생각하고 부자되기

중랑구 중화동에 다녀왔다.

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

이화주택, 대명연립, 삼보연립

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

대명연립 인근의 어린이공원이다.

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

여기는 삼보연립일 것이다.

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

중화122구역

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

여기까지는 노후도가 느껴진다.

분양중인 빌라도 보였다.

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

생각보다 신축이 많아 보인다.

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

이런 단독주택들도 많았다.

이쪽은 1구역이었던가

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

래미안라센트 아파트가 있다.

아파트 시세는 생략한다.

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

동대문구 용두동과 제기동에 다녀왔다.

용두동에 있는 단독주택과 제기동에 있는 근린주택이 경매로 나왔다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 제기4구역 남측부지에 가로주택정비사업 추진을 확인한 것이다. 지난 번에 제기4구역에 갔을 때, 제기4구역 남측으로 제기4구역에서 제외되는 부분이 있었다. 그때도 따로 개발할 것 같다는 느낌이 들었는데 역시 현장에 가서 그 현황을 확인할 수 있었다. 마침 경매로 나온 물건도 제기4구역 남측부지에 속했다.

용두동

용두동인데 제기동역에서 더 가깝다. 용두6구역을 지나 경매 물건지로 갔다.

위 지도에서 좌측이 용두동이고 우측이 제기동이다. 경매 물건은 바로 그 경계 옆에 있었다.

용두6구역 모습

아직 건물이 본격적으로 올라가지 않은 상태였다.

래미안 용두6구역 주택재개발 아파트 현장

용두동 단독주택

2020타경1038**
동대문구 용두동
주택

토지면적 35.09평
건물면적 237.27평

건물면적에는 경매정보지 상 약간 오류가 있는 듯하다. 감정평가서에 건물면적은 125.91㎡로 되어 있었다. 해당 주택과 주변 필지에 나름 사연이 있기 때문에 면적 표기에 차이가 있다.

경매로 나온 주택이 있는 골목이다.

바로 이 도로를 경계로 용두동과 제기동이 나뉜다.

서울 선농단

서울 시내에 이런 곳이 있는지도 몰랐다. 여기 저기 임장을 다니면서 신기한 것을 종종 보게 된다. 지도를 볼 때에는 그냥 근처에 공원 같은 것이 있구나 하는 정도였는데, 현황조사서 등을 읽어보니 이 근처에 올라가면 경매 물건지의 마당이 보인다는 말도 있었던 것으로 기억한다. 선농단 역사문화관인지, 아니면 선농단 역사공원인지 잘 기억은 안 나는데 들어갈 수는 없었다.

1976년에 지어진 주택인데 낡은 모습은 별로 찾아볼 수 없었다. 당시에는 꽤 고급스러운 주택이지 않았을까.

최대한 올라왔지만 담장 안쪽까지 보이지는 않았다.

다른 골목 끝으로는 종교시설이 있었다.

옆으로도 고급스러운 단독주택이 보였다.

내부는 어떨지 모르지만 이 모습 그대로 10년 더 살아도 괜찮을 것 같다.

그런데 두 집이 거의 붙어 있다.

감정평가서에는 아래와 같은 내용이 었었다.

본건 건물은 인접필지와 같이 제1호~제5호로 일괄하여 등재되었으나, 각 호 건물을 기준으로 토지를 분할하여 토지 지번별로 그 위치가 확인되는 바, 본건 토지상에 소재하는 제*호의 위치를 특정하여 감정평가하였음.

다섯 개의 필지에 함께 건물을 지었던 것일까. 경매정보지에는 '연립주택'이라는 표현도 보였다. 아무튼 현재는 개별 필지 위에 개별 주택이 있는 것으로 봐도 무방한 것 같다. 제기동에는 '협동주택'이 있었는데 이런 저런 사연이 있는 건물들이 많다. 그런데 건물이 거의 붙어있으니 철거 후 신축이 어려울 것 같기도 했는데 불가능한 것은 아니었다.

다른 쪽으로는 1976년도에 지어진 건물들 사이로 2009년에 지어진 건물이 있었다.

제기동에서 용두동으로 가는 언덕길

경매 물건을 포함한 주변 주택들은 다른 곳에 비해서 지대가 조금 높은 편이었다.

제기4구역으로 가는 길

눈이 많이 와서 임장을 안 갈까 했지만 시간이 있을 때 최대한 임장을 많이 다니려고 하고 있다.

정릉천 주변에 있는 주택들 중에서 협동주택이었던 주택들도 있다. 앞서 살펴본 단독주택들과 비슷한 시기에 지어졌는데 상대적으로 낡아 보인다.

제기동

제기4구역은 청량리역에서 더 가깝다. 위쪽에 청량리7구역이 보이고 그 왼쪽으로 따로 표시는 안 했지만 청량리6구역과 제기6구역이 있다. 제기4구역은 지도 가운데 빈 공간이다. 철거가 진행되다가 중단된 사연이 있는 곳. 그 아래쪽으로 표시한 부분이 '제기4구역 남측부지'다. 제기4구역 남측부지에서 공유물 분할을 위한 경매 물건이 나왔다.

가는 길에 반가운 모습이 보였다.

레트로 열풍을 타고 많이 보이는 '곰표'

곰표 맥주가 방송에 나오는 바람에 편의점에서 찾아볼 수가 없다.

제기동 맛집 원조 홍릉각

몇 번 가봐던 곳이다. 이 날은 오픈 시간보다 조금 일찍 오는 바람에 못 갔다. 제기4구역으로 임장을 온다면 여기서 밥을 먹어도 좋을 것이다. 다만 장소는 협소한 편. 하지만 그만큼 기다렸다가 먹을 가치가 있는 곳이다.

저 뒤쪽이 제기4구역인데 사거리에 접한 이 건물도 제기4구역 남측부지에 포함되는지 모르겠다.

제기4구역 남측부지 맞은편 인도

제기4구역과 그 남측부지가 개발된다면 이쪽도 개발되지 않을까.

서울특별시 동대문구 제기동 426번지 일원(1단지:제기4구역 남측부지)
가로주택정비사업 주민설명회 개최

지난 12월 초에 주민설명회를 개최했다. 가로주택정비사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

부동산 상승세를 타고 수많은 재개발, 공공재개발, 가로주택정비사업, 소규모 재건축 등이 추진되고 있는데 2008년과 같은 일이 반복될지도 모른다.

이미 철거가 끝났는지 나대지도 보였다.

단독으로 새로 건물을 지을 계획이었을까. 대로변에 접한 것만으로도 그 가치가 유지될 것이다.

세월의 흔적이 보이는 건물들

어르신들의 유해 업소가 있나...

2019타경1040**

동대문구 제기동
근린주택

대지 약 30평
건물 약 39평

1985년 건물로 감정가는 약 7억 5천8백만 원이다. 공유물 분할을 위한 경매라서 취하되지는 않을 것 같다. 공유자가 낙찰을 받아가려나... 여유만 있다면 낙찰받아서 가지고 있어도 언젠가는 수익이 날 것 같다.

바로 이 건물이 경매로 나온 건물이다.

근처에 부동산도 하나 있고, 그 옆으로는 시장 골목이 있다.

제기4구역 남측부지 인도

유치권까지는 아니고 점유 안내문이 있었다.

공유자 중 한 사람의 이름이 적혀 있었다.

다른 쪽 골목

여기도 안내문이 있었다.

다시 시장 골목

어떤 사연이 있는지 모르겠지만 욕심이 나는 물건이었다.