생각하고 부자되기

도봉구 도봉동에 다녀왔다.

원래 도봉역 한양수자인 아파트의 상가가 경매로 나온 것을 확인하러 갔는데 마침 가는 길에 도봉2구역 조합사무실이 보였다. 도봉동 서원아파트와 한양수자인 아파트 사이로 노후된 주택들이 보였는데 거기가 도봉2구역이었다.

도봉동 서원아파트와 한양수자인아파트 위치

1호선 도봉역과 방학역 사이에 있다. 버스를 타고 가면 7호선 수락산역도 이용이 가능해 보인다. 앞으로 교통이 점점 좋아질 것으로 전망되는 곳이다. 언제가 될지는 모르지만 우이신설선이 방학역까지 연장된다는 소식이 있다. 또한 GTX-C 노선이 창동역을 지나간다. 창동역은 방학역에서 한 정거장이다. 이런 교통 호재들은 도봉2구역에도 적용될 것이다.

도봉2구역 위치

대략적으로 표시한 것이다. 정확하지 않다. 정확한 것은 조합사무실에서 확인할 수 있을 것이다. 사실 현장에 갔을 때 도봉2구역 윗부분은 노후된 주택들이 많았는데 아래쪽으로 내려오니 신축 빌라도 보였다. 도봉2구역에 대해서 사전에 조사를 하고 갔던 것이 아니라 단순히 경매 물건을 임장하러 갔기 때문에 경계를 확실히 확인하고 가지 않은 상태였다.

도봉2구역은 2007년에 조합설립인가가 났는데 10년이 더 지난 지금 관리처분인가를 진행 중이다. 재개발은 10년 이상 시간이 소요되는 경우도 많다. 도봉2구역의 조합원 분양가는 59형의 경우 4.4억(평당 1760만), 84형의 경우 5.4억(평당 1550만)으로 예상되고 있다. 검색해보니까 올해 3월까지도 매물이 있었다. 다른 재개발 구역에 비해서 초기투자금도 적게 드는 매물이었다. 

현장 사진들

도봉동 서원아파트로 가는 길

이날 창5동, 방학동을 거쳐서 마지막으로 도봉동에 온 것이었다.

서원아파트 상가

중랑천

서원아파트의 장점은 중랑천 옆이라는 것이다. 이렇게 산책할 수 있는 공간이 있었다. 동부간선도로가 지하화 되고 중랑천 수변 공원이 생기면 환경이 더 좋아질 것이다.

중랑천 건너편으로도 아파트 단지들이 보였다.

영하의 추운 날씨임에도 산책하는 사람들이 보였다.

중랑천과 서원아파트 사이로 이렇게 또 다른 산책로가 있었다.

아파트에서 중랑천으로 가는 계단

아파트 단지 내로 가는 길

서원아파트 103동

서원아파트는 2,450세대의 대단지였다.

16개동, 18층으로 1996년 10월 준공이다.

서원아파트 바로 옆 골목으로 한양수자인아파트로 가는 길

이 길이 서원아파트와 도봉2구역의 경계이기도 하다.

도봉제2구역

주택재개발정비사업조합

바로 이 조합사무실을 보고 여기가 도봉2구역이라는 것을 알았다.

확실히 도봉2구역 쪽은 다른 모습이었다.

또 다른 서원아파트 입구

도봉2구역, 도봉2구역과 서원아파트 사이 도로, 도봉2구역에 포함된 시장 순이다.

여기는 한양수자인 아파트 상가 건물이다.

이 상가에서 경매 물건이 나와서 보러 왔다.

2020타경13**

도봉구 도봉동 657 도봉한양수자인 상가동 1층 
대지 3.86평

건물 12.28평

감정가는 2억 4천8백만 원 정도였다.

도봉2구역

도봉2구역을 한 바퀴 돌아봤다.

도로변의 상점들

마지막 사진을 보면 세월의 흔적이 보인다.

사진 편집에서 누락되었는지 회전이 안 됐다. 앞서 잠시 언급한 신축 건물이 이 건물이다. 빌라 같은데 명칭은 다이아포레아파트이다. 아마 여기가 도봉2구역의 경계가 아닐까.

골목으로 들어가 봤다.

아직 이주가 시작된 것은 아닐 텐데 빈집도 있는 것 같았다. 낮인데도 으슥했다. 밤에는 쉽게 돌아다니지 못할 것 같다.

여기는 그나마 넓은 골목이다.

다시 좁은 골목으로 갔다.

저질스러운 낙서도 보였다. 모자이크 처리를 하려다가 그냥 놔뒀다.

다시 도로변으로 나와서 건너편을 찍어봤다.

저 멀리 산도 보였다. 도봉산일까.

도봉2구역과 서원아파트

도봉2구역 총회 안내문 같은데 많이 낡았다. 오래 전의 공고문일 것이다.

다시 좁은 골목길

경고문

아무래도 빈집들이 탈선 장소로 이용될 것이다. 도봉2구역을 한 바퀴 도는 순간에도 도로변에는 순찰차가 보였다.

낙후된 모습들

연탄인지...

개조심

여기는 들어가지도 않았다. 개조심에... 감시카메라까지... 도대체 뭐가 있는지...

한양수자인아파트로 나가는 길

이렇게 도봉2구역을 둘러봤다.

수락산역으로 가는데... 이런 지도가 보였다. 그런데 부동산도 아닌 중국집에 이런 지도가 붙어있었다. 과거에 부동산이었던 곳이 중국집으로 바뀐 것일까. 부동산에 관심이 많은 중국집 사장님일까. 알 수 없다.

도봉구 창동 및 방학동에 다녀왔다.

올해 창동에서도 경매가 몇 건 나왔는데 지하철역에서 먼 곳도 있고 해서 안 가다가 이번에 방학동, 도봉동까지 한 번에 보고 왔다. 참고로 창5동 중 극히 일부만 보고 왔을 뿐이다. 주공아파트들이 많은 창4동 등도 나중에 가볼 생각이다.

방학동 단독주택들은 지난 여름에도 경매가 진행 중이었는데 유찰 후 연기되고 코로나로 인해 또 연기된 상태이다. 내년에 다시 진행되지 않을까 싶다. 방학동 단독주택들도 지하철역에서 멀리 떨어져 있어서 안 가고 있다가 이번에 시간을 내서 다녀왔다. 우이신설선이 방학역까지 연장된다면 이 지역도 접근성이 개선되고 가치가 상승하지 않을까.

이번에 다녀온 경로이다. 쌍문역에서 출발해서 수락산역까지 갔다. 이번 글에서는 창동의 단독주택 하나, 방학동의 단독주택 두 개, 방학동의 신우빌라까지만 다루겠다. 다음 글에서 도봉동의 상가 경매와 서원아파트, 도봉2구역을 정리하겠다.

현장 사진들

먼저 창동이다. 구체적으로 창5동의 단독주택 경매 물건을 보고 왔다. 창동 주공 1단지 아파트 남측으로 단독주택과 빌라들이 있는 곳이었다.

여기는 창동역 사진이다. 쌍문역에서 출발했는데, 창동역에서 4호선을 갈아타고 쌍문역으로 간 것이었다. 창동역에서 '경원선 창동민자역사 신축공사' 현장이 보여서 바로 사진을 찍었다. 창동역도 GTX-C 노선이 지나가고 많은 변화가 예상되는 곳이다.

쌍문역 1번 출구로 나오니 또 공사 현장이 보였다.

창동 스마트 트라움 신축공사 현장

임장을 다니면서 공사 현장이 보이면 자연스럽게 관심을 갖게 된다. 뭐를 짓는 것인지... 변화를 체감하는 소소한 즐거움이 있다.

창동역, 의정부, 강북구청 갈림길

임장을 나오기 전에 손품을 팔았을 때도 봤던 곳이다. 단독주택 건물을 렌트카 사무실로 이용 중이었다. 앞마당에 차들이 엄청 많았는데, 건물과 공간을 적절히 활용한 사례가 아닐까 싶다. 투자를 할 때에도 남다른 아이디어가 필요하다. 다른 사람들이 그냥 지나친 것에서 무언가 활용할 방법을 찾는다면 가치를 창출할 수 있다.

사전에 주변 건물들의 노후도를 확인했지만 그래도 직접 임장을 나와야 현황을 확실히 알 수 있다. 창5동의 단독주택의 경우 혹시나 나중에 창동 주공 1단지 아파트와 이쪽 단독주택들이 통으로 개발이 될 가능성이 있을까 확인하고 싶었다. 아직은 그럴 가능성이 없어 보였다.

저 앞으로 보이는 아파트가 창동 주공 1단지 아파트이다.

808세대, 6개동, 15층, 1990년 9월 준공

주변에는 오래된 빌라, 연립도 있었지만 새롭게 올라간 건물도 보였다.

2020타경20**

도봉구 창동 주택
대지면적 약 31평

건물면적 약 56평

1991년에 지어진 건물로 감정가는 약 4억 8천만 원 정도이다. 예전에 경매로 낙찰을 받아서 전세를 맞췄던 물건이 다시 경매로 나온 것으로 추정된다.

경매 물건은 아쉽게도 골목 안쪽에 위치하고 있었다. 주변 주택들은 대부분 오래된 느낌이었다.

인근에는 공사 중인 곳도 보였고, 철거하고 새로 지은 것인지 리모델링을 한 것인지 깔끔한 주택도 보였다.

좁은 골목에 위치한 주택들까지 둘러봤다. 경매로 나온 물건도 이제 막 30년이 되었을 뿐... 이 주변은 당분간 이런 모습을 유지할 것 같다.

방학동으로 가는 길

한눈에 봐도 오래된 건물들이 보였다. 이런 건물들도 언젠가는 엄청난 가치를 갖게 되지 않을까.

삼익세라믹 아파트를 지나서 방학동 도깨비 시장으로 갔다. 그 근처에 있는 단독주택이 경매로 나왔다. 마침 그 근처에 신우빌라가 있어서 거기까지 보러 갔다.

우이동, 방학2동, 방학사거리 갈림길

도봉산일까. 도로 끝으로 높은 산이 보이는 것이 신선했다.

방학동 도깨비 시장 입구

2020-3**

방학동 주택
대지면적 약 51.52평

건물면적 약 59.14평

1983년에 지어진 건물로 감정가는 6억 9천만 원 정도였다. 대지면적이 상당히 넓다.

아쉽게도 위치가 좀 안 좋다. 도깨비 시장을 지나야만 이 주택으로 올 수가 있다. 도로 쪽에서 바로 오는 골목은 왼쪽 사진처럼 담장으로 막혀 있었다. 지도상으로는 길이 있는 것으로 보이는데 실제로는 담장으로 막혀 있었다.

결국 도깨비 시장을 지나올 수밖에 없었다. 오른쪽 사진이 도깨비 시장에서 해당 주택으로 오는 길이다.

도깨비 시장은 이런 모습이었다. 이른 새벽이나 늦은 밤이 아니면 차량 통행이 불가능하지 않을까.

신우빌라로 가는 길

신우빌라

신우빌라는 21동까지 있는 어느 정도 규모가 있는 빌라이다. 지도상 4동과 14동이 없는데 그걸 감안해도 총 19동이다. 대지지분도 상당할 것으로 보인다. 아까 그 경매로 나온 주택의 담장 문제를 해결할 수 없다면 아파트 단지로 재개발될 수 있는 이런 빌라에 투자하는 것이 나을 수도 있다.

방학동 신우빌라 사진들

바로 옆에는 방학중학교와 방학초등학교가 있었다. 사진은 방학중학교

신우빌라와 방학중학교 사이의 도로

주변에는 신축 빌라도 보였다.

이렇게 방학동 신우빌라까지 보고 방학동 두 번째 경매 물건을 보러 이동했다.

앞서 잠시 언급했듯이 우이신설선이 방학역까지 연장된다면 이 주변 시세도 상승할 것이다.

이런 오래된 건물도 언젠가는 가치를 인정 받을 것이다.

방학동 두 번째 경매 물건 주변 모습들

2019-1095**

방학동 주택

대지면적 약 46.86평

건물면적 약 53.06평

1987년에 지어진 건물로 감정가는 4억 7천만 원 정도이다. 바로 앞의 방학동 단독주택과 비교했을 때 대지면적 및 건물면적이 크게 차이가 나는 것도 아닌데 감정가 차이는 그에 비해서 크게 느껴진다. 입지 때문일까.

주변 모습들

조금만 걸어가도 이런 모습이 나오는 것을 보면 방학동 외곽에 있는 것을 알 수 있다.

주변에는 단독주택, 빌라들이 있었다. 신축도 간혹 보였다.

경매 물건지 입구

반대쪽으로도 접근이 가능해 보였다.

신도봉 사거리로 가는 길에는 신축 빌라가 보였다.

도봉병원 신축공사 현장

여기는 도봉동이다. 여기서 서원아파트와 도봉2구역, 상가 경매 물건을 보러 갔다. 이 부분은 다음 글로 나누어서 적어보겠다.

광진구 군자동과 송정동에 다녀왔다.

군자역 주변에는 빌라들이 많다. 군자역 주변에 있는 빌라들이 종종 경매로 나왔는데 신축 빌라는 관심 물건이 아니라서 임장을 가지 않았다. 송정동에서도 종종 경매 물건이 나왔고 관심이 가는 물건도 있었는데 임장을 안 가고 있다가 이번 기회에 군자동과 송정동에 다녀왔다.

군자동에서는 무려 35년이 넘은 연립주택이 경매로 나왔다. 대지 지분도 적당하고 재개발이나 가로주택정비사업 등이 진행된다면 괜찮을 것 같았다. 1984년에 지어진 건물인데 건물 외부만 흰색으로 페인트칠을 했는지 사진으로 보기에 외부는 깔끔했다. 다만 현황조사서 등에 '누수'가 있다는 내용이 있었다.

송정동에서는 군자동 연립주택보다 훨씬 오래된 단독주택이 경매로 나왔다. 역시 주변이 재개발된다면 가치를 발휘할 것 같아서 살펴보러 갔다. 1972년에 지어진 건물이었다. 역시 현황조사서 상 하자가 보였다.

군자역에서 출발해서 군자동 경매 물건지 주변까지 쭉 이어진 도로를 따라 걸었다. 군자동 경매 물건을 보고 송정동으로 건너갔다. 군자동보다 송정동에 관심이 있었기에 송정동을 구석구석 살펴봤다. 올해 송정동에서 나왔던 경매 물건들이 몇 개 더 있었는데 미처 준비하지 못하고 단독주택 하나만 보고 왔을 뿐이다.

위 지도를 자세히 살펴본 사람이라면 군자역 근처에도 주황색 표시가 있는 것을 알아차렸을 것이다. 사실 군자역에 온 김에 군자역 주변에 있는 경매 물건을 가장 먼저 보러 갔다. 작은 면적의 상가였는데 제대로 살펴볼 수도 없었다. 오피스텔 건물 지하 2층에 있는 상가였는데 입구조차 알기 어려웠다. 지하에 있는 PC방을 거쳐서 가야만 하는 구조였을까. 그런 구조가 맞다면 그만큼 접근성이 떨어지고 가치도 낮아질 것 같았다. 그래서 더 이상 찾아볼 생각을 안 하고 발걸음을 돌렸다.

현장 사진들

군자역에서 세종대학교 뒤쪽으로 이어지는 골목이다. 

공실이 거의 안 보였고 나름 상권이 형성되어 있느 것 같았다.

오른쪽 건물은 지도상 세종사이버대학교라고 나온다.

대학가 주변이라 나름 임대수요가 있을 것 같았다. 실제로 도로를 따라 쭉 걸어가는데 학생들이 종종 보였다.

새로운 건물보다 오래된 건물들이 많이 보였다. 도로변에 길게 접한 2층 건물이 보였는데 점점 가치가 올라갈 것 같았다.

군자동 경매 물건지로 가는 골목

주변에 오래된 단독주택들이 많이 보였다.

관리를 잘 했는지 깔끔한 모습을 유지하는 단독주택도 보였다.

드디어 군자동 경매물건지에 도착했다.

2020타경511**

군자동 연립주택

대지면적 약 22.64평

건물면적 약 25.54평

1984년에 지어진 건물로 감정가는 약 3억 6천만 원이다.

먼저 건물 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

명칭은 연립주택인데 한 동 짜리 건물로 빌라라고 해도 무방하다. 건물 외벽을 흰색으로 페인트칠을 했다. 최근에 그렇게 페인트칠을 한 것처럼 보였다. 그래서 외관은 깔끔했다. 하지만 세월의 흐름을 속일 수는 없다. 현황조사서였는지, 감정평가서였는지 잘 기억은 안 나지만 '누수'가 있다고 했다.

누수 등 수리비를 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

마침 해당 건물의 어느 집에서 인테리어 공사를 하고 있었다. 층수도 탑층으로 경매로 나온 물건이 있는 층과 같았다! 마침 건물 앞에서 쉬고 있던 인부를 통해 누수 때문에 공사를 하는지, 공사 범위가 어떻게 되는지, 공사 비용은 얼마나 되는지, 건물 상태는 어떤지 등을 탐문할 수 있었다. 입찰 예정은 아니지만 좋은 경험이었다. 운이 좋았다.

이렇게 군자동 연립주택 경매 물건을 보고 송정동으로 갔다.

대로변에 있는 오래된 건물을 담으려고 사진을 찍었는데 아파트도 같이 찍혔다. 이 아파트에 대해서는 나중에 언급하겠다.

송정동에는 단독주택들이 엄청 많았다.

차 한 대가 간신히 지나갈 수 있는 골목에 위치한 단독주택들도 있었고 조금 넓은 도로를 접하고 있는 단독주택들도 있었다. 여기도 재개발이 된다면 괜찮을 것 같았는데, 특히 좁은 도로를 끼고 있는 단독주택들을 보면 재개발이 필요해 보였는데 당분간은 진행이 안 될 것 같았다.

일단은 이렇게 개별적으로 리모델링을 진행 중인 곳이 있었기 때문이다. 노후 주택들이 대부분이었지만 리모델링을 마친 깔끔한 모습의 주택도 간혹 보였다. 인근에 단독주택 리모델링을 전문으로 하는 업체도 있었다.

다음으로 사업성이 안 나온다는 것이다. 이는 부린이의 개인적인 견해일 뿐이다. 입지도 성수동에서 가깝고, 중랑천도 있어서 어느 정도 괜찮은 뷰가 나오겠지만 단독주택 가격이 많이 오른 것 같았다. 반면 인근 아파트 가격은 낮은 편이었다.

송정동이 재개발이 될지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

2020타경**

송정동 단독주택

대지면적 약 32.07평

건물면적 약 56.02평

1972년에 지어진 주택으로 감정가는 약 6억 8천만 원이다. 지하 1층, 지상 2층의 전형적인 단독주택이다.

아쉽게도 역시 하자가 있었는데 1년 전쯤 화재가 났었다고 한다. 그래도 어차피 리모델링을 해야 할 테니 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수도 있다고 생각한다.

주변은 왼쪽 사진의 오른쪽 건물처럼 오래된 건물도 있었고 오른쪽 사진처럼 신축 건물도 보였다.

여기도 앞쪽은 신축 빌라인데 뒤쪽으로는 단독주택들이 보인다.

단독주택에 살고 싶다면 오래된 단독주택을 매입하여 리모델링을 하는 것도 좋을 것 같았다.

저 멀리 아이파크 아파트가 보였다.

서울숲아이파크아파트
241세대, 6개동, 15층, 2009년 3월 준공

현장에서 네이버 부동산을 대충 봤을 때 매매가가 62,000 ~ 95,000 만원으로 나와서 서울 치고는 저렴한 편이네? 지하철역에서 멀어서 그런가? 이런 생각을 했었다. 그런데 지금 네이버 부동산을 자세히 보니까 6억 원 대는 아닌 것 같다. 소규모 단지라 매물도 별로 없고 거래도 별로 없어서 최근의 시세 상승을 제대로 반영하지 못한 것 같기도 하다. 아무튼 네이버 부동산에서는 평당 3,300만 원으로 나온다. 호갱노노에서는 평당 2,684만원. 네이버 부동산은 나와있는 매물 하나를 기준으로 계산을 해서 그런거 같다. 호갱노노 기준 34평이 9억 정도에 거래됐다.

중랑천으로 가는 길

송정동이 마음에 들었던 이유 중 하나가 가까운 곳에 이렇게 산책할 수 있는 곳이 있다는 것이었다.

리모델링을 한 단독주택

깔끔하게 페인트칠을 했고 담장을 허물어 개방감을 준거 같다. 주차공간으로 활용하고 있을 수도 있다. 아무튼 이 집은 윗부분이 독특했다. 무슨 의도로 저렇게 했을까, 어떻게 활용하고 있는지 궁금했다.

이 길을 따라 송정체육공원으로 갈 수도 있다. 동부간선도로도 지하화 될 예정이라는데 동부간선도로가 지하화 된다면 주변 환경이 더 좋아지지 않을까.

저 멀리에는 하수처리장이 있는지 다소 퀴퀴한 냄새가 났던 점이 아쉽다.

'송정제방'이라고 하더니 제방 쪽이 확실히 높다. 주택가가 지대가 낮은 편. 과거에 침수가 있어서 제방을 쌓은 것인지... 이렇게 높은 제방이 있다면 앞으로 침수 걱정은 없을 것 같다. 이 제방이 산책로 역할을 하고 있는데 아마 성수동까지 이어질 것이다. 

산책로 사진도 하나 찍은 거 같은데 없다. 산책하는 사람들이 안 보이기를 기다리다가 못 찍었던 것인지 안 찍힌 것인지 기억이 안 난다. 

리모델링을 한 듯한 주택과 예전 모습 그대로의 단독주택

이런 좁은 골목을 보면 재개발이 되면 좋겠는데 주민들의 의사가 가장 중요한 역할을 할 것이다.

새로 지은 듯한 단독주택

별내신도시에 다녀왔다.

이번에 별내신돗에 처음 가봤지만, 별내신도시는 입지가 예전부터 마음에 들었던 곳이다. 갈매신도시를 보러 갔다가 시간이 남아서 별내신도시도 보고 왔기에 별내역 주변으로 극히 일부만 보고 왔을 뿐이다.

갈매신도시 쪽에서 별내신도시로 넘어갔다. 별내역 주변 아파트 공사현장들을 보고 별내역 근처 상권을 잠시 살펴보고 왔다. 별내역에서 떨어진 곳에는 이미 아파트들이 많은데, 별내역 주변으로는 2021년 2월, 8월, 2023년 12월에 각각 준공이 예정되어 있다. 그 외에도 위 지도를 보면 이마트 위쪽으로 빈 공간이 두 군데 보이고, 별내행정복지센터 좌측으로도 빈 공간이 보인다. 거기에는 아파트 같은 건물들이 지어져 있었다.

이번에 보고 온 곳은 별내역 주변으로 극히 일부분이다. 위 지도를 보면 별내역에서 좀 떨어진 곳에 아파트들이 많다. 별내동 카페거리도 있고 위 지도에 안 나오는 곳에도 아파트들이 있다. 몇 차례는 더 방문해야 별내신도시를 제대로 알 수 있을 것 같다.

별내신도시는 교통 호재들이 많다. 일반 8호선이 구리를 지나서 별내역까지 연장된다. 나중에는 별내역에서 북쪽으로 더 올라가 4호선 연장선과 만나는 것으로 알고 있다. 4호선 연장은 당고개역에서 진접인가. 그쪽으로 연장이 되는 것이 별내신도시 북쪽을 지나간다. 그리고 GTX-B노선도 별내역을 지나가게 된다.

별내역 바로 옆은 아니고 좀 떨어진 곳이지만 그래도 별내역에서 가장 가까운 상권이다. 여기에 있는 오피스텔이 가끔 경매로 나온다. 저렴한 가격으로 낙찰을 받는다면 괜찮을 것 같다는 생각을 했었는데, 막상 직접 가보니까 상가들도 많아서 시끄러울 것 같았다. 주변에 오피스텔도 많아서 월세도 저렴한 편이었다.

현장 사진들

고층 아파트가 보였다.

처음에는 여기가 얼마 전에 분양한 별내자이더스타 현장인 줄 알았다. 그런데 별내자이더스타는 아직 본격적으로 건물이 올라가지도 않았고, 위 사진은 힐스테이트별내스테이원이었다. 2021년 8월 준공 예정이다.

여기가 바로 지도상 별내행정복지센터 좌측에 있는 빈 공간에 들어온 아파트였다. 지도상 아무것도 안 나오는데 뭔가 싶었다. 임대용 아파트인지... 로드뷰를 봐도 로드뷰는 2019년이 가장 최근이라 건물이 아예 안 나온다. 

그 맞은편은 별내자이 더 스타 예정지였다.

2023년 12월 예정으로 얼마 전 분양가는 84형이 6억 원대였던 것으로 기억한다.

저 멀리 보이는 건물들도 별내신도시의 일부이다.

갓 새로 지어진 아파트들

정체를 모르겠다.

여기는 우미린 아파트

396세대, 5개동, 22층 2012년 11월 준공

거의 공사가 끝난 것처럼 보였다.

카카오맵 기준 가장 최근 로드뷰가 2019년 6월인데 거의 1년 반 만에 아파트가 올라왔다.

별내 행정복지센터

별내역 아이파크 스위트

2021년 2월 준공 예정이다. 얼마 안 남았다. 별내역에서 가까운 곳.

별내역 이마트

별내자이 더 스타 신축공사 현장

안쪽이 안 보이지만 아직 건물이 본격적으로 올라가지 않은 상태였다.

별내역 근처 빈 공간

여기에 뭐가 들어올지 모르겠다. 뒤쪽으로 상가들은 충분히 있으니 아파트가 들어올까.

별내역 아이파크 스위트

아래쪽으로는 상가들이 들어올 예정 같다.

별내역 주변 상가 빌딩들

상가 건물들도 많았다.

육교

다시 이마트와 빈 부지

상가 건물과 오피스텔이 있는 쪽으로 가는 길

저쪽은 근린주택, 단독주택들이 있었다.

상가 건물들

상가 건물이 생각보다 높고 많아서 놀랐다. 아래쪽으로는 식당들이 많이 보였고, 위층에는 각종 사무실도 많은 듯했다.

별내역 아이파크 스위트

상가가 들어올 예정인 곳과 지상 주차장인지... 건물 안쪽에 주차된 차들이 많이 보였다. 

임시로 주차장으로 사용하는 건지... 건물 안쪽으로 차들이 보여서 신기했다.

바로 저 오피스텔에서 간혹 경매 물건이 나온다.

힐스테이트별내스테이원

이렇게 간단히 보고 별내역으로 갔다. 별내신도시 안쪽도 더 돌아보고 싶었는데 다음에 보기로 했다.

처음 와보는 별내역

별내선(암사~별내) 복선전철 공사현장

지금까지 8호선이 연장된다는 것만 봤을 뿐 이렇게 실제로 보니까 실감이 났다. 8호선이 연장되면 구리시, 별내신도시 모두 교통이 좋아질 것이다. 그런 것을 반영해서 이미 가격이 올랐을 것 같은데, 별내선이 완공되면 지금보다 더 올라있지 않을까.

경기도 구리시 갈매동에 다녀왔다.

경매로 나왔던 빌라 하나, 아파트 두 개를 포함해서 갈매역 주변을 둘러봤다. 

갈매동은 구리시에 속한다. 구리시의 북쪽 끝부분이다. 최근 많이 언급된 태릉골프장이 갈매역 서측에 있다. 경춘선을 타고 한 정거장만 가면 별내신도시가 있는 별내역이 나온다.

갈매역을 중심으로 동측에는 갈매신도시라고 해야 할까. 아파트 단지가 9개 정도 있다. 2016년부터 2018년까지 준공된 아파트들이다. 대장주는 갈매역 아이파크라고 하면 될까. 대부분 평당 2,000만 원이 넘는데 갈매역 아이파크 아파트의 경우 평당 2,400만 원이 넘는다. 아무래도 신축에 브랜드도 있고 지하철역에서 가까워서 그런 거 같다.

갈매역 서측으로는 구리갈매역세권공공주택지구가 있다. 언제쯤 개발이 될지 모르겠지만 개발이 되면 몇 년 후에는 갈매역 동측의 아파트 단지들과 같은 모습으로 변하지 않을까.

갈매역 1번 출구로 나와서 먼저 아파트 단지들을 둘러봤다. 

그리고 반대편으로 건너가서 구리갈매역세권공공택지지구를 둘러봤다. 구석구석 둘러보고 올 생각이었는데 그러지 못해서 아쉽다. 무리를 해서라도 더 둘러보고 왔어야 했다. 나중에 또 다녀올 생각이다. 갈매역 동측의 지금의 갈매신도시도 과거에는 갈매역 서측과 같은 모습이었을까.

현장 사진들

경춘선 갈매역에는 처음 와봤다. 청량리역에서 16분 정도 걸릴 정도로 가까운 편이다. 다만 배차 간격이 길다. 출퇴근 시간대에는 한 시간에 4회 정도 운행을 하는데 그외의 시간대에는 한 시간에 2~3회 운행을 할 뿐이다.

그래도 청량리 쪽으로 가는 버스도 있고 잠실역까지 가는 광역버스도 있다.

갈매역에서 내렸는데 플랫폼에서 구리갈매역세권공공주택지구가 보였다.

왼쪽 아래로 보이는 버스 잠실까지 가는 버스이다. 가운데는 조경수 나무라고 하나. 잘 가꾸어진 나무들이 심어져 있다. 어느 정도 자란 모습을 보니 보상을 받기 위해 심은 것은 아닌 듯하다. 언제부터 공공주택지구로 지정되었는지 찾아보면 답이 나올 것이다.

저 멀리로 보이는 아파트들은 별내신도시의 아파트들이다. 좌측으로 솟아있는 산은 불암산이다.

앞부분이 모두 구리갈매역세권공공주택지구에 속하는 것 같다. LH에서 토지를 모두 사들이는 방식으로 주택을 공급하는 것인지. 갈매역에도 토지 보상과 관련된 부동산 같은 것이 보였고 밖에도 이주자 택지 관련 부동산이 있었다.

플랫폼 끝. 이 철길을 따라가면 별내역이다. 8호선도 연장되고 GTX도 들어오면 갈매신도시도 서울 접근성이 상당히 좋아질 것이다.

갈매역 아이파크 아파트

반대편 플랫폼으로 건너가서 갈매신도시 쪽을 찍어봤다.

갈매역 아이파크 바로 옆으로는 마치 교외에 있는 아울렛 분위기가 나는 곳이 있었다. 그러고 보니 '모다아울렛'이란 건물도 있다.

갈매역 1번 출구로 나왔다. 오기 전에 로드뷰로 봤을 때는 이렇게 완성된 모습이 아니었다. 통행도 불편해 보였는데, 갈매역 아이파크와 갈매역을 오갈 수 있는 아주 깔끔한 지하도가 있었다.

갈매역

갈매역 앞 지하도

아주 넓고 밝고 깔끔한 지하도였다. 에스컬레이터도 있었다. 과거의 어둡고 칙칙한 범죄의 위험이 있는 일반 지하도와 완전히 다른 모습이었다.

갈매역 아이파크

1196세대, 2018년 4월 준공

34평 기준 8억 원이 넘는다.

갈매역 아이파크 근처 상가들

스타벅스도 있고 이런저런 음식점들도 있었는데 공실도 상당했다.

지금은 코로나 때문에 사람들이 없을 텐데, 예전에는 주말에 사람들이 상당히 많았을 것 같다.

벌써 크리스마스 분위기가 난다. 주변에는 상가건물도 많았다. 이 주변이 중심 상권 같았다.

갈매광장과 아이파크 애비뉴

지금까지 본 상가들은 아이파크 주변 상가들이었고, 나중에 더 많은 상가건물이 나온다.

갈매역 아이파크와 한라비발디 사이의 갈매3천

산책을 하는 사람들이 몇 명 보였다.

구리갈매이스트힐 2단지 아파트

구리갈매이스트힐 2단지 아파트 커뮤니티 센터

요즘 신축 아파트들은 상당히 마음에 든다. 색깔도 이쁘고, 커뮤니티 센터도 있고, 주차장은 지하로 몰아넣고... 살기 좋은 환경이다.

저 앞에 보이는 곳은 또 다른 상권이다.

뒤쪽으로까지는 안 갔는데, 단독주택 용지로 공급한 것 같았다.

이스트힐 아파트 입구

힐스테이트 갈매역 스칸센 홍보관

오피스텔인지 모르겠다. 이 근처에 지식산업센터도 들어올 예정이다.

상가들이 엄청 많다.

다시 돌아가는 길

바로 앞으로 보이는 아파트가 갈매역 아이파크 아파트이다.

구리갈매 한라비발디

1,075세대, 2016년 5월 준공 

34평 기준 최근 1개월 평균 7억 3,400만 원으로 나온다. 층, 향, 동에 따라 차이는 있을 것이다.

여기가 갈매신도시 중심 상권일까.

상가들이 많았다. 공공기관도 있고. 이번에는 갈매역 주변을 전체적으로 둘러보냐고 상권 구석구석을 가지 못했다.

갈매동 복합청사 건립 부지

또 다른 공공기관 건물이 들어올 예정

아무래도 갈매역 서측도 개발이 되면 인구도 더 증가할 것이고 갈매신도시 규모도 더욱 커질 것이다.

그런 계획에 따라 복합청사도 들어오는 것이 아닐까.

갈매스타힐스 아파트

1,018세대, 2017년 9월 준공

34평 기준 최근 1개월 평균 7억 2,700만 원이다.

상가들

상가 빌딩도 있었고 상가 주택 건물도 있었다.

겉으로 대충 보기에는 공실이 별로 안 보였다.

길을 따라 갈수록 계속 아파트 단지들이 보였다.

갈매 와이시티

382세대, 2017년 12월 준공

30평 기준 6억 9,300만 원

구리갈매 푸르지오 아파트 앞

갈매동 갈매6단지

푸르지오 맞은편이다.

1,033세대, 2018년 9월 준공

35평 기준 7억 500만 원

구리갈매 푸르지오

921세대, 2017년 10월 준공

39평 기준 7억 9,000만 원

구리갈매 푸르지오 아파트

갈매더샵 나인힐스 아파트

857세대, 2016년 6월 준공

34평 기준 6억 9,000만 원

이렇게 갈매신도시 아파트 단지들을 둘러봤다. 사진을 더 많이 찍었는데 일부만 올린다. 9개의 단지들 중에 2개의 단지에서 경매가 나왔었는데, 하나는 '취하'됐고, 하나는 시세와 비슷한 수준으로 낙찰됐다.

이런 지하도를 통해 갈매역 반대편으로 건너갔다.

갈매역과 갈매역 아이파크 앞에 있는 지하도와 완전히 다른 분위기이다. 과거에 지하도는 대부분 이런 모습이었을 것이다.

경춘선이 지상으로 다니면서 갈매신도시를 좌우로 단절시킨다. 규모가 크기 때문에 단절되어 있어도 문제는 없어 보였다. 갈매역 동측은 이미 하나의 신도시가 형성됐고, 갈매역 서측도 어떻게 개발할지 모르겠지만 비슷하게 하나의 신도시를 형성할 것이다.

여기는 갈매역 서측 가장 아랫부분인데 여기까지가 공공택지지구에 포함되는지 모르겠다.

여기저기 검색했을 때 상당히 길쭉한 모양이었는데, 개발이 진행되면서 달라질 가능성도 없진 않으니... 그래도 가능한 넓은 구역을 다 포함해서 개발하는 게 좋을 것이다.

주변으로 창고, 공장 등이 있었다. 공장이라고 큰 공장은 아니고 소규모로 '가방' 공장이 많이 보였다.

건너편의 신도시와 완전 다른 분위기다.

태릉골프장 입구

유명한 태릉골프장이다. 여기에 아파트를 공급한다는 말이 나왔는데 녹지공간을 그대로 놔두는 것도 좋을 것 같다. 최근에는 결국 개발되지 않을 분위기로 바뀌었는데 어찌 될지 궁금하다.

목조주택 업체도 보였다.

서울은 땅값이 비싸지만 적당한 땅만 구한다면 목조주택일 짓고 사는 것이 아파트를 사는 것보다 싸게 먹힐 수 있다.

이 아래쪽까지 내려온 이유는 경매로 나왔던 빌라를 보기 위해서였다. 2010년경 지어진 건물인데, 세대수도 상당하고... 공공주택으로 같이 개발될지 그냥 남아있을지 모르겠다.

이주자 택지 등을 다루는 부동산

갈매역으로 가는 길

건너편으로 새로 생긴 듯한 건물이 보였다.

여기가 바로 갈매역 2번 출구로 나오면 바로 보이는 땅이다.

갈매역 서측이 개발되면 이 땅의 가치는 엄청 상승하지 않을까.

누군지 몰라도 부럽다...

이 글의 초반에 올린 갈매역 플랫폼에서 찍은 나무들이 있던 곳이 바로 여기다.

출입금지

이 길을 따라가서 구리갈매역세권공공주택지구를 구석구석 돌아보고 싶었는데 괜히 쫄아서 안 들어갔다. 여기저기 사진을 찍고 다니면 하수인, 졸개들로 오해를 살까봐 그냥 안 가고 별내신도시로 갔는데, 지금 생각하니 엄청 아쉽다.

그냥 보고 왔어도 괜찮았을 것 같다.

글을 작성하고 나서, 유튜브에서 구리갈매역세권공공주택지구를 검색해서 동영상을 몇 개 봤다. 거주민과 협의로 개발을 진행하다가 구리시에서 직권 해제하고 LH공사가 수용하는 방식으로 공공주택지구를 지정한 것 같았다. 그러한 과정에서 주민과 갈등이 생겼고 개발은 지연될 수 밖에 없었다. 위 경고문도 그런 문제가 있기 때문에 만들어 놓은 듯하다.

보다 정확하고 자세한 내용을 알고 싶다면 직접 검색해보길 바란다.

길 건너편에서 바라본 갈매역 아이파크

저 앞으로 별내신도시가 보인다.

별내신도시는 극히 일부만 둘러봤는데 따로 글을 올리거나 생략할 예정이다.

최근에 분양한 별내자이더스타 공사 현장인 줄 알았는데 거기는 아직 본격적인 공사를 시작도 안 했고, 힐스테이트별내스테이원이었다.

한라 비발디 모습

다시 갈매역 아이파크

구리갈매역세권공공주택지구

농장, 농원, 화원 등이 보였다.

아쉽지만 저쪽은 다음 기회에...

북위례 공공분양 현장을 보러 가면서 혹시 위례에 경매 물건이 있나 살펴봤다.

성남시 수정구 창곡동에 근린상가가 경매로 나왔는데 감정가가 상당했다. 현황서상 차임으로 추정한 가치보다 감정가가 두 배 이상이었다. 현재 1회 유찰된 상태로 얼마에 매각되는지 지켜봐야겠지만 신도시 분양상가의 위험을 보여주고 있다.

이번에 경매로 나온 근린상가는 위례 중심에서 남동측에 있다. 경기도 성남시 수정구 창곡동에 속한다.

주차장 건물인데 주변은 단독주택 용지로 1층은 상가, 2층부터는 주택인 건물들이 있었다. 특히 창곡천 쪽으로는 멋진 가게들이 많이 보였다.

경매로 나온 물건들은 워니스파크의 사실상 1층에 있는 근린상가였다. 두 개 호실을 합쳐서 편의점으로 이용 중이었다. 

주변에 대단지가 있다면 편의점에 대한 수요가 어느 정도 있겠지만 아쉽게도 해당 편의점을 이용하는 사람들은 근처 단독주택 거주자로 한정될 것 같았다. 위 지도상 빨간색 사각형으로 표시한 부분에도 무언가 들어올 예정이었는데 아직 안 들어온 상태였다. 무언가 들어온다고 해도 거기에도 편의점이 안 들어올 리가 없다.

조금 떨어진 대단지에도 편의점이 하나씩 있다. 

해당 구역에도 도로변으로 또 다른 편의점이 하나 있었고, 대로변으로 공실인 상가도 몇 개 있었다.

여기서부터는 현장 사진들이다.

아까 지도에서 빨간색 사각형으로 표시한 부분이다. 

아직 건물이 올라가지 않았다.

저 멀리 깔끔하게 새로 지은 단독주택들이 보인다. 가장 오른쪽에 있는 조금 큰 건물이 워니스파크다.

공터는 사실상 두 개의 부지로 나누어져 있는데 뭐가 생길지 모르겠다. 국방부 관련 건물이 들어올 예정이었던 것 같기도 하다. 좀 더 찾아보면 답이 나올 것이다.

저런 건물 1층마다 상가가 있으니 세대수에 비해 상가수가 많은 편이다.

여기에 무언가 생긴다고 해도 저쪽으로 수요가 있을까

상가들도 새로 생길 것이다.

길 건너편 아파트들과 학원가

저 앞에 보이는 건물이 워니스파크다.

마트도 있고 식당도 있다. 경매로 나온 상가는 4층 중 지하인데 사실상 1층이다.

경매로 나온 호실이 있는 면에도 공실이 두 개 있었다.

공터 너머로 보이는 아파트들

우측이 워니스파크이고 좌측에는 어린이집이 있다.

가까운 곳에는 위례공원이 있었다.

이 창곡동 수변공원으로 한강만큼 사람들이 많이 찾아온다면 편의점 수요가 있겠지만... 지금은 코로나까지 있어서 매출이 얼마 안 될 것 같다. 추운 날인데도 수변공원에는 산책이나 운동을 하는 사람들이 보였다.

주말이나 여름, 저녁에는 어느 정도 유동인구가 있을지 모르겠다.

왼쪽 가운데에 있는 건물이 워니스파크이다. 그 옆으로는 단독주택들이 있다. 근린주택이라고 해야 할까.

창곡천 주변과 안쪽 도로 모습

창곡천 주변에는 멋진 가게들이 있었다. 정면에서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

다시 도로변으로 나왔다.

공실과 또 다른 편의점

워니스파크 주변 공실 사진들

공실이 많다.

워니스파크 상가의 경우 평당 4,000만 원 이상에 분양한 것으로 추정된다.

현재 경매로 나온 호실의 현황서상 차임은 각각 140만 원, 160만 원이다. 감정가는 각각 7억 2천만 원, 8억 3800만 원이다. 

낙찰받는다면 어떤 업종으로 임대를 주는 것이 좋을까. 딱히 떠오르는 것은 없었다. 근처에 편의점이 하나 있지만 그래도 편의점이 그나마 괜찮은 것 같다. 저렴하게 낙찰받아서 무인으로 돌린다면 유지할 수 있지 않을까.

여기는 위례 중앙광장 주변 상가 공실이다.

지나가면서 대충 둘러봤는데 공실이 거의 안 보였다.

위례 신도시에 다녀왔다.

12월 10일 일반공급 청약 예정인 위례 공공분양 현장을 확인하기 위해서였다. 마침 경매로 나온 상가도 있어서 그것까지 보고 왔다. 위례 상가 경매에 대한 내용은 다른 글에 따로 올릴 예정이다. 위례 신도시에 처음 가봤는데 살고 싶다는 생각이 들었다. 위례 공공분양 현장 주변으로는 아파트들이 건설 중이었다. 향후 2~3년 정도 지나면 완전한 모습이 갖춰질 것 같다.

이 글의 중간 이후부터 나오는 위례 신도시 사진들을 보면 현재 공사 중인 공공분양 현장 주변이 어떤 모습으로 바뀔지 예상해볼 수 있을 것이다. 그전까지는 교통도 불편하고 상권도 형성이 안 될 것이다. 5호선 거여역에서 걸어갔는데 15~20분 정도 걸렸다. 추후에 위례선 트램이 단지 앞을 지나갈 예정이다.

부동산 커뮤니터, 유튜브 등을 보니 위례 공공분양 '일반'의 경우 청약통장에 2,200만 원 이상 있어야 당첨될 것으로 예상하고 있었다. 매월 10만 원씩 18년 이상 넣어야 하는 금액이다. 

위례 공공분양 현장 사진들

5호선 거여역에서 출발했다. 6번 출구로 나가면 되는데, 6번 출구가 공사 중이라 5번 출구로 나가서 갔다.

거여 아파트 단지들과 송파공업고등학교를 지나갔다.

저 멀리 공사 현장이 보였다. 저기가 위례 공공분양 현장은 아니었다.

저기는 호반써밋송파1아파트 공사 현장이다. 2022년 2월 준공 예정.

이쪽이 위례 공공분양 현장이다.

왼쪽에 보이는 아파트가 A1-12BL 이고, 오른쪽은 휴먼빌 시티 오피스텔이다. 그 오른쪽으로 일부만 보이는 곳도 오피스텔 공사 현장이다.

길 건너편에도 부지가 있었다.

다른 사진에는 '국방부'라고 나오는데 뭐가 들어올지 모르겠다.

북위례 말고 저 아래쪽에도 '국방부'로 표시된 부지들이 있다.

다시 호반 써밋 공사 현장

이쪽은 오피스텔 공사 현장

외관이 문정동에 있는 오피스텔과 비슷하다.

여기는 호반써빗송파2아파트 공사 현장이다.

700세대가 2022년 2월에 준공될 예정이다.

드디어 위례 공공분양 현장으로 왔다.

공사 중이라 주변에 복잡하다. 인도도 제대로 안 생겼고, 도로 주변에는 주차된 차들이 많았다.

공사 현장 관계자들의 차들일 것이다.

위례 공공분양 A1-12BL 현장

총 394세대로 2021년 8월에 준공 예정이다. 12블록이 5블록보다 거여역에서 가깝다. 그런데 12블록과 5블록 사이에 지도상 녹색으로 표시된 부분으로 길이 생긴다면 12블록이나 5블록이나 거여역까지 가는 시간은 비슷할 것 같다.

개인적으로 건설사, 뷰, 규모 등에서 12블록보다 5블록이 마음에 들었다.

도로를 따라 공사 현장 뒤로도 고층 아파트들이 보였다.

오른쪽은 1505동 사진이다. 12블록이 위례포레샤인 15단지가 된다.

맞은편 호반 써밋 공사 현장

아직은 주변이 공사 중이다.

모든 아파트들이 준공되고 사람들이 입주를 하고 상권도 형성되면 완전히 다른 모습일 것이다.

지금은 이런 모습일 뿐이다.

도로 가운데로 공사 차량과 버스가 지나갈 뿐이다.

저 멀리 보이는 것이 5블록이다.

두 아파트 사이의 공간은 어떻게 꾸밀지 궁금하다.

여기를 거쳐서 거여역으로 갈 수 있으면 5블록의 접근성이 좋아진다.

지금은 이런 모습일 뿐이다.

5블록 맞은편 공사 현장에는 송파위례리슈빌FIRSTCLASS아파트가 생길 예정이다.

494세대로 2021년 10월 준공 예정이다.

위례택지개발지구 A1-5BL 공동주택 건설공사

한화건설이 공사를 맡고 있는 것으로 알고 있다.

위례포레샤인 17단지가 될 예정이다. 

1,282세대

18개동

25층

위례신도시 공공분양의 분양가는 5~6억 원 대이다.

위례 중심에 있는 아파트들이 10억이 넘으니 '로또 분양'이라고 할만하다.

그러나 대부분 특별 공급으로 분양되고 일부만 일반 공급으로 분양될 예정이다.

위례호반써밋아파트

2021년 2월 준공 예정이다.

몇 개월 뒤면 공공분양 아파트들도 깔끔한 모습을 갖출 것이다.

좌측은 공공분양 5블록인 위례포레샤인 17단지, 우측은 호반써밋

아마 이 도로에 트램이 생길 것 같다.

여기까지가 위례 신도시 공공분양 공사 현장 사진들이었다.

한창 공사 중이라 어수선한 분위기다.

여기서부터는 준공된 아파트 모습을 볼 수 있을 것이다.

위례지웰푸르지오오피스텔

784세대, 7개동, 33층

아파트인 줄 알았는데 지도상 오피스텔로 나온다.

위례스타힐스 아파트

1,493세대

호반써밋 공사 현장

공공분양 5블록 모습

2~3년 뒤에는 북위례도 멋진 모습일 것 같다.

장지천을 사이에 두고 완성된 아파트와 공사 중인 아파트들

스타필드 시티 위례

이번에는 전체적으로 위례를 둘러보고 와서 스타필드 안에 못 들어가서 아쉽다.

위례 휴먼링

위례에 '휴먼링'이라고 있었다. 위례에 처음 와서 위례가 마음에 들었던 이유 중 하나다. 산책이나 조깅을 하거나, 자전거를 탈 수 있는 코스이다. 위례 중심을 한 바퀴 돌 수 있다. 공공분양 A1-12BL과 A1-5BL도 지나간다. 

사실 위례의 넓은 도로들을 보면서 보행자들에게 위험하지 않을까 생각했었는데 이런 휴먼링이 있어서 횡단보도를 통하지 않고 길을 건널 수가 있었다. 휴먼링 외에도 육교 비슷하게 길을 건널 수 있게 잘 되어 있었다.

노란색이 휴먼링이고 녹색 점선은 '보행자전용도로'이다.

참고로 위례신도시에는 서울 송파구와 경기 하남시, 성남시가 모두 속해 있다.

위례 휴먼링이 마음에 들었던 이유는 한 바퀴 돌면서 산책이나 조깅을 할 수 있는 것 외에 성곽처럼 꾸며놓은 디자인이 때문이었다.

위례효성해링턴타워오피스텔

스타필드 시티 위례보다 더 눈길이 가는 건물이 있었는데 효성 해링턴 타워 오피스텔 건물이었다.

스타필드 시티 위례

두 건물 사이로 보이는 골프장과 위례신도시엠코타운센트로엘아파트

현재 공사 중인 위례 공공분양 아파트 주변도 나중에는 이런 모습으로 변할 것이다.

위례 휴먼링 진입로

이런 다리를 통해 교통사고의 위험 없이 길을 건널 수 있다.

공사 현장에는 당연히 사람들이 거의 없었고 여기도 인적이 드문 편이었다.

그런데 나중에 위례 중앙광장으로 가니까 유동인구가 확실히 많았다.

다리 위에서 찍은 모습

스타필드 시티 위례 등이 보인다. 이렇게 육교와 비슷한 역할을 하는 다리가 있어서 신호를 기다리지 않고 길을 건널 수가 있었다.

위례신사선

위례의 단점이 지하철이 없다는 교통 문제인데, 위례신사선 등이 생기면 나아질 것이다. 그런데 위례신사선을 성남까지 연장한다는 말이 나오면서 위례 주민들이 반대한다는 기사가 나왔다. 위례신사선이 더 연장되어서 성남부터 출발하면 사람들이 많이 타고 위례까지 오게 되고... 위례 주민들은 결국 제대로 이용할 수 없다는 이유였다.

한쪽으로는 학원가가 보였다.

또 다른 다리 위에서 찍은 사진

또 다른 아파트

신도시라 아파트들이 많기는 많다. 아파트들이 이렇게 많아도 공급 부족인지 가격은 12~14억 원이 넘는다.

플로리체위례아파트

970세대
2015년 10월 준공

네이버부동산 기준 매매가 14~16억...

전세가 9.5~10.5억...

위례 휴먼링은 이런 디자인이 마음에 들었다.

위례 휴먼링의 성벽

래미안위례아파트

이렇게 위례 공공분양 현장부터 스타필드 시티 위례를 지나 큰 도로를 따라 계속 내려왔다.

여기서부터는 위례 중앙광장 쪽으로 갔다.

위례아트리버푸르지오1단지아파트 입구

위례 중앙광장

갑자기 사람들이 많이 보였다.

가운데 길게 표시한 부분이 위례 중앙광장이다.

대형 빌딩들

생각보다 공실이 안 보였다.

광장 주변 상가들

이 주변도 더 둘러보고 싶었는데 시간상 간단히 보고 떠났다.

위례중앙푸르지오아파트

여기서 단체로 임장을 나온 사람들을 봤다. 부동산에서 만든 홍보물을 들고 여러 명이 사진을 찍으며 움직이고 있었다.

WIRYE

여기가 위례신도시의 중심일까

위례

장지역이나 복정역에서 오면 만나게 되는 곳이다.

위례 휴먼링이 시작되는 곳

위례 A3-3a블록 공공분양

장지역으로 가는 길에 보여서 아무 생각 없이 찍었는데 나름 의미가 있는 곳이었다.

지난달 초에 분양한 곳인데 전용 59 일반공급 당첨 최고 커트라인이 2,220만 원이라고 한다.

10만 원씩 18년 6개월을 납입한 금액이다.

무주택 20년이어야 공공분양 일반공급 로또에 당첨될 수 있다.

특별공급은 조금 나으려나...

종로구 사직동에 다녀왔다.

사직2구역으로 유명한 사직동. 그 사직동에 경매 물건이 하나 나왔다. 감정가는 무려 52억 원. 

감당할 수 있는 물건은 아니지만 사직동에 가서 한 번 보고 올 생각이었다. 그러다가 마침 시간이 나서 사직동에 다녀왔다. 가기 전에 사직2구역에 대해서도 알아봤다. 경매 물건이 나온 곳이 사직로 북측이라서 사직2구역도 그쪽에 있는 줄 알았다. 그런데 사직2구역은 사직로 남측에 있었다.

충신1구역과 달리 서울성곽에서 아주 가까운 곳은 아니었는데 무슨 이유에서 구역 지정이 해제됐는지 모르겠다. 아무튼 사직2구역은 2009년 11월에 정비구역으로 지정됐다가 2017년 3월 서울시에 의해 정비구역이 직권 해제됐다. 2019년 4월 대법원에서 구역해제무효 판결이 났고, 지금 다시 재개발 사업을 추진 중인 것으로 알고 있다.

종로구 사직동은 경복궁역 서측에 있다. 사직공원이 포함된다. 

사직동 남측으로 경희궁이 있고, 남서측에 그 유명한 '경희궁 자이 아파트'가 있다. 사직2구역은 지도에 따로 표시를 하지 않았는데 지도상 가운데 부분으로 사직타운, 반석빌라 등이 있는 곳이다. 그 오른쪽으로 광화문 풍림 스페이스본 아파트 단지가 있는데 거기가 사직1구역이었다고 한다. 사직1구역은 10년도 더 전에 개발이 됐는데 사직2구역은 아직도 진행 중이니 주민들이 불만을 갖고 있을 것 같다.

종로구 사직동 임장에서 이동했던 경로이다. 사직1구역, 사직2구역, 경매 물건을 모두 보고 싶었다. 광화문 쪽에서 올라와서 사직1구역이었던 곳에 먼저 도착했다. 간단히 보고 길을 건너가 경매 물건이 나왔던 곳을 보고 다시 건너와서 사직2구역으로 갔다. 사직2구역은 평소보다 구석구석 돌아다녔다.

현장 사진들

사직1구역으로 가는 길

공사 현장이 보였다. 신문로 복합시설 신축공사 현장이다. 경희궁 주변으로 여기서 사직동까지 '종로구 신문로2가'에 속한다.

맞은편 건물

이 동네는 독특한 분위기가 느껴졌다.

드디어 광화문 풍림 스페이스본 아파트에 도착했다.

오기 전에 주상복합이라는 것만 확인하고 왔는데 지금 지도를 보니까 아파트 건물과 오피스텔 건물이 따로 있다. 아무튼 여기가 사직1구역을 재개발한 곳이라고 한다. 

길 건너편으로 보이는 사직공원

예전에 사직공원 근처를 지나갔던 적이 있는데 맞은 편의 아파트에는 거의 관심을 갖지 않고 지나갔다.

광화문 풍림 스페이스본

경희궁 자이와 달리 아파트처럼안 보여서 그랬을까.

주유소 옆에 있는 주택

오래된 것처럼 보이기도 하는데 가격이 상당할 것이다. 이쪽 골목으로 올라가서 경매 물건 주변을 잠깐 보고 내려왔다.

근린주택인데 대지 약 250평에 건물면적도 100평이 넘는다. 감정가는 거의 52억 원이었다. 현재는 '변경' 상태. 지하층, 1층, 2층이 있다고 하는데 담장이 높아서 보이지도 않는다.

간단히 분위기만 살펴보고 사직2구역을 보러 갔다.

사직2구역

충신동과 비교하면 위쪽에는 크게 낙후된 건물이 안 보였다.

오른쪽 사진의 건물은 좀 오래된 것처럼 보이지만 왼쪽 사진의 건물은 깔끔해 보인다.

그래도 포장되지 않은 언덕길에 골목골목으로 노후된 주택들이 보였다.

여기까지는 특별한 모습이 안 보였는데 나중에 아래쪽으로 내려가면서 빈집들이 많이 보였다.

행촌동과 홍파동 경계까지 갔는데 그쪽은 따로 '교남주거환경개선지구'로 지정되어 있었다.

사직터널 위로 건너편으로 건너갈 수도 있었다.

사직터널 건너편에서 바라본 사직2구역

사직2구역 입구에 있었던 부동산에는 사직2구역 단독주택 매물만 붙어 있었는데, 네이버 부동산을 보니까 경희궁 자이 쪽에 있는 부동산에서는 사직2구역 빌라 매물도 가지고 있었다.

저 멀리 청와대 같은 곳도 보인다.

사직2구역이 아닌 행촌동에서 찍은 사진일 거다.

여기도 사직2구역이 아니다.

골목 끝으로 경희궁 자이 아파트가 보였다.

사직2구역에 재개발 된다면 저 가격을 따라갈 수 있을까.

다시 본격적으로 사직2구역 모습이다.

낙후된 모습

개발이 필요해 보이는 모습이다. 바로 이런 모습을 확인하러 왔다.

폐가인지 빈집인지 출입금지 상태다.

아까 올라왔던 곳의 모습과 완전히 다른 모습이었다.

여기저기 출입금지 상태인 집들이 많았다.

인왕산 유기견을 조심하라는 안내문도 있었다.

인왕산 유기견들이 여기까지 내려오는 것일까. 갑자기 유기견이 나타날까 봐 좁은 골목으로 들어갈 때 조심했다.

이런 골목 중 하나의 끝은 경희궁 바로 옆까지 이어졌다.

구석구석 살펴보고 내려오는 길

다시 풍림 스페이스본 아파트가 보였다.

바로 이런 안내문이었다.

광화문 풍림 스페이스본 오피스텔 쪽

이렇게 사직동과 사직2구역을 보고 왔다. 기회가 된다면 하나 갖고 싶은 곳. 피가 많이 붙었겠지만 좀 더 구체적으로 알아볼 생각이다. 

동대문구 제기동에 다녀왔다.

원래의 계획은 제기동에서 경매로 나왔던 물건 하나와 회기동에서 경매로 진행 중인 물건 하나를 보고 오려고 했다. 그런데 제기동에서 회기동으로 가는 길에 제기6구역과 청량리6구역이 있었다. 미리 손품을 많이 팔고 갔으면 더 많은 정보를 알고 갔을 텐데, 제기동에 가서야 근처에 제기6구역이 있다는 것을 알았다. 그리고 또 주변에 낙후된 지역이 있어서 아무 생각 없이 잠깐 둘러봤다. '여기도 언젠가는 재개발이 되겠네'라는 생각이 들었고, 신축 건물이 거의 안 보여서 '재개발에 투자를 하려면 이런 지역에 해야 되는구나'라는 생각도 했다. 나중에 알았는데 바로 거기가 '청량리6구역'이었다.

고려대역에서 내려서 먼저 경매 물건이 나온 곳으로 갔다. 한신아파트 좌측으로 주변을 한 바퀴 돌아보고 제기6구역으로 갔다. 그리고 바로 옆에 있는 낙후된 주택가를 지나갔는데 거기가 청량리6구역이었다. 지금 지도를 보니까 제기6구역과 청량리6구역의 위쪽 부분만 보았을 뿐이다. 아래쪽 부분도 둘러보고 왔으면 좋았을 텐데 아쉽다. 재개발 지역을 보러 간 것이 아니라 경매 물건 몇 개를 보러 갔기 때문에 그렇다. 또 이날 날씨도 엄청 추웠다.

카카오맵에서는 제기6구역과 청량리6구역이 안 나온다. 위 지도상 한신아파트와 청량리7구역 사이에 제기6구역과 청량리6구역이 있다. 제기동과 청량리동에 각각 속하지만 지하철 제기동역이나 청량리역에서는 조금 멀다. 고려대역에서 가장 가까운데 초역세권은 아니다. 

제기6구역은 청량리6구역과 붙어있다. 통합해서 함께 개발해도 좋을 위치인데 행정구역상 경계라서 따로 구역을 지정할 수밖에 없었던 것 같다.

제기동과 청량리동 경계를 따라 제기6구역과 청량리6구역이 있다. 현장에서 제기6구역 위치를 확인하고 왜 일부분만 구역 지정을 했을까, 다른 쪽에 사는 주민들은 재개발에 반대를 했나, 이런저런 생각을 했는데 나머지 부분은 청량리6구역이었다.

제기6구역은 위와 같이 바뀔 예정이다.

제기6구역 오른쪽 부분이 청량리6구역이다. 오른쪽 끝으로 도로변에 붙은 건물들은 구역에서 제외된 것으로 나온다. 예전에 청량리로 임장을 갔을 때 그 도로를 지나갔다. 그때 힐스테이트 청량리역 오피스텔 홍보관 방문 예약을 했는데, 중간에 시간이 한 시간 가량 비어서 주변을 돌아다녔다. 홍릉근린공원, 청량리7구역, 미주아파트 등을 지나갔던 기억이 난다.

청량리7구역은 위 조감도처럼 바뀔 예정이다. 초역세권은 아니지만 청량리6구역 중심부부터 고려대역까지 직선거리로 500미터 정도로 가깝다. 청량리역까지도 직선거리로 1킬로미터 정도이다.

현장 사진들

고려대역 3번 출구 바로 앞에 있는 편의점 뒤쪽이다. 여기서 바로 3번 출구로 가는 골목이 있다면 한신아파트에서 지하철역까지 더 빨리 갈 수 있을 텐데, 막혀 있는 것 같다. 편의점으로는 들어갈 수 있을 것 같았는데 자세히 안 봐서 확실하지 않다.

주변을 잠깐 돌아보고 정릉천을 건너서 한신아파트 쪽으로 건너갔다. 거기에 경매로 매각된 물건이 있다.

제기동에 올 때마다 아쉬운 모습이다. 정릉천이 있어서 산책이나 자전거를 탈 수 있지만 고가도로는 조금 흉물스럽다. 비가 오는 날에는 저 고가도로 아래로 우산을 쓰지 않고도 산책을 할 수 있지만, 좌측과 우측을 단절시키기도 하고 시야를 가린다. 정릉천 바로 옆에 있는 노후된 주택들도 언젠가는 새로운 모습으로 바뀌지 않을지...

고려대역에서 정릉천을 건너 한신아파트로 가는 길에 있는 편의점이다. 지하철역 바로 앞에도 편의점이 있었지만 아파트 주민들은 집으로 가는 길에 이 편의점을 이용할 것 같다.

경매로 매각된 건물 근처 사진

제기동 122번지 인근의 근린주택이 경매로 나왔다. 토지는 매각제외, 건물만 매각이었다. 토지소유자는 '동대문구'였다. 건물은 1985년에 사용승인된 건물인데, 건물 면적만 약 65평이었다. 감정가 1.26억 정도. 낙찰가는 감정가의 두 배 이상인 2.88억 정도였다. 지하층부터 1층, 2층까지 있어서 토지 문제, 위반건축물 문제 등을 해결하면 현금흐름을 창출할 수 있는 물건 같았다.

노인 보호구역

제기동에는 노인들이 많다. 청량리 시장도 그렇고.

고려대역과 한신아파트 사이는 노후된 주택들이 많이 보이는데 아직 따로 구역 지정이 안 된 상태이다.

겉으로 보기에도 오래된 건물들이 많이 보였다.

여기서부터가 제기6구역 사진들이다. 한신아파트와 제기6구역 사이에 있는 길이다.

제기6구역의 모습들

사실 여기서부터는 제기6구역인지, 청량리6구역인지 잘 모르겠다. 

청량리6구역으로 넘어가기 전인데, 그나마 폭이 넓은 도로를 건너기 전에도 제기6구역 위쪽, 오른쪽 부분도 청량리6구역에 속하기 때문이다.

좁은 골목들이 많아서 이런 상태로 유지된 것 같았다.

청량리6구역 모습들

제기로17길을 건너가기 전이다.

사전에 준비를 충분히 하고 가지 않아서 현장에 있을 때 여기가 청량리6구역인지도 몰랐다.

그저 주변에 신축 건물들이 하나도 없는 오래된 주택들을 보면서 재개발 생각만 들었을 뿐이다.

재개발에 투자한다면 이런 분위기가 나는 지역을 미리 찾아야 한다.

차 한 대 지나가기도 어려운 골목이다. 

저 멀리 보이는 한신아파트는 2004년 준공인데 최고층이 25층이다. 천 세대가 넘는다. 카카오맵에서는 1070세대로 나왔는데, 앞서 올린 재개발 위치도 사진에는 1330세대인가로 나왔다.

드디어 청량리6구역을 벗어났다.

세종대왕기념관 교차로 부근이다. 오른쪽 사진은 '김희수 아트센터'

앞서 깜빡했는데 청량리6구역 바로 오른쪽은 홍릉근린공원이 있다. 어느 정도 규모가 있는데 나름 숲세권인 장점이 있다. 청량리7구역도 마찬가지다. 청량리7구역 바로 위가 홍릉근린공원이다.

정부의 부동산 규제로 수도권 아파트 가격이 상승하고 있다.

그중 김포는 '금포'라고 불리더니, 최근 김포 장기동의 한강 센트럴 자이 1단지 아파트 경매에 무려 81명이나 입찰했다.

같은 날 진행된 김포 고촌읍의 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 경매에도 34명이 입찰했다. 이 정도는 조금 인기 있는 서울 아파트 경매 입찰자 수와 비슷한 수준이다.

고촌역은 서울에서 가까운 편이지만 장기역은 조금 거리가 있다. 한강 센트럴 자이 1단지 아파트는 역세권도 아니다.

한편 파주 운정 신도시의 경우, 해솔마을 1단지 두산위브 아파트에 54명이 입찰했고, 가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트에 35명이 입찰했다.

해솔마을 1단지 두산위브 아파트 역시 역세권이 아니다. 새로 생길 GTX-A노선의 운정역과도 거리가 좀 있다.

김포 장기동
한강 센트럴 자이 1단지 아파트

김포 장기동

한강 센트럴 자이 1단지

총 35개동 3,481세대의 대단지로 2017년 1월에 준공됐다.

이 김포 장기동의 한강 센트렐 자이 1단지 아파트에서 경매 물건이 나왔는데, 무려 81명이 입찰했고 감정가의 156% 정도에 낙찰됐다.

전용면적 기준 84형

감정가 3억 9100만 원 - 2020년 2월 기준

낙찰가 610,212,000원

2020년 4월까지 큰 변화가 없다가 최근 몇 달 사이에 급격히 상승했다.

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 200만 원, 6억 1500만 원으로 두 건이 확인된다.

최근 실거래가와 비슷한 수준으로 낙찰됐다.

김포 고촌읍
수기마을 힐스테이트 1단지

역시 역세권은 아니지만 장기동 아파트의 경우보다 역에서 가까운 편이다.

김포 고촌읍

수기마을 힐스테이트 1단지

총 27개동 1,253세대로 2008년 4월에 준공됐다.

전용면적 기준 역시 84형이 경매로 나왔는데 34명이 입찰했고 감저가의 132% 정도에 낙찰됐다.

감정가 4억 8200만 원 - 2020년 1월 기준

낙찰가 635,799,000원

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 역시 최근 몇 달 사이 급격히 상승했다. 장기동 아파트와 다른 점은 그 전에도 서서히 상승하고 있었다는 것이다.

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 4500만 원이다.

파주 목동동
해솔마을 1단지 두산위브 아파트

파주 목동동 해솔마을 1단지 두산위브 아파트는 총 9개동, 668세대로 2010년 4월에 준공됐다.

경매로 나왔던 물건은 전용면적 기준 124형인데, 54명이나 입찰해서 감정가의 130% 정도에 낙찰됐다.

감정가 3억 8500만 원 - 2019년 11월 기준

낙찰가 500,600,000원

김포와 비교하면 파주 아파트의 경우 급격한 가격 상승이 아직 안 보인다.

최근 실거래가도 2020년 8월 기준 3억 8200만 원이었다.

그런데 낙찰가는 5억 원이 넘는다. 참고로 차순위 금액은 463,900,000원이다.

파주 와동동
가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트

해솔마을 1단지 두산위브 아파트보다 경의중앙선 운정역에 가깝다.

총 13개동, 1,225세대로 2001년 9월에 준공됐다.

전용면적 기준 84형이 경매로 나왔는데, 35명이 입찰했고 감정가 대비 127% 정도에 낙찰됐다.

감정가 2억 6800만 원 - 2020년 5월 기준

낙찰가 340,515,000원

지난 5년 동안 2억 5천만 원 정도의 시세를 유지하다가 최근 상승하는 모습이 보인다.

실거래가는 2020년 11월 기준, 2억 7천만 원, 2억 9천만 원, 3억 3500만 원 등이 있다.