략적인 (급매) 시세를 파악할 수 있을 것 같다. 혹시 나중에 '불허가' 또는 '미납' 등이 발생하면 내용을 수정하겠다. 그런데 입찰자수를 보니 아파트는 그런 경우가 거의 발생하지 않을 것 같다.

1. 2017타경11407

성북구 돈암동 삼성아파트

전용면적 84.59

감정가 396,000,000원

낙찰가 431,988,100원

낙찰가율 109.09%

입찰자수 5명

2. 2017타경11941

성북구 정릉동 정릉힐스테이트

전용면적 84.92

감정가 492,00,000원

낙찰가 536,999,999원

낙찰가율 109.15%

입찰자수 24명

3. 2018타경3793

성북구 돈암동 일신휴먼빌아파트

전용면적 117.16 

감정가 530,000,000원

낙찰가 538,798,000

낙찰가율 110.15%

입찰자수 16명

4. 2017타경10459

강북구 미아동 벽산라이브파크

전용면적 114.68 

감정가 455,000,000

낙찰가 443,470,000

낙찰가율 97.47%

입찰자수 19명

5. 2017타경106329

강북구 미아동 미아현대아파트

전용면적 84.91 

감정가 400,000,000

낙찰가 406,878,000

낙찰가율 101.72%

입찰자수 7명

1번을 제외한 나머지 물건들은 1회 유찰된 물건들이었다.

1~3번 물건들의 낙찰가율이 거의 110%에 달하는 것을 보면,

유찰되기 전에 입찰했으면 더 좋았을 것 같다.

2~4번 물건들은 입찰자수가 15명 이상으로 경쟁률이 높다.

높은 낙찰가율과 경쟁률은 시세상승을 반영하는 것 같다.

1번과 5번 물건은 입찰자수가 적은 편인데,

임차인이 존재하기 때문인 것 같다.

그런데 하나는 위장임차인으로 추정되며,

다른 하나는 소유자 및 채무자의 배우자이므로

무시하고 입찰한 것 같다.

개인적으로 관심이 있었던 물건은 4번이다.

솔샘역에서 가깝고 숲세권으로 보였기 때문이다.

그런데 낙찰가율은 가장 낮다.

다른 투자자들은 다르게 봤던 것 같다.

임장이라고 적었지만 그저 사진 몇 장과 개인적 견해를 담았을 뿐이다.

근처에 볼 일이 있어서 갔다가 시간이 남아서 주변 지역을 한 바퀴 둘러보고 부동산 한 두 군데 들어갔다.

돈의문 뉴타운 또는 돈의문 재정비촉진지구보다 경희궁자이로 유명할 것이다.

강북 대장주라고 하는 경희궁자이

현재 34평대 호가 14억 5천

도대체 얼마나 좋길래 이런 가격이 나오나 항상 궁금했다.

5호선 서대문역 2번 출구로 나왔다.

3번 출구로 나와야 경희궁자이로 바로 가는데 건너편부터 둘러볼 생각이었다.

건너편으로 보이는 경희궁자이

대로변에 낡은 상가들이 있다.

돈의문동부센트레빌

33평대 호가 9억 5천

경희궁자이 맞은편에 있다.

경희궁자이 때문에 주변의 다른 아파트들도 올랐다고 한다.

다시 내려오는 길

경희궁자이가 보인다.

서대문역 3번 출구 근처

돈의문3재정비촉진지구

공사중이다. 어떻게 변할지 모르겠다.

경희궁자이 3단지

대로변에 상가들이 있다. 엄청 낡은 건물도 있다.

지도상에 돈의문2재정비촉진지구라고 나온다.

뒤쪽의 신축 아파트와 어울리지 않는다.

협상에 실패한 것인지 모르겠다.

경희궁자이 2단지

2단지는 대로변까지 신축 상가들이 들어섰다.

그 구역까지 확보를 하고 공사에 들어갔나보다.

경희궁자이 3단지 앞

지금 경희궁자이 3단지가 있는 곳도 예전에는 이런 건물들이 있었을까.

언젠가는 여기도 새로운 건물들이 들어설 것이다.

경희궁자이 3단지 상가

낡은 건물들 뒤로 상가들이 있었다.

주민들은 이쪽길로 지하철역으로 갈 것이다.

경희궁자이 2단지 입구

경희궁자이 2단지 입구

더워서 안쪽까지 들어가보지는 않았다.

시간이 남아서 다시 맞은편으로 건너왔다.

천연뜨란채아파트 앞

34평대 호가 7억 2천

딱 봐도 안 살거 같아 보였는지 부동산에서 매물을 잘 알려주려고 하지 않았다.

상가 앞에서 내려본 모습

심한 언덕길이다.

마을버스가 다니긴 한다.

경희궁자이 단지 내랑 아파트 내부를 못 봐서 아쉽다.

내부는 어떤지 모르겠다.

호가 14억 5천 만원의 가치를 하는지.

돈이 있으면 사는(live) 거고, 나는 안 살것 같다.

최근 실거래가가 12억 5천 정도인데,

12억 5천 만원이 있다면 출퇴근 시간이 더 걸리더라도 반 가격의 다른 곳에 살 것 같다.

하지만 현재 그렇다는거고,

나머지 주변 지역들이 철거되고 새로운 건물들이 들어선다면 어떻게 바뀔지 모르겠다.

아마 그러한 미래 가치까지 반영된 것이 아닐까...

돈의문 재정비촉진계획도

(출처: 종로구청 홈페이지)

"본 저작물은 '종로구청'에서 'OO년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 저작물을 이용하였으며,

해당 저작물은 '종로구청 홈페이지'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다."

종로구청 홈페이지에서 '도시창조 > 돈의문 재정비촉진지구'로 들어가면 더 자세한 내용들이 있다.

종로구청 홈페이지

http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuId=1664&menuNo=1664

공인중개사 1차 과목들 중에 민법의 기본강의를 다 들었다. 지난 겨울에 1차 과목인 민법과 부동산학개론의 기초강의를 수강한 이후 한 동안 바쁘다는 핑계로 공부를 거의 못하고 있었다. 그러다 간신히 한 달이 넘게 걸려 민법 기본강의를 수강했다. 사진상 46강/총47강으로 나오는데 마지막 47강까지 수강했는데도 저렇게 나온다. 

처음에는 1.0 배속으로 듣다가 1.2 배속, 1.4 배속으로 속도를 점차 빠르게 했다. 그래도 시간이 오래 걸려서 언젠가부터는 그냥 2.0 배속으로 최대한 빠르게 들었다. 강의를 듣는 것보다 직접 책을 보고 문제를 풀어보는 것이 더 중요하다고 생각했기 때문이다. 강의는 어떤 부분이 중요하고 어떤 부분은 그냥 넘어가도 되는지 판단하는 정도로만 받아들이려고 한다. 그래서 다음 단계 강의인 심화이론도 생략할 예정이다. 이러한 방법이 통할지 모르겠다.

2018년 공인중개사 시험일은 이제 83일 밖에 남지 않았다. 올해는 1차만 볼 생각이라 그렇게 큰 부담은 없지만 그래도 이제 겨우 한 과목의 기본이론을 끝냈으니 시간이 그렇게 많은 것은 아니다. 앞으로 나머지 과목인 부동산학개론 기본강의를 수강하고 기본서 및 기출문제로 1차 시험을 준비할 생각이다.

내가 무크랜드 강의를 선택한 이유는 무크랜드에서 경매 관련 무료 강의를 수강했기 때문이다. 그래서 자연스럽게 공인중개사 강의도 무크랜드에서 시작했다. 양민 교수는 기초강의를 들어보니 마음에 들어서 기본강의도 이어서 들었다. 예전에 몇몇 합격수기를 읽어본 적이 있는데 양민 교수를 추천한 합격수기도 있었다. 

한 가지 아쉬운 점은 무크랜드 교재가 양민 교수가 직접 쓴 것이 아닌 것 같다는 점이다. 그래서 그런지 교재의 목차 구성과 강의 중 필기의 목차 구성이 약간 차이가 난다. 그래도 강의를 듣는데는 큰 문제는 없었다. 정리해서 공부할 사람이라면 필기 내용을 잘 정리해서 공부하는 좋을 것이다. 나는 기본서나 나중에 요약서를 가지고 공부할 생각이라 필기는 거의 하지 않았다. 양민 교수가 별 하나, 별 둘, 별 세개 등 표시하라고 한 부분만 기본서에 열심히 표시했다.

현재는 부동산학개론 기본강의를 듣고 있는데, 최대한 빠르게 듣고 나서 민법과 부동산학개론의 기본서들을 1회독씩 할 생각이다. 

수색증산 재개발구역에 다녀왔다.

나의 두 번째 임장이다. 첫 임장 때에는 배터리가 별로 없어서 사진을 안 찍었다.

두 번째 임장으로 수색증산 뉴타운을 선택한 이유는 특별히 없다.

그저 임장을 갈 수 있는 시간적 여유가 생겼을 때에 있던 곳에서 마침 가까웠기 때문이다.

초보 투자자의 임장기라 크게 도움이 되는 내용은 없을 것이다.

사진 몇 장과 수색증산 지역에 대한 내 생각을 간략히 적으려고 한다.

개인적으로 분담금이 많이 드는 재개발 자체에 대해 크게 관심이 없다보니

부동산에 들어가서도 정확한 가격 등을 파고 들지 않았다.

다행히 기본적인 현황에 대해서는 '은평구청 홈페이지'에 잘 나와있다.

수색 증산 재개발 구역

(출처: 다음 지도)

경의중앙선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역, 증산역이 보인다.

나는 디지털미디어시티역으로 갔다.

디지털미디어시티역

DMC역

6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 역세권이다.

그런데 각 역이 조금씩 떨어져있는 구조다. 

6호선을 타려면 많이 걸어가야 할 수도 있다.

경의중앙선은 한 시간에 5대 정도 있다.

이 점을 부동산에서 언급하자 사장님은 크게 문제가 안 된다고 했다.

사람들이 지하철 배차 시간에 맞춰서 다닌다고 했다.

수색증산 위치도

(출처: 은평구청 홈페이지)

수색증산재정비촉진지구라고 되어 있다.

지금 당장보다는 남북관계가 개선되어야 더 빛을 볼 수 있는 지역 같다.

한 부동산 사장님은 나중에 30평형대가 10억 이상 갈 것이라고 전망했다.

어느 정도 자금이 있다면 그렇게 장기적으로 투자할만해 보였다.

그런데 이미 오를만큼 오른 상태 같았다.

수색증산 구역별 추친현황

(출처: 은평구청 홈페이지)

역에서 가까운 수색9구역과 증산2구역이 가장 좋아 보였다.

임장을 가기 전에 그 중에서 나는 증산2구역이 더 마음에 들었다.

가까운 불광천에서 운동을 할 수 있을 것 같았기 때문이다.

그런데 지나가면서 잠깐 본 불광천의 모습은 실망스러웠다.

낮인데도 거기서 운동을 하는 사람들이 있긴 했다.

수색증산 뉴타운의 각 구역별 현황은 은평구청 홈페이지를 참고하길 바란다.

은평구청 홈페이지의 수색증산뉴타운 

https://safecity.ep.go.kr/CmsWeb/viewPage.req?idx=PG0000003898&page=122

개발배경 및 주요현황, 개발기본계획, 구역별 사업추진현황 등을 확인할 수 있을 것이다.

링크가 제대로 안 나온다면 은평구청 홈페이지에서 '수색증산'으로 검색하면 나온다.

은평구청 홈페이지

https://www.ep.go.kr/

DMC자이1단지

DMC자이1단지

조금 정면에서 바라본 모습

임장을 가기 전에 다른 블로그를 검색해보니 이마트 이야기가 있었다.

이마트가 있다고 들었는데 쉽게 찾을 수 없다고 했는데 바로 여기에 있었다.

부동산에서 찍은 현황도

그나마 저렴하게 투자할 수 있는 곳이 수색8구역이라고 했다.

아직 다른 지역보다 추진단계가 뒤처져서 그런 것 같다.

골목길

이주를 해서 그런지 공실이 많았다.

이렇게 철거 가림막이 처진 곳도 많았다.

저멀리 중장비도 보인다.

DMC청구 아파트

지금은 인근 교회와 분쟁이 있어 보였고, 공사 때문에 불만도 많을 것 같다.

그래도 개발이 끝나면 시세 상승 이득을 볼거 같다.

다시 DMC자이1단지 앞

DMC자이2단지쪽 상가도 가봤다.

다시 DMC역

날이 더워서 많이 돌아다니지 못했다.

집에 돌아와서 부동산에서 알려준 정보를 정리했는데 의문이 들었다.

부동산 안에서 들을 때에는 친절하고 잘 알려주는 것 같았는데,

시세를 정리하려고 보니 일부러 제대로 안 알려준 듯한 가격도 있었다.

초보 투자자의 티가 나서 그랬을까.

다음에는 좀더 공부를 하고 임장을 가야겠다.

2018년 한국은행 민트세트를 구입했다.

수집가들은 민트세트라고 부르는데,

판매처에서는 2018년 주화세트라고 했고, 물품에는 2018년 한국의 주화라고 적혀있다.

민트세트는 실물 투자라기보다는 '취미'에 가깝다.

원래 은화에 더 관심이 많아서 민트세트는 구입할 생각이 없었다.

소장중인 민트세트 몇 개도 최근에 처분한 상태이다.

그런데 도봉 박홍기님의 유튜브에서 '민트세트'를 언급해서 그런지

대동포럼의 회원님들이 '민트세트'에 관심이 많았다.

다른 사람들이 많이 구입하는 것을 보면 자연스럽게 소비 욕구가 생기는 법이다.

그래서 나도 구입했다.

가격: 세트당 7,400원

수량: 2세트

배송료: 2,700원

총 17,500원

택배 봉투에서 꺼낸 물품

두 세트를 구입했다.

1인당 최대 구입 가능 수량이 두 세트이다.

현장에서 두 세트를 구입하고 온라인으로 두 세트를 구입하는 사람도 있다.

가족 명의로 더 구입하는 사람도 있고...

앞모습

꺼낸 모습

플라스틱 케이스에 담겨있다.

뒷모습

한국은행 민트세트는 '서원기업'이라는 곳에서 판매한다.

매년 6월 초쯤에 [공지]가 올라온다.

거기에 공지된 일정에 따라 한국은행 화폐박물관에서 구입 가능하고,

온라인으로도 주문이 가능하다.

나는 한국은행 화폐박물관 근처에 갈 일이 있으면 그때 현장에 가서 구입하려고 했는데

현장판매 물량이 10일 이내에 소진됐다.

그래서 그냥 안 사려고 했는데 온라인 판매 재고가 남아있어서 구입했다.

온라인 판매 물량도 금방 소진된 것 같은데, 최종결제가 안 된 물량들이 풀린 시점에서 주문한 것 같다.

서원기업 홈페이지

http://www.seowonbok.co.kr/ 

2018년 민트세트의 발행량은 5만 세트인데 5만 세트를 추가로 발행할 수도 있다.

참고로 2016년 한국은행 민트세트의 판매가는 7,400원이고,

현재 한 수집사이트에서 17,000원에서 20,000원 사이에 판매중이다.