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종로구 이화동과 충신동에 다녀왔다.

 

경매로 나온 물건들을 보러 갔는데, 이화동 물건은 충신동에 거의 붙어 있어서 충신동이나 다름없다. 작년에도 몇 번 충신동에 갔었고 글을 두 개 작성했다. 이 글을 쓰기 전에 지난 글들을 읽어봤는데, 1년 사이에 충신동이 확실히 변한 것을 알 수 있었다. 재개발이 아닌 도시재생이라서 아쉽지만, 도시재생의 효과를 알 수 있었다.

 

 

종로구 충신동 위치

충신동의 입지는 상당히 좋다고 생각한다. 하지만 이화동은 알아도 충신동은 매우 낯설 것이다. 충신동은 종로구에 속하고, 서울 사대문 안에 있다. 동대문역에서 북쪽 방향으로 서울 성곽이 이어지는데, 충신동은 그 안쪽에 있으니 서울 사대문 안에 있는 것이다. 서울시청을 중심으로 3km 반경 이내에 있기도 하다.

 

 

종로구 충신동 위치 및 이동 경로

종로구 충신동은 위 지도와 같은 모습이다. 거의 한 가운데로 율곡로라는 도로가 지나고 그 왼쪽에 힐스테이트 창경궁 아파트가 생길 예정이다. 율곡로를 중심으로 왼쪽은 빌딩들이 많아서 투자하기에 적합하지 않다. 재개발로 관심을 가질만한 곳은 율곡로 오른쪽이다. 율곡로 오른쪽도 크게 두 부분으로 나눌 수 있다. 가운데를 지나는 도로를 기준으로 아래쪽은 아랫마을, 위쪽은 윗마을이라고 부른다.

 

빨간색 화살표는 이동한 경로를 나타낸 것이다. 이날 한성대입구역에서 출발해서 한양도성길을 걷고 이화동을 지나서 충신동으로 왔다. 충신동 바로 위가 이화동인데, 충신동 바로 위쪽으로 충신동과 도로 사이에 위치한 이화동에서 주택이 경매로 나왔고, 윗마을에서도 주택이 경매로 나왔다.

 

충신동 오른쪽으로 서울성곽 건너편이 바로 창신동이다. 창신동도 재개발 대신 도시재생사업을 진행한 곳인데, 이번에 오세훈 서울시장의 당선으로 재개발에 대한 기대감이 있다. 충신동과 창신동 모두 서울성곽 주변이라 영향을 받을텐데, 창신동보다 충신동이 고도제한에서 자유롭다고 생각한다. 창신동은 서울성곽 바깥에 있기 때문에 높은 건물이 들어서면 서울성곽을 가리게 된다. 그런데 충신동은 서울성곽 안쪽에 있어서 서울성곽의 조망을 가릴 위험이 없다.

 

 

종로구 충신동 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

종로구 충신동의 노후도를 나타낸 것이다. 아랫마을, 윗마을 가릴 것 없이 신축이 드물어서 전체적으로 붉은 색이다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격 상승으로 서울 재개발 구역은 4~5억의 프리미엄은 매우 흔하다. 방학동, 쌍문동 등은 재개발을 추진하냐고 시끄러운데 충신동은 아직 조용한 편이다. 과거에도, 지금도, 투자자들이 그만큼 진입하지 않아서 그럴까?

 

 

현장 사진들

 

이화마을에서 충신동 윗마을과 이화동 일부를 바라본 것이다. 저 멀리 서울타워가 보이는 것처럼 이쪽은 지대가 높아서 전망이 좋은 편이다. 평일 오전인데도 이화마을의 루프탑 카페에서는 시원한 맥주를 마시는 외국인들이 몇 명 있었다.

 

 

동일한 지점에서 아래쪽을 내려다 본 것이다.

 

오른쪽으로 내려가는 도로를 중심으로 왼쪽 부분에 있는 블록을 한 번에 재개발하면 좋을 것 같다. 아쉽게도 행정구역상 대부분이 충신동이지만 이화동도 일부 포함되어 있다. 그리고 그 이화동에 속한 부분에서 주택이 경매로 나왔다.

 

 

이화동의 주택들

 

거의 절벽 위에 집을 지은 것 같다. 도로에 바로 접한 주택도 거의 1층 높이 위에 집이 있는데, 그 뒤쪽에 있는 주택은 더 위에 있다. 경매로 나온 주택은 이 주변에 있는데 위치조차 특정하기 쉽지 않았다. 임차인도 많아서 추후에 명도의 어려움도 예상할 수 있었다.

 

 

2020타경1072**

이화동 주택


대지면적은 30평 정도, 1989년에 지어진 주택이다. 감정가는 5억원이 넘는데, 3억원 중반에 낙찰됐다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하면 대지의 가격은 평당 1221만원이 나온다. 서울 사대문 안의 대지가 평당 1221만원 정도면 괜찮다고 생각한다. 문제는 기회비용이다. 

 

 

이화동 경매 물건 위치

아래쪽의 충신동과 함께 전체적으로 재개발이 되는 시나리오가 가장 좋겠다. 필지의 모양도 이상하고 다섯 개 이상의 필지와 접하고 있어서 단독으로 건축도 어려울 것 같다. 결국 시간과의 싸움이다.

 

 

이 도로를 중심으로 왼쪽이 충신동 윗마을, 오른쪽이 아랫마을이다.

 

몇 달만에 충신동에 왕서 충신동 윗마을을 구석구석 살펴보고 싶었지만 시간상 경매로 나온 주택만 빠르게 확인할 수 밖에 없었다. 그래도 그동안 달라진 점이 바로 보였다.

 

 

충신동 도시재생사업의 결과물이랄까.

 

작년 5월에 충신동에 왔을 때 2020년 4월부터 종료일을 정하지 않고 도시재생사업을 진행한다는 안내문을 봤다.

 

 

도시재생사업의 결과였을까. 예전과 달리 계단이 왼쪽 사진처럼 깔끔하게 바뀌어 있었다. 예전에는 거의 모든 계단이 가운데 사진과 같은 그냥 시멘트 색깔이었다. 일부 도로는 오른쪽 사진처럼 새롭게 포장된 상태였다.

 

도시재생사업으로 확실히 환경이 달라졌다. 하지만 집은 그대로이다. 내부는 인테리어로 어느 정도 수리할 수 있지만 건물 외관은 그대로다. 이런 도시재생보다는 재개발이 훨씬 나은 결과를 가져오겠지만 중요한 것은 주민들의 의사다.

 

 

충신동의 경매로 나온 주택으로 가는 골목이다.

 

도시재생을 해도 이런 골목은 여전히 남아 있었다.

 

 

2020타경1087**
충신동 주택

대지면적은 약 15평 정도고, 1988년에 지어진 주택이다. 이화동 주택과 비슷한 시기다. 감정가는 1억 7천만원 정도였고, 낙찰가는 2억 4천만원이다. 오세훈 서울시장의 영향일까. 예상보다 낙찰가가 높았다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하며 대지의 가치는 평당 1585만원으로 나온다. 이화동보다 300만원 이상 높다.


충신동의 또 다른 골목

 

이런 골목을 보면 열악하다고 느낄 수 있다. 그런데 뒤쪽으로 보이는 흰색(또는 베이지색) 주택을 보면 나름 깔끔하다. 특히 옥상을 보면 나만의 루프탑을 갖추고 있다. 저런 집이라면 일부 열악함을 감수하고 몸테크하며 살기에 괜찮지 않을까.

 

 

끝.

 

충신동은 관심지역으로 계속 지켜볼 생각이다. 아래는 충신동에 다녀온 이전글들이다.

 

 

2020.05.04 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

 

종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

2019타경105***727 종로구 충신동 주택 토지 12.009평 건물 11.743평 1차 입찰기일 2020년 5월 6일 최저매각가격 145,438,520원 흥인지문 북북서측 인근에 위치 동대문역 북측이다. 사용승인 1978년 1층 주택은

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2020.09.18 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

 

종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

종로구 충신동에 다녀왔다. 종로구 충신동은 동대문역 북측에 있다. 주변에는 이화동, 창신동, 종로6가, 효제동이 있다. 이번에 충신동을 방문한 것이 두 번째인데, 지금까지 대로변 우측만 충신

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종로구 충신동에 다녀왔다.

 

종로구 충신동 위치

종로구 충신동은 동대문역 북측에 있다. 주변에는 이화동, 창신동, 종로6가, 효제동이 있다.

 

종로구 충신동 윗마을과 아랫마을

이번에 충신동을 방문한 것이 두 번째인데, 지금까지 대로변 우측만 충신동인줄 알았다. 지금 지도를 보니 대로변 양쪽 모두가 충신동이었다. 특히 힐스테이트창경궁아파트(22년09월예정) 자리도 충신동에 포함되어 있었다.

 

종로구 홈페이지를 찾아보니까 위 지도 빨간색 선을 중심으로 위쪽과 아래쪽을 충신동 윗마을과 아랫마을로 나누어서 도시정비사업 등을 진행하고 있었다. 이번에 다녀온 곳도 충신동 윗마을이다.

 

종로구 충신동 이동 경로

이날 종로구 원서동에 먼저 갔다가 충신동까지 걸어왔다. 충신동 윗마을 초입에 있는 경매 물건지로 바로 갔다가 충신동 윗마을을 구석 구석 돌아다녔다. 한양도성길 성곽이 있는 곳까지 올라갔다가 다시 내려와서 동대문역으로 갔다.

 

충신동은 관심지역 중 하나인데 경매 물건이 매우 드물게 나온다. 이번에 경매 물건이 하나 나와서 지난 번에도 갔었는데 또 갈 필요가 있을까 하고 안 가려고 했다. 그러던 중 충신동에 '연극인 두레주택'이 있다는 사실을 알게 됐다.

 

충신동 윗마을에 연극인 두레주택이 6호점까지 있었다. 연극인 두레주택은 지자체에서 노후 주택을 매입하여 리모델링을 하고 저렴한 가격이 임대를 하는 것으로 알고 있다. 1인 가구를 대상으로 쉐어하우스와 비슷한 방식이다. 아래 사진들을 보면 알겠지만 그렇게 노후된 지역인 충신동에 임대주택이 있다니 직접 보러 가지 않을 수 없었다.

 

먼저 경매 물건이 있는 곳으로 왔다.

 

2020타경9**
지분 1/4

1981년에 지어진 주택의 지분 1/4이 경매로 나왔다. 나머지 지분 3/4는 몇 년 전에 경매로 매각됐다. 그 경매의 낙찰자 중 한 사람이 완전한 소유권을 갖기 위해 경매를 신청한 것 같았다. 권리관계도 복잡하다. 경매 개시 두 달 정도 전에 전입한 임차인이 두 명이 있고, 경매 개시 이후에 1억 원에 조금 못 미치는 유치권이 신고됐다. 이번에 경매로 나온 지분 1/4은 결국 다른 소유자들이 낙찰을 받을 것 같다. 1차 입찰기일에 '변경'된 상태.

 

경매 물건지 바로 근처에 마침 연극인 두레주택 1호점이 있었다.

 

다른 호점과 달리 1호점의 외관은 임대주택으로 리모델링을 했는지 알 수 없었다.

 

아무튼 충신동 윗마을은 이런 모습이다.

 

차가 다닐 수 있는 도로는 윗마을 중간에만 있을 뿐... 나머지 지역은 이렇게 좁은 골목을 지나서 가야 한다.

 

연극인 두레주택을 보기 위해 충신동 윗마을 골목골목을 다녔다.

 

지도에조차 나오지 않는 골목도 있었다.

 

이렇게 철거를 한 곳도 있었다.

 

어떤 건물을 지을지...  도로도 없는데 건축허가가 났는지도 모르겠다.

 

그냥 골목도 아니고 가파른 계단도 많았다.

 

여기는 그나마 넓은 편

 

골목골목이 이런 상태니 주차공간이 없는 집들이 대부분일 것이다. 

 

그래서 재개발이 필요한 지역이라고 생각한다.

 

서울성곽 주변이라 문화재 보존도 문제가 되고 있는 것 같다. 그나마 충신동은 서울성곽 안쪽이라 바깥쪽인 창신동보다 서울성곽을 가리지도 않을 테니 딱히 고도제한을 받을 이유가 없다고 본다. 그래도 재개발이 된다면 원주민들은 결국 이 동네를 떠나야 하지 않을까.

 

여기는 좀 리모델링을 한 거 같다.

 

재개발 대신 도시정비사업인지 도시재생사업인지를 하고 있는 것 같은데 그걸로는 답이 안 나온다고 생각한다.

 

도시재생사업을 한다고 해도 이 골목의 폭은 거의 변화가 없을 것이다.

 

또 다른 연극인 두레주택에 왔다. 아마 2호점일 것이다.

 

연극인 두레주택이 어느 정도 해결책이 되고 있었다. 1호점과 달리 담장을 허물어서 공간을 만들었다. 개방감, 여유를 느낄 수 있다.

 

조금 넓은 골목

 

여기도 연극인 두레주택이다. 담장은 있지만 대문을 없애서 개방감을 준다.

 

여기도 연극인 두레주택이다.

 

그나마 좀 꾸며놓은 집이 있는 골목

 

골목은 여전히 좁다.

 

윗동네 끝자락인데 전망은 좋다.

 

이 골목을 나가면 바로 한양도성길과 이어진다.

 

저 앞에 서울성곽이 보인다. 현재 정비공사 중이었다.

 

서울 성곽 주변이다.

 

이화마을처럼 서울성곽 바로 옆은 특색 있게 유지하는 것도 좋을 것 같다.

 

이런 독특한 가게들이 동네 분위기를 살리고 있다.

 

 

서울성곽 너머 전망

 

 

충신동 월세방 시세

 

연극인 두레주택의 임대료는 이와 비슷하거나 조금 저렴한 수준이다.

 

보증금 100만 원에 월세는 한 자릿수이거나 10~15만 원 정도였다.

 

나머지 두레주택을 보러 내려가는 길

 

저 멀리 서울타워도 보인다.

 

연극인 두레주택 근처

 

도착했다.

 

역시 담장을 허물어서 공간이 넓어 보인다.

 

남성전용/여성전용으로 나누어서 운영 중이고 방 하나와 욕실/화장실이 개인 공간이고 쉐어하우스처럼 부엌을 같이 쓴다.

 

이 근처에도 과거에 경매 물건이 나왔었다.

 

노후주택을 리모델링해서 1인 가구를 위한 쉐어하우스로 운영하는 것도 한 가지 방법이라는 것을 알게 됐다. 지난 번에 나온 경매 물건도 그런 방식으로 소유하며 임대할 수 있을 것 같았다. 한양도성길 근처보다 훨씬 아래쪽에 있어서 위치는 마음에 안 들지만.

 

건물 내부 구조도 쉐어하우스로 적당했다. 1층에 3개실, 2층에 3개실은 만들 수 있을 것 같다. 옥상도 있었다. 문제는 비용이다. 전체적으로 그렇게 리모델링을 하는 데 얼마나 들까. 다른 지역에 있는 쉐어하우스처럼 높은 임대료를 받을 수도 없을 것이다.

 

그래도 옥상에서 이런 전망이 나온다면 괜찮지 않을까.

 

아무튼 충신동은 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다. 도시재생이 지속될지 언젠가 재개발이 될지 궁금하다.

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2019타경105***727

종로구 충신동

주택

 

토지 12.009평

건물 11.743평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 6일

최저매각가격 145,438,520원

 

흥인지문 북북서측 인근에 위치

동대문역 북측이다.

 

사용승인 1978년

 

1층 주택은 방 2개 등으로

2층 주택은 방 3개, 주방 3개로 구조도가 나와있다.

 

2층 구조가 독특하다. 방 3개, 화장실 3개로 3가구가 사용하는 것이 아니라 방 3개, 주방 3개로 3가구가 살 수 있는 구조인지 모르겠다. 어떤 사람들이 살았을지 궁금하다. 지금은 1층과 2층 모두 공실로 추정된다.

 

 

권리관계도 특별한 것이 없어 보인다. 

 

 

차량 접근이 불가능한 지역

어떻게 활용할 수 있을지 감이 안 왔다. 충신동에서 성곽쪽에 있는 건물들은 이화동 벽화마을처럼 카페 같은 곳으로 탈바꿈한 곳도 많았다. 그런데 해당 물건지 주변은 도로 폭이 매우 좁았다. 

 

 

과거에 충신1구역에 속했던 곳이다. 2006년 조합이 설립됐는데 2017년 3월 사직2구역, 옥인1구역과 함께 직권해제됐다. 사업시행인가까지 받았던 사직2구역은 소송을 제기해 2019년 4월 대법원에서 '정비구역 직권해제 무효' 판결을 받았다. 

 

 

현재는 충신윗마을 관리형 주거환경개선사업이 진행중이다. 
충신동 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 구역으로 나와있는데, 성곽 옆쪽 도로는 조만간 공사가 시작될 것 같다. 해당 물건지 주변과 같은 좁은 골목길은 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

아무튼 2019타경105*** 해당 물건지를 포함하여 충신동과 이화동을 둘러보고 왔다.

 

동대문역에서 출발했다. 충신동 바깥쪽을 크게 돌고 내부 골목들을 구석 구석 둘러보려고 했는데 그렇게 하면 너무 시간이 오래 걸릴 것 같아서 적당히 둘러보기로 했다.

 

성곽쪽을 먼저 보고 그나마 큰 길을 통해 해당 물건지로 갔다. 어느 순간부터는 좁은 골목길로 가야했다. 그리고 중간쯤 있는 큰 도로를 전체적으로 보고 이화동쪽으로 넘어갔다.

 

흥인지문과 서울성곽

 

한양도성 박물관 근처

 

서울성곽 또는 한양도성

 

충신동 중 서울성곽길 바로 옆에 있는 건물들이다. 이렇게 새로 지은 듯한 한옥 스타일의 건물도 있었다.

 

한양도성 내성/외성을 오가는 통로

문화유산 옆에 이렇게 쓰레기를 수거해 가는 곳이 있다니 아쉬웠다.

 

그나마 이쪽은 도로가 넓은 편

오래된 집들도 있고 새롭게 꾸민 곳도 있었다.

도로에 선을 그어놓은 것을 보면 무언가 공사를 하려는 것 같다.

 

이렇게 가게로 꾸민 곳도 많았다.

이쪽은 예전에 한양도성길을 걸을 때도 지나갔던 곳이라 조금 익숙하다.

 

여기도 페인트칠을 하고 가게로 만들었다.

요즘은 코로나 때문에 어떨지 모르겠는데, 평소 주말 저녁이면 사람들이 얼마나 많을지 궁금하다.

 

드디어 충신동 안쪽으로 내려갔다.

 

경사가 가파르다.

지대가 높아서 도심 전망이 나오긴 한다.

 

계단

이런 골목이 많아서 소방차도 접근이 불가한 곳이 많다. 그래서 소화기가 보였다.

 

여기가 지도상 동그랗게 나온 곳. 조금 더 가면 이화달팽이길이다. 사실 여기서 사진상 왼쪽 아래로 내려볼 수 있는 위치라서 사진을 찍고 싶었는데 주민들이 몇 명 쉬고 있어서 안 찍었다. 나중에 그 아래쪽을 거쳐서 이화동으로 갔다.

 

아래쪽에도 골목이 넓은 곳 주변은 페인트칠을 하고 가게로 꾸민 곳들이 많았다.

 

아예 통유리로 꾸민 곳도 있었다.

 

이 근처에서 더 좁은 골목을 통해 2019타경105*** 물건지로 갔다.

 

이렇게 좁은 길을 지나가니

 

해당 물건지가 보였다.

 

그저 주변을 둘러볼 뿐이다. 폐문 부재중이라 어찌할 방법이 없었다.

 

근처에 어르신행복충전소라는 곳이 있었다. 쉼터 같은 곳인지.

 

2층에 세 가구가 살 수 있을 것 같은 구조로 보이긴 했다.

 

측면

 

바로 이거다. 2020년 5월부터 골목길 정비를 시작한다.

 

여기 저기 다녀봤다. 오기 전에 이런 저건 기사를 몇 개 보고 왔는데 부랑자가 머물기도 한다는 폐가는 못 봤다. 충신동의 모든 골목을 돌아다닌 것은 아니라서 내가 안 갔던 지역에 공가가 있을 수도 있다.

 

재개발이 추진되면 가치가 오르겠지만 그저 정비만 된다면 어떻게 될지. 건폐율을 높여준다는 말도 있는데 도로가 좁아서 건축이 가능할지 모르겠다.

 

소방차가 못 들어오니 이런 비상소화장치함도 있었다.

 

물건지 주변을 둘러보고 도로변으로 나왔다.

 

오기 전에 지도를 자세히 안 봐서 몰랐는데 큰 교회가 있었다. 재개발을 해도 이쪽은 제외하지 않았을지. 사진상 오른쪽으로 안 나온 곳에 폐가 같이 오래된 집들이 있었다. 추락위험이 있어서 그런지 아예 막아놨다.

 

이화동쪽으로 걸어가니 공사중인 곳이 나왔다. 단순히 리모델링중인지 옆쪽으로 새로 건물을 짓는지 자세히 안 바서 모르겠다.

 

이쪽은 도로가 넓었다. 

 

빌라와 아파트도 있고

 

여기가 아까 언급했던 곳이다. 이쪽을 내려다보면서 사진을 찍고 싶었는데 못 찍었던 곳. 여기서 이화동으로 넘어갔다.

이화동 벽화마을 사진은 다른 글로 나누어 올리겠다.

 

이화동까지 둘러보고 돌아가는 길에 공사현장이 보였다. 힐스테이트 창경궁 신축 공사현장.

앞으로 충신1구역이 어떻게 될지 계속 관심을 가지고 지켜봐야겠다. 

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  1. 티나(Tina) 2020.05.05 10:05 신고

    우와 골목길이 엄청 많네요! 어떻게 될지 궁금해집니당

  2. 부자엄마로 살기 2020.05.05 12:42 신고

    사진이 시원하니 좋네요. 폰카메라는 아니시죠? 요즘 블로그보다보면 사진에만 눈길이 가네요.ㅎㅎ

    • 사용자 45FIRE 2020.05.05 20:04 신고

      스마트폰 카메라에요
      저도 어떻게 하면 더 잘 찍을수 있을까 고민하는데 책을 봐도 잘 모르겠네요
      일단 16:9 비율은 가로로 긴거 같아서 모바일에서 보기에 별로인거 같아서 4:3 으로 찍고 있습니다
      그래도 피씨에서 보는 사진이 훨씬 괜찮아 보이네요

  3. 사용자 45FIRE 2020.05.09 10:24 신고

    2020년 5월 6일 162,879,999원에 낙찰되었습니다.

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