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용산구 한강로2가에 다녀왔다.

 

자주 지나가는 곳이지만 크게 관심을 갖지 않았던 곳인데, 신용산역 초역세권에 있는 오피스텔에서 상가가 경매로 나와서 임장을 가게 됐다. 신용산역으로 가면서 신용산역 북측2구역도 자세히 살펴보기로 했다. 이번 임장에서 통합재건축을 추진하는 곳도 있다는 사실을 알게 된 것은 의외의 소득이었다.

 

한강로2가 위치

한강로2가는 신용산역 주변이다. 가까운 곳에 용산역, 삼각지역도 있다. 미군부대 등 용산이 개발된다면 한강로2가의 가치도 크게 상승할 것이다.

 

 

벽산메가트리움 아파트를 중심으로 바로 위쪽에 신용산역 북측1구역이고, 조금 아래쪽으로 신용산역 북측2구역이 있다. 2005년에 준공된 벽산메가트리움 아파트는 최고층이 33층인데, 용적률이 무려 697%라서 추가적인 개발의 여지가 없을 것이다. 신용산역 북측 정비구역에서 도로 건너편에 용리단길이 있고, 신용산역 근처에는 아모레퍼시픽, LS 등 대기업 건물이 있다. 삼각지역에서 가까운 용산베르디움프렌즈 아파트는 청년주택인데, 그것도 한강로2가에 포함된다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 고시

신용산역 북측은 2015년 7월에 도시환경정비구역으로 지정됐다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 지정

신용산역 북측 정비구역은 1구역, 2구역, 3구역으로 구역이 나누어져 있다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 사유

실제로 벽산메가트리움과 대로변 사이에 노후화 된 소규모 상가들이 많다. 거기를 따로 3구역으로 지정했다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 결정도

앞서 언급했듯이 가운데 벽산메가트리움 아파트를 중심으로 위쪽이 북측1구역, 아래쪽이 북측2구역이다. 그리고 아파트 바로 오른쪽은 북측3구역이다. 벽산메가트리움 아파트 아래쪽으로 한강로대우아이빌 아파트, 리버파크 오피스텔, 위너스타워 오피스텔도 있는데 모두 정비구역에서 제외됐고, 이중 통합재건축을 추진하는 곳이 있었다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 중 북측2구역이 사업의 속도가 가장 빠르다. 신용산역 북측2구역은 2020년 5월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐고, 북측1구역은 2021년 12월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐다.

 

 

신용산역 북측 제2구역

신용산역 북측 제2구역 도시환경정비사업 사업개요

 

 

신용산역 북측2구역 위치도

모양이 깔끔한 편은 아니다. 그래도 도로를 제외하고 4동의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 토지이용계획도

상당 부분이 도로가 되고, 2-1획지와 2-2획지로 나누어 각각 2개의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 배치도

 

 

신용산역 북측2구역 조감도

 

 

신용산역 북측2구역 투시도

 

 

신용산역 북측2구역 사업시행인가

신용산역 북측 제2구역은 2020년 7월에 사업시행계획인가 공람공고가 났다.

 

 

 

신용산역 북측 제1구역

 

신용산역 북측1구역 사업개요

 

 

신용산역 북측1구역 시설물 계획 배치도

 

 

신용산역 북측1구역 조감도

 

 

신용산역 북측1구역 투시도

 

 

현장 사진들

 

신용산역 6번 출구 앞 대우디오빌 오피스텔

바로 이 오피스텔에서 경매 물건이 나왔다. 지하 1층에 있는 소형 상가인데, 감정가 2억 4400만원에서 1회 유찰된 상태이다.

 

 

한강로 대우디오빌 오피스텔

2004년 준공으로 지하 4층부터 지상 18층까지 있다. 이 오피스텔은 신용산역 북측2구역에 포함되지 않는다.

 

 

신용산역 북측2구역

왼쪽으로 살짝 보이는 건물이 대우디오빌 오피스텔이고 그 오른쪽부터 신용산역 북측2구역이 시작된다. 사진 오른쪽으로 보이는 높은 건물도 오피스텔인데 역시 신용산역 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 신용산역 북측3구역으로 지정된 곳이다. 한강로 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이에 있는 소규모 상가들이다. 1955년, 1956년 건물로 나오는데 외부만 리모델링을 한 것 같다. 1층과 2층 통임대로 22평이 3000/350, 5000/450에 각각 나와 있다.

 

 

대우디오빌 오피스텔 지하 1층 입구

경매로 나온 오피스텔 지하 1층에는 부동산, 아이폰수리점, 네일샵, 미용실 등이 있었다.

 

 

지하 1층 피난안내도

피난안내도를 평면도로 참고했다. 101호부터 111호까지 있었다.

 

 

밖에서 볼 때는 공실은 없어 보였다. 하지만 경매 물건지도 간판은 있지만 공실이라고 하니 영업 여부를 확인할 필요가 있다. 미용실이 두 개 있었는데, 하나만 영업 중이었다. 다른 하나는 공실일 수도 있고, 영업 시작 전 또는 휴무일일 수도 있었다. 참고로 대우디오빌 오피스텔 2층에는 한의원, 법무법인, 부동산 등이 있었다. 경매 물건은 신용산역 초역세권이라 입지가 좋고 지하 1층이라 가시성은 떨어지지만 적절한 임대료만 받을 수 있다면 괜찮아 보였다.

 

 

신용산역 북측2구역

뒤로 벽산메가트리움 아파트가 보인다. 그 앞에 높은 건물은 오피스텔인데 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측2구역 2-2획지

신용산역 북측2구역의 2-2획지에 있는 삼영연립주택이다. 1981년 준공으로 총 24세대이다. 한강대로는 자주 지나갔지만 이렇게 안쪽까지는 처음 와봤다. 2019년 12월에 14억 5000만원에 거래됐다.

 

 

건물 뒤로 아모레퍼시픽과 LS 건물이 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역 삼영연립주택

 

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

오른쪽 건물은 1982년 건물이다.

 

 

신용산역 북측2구역

구역도에서 왼쪽 위로 길게 뻗어나온 부분이다. 이 왼편으로 고물상 같은 곳이 있다.

 

 

통합재건축 추친

신용산역 북측 정비구역에서 제외되는 오피스텔 2개가 통합재건축을 추진하고 있었다. 각각 2008년과 2012년에 지어진 오피스텔인데 사업이 잘 추진될지 모르겠다. 현재 전용 8평 정도의 오피스텔이 4억원에서 4억 5000만원에 매물로 나와 있다.

 

 

통합재건축을 추친하는 오피스텔 위치

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

이 부분은 정말 오래된 것 같았다. 무허가건물 같기도 하다.

 

 

신용산역 북측2구역

여기는 북측2구역 구역도에서 한강대로와 만나는 오른쪽 부분의 뒷골목이다. 일부는 로드뷰도 안 나온다.

 

 

건물 전면부는 그래도 괜찮았는데 뒤쪽은 완전 다른 모습이었다. 건물 뒤쪽으로 아모레퍼시픽 건물이 보인다. 신용산역에서 상징적인 건물이 됐다.

 

 

신용산역 북측2구역

골목 끝으로 서울타워도 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역

이 주변을 자주 지나갔으면서도 남산이 이렇게 가까이에 있는지 몰랐다. 남산 방향이 아닌 반대방향으로 자주 가서 그렇다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이의 북측3구역이다. 여기는 어떻게 개발될지 아직 소식이 없다.

 

 

삼각지역 주변의 노후된 건물들

삼각지역 근처인데, 건너편으로 오래된 건물들이 보여서 찍어봤다. 상가 건물들 뒤로는 삼각맨션이 살짝 보인다.

 

이렇게 신용산역 북측 제2구역 등을 둘러봤다. 과거의 글을 보니 제1구역에는 2020년 5월에 다녀왔었다. 아래 글에 신용산역 북측1구역의 사진이 몇 장 있다.

 

 

2020.05.22 - [45FIRE/부동산 임장] - 중구 남대문로5가, 회현동1가 회현 제2시범아파트 & 용산구 후암동, 한강로2가 (신용산역 북측1구역) 경매 임장

 

중구 남대문로5가, 회현동1가 회현 제2시범아파트 & 용산구 후암동, 한강로2가 (신용산역 북측1구

임장을 다녀왔다. 서울역 우측으로 중구 남대문로5가의 호텔(또는 모텔), 중구 회현동1가 회현 제2시범아파트, 용산구 후암동 공부-현황 다른 다세대 주택까지, 그리고 삼각지역으로 이동하여 용

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성남시 중원구 은행동에 다녀왔다.

 

성남시 중원구는 예전부터 가려던 곳이었다. 특히 상대원동의 상대원2구역과 상대원3구역에 가보고 싶었다. 그러나 상대원동은 다음 기회로 미루고, 남한산성입구역 근처에 있는 은행동으로 가게 됐다.

 

성남시 중원구 은행동 위치

입지는 좋아 보인다. 바로 옆에 위례신도시도 있고, 지하철 8호선도 지나간다. 남한산성입구역부터 잠실역까지는 9개역이고 18분이 소요된다. 은행동은 아래쪽의 은행1동과 위쪽의 은행2동으로 나누어지는데, 이번 임장에서는 은행1동만 다녀왔다.

 

 

성남시 중원구 금광동 위치

 은행동 아래쪽으로 금광동이 있다. 가칭 은행1구역 재개발은 금광2동과 함께 추진하는 거 같았다. 또한 남한산성입구역 근처에는 가로주택정비사업을 추진하는 곳도 있었다. 금광동 아래쪽으로는 상대원동이 있다. 앞에서는 서울로 가는 시간만 고려했는데, 남한산성입구역에서 판교역까지는 40분 가량 소요된다. 10개역 거리이지만 수인분당선, 신분당선으로 환승을 해야 하므로 그 시간도 고려해야 한다.

 

 

남한산성입구역 주변 아파트 시세 - 호갱노노

먼저 주변 아파트 시세를 살펴봤다. 수정구 단대동에 있는 성남단대푸르지오 아파트가 평당가가 3,424만원으로 가장 높다. 그 다음으로 오른쪽 아래로 이름이 안 보이는 곳이 평당 3,216만원인데, 금광동 한양수자인성남마크뷰 아파트이다. 만 1년도 안 된 신축아파트이다. 그리고 가로주택정비사업 및 재개발 구역과 가까운 은행동현대아파트를 참고할 필요가 있다.

 

 

성남단대푸르지오 아파트

 

2012년 9월에 사용승인된 아파트로 총 1,015세대이다. 주차대수는 1300대로 세대당 1.28대이다. 건폐율은 20%, 용적률은 232%이다.

 

성남단대푸르지오 아파트 33평 A형 시세 및 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

성남 단대푸르지오 아파트 33평형은 5년 전에 5억원 초반대에 거래됐다. 가장 최근의 실거래가는 2021년 9월의 11억 5천만 원이다.

 

 

한양수자인성남마크뷰 아파트


2021년 2월에 사용승인된 신축 아파트이다. 총 세대수는 711세대이고, 세대당 주차대수는 1대이다. 건폐율은 21%
용적률은 265%이다.

 

한양수자인성남마크뷰 24평A형 실거래가 - 네이버부동산

2018년 7월에 3억 중반대에 거래됐는데, 2021년 5월에 8억 400만원에 거래됐다.

 

 

은행동 현대아파트

 

1995년 6월에 사용승인된 아파트로 총 1,258ㅅ대이다. 주차대수는 533대로 세대당 0.42대이다. 건폐율은 17%, 용적률은 208%이다.

 

은행동 현대아파트 30평형 시세, 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

은행동 현대아파트는 30평형 하나만 존재한다. 5년 전에는 3억원 초중반대에 거래됐는데, 현재 매물은 8.5억에서 9.2억까지 나와있다.

 

 

가칭 은행1구역

 

가칭 은행1구역 위치

은행1구역에 관심을 갖게 된 계기는 경매 때문이었다. 은행1구역 내에서 빌라 하나가 경매로 나왔다. 대지지분이 3.08평에 불과하고 로드뷰를 보니까 사업성이 안 좋아 보여서 큰 관심을 갖지 않았다. 그러다가 수원지법 성남지원에 갈 일이 생겼고, 법원에 갔다가 이 근처까지 온 김에 은행1구역에도 가게 됐다.

 

 

가칭 은행1구역 지적편집도

제2종일반주거지역이기는 하지만 지적편집도를 보면 수많은 필지들이 보인다. 번지수도 네자리라서 더 작아 보이는데, 한두 필지에 지은 빌라들이 기본 10세대였다. 경매로 나온 빌라 역시 대지지분은 3평에 불과했다.

 

 

가칭 은행1구역 노후도 - 부동산플래닛

노후도는 충족한다. 몇몇 신축을 제외하고 전체적으로 붉다. 대부분 1990년대 초반에 지어졌다. 가운데에 버스가 다니는 길을 기준으로 위쪽은 은행1동, 아래쪽은 금광2동이다. 은행1동만 재개발을 하는 것보다 아래쪽의 금광2동의 일부도 함께 재개발을 하면 좋을 것 같다고 생각했는데, 마침 추진위원회 사무실에도 금광2동이 적혀 있었다. 부재중이라 자세한 사항은 확인하지 못했다.

 

 

가칭 은행1구역 시세

 

네이버부동산에서 경매로 나온 빌라 주변으로 시세를 조사해봤다. 공동주택가격 1억 미만의 빌라는 실투자금이 1억 3천만원 전후로 필요했다. 재밌는 것은 유료 경매정보 사이트의 현장조사 보고서에서 매매 시세를 1억 3천 만원, 전세 시세를 9천 만원으로 제시한 것이다. 열흘 사이에 그만큼 프리미엄이 붙은 것일까?

 

경매로 나온 12평 빌라의 경우 2019년 7월에 평가한 감정가가 1억 2900만원이었다. 낙찰가는 1억 8000만원, 차순위 입찰가는 1억 3900만원이었다. 네이버부동산의 시세를 파악하기 전에는 조금 높게 낙찰된 것이 아닌가 하는 생각이 들었는데, 시세를 확인하고 나서는 낮게 낙찰 받았다는 생각도 들었다. 네이버부동산의 시세가 맞다면 현황상 출입문 호수가 다른 하자가 있어서 그랬을 수도 있다.

 

평당가로 비교한 시세도 다양했다. 평당 1500만원 정도에 낙찰됐는데, 그 주변으로 평당 2250~2300만원 정도에 나온 빌라들도 있었고, 평당 2650~2750만원에 나온 빌라들도 있었다. 도로 건너편 금광2동은 매물 가격이 평당 1800~1850만원이었다. 경매로 나온 빌라에서 조금 안쪽으로 언덕을 올라간 위치에 있는 빌라들의 경우 평당 2000~2050만원, 평당 2350~2500만원으로 다양했다.

 

이렇게 가격이 차이가 나니까 시세 파악을 철저히 할 필요가 있다.

 

 

현장 사진들

 

수원지방법원 성남지원에서 바라본 금광동의 모습

 

 

언덕을 따라 은행동으로 가는 길

 

 

은행1동과 금광2동 사이의 버스가 다니는 길

이 도로를 따라 상점들이 있었다. 가칭 은행1구역, 금광2동 재개발 추진위원회 사무실도 보였다.

 

 

가칭 은행1구역의 모습

차가 다니기 어려워서 로드뷰로 확인할 수 없었던 골목의 모습이다. 간혹 단독주택도 보였지만 대부분 빌라들이었다. 지하1층, 지상4층으로 총 10세대였다.

 

 

은행1동 빌라의 모습

 

 

언덕 위쪽으로 올라가도 상황은 마찬가지였다. 총 10세대 정도 되는 빌라들이 많이 보였다. 이쪽 길은 그나마 차가 다닐 수 있을 정도로 폭이 넓은 편이었다.

 

 

건물 사이의 간격

이쪽 골목은 차가 다닐 수 없다. 언젠가 재개발이 될 필요는 있어 보였는데 과연 사업성이 나올지 모르겠다. 상대원2구역과 상대원3구역에 가보면 비교하면서 가능성을 판단할 수 있을 것 같다.

 

 

1990년대 초반에 빌라들이 생기기 전에는 어떤 모습이었을까 궁금하다.

 

 

이쪽도 4층 짜리 빌라들이 많이 보인다.

 

 

가장 위쪽 큰길까지 올라왔다.

 

 

주차 공간이 따로 없으니 도로변에 차를 세워놨다. 주차선은 평행주차를 하도록 그려져 있었으나 더 많은 차를 주차하기 위해서 후면주차를 해놓았다.

 

 

골목 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

 

 

건물과 건물 사이의 간격이다. 사람 한 명도 들어가기 힘들어 보인다.

 

 

돌아가는 길

남한산성입구역으로 가는 길이다. 저 아래쪽으로 단대 푸르지오 아파트가 보인다. 원래는 가칭 은행1구역을 크게 한 바퀴 돌고, 골목 골목을 다 돌아볼 생각이었는데, 언제나 그랬듯이 골목 몇 개만 대충 보고 내려왔다.

 

 

오전부터 법원까지 다녀오냐고 피곤해서 바로 돌아갈 생각이었는데, 추진위원회 사무실이 보이니 더 둘러볼 수 밖에 없었다.

 

 

 

금광동 4022번지 일원 가로주택정비사업

 

금광동 4022번지 일원

지도에 표시한 곳이 금광동 4022번지이다. 오른쪽으로 은행동 현대아파트가 있고, 왼쪽으로 단대동 푸르지오 아파트가 있다. 지하철역도 가깝고 가칭 은행1구역보다 가능성이 있어 보였다. 문제는 가격이다. 위치가 좋은 만큼 비쌌다. 네이버부동산에 매물이 하나 보였는데, 단독주택이었다. 대지면적이 29평 정도인데 매매가는 10억 3천 만원이었다.

 

 

가로주택정비사업조합 설립추진위원회 사무실

 

 

금광동 4022번지 일원 골목의 모습

경사가 약간 있지만 빌라보다 단독주택이 많이 보였다.

 

 

이쪽 골목도 비슷한 모습이다.

 

 

은행동 현대아파트 상가

 

 

골목 끝에서 내려다 본 모습이다.

 

 

단독주택도 있고,

 

 

다세대도 있다.

 

과연 가로주택정비사업은 성공할 것인가.

 

 

이쪽은 사업 대상지에서 제외될 것 같은데 초역세권이다. 이 골목만 나가면 바로 남한산성입구역이 나온다.

 

 

이렇게 성남시 중원구 은행1동과 금광동을 둘러보고 왔다. 다음에 성남으로 임장을 간다면 상대원2구역과 상대원3구역으로 가고 싶다.

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노원구 상계동에 다녀왔다.

 

미도아파트와 상계주공1단지 아파트 위치

상계동 임장이라고 했지만 미도아파트와 상계 주공1단지 아파트는 중계역에서 가깝다. 입지는 매우 좋다. 초역세권은 아니지만 역세권이고, 주변에 중랑천, 당현천 등 공원도 많다. 또한 가까운 곳에 상계백병원도 있다.

 

 

노원구 상계동과 중계동 행정경계

중계역 북측의 당현천을 따라 위쪽은 상계동, 아래쪽은 중계동이다. 중계역 주변으로 임장을 온 이유는 경매로 나온 아파트들 때문이었다. 최근 미도아파트에서 경매가 나왔고, 이미 낙찰된 롯데우성아파트의 경매 물건도 있다. 이번 글은 미도아파트를 다루고, 다음글에서 롯데우성아파트 주변을 정리할 예정이다.

 

 

중계역 주변 아파트 시세 - 호갱노노

미도아파트는 37평이 9억, 상계주공1단지아파트는 24평이 7.6억으로 나온다. 평형별 가격 아래쪽은 평당가를 옵션으로 설정한 것이다. 미도아파트가 평당 2,426만원으로 가장 낮다. 중계역 주변으로 이름이 안 보이는 아파트들은 중계그린아파트와 중계무지개1단지아파트이다. 중계역 초역세권이라 입지가 매우 좋아 보였다. 추후에 재건축을 하면 가치가 상승할 것 같다. 그러한 가치를 반영해서 그런지 1990년대 초반에 지어진 아파트인데도 2016년에 준공된 중계센트럴파크 아파트와 평당가가 비슷한 수준이다.

 

 

미도아파트

 

1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 15층짜리 총 3개동으로 600세대가 있다. 주차대수는 509대로 세대당 0.84대로 부족한 편이다. 용적률은 229%, 건폐율은 17%이다.

미도아파트 위치

 

미도아파트 시세 변화

3년 전에는 5억 초반대였는데 최근에는 8억 후반대에 거래됐다. 참고로 경매로 나온 물건의 감정가는 8억 8천만 원이다. 이 물건은 2016년에도 경매로 나왔던 물건인데 그때의 감정가는 3억 3천만 원이었다. 이유는 알 수 없지만 경매가 중단되었다가 최근 재개된 것 같다. 현재 네이버부동산에 올라온 매물의 경우 매매가는 9억 4천만 원에서 12억원, 전세가는 4억 5천만 원에서 6억 5천만 원이다.

 

 

미도아파트 매매가/전세가 변화

평형은 하나만 존재한다. 호갱노노에서는 37평, 공급 122㎡, 전용 88㎡로 나오는데, 네이버부동산에서는 115.32㎡/87.57㎡로 나온다. 2평 정도 차이가 나는데, 이러한 차이나 호갱노노에서 미도아파트의 평단가가 낮은 데 영향을 주는 것 같다.

 

 

 

상계 주공1단지 아파트

 

미도아파트와 마찬가지로 1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 세대수는 2,064세대로 대단지이다. 주차대수는 927대로 세대당 0.44대이다. 용적률은 171%, 건폐율은 16%이다. 미도아파트에 비해 용적률이 낮다. 상계 주공1단지 아파트는 5층 아파트와 15층 아파트가 섞여 있기 때문이다. 미도아파트 주변을 돌아다닐 때 상계 주공1단지 아파트의 재건축 관련 현수막에도 눈길이 갔지만 5층 아파트도 보여서 더욱 관심이 갔었다.

 

상계 주공1단지 아파트 위치

역세권, 병세권, 공세권, 초품아로 입지가 매우 좋다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 24평형 시세 변화 - 호갱노노

3년 전에는 3억 후반대였는데, 최근에는 7억 중반대에 거래됐다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 매매가/전세가 변화 - 호갱노노

재건축을 앞두고 있어서 그런지 전세가율이 낮은 편이다. 2015~2016년 무렵에는 5천만 원으로도 갭투자가 가능했다. 24평의 경우 현재 매물의 매매가는 7억 5천만 원에서 8억 3천만 원, 전세가는 2~3억이다.

 

 

 

현장 사진들

 

미도아파트 현수막

상계미도아파트 재건축 추진준비위원회에서 재건축을 추진하고 있다.

 

 

미도아파트 상가 건물 후면부

구축 아파트의 경우 아파트는 도색을 해서 외관이 괜찮지만 상가 건물의 경우 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 경우가 많다.

 

 

미도아파트 101동의 모습이다. 복도식 아파트이다.

 

 

구축아파트에서 보이는 모습이다. 미도아파트의 경우에도 지역난방이었다. 그런데 몇몇 매물에서는 개별난방으로 전환했다고 나왔다. 2018년에 수도배관과 온수배관을 교체하면서 개별난방으로 전환한 것 같기도 하다.

 

 

여기로 나가면 중계역까지 3분이면 갈 수 있다.

 

 

미도아파트 102동과 103동

 

 

상계 주공1단지 아파트와 상가

저쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상가가 보여서 찍어봤다.

 

 

미도아파트에서 경매로 나온 물건은 1층인데, 2016년 조사 당시에도 장기간 공실로 미납 관리비가 약 400~500만원이었따고 한다. 현재에도 공실로 보였는데, 미납 관리비를 철저히 확인할 필요가 있다.

 

 

미도아파트 재건축 관련 현수막

아까와 비슷한 내용의 현수막이다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 상가

여기도 상계 주공1단지 아파트 상가이다.

 

 

미도아파트 상가

여기는 미도아파트의 상가이다.

 

 

이사를 가는건지 오는건지 이사하는 모습도 보였다.

 

 

미도아파트 현수막 뒤로 상계 주공1단지 아파트가 보인다.

 

미도아파트와 상계 주공1단지 아파트가 통합으로 재건축을 해도 좋을 것 같은데 각자 이해관계가 달라서 쉽지 않을 것이다.

 

 

미도아파트 지하주차장 입구

1988년에 지은 아파트인데 지하주차장도 있었다. 지하주차장이 있어서 상계 주공1단지에 비해 세대당 주차대수가 더 나오는 것 같다. 상계 주공1단지는 대단지라서 구석구석 다 다닌 것은 아니지만 지하주차장이 안 보였다. 지금 로드뷰로 안 가본 쪽을 살펴봐도 지하주차장이 안보인다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

미도아파트 근처에 5층 아파트가 보였다. 그 아파트도 상계 주공1단지였다. 지금 지도를 살펴보니 108동부터 114동까지는 5층 아파트이고, 다른 동은 최고층이 12층 또는 15층이다. 

 

 

상계주공1단지 현수막

언제 걸린 현수막인지는 모르겠지만 정밀안전진단을 통과했다고 한다.

 

 

105동 입구

입구가 독특해서 찍어봤다.

 

 

여기도 현수막이 보였다. 대단지라서 그런지 여기 저기 현수막들이 많이 보였다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 상가들

아까 미도아파트에서 찍은 상가와 동일한 상가 건물인데 약간 다른 각도에서 찍었다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

아파트 단지 가운데에 5층 짜리 아파트가 모여 있었다. 동간 간격도 넓었다.

 

 

여기는 GS건설의 현수막이다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

여기도 최고층이 5층인 동들 근처이다.

 

 

이렇게 보니 확실히 차이가 난다. 왼쪽은 5층, 104동은 15층이다.

 

 

저 멀리 보이는 건물이 백병원이다.

 

 

서울당현초등학교

상계 주공1단지 아파트에서 길 하나만 건너편 당현초등학교가 있다. 그 뒤쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상계 주공1단지 아파트 쪽에도 상천초등학교가 있다.

 

 

상계 주공1단지 아파트의 또 다른 현수막들

 

 

상계백병원과 상가 건물

 

 

단지 내 상가는 아니고 상계 주공1단지 아파트와 큰 도로 사이에 있는 상가 건물들이다. 상계 주공1단지 아파트가 재건축 된다면 이 상가건물의 가치는 더욱 상승할 것이다.

 

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성북구 정릉동에 다녀왔다.

 

성북구 정릉동 위치

정릉동은 규모가 큰 편이다. 우이신설선 정릉역, 북한산보국문역, 서경대학교, 국민대학교 등이 있는 곳이다.

 

 

정릉동 행정경계

성북구 정릉동은 세부적으로 정릉1동부터 정릉4동까지 있다. 정릉역 우측의 정릉1동과 정릉역 좌측의 정릉2동 일부는 예전에 임장을 다녀왔고, 이번에는 정릉2동 중 우이신설선이 지나는 곳을 기준으로 우측 부분을 다녀왔다. 그쪽에 가끔 경매 물건이 나왔는데, 관심이 없어서 안 가보고 있다가 마침 그쪽에 가로주택정비사업도 진행 중인 곳이 있다고 해서 다녀왔다. 

 

이 글의 순서는 다음과 같다.

 

주변 아파트 시세

경매 물건

가로주택정비사업

길음5구역

한옥 밀집지역

 

 

정릉동 가로주택정비 사업지 주변 아파트 시세

정릉e편한세상1차 아파트 24평이 7.8억, 정릉현대힐스테이트3차 아파트 26평이 8.1억이다. 그리고 길음뉴타운의 33~34평 아파트들은 10억이 넘는다.

 

 

정릉e편한세상 1차 아파트 인근

사진 오른쪽으로 안 보이는 곳에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다. 아래쪽을 내려다 본 모습인데 경사가 상당하다.

 

 

정릉2동의 모습

일부 골목은 차들이 다닐 수 없고 계단이 있을 뿐이다.

 

 

 

정릉2동의 모습

저 앞에 정릉힐스테이트 3차 아파트가 있고, 오른쪽에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다.

 

 

정릉2동의 모습

아파트 단지들 왼쪽으로는 주택과 빌라들이 있다.

 

 

이쪽으로는 아파트 단지가 거의 안 보인다.

 

 

건물 사이의 가파른 계단

서경대학교 정문 앞에서 내려오는 길에 본 것이다.

 

 

가파른 언덕

첫번째 경매 물건지로 가는 길이다. 여기까지도 언덕을 많이 올라와야 하는데, 여기서 더 올라가야한다.

 

 

정릉동 경매 물건들

 

경매 물건지 앞 계단

왼쪽으로 보이는 태양연립주택에서 경매 물건이 나왔다. 대지 11평, 건물 16평 정도인데, 감정가가 1억 7천만 원이다. 현재 1회 유찰된 상태이다.

 

 

높은 곳에 올라왕서 그런지 아래쪽이 잘 보였다.

 

 

정릉동 태양연립주택

태양연립주택은 1996년에 준공된 건물이다. 총 11세대가 있다. 전체 대지면적은 127평이다. 경사를 따라 건축을 했는데, 나중에 철거를 하고 건축을 하기도 애매할 것 같았다.

 

 

정릉동 주창그린빌라

두번째 경매 물건지로 왔다. 대지 11평, 건물 19평 정도의 빌라인데, 현재 2회 유찰된 상태이다. 반지하도 아닌데 왜 2번이나 유찰됐을까? 궁금했던 물건이다. 감정가는 2억 1천6백만 원이다.

 

 

경매 물건지 주변

여기도 역시 경사가 있다.

 

 

정릉동 주창그린빌라

임장을 와보니 2회 유찰된 이유를 알 수 있었다. 건물 관리가 잘 안 되고 있었다. 건물 한쪽에 쓰레기인지 정체모를 물건들이 잔뜩 쌓여 있었다. 현관 입구에도 음식물을 버리지 말라는 안내문이 붙어 있었는데, 지하층이나 1층은 역류의 문제도 있을 것 같았다. 그래도 여기는 정릉동 가로주택정비사업이 진행 중인 곳에서 멀지 않다. 이쪽도 가로주택정비사업이 추진된다면 이 물건도 가치가 있을 것이다.

 

 

정릉동 가로주택정비사업

 

정릉동 가로주택정비사업 위치

경매 물건이 나온 주창그린빌라 오른쪽으로 가로주택정비사업을 추진하는 구역들이 있다. 가장 오른쪽의 긴 타원형으로 표시한 부분이 정릉동 218-1번지 일대 가로주택정비사업이다. 그 위쪽도 가칭 2단지로 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 가운데 원으로 표시한 부분도 어떤 글에서는 가로주택정비사업을 추진한다고 봤는데 확실하지 않다.

 

 

정릉동 218-1번지 및 226번지 일대 노후도

 

 

가로주택정비사업지로 가는 길

 

 

왼쪽으로 저 앞쪽까지가 가로주택정비사업을 추진하는 곳이다. 저 앞에 현수막도 보인다.

 

 

정릉동 218-1번지 일대 가로주택정비사업

효성그룹 진흥기업에서 현수막을 걸었다.

 

 

정릉동 218의1 가로주택정비사업 사업개요

 

 

정릉동 218-1번지 일대

정릉동 218-1번지 일대를 둘러봤다. 아까의 현수막 외에 다른 정보는 찾을 수가 없었다. 주말에 방문해서 문을 연 부동산도 없었고, 네이버부동산을 확인해보니 정릉동 218-1번지 일대에서 매물이 하나 올라와 있었다. 빌라이고 매매가는 3억원이다.

 

 

 

길음5구역

 

길음5구역

정릉동의 한옥밀집지역으로 가는 길에 길음5구역 재개발 정비사업 사무실이 보였다.

 

 

 

길음5구역 사업개요

 

길음5구역 위치도

 

길음5구역 조감도

길음5구역은 계획에 없던 곳이라 따로 둘러보지 않았다. 왠지 비쌀 것 같다는 생각도 들었다.

 

 

 

정릉동 한옥 밀집지역

 

정릉동 한옥 밀집지역

정릉동에 한옥들이 모여 있는 곳이 두 군데 있다는 것을 알게 됐다. 어떤 모습인지 궁금해서 그중 한 곳에 가봤다. 길음뉴타운 경남아너스빌아파트 아래쪽 부분이다.

 

 

언덕 위로 보이는 아파트가 경남아너스빌이다.

 

 

한옥과 정릉힐스테이트 1단지 아파트

경사를 따라 한옥들이 몇 채 있었다. 내부순환로 건너편으로는 정릉힐스테이트 1단지 아파트가 보였다.

 

 

정릉동의 한옥들

여기도 경사가 있어서 아쉬웠다. 경사만 없었다면 보기 좋은 소규모 한옥 단지를 만들 수 있을 것 같았다.

 

 

경사가 있다고 해도 잘 유지 및 보존을 했으면 좋았을 것 같다. 한옥 벽면에도 화장실에서나 볼 수 있는 듯한 타일들이 붙어 있었다. 이쪽의 한옥들은 1967년 무렵 지은 것들이다.

 

 

정릉동의 한옥들

 

 

로드뷰도 안 나오던 골목들은 역시 차가 다닐 수 없는 골목으로 좁은 편이었다. 이렇게 정릉동 한옥 밀집지역을 둘러봤다. 여기는 정말 소규모이고 다른 곳은 여기보다 규모가 큰 편이다.

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강북구 미아동 SK북한산시티 아파트에 다녀왔다.

 

SK북한산시티 아파트는 미아뉴타운을 재개발한 아파트 중 하나로 2004년 준공이다. 총 47개동으로 3,830세대의 대단지 아파트이다. 최고층은 25층, 최저층은 16층이다. 주차대수는 4,804대로 세대당 1.3대이고, 개별난방이다. 건폐율은 17%, 용적률은 271%이다. 

 

SK북한산시티 아파트 위치

SK북한산시티 아파트는 솔샘역 근처에 있다. 3,830세대의 대단지라 단지 내를 가로 지르는 도로가 두 개나 있다. 가까운 곳에 미양초등학교와 삼각산초등학교가 있다.

 

 

미아뉴타운 인근 아파트 시세 - 호갱노노

SK북한산시티아파트 및 주변 아파트 시세는 위와 같다. SK북한산시티 아파트보다 우측의 두산위브트레지움 아파트가 동일한 면적이 1억원 정도 높은 것으로 나온다.

 

 

미아동 SK북한산시티 아파트 매매가 및 전세가 추세 - 호갱노노

 

네이버부동산에서 매물을 확인해보니 매매는 18건이 올라와 있는데 최저 7억원부터 최고 8억 3천만원까지 있다. 전세는 8건이고 4~5억원 정도이다. 중복된 것으로 보이는 매물들은 최대한 제외한 것인데 다소 차이가 날 수도 있다.

 

현재 121동의 24평형이 6억 7천5백만 원에 경매로 나온 상태이다. 감정평가 시점이 2020년 9월이라 현재의 시세와 크게 차이가 난다.

 

 

단지 내로 가는 계단 및 엘리베이터

사실 여기는 두산위브트레지움 아파트이다. 도착해서 SK북한산시티 아파트인줄 알고 사진을 찍기 시작했는데, 몇 장 찍다보니까 두산위브였다.

 

 

도로 건너편의 상가 건물들

도로 건너편으로 학원들이 많이 보였다. 1층에는 파리바게트가 있는 건물도 있다. 건물들 뒤쪽으로는 주택들이 많은데 주거환경개선지구로 지정되어 있다. 고층 아파트들이 들어선 미아뉴타운과 다른 모습이다.

 

 

두산위브트레지움 아파트 상가

여기도 두산위브

 

 

두산위브 주차장

주차장 사진을 찍으면서 여기가 두산위브트레지움 아파트라는 것을 깨달았다.

 

 

두산위브트레지움 아파트 인근 상가

단지 내 상가는 따로 있는 것 같다. 지금 지도를 살펴보니까 여기는 재개발이 제외된 곳에 상가를 지은 것 같기도 하다.

 

 

SK북한산시티 아파트

149동으로 복도식이다.

 

 

SK북한산시티 주상가 안내표지판

입점한 상가들이 매우 많은데, 일요일 아침에 방문해서 평소에는 장사가 어느 정도 되는지 모르겠다.

 

 

버스정류장과 솔샘역

SK북한산시티 아파트가 있는 쪽에는 솔샘역 1번 출구가 있다. 일부 동의 경우 초역세권이나 마찬가지다. 버스정류장도 있는데, 152번을 타면 길음역을 지나서 종로5가역, 을지로입구역, 서울역까지 갈 수 있다.

 

 

SK북한산시티 아파트 입구 - 게이트2

 

 

벽산라이브파크 아파트 상가

여기는 SK북한산시티 아파트 근처에 있는 벽산라이브파크 아파트의 상가이다.

 

 

도로 건너편 주택들

SK아파트와 벽산아파트, 미양초등학교 사이에 있는 주택들이다.

 

 

미양초등학교와 소나무 협동마을 주거환경개선지구

왼쪽에 있는 학교가 미양초등학교이고, 오른쪽으로 보이는 주택들이 있는 곳이 소나무 협동마을 주거환경개선지구이다. 지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 길 하나만 건너편 미양초등학교가 있는 것처럼 보였는데, 언덕길도 올라가야 한다. SK아파트 주민들은 미양초등학교보다 삼각산초등학교를 선호할 것 같다. 47개동까지 있으니 솔샘역에서 가까운 동의 경우 그래도 미양초등학교를 선호할 수 있겠다.

 

 

소나무 협동마을 주거환경 개선지구

여기도 대단지의 아파트가 들어설 수 있는데, 주거환경 개선지구로 지정되어 그대로 남아있다.

 

 

SK북한산시티 아파트

 

 

SK북한산시티 아파트 주상가 주차장

 

 

SK북한산시티 아파트

드디어 단지 내로 들어왔다.

 

 

대단지라서 단지 내에 이렇게 넓은 도로가 있다.

 

 

사람들이 다니는 길은 이렇게 꾸며놓기도 했는데, 단지 내에 경사가 있음을 알 수 있다.

 

 

주차장

 

 

완만한 언덕길을 계속 올라갔다.

 

 

단지 내 유치원

단지 내 유치원도 보였다. 다른 편의시설도 있는데 따로 사진을 찍지 않았다.

 

 

지금까지 올라온 언덕길

저 아래쪽을 보면 경사가 가팔라 보인다.

 

 

단지 위쪽까지 올라왔다. 왼쪽 사진 뒤쪽으로 보이는 건물이 서경대학교이다.

 

정릉동으로 넘어갈 계획이었다.

 

 

삼각산 가는 길

다행히 가는 길이 있었다.

 

지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 서경대학교가 있는 정릉동으로 갈 때 언덕길을 내려가야 하는 줄 알았다. 그런데 서경대학교는 SK아파트보다 더 높은 곳에 있었다.

 

 

이렇게 가파른 계단을 올라온 것이다.

 

 

언덕 위에서 보니까 아파트 층수가 더 높아 보였다. 그런데 최고층이 25층이다.

 

 

서경대학교

서경대학교 북악관인데 버스가 여기까지 올라오는지 버스도 보였다.

 

 

SK북한산시티 아파트와 정릉동 사이에 산책로가 있었다.

 

 

안내표지판

그리고 다행히 정릉동의 e편한세상 대림 아파트로 내려가는 길도 있었다.

 

 

산책로

지도만 봤을 때는 몰랐는데 상당히 높은 곳에 산책로가 있었다. 위 지도에서 빨간색 점선으로 표시한 부분인데, 아마 길음초등학교부터 북한산생태숲까지 이어질 것이다. 나는 솔샘터널까지만 갔다가 되돌아 왔다.

 

 

산책로의 모습

아파트 근처에 이런 산책로가 있으니 운동삼아 걷기 좋을 것 같았다. 간단한 등산복을 입은 사람들도 있었고, 동네 주민들로 보이는 사람들도 있었다.

 

 

SK북한산시티 아파트

산책로에서 바라본 SK북한산시티 아파트의 모습이다. 산책로의 높이가 느껴질지 모르겠다.

 

 

돌아가는 길

오른쪽에 있는 아파트는 정릉풍림아이원 아파트이다. 산책로까지 올라오니까 주변의 아파트들은 산을 깎아 만든 것인가 하는 생각이 들었다. SK북한산시티 아파트가 생기기 전의 미아뉴타운은 어떤 모습이었을지 무척 궁금하다.

 

 

SK북한산시티 아파트 위치

SK북한산싵 아파트에서 서울 도심까지 가는 데는 시간이 좀 걸리겠지만, 대단지 아파트에 초등학교도 있고 산책로도 있고 살기 괜찮아 보였다.

 

 

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남양주시 진접읍 금곡리에 다녀왔다.

진접역 초역세권에 있는 근린상가 3층이 경매로 나왔기 때문이다.

 

진접역 위치

진접역은 2022년 3월 개통예정이다. 임장을 가보니 거의 공사가 끝난 것처럼 보였다. 출구도 다 만들어져 있었고, 못 들어가게 막아놓긴 했지만 출구번호까지 다 적혀있었다. 이런 진접역 초역세권에 있는 단우타워에서 근린상가가 경매로 나왔다. 3개 호실이 통으로 나왔는데 67평 정도다.

 

 

경매로 나온 상가 위치

현재는 공실인데, 과거에는 피씨방이었다. 경매로 나온 상가가 있는 건물 이름이 단우타워이고, 그 오른쪽이 M타워이다. 단우타워는 공실도 있고 상권이 죽어있는 느낌이었는데, 엠타워와 엠타워 건너편에 있는 상가건물들은 공실이 거의 안 보였고 활성화된 느낌이었다.

 

 

단우타워

경매 사이트에서는 9층 건물이라고 나왔는데 실제로 보면 8층 건물처럼 보인다. 부동산 매물 설명도 8층으로 표시한 곳도 있고, 9층으로 표시한 곳도 있었다.

 

 

진접역 출구

아쉽게도 단우타워 바로 앞으로 출구가 생기지 않았다. 출구는 엠타워 앞쪽으로 하나가 있고, 위 사진의 출구는 단우타워에서 길을 한 번 더 건너야 나오는 곳이다.

 

 

진접역 엘리베이터

저 앞에 횡단보로 신호등 바로 오른쪽으로 보이는 투명한 건물이 진접역 엘리베이터 같았다. 그 뒤쪽으로는 나대지인데, 진접역이 개통하고 유동인가 늘면 그 자리에도 상가건물이 들어올 것 같다. 단우타워는 그 오른쪽에 있다.

 

 

단우타워 맞은편

저쪽도 아직 상가건물이 안 생겼는데 펜스가 있다. 조만간 저기도 상가건물이 생길 것이다.

 

 

진접역 출구

진접역의 또 다른 출구다. 저쪽은 단독주택, 전원주택 같은 집들이 많은 쪽이었다.

 

 

저 뒤로 보이는 아파트는 진접신도브래뉴아파트이다. 538세대고 2009년 준공이다.

 

 

이렇게 진접역 주변을 잠깐 살펴보고 경매 물건지로 왔다.

 

 

경매 관련 공지문

공용관리비 미납으로 상가번영회에서 유치권을 행사하고 있었다. 관리비 미납도 유치권 성립이 가능했던가. 견련성, 점유 등 몇 가지 조건을 충족해야 하는 것으로 알고 있다. 아무튼 미납관리비 공용부분이 천 만원이 넘는 상태였다. 이 비용을 감안하고 입찰가를 정해야 할 것이다.

 

 

유치권 행사중

 

 

경매로 나온 진접역 근린상가 물건

왼쪽으로 경매로 나온 3개 호실이 있고, 오른쪽은 성인게임장이 운영중이었다. 입구도 엘리베이터 바로 옆이다. 과거의 피씨방처럼 3개 호실을 통으로 임대를 주거나 나눠서 임대를 줄 수도 있겠다. 

 

 

단우타워

모든 층을 다 돌아다니면서 공실 현황을 확인해야 하는데, 시간이 없어서 3층만 보고 왔다. 1층에는 공실이 거의 없어 보이는데, 2층에는 임대 표시가 보이고, 3층, 6층, 7층도 공실처럼 보인다. 이쪽이 도로를 바라보는 건물 전면이라고 할 수 있는데 경매로 나온 근린상가도 전면에 있어서 위치는 좋다.

 

 

임대 시세는 2층의 경우 평당 1.8~2만원이었다.

 

 

엠타워와 또 다른 상가건물인데, 이쪽은 상권이 매우 활발해 보였다. 특히 오른쪽 건물은 월세 수입이 상당할 것 같았다. 1층과 2층에 은행, 1층에 파리바게트와 베스킨라빈스까지 있다. 3층부터는 전부 병원이다. 1층에 약국도 있었다.

 

 

진접역 또 다른 출구

여기가 진정한 진접역 사거리이다.

 

 

엠타워 현황

층마다 다 다니면서 확인하고 싶었지만 역시 시간상 여기도 이것만 찍고 왔다.

 

 

삼부르네상스 더테라스

임장을 오기 전에 여기 저기 찾아보니까 삼부르네상스 더테라스라는 단지도 있었다.

 

 

아파트와 단독주택의 중간 정도라고 할까. 테라스 자체만의 고급스러운 면도 있겠다.

 

 

노후에는 이런 곳에서 사는 것도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

엠타워

남양주에 있는 부동산에 가면 엠타워 옆에 진접역이 생긴다고 설명을 해주는데, 여기가 바로 그 엠타워이다. 앞에 올린 사진은 약간 옆면이고 여기가 정면이다. 피씨방, 스크린골프, 당구장, 휘트니스 등이 보인다. 여기에 다 있으니 단우타워에 공실이 생길 수 밖에 없다. 지금 사진을 자세히 보니까 엠타워 2층도 일부 공실처럼 보인다.

 

 

삼성프라자 현황

여기는 엠타워 맞은편에 있는 건물이다. 여기도 당구장이 있다.

 

 

또 다른 건물 현황

여기도 엠타워 맞은편에 있는 건물인데, 삼성프라자 바로 오른쪽으로 사거리 코너에 위치한 건물이다. 1층에 약국, 2층에 은행, 3층부터 병원인 아까 그 건물이다.

 

 

삼부르네상스 더테라스

상권이 형성된 곳에서 바라본 모습이다. 거리가 좀 있는데, 경사진 곳에 위치해서 그런지 잘 보인다.

 

 

단우타워

다시 경매 물건이 있는 곳으로 왔다. 앞에서 올린 사진이 전면부였다면 여기가 후면부이다.

 

 

우편함

우편함만 봐도 정신이 없다. 진접역에 개통하면 상황이 좀 나아질까. 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다. 단우타워 바로 왼쪽, 단우타워 맞은편에도 상가건물이 생길 가능성이 있기 때문이다.

 

 

아까 그 병원 건물

 

 

삼성프라자

 

단우타워 3층 3개 호실의 최초 감정가는 657,000,000원이었다. 1회 유찰된 상태로 이번 최저입찰가는 459,900,000원이다. 3층 상가를 활용할만한 좋은 아이디어만 있다면 낙찰을 받는 것도 괜찮아 보인다.

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성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

 

성북구 하월곡동 위치

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

 

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

 

 

하월곡1구역-2구역 가로주택정비사업 추진대표사무실

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

 

 

이동 경로

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

 

 

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

 

 

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

 

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

 

빌라 지하 주차장 입구

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 입구

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

 

 

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 모습

 

 

경매로 나온 빌라 주변 모습

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

 

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 노후도

생각보다 신축이 많아 보인다.

 

 

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

 

 

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

 

 

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

 

 

이런 단독주택들도 많았다.

 

 

이쪽은 1구역이었던가

 

 

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

 

 

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

 

 

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

 

 

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

 

 

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

 

 

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

 

 

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

 

 

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

 

 

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

 

 

래미안라센트 아파트가 있다.

 

아파트 시세는 생략한다.

 

 

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

 

 

 

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강북구 미아동에 다녀왔습니다.

 

원래는 미아동 258번지 재개발 구역, 미아역 동측 공공재개발, 미아3구역을 알아보기 위한 목적으로 간 것이 아니었습니다. 그저 미아역 인근에 경매 물건들이 나왔는데 1차 입찰기일에 바로 낙찰이 되어서 어떤 물건들인지 구경을 갔던 것이었습니다. 주변에 신축 건물이 하나도 들어오지 않은 노후된 곳이 보여서 그쪽도 함께 돌아보고 왔는데, 거기가 바로 미아258 재개발 구역 중 일부였습니다.

 

 

미아역 주변 지도

빨간색 작은 원으로 표시한 부분이 경매 물건이 있는 대략적인 위치입니다. 나중에 설명하겠지만 입지가 좋은 가치가 있는 물건이라 1차 입찰기일에 바로 낙찰된 것 같습니다. 주황색으로 표시한 부분이 미아258구역입니다. 미아동 258번지 일대인데 위쪽부터 아래쪽까지 258번지가 길게 자리잡고 있습니다. 사전에 충분히 알아보고 간 것이 아니라서, 미아258구역 중 위쪽 주황색 원으로 표시한 부분만 둘러보고 왔습니다. 그리고 왼쪽에 삼양역 근처에 노란색 원으로 표시한 부분이 미아3구역이 있는 곳입니다. 래미안 아파트를 제외하고 그 주변이 미아3구역입니다. 몇 달 전에 임장을 다녀왔던 곳인데, 그때는 몰랐는데 이번에 여기도 입지가 좋다는 생각이 들었습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 노후도

빨간색 원으로 표시한 곳이 미아동 258번지 일대 중 위쪽 부분입니다. 위 그림과 같이 신축 건물이 하나도 안 들어온 곳입니다. 이런 모습을 보고 여기가 미아258 재개발 구역인지도 모르고 그냥 관심을 갖고 다녀온 것이었습니다. 주황색 원으로 표시한 부분은 번동148 재개발 구역인데, 미아258 재개발 구역과 달리 신축 건물이 몇 개 들어왔습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 노후도

위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대입니다. 역시 신축 건물이 거의 안 들어왔습니다. 그 왼쪽을 보면 신축 건물이 꽤 들어온 것이 보이는데, 미아동 258번지 일대는 지하철역에서 멀어서 그런지 아직 개발이 안 된 상태입니다.

 

 

미아동 258번지 일대 매물들

 

미아동 258번지 일대 매물들

네이버 부동산에서 빌라 매물만 표시한 것입니다. 매물이 좀 있는 편입니다. 시세는 3억 초반부터 3억 중반까지 있었습니다. 전세가는 1억 초반으로 실투자금 2억 이상이 필요합니다. 혹시 더 저렴한 물건이 있나 살펴봤는데 아쉽게도 안 보였습니다. 전세가가 1억 미만인 물건도 있고 주인이 거주하는 곳도 있어서 갭 2.1억이 최저였습니다. 그 미만도 더 찾아보면 있을 수도 있습니다.

 

검색해보니 동의율은 75%를 넘었다고 합니다. 그래도 확실히 하기 위해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

미아동 재개발 사업 추진현황

미아258 구역은 아직 정식으로 재개발 구역으로 지정된 곳이 아닙니다. 동의율을 보면 조만간 재개발 구역으로 지정될 것 같기도 한데, 그러면 프리미엄이 더 붙을 것 같습니다.

 

 

번동과 미아동의 경계에서 바라본 미아동 258번지 일대의 모습입니다.

 

저 멀리 고층 아파트들이 많이 보이는데 어딘지 모르겠습니다.

 

번동에서 공원을 지나 미아동으로 넘어갔는데 공원에 노인들이 꽤 많았습니다. 미아동 258번지 일대에도 노인들이 많이 살고 있을 것 같습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 (1)

 

 

미아258 재개발 구역 (2)

비슷하게 지은 빌라들이 나란히 있었습니다. 도로폭도 꽤 넓은 편이었습니다.

 

 

미아동 258번지 일대

저 앞쪽으로 내려가도 미아동 258번지 일대가 이어지는데, 미아258 구역을 보러 온 것이 아니라서 저쪽으로 가지 않았습니다.

 

로드뷰를 잠깐 살펴보니, 제가 다녀온 미아동 258번지 일대 위쪽 부분과 큰 차이가 없었습니다.

 

 

상가주택 건물과 편의점

부동산에 들러서 이 동네에 대해 물어보려고 했는데 문이 닫혀있었습니다. 평일 오전부터 임장을 다니면 부동산이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 9시에 문을 여는 곳은 드물고 대부분 10시가 넘어야 여는 것 같았습니다.

 

 

미아동 258번지 일대

도로를 따라 잠시 걸었습니다. 마을버스가 다니는 길이었습니다. 재개발 이야기가 나오는 곳은 더 낙후된 곳도 많으니, 이 정도면 도로폭이 넓은 편이고 양쪽으로 주차공간이 있습니다. 과거에는 어떤 모습이었나 궁금해서 로드뷰를 확인했는데 10년 전에도 비슷한 모습이었습니다.

 

전체적으로 과거의 모습을 잘 유지하고 있는 것 같았습니다. 건물 외관도 양호한 편이었습니다. 일부 건물들은 전체적으로 붉은색 건물에 한쪽면만 회색으로 덧붙인 것처럼 보였는데, 원래 그렇게 지은 것 같지는 않고 보수공사를 한 것 같았습니다. 사진을 찍고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 있어서 그냥 지나쳤습니다. 지금 로드뷰를 확인해보니까 과거에도 한쪽 면은 지금처럼 회색이었습니다. 노후된 건물을 보수한줄 알았는데, 그게 아니고 처음부터 그렇게 건축한 것 같습니다.

 

 

미아동 258번지 일대의 가장 위쪽 부분으로 경계라고 할 수 있습니다.

 

 

저 멀리 역시 아파트들이 많이 보입니다.

 

미아동 258번지 일대에도 저런 아파트들이 들어올 수 있을지 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶습니다.

 

 

골목으로 들어오니 아까와 달리 도로폭이 좁았습니다.

 

 

다시 아까 GS25가 있었던 상가주택 건물로 돌아가서 큰 도로 주변을 둘러보려고 했다가 다시 발걸음을 돌려서 미아역으로 갔습니다. 이쪽에서 미아역까지 직선거리로 500미터도 안 되었기 때문에 직접 걸어보고 싶었습니다.

 

 

미아역으로 가는 길

이런 계단을 내려가면 바로 미아역으로 가는 길이 나옵니다.

 

 

아래쪽으로 갔다면 도로를 건너야 했을 겁니다.

 

 

미아역에서 미아동 258번지 일대 윗부분으로 간다면 이 계단을 올라가야할텐데, 조금 힘들 수도 있겠습니다.

 

 

근처 도로는 이런 모습이었습니다.

 

 

이 길을 따라가면 미아역 교차로가 나옵니다. 여기서부터는 3분 거리입니다.

 

 

이 도로변에 있는 빌라에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 감정가 1억 8천3백만 원에서 거의 감정가에 낙찰됐습니다.

 

 

반지하였지만 1층 같은 반지하로 나쁘지 않아보였습니다.

 

무엇보다 마음에 들었던 점은 미아역이 3분 거리라는 것입니다. 관심물건으로 등록만 해놓고 입찰할 생각도 안 했지만 괜찮은 물건이지 않았나 하는 생각이 듭니다.

 

 

그리고 또 3080+미아역 동측 공공재개발 동의서를 접수하는 곳이 보였습니다.

 

재건축, 재개발만 해도 알아야 할 것이 많은데, 공공재개발 1차에 2차까지, 그리고 3080까지 뭐가 뭔지 모르겠습니다. 사실 3080이 나왔을 무렵에는 부동산보다 다른 쪽에 관심을 갖고 있어서 주의깊게 안 봤습니다. 부동산에 관심이 없는 사람들도 마찬가지일 것 같습니다. 쏟아지는 정책에 뭐가 뭔지 따라가기 힘듭니다.

 

 

미아역 동측이 입지는 훨씬 좋지만 재개발 가능성은 미아258구역이 더 높을 것 같습니다.

 

 

아무튼 이 빌라는 2002년경에 지어진 것이었습니다.

 

 

도로변의 또 다른 건물들입니다. 단독주택 소유주는 어떤 재개발이든 반대하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

 

여기서부터는 미아역까지 1분 거리입니다.

 

 

역시 반대하는 사람들이 있었습니다. 내재산지키기 주민모임.

 

부동산에서 매물을 붙여놓은 것인줄 알았는데 아니었습니다.

 

 

지역에 따라 다르겠지만 공공재개발이든 3080 공공재개발이든 쉽지 않을 것 같습니다.

 

 

미아역 초역세권에 이런 저택 같은 단독주택 소유주라면 당연히 재개발에 반대하지 않을지...

 

 

여기서부터는 미아역 서측으로 넘어와서 삼양역으로 가는 길입니다.

 

이 도로변에도 경매 물건이 하나 나왔습니다. 감정가가 12억 6천만 원 정도였고, 감정가의 125%인 15억 8천만 원 정도에 낙찰됐습니다. 단순히 상권이 발달한 도로변에 있는 상가주택이라서 괜찮다고 느꼈는데, 실제로 현장에 와서 보니까 장점들이 더 많았습니다.

 

 

지금은 코로나 때문에 문을 닫은 듯한 가게들도 종종 보였지만 도로변을 따라 상점들이 쭉 이어졌습니다.

 

 

PC방이 아닌 PC방들도 많았는데 왜 이 동네에 이런 피씨방들이 많은지 궁금했습니다.

 

 

그저 상가주택으로 관심을 가진 건물인데, 또 다른 장점이 있었습니다. 바로 미아3구역입니다.

 

 

경매로 나왔던 상가주택 북서쪽으로 미아3구역이 있었습니다. 천 세대 이상의 자이아파트가 생길 예정입니다. 미아역까지 7분 거리입니다. 몇 달 전에도 미아3구역에 왔었는데 그때는 미아3구역이 미아역에서 그렇게 가까운지 몰랐습니다. 그때도 미아역에서 출발해서 북서쪽으로 가서 미아11구역을 보고, 미아3구역 주변도 둘러봤는데, 그때는 미아역보다는 삼양역만 생각했습니다. 그런데 삼양역과 미아역은 확실히 차이가 납니다. 경매로 나온 상가주택은 미아3구역에서 미아역으로 가는 도로변에 있었던 것이었습니다.

 

 

근처에는 이런 신축 건물도 보였습니다. 미아3구역이 들어오면 이 건물의 가치는 더욱 올라갈 것 같습니다.

 

참고로 미아3구역의 시세는

 

매매가 77,200만원

59형 신청

권리가액 12,200만원

프리미엄 6,5000만원

 

프리미엄이 6억이 넘습니다. 임장을 다녀오는 길에 모바일에서 확인했을 때는 매물이 몇 개 더 있었는데, 지금 피씨에서 네이버 부동산을 확인하니까 매물이 하나도 안 보입니다. 총매가를 제외한 나머지 내용만 적어보겠습니다.

 

35평형 신청

프리미엄 7억 3천8백만 원

이주비 7천만 원

권리가액 1억 1천2백만 원

실투 7억 8천만 원

 

25평형 신청

프리미엄 6억

이주비 5천5백만 원

권리가액 1억 2천8백만 원

실투 6억 7천만 원

 

 

미아3구역은 2024년 5월 입주예정입니다. 미아3구역 바로 옆에 있는 미아래미안 아파트는 지난 8월 33평형이 8억 8천만 원에 거래된 것으로 나옵니다.

 

 

미아래미안아파트1차 33평 최근 5년 시세 변화

 

 

이렇게 리모델링을 하는 듯한 건물도 보였습니다.

 

 

이 길을 따라 쭉 가면 삼양시장 교차로가 나오고 그 근처에 롯데마트가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 2분 거리에 삼양역이 있습니다.

 

이쪽부터는 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 길이라 미아역으로 다시 돌아갔습니다.

 

 

미아역으로 가는 길입니다.

 

 

여기가 바로 미아3구역입니다.

 

지난 번에 왔을 때 거의 철거가 끝나가고 있었는데 지금은 어떤 모습일지... 조금 더 둘러보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남습니다.

 

 

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

 

강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업

강북구 미아동에 다녀왔다. 미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선

trlt30.tistory.com

 

 

 

경매로 나왔던 상가주택과 미아3구역 사이에 있는 주택들입니다.

 

 

이쪽도 언젠가는 개발이 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

 

 

미아역으로 돌아가는 길입니다.

 

점심시간 무렵이었는데 마트에는 사람들이 북적북적했습니다. 밤시간대에는 또 어떤 모습일지 궁금합니다.

 

 

이쪽은 미아역 남서쪽입니다.

 

 

이쪽에도 예전에 경매로 나온 주택이 있었습니다.

 

1972년에 지어진 대지면적 30평의 주택이 감정가 5억 4천만 원 정도에 경매로 나왔는데 결국 취하됐습니다.

 

 

주변에는 신축빌라들이 꽤 들어와 있었습니다.

 

 

이렇게 미아동 258번지 일대와 미아역 주변, 미아3구역 주변까지 임장을 마쳤습니다. 다음에는 최근에 '역세권 활성화 사업'으로 언급된 삼양사거리역 근처에 가볼 생각입니다.

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강북구 번동에 다녀왔습니다.

 

강북구 번동은 예전부터 가보고 싶었던 곳인데 이런저런 이유로 못 가고 있었던 곳이었습니다. 저의 생활권에서 멀고 접근성도 다소 떨어졌기 때문입니다. 그런데 최근 미아동에서 낙찰된 경매 물건들에 관심이 갔고 미아동으로 임장을 가기로 결심했는데, 번동도 미아동에서 그리 멀지 않은 곳이었습니다. 이번 글은 '번동 148 재개발'을 중심으로 사진을 올리고 다음 글에 미아동 258번지 일대 중 일부를 올릴 예정입니다.

 

 

강북구 번동 148번지 일대 위치

번동 148번지 일대는 위 지도 가운데 부분에 빨간색 원으로 표시한 부분입니다. 미아역에서 걸어서 20분 이상 걸리는 것으로 나옵니다. 그 위쪽으로 주황색 원으로 표시한 창3동과 창2동도 예전부터 가보고 싶었던 곳인데, 역시 접근성이 떨어져서 가지 않고 있던 곳입니다. 창3동의 경우 지하철역과 멀리 떨어져 있습니다. 그런데 역에서 가까울수록 재개발이 잘 되는 것도 아니었습니다. 역세권의 경우 비싸니까 오히려 역에서 좀 떨어진 곳에 재개발이 진행된 경우가 많았습니다.

 

번동 148번지 일대 바로 왼쪽으로 노란색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부입니다. 그리고 그 왼쪽에 있는 부분이 미아역에서 미아3구역으로 가는 길입니다. 이 부분은 다음 글에서 다룰 예정입니다.

 

빨간색 화살표는 이동경로로 석계역에서 출발해서 우이천 산책로를 따라서 위쪽으로 올라갔습니다. 장위 뉴타운과 월계동 사이를 지나서 번동으로 갔다가 미아동을 거쳐서 미아역으로 갔습니다.

 

 

번동 148번지 일대

지하철역에서 멀지만 가운데로 미아사거리역까지 가는 강북06 마을버스가 지나갑니다.

 

 

번동 148번지 일대 노후도

80퍼센트 이상이 붉은색입니다. 몇몇 신축 건물들이 올라간 것으로 보입니다. 왼쪽 위에 빨간색 원으로 표시한 부분은 번동 148번지가 아니고 미아동 258번지입니다. 신축이 하나도 없는 것이 신기해서 호기심을 불러 일으킨 곳입니다. 저 부분을 못 봤다면 이번 번동 임장도 가지 않았을텐데, 아무튼 저 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부였습니다.

 

그리고 표시하는 것을 깜빡했는데, 빨간색 원 오른쪽 아래쪽으로 남경빌라 근처에 파란색 삼각형이 있습니다. 거기가 '노을집'이라는 번동 협소주택이 생긴 곳입니다.

 

 

우이천 산책로

석계역에서 출발해서 우이천 산책로로 갔습니다. 비가 많이 오면 범람하여 출입을 통제할 것 같았습니다. 수심이 매우 낮은 곳도 있었는데, 오리들을 엄청 가까이에서 볼 수 있었습니다.

 

 

우이천의 오리들입니다. 1~2미터 정도의 거리로 매우 가까이 있었는데 사진을 찍냐고 멈춰서 있자 슬금 슬금 도망갔습니다.

 

 

우이천 인근의 빌라들 (1)

 

 

우이천 인근의 빌라들 (2)

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때 왠지 투자가치가 있을 듯한 빌라들이 보였는데, 위 두 사진에 나온 빌라들입니다. 혹시 네이버 부동산에 올라온 매물이 있나 봤더니, 위 두 빌라들은 아니고 인근의 빌라(대지 약 13평, 건물 16.5평)가 7억원입니다. 월계동 재건축 지역으로 현재 관리처분인가 신청 중이라고 나옵니다.

 

 

저 멀리 보이는 광운대학교

 

 

좌) 래미안장위하이퍼스트, 우) 꿈의숲SK뷰

두 아파트의 시세도 올릴까 했는데 생략합니다.

 

 

래미안장위하이퍼스트 아파트

역시 신축 아파트는 멋져 보입니다. 입지에 상관없이 높은 가격대를 형성하는 이유가 다 있는 것 같습니다.

 

 

꿈의숲SK뷰 아파트

 

 

초안아파트

이 아파트도 얼마 전에 경매로 나왔습니다. 역에서 좀 떨어져 있어서 사람들의 관심이 적은 듯 했습니다. 가격대도 상대적으로 낮았던 것으로 기억합니다.

 

 

초안아파트

저도 역세권을 중시하는 편이라서 딱히 관심을 갖지 않았는데, 생각보다 깔끔한 모습이었습니다.

 

 

해모로 아파트

번동 148번지 일대에서 도로 건너편에 있는 아파트입니다.

 

 

2003년 준공, 430세대

 

지난 8월에 33평이 7억원 중반대에 거래됐습니다.

 

 

해모로 아파트 33평 최근 5년 시세 변화

역시 여기도 몇 년 전에 비해 두 배가 되었습니다. 번동 148번지 일대 재개발 구역에 아파트가 들어선다면 해모로 아파트보다 가격대가 높게 형성될 것 같습니다.

 

 

번동 148번지 일대

드디어 번동 148번지 일대로 들어왔습니다. 번동 148번지 일대 경계를 크게 한 바퀴 돌고 안쪽을 구석구석 살펴보는 것이 가장 좋겠지만 시간상 무작위로 발길이 가는대로 걸었습니다.

 

 

언덕을 조금 올라와서 오른쪽 골목을 찍은 사진입니다.

 

 

여기는 그 반대편 왼쪽 골목입니다.

 

붉은색 벽돌로 지어진 빌라들이 전체적으로 많았고 간혹 신축 빌라들이 보였습니다.

 

 

여기는 마을버스가 다니는 도로입니다.

 

 

마을버스 정류장과 1층의 상점들

오래된 빌라 건물 1층에 슈퍼마켙이 있습니다. 슈퍼마켙에서 세월의 흔적이 느껴집니다. 임장을 오기 전에는 이런 모습을 상상도 못했습니다. 예전에 번동 148번지 일대의 로드뷰를 보긴 했는데, 이 도로가 아닌 다른 곳의 로드뷰를 봐서 그저 주택들만 있는 줄 알았습니다.

 

 

그런데 이렇게 마을버스가 다니는 도로에는 상점들이 있었습니다. 

 

월세가 어느 정도인지는 모르겠지만 이런 건물에 투자하는 것도 장기적으로 부담이 적을 것 같았습니다.

 

 

여기서 잠깐 번동 148번지 일대의 시세를 확인하고 넘어가겠습니다.

 

 

네이버 부동산의 매물들

일단 매물이 엄청 많습니다. 단독주택 등을 제외하고 빌라만 선택한 것인데도 이렇게 매물이 많았습니다. 동일매물은 물론 제외한 것입니다. 그래도 일부 동일매물이 포함될 가능성이 있지만 그래도 많아 보입니다.

 

빌라 시세를 확인하고 깜짝 놀랐습니다. 매물 설명에 재개발 추진중이라고 적힌 물건들은 2억 후반대부터 3억 초반대까지 있었습니다. 매매가 3억원 짜리 빌라의 초투는 1.8억원인 매물도 보였습니다. 위치, 평수 등을 추가적으로 확인해봐야겠지만, 2억 미만의 매물도 있었고, 1억 미만의 반지하 물건도 있긴 했습니다.

 

한 동안 이 구역에 관심을 안 가져서 최근에 나온 경매 물건들은 모르겠는데, 지난 봄에 낙찰된 경매 물건들이 있습니다. 면적이 커서 그런지 감정가가 7억원이 넘는 근린주택의 경우 7억 후반대에 낙찰됐는데, 소송이 진행 중인 것으로 추정됩니다. 작은 평수의 2층 빌라는 결국 취하됐는데, 감정가는 8600만원에 불과했습니다. 취하된 빌라와 대지면적은 비슷하고 건물면적은 1평 정도 큰 빌라(역시 2층)의 경우 감정가의 254%인 2억 초반에 낙찰됐습니다.

 

이런 모습을 보면 초기 재개발 구역으로 알려지면서 시세가 크게 상승한 것 같습니다.

 

 

재개발이 순조롭게 진행된다면 프리미엄이 더욱 붙겠지만 아직 '발전협의회' 단계입니다. 공공재개발도 신청한 것 같았는데, 자세한 내용은 확인하지 않았습니다. 잠깐 검색해본 결과 번동 148번지 재개발도 그렇고 미아동 258번지 재개발도 주민들에게 추가분담금이 부담이 되어서 재개발 추진이 어려웠던 것 같았습니다. 그런 면에서 투자자들이 들어와서 손바뀜이 한 차례 일어난다면 조금 더 가능성이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

앞으로 이 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜보고 싶습니다.

 

 

언덕을 올라와서 내려다 본 모습입니다.

 

이 모습을 보고 예전에 다녀온 솔샘역 인근의 소나무 협동마을 주거환경 개선지구가 떠올랐습니다.

 

 

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

 

강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업

강북구 미아동에 다녀왔다. 미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선

trlt30.tistory.com

 

 

 

번동 148번지 일대

가로쪽으로도 경사가 약간 있습니다.

 

 

번동148 재개발 동의서 접수

이 현수막을 유심이 안 와서 발전협의회 사무실 위치를 미처 방문하지 못했습니다. 아래에 있는 현수막은 빛이 좀 바랜 것이 오래된 것 같고, 위쪽 현수막은 최근의 것으로 보입니다. 아무튼 추진위원회도 아니고 발전협의회입니다. 부린이라서 추진위원회와 발전협의회의 정확한 차이를 모르겠는데, 재개발 구역 설정 전의 극초기 재개발 구역이라고 하면 되지 않을까 싶습니다.

 

 

계속 되는 언덕길

 

 

언덕길을 내려다 본 모습

 

큰 도로쪽이 아니고 가로측입니다.

 

 

번동148 재개발 구역의 주택들

 

비슷한 구조의 주택들이 나란히 있기도 했습니다. 번동148도 그렇고 다음 글에서 올릴 미아동258의 일부도 그렇고 지도를 보면 오패산 산자락에 주거지를 형성한 것 같기도 했습니다.

 

 

전동 휠체어

돌아다니는 사람들을 거의 못 봤는데, 이런 전동 휠체어의 주인은 재개발에 반대하지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

 

 

번동148 재개발 구역의 거의 한 가운데에 이렇게 편의점도 있었습니다.

 

 

큰 도로쪽을 내려다 본 모습입니다.

 

 

계속되는 언덕길...

 

 

건너편 건물에도 편의점 간판이 있었습니다.

 

 

계속 되는 언덕길...

 

이런 지형 때문에 도로 구석구석, 골목 구석구석을 돌아볼 수 없었습니다.

 

 

여기도 번동148 재개발 구역 동의서 접수 현수막이 있었습니다.

 

 

빌라 건물의 모습

 

 

이쪽 방향도 언덕길입니다. 큰 도로에서 위쪽으로 가는 언덕길이 남북축이라면, 이쪽은 동서축 도로입니다.

 

 

거의 언덕의 끝이 보입니다.

 

저 멀리 벽면에 지도가 그려져 있는 줄 알았는데 가까이 가서 보니까 지도가 아니라 이불이었습니다.

 

 

언덕을 다 올라와서 내려다 본 모습입니다.

 

저 멀리 최근 실거래가 7억 4천 3백만 원(33평 기준)의 해모로 아파트가 보입니다. 길건너 아파트가 7억이라면 이쪽에 신축 아파트가 생기면 7억은 더 넘을 것 같습니다.

 

 

이쪽에는 신축 빌라가 거의 없었습니다.

 

 

언덕 위쪽이라서 그런 것 같습니다.

 

하지만 재개발이 성공적으로 추진되지 않는다면 여기도 점차 신축 빌라가 생길 것 같습니다.

 

 

경매로 나왔던 빌라

 

 

여기는 그나마 신축 건물이 보입니다.

 

 

여기는 번동148 구역의 경계입니다.

 

다행히 이쪽으로는 주차공간이 많이 보입니다.

 

 

여기도 재개발 동의서 현수막이 있었습니다.

 

과연 동의율은 어느 정도일지...

 

 

그리고 우연히 보게 된 '노을집'

 

딱 보이에 협소주택 같다는 느낌이 들었는데, 돌아와서 검색해보니까 역시 협소주택이었습니다.

 

 

삼각형 모양의 대지면적은 약 17평, 그중 10평에 건물이 올라갔습니다. 설계는 2019년 7월부터 10월까지, 시공은 2019년 12월부터 2020년 5월까지라고 나왔습니다. 이제 1년이 조금 지난 신축급 협소주택이라고 하고 싶습니다. 건축비도 궁금했는데 따로 나온 것이 없었습니다.

 

더 자세히 살펴보고 싶었지만 주인분께 실례가 될 것 같아서 그러지 않았습니다. 서울의 웬만한 아파트가 10억이 넘는 것을 보면 자신만의 집을 짓는 협소주택도 괜찮은 선택이라고 생각합니다.

 

끝.

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노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

 

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

 

 

월계동 재개발 구역 등

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

 

 

월계2구역

 

월계2구역 정비사업개요

 

 

월계2구역 위치도

 

월계2구역 조감도

 

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

 

월계센트럴아이파크 84A형 최근 5년 매매 시세

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

 

 

월계3구역

 

월계3구역 정비사업개요

 

월계3구역 위치도

 

월계3구역 조감도

 

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

 

꿈의숲SK뷰 110B형 최근 5녀 매매 시세

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

 

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

 

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

꿈의숲SK뷰 아파트 로드뷰 (2020년)

 

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

 

 

월계3구역과 월계동 534번지 일대 지적편집도

 

 

월계동 534번지 일대 노후도 (출처: 부동산플래닛)

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

 

 

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

 

 

현장 사진들

 

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

 

 

광운대 앞

 

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

 

 

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

 

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

 

 

래미안장위퍼스트하이아파트

 

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

 

 

꿈의숲SK뷰

 

 

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

 

동북선 공사도 진행되고 있다.

 

 

꿈의숲SK뷰 앞쪽

 

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

 

 

다시 맞은 편 장위뉴타운

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

 

 

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

 

 

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

 

 

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

 

 

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

 

 

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

 

 

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

 

 

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

 

 

또 다른 단독주택

 

 

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

 

 

공사안내문

 

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

 

 

붉은 벽돌의 집들

 

 

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

 

 

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

 

 

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

 

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

 

 

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

 

 

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

 

 

또 다른 동북선 공사 현장

 

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

 

 

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

 

 

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

 

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

 

 

끝.

 

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