생각하고 부자되기

서울 중구 경매 물건을 검색하던 중에 중림동 물건이 하나 있어서 임장을 다녀오기로 했다. 입찰을 위한 임장보다는 그 지역을 보러 가는 목적이었다. 중림동은 충정로역과 서울역 사이에 있다.

2019타경10***

중구 중림동

성요셉아파트

대지 2평

건물 12.499평

1차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 240,000,000원

1971년 준공. 총 68세대. 이번 물건은 소형이지만 중대형 세대도 있는 듯 하다. 지목이 종교용지라서 재개발이나 재건축은 어려울 것이라는 견해가 있다. 지금은 민간 소유지만 예전에 인근 성당에서 신도들을 위해 지은 아파트라고 설명한 글을 봤다. '다큐 3일' 같은 프로그램에서 이곳에 사는 사람들은 다룬 적이 있다. 

전세권 설정자가 경매를 신청했다. 임차인으로부터 전차하여 사용하는 점유자도 있다. 네이버 부동산에 매물이 하나 있다. 호가는 2억원. 3000/50에 세를 놓고 있다.

이동한 경로

염천교 수제화거리를 지나서 성요셉아파트를 보고 충정로역 근처에 있는 철거 예정지까지 갔다. 호수집은 나름 알려진 맛집이라 그냥 표시했다. 점심 때 갔으면 아마 거기서 밥을 먹지 않았을까. 

염천교를 건너며 중림동쪽을 찍었다. 사진 가운데로 보이는 골목에서 오른쪽으로 두번째에 있는 주황색 간판의 가게가 호수집이다. 호수집을 찍으려고 찍은 사진은 아닌데 우연히 호수집이 나왔다. 오래 전에 가본 곳이라 이날 돌아다니면서 '여기 어디쯤인데 안 보이네'라고 생각했다.

염천교 수제화거리

처음 와보는데 생각했던 분위기와 달랐다. 이른 시간이라 가게문을 안 열어서 그런가. 

쌍용 더 플래티넘 서울역 공사현장

여기 오피스텔 홍보관에 가보려다가 결국 못 갔는데 공사현장이 여기에 있었다. 임장을 다니면서 얻는 것이 있다는 이런 것이다. 로드뷰에서는 볼 수 없는 공사현장을 지나가게 된다. 어떤 공사인지, 무슨 건물인지 보면서 이 지역의 변화를 예상할 수 있다.

성요셉아파트로 들어가는 골목

성요셉아파트 골목

언제부터인지는 모르겠는데 이 골목으로 젊은 사람들의 가게들이 들어왔다고 한다. 미용실, 카페 등이 있었는데 이른 아침이라 문도 안 열였고 자세히 안 봐서 어떤지는 모르겠다. 

성요셉아파트 골목

언덕길이었다. 5층 짜리 아파트인데 로드뷰에서는 3층 정도로 보여서 뭔가 이상했었다. 직접 나와서 보니까 이해가 됐다. 경사가 있어서 낮은 쪽은 5층 정도. 높은 쪽은 3~4층 정도다.

성요셉아파트 입구

언덕을 다 올라와서 찍은 사진

쌍용 더 플래티넘 서울역도 공사중이고 주변에 이미 새로 지어진 아파트들이 있는데 여기는 어떻게 될지 모르겠다.

'149종'이라고 나온 것처럼 지목이 종교용지이기 때문이다. 지목을 바꾸는 것이 불가능하지는 않을 것이라 생각한다.

원래는 올라왔던 길로 내려가려고 했는데 언덕을 올라오니 앞에 오래된 건물들이 있었다. 그쪽도 가보기로 했다.

오래된 건물들 뒤로 고층 건물이 있다. 찾아보니까 충정E편한세상리시온이다. 1~2년 전에 그 리시온 근처 카페에 갔었다. 당시 함께 임장을 다니던 사람들과 만나서 충정로 지역을 보러 왔었다. 그때부터 계속 임장을 다녔으면 지금쯤 훨씬 많은 지역을 알고 있을텐데 사정상 그러지 못해서 아쉽다.

철거 예정인 건물인지 '철거'라고 적혀 있었다. 여기가 호박마을인지 모르겠다.

중림동5구역 10-11지구 도시환경 정비사업

중림동 5구역인지 간판이 있었다. 글을 쓰면서 중림5구역을 검색해봤는데 마음에 드는 지도가 안 나왔다. 앞에서 언급한 '다큐멘터리 3일'에 성요셉아파트와 호박마을도 같이 나온다고 하니 한번 봐야겠다. 

이런 재개발 지역의 골목 골목까지 다니는 사람도 있는데 나는 그러지 못했다. 그저 경매 물건이 있는 곳을 찾아갈 뿐이다. 사실 이날 중림동을 보고 청파동으로 넘어갔다가 동빙고동과 신당동까지 갔다. 하루에 여러 지역을 가려고 해서 한 지역을 구석 구석까지 다니지 못했다. 

마포로 5구역 10지구 주상복합 계획안 (출처: 서울시 클린업시스템)

검색해보니까 중림5구역이라고 안 나오고 중림동에서 재개발 중인 곳 중 하나가 중림5구역에 속한다. 중림5구역 중 10지구에 주상복합이 들어올 예정이라고 이해하면 되는 것일지...

서울로

이렇게 중림동을 보고 청파동으로 넘어갔다. 청파동은 한 번 갔던 곳이라서 다시 안 가려고 했는데 그때 못봤던 물건도 있고 중림동에서 멀지 않아서 청파동에 다시 가봤다.

다큐3일 중림동편을 보고 싶다면 구글에서 "다큐3일 2017년 4월 23일 다시보기" 등으로 검색하면 497회를 볼 수 있을 것이다. 

2018타경41**

2018타경49**

2018타경49**

성동구 응봉동

지분으로 나온 것으로 모두 합치면 하나의 필지가 되는 물건이다.

위치는 응봉역 근처로 응봉1주택재건축예정구역 내에 있다.

응봉1구역의 경우 조합설립인가까지 진행된 상태고, 사업시행인가 전이다.

사실 이 물건은 임장을 가려다가 그냥 안 가기로 했었던 물건이다. 현금청산과 관련하여 소유권 문제가 있다고 나와 있었기 때문이다. 그런데 이 근처 공원이 야경으로 유명하다고 해서 주변을 둘러볼 생각으로 가봤다. 가보길 잘한 것 같다. 임장을 가기로 결심하면서 응봉1구역에 대해서 조금 더 알아보게 됐기 때문이다. 

옥수역부터 응봉역까지 둘러봤다.

가장 먼저 눈에 띄었던 것이 GTX-A 공사 현장이었다. 운정, 연신내, 수서, 동탄 같은 곳에 호재가 된다고만 알고 있었는데 이 근처도 지나갔다. 이쪽에 따로 역은 없고 서울역부터 삼성역까지 구간이 지나가는 곳인듯 하다.

나무에 가려서 잘 안 보인다. 지난 번에 수서역에 갔을 때도 GTX가 공사중이었는데 여기 저기 공사중인 것을 보면 개통을 하긴 하나 보다. 그저 멀게만 느껴졌는데 착착 진행되고 있다.

수도권광역급행철도GTX-A6공구건설공사

근처 공원에서 찍은 옥수역 사진이다. 현재 3호선과 경의중앙선이 지나가고 나중에 그 옆으로 GTX도 지나가는 듯 하다.

동호대교

성동구 시멘트 공장

몇 군데 차가 많이 막힌다.

삼표시멘트 부지

구 동양시멘트

2022년 6월까지 이전한다는 기사가 있다.

응봉동 아파트들

저 뒤편으로 주택가가 보인다.

이 아래쪽이 응봉1구역

이 주변 아파트들은 언제 생겼는지 모르겠다.

하나씩 다 알아봤어야 했는데, 옥수역 근처 아파트들만 확인해봤다.

응봉1구역

골목 골목을 최대한 많이 둘러봤어야 했는데 해당 물건지 골목 주변만 주로 보고 왔다. 지난 번에 갔던 충신1구역에 비해서 그렇게 낙후되지 않은 편으로 느껴졌다.

또 다시 건너편 공장 부지

응봉산에서 응봉1구역으로 내려왔다.

도로도 넓은 편

아무 생각 없이 가까운 거리로 이동해서 다른 골목들을 못 보고 온게 아쉽다.

건물들

그렇게 오래돼 보이지 않는다.

왼쪽으로도 넓은 공간이 있는데 응봉1구역에 포함되지 않았다. 빗물펌프장인가. 유지가 필요한 시설이라서 그런 것 같다. 비가 많이 오면 응봉역 지하도도 통행이 제한된다.

2018타경41** 외 2건 해당 물건지 사진

법원 사진과 달리 녹색으로 페인트칠을 해봤다. 왼쪽 골목으로 가면 안쪽을 내려다 볼 수 있을 것 같기도 한데, 그쪽으로 가볼 생각도 안 하고 주변만 보고 왔다.

측면

재개발이 안 된다면 별로 쓸모 없는 땅일지 모르겠다.

현재는 이런 저런 자재를 보관하는 용도로 사용하는 듯 하다.

맞은 편

빗물처리장치 같은 시설이 있는 곳인지 얼핏 그렇게 본 것 같기도 하다.

다른 쪽 골목

이쪽 골목으로도 한 바퀴 돌았어야 했는데 왜 그냥 왔는지 모르겠다. 안 가려고 했다가 갔던 곳이라 역시 준비가 부족했다.

응봉역 가는 길

응봉역 가는 길

사실 10여 년 전에도 이쪽에 왔던 기억이 난다. 옥수동, 응봉동 쪽을 많이 돌아다녔다. 그때부터 자주 왔었다면 이 지역의 변화를 겪었을텐데 몇 년 동안 안 왔으니 그동안의 변화를 다 놓쳤다.

서울숲푸르지오

토지 소유자가 현금청산을 받으면 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 나와 있는 물건이다. 재개발 절차를 잘 몰라서 확실히 알 수는 없지만 낙찰자가 현금청산을 받는 방법도 찾아보면 있지 않을까 생각된다.

등기부상 매매가는 2007년에 1억 7500만원. 현재 현금청산금액을 모두 합하면 943,156,000원이다. 9억이 넘는다. 2015년경에 소유권을 취득했어도 상당한 시세차익을 보았을 것이다. 물론 재개발이 예정대로 진행되었을 때의 이야기가 아닌가 싶다. 응봉1구역이 앞으로 어떻게 변할지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

2019타경105***727

종로구 충신동

주택

토지 12.009평

건물 11.743평

1차 입찰기일 2020년 5월 6일

최저매각가격 145,438,520원

흥인지문 북북서측 인근에 위치

동대문역 북측이다.

사용승인 1978년

1층 주택은 방 2개 등으로

2층 주택은 방 3개, 주방 3개로 구조도가 나와있다.

2층 구조가 독특하다. 방 3개, 화장실 3개로 3가구가 사용하는 것이 아니라 방 3개, 주방 3개로 3가구가 살 수 있는 구조인지 모르겠다. 어떤 사람들이 살았을지 궁금하다. 지금은 1층과 2층 모두 공실로 추정된다.

권리관계도 특별한 것이 없어 보인다. 

차량 접근이 불가능한 지역

어떻게 활용할 수 있을지 감이 안 왔다. 충신동에서 성곽쪽에 있는 건물들은 이화동 벽화마을처럼 카페 같은 곳으로 탈바꿈한 곳도 많았다. 그런데 해당 물건지 주변은 도로 폭이 매우 좁았다. 

과거에 충신1구역에 속했던 곳이다. 2006년 조합이 설립됐는데 2017년 3월 사직2구역, 옥인1구역과 함께 직권해제됐다. 사업시행인가까지 받았던 사직2구역은 소송을 제기해 2019년 4월 대법원에서 '정비구역 직권해제 무효' 판결을 받았다. 

현재는 충신윗마을 관리형 주거환경개선사업이 진행중이다. 
충신동 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 구역으로 나와있는데, 성곽 옆쪽 도로는 조만간 공사가 시작될 것 같다. 해당 물건지 주변과 같은 좁은 골목길은 어떻게 될지 모르겠다.

아무튼 2019타경105*** 해당 물건지를 포함하여 충신동과 이화동을 둘러보고 왔다.

동대문역에서 출발했다. 충신동 바깥쪽을 크게 돌고 내부 골목들을 구석 구석 둘러보려고 했는데 그렇게 하면 너무 시간이 오래 걸릴 것 같아서 적당히 둘러보기로 했다.

성곽쪽을 먼저 보고 그나마 큰 길을 통해 해당 물건지로 갔다. 어느 순간부터는 좁은 골목길로 가야했다. 그리고 중간쯤 있는 큰 도로를 전체적으로 보고 이화동쪽으로 넘어갔다.

충신동 중 서울성곽길 바로 옆에 있는 건물들이다. 이렇게 새로 지은 듯한 한옥 스타일의 건물도 있었다.

한양도성 내성/외성을 오가는 통로

문화유산 옆에 이렇게 쓰레기를 수거해 가는 곳이 있다니 아쉬웠다.

그나마 이쪽은 도로가 넓은 편

오래된 집들도 있고 새롭게 꾸민 곳도 있었다.

도로에 선을 그어놓은 것을 보면 무언가 공사를 하려는 것 같다.

이렇게 가게로 꾸민 곳도 많았다.

이쪽은 예전에 한양도성길을 걸을 때도 지나갔던 곳이라 조금 익숙하다.

여기도 페인트칠을 하고 가게로 만들었다.

요즘은 코로나 때문에 어떨지 모르겠는데, 평소 주말 저녁이면 사람들이 얼마나 많을지 궁금하다.

드디어 충신동 안쪽으로 내려갔다.

경사가 가파르다.

지대가 높아서 도심 전망이 나오긴 한다.

계단

이런 골목이 많아서 소방차도 접근이 불가한 곳이 많다. 그래서 소화기가 보였다.

여기가 지도상 동그랗게 나온 곳. 조금 더 가면 이화달팽이길이다. 사실 여기서 사진상 왼쪽 아래로 내려볼 수 있는 위치라서 사진을 찍고 싶었는데 주민들이 몇 명 쉬고 있어서 안 찍었다. 나중에 그 아래쪽을 거쳐서 이화동으로 갔다.

아래쪽에도 골목이 넓은 곳 주변은 페인트칠을 하고 가게로 꾸민 곳들이 많았다.

아예 통유리로 꾸민 곳도 있었다.

이 근처에서 더 좁은 골목을 통해 2019타경105*** 물건지로 갔다.

이렇게 좁은 길을 지나가니

해당 물건지가 보였다.

그저 주변을 둘러볼 뿐이다. 폐문 부재중이라 어찌할 방법이 없었다.

근처에 어르신행복충전소라는 곳이 있었다. 쉼터 같은 곳인지.

2층에 세 가구가 살 수 있을 것 같은 구조로 보이긴 했다.

측면

바로 이거다. 2020년 5월부터 골목길 정비를 시작한다.

여기 저기 다녀봤다. 오기 전에 이런 저건 기사를 몇 개 보고 왔는데 부랑자가 머물기도 한다는 폐가는 못 봤다. 충신동의 모든 골목을 돌아다닌 것은 아니라서 내가 안 갔던 지역에 공가가 있을 수도 있다.

재개발이 추진되면 가치가 오르겠지만 그저 정비만 된다면 어떻게 될지. 건폐율을 높여준다는 말도 있는데 도로가 좁아서 건축이 가능할지 모르겠다.

소방차가 못 들어오니 이런 비상소화장치함도 있었다.

물건지 주변을 둘러보고 도로변으로 나왔다.

오기 전에 지도를 자세히 안 봐서 몰랐는데 큰 교회가 있었다. 재개발을 해도 이쪽은 제외하지 않았을지. 사진상 오른쪽으로 안 나온 곳에 폐가 같이 오래된 집들이 있었다. 추락위험이 있어서 그런지 아예 막아놨다.

이화동쪽으로 걸어가니 공사중인 곳이 나왔다. 단순히 리모델링중인지 옆쪽으로 새로 건물을 짓는지 자세히 안 바서 모르겠다.

이쪽은 도로가 넓었다. 

빌라와 아파트도 있고

여기가 아까 언급했던 곳이다. 이쪽을 내려다보면서 사진을 찍고 싶었는데 못 찍었던 곳. 여기서 이화동으로 넘어갔다.

이화동 벽화마을 사진은 다른 글로 나누어 올리겠다.

이화동까지 둘러보고 돌아가는 길에 공사현장이 보였다. 힐스테이트 창경궁 신축 공사현장.

앞으로 충신1구역이 어떻게 될지 계속 관심을 가지고 지켜봐야겠다. 

2019타경104****

2015타경11***

2019타경10***

이날 필동에서 물건을 하나 보고 동국대 주변으로 걸어서 신당동으로 넘어갔다.

이렇게 다니는게 맞나. 도움은 될까. 힘만 빼는 것은 아닌가. 이런 저런 생각이 들었다.

가는 길에 오래된 나홀로 아파트가 보여서 찍어봤다.

먼저 사진에는 없지만 충무아파트 옆에 묵정아파트가 있었다.

1981년 준공, 119세대, 매매가 3억원 초중반대, 전세가 2억원 초반대

충무아파트는 

1982년 준공, 70세대, 매매가 3억 중반에서 4억 초반, 전세가 2억원대 

가는 길에 또 구축 나홀로 아파트가 나왔다.

1981년 준공, 49세대 

대학교 옆에라서 그런지 이 주변은 원룸촌이었다. 동대입구역을 지날 때 태극당에 들러서 아이스크림을 하나 먹으며 쉬어도 좋았을텐데 아무생각없이 걸었다. 이 주변으로 임장을 간다면 쉬어가기 좋은 곳이다. 인사동에 갔을 때도 얼핏 봤는데 작년 8월에 생겼다고 한다. 아무튼 임장을 가서 맛집을 찾는 재미도 있다.

2019타경104***

중구 신당동

행운빌라 지하층

대지 8.848평

건물 16.287평

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 209,000,000원

유찰

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 167,200,000원

동대입구역, 약수역, 청구역 사이에 있다. 청구역에서 가깝고 나머지 역들은 그렇게 가깝지는 않지만 3호선, 5호선, 6호선을 이용할 수 있는 위치다. 바로 옆에는 장충초등학교가 있다. 

권리관계상 특별한 것은 없어 보인다. 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 전소유자이기 때문에 대항력이 없다고 알고 있다. 경매로 낙찰 받은 물건이 경매로 나온 것이었다.

이전 사건

2015타경11***

신당동

1차 입찰기일 2016년 2월 25일

최저매각가격 198,000,000원

유찰

2차 입찰기일 2016년 3월 31일

최저매각가격 158,400,000원

유찰

3차 입찰기일 2016년 5월 12일

최저매각가격 126,720,000원

낙찰

180,330,000원

차순위보다 약 2500만원 높은 가격이다. 자세한 사정은 알 수 없지만, 그래서 약 4년이 지난 지금 다시 경매로 나오게 된 것은 아닐까.  

저 앞에 보이는 것이 행운빌라이다. 양쪽으로 다른 빌라들이 있다.

97년 건물

지하층으로 가는 계단

간단히 주변만 둘러보고 왔다.

장충초등학교 앞

청구역을 지나 신당역쪽으로 갔다.

점심으로 신당동 떡볶이를 먹고 싶었는데 점심시간이라 사람이 많을 것 같아서 그냥 바로 보이는 사람이 별로 없는 분식집에서 간단히 먹었다. 자세한 내용은 다음글에.

공사중인 건물

임장을 나오니 공사중인 건물에 눈길이 간다. 뭔가 했는데 공공기관 건물 같았다.

신축 아파트가 있었다. 반대편 센트라스쪽만 가봤는데 이쪽에도 있었다.

신당 파인힐 하나 유보라

이름도 참 길다. 시세가 안 떠서 뭔가 했는데 소형 위주의 공공지원 민간임대아파트다.

2019타경103***

중구 신당동

로얄하이츠빌라

대지 8.37평

건물 21.453평

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 370,000,000원

유찰

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 296,000,000원

공부상 용도는 근린생활시설

현황 용도는 주택(3가구)

건축물대장상 학원으로 허가된 곳이다. 임차인은 한 사람만 나오는데, 3가구로 나누어 사용하고 있다면 나머지 두 가구도 확인해야 할 것이다. 전부 후순위로 추정되지만 명도는 또 다른 문제일 것이다.

주변을 먼저 둘러봤다.

노후된 주택들이 있고 뒤편(저 멀리 뒤편 말고 사진에 안 나오는 뒤편)으로는 아파트들이 있었다.

왼쪽은 주택가, 우측은 아파트

주변을 돌아다니면서 왜 이 지역은 함께 개발하지 않았을까 하는 생각이 들었다. 

로얄하이츠빌라

주변 주택가

로얄하이츠빌라 측면

기계식 주차장도 있고 일반 빌라에 비해서 건물이 가로로 길어보였다. 입구도 두 개인지 한 건물인지 두 건물인지 헷깔릴 정도였다.

로얄하이츠빌라

건물 뒤편으로 종교시설이 보인다. 나는 이 주변에 함께 개발되지 않은 이유를 여기서 찾았다. 사진상 나오는 한 군데 말고도 주변에 두 군데 더 있었다. 누군가 터무니없는 보상금을 요구하거나 일부 사람들이 계속 남아있겠다고 하면 주변 지역은 개발이 불가능하지 않았을까.

여기까지는 글을 쓰기 전에 들었던 생각이고, 글을 쓰면서 고가의 신축 아파트인줄 알았던 곳이 민간임대아파트라는 사실을 알게 됐다. 임대아파트이니까 무리해서 규모를 키우지 않았나 하는 생각도 들었다.

코로나19로 인한 확진자수 증가 추세가 한풀 꺾인 4월말 명동에 다녀왔다.

마침 근처에 약속도 있었고 명동이 어려움을 겪고 있다는 기사를 보고 한 번 가봐야겠다는 생각이 들었기 때문이다.

명동

사실 나는 명동에 익숙하지 않다. 한창 유행에 신경 쓸 나이에 추구했던 패션과 거리가 있어서 당시에는 명동에 두세 번 정도 가봤을 뿐이다. 그 이후에는 모임이 있거나 데이트가 있을 때 몇 번 갔었다. 특히 사람들이 많은 곳을 선호하지 않아서 중국인 및 일본인 관광객들이 명동을 많이 찾을 때에는 가본 적이 없다. 그래서 그냥 아무 거리나 발길이 닿는대로 걸어봤다. 

명동에 다녀와서 이 글을 쓰기 전에 뉴스를 검색해보니까 매일경제에서 명동 상권 현황을 제대로 분석한 기사가 있었다. 그 기사에서는 명동거리를 1구역, 2구역, 메인거리 등으로 나누어서 휴업/폐점/공실 비율까지 분석했다. 이 글의 마지막에 그 기사를 소개하겠다. 정확한 수치가 궁금한 사람은 참고하길 바란다.

따로 임대 표시는 안 붙어있었지만 공실이었다.

임대 표시가 있는 곳을 주로 찍으려고 했는데, 돌아와서 확인하니까 휴업 사진도 꽤 있었다. 사진을 안 찍고 그냥 지나친 휴업중인 상점은 더 많았다.

이곳은 상점보다는 노점 같은 곳이었다.

상점을 찍은 사진들은 일부러 흐리게 처리했다.

따로 사진은 없지만 영업 시간을 조정한 가게도 몇 군데 있었다. 

사실 이제 막 상가에도 관심을 갖기 시작해서 명동 상권의 임대료 수준이 어느 정도인지 감도 잡을 수 없다. 그저 엄청나다고만 알고 있을 뿐이다. 그런데 관광객이 급감했으니 상당한 어려움을 겪고 있을 것이다. 그런데 일부 상권은 코로나 이전부터 쇠퇴중이었다. 이번 기회에 지난 12월에 찍은 종로 상권 공실 현황도 올려보겠다.

종로

종각역에서 시작해서 종로5가역까지 걸었다. 사진은 주로 종각역과 종로3가역 사이에서 찍었고 종로3가에 가까워질수록 공실이 적었다. 종로3가를 지나서는 공실이 거의 없었다. 임대료의 차이 때문일까.

시작부터 보신각 뒤쪽으로 사무실임대 현수막이 보였다.

4개월 정도 지난 지금은 어떤 모습일까 궁금하다. 사실 그때 재밌는 일이 있었다. 내가 이렇게 종로를 돌아다니면서 사진을 찍은 바로 그 다음날 한 신문에서 종로 상권 공실을 주제로 한 기사가 나왔다. 임대 상가 사진을 찍는 모습을 보고 서둘러 기사를 내려고 바로 따라서 사진을 찍지 않았을까. 아니면 그저 우연일 수도 있다.

아무튼 답은 현장에 있다. 이번에 내가 찍은 명동 사진도 일부 거리만 찍은 것이다. 여기 저기 많이 돌아다니면 현황을 제대로 파악할 수 있을 것이다. 

제목에는 코로나 '이후'라고 표현했지만 코로나는 아직도 끝나지 않았다. 코로나로 인해 어려움을 겪고 있는 자영업자들이 많을텐데 하루 빨리 이 위기가 끝나기를 바란다. 사실 내 주변에도 코로나 직전에 자영업을 시작한 사람들이 몇 명 있다.

앞서 언급했던 기사

https://www.mk.co.kr/news/business/view/2020/04/437093/

2019타경102***

종로구 창신동

창신아파트

건물면적 12.75평

대지권없음

최저매각가격 223,000,000원

2020년 3월 12일 변경

2020년 4월 16일 변경

취하될지 진행될지 모르겠다.

해당 물건 위치

A동 없이 B동과 C동만 있다. B동 좌측으로 보이는 건물이 과거에 A동이었는지 모르겠다. 미리 손품을 더 팔고 갔다면 궁금증을 해결하고 왔을텐데... 다녀와서 생각났다.

입구에서 찍은 사진

엄청 오래된 아파트이다. 앞에 보이는 건물이 C동으로 3층 짜리. 뒤에 있는 건물이 B동으로 4층 짜리다.

C동 뒷편 계단

B동 뒷편 계단

건물 중간에도 계단이 있다.

B동 앞쪽 계단

B동 뒷편

좌측으로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 당시에는 별 관심이 없었다.

검색해보고 알게 됐다. 그쪽으로 가는 입구에 창신파출소가 있었는데, 지적도상 공공청사로 나오고, 주소로 검색하니까 '창신기동대'로 나온다. 창신아파트 A동을 헐고 지은 것일까.

나오는 길

현재 네이버 부동산에서 매매가 2억 8천, 전세가 1억 4~5천으로 나온다.

여기서 에피소드가 하나 있었다. 둘러보러 들어가는데 입구에 서있던 사람들 중 한 명이 어디를 가냐고 했다. 알고 보니 관리인 할아버지였다. 상황을 설명하고 잠깐 둘러보고 나온다고 했다. 우연히 그 옆에는 부동산 사장님이 있었다. 임장을 다니면서도 코로나 문제도 있고 입찰할 생각도 없어서 부동산에는 들어가지도 않는 '겉핥기 임장'을 하고 있었는데 밖에서 부동산 사장님을 만나다니.

아쉽게도 인근 부동산 사장님은 아니었다. 그랬다면 주변 지역에 대해서 더 많은 것을 배울 수 있었는데, 다른 지역의 재개발 구역에서 영업을 한다며 나중에 들리라고 명함을 주셨다. 그 지역도 물건 몇 개를 뽑아놓았지만 멀어서 안 가고 있었는데 나중에 가게 되면 꼭 들릴 생각이다.

창신동 절벽골목으로 낙산공원까지

해당 물건만 보고 바로 다음 물건으로 넘어가면 시간이 덜 걸렸을텐데 이쪽에 온김에 주변을 더 둘러봤다. 예전에 한양도성길 낙산구간을 걸을 때 낙산공원을 지나갔는데 지도에 절벽골목이라고 나온 것을 거쳐서 낙산공원까지 가기로 했다.

이 도로 옆으로 계단이 있었는데 공사중이라 다른 길로 올라갔다.

경사가 심하다.

오래된 아파트와 그뒤로 고층 아파트가 있다. 복도식이었는데 92~93년에 준공된 아파트다.

저 멀리에도 엄청난 절벽이 있다. 이날 아마 내가 저쪽을 거쳐서 이쪽 창신동으로 넘어왔을 것이다.

여기서 엄청난 건물을 봤다. 1층 전체가 통유리인데 건너편으로 서울성곽이 한눈에 보였다.

사진상 오른편에 흰색 자동차가 반사된 곳을 자세히 보면 보일 것이다. 좌우측 주차공간이나 건물내부로 들어가서 보면 전망이 멋질 것 같았다. 최근에 지어진 건물인지 로드뷰에는 안 나온다. 여기에 카페가 생길지 뭐가 생길지 모르겠다. 현재는 이쪽을 지나는 도로가 한창 공사중이었다.

서울성곽

올해 버킷리스트 중 하나로 얼마 전에 한양도성길을 완주했다.

낙산공원

이 근처에서 좌측 성곽과 종로03 녹색 마을버스를 한 장의 사진에 담고 싶었으나 마을버스가 기사 아저씨가 타고 있어서 그냥 사진을 안 찍었다.

낙산공원 종합안내도

혜화역에서 가장 가까워 보인다. 그 다음에 창신역. 그 다음에 동대문역.

전망

지난 번에 왔을 때도 이쪽으로 사진을 찍었다.

낙산공원

야경이 멋지다고 하니 야경을 보러도 언젠가 다시 오려고 한다.

성곽 넘어 전망

동네 골목길 탐방안내도

창신동
600년 옛 도시 
종로의 길을 걷다

동네 골목길 탐방안내도

 
숭인동
600년 옛 도시  
종로의 길을 걷다

숭인동 동네 골목길은 이번에 걸었던 길과 상당 부분 겹치고 나중에 창신동 동네 골목길을 걸어보고 싶다.

내려가는 길에 또 뭔가 있어서 그냥 지나칠 수가 없었다.

아래 화살표가 상당히 현실적이다.

비우당

여기는 사찰인지 뭔지 모르겠다.

지도를 보니 원각사라고 나온다.

창신 쌍용 아파트 2단지

완전한 봄이다.

원각사 입구?

이쪽으로도 아파트가 많았다.

e편한세상 보문

창신역 근처

창신역으로 내려가려다 길을 잃었다. 종로센트레빌 아파트 근처.

여기까지가 창신아파트와 절벽골목, 낙산공원 등 주변 지역을 둘러본 것이다. 이어서 고려대앞 제기동으로 넘어갔다.

이날 이동한 코스다. 동묘앞역부터 창신역까지, 그리고 고려대역에서 제기동역까지.

다음 글은 제기동이다.

2019타경40**

종로구 동숭동

동숭빌라 에이동

1차 4월 8일 최저매각가격 1억 6천만원 유찰

2차 5월 6일 1억 2800만원 진행중 

혜화역 1번 출구에서 약 4~5분 거리

한때는 주말마다 대학로에 갔을 정도로 대학로는 익숙한 곳인데 소극장 뒷편으로 주택가가 있는지 몰랐다. 혜화역 4번 출구쪽을 많이 가서 그렇다. 동숭동 동숭빌라는 혜화역 1번 출구로 나와서 상업지역을 지나가면 나온다.

동숭빌라 인근에는 구축 빌라들이 있었다. 동숭빌라가 있는 곳까지는 약간 언덕인데 경사가 심하지 않았는데 그보다 위쪽으로 가면 경사가 매우 심했다. 간혹 신축 건물도 보였다. 눈에 띄는 신축 건물이 두 개 있었다. 하나는 원룸텔. 고시원의 업그레이드 된 버전이라고 할까. 주방은 따로 없지만 1인실부터 3~4인실까지 깔끔하게 구성되어 있었다.

대규모 재개발 호재는 없을 것 같았고, 역시 찾아봐도 나오는게 없었다. 빌라 특성상 건물을 통으로 매입해서 신축하는 방법도 쉽지 않을 것 같았다. 동숭빌라만 해도 한 동에 지층, 1층, 2층이 있고 지층의 경우 한 층에 3세대가 있다. 게다가 에이동만 있는게 아니라 비동도 있다.

먼저 인근을 한 바퀴 돌아봤다. 저멀리 경사가 심한 언덕이 보이고 우측으로 신축 건물이 보인다.

인근 시세는 면적에 따라 다르지만 빌라 매매가가 1억 4천부터 3억까지 다양했다.

돌아다닐 때는 몰랐는데 사진에 보이는 건물이 생각보다 높다. 5층 정도. 전망은 좋을 것 같다. 

뒷편으로는 가톨릭대학교 성신교정이 있는데 한 번도 안 가봐서 모르겠다. 

언덕길. 주차금지.

중간에 차가 있으면 통행에 방해가 될 것이다. 위쪽을 적당히 둘러보고 내려왔다.

지도상 그래도 차는 한 대 정도 지나갈 수 있는 도로가 있는 줄 알았는데, 좁은 골목길이었다. 이쪽으로 내려와서 동숭빌라로 갔다.

동숭빌라

동숭빌라 A동 입구

2019타경40** 물건은 에이동 지하층이다. 에이동과 비동 간격은 예상보다 넓었다. 법원 사진상 양쪽으로 차가 주차되어 있었다.

좌측 동숭빌라, 우측 동궁빌라

사실 이 정도는 집에서 손품을 팔아도 볼 수 있는데 그래도 현장에 나오면 이것 저것 체감할 수 있다.

동궁빌라

한알못이라 여기도 동숭빌라인줄 알았는데 지도를 보니까 동궁빌라라고 나온다. 동숭빌라는 86년 건물. 동궁빌라도 그 정도로 보였다.

내려오는 길에 보이는 신축 건물 베리따스

사실 더 위쪽에도 신축 건물이 있었다. 굿스테이라고 적혀있었는데 지금 찾아보니까 '큰방 대학로 굿스테이'이다. 홈페이지도 있으니 관심이 있으면 구경해보길 바란다. 어느 방향으로 개발을 해야할지 알 수 있을 것이다.

http://goodstay.garamcs.com/

동숭동 임장 끝.

주변 지역을 둘러보고 더 아래로, 남쪽으로 내려와서 낙산공원에 갈까 하다가 그냥 왔다. 

용산구 청파동1가에 다녀왔다.

임장  후기라고 적었지만 겉핥기 임장일 뿐이다. 그저 해당 물건을 중심으로 주변 지역을 둘러본 정도다. 이렇게 조금씩 관심 지역을 알아가면서 추후에 본격적으로 입찰하려고 한다. 45FIRE를 위하여.

이번에 본 물건들이다.

2019타경55***

2012타경17***

2018타경24**

2019타경54***

서울역 근처에서 출발했다.

서울역

도심공항터미널

공항철도

서울역 뒷편으로는 처음 와봤다. 택시들이 줄지어 서있고, 도로폭이 상당히 넓었다. 

시작부터 신기한 모습이 보였다. 

지금 지도를 검색해보니까 '국립극단 소극장 판'이라고 나온다. 언제부터 있었는지 모르겠다. 인도옆 담벼락까지 빨간색으로 칠하는 중이었다. 뒷편으로 언덕 위에 자리 잡은 집들이 보인다.

국립극단

서울역 철길쪽

높은 담으로 되어 있다. 그 뒤로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 때는 학교가 생각이 났는데 지금 보니까 교도소가 생각난다. 갑자기 밤에는 어떤 모습일지 궁금해졌다. 한 동네를 제대로 알기 위해서는 밤에도 와봐야한다.

서계 청파 언덕

오늘 볼 물건들이 있는 골목으로 들어가기 전이다.

골목길에 들어섰다.

아직까지는 그리 경사가 심하지 않았다.

다만 주차는 쉽지 않을 것이다. 위로 올라갈수록 차가 다니기 힘들어 보이는 곳이 많았다.

파란색 페인트로 칠한 쉐어하우스 건물도 있었다.

드디어 첫번째 물건지 앞이다.

2018타경24**

용산구 청파동1가

2020년 3월 24일이 1차 입찰기일이었는데 최저매각가의 약 114% 정도인 1억 6310만에 낙찰된 물건이다. 며칠 전에 대충 권리분석을 했을 때 1차로 매각된 것을 보고 이 지역에 무슨 호재가 있나 하는 생각이 들었다. 지금 보니까 경매개시결정이 2018년 4월 23일, 가격시점도 그 무렵이다. 그 사이에 전체적으로 부동산 가격이 상승한 것을 고려하면 1차에 매각된 것이 당연할 수도 있다.

후순위 임차인이 있는데 소액임차인에 해당된다. 최우선변제로 보증금 전액을 받아갈 것이므로 명도에 어려움은 없어 보인다. 

공부상-현황상 다르다는 점 외에 권리분석에 특별한 점은 없어 보인다. 공부상-현황상 차이가 있을 때 해결방법을 책에서 얼핏 봤는데 명확히 떠오르지 않는 것을 보면 아직 제대로 소화하지 못했다.

바로 왼쪽에 있는 건물이다. 앞에 용달 트럭이 한 대 있던데 누군가 이사를 가는지 모르겠다.

한쪽 골목 끝으로는 이런 계단이 있었다.

2019타경55***

용산구 청파동1가

2020년 4월 21일이 입찰기일이다. 이 물건이 흥미로운 점은 경매로 낙찰 받았던 물건이 경매로 매각된다는 것이다. 등기부등본을 통해 과거를 추측해보는 재미가 있었다. 

권리분석상 특별한 점은 없었다. 앞의 물건처럼 공부상-현황상 다르다.

후순위 임차인이 존재하는데, 역시 소액임차인에 해당되어 보증금 전액을 받아갈 것으로 보인다.

이 물건은 경매로 매각됐던 것이 또 다시 경매로 나온 것이다. 바로 아래 사건이다.

2012타경17***

용산구 청파동1가

역시 후순위 임차인이 있었는데, 근저당 기준 소액임차인에 해당하여 보증금 일부를 받아갔을 것이다.

건축물대장상 위반건축물이었다. 공부상-현황상 다르다는 점이 그 이유였다. 사무소인데 주택으로 용도 변경하여 사용. 건축물대장을 보니까 위반건축물 표시가 해제된 기록이 있다. 낙찰 받고 정리를 했는지 모르겠다. 이번 기회에 공부상-현황상 문제를 확실히 공부하고 넘어가야겠다.

이 물건은 소위 플러스피 투자로 추정된다. 낙찰가 약 7660만원에 대출이 6100만원인데, 보증금이 3000만원이다. 낙찰일부터 세입자 전입일까지의 기간이 약 5개월 정도다. 그 사이에 대금을 완납하고, 기존 임차인을 명도하고, 위반건축물 문제를 해결했을 것이다.

동진빌라

해당 물건 옆에 동진빌라가 있다.

해당 물건 앞쪽

경사가 심한 언덕에 위치한 건물은 앞쪽에서 보면 1층이더라도 뒤쪽에서는 사실상 지하나 마찬가지인 경우가 많다. 나도 한때는 그런 집에 살았었다. 

이 건물의 한 세대가 공사중이었다.

한 바퀴 둘러보며 찍은 골목

저 멀리 서울타워가 보여서 찍어봤다.

해당 물건 뒤쪽으로 가는 길

언덕의 경사가 심하다. 포장도 제대로 안 되어 있고.

해당 물건

주차 공간은 좀 있는데 여기까지 올라오기도 힘들 것이다. 그래서 그런지 건물앞에 스쿠터들이 있었다.

건물 옆쪽으로 오니까 이쪽으로 올라갈 수 있어 보였다. 방범창은 다 있었지만, 보안에 좀 취약해보였다.

해당 물건 뒤쪽 출입구

세대수도 꽤 되는거 같다.

건물 뒤쪽에서 왼편

주차 공간이 있고 옥상으로 올라갈 수 있는 나선형 계단이 있었다.

건물을 한 바퀴 둘러보니까 주차공간이 적다. 이 동네 대부분의 건물들이 그런 편이다. 여기서 공부상-현황상 차이의 원인을 알았다. 주거용 건물의 경우 세대수에 따라 주차공간을 확보해야 한다. 주차공간을 확보하기 어려운 경우 또는 1층에 필로티 구조로 주차공간을 만드는 것보다 주차공간 없이 최대한 세대수를 늘리려는 경우 일단 건물의 일부를 사무실로 허가를 받아 건축을 하는 것 같다. 그리고 추후에 주거용으로 현황상 용도를 변경하여 임대를 주는 것이다. 이렇게 공부상-현황상 차이가 발생하는 것이다. 안 걸리면 문제가 없는데 걸리는 경우 이행부담금을 납부해야 한다. 매매 또한 어렵다고 한다. 이 물건의 경우에도 플피 투자였으니 적당한 시점에 매도를 했다면 수익을 얻을 수 있었다. 하지만 공부상-현황상 문제가 있어서 매매를 하지 못했던 것으로 추정된다. 따라서 이러한 물건에 투자를 할 때는 주의해야 한다.

2019타경55***은 2020년 4월 21일 146,838,000원에 매각됐다.

다시 돌아가는 길

조금 더 둘러보고 싶었는데 시간상 서둘러 돌아갔다.

골목이 좁다.

올라왔던 길과 다른 쪽으로 내려오고 싶었는데 급히 오다보니 왔던 길로 되돌아왔다.

사실 이번 임장은 시간이 비어서 갑자기 갔던 것이라 준비가 부족했다. 청파동 경매 물건이 별로 없어서 2월 매각 물건도 하나 권리분석 연습을 했는데 지도에 표시를 안 해놔서 그 물건은 못 보고 왔다. 아래 물건은 추후에 기회가 있을 때 청파동에 가서 둘러보려고 한다.

2019타경54***

용산구 청파동1가

권리분석상 특별한 점은 없어 보였다. 후순위 임차인이 있는데, 소액임차인은 아니지만 다행히 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당 받아갈 것으로 보인다. 

1차에 최저매각가격의 약 114% 정도에 낙찰됐다. 이 지역의 인기를 반영하는 것인지 모르겠다. 

이 물건까지 보고 왔어야 했는데 준비가 부족해서 놓쳤다. 나중에 다녀와서 사진을 추가하겠다.