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성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

 

성북구 하월곡동 위치

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

 

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

 

 

하월곡1구역-2구역 가로주택정비사업 추진대표사무실

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

 

 

이동 경로

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

 

 

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

 

 

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

 

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

 

빌라 지하 주차장 입구

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 입구

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

 

 

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 모습

 

 

경매로 나온 빌라 주변 모습

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

 

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 노후도

생각보다 신축이 많아 보인다.

 

 

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

 

 

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

 

 

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

 

 

이런 단독주택들도 많았다.

 

 

이쪽은 1구역이었던가

 

 

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

 

 

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

 

 

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

 

 

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

 

 

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

 

 

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

 

 

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

 

 

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

 

 

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

 

 

래미안라센트 아파트가 있다.

 

아파트 시세는 생략한다.

 

 

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

 

 

 

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동대문구 용두동과 제기동에 다녀왔다.

 

 

용두동에 있는 단독주택과 제기동에 있는 근린주택이 경매로 나왔다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 제기4구역 남측부지에 가로주택정비사업 추진을 확인한 것이다. 지난 번에 제기4구역에 갔을 때, 제기4구역 남측으로 제기4구역에서 제외되는 부분이 있었다. 그때도 따로 개발할 것 같다는 느낌이 들었는데 역시 현장에 가서 그 현황을 확인할 수 있었다. 마침 경매로 나온 물건도 제기4구역 남측부지에 속했다.

 

 

용두동

 

용두동인데 제기동역에서 더 가깝다. 용두6구역을 지나 경매 물건지로 갔다.

 

 

위 지도에서 좌측이 용두동이고 우측이 제기동이다. 경매 물건은 바로 그 경계 옆에 있었다.

 

 

용두6구역 모습

 

아직 건물이 본격적으로 올라가지 않은 상태였다.

 

 

래미안 용두6구역 주택재개발 아파트 현장

 

 

용두동 단독주택

 

2020타경1038**
동대문구 용두동
주택

토지면적 35.09평
건물면적 237.27평

 

건물면적에는 경매정보지 상 약간 오류가 있는 듯하다. 감정평가서에 건물면적은 125.91㎡로 되어 있었다. 해당 주택과 주변 필지에 나름 사연이 있기 때문에 면적 표기에 차이가 있다.

 

 

경매로 나온 주택이 있는 골목이다.

 

바로 이 도로를 경계로 용두동과 제기동이 나뉜다.

 

 

서울 선농단

 

서울 시내에 이런 곳이 있는지도 몰랐다. 여기 저기 임장을 다니면서 신기한 것을 종종 보게 된다. 지도를 볼 때에는 그냥 근처에 공원 같은 것이 있구나 하는 정도였는데, 현황조사서 등을 읽어보니 이 근처에 올라가면 경매 물건지의 마당이 보인다는 말도 있었던 것으로 기억한다. 선농단 역사문화관인지, 아니면 선농단 역사공원인지 잘 기억은 안 나는데 들어갈 수는 없었다.

 

 

1976년에 지어진 주택인데 낡은 모습은 별로 찾아볼 수 없었다. 당시에는 꽤 고급스러운 주택이지 않았을까.

 

 

최대한 올라왔지만 담장 안쪽까지 보이지는 않았다.

 

 

다른 골목 끝으로는 종교시설이 있었다.

 

 

옆으로도 고급스러운 단독주택이 보였다.

 

내부는 어떨지 모르지만 이 모습 그대로 10년 더 살아도 괜찮을 것 같다.

 

 

그런데 두 집이 거의 붙어 있다.

 

감정평가서에는 아래와 같은 내용이 었었다.

 

본건 건물은 인접필지와 같이 제1호~제5호로 일괄하여 등재되었으나, 각 호 건물을 기준으로 토지를 분할하여 토지 지번별로 그 위치가 확인되는 바, 본건 토지상에 소재하는 제*호의 위치를 특정하여 감정평가하였음.

 

 

다섯 개의 필지에 함께 건물을 지었던 것일까. 경매정보지에는 '연립주택'이라는 표현도 보였다. 아무튼 현재는 개별 필지 위에 개별 주택이 있는 것으로 봐도 무방한 것 같다. 제기동에는 '협동주택'이 있었는데 이런 저런 사연이 있는 건물들이 많다. 그런데 건물이 거의 붙어있으니 철거 후 신축이 어려울 것 같기도 했는데 불가능한 것은 아니었다.

 

 

다른 쪽으로는 1976년도에 지어진 건물들 사이로 2009년에 지어진 건물이 있었다.

 

 

제기동에서 용두동으로 가는 언덕길

 

경매 물건을 포함한 주변 주택들은 다른 곳에 비해서 지대가 조금 높은 편이었다.

 

 

제기4구역으로 가는 길

 

눈이 많이 와서 임장을 안 갈까 했지만 시간이 있을 때 최대한 임장을 많이 다니려고 하고 있다.

 

 

정릉천 주변에 있는 주택들 중에서 협동주택이었던 주택들도 있다. 앞서 살펴본 단독주택들과 비슷한 시기에 지어졌는데 상대적으로 낡아 보인다.

 

 

제기동

 

제기4구역은 청량리역에서 더 가깝다. 위쪽에 청량리7구역이 보이고 그 왼쪽으로 따로 표시는 안 했지만 청량리6구역과 제기6구역이 있다. 제기4구역은 지도 가운데 빈 공간이다. 철거가 진행되다가 중단된 사연이 있는 곳. 그 아래쪽으로 표시한 부분이 '제기4구역 남측부지'다. 제기4구역 남측부지에서 공유물 분할을 위한 경매 물건이 나왔다.

 

 

가는 길에 반가운 모습이 보였다.

 

레트로 열풍을 타고 많이 보이는 '곰표'

 

곰표 맥주가 방송에 나오는 바람에 편의점에서 찾아볼 수가 없다.

 

 

제기동 맛집 원조 홍릉각

 

몇 번 가봐던 곳이다. 이 날은 오픈 시간보다 조금 일찍 오는 바람에 못 갔다. 제기4구역으로 임장을 온다면 여기서 밥을 먹어도 좋을 것이다. 다만 장소는 협소한 편. 하지만 그만큼 기다렸다가 먹을 가치가 있는 곳이다.

 

 

저 뒤쪽이 제기4구역인데 사거리에 접한 이 건물도 제기4구역 남측부지에 포함되는지 모르겠다.

 

 

제기4구역 남측부지 맞은편 인도

 

제기4구역과 그 남측부지가 개발된다면 이쪽도 개발되지 않을까.

 

 

서울특별시 동대문구 제기동 426번지 일원(1단지:제기4구역 남측부지)
가로주택정비사업 주민설명회 개최

 

지난 12월 초에 주민설명회를 개최했다. 가로주택정비사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

 

 

부동산 상승세를 타고 수많은 재개발, 공공재개발, 가로주택정비사업, 소규모 재건축 등이 추진되고 있는데 2008년과 같은 일이 반복될지도 모른다.

 

 

이미 철거가 끝났는지 나대지도 보였다.

 

단독으로 새로 건물을 지을 계획이었을까. 대로변에 접한 것만으로도 그 가치가 유지될 것이다.

 

 

세월의 흔적이 보이는 건물들

 

 

어르신들의 유해 업소가 있나...

 

 

2019타경1040**

동대문구 제기동
근린주택


대지 약 30평
건물 약 39평

1985년 건물로 감정가는 약 7억 5천8백만 원이다. 공유물 분할을 위한 경매라서 취하되지는 않을 것 같다. 공유자가 낙찰을 받아가려나... 여유만 있다면 낙찰받아서 가지고 있어도 언젠가는 수익이 날 것 같다.

 

 

바로 이 건물이 경매로 나온 건물이다.

 

 

근처에 부동산도 하나 있고, 그 옆으로는 시장 골목이 있다.

 

 

제기4구역 남측부지 인도

 

 

유치권까지는 아니고 점유 안내문이 있었다.

 

공유자 중 한 사람의 이름이 적혀 있었다.

 

 

다른 쪽 골목

 

 

여기도 안내문이 있었다.

 

 

다시 시장 골목

 

 

어떤 사연이 있는지 모르겠지만 욕심이 나는 물건이었다.

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