생각하고 부자되기

동대문구 제기동에 다녀왔다.

제기동은 지금까지 몇 번 다녀왔던 곳이다. 그러나 이번에 다녀온 곳은 이전에 가지 않았던 곳으로 제기4구역과 그 근처에 있는 경매 물건을 보고 왔다. 원래는 제기동 재개발에 전혀 관심이 없었는데 얼마 전에 제기4구역이 조합설립인가를 다시 받았다는 기사를 보고 관심을 갖게 됐다. 제기4구역은 이주 및 철거가 진행되다가 재개발이 중단된 곳이었다.

처음 봤던 기사에서는 철거가 70% 진행된 상태였다고 봤는데 정확하지 않을 수도 있다. 아무튼 동대문구 제기동에서는 제기4구역과 제기6구역이 재개발로 관심을 받고 있었다. 이주 및 철거가 시작됐음에도 재개발이 중단된 사례를 보면 재개발은 정말 넘어야 할 장애물이 많은 것 같다. 철거하다가 중단된 재개발 구역... 그 모습이 궁금해서 현장을 가보지 않을 수 없었다.

제기4구역 위치

제기4구역은 제기동역, 청량리역, 고려대역 사이에 있다. 제기4구역이라고 해서 제기동역에서 가장 가까울 줄 알았는데 청량리역에서 더 가까웠다. 추후에 아파트가 들어서면 청량리역을 이용하는 것이 가장 편리할 것 같다. 배차간격은 길지만 청량리역에서 경의중앙선을 타고 왕십리역으로 가면 2호선을 이용할 수 있고 신분당선으로 환승하면 바로 강남까지 갈 수도 있다. 

제기4구역은 재개발이 순조롭게 진행되면 위 조감도와 같은 모습으로 바뀔 수 있다. 사실 정확하지 않다. 위 조감도가 예전 것인지 최신 것인지. 아무튼 제기4구역은 2005년에 정비구역 지정되었고, 2009년에 관리처분인가 취득했다. 그러나 이주 및 철거가 진행 중이던 2013년에 조합 설립 무효 판결로 사업 중단됐었다. 그리고 지난 7월 조합설립인가를 다시 받은 것 같다.  

가운데 빨간색 원으로 표시한 곳이 제기4구역이 있는 곳이다. 북동쪽으로 청량리7구역이 있다. 청량리역에서 제기4구역으로 갈 때에 청량리 시장들을 지나갔는데 엄청 복잡했다. 청량리역 2번, 3번 출구가 있는 쪽으로, 미주아파트 쪽으로 큰길을 따라다니면 이동하기에 더 편리할 것 같기도 하다. 

지도를 확대해서 구역을 표시하면 위 지도와 같다. 지도를 봐도 가운데가 텅 빈 것이 철거가 진행 중인 것을 나타낸 것이었다. 역시 아는 만큼 보인다는 말이 맞다. 철거 중단을 모르고 지도를 봤다면 그냥 아무 생각 없이 보고 지나쳤을 것이다.

지도를 조금 더 확대하면 위 지도에 표시한 것처럼 중간 중간이 비어있다. 실제로 현장에 갔을 때에도 길이 막혀있는 곳이 많았다. 큰길 주변, 골목 근처, 홍릉시장 주변으로는 여전히 사람들이 살고 있었다.

원조홍릉각에서 짜장면을 먹고 제기4구역 왼쪽 아래부터 크게 한 바퀴 돌아봤다. 중간에 정화여자상업고등학교 근처에 있는 경매 물건도 잠시 확인했다. 제기4구역의 골목골목을 다니고 싶었는데 조금 위험할 것 같기도 했다. 실제로 이상한 일도 있었고 조금 위험했던 적도 있다. 길이 막혀 있어서 안쪽을 제대로 못 살펴보기도 했고 이상한 사람 때문에, 개들 때문에 더 이상 골목으로 들어가지 못하기도 했다.

제기4구역 현장 사진들

여기는 청량리역에서 농산물시장을 지나 청량종합도매시장을 지나가며 찍은 사진이다. 이쪽 길로 다니는 것보다 다른 쪽 큰길로 다니는 것이 빠르게 이동할 수 있을 것 같다. 농산물시장에는 사람들이 많아서 지나다니기 힘들었고 여기도 차들이 지나다니고 따로 인도가 없었다. 이런 시장들이 언제까지 남아있을지 모르겠다. 청량리 주변이 개발되면 점차 사라지지 않을지...

드디어 제기4구역 골목으로 들어왔다. 사실 이 골목을 따라 쭉 가로질러가고 싶었다. 철거가 중단된 현장은 어떤지 보고 싶었는데 그러지 못했다. 나보다 먼저 이 골목으로 들어간 사람이 있었기 때문이다. 인적도 드문데 괜히 바짝 따라가기도 좀 그래서 시간을 두고 천천히 가려고 했다. 그런데 이 사람이 골목 가운데 앉아버리는 게 아닌가... 바닥에 무언가를 둔 거 같기도 하고... 가까이 다가갔다가는 괜한 오해를 살 수도 있어서 되돌아 나왔다.

이쪽은 제기4구역이 아니다. 제기4구역에서 큰길을 두고 인접한 곳이다. 무언가 짓고 잇는 것 같다. 이 도로변으로 도매시장 같은 것이 계속해서 있었다.

왼쪽 사진에는 길이 있는 줄 알았는데 조금 들어가니까 막혀 있었다. 그쪽이 철거가 완료된 구역 같다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽은 제기4구역에서 제외되는 블록이고 오른쪽은 제기4구역에 포함되는 곳이다. 이쪽에서 사진을 더 찍었어야 했는데 유동 인구가 많아서 못 찍었다.

경매 물건 근처

2019타경109***

빌라

지난 7월에 2억 9천만 원에 낙찰된 빌라가 있는 곳이다. 빌라 4개 동이 있는데 지도상 명칭과 실제 명칭이 달랐다. 

더 하고 싶은 말이 많지만 생략한다.

이어서 제기4구역

여기는 제기4구역 가장 위쪽이다. 왼쪽이 제기4구역에 포함되는 부분이고 오른쪽은 제외되는 부분이다.

제기4구역의 우측 부분에는 홍릉시장이 있었다. 영업 중인 곳이 많았는데 재개발이 본격적으로 시작되면 홍릉시장은 사라지는 것일까.

제기4구역 골목 사진과 홍릉시장 골목 사진

여기는 제기4구역 남측 부분이다. 대로변으로 부동산 등이 있고 골목으로는 여인숙이 있었다.

이쪽에서도 몇 군데 골목을 들어가 봤다. 바로 왼쪽 사진에서 골목 안으로 더 들어가고 싶었는데 개들 때문에 못 들어갔다. 갓 강아지를 벗어난 아직 어린 개들이었는데 대여섯 마리가 있었다. 다가가자 한두 마리가 짖기 시작했다. 아무래도 임장을 계속 다니기 위해서는 삼단봉이라도 하나 사야겠다는 생각이 다시 들었다.

죽으라는 말도 있고... 일단 살고 봐야 한다.

아래쪽 골목에는 딱히 특별한 것이 없었다. 여전히 사람들이 살고 있는 듯했다. 약 82퍼센트 정도가 재개발에 동의하고 있는데 반대하는 사람들이 살고 있을 수도 있다.

조합설립 동의서를 검인받고 있다고 한다. 제기4구역 가운데 골목이다. 부동산도 있고 조합 사무실도 있었다.

한쪽 골목으로 노란 테이프가 보여서 철거 예정지인 줄 알고 가봤더니 쓰레기를 버리지 말라는 것이었다.

끝.

이렇게 제기4구역을 둘러보고 왔다. 철거까지 진행 중이었는데 재개발이 중단되었던 곳. 다시 조합설립인가 후에 재개발을 시작하는 곳. 어떤 모습으로 변할지 계속 관심을 가져야겠다.

삼각지역 역세권 청년주택 현장에 다녀왔다.

가끔 지나가는 곳인데, 몇 달 전에 봤을 때보다 건물 외관이 훨씬 나아져서 잠시 멈춰서 건물 사진을 찍어봤다.

용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택 사진들
2020년 10월 기준

2021년 2월 입주 예정이라서 그런지 건물 외관이 거의 완성된 것처럼 보였다.

지금은 꽤 괜찮은 건물처럼 보이는데 전에는 닭장 같다는 말도 있었다.

101동과 102동이 있는데 101동은 37층까지, 102동은 35층까지 있다. 현장에 갔을 때는 생각하지 못했는데, 용산 미군기지가 있던 자리에 공원이 생기면 공원뷰를 즐길 수 있는 입지이다.

여기는 인근 도로이다. 삼각지역 뒤쪽으로 용산 초등학교가 있는 길이다.

다른 쪽에서 건물 한 면이 제대로 보이게 찍어봤다. 조만간 완전한 외관을 갖출 것 같다. 이전에 다소 흉물스러웠던 것은 위 사진 가운데 아래쪽처럼 미완성의 모습이었기 때문이다. 회색에 주황색 무늬가 잔뜩 보였던 적이 있다. 알고 보니 회색은 아직 완성되지 않은 상태였다. 주황색도 건물 색이 아니라 방수포인지 천막인지를 대놓은 것이었다.

다른 쪽 건물도 가운데 부분은 아직 마무리가 안 끝났다.

주차된 차량의 번호판이 찍혔는데 모자이크 처리를 안 하고 사진 일부를 잘라내면서 도로도 같이 안 보이게 됐다. 이 골목이 삼각지역에서 역세권 청년주택으로 가는 길이다. 

입구 바로 앞에서 찍은 사진이다. 37층이라 간신히 카메라에 담았다. 일요일인데도 공사현장에 안전모를 쓴 사람들이 있었다. 조만간 완성된 모습을 보일 것이다. 

용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택 위치

먼저 삼가지역 주변 지도이다. 삼각지역은 4호선과 6호선 더블 역세권이다. 삼각지역 역세권 청년주택은 서울용산초등학교 왼쪽에 있다. 대각선 건너편으로는 전쟁기념관이 보인다. 남쪽으로는 용리단길도 있다. 용리단길은 언젠가 한번 가본다는 게 아직 못 가봤다.

용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택은 삼각지역 6번 출구에서 2~3분 거리에 있다. 아직 카카오맵이나 네이버지도에 표시가 안 되고 있다. 위 지도에서 빨간색 점선으로 표시한 사각형이 역세권 청년주택이 있는 자리이다. 바로 왼쪽으로 1호선이 지나가서 저층은 소음이 있을 것으로 예상된다.

용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택 임대료

청년과 신혼부부가 청약을 신청할 수 있다. 여기서는 청년 1인 기준 임대료만 잠시 소개한다. 청년 2인 또는 3인 셰어형도 있는데 아무래도 혼자 쓰는 것이 편할 것이다. 청년 1인을 대상으로 19타입과 39A타입, 39B타입을 공급하고 있다.

보증금/월세는

청년 1인 19타입의 경우 

3564/27
6020/21
8316/12

청년 1인 39A타입의 경우

6891/53
11530/41
16080/24

단위는 만원이다. 보증금에 따라 월세가 달라진다. 청년 1인 39B타입도 있는데 월세는 동일하고 보증금이 약간 차이가 난다. 월세 10~30만 원 정도면 그리 부담되는 수준은 아니지만 보증금까지 고려하면 청년층에게 부담이 될 수도 있다. 39타입 정도는 돼야 여유 있게 생활할 수 있을 텐데, 월세 24만 원을 내려면 보증금이 1억 6천만 원 정도 필요하다. 보증금이 다소 높은 이유는 용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택이 '공공지원민간임대주택'이라서 그렇다. 

아무튼 청년층의 주거안정을 위해 이런 역세권 청년주택의 공급이 늘어났으면 좋겠다. 특히 민간임대주택보다는 저렴한 임대료의 공공임대주택이 많아져야 한다고 생각한다. 면적도 용산 베르디움 프렌즈의 경우 최소 면적이 19타입인데, 과거 역세권 청년주택이나 행복주택 등은 가장 작은 크기가 16형인 곳도 있었다.

용산 베르디움 프렌즈 역세권 청년주택의 청약 일정, 자격 등 더 자세한 사항은 아래 공식 홈페이지를 참고하길 바란다. 사이버 모델하우스도 있어서 내부를 구경할 수도 있다.

ys-vertium-friends.co.kr/html/

동대문구 용두동에 다녀왔다.

2021년 1월 신설1구역에 대한 내용을 일부 추가했다.

용두동은 자주 지나갔던 곳인데 드디어 용두동에도 경매 물건이 하나 나왔다. 마침 그 물건이 용두5구역과 접해 있었다. 용두5구역에는 e편한세상청계센트럴포레아파트가 2021년 11월 준공 예정이다. 청계천을 지나갈 때 공사현장을 처음 보고 '저건 뭐지?'라고 생각했었는데, 바로 그 아파트가 용두5구역을 재개발한 아파트였다.

이번에 동대문구 용두동에서 이동했던 경로이다. 신설동역 4번 출구로 나와서 성북천까지 걸어갔다. 그리고 성북천을 따라 용두초등학교를 지나서 경매 물건지로 갔다. 위 그림에는 안 나오지만 경매 물건지 주변을 돌아보고 용두5구역 옆을 따라 청계천까지 갔다.

용두초등학교 맞은편은 2021년 1월 공공재개발 구역으로 지정된 구역들 중 하나인 신설1구역이 있는 곳이다.

신설동역은 우이-신설선, 1호선, 2호선이 지나가는 트리플 역세권이지만 보통 역세권과 다름 없다고 생각한다. 역세권을 중요하게 생각하는 이유는 직장까지의 통근 거리 때문이다. 우이-신설선의 경우 신설동역에서 북한산쪽으로 가는 사람들보다 강북 지역에서 도심으로 들어오는 사람이 많을 것 같아서 신설동역의 경우 출퇴근 관점에서 큰 의미가 없다고 생각한다. 2호선 신설동역 또한 마찬가지다. 2호선 순환선이 아닌 지선이라는 한계가 있다. 신설동역에서 지선을 타고 성수역으로 가서 잠실역, 강남역으로 갈 수 있지만 실제로 이용해본 사람들이라면 불편함을 알 것이다. 신설동역에서 성수역으로 가서 승강장 양쪽 끝에 있는 계단을 통해 다른 승강장으로 건너가야 잠실이나 강남으로 가는 2호선 순환선을 탈 수 있다. 그 과정이 번거롭다.

경매 물건지 바로 남측에 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있었다. 지금도 꽤 높이 올라갔던데 1년 정도 더 지나면 준공 예정이다. 그리고 용두5구역 남측에는 청계한양아이클래스오피스텔과 청계천대성스카이렉스2아파트가 있다. 이 오피스텔과 아파트가 없었다면 e편한세상청계센트럴포레아파트에서 청계천뷰를 확실히 즐길 수 있었을 것이다. 청계천 주변의 지가가 비싸서 그랬을까. 청계천 남쪽에 있는 왕십리 텐즈힐도 청계천 변을 제외하고 지어졌다.

조금 더 넓게 보면 이런 모습이다. 경매 물건이 있는 곳도 그렇고 용두5구역도 신설동역에서 가깝다. 1호선 신설동역보다는 2호선 신설동역이 더 가까운데 2호선 지선인 단점이 있다. 1호선을 타고 종로 쪽으로 출퇴근하기 좋은 위치 같다. 2호선을 타려면 지선을 타도 되지만 버스를 타고 남쪽으로 가서 상왕십리역이나 왕십리역을 이용하는 방법도 있을 것이다.

현장 사진들

성북천을 따라 가는 길

성북천을 따라 걸으며 반대편을 보니 세월의 흔적이 느껴지는 건물들이 보였다. 그렇게 오래된 건물들은 아니었지만 몇 년 후에 저기에는 뭐가 있을까 하는 생각이 들었다.

2021년 1월 15일에 추가한 내용

바로 위 사진들에 찍힌 곳인 이번에 공공재개발로 선정된 8곳 중 하나인 '신설1구역'이다. 용두초등학교 맞은편으로 오래된 공장들, 주택들이 보였는데 거기가 바로 신설1구역이었다. 앞으로 공공재개발이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

성북천 주변은 조금 복잡한 느낌이었다. 주거지보다는 소규모 공장들이 많이 보여서 준공업지역인가 하는 생각이 들 정도였다. 지적도를 확인하니까 주거지역으로 나왔다.

성북천 다리 중간에서 찍은 사진

아침부터 산책을 하는 사람들, 자전거를 타는 사람들이 보였다. 이 근처에 살면 성북천을 따라 운동하기 좋을 것이다. 

위 사진 왼편이 2021년 1월 공공재개발 구역으로 선정된 구역들 중 하나인 신설1구역이다.

성북천을 따라 이쪽 방향으로 가면 청계천과 만나게 된다. 그리고 저 앞에 공사 중인 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트 현장이다.

용두초등학교

성북천 바로 옆에 있는 초등학교 건물이 새거 같아서 찍어봤다. 저 건물 일부만 새 거인지, 언제 생겼는지 따로 찾아보지는 않았다. 가까운 곳에 초등학교가 있으니 좋겠다는 생각이 잠깐 들었다. 하지만 용두5구역이나 경매 물건지에서는 도로를 한 번 건너야 하고 초등학교까지 오는 길이 안전한 환경은 아니었다.

용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트에서 용두초등학교에 가려면 이 길을 지나가야 할 텐데 지적도상 주거지역이지만 현황상 주거지역이 아니다. 빌라들도 보였지만 공장 같은 건물들도 많았다. 특히 폐기물을 처리하는 곳도 있어서 대형 차량도 지나갔다.

e편한세상청계센트럴포레아파트

823세대, 8개동, 27층
2021년 11월 준공 예정

분양가는 5억 2,661~9억 3,235만 원으로 면적별로 다르지만 평균 평당 2,770만 원이다.

경매 물건과 비슷한 크기만 언급하면 84타입(33평형)은 7억 8,900~8억 6,900만 원이었다. 참고로 경매로 나온 빌라는 감정가가 4억 2천만 원이다.

저 멀리로는 신동아 아파트가 보였다. 94년에 지어진 아파트인데 매매가를 보니까 e편한세상청계센트럴포레아파트의 분양가보다 조금 낮다. 입지상 큰 차이는 없는 것 같은데 신축과 구축의 차이일까. 성북천뷰와 청계천뷰도 있겠다.

경매 물건 주변 사진

용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트 바로 인근에 있는 빌라이다. e편한세상청계센트럴포레아파트에 대해서 좀 찾아보니까 경매 물건이 있는 바로 이 골목 쪽으로 아파트 단지 입구 하나가 예정되어 있었다.

주변에는 오래된 공장들만 있는 것은 아니었다. 저 앞에 보이는 빌딩은 동아제약구관신사옥이다. 어떤 건물은 동아오츠카라고 적혀 있었고 이 주변으로 그런 건물들도 좀 있었다.

용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트 도로 맞은편

용두5구역 아파트 예정지의 다른 쪽으로는 소규모 공장들이 보였다. 아파트가 준공되고 시간이 지나면 점차 사라지지 않을까.

용두5구역 맞은편 - 청계천 건너편

자전거를 타고 저 앞을 몇 번 지나갔는데 저런 건물이 있는지 몰랐다. 왕십리모노퍼스아파트라고 나온다. 그 뒤로는 텐즈힐 아파트가 있다. 텐즈힐 1단지의 경우 다음 부동산에서 확인하니까 평당 4천만 원이 넘는다. 용두5구역의 분양가를 정하는 데에도 왕십리 텐즈힐이 영향을 주지 않았을까.

청계천

용두5구역과 청계천 사이에 있는 오피스텔과 아파트

e편한세상청계센트럴포레아파트 입장에서는 저 건물들이 청계천을 막고 있어서 아쉬울 것 같다. 그래도 성북천 쪽이나 건물 사이로 청계천이 보일 것이다. 청계천 주변으로 은근히 오피스텔도 많다. 

성동구 성수동1가에 다녀왔다.

서울숲에 가면서 손품을 팔았을 때 서울숲 북측으로 주거지역이 보였다. 서울숲세권에 뚝섬역세권에 해당하는 지역이라 입지가 괜찮아 보였다. 중간에 연립도 있지만 리모델링을 해서 카페 등으로 변한 단독주택들이 많이 보였다. 뚝섬역에서 이쪽으로 가는 길에는 아예 서울 숲 카페거리로 나와 있었다.

뚝섬역 8번 출구로 나와서 서울숲 쪽으로 가면 나오는 곳이다. 성수동 갈비골목, 서울 숲 카페거리, 아틀리에길 등으로 표시되어 있었다. 게스트하우스도 보이고 인스타에 올리기 좋은 가게들이 많았다.

경매 임장 카테고리에 올리지만 경매 물건이 나온 것은 아니고 그저 어떤 동네인지 알아보러 가봤을 뿐이다. 단독주택을 리모델링해서 지하 1층이나 1층을 카페나 음식점 등으로 활용하고 싶은 사람들이라면 이쪽에 가보는 것이 도움이 될 것 같다. 서교동이나 합정동에서도 그렇게 리모델링한 주택들이 꽤 보였다.

첫 번째 방문

서울숲에서 주거지역을 바라본 것이다. 서울숲 바로 옆에 주거지역이 있어서 서울숲세권이었다. 저 앞에는 펜스로 막혀있지만 서울숲 4번 게이트와 5번 게이트는 주택가로 이어진다.

여기는 몇 번 게이트에서 이어지는 골목인지 기억이 안 나는데 서울숲으로 갈 수 있는 골목에는 자전거나 저런 것(?)들을 대여하는 가게가 있었다.

주거지역 한쪽으로는 아파트도 있었다.

현대아파트와 서울숲 성수파크빌

거리는 이런 식으로 꾸며 놨었다. 사실 위 사진 좌측으로 안 보이는 곳에 괜찮은 건물이 있었다. 보통 단독주택보다 규모가 큰 건물이었는데 담장을 허물어 개방감을 주고 리모델링을 한 거 같았다.

이 골목은 담장만 꾸며놨을 뿐 독특한 가게가 있는 골목은 아니었다.

사실 이 날은 점심시간 무렵에 도착해서 서울숲으로 산책하러 가는 듯한 직장인들도 많았고 카페거리에 사람들도 많앙서 가게 사진을 거의 찍지 못했다.

 뚝섬역에서 찍은 사진

서울숲 카페거리 쪽은 아니고 7번 출구 남쪽이다.

두 번째 방문

두 번째로 갔을 때는 이른 아침 도착해서 아직 열지 않은 가게 사진을 찍을 수 있었다.

이쪽은 카페거리 북쪽으로 아직 단독주택 그대로 남아있는 지역이었다.

동원빌라

성수동이 뜨면서 여기까지 시세가 올랐기에 대규모 재개발은 어려워 보였다.

저 앞으로 골목 끝에 보이는 건물도 주택 1층을 상점으로 만든 것 같았다. 바로 좌측 건물도 무슨 스튜디오라고 적혀있다.

이 골목은 아직 주택 그대로의 모습이다.

이 건물은 완전히 상점으로 바뀌었다. 외관을 흰색 페인트로 칠했고 담장은 일부 허물어 버린 것 같다. 2층도 통유리로 바꾼 것 같다. 

이 건물도 그런 식으로 꾸며 놓았다. 건물문의라고 붙어 있는 것을 보니 매매나 임대를 생각하고 페인트칠을 한거 같다. 추가적인 리모델링이나 인테리어는 이 건물을 사용하는 사람의 목적에 따라 스타일대로 해야 하지 않을까.

여기는 서울숲으로 이어지는 곳이다. 아마 5번 게이트인가 그럴거다. 게이트 바로 앞에 있는 단독주택은 자전거 대여점으로 이용 중이었다.

이쪽에는 특별한 가게들이 없었다.

사실 여기는 뚝섬역에서 가장 멀리 떨어진 쪽이라 인스타 맛집이나 카페보다는 주거지역 비율이 높았다. 여기서 뚝섬역 쪽으로 갈수록 다양한 모습의 가게들이 많이 보일 것이다.

그래도 이쪽에도 이런 건물이 종종 있었다.

갤러리아포레로 가는 길이다. 오른쪽에 있는 가게는 야외에도 앉을 수 있는 자리가 많았다. 

갤러리아 포레에서 서울숲 가는 길

역시 서울숲세권 아파트라고 생각했는데...

서울숲으로 바로 가는 길은 막혀 있었다.

주민이 아니라서 다른 쪽으로 길이 있는지 모르겠다. 아무래도 서울숲세권이라고 해도 보안을 위해 어느 정도 통행을 차단할 필요도 있을 것이다.

서울숲세권에 뚝섬역세권이라 관심을 가졌던 지역인데 이미 성수동과 함께 떠버린 지역이다. 

성동구 성수동에 다녀왔다.

성수동이라고 해서 한강뷰가 나오는 입지는 아니고 뚝섬역 북서측을 다녀왔다. 이쪽에 경매 물건이 나온 것은 아니고, 서울숲으로 작은 여행을 가기 전 주변에 임장을 갈만한 곳이 있나 살펴보다가 성수동에 가보기로 했다. 최근에 관심을 갖기 시작한 분야가 '연립'이다. 매우 오래된 연립, 맨션 등은 언젠가 재건축/재개발이 이루어질 것이다.

이번에 성수동에 간 것도 그런 연립, 맨션을 보러 간 것이었다. 하지만 지금 들어가기에는 늦었다. 이미 성수1구역으로 구역이 지정되어 있었고 조합설립인가도 난 상태였다. 어쩐지 네이버 부동산을 확인했을 때 매물이 단 하나도 없었다.

복잡해 보이지만 규모가 작아서 최대한 구석구석 돌아다녔다. 뚝섬역 1번 출구로 나와서 블루보틀을 지나 CU편의점이 있는 곳으로 갔다. 그 근처 부동산이 성수1구역 조합 사무실을 겸하는 것처럼 보였다. 거기서부터가 성수1구역이었다. 먼저 오래된 연립, 빌라, 맨션을 둘러보고 그보다 더 낙후된 골목으로도 들어가 봤다. 

성수동은 준공업지대다. 주거지역과 공업지역이 섞여 있다. 나중에 사진에서 주거지역 주변으로 작은 공장이 있는 것을 볼 수 있을 것이다. 부용연립, 부용빌라, 유성연립, 민락맨션 모두 성수1구역에 속한다. 이쪽에 오래된 소규모 공장만 있는 것은 아니었다. 서울숲IT캐슬 같은 지식산업센터도 있었다. 성수더스페이스타워도 2020년 10월 예정으로 나온다.

서울숲IT캐슬 맞은편, 위 지도상 왼쪽으로 안 보이는 부분에도 한창 공사가 진행 중이었다. 이번에는 거기까지 건너가지 않았는데 예전에 봤을 때 한창 철거가 진행 중이었다. 지금쯤이면 철거 마지막 단계가 아닐지. 규모로 봐서는 어느 정도 규모가 있는 지식산업센터가 들어올 수 있는 자리인데 뭐가 들어올지 모르겠다.

뚝섬역 북측으로 규모가 크지는 않다. 2004년부터 조합설립을 추진한 것 같은데 2020년 8월에 조합설립인가가 났다. 지하 2층부터 지상 22층까지 5개동, 282가구 규모로 아파트 건설을 추진하고 있다.

성수1구역 사진들

CU편의점에서 북쪽으로 가는 길이다. 성수1구역 위치도 상으로는 이 도로의 좌측은 성수1구역에 포함되지 않는 것으로 보인다. 그런데 조합설립인가를 축하하는 현수막은 이 골목 초입에도 걸려 있었다. 

공장과 오래된 연립

여기가 부용연립이다. 오랜 세월이 흐른 것을 알 수 있다.

오래된 연립과 빌라 뒤쪽으로는 깔끔한 고층 빌딩이 보였다.

그 사이로는 5층 정도 규모의 건물들이 있었다. 지도상으로 보면 스튜디오가 몇 개 있다고 나오는데, 실제로 저쪽 길을 걸어갈 때 건물 1층에서 무언가 촬영을 하는 모습을 얼핏 봤다.

근처에는 아파트도 있었다. 세대수는 각각 331세대, 777세대 정도고 20년 정도 된 아파트들이었다.

민락맨션 B동

입구에서부터 노후도가 느껴졌다.

오른쪽 사진에 공사 중인 건물이 성수더스페이스타워 같은데, 2020년 10월 예정인데 그보다 더 걸릴 것 같아 보인다. 한 달 안에 공사가 끝날지...

어린이집과 민락맨션 A동

다른 골목. 공장이 보인다.

빌라, 연립, 맨션 주변을 한 바퀴 돌고 다른 길로 왔다.

좁은 골목도 가봤다.

역시 골목 끝으로는 서울숲IT캐슬이 보인다.

골목에는 막걸리 병과 부탄가스가... 가스까지 마신 것은 아니겠지...

이 골목은 좀 위험해 보였다. 성수1구역을 본격적으로 둘러보기 전에 CU편의점에 잠깐 들렀는데 그때도 막걸리를 사가는 사람이 있었다. 이 골목 근처에 사는 사람이 아닐지.

2미터 정도 되는 높이의 건물들이 있었다. 과거에는 무허가 건물이 아니었을까.

벽에는 그림을 그려 놨다. 어두운 분위기를 그나마 밝게 하려고 해던 것일까.

서둘러 골목을 빠져나왔다.

다른 쪽 도로로 왔다. 오른쪽에는 빌라, 연립 등이 있고 왼쪽에는 공장이 있다.

부용빌라

부용빌라 맞은편 주택

성수1구역에서 제외되는 주택이다.

경축

성수1 재건축 조합설립 인가

성수1 주택 재건축 정비사업조합

날짜는 없다.

큰 도로 건너편 공사 현장

저기는 뭐가 들어올지 궁금하다.

아까 지나왔던 낮은 집들이 모여 있던 곳

담장 너머로 찍어봤다. 재개발/재건축이 빠르게 진행된다면 이 모습은 사라질 것이다.

인천 강화군 교동면에 다녀왔다.

강화도는 관심지역 중 하나로 한 달에 한 번은 임장을 가려고 했던 곳이다. 게으른 탓에 지난 5월에 다녀오고 나서 4개월만에 또 다녀왔다. 이번 글에서는 지난 5월에 교동도에서 보고 온 경공매 물건들을 정리한다. 최근에 다녀온 곳들을 정리하기 전에 늦게라도 지난번에 다녀온 곳들을 정리할 필요가 있기 때문이다.

사실 자꾸 미뤄서 임장을 꾸준히 안 간 것도 있지만 시간 대비 의미가 있나 하는 근본적인 의문도 있었다. 왕복 2~3시간. 강화도에서 나올 때는 특히 차가 많이 막힌다. 현장에 가지 않아도 위치, 낙찰가로 보는 시세, 지적도 등 여러가지를 파악할 수 있다. 그래서 이번에 강화도에 가기 전날에도 '그냥 가지 말까'하는 생각이 들었다.

그래도 일단 출발했다. 덕분에 직접 경험하며 배운 것들이 많다. 그 부분은 다음 글에서 다루겠다.

교동면 봉소리

교동면 봉소리는 교동대교를 건너가면 바로 나오는 곳이다. 경매 물건은 해변에서 완전 가까운 곳은 아니지만 교동대교를 건너가면 바로 있고 해변에서도 가까운 편이었다. 강화도에서도 해안도로를 일주가 가능하도록 연결하고 있는 듯한데, 교동도에서도 '교동 동서평화도로' 등 해안도로 이야기가 나왔었다. 경매 물건이 나온 곳도 언젠가 가치가 오르지 않을까. 

그런 기대가 반영됐던 것일까. 1회 입찰기일에 감정가 대비 103%에 매각됐다. 지목은 '답'으로 평당 13만 원 정도였다. 실제로 갔을 때는 아쉬운 점이 있었다. 교동대교가 이어지는 도로보다 훨씬 낮은 곳에 위치해 있었던 것이다. 이쪽에 해안도로가 생긴다면 내려가는 길도 생기지 않을지... 몇 년 동안 지켜봐야 할 곳이다.

아직까지는 그저 논일뿐이다. 

교동면 상용리

교동면 상용리는 교동대교를 건너가서 좌측으로 빠지면 나온다. 직진하면 대룡시장까지 이어지는데, 상용리로 빠져도 결국 대룡시장까지 이어진다. 처음 교동도에 갔을 때 상용리로 빠지는 바람에 고구리 저수지를 못 봤다. 두 번째로 갔을 때는 직진을 해서 저수지의 모습을 볼 수 있었다.

상용리 물건을 등지고 찍은 사진이다. 저 멀리 바다가 보인다.

진입하는 도로는 좁은 편이었다. 그래도 깨끗하게 포장된 도로였다.

이 길을 따라 올라가면 경매 물건이 나온다.

흔히 볼 수 있는 전원주택 부지와 비슷한 모습을 서서히 갖추어 가고 있었다. 가장 위쪽에는 집짓기 공사가 한창 진행 중이었다. 경매 물건이 나온 필지는 공사 중인 곳보다는 낮은 위치였다.

대략 이런 모습이었다. 이번에 갔을 때도 잠깐 들렀다면 지난 4개월 동안 무슨 변화가 있었나 알 수 있었을텐데 거기까지 생각이 미치지 못했다. 그저 짧은 시간에 이번에 보고 올 3~4곳을 찾아다니느냐고 정신이 없었을 뿐이었다.

중간쯤 올라온 곳에서도 이 정도 조망이 나왔다.

우수

다시 내려와서 찍은 조망. 완전한 오션뷰는 아니지만 얼핏 바다가 보이는 전원뷰이다.

이 물건은 2회 유찰된 이후 감정가 대비 78%에 매각됐다. 지목은 '임야'로 평당 14~15만 원 정도였다. 아무래도 추가적인 토목공사도 해야 하고 집도 지어야 하니까 그만큼 유찰된 것 같다.

교동면 대룡리

대룡리는 교동도의 중심이라고 하고 싶다. 잠깐 교동도를 찾는 사람들은 대룡시장만 보고 돌아가지 않을까. 이번 물건은 '공매' 물건으로 대룡시장에서 1km 이내에 있었다.

경매 물건지로 가는 길

잠시 쉬어갈 곳이 있었다.

여기까지도 강화 나들길이 있었다.

공매 물건과 별 관련이 없는 사진. 주변 풍경을 찍어봤다.

교동도는 아직까지 이런 모습이 많았다. 그나마 교동대교가 개통되어서 찾는 사람들이 크게 늘어났을 것이다. 교동대교는 착공이 2008년 9월, 완공이 2014년 7월로 나온다. 교동대교 건설이 발표된 시점과 2008년 9월 전후가 선제적으로 투자할 시점이 아니었을까. 2차적으로는 완공 무렵? 착공 무렵 투자를 했다면 참 오랜 시간을 기다려야 했을 것이다.

나무

가는 길에 논 근처에 이런 게 있었다.

뭔지 모르겠다. 스피커처럼 생긴 것 같으면서도... 기지국 같은 통신장비인지... 마을방송용? 새 쫓는 용도? 기지국? 북한 공습경보용? 정체가 궁금하다.

주변은 이런 논이었다.

5월에는 모내기하기 전이었나. 이번에 갔을 때 논의 모습은 추수하기 직전의 모습이었다. 다음 글에서 그 모습을 확인할 수 있을 것이다.

논

밭

시장에서 조금만 벗어나도 전형적인 농촌의 모습이었다. 장기적으로 바라봐야 할 곳이다. 아니면 평화산업단지가 생기는 대박을 기대하거나.

공매로 나왔던 곳이다. 토지와 건물이 함께 나왔었다. 기록을 보니 취소가 5번, 유찰이 4번 있었다. 감정가 대비 80% 정도에 매각됐고, 건물의 가치를 무시하고 평당 31만 원 정도였다.

건물은 폐가 같았다.

최대한 가까이 접근해 봤는데...

이미 매각된 지 한 달 정도 지난 시점이라 누군가가 끈으로 막아놨다. 원래 막아놓은 것인지 낙찰자가 막아놓은 것인지...

아무튼 들어가기도 무서울 것 같다. 그래도 중심지에서 가까우니 장기적으로 가치가 오르지 않을까.

돌아가는 길

공매 물건지와 완전 분위기가 달랐다.

송파구 문정동에 다녀왔다.

그동안 문정동에도 경매 물건이 많이 나왔다. 오피스텔, 지식산업센터, 오피스텔 상가, 아파트 상가 등 여러 가지 물건들이 있었다. 그중에 가장 관심이 갔던 물건은 문정역 바로 옆에 있는 지식산업센터인 테라타워였다. 그 외에 송파푸르지오시티 오피스텔, 송파아이파크 오피스텔도 경매로 나와서 보러 갔다. 송파법조타운푸르지오시티 오피스텔 상가도 경매로 나온 물건이 있어서 같이 보고 왔다.

문정동에서 이동했던 경로이다. 문정역이 아닌 장지역 4번 출구에서 시작했다. 가든파이브가 있는 사거리까지 와서 공원을 지나 송파아이파크오피스텔, 송파푸르지오시티오피스텔 주변을 보고 길을 건너 지식산업센터 쪽으로 갔다. 지식산업센터들이 몰려 있는 곳에서 송파대로 건너편으로 아파트들이 있는데 그쪽 아파트 상가들도 경매로 나왔는데 거기까지는 가지 못했다.

원래는 하루 날을 잡아서 서울동부법원에 갔다가 문정역 주변을 둘러보고 길 건너편 아파트 상가까지 볼 생각이었다. 그런데 잠깐 시간이 나서 장지역과 문정역 사이에 있는 오피스텔 등 경매 물건 몇 개만 빠르게 보고 왔다. 이번에도 역시 사전 준비가 부족했다. 지식산업센터도 경매로 나온 테라타워에만 관심을 가졌는데 그 주변으로 지식산업센터가 몇 개 더 있었다. 

오피스텔들과 지식산업센터들을 보면서 과거에 이 주변이 어떤 모습이었는지 잘 알지 못하지만 엄청나게 바뀌었다는 것을 짐작할 수 있었다. 특히 지식산업센터 건물들이 놀라웠다. 잠실역에서 8호선으로 환승을 해서 문정역을 지나서 장지역까지 왔는데 오전 9시가 넘은 시간이었음에도 수많은 사람들이 문정역에서 내렸다. 간단히 임장을 마치고 문정역으로 돌아갈 때에도 많은 사람들이 문정역에서 올라왔다. 그만큼 일자리가 많다는 것이 아닐까. 지산에 많은 업체들이 입주해 있을 것이다.

송파아이파크오피스텔

여기서 경매 물건이 하나 나왔다. 감정가는 2억이 조금 넘었는데 1회 유찰된 상태이다. 처음에 이 건물을 사진으로 보고 흉물스럽다는 생각이 들었다. 마치 닭장처럼 조그만 큐브 모양이 다닥다닥 붙어있는 모습이 이상했다. 그런데 직접 가서 보니까 발코니도 있고 괜찮아 보였다.

면적에 따라 다르겠지만 오피스텔 시세는 1,000/75 정도였다.

바로 앞에 넓은 공원도 있고 길 건너에 이마트도 있고 주변 환경이 괜찮은 것 같았다.

발코니는 실제로 얼마나 사용할지 모르겠다. 

이 오피스텔에 사는 주민들인지 아니면 근처 아파트나 오피스텔에 사는 사람들인지 애완견을 산책시키는 사람들이 많이 보였다. 

이 동네의 단점은 비행기 소리가 아닐까.

10분도 채 안 있었는데 몇 분 간격으로 비행기 소리가 났다. 사진을 찍으려고 잠시 벤치에 앉아서 기다렸는데 원하는 사진을 찍지 못했다. 사진에는 비행기가 작게 나왔는데 실제로는 비행기가 엄청 가깝게 지나간 적도 있었다.

성남 쪽으로 서울공항이 있어서 비행기가 많이 지나가는 것 같았다. 하루 종일 있지는 않아서 밤낮으로 비행기가 지나가는지는 모르겠지만 예민한 사람들은 스트레스를 받을 것 같다.

송파아이파크오피스텔을 한 바퀴 돌고 다음 장소로 갔다.

송파파크하비오푸르지오아파트

아파트만 있는 줄 알았는데 글을 쓰기 위해 주변 오피스텔 세대수를 확인하기 위해 지도를 자세히 보니까 한쪽으로 오피스텔도 있다.

송파푸르지오시티 오피스텔

여기도 경매 물건이 나와서 얼마 전에 낙찰됐다. 자세한 사연은 알 수 없지만 임차인이 낙찰을 받은 것으로 보였다.

길 건너편에서 바라본 송파아이파크 오피스텔

어떤 상가들이 입점해 있나 찍어봤다.

부동산만 10개가 넘는다.

공실은 그렇게 많은 편이 아니었다.

오피스텔과 상가들

1인 가구가 살기 편해 보였다. 송파아이파크 오피스텔에는 스타벅스도 있었다.

주변에 오피스텔이 많은데 또 오피스텔을 짓고 있었다.

여기서 잠깐

이 주변 오피스텔에 몇 세대나 있는지 정리하고 넘어가자.

다시 지도를 가져왔는데 오피스텔이 6개 있다. 이게 전부가 아니라 지도를 확대하면 3개 더 나온다.

송파아이파크오피스텔
1,357세대

송파한화오벨리스크오피스텔
1,532세대

송파푸르지오시티오피스텔
1,249세대

송파파크하비오푸르지오오피스텔
3,636세대

문정아이파크오피스텔
634세대

힐스테이트에코문정오피스텔
531세대

송파법조타운푸르지오시티오피스텔
619세대

문정오벨리스크오피스텔
423세대

문정프라비다옥토오피스텔
234세대

르피에드오피스텔
22년 09년 예정

오피스텔만 10,215세대이다.

송파파크하비오푸르지오오피스텔의 수치가 정확한지 의문이 들기도 하는데 하비오 푸르지오 아파트의 경우 999세대라고 따로 나온다. 999세대가 중복됐다고 해도 오피스텔만 9천 세대가 넘는다.

하나의 오피스텔 상가에만 부동산이 10개가 넘게 있는 것도 이제 이해가 된다. 이 지역의 오피스텔을 분양받거나 경매로 낙찰받으려면 사전에 공실 현황을 철저히 조사해야 할 것이다. 일부 분양하는 측에서는 월세를 높게 하여 수익률을 높게 계산하기도 한다. 공실이 많다면 그만큼 월세를 받을 수 없다.

오피스텔 건물들 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

송파법조타운 푸르지오 시티 오피스텔

여기서 상가 몇 개 호실이 경매로 나와서 잠깐 둘러봤다.

1층 구조도? 안내도? 평면도? 모습

상가 현황

여기는 지하 1층부터 3층까지 다 상가인지 한눈에 봐도 공실이 많아 보인다.

시간이 많다면 지하부터 3층까지 다 돌아다녔겠지만 시간이 없어서 최대한 빠르게 보기 위해 경매 물건이 나온 지하만 한 바퀴 돌아봤다.

어떤 호실에는 단수 안내문도 붙어 있었고

임대 중인 곳도 몇 개 있었다.

이렇게 상가를 대충 보고 마지막으로 지식산업센터로 갔다.

지식산업센터가 가장 관심이 많은 곳이었다.

문정현대지식산업센터

테라타워와 다른 지식산업센터 사이

저 앞에 문정역이 있다. 길 건너편으로 철거 중인 곳도 보인다.

1층과 지하에도 상가들이 많았다. 1층에 나름 괜찮은 상가들이 보였다.

엠스테이트 비동

테라타워 에이동과 비동 사이에서 찍은 사진이다.

단순히 지식산업센터 건물만 있는 것이 아니라 주변도 엄청 잘 꾸며 놓았다.

문정역 테라타워 지하

지식산업센터가 겉으로 보기에는 튼튼해 보이는데 이런 모습도 보였다.

문정역 방향

아까 언급했듯이 단순히 건물만 올린 게 아니라 이런 공간도 있었다.

개방감이 느껴지고 문화공간처럼 느껴지기도 하고 마음에 들었다.

참고로 문정역 테라타워에서 나온 경매 물건은 지난 7월에 약 5억 원에 낙찰됐다. 지식산업센터의 시세도 빠르게 오르고 있는데 어느 정도 수익률을 맞출 수 있을지 모르겠다. 현재의 임대료로는 내 기준에서는 만족할만한 수익률이 안 나왔다.

문정역 테라타워는 A동과 B동이 있는데 A동만 들어가서 공실 현황을 살펴봤다. 상가를 제외하고 2층부터 16층까지 지식산업센터로 사용하는 것 같았는데 공실은 15개 정도 있었다. 엄청 낮은 편은 아니지만 그래도 낮은 편이라고 생각한다.

아무튼 이런 지식산업센터를 하나 가지고 싶다는 생각이 들었다.

여기서 '하나'는 한 개 호실.

성수동이나 문정동이나 작은 평수도 4~5억이다.

끝.

사전조사를 충분히 안 하고 갑자기 임장을 가서 부족했던 점이 많다. 한편으로는 동부지방법원에 갈 때마다 이 주변을 둘러볼 생각도 있었기에 이번에는 전체적으로, 대략적으로 훑어보고 왔을 뿐이다.

종로구 충신동에 다녀왔다.

종로구 충신동은 동대문역 북측에 있다. 주변에는 이화동, 창신동, 종로6가, 효제동이 있다.

이번에 충신동을 방문한 것이 두 번째인데, 지금까지 대로변 우측만 충신동인줄 알았다. 지금 지도를 보니 대로변 양쪽 모두가 충신동이었다. 특히 힐스테이트창경궁아파트(22년09월예정) 자리도 충신동에 포함되어 있었다.

종로구 홈페이지를 찾아보니까 위 지도 빨간색 선을 중심으로 위쪽과 아래쪽을 충신동 윗마을과 아랫마을로 나누어서 도시정비사업 등을 진행하고 있었다. 이번에 다녀온 곳도 충신동 윗마을이다.

이날 종로구 원서동에 먼저 갔다가 충신동까지 걸어왔다. 충신동 윗마을 초입에 있는 경매 물건지로 바로 갔다가 충신동 윗마을을 구석 구석 돌아다녔다. 한양도성길 성곽이 있는 곳까지 올라갔다가 다시 내려와서 동대문역으로 갔다.

충신동은 관심지역 중 하나인데 경매 물건이 매우 드물게 나온다. 이번에 경매 물건이 하나 나와서 지난 번에도 갔었는데 또 갈 필요가 있을까 하고 안 가려고 했다. 그러던 중 충신동에 '연극인 두레주택'이 있다는 사실을 알게 됐다.

충신동 윗마을에 연극인 두레주택이 6호점까지 있었다. 연극인 두레주택은 지자체에서 노후 주택을 매입하여 리모델링을 하고 저렴한 가격이 임대를 하는 것으로 알고 있다. 1인 가구를 대상으로 쉐어하우스와 비슷한 방식이다. 아래 사진들을 보면 알겠지만 그렇게 노후된 지역인 충신동에 임대주택이 있다니 직접 보러 가지 않을 수 없었다.

먼저 경매 물건이 있는 곳으로 왔다.

2020타경9**
지분 1/4

1981년에 지어진 주택의 지분 1/4이 경매로 나왔다. 나머지 지분 3/4는 몇 년 전에 경매로 매각됐다. 그 경매의 낙찰자 중 한 사람이 완전한 소유권을 갖기 위해 경매를 신청한 것 같았다. 권리관계도 복잡하다. 경매 개시 두 달 정도 전에 전입한 임차인이 두 명이 있고, 경매 개시 이후에 1억 원에 조금 못 미치는 유치권이 신고됐다. 이번에 경매로 나온 지분 1/4은 결국 다른 소유자들이 낙찰을 받을 것 같다. 1차 입찰기일에 '변경'된 상태.

경매 물건지 바로 근처에 마침 연극인 두레주택 1호점이 있었다.

다른 호점과 달리 1호점의 외관은 임대주택으로 리모델링을 했는지 알 수 없었다.

아무튼 충신동 윗마을은 이런 모습이다.

차가 다닐 수 있는 도로는 윗마을 중간에만 있을 뿐... 나머지 지역은 이렇게 좁은 골목을 지나서 가야 한다.

연극인 두레주택을 보기 위해 충신동 윗마을 골목골목을 다녔다.

지도에조차 나오지 않는 골목도 있었다.

이렇게 철거를 한 곳도 있었다.

어떤 건물을 지을지...  도로도 없는데 건축허가가 났는지도 모르겠다.

그냥 골목도 아니고 가파른 계단도 많았다.

여기는 그나마 넓은 편

골목골목이 이런 상태니 주차공간이 없는 집들이 대부분일 것이다. 

그래서 재개발이 필요한 지역이라고 생각한다.

서울성곽 주변이라 문화재 보존도 문제가 되고 있는 것 같다. 그나마 충신동은 서울성곽 안쪽이라 바깥쪽인 창신동보다 서울성곽을 가리지도 않을 테니 딱히 고도제한을 받을 이유가 없다고 본다. 그래도 재개발이 된다면 원주민들은 결국 이 동네를 떠나야 하지 않을까.

여기는 좀 리모델링을 한 거 같다.

재개발 대신 도시정비사업인지 도시재생사업인지를 하고 있는 것 같은데 그걸로는 답이 안 나온다고 생각한다.

도시재생사업을 한다고 해도 이 골목의 폭은 거의 변화가 없을 것이다.

또 다른 연극인 두레주택에 왔다. 아마 2호점일 것이다.

연극인 두레주택이 어느 정도 해결책이 되고 있었다. 1호점과 달리 담장을 허물어서 공간을 만들었다. 개방감, 여유를 느낄 수 있다.

조금 넓은 골목

여기도 연극인 두레주택이다. 담장은 있지만 대문을 없애서 개방감을 준다.

여기도 연극인 두레주택이다.

그나마 좀 꾸며놓은 집이 있는 골목

골목은 여전히 좁다.

윗동네 끝자락인데 전망은 좋다.

이 골목을 나가면 바로 한양도성길과 이어진다.

저 앞에 서울성곽이 보인다. 현재 정비공사 중이었다.

서울 성곽 주변이다.

이화마을처럼 서울성곽 바로 옆은 특색 있게 유지하는 것도 좋을 것 같다.

이런 독특한 가게들이 동네 분위기를 살리고 있다.

서울성곽 너머 전망

충신동 월세방 시세

연극인 두레주택의 임대료는 이와 비슷하거나 조금 저렴한 수준이다.

보증금 100만 원에 월세는 한 자릿수이거나 10~15만 원 정도였다.

나머지 두레주택을 보러 내려가는 길

저 멀리 서울타워도 보인다.

연극인 두레주택 근처

도착했다.

역시 담장을 허물어서 공간이 넓어 보인다.

남성전용/여성전용으로 나누어서 운영 중이고 방 하나와 욕실/화장실이 개인 공간이고 쉐어하우스처럼 부엌을 같이 쓴다.

이 근처에도 과거에 경매 물건이 나왔었다.

노후주택을 리모델링해서 1인 가구를 위한 쉐어하우스로 운영하는 것도 한 가지 방법이라는 것을 알게 됐다. 지난 번에 나온 경매 물건도 그런 방식으로 소유하며 임대할 수 있을 것 같았다. 한양도성길 근처보다 훨씬 아래쪽에 있어서 위치는 마음에 안 들지만.

건물 내부 구조도 쉐어하우스로 적당했다. 1층에 3개실, 2층에 3개실은 만들 수 있을 것 같다. 옥상도 있었다. 문제는 비용이다. 전체적으로 그렇게 리모델링을 하는 데 얼마나 들까. 다른 지역에 있는 쉐어하우스처럼 높은 임대료를 받을 수도 없을 것이다.

그래도 옥상에서 이런 전망이 나온다면 괜찮지 않을까.

아무튼 충신동은 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다. 도시재생이 지속될지 언젠가 재개발이 될지 궁금하다.

종로구 원서동에 다녀왔다.

종로구 원서동은 북촌한옥마을과 창덕궁 사이에 있다. 현장을 다닐 때에는 가회동 옆이 원서동인줄 알았는데 지도상 법정경계를 보니까 가회동과 원서동 사이에 계동도 있다.

종로구 원서동에서 이동했던 경로이다. 안국역 2번 출구로 나와서 헌법재판소를 지나 북쪽으로 계속 걸었다. 북촌한옥마을을 보고 원서동 경매 물건을 보러 갈 생각이었는데 이번에 북촌한옥마을은 제대로 못 봤다. 위치를 제대로 안 알아보고 가서 일단 계획했던 코스로 다녔다. 나름 관광지 같은 골목을 지나서 주택가가 있는 원서동으로 갔다. 원서동을 둘러보고 원서공원에서 잠시 쉬었다가 창덕궁 앞을 지나서 종로구 충신동으로 갔다.

원서동을 알게 된 것은 창덕궁 때문이었다. 올해의 버킷리스트 중 하나가 4대궁을 모두 방문하는 것이었는데 창덕궁에 갔다가 나오는 길에 원서동의 빌라들이 보였다. 그때는 동 이름도 모른 채 저 빌라들에서는 '창덕궁이 훤히 내려다 보이겠구나' 하는 생각이 들었다. 언젠가 임장을 가봐야겠다고 생각하고 있었는데 마침 원서동에 경매 물건이 나와서 원서동에 가게 됐다.

여기는 가회동이다. 지도상 여기도 북촌한옥마을이라고 나와서 이 근처에도 한옥이 많을 줄 알았는데 관광객들이 많이 찾는 북촌한옥마을은 여기가 아니라 반대편에 있는 것 같다.

이쪽에도 한옥이 있긴 했다. 한 골목에 담장을 낮춰 놓은 곳이 있었는데 그 담장 넘어로 한옥 지붕들이 많이 보였다.

저 멀리 남산 서울타워까지 보인다.

이렇게 깔끔하게 다시 지은 듯한 한옥들도 종종 보였다.

여기서부터는 계동이다.

이런 길을 따라 갤러리, 음식점 등이 있었다. 나름 관광지 분위기가 나는 곳이었다.

이 골목에서 가보고 싶은 카페가 있었는데 카페를 가려고 온 것이 아니라서 그냥 패스했다.

드디어 주택가로 들어섰다. 도로 바닥의 여성안심 귀갓길이 눈에 띄었다. 주로 낮에 임장을 다니고 있는데 저녁이나 밤에 가면 완전 다른 분위기일 것이다.

원서동에 오자마자 이런 뷰가 보였다. 빌라 꼭대기 층이나 옥상이 아닌 곳에서도 창덕궁이 보였다.

나무에 가려서 궁궐 지붕까지는 잘 안 보이지만 그래도 바닥에서도 이런 뷰가 나오는데 바로 옆에 있는 건물들에서는 창덕궁 뷰를 확실히 즐길 수 있을 것 같았다.

주변에는 90년대 이후 2000년대 초반 정도에 지어진 것으로 추정되는 4층 높이의 빌라들이 대부분이었다.

아쉬운 점은 경매 물건이 있는 곳으로 갈수록 내리막 길이 있어서 궁궐 뷰가 잘 안 나올 것 같았다.

위치에 따라 몇몇 빌라들만 궁궐뷰를 즐길 수 있을 것이다.

옥상이라도 있으면 저층에 사는 주민들고 가끔 궁궐뷰를 즐길 수 있을 텐데 일부 건물들은 옥상이 따로 없이 지붕이 있는 구조였다.

2019타경1089**
원서동
다세대
지분 1/4 매각

드디어 경매 물건지에 도착했다. 지분 1/4이 경매로 나왔고 선순위 임차인 보증금 1.1억이 있는 물건이다. 지난 1차 입찰기일에 '변경'되었는데 코로나로 인한 연기인지 채무관계에 따른 변경인지 모르겠다.

경매 물건지의 위치는 다소 실망스러웠다. 계단을 내려와야 하는 낮은 위치에 있었고 위 사진들처럼 주변 골목도 좁았다. 게다가 계단을 내려오는 동안에는 마스크를 쓰고 있었음에도 어디선가 찌린내가 났다.

이런 경험 때문에 원서동에 대한 소감이 이렇다.

궁세권으로 궁궐뷰를 누릴 수 있는 입지이지만 주거환경은 쾌적하지 않아 보였다.

이렇게 높은 지대에 있는 건물 고층이나 옥상에서 궁궐뷰를 본다면 생각이 달라질 수도 있겠다.

저 멀리 울창한 소나무 숲도 보였다.

빌라들이 많은 골목을 둘러보고 창덕궁에 가까운 골목으로 나가기로 했다.

창덕궁 근처로 갈수록 지대는 낮아졌지만 한옥들이 종종 보였다.

그 흔한 부동산도 잘 안 보여서 현장에서 시세를 파악하지 못했는데 네이버부동산에서 확인한 결과 빌라 매매가는 3억 중반에서 4억 정도였다. 면적, 층수, 연식 등에 따라 차이는 있을 것이다.

사진과 비슷한 건물도 매물이 하나 있었는데 호가가 무려 71억 원이었다.

마을버스 정류장 근처에도 한옥 지붕들이 보였다.

그 뒤로는 또 소나무들이 보인다.

창덕궁에 가까울수록 낮은 층의 한옥이라 궁궐뷰가 안 나오겠다.

이렇게 다시 한옥을 짓는 듯한 공사 중인 곳도 있었다.

이렇게 한옥이 많은 곳은 문화재로 보존해야 할 것이다.

실제로 이쪽은 원서주거환경개선지구에서도 제외되어 있었다.

도심으로 나갈수록 상업시설이 보였다.

창덕궁... 여기는 따로 입구는 아닌 것 같다. 관계자들만 다니는 곳일까.

예전에 창덕궁을 보고 나오는 길에 봤던 모습이 위 사진과 비슷하다. 궁궐 바로 옆에 4~5층 정도 되는 빌라들이 보였는데 바로 저기서는 전망이 엄청 좋겠다는 생각이 들었었다.

이 근처에도 공사현장이 하나 있었다. 거기서는 나무에 가리지 않고 빌라 사진을 찍을 수 있는 각도가 나왔는데 공사 현장 촬영금지, 민형사상 책임 등 적혀 있어서 괜한 오해를 살까 봐 사진을 찍지 않았다.

원서공원

창덕궁 바로 옆에 공원이 하나 있었다. 있는지도 몰랐던 곳이다. 그저 계단이 보여서 계단을 좀 올라가서 높은 곳에 가면 궁궐이 보일까 해서 올라갔는데 조용하고 마음에 들었다. 그 흔한 노인들도 한 명 없었고 도심 속에서 아주 한적하고 조용했다. 평소에도 이렇게 조용한지 이때만 그랬는지 모르겠다.

잔디도 정리한 직후라 그런지 깔끔해 보였다.

나무들에 좀 가렸지만 궁궐이 보였다.

이전에 깜빡하고 안 적은 내용이 있다. 아까 걸어온 골목에서 창덕궁 바로 옆으로 카페 건물이 있었다. 3층 높이로 궁궐뷰로 소개하고 있었다. 한번 가보고 싶었는데 카페를 가려고 온 것이 아니라서 이번에도 역시 패스했다. 그 건물 앞으로는 나무들도 없어서 궁궐쪽이 잘 보일 것 같다. 언젠가 다녀올 기회가 있다면 사진을 올리겠다.

원서공원은 이렇게 조용했다.

15분 정도 앉아서 쉬었는데 산책하는 어르신 2명 정도만 지나갔다.

다시 궁궐뷰

아까 지나갈 때 찍으려고 했는데 저 아래에서 담배를 피우는 사람이 있어서 사진을 못 찍고 나올 때 찍었다.

궁세권이지만 주거 환경은 쾌적하지 않아 보였던 원서동. 주거환경개선사업이 진행되면 나아질 것 같다. 

광진구 구의동과 중곡동에 다녀왔다.

아차산역에서 아차산으로 가는 길. 그 주변이 모두 구의 동인 줄 알았는데 일부 경매 물건은 중곡동에 있었다. 아차산역부터 출발한 것은 아니고 광나루역에서 광장동을 먼저 둘러보고 아차산 입구를 지나 구의동과 중곡동으로 넘어온 것이었다. 입찰을 위해 치밀하게 임장을 한 것은 아니고 그저 이 동네는 어떤가 알아가는 정도로 임장을 다니고 있다.

구의동과 중곡동에서 이동했던 경로이다. 아차산 입구에서 내려와서 구의동 물건 2개, 중곡동 물건 2개를 봤다. 원조할아버지손두부는 얼마 전에 알게 된 곳이라 어떤가 하고 외관만 보러 갔는데 생각했던 분위기는 아니었다. 등산 가는 사람들이 지나가는 코스라서 그런지 등산객들을 위한 음식점들이 많았다. 

지도만 보고 경매 물건들이 모두 구의2동에 있는 줄 알았는데 일부는 중곡동에 있었다. 중곡동 경계가 생각보다 가까웠다.

아차산 입구

요즘 2030 세대들도 등산을 많이 간다고 하던데 그래서 그런지 중장년층 외에 다양한 연령대의 사람들이 지나갔다.

첫 번째 경매 물건지로 가는 길

사진처럼 주변에 빌라들이 많았다.

2019타경1**
청담아트빌

선순위 임차인이 있는 물건이었다. 유료 경매 사이트에서는 '기각'된 것으로 나왔는데 지금 무료 경매 사이트를 확인하니까 '변경'으로 나온다. 청구금액은 적지만 임차인의 전세보증금을 못 돌려주면 언젠가 다시 경매로 나오지 않을까.

근처에는 이렇게 밭이 있었다. 진작에 빌라 한 채를 지었다면 돈을 벌었을 텐데 무슨 사연이 있는지 모르겠다.

경매 물건지

앞서 언급했지만 이 주변에는 빌라들이 엄청 많다. 나중에 나올 중곡동도 마찬가지였다. 역에서는 좀 떨어져 있고 언덕길을 올라와야 하지만 아차산이 가까운 장점이 있다. 경매 물건 설명에도 아차산과 맑은 공기에 대한 언급이 있었다.

빌라들 속에 간혹 오래된 주택도 보였다.

그런 주택들도 언젠가는 이런 신축 빌라로 바뀌지 않을지... 물론 건축 면적이 나와야 할 것이다.

2019타경553**
삼성베스트빌

두 번째 물건이다. 1회 유찰된 상태로 진행 중이다.

도로에서 조금 들어간 곳에 위치해 있었다. 그 도로가 좀 복잡했다. 마을버스도 다니는 길인데 도로 양옆으로는 근린주택 같은 건물들이 있었고 아래층에는 음식점들이 많았다. 마트도 있고 복잡했다.

2020타경12**
헤렌하우스

바로 그 도로에 접한 건물에도 경매 물건이 있었다. 역시 1회 유찰된 상태. 두 번째 경매 물건이 있는 곳에서 조금만 걸어가면 되는데 두 번째 경매 물건은 구의동에 속하고, 이 물건은 중곡동에 속한다.

도로변으로 있는 건물들. 1층에는 상가들이 있다.

다음 물건지로 가기 위해 골목 안으로 들어왔는데 아까 그 도로변과 달리 엄청 조용했다.

현대하이츠빌라

가는 길에 지도상 빌라 단지 같은 것이 보여서 잠깐 가봤다.

현대하이츠빌라였다.

4개 동이 있었는데 노후화된다면 언젠가 통으로 개발되지 않을지...

언덕을 조금 더 올라가니 여전히 빌라와 단독주택들이 있었다. 빌라가 훨씬 많은 편이었다.

2019타경37**
왈츠빌

감정가의 75% 정도에 이미 낙찰된 물건이다.

A동과 B동이 나란히 있었다.

이 물건은 나름 흥미로웠다. 예전에 경매로 매각된 물건이 또 경매로 나온 것이었다. 대출 이자율, 월세 등에 따라 달라지겠지만 매월 약 40만 원 정도의 현금 흐름이 따박 따박 들어올 수 있었던 물건이었다.

주변에는 단독주택도 보였다.

한 바퀴 크게 돌았는데 오래된 빌라도 많이 보였다.

도로 폭은 좁아 보였다. 차 한 대가 간신히 지나갈 수 있을 것 같다.

이 주변을 한 바퀴 돌고 다시 내려가는 동안 거동이 불편해 보이는 노인들도 보였고 1인 가구에 해당할 것 같은 사람들도 보였다.

도로를 따라 아차산역으로 내려가는 길

이 도로 주변에도 상가주택 같은 건물이 보였다.

여기서 아차산역으로 가서 임장을 끝내도 되는데 시간이 남아서 큰길 건너편 물건까지 가보기로 했다. 

큰길을 건너서 구의동 경매 물건을 하나 더 보고 신축 아파트를 지나서 구의역까지 갔다. 지도상 좌측 상단부에도 경매 물건이 하나 더 있었는데 거기까지 갔다 오면 힘들 것 같아서 생략했다.

2019타경54**
누리안

감정가 1억 초반대로 원룸 정도의 물건이다. 선순위 임차인이 있었다. 1회 입찰기일에 '변경'된 상태인데 코로나 때문에 그런 것 같다. 조만간 기일이 다시 잡히지 않을지.

이 주변에도 빌라들이 많았다. 신기했던 점은 '누리'가 들어간 건물이 2~3개 보였다는 것이다. 같은 곳에서 건축을 해서 분양한 것일까. 임장을 다니다 보면 그런 건물들이 종종 보인다. 암사동에 갔을 때에도 ㅇㅇ애비뉴라는 이름의 빌라들이 여기저기 있었다.

이런 단독주택도 남아 있었다. 이 주변의 빌라들도 예전에는 단독주택이지 않았을까.

래미안구의파크스위트아파트
854세대 12개동 23층
2018년 9월 준공

구의역으로 가는 길에 신축 아파트가 보였다. 래미안구의파크스위트아파트였다.

단지 뒤쪽으로 돌아가서 전면부 사진이 없어서 아쉽다.

단지 내에 이렇게 쉴 수 있는 공간도 많았다.

아파트 주변으로 빌라들, 교회들이 보였다.

아파트를 지으면서 교회도 새로 옮겨 지은 것이 아닐까.

래미안구의파크스위트아파트는 역세권 아파트는 아니다. 

구의역까지 15분, 어린이대공원역까지 20분이 넘는다. 미처 표시를 못 했는데 오히려 아차산역이 더 가까울 수도 있다. 역세권 아파트면 더욱 좋겠지만 역 근처는 비싸니까 역에서 어느 정도 떨어진 곳이 아파트 단지로 개발되기 수월한 것 같다. 

이렇게 광장동, 구의동, 중곡동 임장을 마쳤다. 구의역 남측도 그렇고 향후 몇 년 이내에 개발이 많이 진행될 예정이라 계속 관심을 가지려고 한다.