생각하고 부자되기

중랑구 상봉동과 면목동에 다녀왔다.

이전 글의 중랑구 묵동에 이어 상봉동, 면목동까지 들른 것이었다. 면목동에서 경매 물건을 하나 더 보고 중곡동의 중곡아파트까지 가보려고 했으나 날씨도 덥고 면목동 재개발 결과에 충격을 받아서 거기서 임장을 마치기로 했다.

임장을 다녀와서 유튜브로 상봉동과 면목동 재개발에 관한 내용을 몇 개 봤다. 임장 당시 상봉동은 혼란스럽다고 느꼈는데 역시 이유가 있었다. 재개발 구역 지정이 해제되면서 개별적으로 개발이 진행된 결과였다. 반면 면목동은 재개발이 성공적으로 이루어졌다. 상봉동에서 면목동으로 넘어갈 때 저 멀리 신축 아파트가 보였다. 면목3구역에 생긴 사가정센트럴아이파크아파트였다. 그 옆에는 면목5구역에 들어선 라온프라이빗아파트도 있었다.

여기에는 정확한 분양가와 현재 시세를 따로 적지는 않겠다. 검색해서 몇 개의 글만 읽어봤는데 분양 당시에는 면목동 치고는 분양가가 비싸다는 분위기였는데 지금은 분양가보다 4~5억 이상 오른 것 같았다. 비싸다는 분위기에도 불구하고 당시 청약을 해서 당첨된 사람들은 상당한 시세 차익을 얻은 것이다. 깔끔하게 지어진 신축 아파트는 살고 싶다는 생각이 들었다.

먼저 경매 물건을 보러 이동했다. 상봉역 2번 출구로 나와서 경매 물건을 보고 상봉7구역까지 가봤다. 그리고 면목동으로 넘어갔다. 

KT&G상봉동주상복합
2022년 5월 예정

임장을 오기 전에 사전조사 때 봤던 곳이다. 대규모 개발보다는 이렇게 소규모 개발이 진행되고 있었다.

이렇게 겉으로 보기에 오래된 건물도 있었다.

2019타경1104**
중랑구 상봉동
빌라
대지 7.959평
건물 13.703평

지금까지 2회 유찰된 빌라이다. 좀 더 조사를 해봐야 알겠지만 주변에 원룸 공급이 많다고 느껴졌다.

경매 물건도 2001년에 건축된 건물로 그렇게 오래된 건물은 아니지만 주변의 다른 건물들에 비해서는 오래된 것이 느껴졌다.

바로 옆으로도 이런 건물이 있었다. 도시형 생활주택인지 층수도 높았다.

여기서 우연히 사업 아이템을 하나 배웠다. 사진에는 잘려서 안 나왔는데 건물 1층에 셀프 빨래방이 들어와 있었다. 나름 장사가 잘 되는 것처럼 보였다. 주변에 1인 가구가 많이 거주할 것 같았다.

가까운 곳에는 또 이렇게 건물을 올릴 준비를 하고 있었다.

재개발 구역이 해제되면서 이런 식으로 개별적으로 개발이 진행되고 있는 듯했다.

주변으로 이런 건물들이 많으니 경매 물건을 낙찰받아도 임대에 어려움이 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 보다 정확한 수요와 공급 현황은 부동산 등을 통해서 파악해야 할 것이다.

상봉7구역

상봉동에서 그나마 남아있는 재개발 구역이 상봉7구역이다. 상봉터미널과 중랑자동차운전전문학원이 있는 부지를 따로개발하는 것 같고, 그 좌측이 상봉7구역이다.

위 그림에서 가운데에서 약간 아래 붉은색 사다리꼴 모양이 상봉7구역이다. 그 우측으로 중랑자동차운전전문학원과 상봉터미널이 있다. 상봉동에 처음 와봤는데 상봉터미널이 상봉역보다 망우역에서 가까웠다.

상봉7구역은 위 조감도처럼 개발될 예정이다. 그런데 시간이 좀 걸릴 것 같다. 

지나가는 사람들이 많아서 상봉7구역 사진을 많이 못 찍었는데 크게 주변을 돌았을 때 주택보다는 모텔 같은 건물이 많이 보였다.

여기가 상봉7구역과 중랑자동차운전전문학원 부지 사이의 길이다. 우측의 높은 담장 때문에 운전학원 쪽으로 사진을 못 찍었다. 이 길을 따라 모텔이 쭉 있었다. 상봉터미널이 있어서 이렇게 모텔이 많은 것일까. 아무튼 이런 모텔의 존재가 재개발 진행에 영향을 줄 거 같다.

상봉7정비촉진지구

개발반대 추진위원회

이렇게 개발에 반대하는 사람들도 있었다. 

골목 쪽 사진이다.

모텔 바로 옆으로 노후된 단독주택들이 있었다. 이런 모습을 보면 개발의 필요성이 느껴진다.

상봉7구역 건너편으로는 호텔과 신축 건물이 보였다.

이렇게 짓고 있는 건물들도 보였다.

이쪽은 상업지역이라서 그런지 건물이 높게 올라가고 있었다. 이렇게 개별적으로 개발이 진행되다 보니 혼란스럽게 느껴졌다. 

이렇게 오래된 것처럼 보이는 건물도 있었다. 여기도 언젠가는 철거되고 새롭게 건물이 올라가지 않을지... 이렇게 상봉동을 보고 면목동으로 갔다.

2019타경94**
중랑구 면목동
빌라
대지 11.754평
건물 16.347평

면목동 경매 물건은 취하됐다. 그래도 주변 지역이 궁금해서 와봤다. 면목3구역, 면목5구역 등은 분양이 끝났고 나머지 구역들에 대해서 좀 더 알아볼 필요가 있다.

경매 물건지 주변으로 딱히 느껴지는 것은 없었다.

이렇게 오래된 주택들도 보였는데 여기보다 저 멀리 도로 끝으로 보이는 신축 아파트의 정체가 궁금했다.

이 도로를 따라 좌측에 소규모 아파트가 있었고 우측에는 산책로가 있었다. 원래는 면목역으로 가려고 했는데 도로 끝에 신축 아파트가 보여서 그쪽까지 가보기로 했다.

이렇게 길을 따라 쭉 가니까 신축 아파트가 나왔다. 사가정센트럴아이파크와 면목라온프라이빗아파트였다.

거기까지 가는 길은 직선이 아니라서 그런지 복잡하게 느껴졌다. 큰 도로 주변으로 작은 길도 있고 혼란스러웠다.

산책로 주변으로는 눕지 말라고 그렇게 돌을 붙여 놓은 건지... 산책로 우측으로는 노후된 주택들이 보였다.

길을 따라 걸으며 운동을 하는 사람들이 있었다.

드디어 신축 아파트 근처까지 왔다. 이쪽 단독주택 너머로 고층 아파트가 보이니 이상했다. 이쪽은 몇 구역인지 모르겠는데 언젠가 개발되지 않을까.

신축 아파트의 정체는 사가정 센트럴 아이파크였다.

면목3구역

사가정 센트럴 아이파크

면목3구역은 사가정역에서 좀 떨어져 있다. 지지난 글의 자양1구역도 그렇고 이렇게 지하철역에서 좀 떨어진 입지가 오히려 개발이 빨리 진행되는 것 같다. 역세권보다 비용이 적게 들어서 그런 것일까.

위 조감도와 비슷하게 멋진 아파트가 생겼다.

사가정센트럴아이파크아파트
1505세대
11개동
30층
2020년 7월 준공

지난달에 준공되어 입주 진행이 한창인 것 같았다.

다른 쪽 입구

아파트 단지 끝에는 공영 주차장이 있었다. 이런 식으로 기부채납을 한다고 얼핏 본거 같다.

요즘 준공되는 신축 아파트와 비슷했다. 전면에 상가들이 있고, 차들은 지하주차장으로, 단지 내는 공원처럼 꾸며놨다.

과거에 이 지역에 와본 적은 없지만 앞서 봤던 단독주택들이 있는 곳에 이렇게 고층 아파트가 생겼을 텐데 주민들도 그렇고 처음 보는 사람들도 꽤 놀랄 것 같다. 아파트 단지가 괜찮다는 생각이 자꾸 들었다.

다른 쪽 길 건너편에 홈플러스도 있다. 지하철역에 조금 먼데, 사가정센트럴아이파크와 면목라온프라이빗아파트 사이에 면목선의 역이 예정되어 있다. 면목선이 제대로 진행될지는 알 수 없지만 면목선이 생기면 청량리역까지 접근성이 나아질 것이다. 또 사가정역까지 10분 정도만 걸어가면 되니까 7호선을 타고 강남 쪽으로 갈 수도 있다.

면목5구역

면목라온프라이빗아파트

앞서 언급한 홈플러스도 보인다. 이렇게 주택들이 많았던 곳에 고층 아파트들이 생겼다. 면목라온프라이빗아파트가 사가정센트럴아이파크보다 사가정역에서는 멀지만 중랑천 뷰는 더 좋을 것 같다.

면목라온프라이빗아파트
453세대
4개동
30층
2020년 6월 준공

라온프라이빗도 멋져 보였다.

이런 모습에 충격을 받았다.

원래는 면목동에 있는 경매 물건 하나를 더 보고 중곡동의 중곡아파트까지 보러 가려고 했는데 날도 덥고 면목동의 새로운 모습에 충격을 받아서 그만 여기서 임장을 끝내기로 했다.

사가정 센트럴 아이파트 단지 내를 잠깐 둘러보고 사가정역으로 갔다.

왜 이런 곳에 진작에 투자하지 못했을까. 2~3년 전에는 실수요도 없었고, 관심도 없었고, 돈도 없었다.

단지 내는 깔끔해 보였다.

단지 주변도 폭이 넓어서 좋아 보였다.

사가정역으로 가는 길

이렇게 합치면 거의 2천 세대에 가까운 신축 아파트들이 준공되었으니 그걸 노리고 주변에 부동산들이 많이 생겼다. 길 건너편 주택에도 부동산들이 많이 보였다.

이렇게 상봉동과 면목동 임장을 끝냈다. 묵동과 마찬가지로 상봉동과 면목동도 극히 일부만 봤을 뿐이다. 개인적으로 상봉동보다 면목동이 좋아 보였다. 재개발이 잘 진행된 결과일까. 상봉동은 덜 매력적으로 느껴져서 앞으로 면목동의 나머지 재개발 구역에 대해 관심을 가지려고 한다.

중랑구 묵동에 다녀왔다.

경매 물건 2건을 보러 갔는데 묵동에서는 e편한세상화랑대아파트, 묵동자이아파트, 먹골역 역세권 청년주택 건설현장이 눈에 띄었다. 그중 가장 눈에 띄었던 것은 묵동자이아파트였다. 멀리서 보고 저건 뭐지? 지도에도 명확하게 안 나오는데 뭘까? 묵동자이구나. 신축 같은데 2010년 준공이네? 이런 생각이 들었다.

중랑구 묵동은 태릉입구역 남측에 있다. 최근 태릉 골프장에 아파트를 짓는다고 해서 조명을 받고 있는 지역 주변이다. 서울둘레길을 걸을 때 화랑대역을 지나갔을 뿐 먹골역 주변으로는 처음 와봤다. 부동산에 전혀 관심이 없었던 어릴 때 7호선을 타고 먹골역을 지나간 기억은 있다.

사실 이날 장위10구역에 먼저 가려고 했다. 조만간 철거가 시작될 장위10구역에 가서 철거 직전 사진을 찍어보고 싶었다. 그런데 최근 코로나19 확진자가 급증하고 있는 교회 중 하나가 그 구역에 있었다. 갈까 말까 고민하다가 결국 다음에 가기로 하고 묵동으로 향했다.

화랑대역 7번 출구로 나와서 경매 물건을 하나 보고 e편한세상화랑대아파트와 묵동자이1단지아파트, 묵동자이2단지아파트를 지나서 다음 경매 물건을 보고 먹골역으로 이동했다. 묵동의 일부분만 보고 왔을 뿐이다. 다음에 또 묵동에 올 기회가 있다면 중랑천 주변의 아파트들은 어떤지 보고 싶다.

화랑대역 7번 출구로 나오자 원묵중학교가 바로 보였다.

첫 번째 경매 물건지로 가는 골목길이다.

사진을 찍을 때는 몰랐는데 왼쪽에 수제 돈까스 집이 있다. 이날은 밥을 먹고 나와서 따로 맛집을 검색하지 않고 왔다. 이 수제 돈까스 집도 왠지 괜찮을 것 같다는 생각이 든다. 카카오맵에서 잠깐 검색해보니 아직 평점은 한 건도 없지만 리뷰가 3건 있고 사진을 보니 마음에 들었다.

첫 번째 경매 물건지에 도착했는데 점유자일지도 모르는 사람이 집앞에서 담배를 피우고 있었다. 어쩔 수 없이 주변을 한 바퀴 돌았다.

바로 신축 아파트가 보였다. 요즘 신축처럼 아래에는 상가들이 있고 위에는 아파트가 있는 식이었다.

e편한세상화랑대아파트
719세대
12개동
25층
2017년 12월 준공

예전에 이 경매 물건을 처음 검색했을 때 남쪽에는 e편한세상화랑대아파트가 있고 북쪽에는 태릉브라운스톤아파트가 있어서 면적상 아파트가 들어올 자리는 아니라는 생각이 들었다. 그래서 당시에는 임장을 나오면 이 두 아파트나 자세히 살펴보고 와야겠다고 생각했는데, 막상 와보니 태릉브라운스톤아파트는 스쳐 지나가고 말았다.

주변에는 오래된 단독주택과 신축 빌라들이 섞여 있었다.

신축보다 구축 비율이 많다고 느꼈는데 위 좌측 사진을 보니까 신축도 꽤 있어 보인다.

2019타경1103**
중랑구 묵동
주택
토지 39.991평
건물 42.831평

낙찰가 732,080,000원

이미 낙찰된 물건이다. 예전부터 관심을 갖고 있었지만 잘 모르는 지역이라서 임장을 나오지 않았는데, 지난번에 서울북부지방법원에 갔을 때 이 물건이 낙찰되는 모습을 봤다. 입찰하는 사람들을 보면서 자극을 받아서 늦게라도 언젠가 한 번 와보려고 했는데 드디어 온 것이다. 

무려 1970년에 지어진 주택이다. 점유자로 보이는 사람이 있어서 주변을 한 바퀴 돌고 왔는데 명도는 어떻게 진행되고 있는지 궁금하다. 낙찰 후 한 달 정도 지난 시점이다. 낙찰자는 이 물건을 어떻게 활용할지도 궁금하다. 철거를 하고 건축을 할 것 같은데 대지면적 40평 정도니까 규모 있는 건물은 못 지을 것 같다.

이렇게 경매 물건을 확인하고 다음 목적지로 갔다.

목적지로 가는 길에 엄청 높은 건물이 보였다.

주변에는 다 낮은 건물들인데 빌딩 같은 건물이 있으니까 정체가 궁금했다.

가까이 가면서 지도를 확인하니까 묵동자이아파트였다.

묵동자이1단지아파트
137세대
1개동
35층
2010년 12월 준공

오른쪽 뒤로는 나이트클럽도 보였다. 고층 아파트 주변에 나이트라니 신기했다.

하나의 단지인 줄 알았는데 1단지, 2단지가 따로 있었다.

묵동자이2단지아파트
274세대
2개동
35층
2010년 12월 준공

지은 지 얼마 안 된 건물 같았는데 거의 10년 전에 준공된 건물이었다. 주변에 이마트도 있고 지하철역도 가까운 편이고 나름 괜찮아 보였다.

두 번째 경매 물건지로 가는 길에도 찍은 사진이다. 빌라들 뒤로 고층 건물이 저렇게 보이니 눈에 띄지 않을 수 없다.

2019타경1091**
중랑구 묵동
빌라
대지 8.21평
건물 15.875평

두 번째 물건지에 도착했다. 1회 유찰된 상태고 8월 18일이 2차 입찰기일이다. 그때는 낙찰되지 않을까.

2002년에 지어진 건물이다. 수요와 공급을 더 따져봐야겠지만 지하철역까지 3분 거리 역세권이라 임대는 잘 나갈 것 같다. 한 가지 아쉬운 점은 맞은편에 사우나가 있다는 것. 그냥 사우나가 있으니 오가는 사람도 많을 것 같고 습할 것 같다는 생각이 들었다.

주변에는 더 신축으로 보이는 빌라들이 있었다.

최근 건축에 관한 책을 한 권 봤는데 빌라에 입찰한다면 정말 신중해야겠다는 생각이 들었다. 건축 등에 대해 잘 모르는 사람이 집을 하나 지으면 10년은 늙는다는 말이 있다. 신축 아파트도 하자가 있는데 제대로 안 지은 빌라는 더 많은 하자가 있을 것이다. 그런 빌라를 잘못 낙찰받으면 추가 비용이 엄청 들어갈 것 같다.

먹골역으로 가는 길에 먹골역 역세권 청년주택 건축현장이 보였다. 먹골역 초초역세권이다. 청약을 받아봐야 확실히 알겠지만 여기저기 역세권 청년주택 등이 지어지고 있는데 기대에 못 미치는 것 같다.

먹골역 역세권 청년주택
공공임대(16.92) 24세대
민간임대(16.92, 33,93) 211세대

좀 오래된 기사에서 찾은 내용이라 틀릴 수도 있는데, 일단 청년주택은 면적이 너무 작다. 그리고 공공임대 비중이 너무 낮다. 청년주택은 저렴한 임대료가 매력인데 먹골역 역세권 청년주택은 임대료가 얼마인지 모르겠지만 예전에 알아봤던 청년주택은 민간임대의 경우 매력적인 수준은 아니었다. 조금 큰 면적으로 공공임대 211세대, 민간임대 24세대면 얼마나 좋을까. 이런 비율로 참여할 민간회사는 없을 것이고 결국 직접 공급할 수밖에 없다.

성동구 성수동2가에 다녀왔다.

마.용.성 중 하나인 성동구. 그중에서도 한강 조망이 가능한 재개발 구역인 성수전략정비구역은 프리미엄이 많이 붙은 곳이다. 언젠가 한번 가보려고 했던 지역인데 이번에 성수3지구에 경매 물건이 나와서 다녀왔다.

이날 성수역 북측에 있는 지식산업센터에 먼저 갔다가 다시 성수역으로 돌아와서 성수3지구, 자양1구역까지 돌아다녔다. 경매 물건이 나온 곳은 성수3구역으로 위 지도에서 좌측 아래에 있는 다이소와 새마을금고 근처이다.

자양1구역은 '롯데캐슬리버파크시그니처아파트'로 표시된 곳이다. 최근 청약이 있어서 뉴스를 보고 자양1구역 소식을 알게 됐다. 다녀온 곳으로 착각했는데 지난번에 갔던 곳은 구의자양1구역으로 조금 다른 곳이었다.

한강 주변으로 이 구역 거의 전부가 재개발 대상지이다. 카카오맵에서는 1지구, 2지구로 나오는데 아래 지도와 같이 1지구, 2지구, 3지구, 4지구까지 있다.

얼마 전에 성수동 재개발 구역에 대해 알고 나서 매물을 검색했는데 깜짝 놀랐다. 10억이 훨씬 넘는 물건들이 많았는데 그만큼 프리미엄이 많이 붙은 듯했다.

아무튼 이 구역은 위 조감도와 같이 바뀔 것이다. 

여기서부터는 직접 찍은 사진들이다. 구석 구석 돌아다니면서 노후도를 확인하고 싶었는데 덥고 습해서 경매 물건 주변부터 자양1구역까지만 돌아다녔다.

성수3지구

먼저 로또를 샀다. 갑자기 로또라니... 뜬금없이 뭔가 싶으실 텐데 꿈을 꿨기 때문이다. 꿈을 꾼 바로 그 다음날에 로또를 사고 싶었는데 퇴근길에 집 근처 로또 명당을 찾아갔으니 문을 닫아서 이틀이나 더 지나서 사게 됐다. 마침 경매 물건지 근처에 복권 판매점이 있었다.

꿈의 내용은 X을 싼 것이다. 검색해보니까 X을 싸면 돈이 들어올 징조라는 해몽이 있었다. 자세한 내용은 생략한다. 꿈과 정확히 일치하는 사례는 없었는데 좋은 소식이 있었으면 좋겠다.

2018타경548**
성동구 성수동2가
대지 64.13평
건물은 매각제외
토지만 매각

최저매각가 1,751,120,000원

공유물 분할을 위한 경매였다. 지난 입찰일에 '변경'된 상태인데 계속 진행될지 취하될지 모르겠다. 토지가 여러 명의 소유자에게 상속된 이후 증여 등을 통해 소유자가 3명으로 줄었다. 그중 한 명의 지분이 경매로 매각됐고 그 지분을 낙찰받은 사람이 공유물 분할을 위한 경매를 신청한 것이다.

토지 위에는 매각에서 제외되는 공장이 있다. 법정지상권이 성립하는지 더 알아봐야겠지만 40여 년 전부터 공장을 운영하였다고 하니 아무래도 성립하지 않을까. 

여기저기 둘러보고 싶었는데 더워서 바로 자양1구역으로 이동했다.

위 사진에서 현수막 내용이 잘 보일지 모르겠다.

성수전략정비구역 성수3지구
건축심의 접수를 축하드립니다

이런 내용이다. 이 지역은 주민들의 동의율이 높은 것 같았다.

도로를 따라 걸으면서 골목골목을 찍어봤다. 차 한 대는 지나갈 수 있을 것 같은 너비인데 포장도 안된 상태다. 그 주변으로 오래된 집들이 있다. 실제로 봤을 때는 길이 더 좁아 보였다.

차가 다니는 도로는 이런 모습이었다. 따로 인도가 없이 도로와 인도의 구분조차 애매했다. 버스와 차들은 계속 지나가고 걸어 다니기 위험해 보였다. 이런 도로와 좁은 골목길 사이의 노후 주택들을 보니까 재개발의 필요성이 느껴졌다.

자양1구역

자양1구역은 역에서 좀 떨어져 있다. 요즘 이런저런 경매 관련 유튜브를 많이 보는데 얼마 전에 어느 동영상에서 이 지역을 다뤘다. 위 지도에서 연두색 사각형으로 표시한 구역을 보면서 네모 반듯한 것이 역에서도 가깝도 개발되면 대박일 거라고 했다. 그 방송을 들으면서 개인적으로는 역주변에 가게들이 많아서 개발이 어려울 것 같다고 생각했다. 역시 역에서 좀 떨어진 자양1구역부터 개발이 시작됐다.

사실 자양1구역에 대해서도 잘 몰랐다. 분양알림이로 분양정보를 받고 있는데 마침 자양1구역 청약 소식 알림이 왔다. 익숙하게 느껴져서 내가 임장을 다녀온 곳인 줄 알았는데 아니었다. 내가 다녀온 곳은 잠실대교 북단이었다. 그 주변에 자양아파트 재건축과 구의자양재정비촉진1구역이 있다. 이 구의자양1구역과 자양1구역을 헷갈린 것이다. 자양1구역은 영동대교 북단에 있었다.

철거가 거의 끝난 것 같았다. 높은 펜스가 둘러져 있었다.

자양 제1구역 주택재건축 정비사업 공사현장

분양가, 조감도 등도 올릴까 하다가 롯데캐슬 홈페이지에서 가져와야 해서 생략하기로 했다. '롯데캐슬 리버파크 시그니처'로 검색하면 다양한 정보를 얻을 수 있을 것이다.

철거는 거의 끝나지 않았을까. 횡단보도 건너편에서 어느 아주머니는 틈 사이로 구경을 하던데 나도 건너가서 사진을 찍으려다가 말았다.

준공되면 한강 조망은 가능하겠지만 한강에서 더 가까운 지역에 고층 아파트가 들어선다면 조망권이 줄어들지 않을까. 영동대교 북단에서는 가깝지만 지하철역은 좀 멀다. 분양가는 최근에 이 지역에 분양된 아파트의 시세보다 낮은 편이다.

뚝섬유원지역으로 가는 길

예전에 이 주변도 임장을 나온 적이 있어서 일부러 이쪽으로 왔다. 이 주변도 한강에서 가깝고 재개발이 된다면 가치가 상승할 것 같다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 성수동에 다녀오니 상대적으로 덜 오른 자양동에 더 관심이 갔다. 장기적으로 보면 투자할 가치가 있지 않을까.

종로구 창신동에 다녀왔다.

거의 일주일 만에 올리는 글이다. 약 2주 전에 법원에 다녀온 이후 다른 일로 바쁘기도 했고 비가 자주 와서 부동산 임장을 가지도 못했다. 임장을 못 가더라도 그동안 다녀왔던 지역인 마포구, 강원도 속초 임장 후기를 올려도 되는데 잠시 쉬고 싶었다. 한 동안 거의 1일 1포스팅을 유지해서 그런지 지쳤던 것일까. 잠시 슬럼프에 빠졌었다. 그래도 다행히 애드센스 수익은 글을 꾸준히 올릴 때보다 잘 나왔다. 이번 달에 100달러에 도달할 확률이 90%이다. 애드센스 수익에 관한 글도 조만간 올려보겠다.

아무튼 잠시 여유가 생겨서 종로구 창신동에 다녀왔다. 창신동에 갈까, 행당동에 갈까 고민하다가 창신동에 세 번째로 갔는데 최근 창신동에서 감정가의 130%에 낙찰된 사례가 있었기 때문이다. 아파트도 아닌데... 1차 입찰기일에 유찰되고 2차 입찰기일에 감정가의 130%에 낙찰되다니... 무슨 호재가 있나 싶었다.

종로구 창신동은 6호선으로는 동묘앞역부터 창신역 사이의 좌측, 1호선으로는 동대문역부터 동묘앞역 사이의 북측과 남측 일부 지역이다. 처음 창신동에 갔을 때는 창신3동에 있는 창신아파트 경매 물건을 보고 왔고, 두 번째는 창신2동에 속한 엠아이디그린아파트와 앞서 언급한 경매 물건을 보고 왔다. 이번에는 창신1동에 있는 경매 물건을 보고 왔다.

동묘앞역 9번 출구로 나가서 두산아파트 북측에 있는 경매 물건을 보고 창신동 한옥마을에 가봤다. 지도상에 한옥마을이라고 나와서 가봤는데 그저 그랬다. 우연히 창신동 봉제거리를 지나갔고, 창신동에 온 김에 낙산공원에 올라가서 잠시 쉬고 싶었는데 그러지 않았다. 한양도성 근처 쉼터 같은 곳까지만 올라갔다가 내려왔다.

창신초등학교와 골목길

오래된 집들이 대부분이었다. 간혹 위 사진처럼 한옥의 지붕을 유지한 집도 보였다.

2019타경109***

종로구 창신동

토지 55.99평
건물 90.88평

건물 하나가 경매로 나왔다. 다세대의 한 호실이 아닌 건물 전체로 감정가는 거의 11억이었다. 1회 유찰된 상태이다.

경매 초보자들은 입찰하기 힘들 것 같고, 건물의 하자를 해결할 능력과 다수의 임차인들을 명도할 능력이 있는 사람들만이 입찰해서 수익을 낼 것 같다.

지금 사진을 보니까 뒤쪽으로 보이는 계단으로 안 가본 것이 아쉽다. 골목을 구석구석 살펴보고 싶었는데 길이 좀 복잡했다. 

되돌아 나오는 길에 저 멀리 고층 아파트가 보였다. 롯데캐슬천지인아파트인데 초역세권에 위치해 있다.

어린이 보호구역 주변에도 오토바이들이 보였다.

창신동에 두 번째로 왔을 때도 느꼈는데, 창신3동 가장 위쪽 쌍용아파트가 있는 곳은 괜찮겠지만 봉제공장들이 모여 있는 창신2동, 창신1동 지역은 아이를 키우기에 위험할 것 같았다. 오토바이들이 엄청 자주 지나가기 때문이다.

언덕 위로 집들이 보였다. 원래 이쪽에 일제시대 때 채석장이 있었다. 저 위까지 올라가기는 힘들겠지만 전망은 좋을 것이다.

이런 골목도 있었다. 어디까지 이어지나 한번 올라가 볼걸 그랬다.

큰 도로 주변으로도 오래된 건물이 대부분이었고 신축 건물도 하나 보였다.

창신2동에서 감정가의 130%에 낙찰된 물건이 나와서 뭔가 있나 싶었는데 검색해보니까 딱히 나오는 것은 없었다. 창신동은 2007년에 뉴타운으로 지정되었다가 결국 해제됐다. 재개발/재건축에서 여러 가지 고려 요소가 있는데 그중 하나가 주민 동의이다. 창신동의 경우 재개발이 어려운 이유는 주민들의 반대 때문이다. 봉제공장을 직접 운영하기도 하고 봉제공장 임대로 수익을 얻기도 해서 그런지 재개발보다는 도시재생으로 진행되고 있는 것 같다.

창신동 한옥마을

창신동에도 한옥마을이 있는지 몰랐는데 지도상 한옥마을이라고 표시된 부분이 있어서 찾아가 봤다. 시장 거리를 지나가던 중 한쪽의 작은 골목으로 한옥 지붕이 보였다. 

골목으로 들어오기 직전에는 더러워 보였는데 안쪽으로 들어오니까 나름 깔끔했다.

들어갔던 골목이 다른 쪽으로 연결되어 있지 않아서 지도상 창신동 한옥마을이라고 표시된 부분의 극히 일부만 봤을 뿐이지만 한옥마을이라고 하기에는 제대로 보존과 관리가 안 되고 있는 듯했다. 북측 일부만 봐서 그렇게 느꼈을 수도 있다. 동대문역 근처 골목에서부터 올라오면 어떤 모습일지 모르겠다.

중간에 이렇게 호스텔도 있었다. 한옥 지붕을 유지한 채 리모델링을 한 것인지. 

지붕은 한옥 스타일인데 벽채는 벽돌이었다.

낙산 아래 첫 동네 창신동

이렇게 한옥마을까지 보고 일단 낙산공원 쪽으로 이동했다.

창신동 봉제거리 박물관

낙산공원으로 가는 길에 우연히 봉제거리를 만났다. 봉제역사관도 있고 한 바퀴 돌아볼 수 있게 코스도 있었다.

이런 설명을 통해 창신동 봉제거리의 역사를 알 수 있었다. 왜 하필 여기 창신동에 봉제공장이 많을까? 동대문 시장에서 가깝기 때문이다. 빠르면 하루 늦어도 사흘이면 새로운 옷을 만들 수 있는 곳. 오토바이가 많이 돌아다니는 이유도 알 수 있었다. 이런 봉제산업이 유지될 필요가 있다면 창신동 재개발은 어려울 것이다.

건물 벽면에 이런저런 설명이 있었다.

이음피움 봉제역사관

건축된 지 얼마 지나지 않은 새 건물 같았다. 안에는 들어가지 않았다.

다른 골목 하나도 봉제거리 박물관인데 그냥 한양도성길 쪽으로 갔다.

창신동 협소주택

낙산공원으로 가는 길에 또 우연히 협소주택을 보게 됐다. 인터넷상에서 몇 번 봤던 협소주택인데 창신동에 있었다.

개인적으로 협소주택에도 관심이 많다. 서울 아파트 가격이 몇 억씩 오르는 현상이 지속되지 않는다면 결국 건물은 감가상각되고 대지지분의 가치만 남게 된다. 지금은 재건축이 가능하여 입지가 좋은 곳에 있는 30~40년 된 아파트도 가치를 인정 받고 있지만 새로 지은 고층 아파트들은 나중에 재건축도 불가능하고 흉물로 남을 수도 있다. 그래서 협소주택이 하나의 좋은 선택이 될 수도 있다고 생각한다. 다만 토지를 매입하고 건물을 설계하고 건축하는 과정이 관련 분야에 있는 사람이 아니라면 어렵게 느껴질 수도 있다.

근처 골목 사진과 협소주택 사진

다른 각도에서도 사진을 더 찍고 싶었지만 집주인 입장에서 불편할 수도 있을 것 같아서 자제했다. 서울성곽 쪽에서는 나무에 가려서 협소주택이 잘 안 보였다. 협소주택에 직접 살아보면 또 다른 장단점을 느낄 수 있을 것이다. 지금 시점에서 최대한 많은 것을 고려해서 설계를 해도 가족 구성원 변화에 따라 필요한 부분이 바뀔 수도 있고... 집을 짓는다는 것이 쉬운 일은 아니다.

서울 성곽 옆에서 찍은 주변 지역 모습

좌측 사진 가운데에 있는 아파트가 엠아이디그린 아파트이다.

저 멀리에도 신축 아파트가 보였다. 아파트 공화국답게 그 뒤쪽으로도 수많은 아파트들이 보인다.

한양도성길 서울성곽

낙산공원까지 가지 않고 그냥 내려가기로 했다. 

외성과 내성을 오가는 통로

성곽 바깥쪽 창신동보다는 성곽 안쪽 충신동이 더 낙후되어서 개발의 필요성이 있어 보였는데 문화유산과의 공존 문제를 어떻게 해결할 수 있을지 모르겠다. 이런저런 여유만 있다면 충신동에 하나 낙찰받아서 묻어두고 싶다.

이런 서울성곽 주변에 사는 것도 하나의 장점이라고 생각한다.

오래된 건물과 동대문

이날까지 창신동에 세 번 다녀왔지만 아직 안 가본 골목길들이 더 많을 것이다. 한 지역을 제대로 알기 위해서는 수십 번 수백 번 방문해야 하는데 창신동은 이제 관심 지역에서 제외하고 싶다.

서대문구 북가좌동에 다녀왔다.

서대문구 북가좌동은 은평구 수색 증산 재개발 구역 중 증산동 맞은편에 있다. 북가좌동 일부와 남가좌동에는 이미 여러 아파트들이 들어섰다. 가재울 뉴타운이 있는 곳인데 2년 전에 처음 가보고 깜짝 놀랐었다. 가재울 뉴타운은 지하철역에 없는 것이 단점이었다. 그나마 하나 있는 가좌역도 배차간격이 길다. 그에 비해 북가좌동은 6호선이 지나가고 불광천도 있다. 입지가 가재울 뉴타운보다 좋아 보였지만 아쉽게도 북가좌2동 및 북가좌1동 모두 재개발이 어려워 보였다.

이번에 이동한 경로이다. 증산역 1번 출구로 나와서 북가좌2동에 나온 경매 물건 세 건을 보고 북가좌1동으로 이동했다. 처음부터 북가좌1동을 볼 생각은 없었고 불광천을 따라 쭉 내려갈 생각이었다. 그런데 도로변에 재개발 조합 사무실이 보여서 '어? 뭐지?'하고 그쪽 골목으로도 가봤다.

먼저 증산역 근처 불광천의 모습이다.

가까운 곳에 이렇게 운동이나 산책을 할 수 있는 장소가 있다는 것이 마음에 들었다.

한강뷰는 아니지만 집에서 불광천뷰를 즐길 수 있는 것도 장점이 아닐까.

비가 많이 오면 잠기는지 통제를 하는 듯했다. 

바로 이 근처에 경매 물건이 나왔다.

2019타경52***
서대분구 북가좌동
감정가 10억 상당의 주택

토지 56.386평

건물 46.201평

불광천 바로 옆에 있는 주택은 아니고 골목으로 살짝 들어간 곳에 있는 주택이었다. 증산역 1번 출구까지 2~3분 거리로 초역세권이었다. 공유물 분할을 위한 경매였는데 약 12억에 낙찰됐다. 감정가의 120%가 조금 넘었다. 입지, 면적 등을 반영한 결과가 아닐까 싶다. 

해당 경매 물건이 있는 골목

주변에는 이렇게 신축 건물도 있었다. 북가좌1동과 달리 북가좌2동에는 신축 빌라들이 많이 보여서 아파트가 들어설 가능성이 매우 낮아 보였다.

골목 안쪽으로 오래된 주택들도 보였지만 그만큼 새로 지은 건물들도 많이 보였다.

2019타경29**
서대문구 북가좌동
빌라

대지 9.553평

건물 18.679평

두 번째 물건이다. 1993년 빌라로 대항력 있는 선순위 임차인이 있어서 그런지 4회 유찰된 상태다.

해당 경매 물건지 주변

좌측에 있는 건물이 인상적이었다. 대놓고 건물을 찍기에 조심스러워서 건물이 살짝 나오게 찍어봤다. 요즘에는 단독주택의 담장을 허물고 그 부분을 주차공간으로 활용하는 등 개방성을 띤 건물이 있다는 기사를 봤는데 그런 모습이었다. 건물 일부를 헤어샵으로 활용하고 있었다. 

경매 물건과 주변 지역 모습

1990년대에 지어진 건물도 있지만 몇 년 안된 건물들도 많이 보였다.

세 번째 경매 물건도 2016년 건물이었다.

2018타경72**

서대문구 북가좌동

빌라

대지 8.827평

건물 14.322평

역시 선순위 임차인이 있고 2회 유찰된 상태다. 

해당 경매 물건지로 가는 길

건물 바로 앞에서 전기 공사 중이었다. 우측 사진과 같이 신축 건물 뒤쪽으로는 오래된 건물이 종종 보이기도 했다.

사진상 잘 안 보이겠지만 우측 사진 건물 기둥에 '내진설계구조물'이라고 적혀있다. 안 그래도 신축 건물인데 튼튼해 보였다.

주변 지역 모습

좌측 사진처럼 붉은색 벽돌의 건물도 있고 우측처럼 몇 년 안된 건물도 보였다.

이렇게 북가좌동 경매 물건들을 살펴보고 다시 불광천 쪽으로 나갔다. 건너면은 증산 재개발 구역으로 크레인들이 많이 보였다. 몇 년 뒤에는 수색 증산 구역도 놀라울 정도로 바뀔 것 같다.

이렇게 아무 생각 없이 불광천 길을 따라 걸었다.

그러다가 도로변에 재건축/재개발 조합 사무실이 보였다.

북가좌 제6구역 주택재건축 정비사업 조합이었다. 북가좌동에 대해 사전조사를 충분히 하지 못하고 시간적 여유가 있어서 일단 현장에 나온 것이었는데 재개발 구역이 있었던 것이다.

북가좌6구역

골목길을 따라서 쭉 걸어서 가봤다.

북가좌2동보다 이쪽 북가좌1동에 노후된 건물들이 많아 보였다. 연립, 맨숀 등의 건물이 있었다. 

특히 이 건물은 구조가 독특했다. 왠지 이국적으로 느껴졌다. 차가 다니는 도로변은 아니지만 계단이 있고 바로 현관문이 있는 집들이 붙어있는 것이 신기했다.

빨간 깃발이 걸린 집들

토지의 경우 빨간색 깃발은 토지 보상이 완료됐다는 것을 의미한다. 집집마다 빨간 깃발이 보여서 곧 재개발이 되나. 정확히 무슨 의미일까. 궁금했다.

깃발이 없는 집들도 있었다.

맨숀 건물들

한눈에 봐도 오래돼 보이는 건물들. 그렇다고 도로 폭이 좁은 것도 아니었다. 북가좌2동보다는 북가좌1동의 북가좌6구역이 전체적으로 노후도가 심해서 재개발 가능성이 있어 보였다. 

하지만 노후됐다고 무조건 재개발이 이루어지는 것도 아니다. 주민들의 동의도 중요한데, 검색해보니 빨간 깃발이 재개발 반대를 의미한다는 내용도 있었다. 그게 맞다면 북가좌6구역 주민의 상당수가 재개발에 반대한다는 것이다.

골목길을 따라 맨숀, 연립들이 쭉 있었다.

재개발이 진행되면 아파트가 들어서고 가재울 뉴타운처럼 몇 억이 오를 수도 있다. 그 과정에서 추가 분담금을 내야 하는 경우도 많다. 많게는 추가 분담금이 2~3억이 될 수도 있다. 이게 부담스럽다면 원래의 지역 주민은 재개발에 반대할 수밖에 없다. 그래도 재개발이 진행된다면 원래의 주민은 떠나고 외부인이 들어오게 된다.

조합 사무실이나 부동산을 방문했다면 더 정확한 현황을 알 수 있었을 텐데 코로나로 접촉을 최소화하기 위해 부동산 방문도 자제하다 보니 그러지 못해서 매우 아쉽다. 북가좌6구역도 앞으로 어떻게 변할지 계속 관심을 가져야겠다.

북가좌제6구역 재건축정비사업 위치도 및 조감도

이렇게 북가좌동을 둘러보고 디지털미디어시티역으로 갔다.

이 주변은 조금 복잡하다. 공항철도도 지나고 경의중앙선, 6호선도 지나간다. 2년 전에 이 지역으로 임장을 왔을 때 차량기지 이전 이야기도 있었는데 어떻게 진행되고 있는지 모르겠다.

은평구 불광동에 다녀왔다.

독바위역 우측 북한산현대힐스테이트3차아파트 주변을 둘러봤다.

얼마 전부터 상가 경매에도 관심을 갖기 시작하면서 몇 개의 물건을 선정했고 그중 하나로 독바위역 북한산현대힐스테이트3차아파트 상가를 보고 왔다.

이번에 이동했던 경로이다. 독바위역 1번 출구로 나가서 북한산현대힐스테이트3차아파트로 갔다. 지도상 주황색으로 표시한 부분에 상가들이 늘어서 있었다. 북한산현대힐스테이트3차아파트 북측으로 수리마을주거환경개선지구가 있어서 혹시 재개발이 될만한 지역인가 해서 가봤는데 낙후된 지역은 아니었다. 시간은 한정되어 있고... 갑작스럽게 임장을 떠나서 경매 물건을 보고 수리마을을 조금 봤을 뿐이다. 이쪽 동네로 처음 와봤는데 북한산현대힐스테이트3차아파트 초초초역세권이라 상당히 마음에 들었다. 아파트를 좀 더 자세히 둘러보고 오지 못해서 아쉽다.

독바위역 1번 출구 모습이다.

1번 출구로 나와서 횡단보도를 건너서 바로 앞에 보이는 골목으로 가면 북한산현대힐스테이트3차아파트 상가가 바로 나온다. 역 바로 앞에도 건물이 올라가고 있었다.

북한산현대힐스테이트3차아파트 입구다.

역광이라 어둡게 나왔다. 여기 살고 싶을 정도로 첫인상이 좋았는데 상가를 보러 와서 아파트 단지를 자세히 못 봤다.

북한산현대힐스테이트3차아파트 상가 모습이다.

지하 3층이라고 하는데 사실상 1층이다.

2019타경41**

은평구 불광동

북한산현대힐스테이트3차아파트

상가동

대지 6.449평

건물 12.393평

경매로 나온 호실만 공실이고 나머지 호실들은 모두 영업 중이었다. 2010년에 준공되었으니 그동안 어느 정도 아파트 상권이 형성된 것 같다. 

경매 물건지 출입구는 자전거 자물쇠 같은 걸로 잠겨 있었다.

현재 2회 유찰된 상태라서 다음 회차에 낙찰되지 않을까 싶다. 그동안 북한산현대힐스테이트3차아파트 상가 물건이 경매로 나온 적이 있었나 검색을 해봤는데 하나 있었다. 이번에 나온 경매 물건보다 건물 면적이 1.691평 정도 큰 호실인데  2016년 11월에 218,800,000원에 매각됐다. 감정가의 48.62%였다. 

상가 앞 도로이다.

한가한 오전 시간대에 와서 이쪽으로 유동인구가 얼마나 되는지 모르겠다. 입찰할 생각이 있었으면 하루는 종일 지켜보기도 하고 여기저기 물어보고 다녔을 것이다.

독바위역 1번 출구 앞에 있는 골목으로 사람들이 많이 다닌다면 상가 앞으로 유동인구가 많을 것이고, 좌우로 돌아서 아파트 입구로 가는 사람들이 많다면 상가 앞으로 지나가는 사람들은 별로 없을 것이다. 아파트 정문 앞으로 편의점이 하나 있었다.

아파트 주차장 입구와 다른 쪽 입구이다.

아직은 아파트보다는 빌라나 주택 위주로 관심을 갖고 있는데 북한산현대힐스테이트3차아파트는 잘 알지도 못하면서 살고 싶을 정도로 마음에 들었다. 독바위역에서 엄청 가깝고 조용한 동네처럼 느껴졌기 때문이다.

독바위역에서 상가까지는 50미터 정도이고, 아파트 입구에서 조금 들어간 곳까지 200미터 정도이다.

북한산현대힐스테이트3차아파트
1,185세대
19개동
15층
2010년 8월 준공

여기저기 검색을 해보니까 실거주했던 사람들도 만족하며 살았다는 내용을 볼 수 있었다. 숲세권이라는 점, GTX-A가 개통되면 연신내역을 통해 강남 접근성이 나아진다는 점 등이 장점이다. 신분당선 연장 이야기도 있었다. 아쉬운 점이 있다면 근처 도로가 좁다는 것이다. 상가 앞 도로뿐만 아니라 독바위역을 지나는 도로도 좁은 편이었다. 또한 살기 좋은 곳과 가격이 상승할 곳은 별개이다. 투자 목적이라면 상승 가능성이 높은 곳을 골라야 한다.

이렇게 상가 물건을 잠깐 보고 수리마을 쪽으로 한 바퀴 돌았다.

깔끔하게 지은 신축 건물이 보였다.

조금 오래되어 보이는 건물도 있었다.

그렇다고 크게 낙후된 지역은 아니었다. 아파트 주변으로 신축 빌라 같은 건물들이 많이 보였다.

조금 더 걸어가니까 오래된 연립 같은 건물도 보이긴 했다.

다시 독바위역으로 가는 길이다.

우측 사진을 보면 도로가 편도 1차선이라는 것을 알 수 있다. 출퇴근 시간에 차가 어느 정도 막히는지 확인해보고 싶다.

이렇게 간단히 돌아보고 다음 목적지로 떠났다.

독바위역에 있던 북한산 둘레길 안내도이다.

북한산현대힐스테이트3차아파트는 북한산 둘레길 8구간 근처에 있다. 이게 장점이자 단점이 될 수도 있다. 가까운 곳에 산책할 곳이 있어서 좋지만 둘레길을 걷는 사람들이나 등산객들이 얼마나 찾아오느냐에 따라 소음, 혼잡함 등의 영향도 있을 것이다.

6호선을 탈 때면 자주 들었던 '응암순환'을 이날 처음 타봤다. 독바위역에 한가해 보여서 이 지역이 마음에 들었는데 출퇴근 시간에는 어떤 모습일지 궁금하다. 앞으로 몇 번은 더 와봐야 이 지역을 제대로 알 수 있을 것이다. 

용산구 용산동2가와 이태원동에 다녀왔다.

녹사평역에서 북측으로 쭉 걸어가면 나오는 지역인 해방촌 일대에 또 경매 물건이 나와서 확인차 다녀왔다. 용산동2가에 2건, 이태원동에 2건이 나왔다. 2건은 진행중이고 2건은 이미 매각됐다. 감정가의 100%가 조금 넘는 가격에 낙찰된 것을 보면 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 지역이라고 생각한다.

녹사평역에서 북쪽으로 쭉 걸어가면 해방촌이 나오는데 좌측이 용산동2가, 우측이 경리단길이 있는 이태원동이다.

용산동2가는 남산과 용산 미군부대 부지 사이에 있어서 입지가 좋은 편이다. 향후 용산 미군부대 부지가 개발될 경우 가치가 상승할 수 있는 지역인데, 아쉽게도 남산으로 인한 고도제한도 동시에 존재하는 한계도 있다. 이태원동은 경리단길이 뜨면서 이미 가격이 오른 것 같다.

이번에 이동한 경로이다.

남산에서 소월길로 내려와서 용산동2가 물건을 두 개 보고 이태원동으로 넘어가서 이태원동 물건 두 개를 봤다. 몇 달 전에도 해방촌으로 임장을 왔었는데 그때는 용산동2가를 보고 후암동으로 넘어갔었다. 그리고 또 해방촌에 왔는데 그때는 해방촌 입구에서 볼일을 보고 경리단길을 따라서 약수동쪽으로 넘어갔었다.

이번 임장에서는 남산 서울타워부터 시작했다. 오랜만에 남산에 가보고 싶어서 동대입구역에서 버스를 타고 남산까지 올라갔다. 걸어서 가기에는 더운 날씨였다. 서울타워에서 조용히 쉬다가 내려오고 싶었는데 흐릿흐릿한 전망에 사람들도 많아서 조금만 있다가 금방 내려왔다.

서울타워 근처에서 바라본 해방촌 모습이다.

계획했던 것은 아닌데 마침 해방촌이 한눈에 보여서 사진을 찍었다. 미세먼지 탓인지 흐려서 뒤쪽은 뿌옇게 나왔다. 사진 가운데 붉은색 지붕들이 모여있는 곳이 이태원주공아파트와 남산대림아파트가 있는 곳이다.

조금 확대해서 찍은 사진이다.

가운데 이태원주공아파트와 남산대림아파트 단지 왼쪽이 경리단길 등이 있는 이태원동이다. 오른쪽으로 흰색 계열의 조금 높은 건물이 해방촌 입구에 있는 한신아파트이고, 그 오른쪽 위로 녹색이 많이 보이는 부분이 과거 미군부대가 있었던 곳이다.

일부러 이런 모습을 찍기 위해서 서울타워까지 올라온 것은 아닌데 여기 저기 전망을 구경하다가 마침 이날 임장을 갈 지역이 보여서 찍어봤다. 몇 년 뒤에는 완전히 다른 모습일 수도 있다.

잠시 쉬었다가 용산동2가로 내려갔다. 네이버 길찾기에서는 삥 돌아가는 경로가 나왔는데 왠지 가로 질러서 갈 수 있는 길이 있을 것 같았다. 역시 '소월길'이었나. 빠지는 길이 있어서 그길을 따라 내려갔더니 바로 용산동2가 해방촌이 나왔다. 내려갈 때는 힘이 하나도 안 들어던 것과 달리 소월길을 따라 서울타워가 있는 곳까지 올라가는 데 힘이 들겠지만, 그래도 남산에서 이렇게 가깝다는 점이 용산동2가를 더 마음에 들게 했다.

소월로

남산에서 내려오자 마자 차가 없을 때 한 컷 찍어봤다. 용산동2가에 올때마다 아쉬운 점이 하나 있다. 해방촌 입구부터 시작되는 도로와 이 도로에 통행량이 많다는 것이다. 특히 주말 저녁 시간에 해방촌 입구는 차들에 사람들까지 몰려 복잡할 것이다.

용산 해방촌

이번에 해방촌을 다시 오니까 스쿠터를 타고 다니는 외국인도 보이고 마치 여행지에 온 기분이었다. 이 동네에 한번 살아보고 싶다는 생각이 들기도 했는데 낮이랑 밤은 또 다른 분위기일 것이다.

용산동2가로 내려가기 전에 위에서 찍어봤다. 사진을 찍을 때는 그냥 오래된 주택과 리모델링을 한 주택, 맛집 건물이 보여서 찍었는데, 지금 보니까 좌측에는 우측으로 갈수록 건물의 나이가 젊어지는 것 같다. 좌측에는 오래된 주택이 있고, 가운데에는 리모델링을 한지 좀 지난듯한 건물이, 오른쪽에는 최근에 리모델링을 한것 같은 건물이 있다.

조금 확대해서 찍어봤다.

이런 건물들 옥상에서는 저 뒤쪽이 한눈에 보이지 않을까.

더백푸드트럭

맛집으로 알려진 곳이다. 햄버거가 먹고 싶었다면 여기서 먹었을텐데 별 생각이 없어서 나중에 가보기로 했다. 

2018타경25**

용산구 용산동2가

다세대(빌라)

대지 4.253평

건물 11.592평

신건으로 아직 입찰 전인 물건이다. 

여기서 보면 3층 건물이다. 사용승인은 2001년. 그보다 더 오래된 느낌이었는데... 그래도 거의 20년이 지났다.

주변 지역은 이런 분위기였다. 오래된 마트도 있고, 아래쪽으로 내려가는 계단도 있었다.

계단을 내려가서 건물 반대편으로 갔다. 반대편에서 보면 5층 건물. 급경사지에 건물을 지어서 그렇다. 지하2층은 주차장, 지하1층에 2세대, 1층부터 3층까지에도 2세대씩 있다. 

건물과 건물 사이의 간겨이 매우 좁았다. 주차장이 있으니 차량 접근이 가능한데... 어디로 와야 편하게 올 수 있을지... 거기까지는 생각을 안 해봤다. 한 번 살아보고 싶다는 생각이 들어도 차 없이 살아야 살만할 것 같다.

수라간

사전에 검색을 했을 때 봤던 음식점이다. 한번 가보고 싶은 생각도 들었는데 한식이 별로 안 땡겨서 자세히 알아보지 않았다. 

해방촌 입구부터 시작되는 큰 도로를 따라 내려갔다. 지난 번에 왔을 때에는 아래서부터 올라왔는데 이번에는 내려가면서 도로 주변의 집들을 살펴봤다.

오래된 주택들이 보였다. 아래층은 리모델링을 해서 상점으로 이용중인 곳이 많았다. 오른쪽 사진처럼 건물 전체를 새롭게 칠한 주택도 보였다.

안쪽으로 들어가서 다음 경매 물건지로 갔다.

오래된 집들과 경사로, 계단 등이 보였다. 이런 모습을 보면 언젠가 개발이 될거 같은데 그게 언제가 될지 모르겠다.

2019타경55***

용산구 용산동2가

다세대(빌라)

대지 6.765평

건물 10.588평

해방촌 거리 북측에 있는 물건이다. 1995년 건물. 1차 입찰기일에 163,888,000원에 낙찰됐다. 감정가의 102.43%.

사진을 찍고 있는데 이 건물에서 외국인 여자가 나왔다. 나와서 외출을 하는 줄 알았는데 골목에서 담배를 피고 있었다. 외출 전에 담배를 피고 간 것인지... 잠깐 담배를 피러 나온 복장은 아니었다. 아무튼 해방촌 지역에는 다양한 국적의 외국인들이 많이 살고 있는 듯 했다. 

근처에 조금 깔끔한 느낌의 건물이 있어서 사진을 찍어봤는데 이 골목에서도 외국인이 한 명 내려오고 있었다.

이런 경사 때문에 주차공간이 있어도 이동하는 데 어려움이 많을 것 같았다.

주변 지역을 한 바퀴 돌고 해방촌 입구로 내려갔다.

오전 시간대라 한가한 편이다. 언젠가 저녁 시간대에도 와볼 생각이다.

용산동2가에서 이태원동으로 넘어갔다.

2019타경50**

용산구 이태원동

남산대림아파트

대지 26.677평

건물 25.637평

1회 유찰된 이후 13억 정도에 낙찰됐다. 감정가의 약 105%. 결과론적 이야기이긴 하지만 1차 입찰기일에 들어갔다면 5천 만원 정도 낮게 낙찰을 받을 수도 있었다. 그래서 가치를 잘 파악하는 것이 중요하다.

남산대림아파트 입구

저멀리 남산과 서울타워가 가까이 보인다.

저쪽은 용산동2가쪽이다.

1994년에 지어진 아파트로 5층짜리 16개동이 있다.

간단히 둘러보고 마지막 물건지로 갔다. 급할 것도 없는데 이태원주공아파트까지 둘러봤어야 했다.

아파트쪽이 지대가 높아서 아래쪽을 찍어봤다.

가는 길에 공사현장이 보였다. 조만간 멋진 건물이 생기겠다.

마지막 물건은 경리단길 북측에 '회나무길'이라고 나오는 길에서 조금 북측에 있다. 회나무길에도 맛집이 있는지 오픈을 기다리며 줄을 서 있는 사람들이 보였다.

2019타경53***

용산구 이태원동

주택

토지 39.023평

건물 59.898평

신건으로 아직 입찰 전인 물건이다. 토지 가격은 감정가 기준 평당 약 1800만원 정도이다.

주변 지역에는 계단도 있고 이미 새로 지은 건물들도 보였다.

해당 경매 물건은 20년이 조금 넘은 건물로 새로 짓기에는 애매하다. 도로변도 아니고... 어떻게 활용할 수 있을지 모르겠다. 주거용 임대 밖에 없을까.

주변에는 주택들이 많았다.

넓은 도로변에 있는 건물은 깔끔하게 리모델링을 했다.

이마트24

주택 1층을 편의점으로 만들었다. 편의점 앞에 긴 의자를 놓은 것이 독특했다.

주변에 또 공사중인 현장이 보였다.

이 계단을 올라가면 경리단길이 나온다. 경리단길 역시 낮이라 별거 없었다.

경리단길 윗부분

이렇게 용산구 이태원동까지 보고 한강진역으로 갔다.

이촌동에 있는 상가물건까지 보려다가 힘들어서 다음에 가기로 했다.

밤에는 시끌벅쩍 하겠지만 그래도 해방촌이 점점 마음에 든다.

종로구 명륜동과 성북구 성북동에 다녀왔다.

경매 물건 3건을 선정했는데 모두 한양도성 순성길에서 그리 멀지 않은 곳에 있는 주택/빌라였다. 어쩌다 보니 서울성곽 주변 지역에 관심을 갖게 됐다. 집에서 서울성곽을 바라볼 수 있는 장점이 있지만 문화재 주변이라 개발이 제한되는 단점도 존재한다. 충신1구역, 사직2구역, 옥인1구역 등도 문화유산의 존재로 재개발에 부정적 영향을 받았다.

이번에 이동했던 경로이다. 혜화역 4번 출구로 나와서 혜화동로터리를 지나 성균관대학교 근처 명륜동까지 갔다. 걸어서 15분에서 20분 정도 걸리는 거리라서 종로5가역에서 마을버스를 타고 가는 것도 고려했었는데 아무래도 임장은 직접 발로 걸어다닐 필요가 있어서 덥지만 걸어서 갔다. 덕분에 명륜동의 분위기를 느낄 수 있었다. 경매 물건지로 가기 전 완만한 언덕길에 매력적이었다. 도로 주변으로 이런 저런 상점들이 있었는데 그런 모습이 왠지 마음에 들었다. 

명륜동 경매 물건지를 보고 서울성곽 주변으로 갔다. 잠시 쉬다가 내성과 외성을 오갈 수 있는 통로를 지나서 성북동으로 넘어갔다. 예전에 한양도성 순성길을 걸을 때도 지나갔던 곳이다. 그때 언젠가 다시 성북동 북정마을에 와봐야겠다는 생각을 했었는데 마침 이 근처에 경매 물건이 나와서 드디어 오게 된 것이다.

그런데 날이 너무 더워서 북정마을을 제대로 돌아볼 수가 없었다. 성북동 3대 돈까스집이 있는 거리로 내려와서 돈까스를 먹고 서울성곽의 흔적을 따라 걸어서 마지막 경매 물건지로 갔다. 이곳도 예전에 아무 생각 없이 지나갔던 곳이다. 서울성곽 바로 옆에 있는 빌라였다. 그렇게 마지막 물건을 보고 한성대입구역에서 일정을 마쳤다. 

혜화동로터리 근처의 아남아파트이다. 지나가면서 자세히 안 봐서 그저 저층 아파트인줄 알았는데 지금 카카오맵에서 확인해보니 최고층은 20층이다.

여기서 명륜길을 지나서 경매 물건이 있는 골목에 들어섰다. 명륜길의 독특한 분위기가 마음에 들었는데 지나가는 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 무척 아쉽다. 어떤 모습인지 궁금하다면 귀찮겠지만 로드뷰를 확인해보길 바란다. 도로 바로 옆으로 낮은 건물에는 음식점, 술집 같은 상점들이 있었고 그뒤쪽에는 빌라 같은 주거지가 있었다. 일부 근린주택도 있었다. 그냥 그런 분위기가 독특하게 느껴졌다.

경매 물건지로 가려면 이런 계단을 올라가야했다. 서울성곽 자체가 높은 곳에 있다보니 그 주변으로 임장을 가면 이렇게 계단을 올라가거나 언덕길을 걸어가야했다. 지금 뉴타운으로 개발된 곳들 중에도 과거에는 이런 모습이었던 곳이 있을 것이다.

종종 신축이 보이기도 했는데 대부분 오래된 집들이었다. 그래도 그렇게 오래된 건물은 아니었다.

종로구 명륜동 경매 물건이 있는 골목이다.

2019타경105***

종로구 명륜3가

주택

토지 및 건물 지분 매각

토지 2.32평

건물 6.837평

1회 유찰된 상태이고, 성곽마을 주거환경관리사업, 문화재보존영향검토구역(서울 한양도성)에 속한다. 하나의 필지에 세 개의 건물이 있는 등 다소 복잡한 물건이다.

경매 물건을 살펴보고 서울성곽쪽으로 올라갔다. 날도 더운데 언덕길, 계단을 올라가려니 무척 힘들었다. 위 사진상 위쪽에 있는 건물은 외관을 새로 페인트칠하고 내부 인테리어 공사도 했을 것 같다. 80년대나 90년대에 지어진 적색조 벽돌의 건물도 페인트칠만 새로 해도 새로운 느낌이 난다.

서울성곽으로 가기 전에 벤치가 있어서 잠시 앉아서 쉬웠다. 가까운 곳에 주택들이 모여있고 저멀리 성균관대학교와 서울타워까지 보였다. 적당한 높이의 건물을 짓는다면 전망이 나쁘지는 않을 것이다.

여기가 한양도성 순성길이다. 가까운 곳에 이런 문화유산이 있어도 좋을 것 같다. 

서울성곽 너머 성북동

서울성곽, 명륜혜화성곽

서울성곽에서 도심으로 내려가는 골목길에 이런 것들이 있었다. 그 골목길은 정비중이었는데 한양도성길 테마로 정비를 하는 듯 했다.

여기가 갈림길이었다. 위쪽으로 가면 와룡공원 탐방로이고 우측으로 가면 성곽 외부 탐방로였다.

이런 통로를 지나 성곽 바깥으로 나갔다.

성북동의 모습이다. 성북동에 부촌도 있는데 이렇게 오래된 지붕의 집들도 많았다.

다시 이런 문을 통해서 내려갔다.

2019타경91**

성북구 성북동

토지 및 건물 지분 매각

토지 1.385평

건물 1.77평

향후 개발 가능성이 있는 지역이라서 그럴까. 감정가의 무려 171.74%인 32,719,000원에 낙찰됐다. 법인이 낙찰을 받았고 차순위는 2500만원이었다. 언젠가 이 지역도 개발이 될거 같은데 역사문화환경보존지역에 속해서 어떻게 진행될지 모르겠다. 

경매 물건지로 가는 골목이 있는 도로이다. 차량 출입도 불가능한 곳인데 비교적 높은 가격에 낙찰됐다.

마을버스 정류장과 독특한 분위기의 건물들이 있었다. 햇살이 강하지만 않았어도 이 주변을 더 둘러봤을 것이다. 여기서 어떤 할아버지가 어디를 찾냐고 물었다. 조금 이상한 사람 같았는데 임장을 나오면 부동산뿐만 아니라 이런 저런 주민들을 통해 정보를 얻을 수 있다.

큰 도로를 따라 한 바퀴 돌고 내려갔다. 도로는 이런 모습이었다. 아무래도 주차공간이 부족할테니 도로 양옆으로 주차할 수 있는 공간을 만들어놨다.

도로 좌측 너머로 바라본 성북동의 모습이다. 가운데에 문화재 같은 것도 보이고 그 근처에는 고가의 주택들이 있었다.

오래된 집들과 저멀리 보이는 서울성곽. 여기까지 올라오는 마을버스가 중요한 역할을 할 것이다.

내려가는 길에도 종종 고가의 주택이 보였다. 한편으로는 도로 양옆의 주차공간 때문에 차량 통행에 어려움이 있을 것 같기도 했다. 역시 도로 때문에 우려했던 일이 생겼다.

언덕 아래에서는 중간 크기의 소방차가 한 대 올라오고 있었는데 위에서는 마을버스가 내려오고 있었다. 차들이 지나가면 계속 걸어갈 생각으로 잠시 걸음을 멈췄는데... 마을버스 기사가 나보고 주차공간에 주차를 못하게 세워놓은 폭 1미터, 높이 1미터 정도의 나무를 치워달라는게 아닌가. 머리로는 내가 왜 이걸 치워야하지 생각하면서도 몸은 이미 움직이고 있었다. 올라오는 차가 소방차니까 나도 협조를 했다. 나무를 치워주자 기사는 꾸벅 인사를 하고 지나가서 도로 옆으로 바짝 붙어서 차를 세웠다. 소방차도 한쪽으로 비켜서고 마을버스가 내려가고 소방차는 올라오고 상황이 끝났다.

큰 도로변으로 내려와서 서울성곽 단절구간을 지나서 마지막 경매 물건지로 갔다.

벽화가 오래된 지도를 그린 것 같았다.

2019타경88**

성북구 성북동1가

빌라

대지 8.095평

건물 16.278평

1회 유찰된 이후 246,000,000원에 매각됐다. 감정가의 약 90%로 법인이 낙찰을 받았다. 성북동 역사문화지구에 속해 있으며, 1995년에 사용승인된 건물인데 요즘 빌라처럼 지하에 주차장이 있는 것이 특징이다. 

4층 건물에 총 16세대. 지하주차장도 있다.

근처에는 이런 신축 빌라가 있었다. 경매 물건도 나중에는 철거하고 이렇게 새로 짓지 않을까.

서울성곽

소실된 구간을 복구한 건지 서울성곽 원형을 보존하지 못하고 성곽 위로 학교 등 건물이 지어져서 아쉽다. 이길을 따라 조금 더 걸어가면 서울성곽과 관련한 공사가 여전히 진행중이었다.

여기는 뭐하는 곳일까? 성북동 이안이라는 음식점이다. 음식점보다는 레스토랑이라고 해야 할까. 성북동 근처에서 밥 먹을 곳을 찾다가 발견한 곳인데 아쉽게도 오픈 시간이 저녁대라서 못갔다.

성북구 길음동에 다녀왔다.

원래는 장위동쪽을 보고 싶었는데, 미아사거리역 3분 거리에 경매 물건이 있어서 처음에는 미아사거리역 근처는 그저 지나가는 식으로 잠깐 볼 생각이었다. 그런데 래미안길음센터피스아파트를 보고 엄청난 충격을 받았다. 여기에도 이런 신축 아파트가 있었다니... 이곳의 과거의 모습은 기억에 없지만 그래도 새로운 모습이 놀라웠다. 장위동에 가는 것을 포기하고 이 주변 아파트 단지들을 돌아볼 생각까지 했다. 

미아사거리역 근처에서 이동한 경로이다. 4번 출구로 나와서 래미안길음센터피스아파트쪽으로 가서 미아동부센트레빌, 송천센트레빌을 보고 다시 돌아왔다. 골목길로 들어가서 경매 물건지를 보고 래미안길음센터피스 서측을 따라서 걸었다. 공사중인 롯데캐슬클라시아아파트 현장을 확인하고 결국 장위동으로 넘어갔다.

래미안길음센터피스아파트

2352세대
24개동
39층
2019.02 준공

가운데가 엄청 높아보였는데 최고층이 39층이다. 이 모습을 보고 충격을 받아서 경매 물건지를 잠깐 볼 생각을 잊어버리고 일단 아파트 단지들을 살펴봤다. 다른 신축 아파트들처럼 1~3층 규모의 상가와 아파트가 있었다. 경사 심한 곳에서는 특히 밑에 상가를 깔고 짓는거 같은데 아직 몇 군데 밖에 안 가봐서 정확히는 모른다. 조만간 상가 물건을 보기 위해 은평구 신축 아파트도 가볼 예정이다.

래미안길음센터피스아파트 반대쪽 길로 먼저 올라가봤다.

미아동부센트레빌아파트

480세대
8개동
15층
2006.04 준공

임장을 다녀와서 주변 지역 아파트들을 확인했는데 2000년에서 2010년 사이에 지어진 아파트들이었다. 이쪽 지역으로 올일이 없다보니 이 지역 아파트들에 대해 잘 몰랐다. 

다시 래미안길음센터피스아파트

우측으로 사진에 거의 안 나오는데 송천센트레빌아파트가 있었다.

송천센트레빌아파트
376세대
5개동
15층
2010.09 준공

전체적인 이미지가 래미안길음센터피스와 비슷해서 여기도 신축인줄 알았다. 도로변을 따라 상가들이 쭉 있었는데 부동산들이 대부분이었다. 그중에는 뉴타운 재개발 당시부터 영업을 했던 곳도 있을 것이다.

래미안길음센터피스아파트

아파트 입구 맞은편에 공사중인 건물이 있었다. 아마도 상가건물일 것이다. 아파트로 편입된 토지나 건물보다 신축 아파트 바로 옆에 붙어있는 토지나 건물이 가치가 더 오른다는 말이 생각났다.

이렇게 미아사거리역 근처 아파트들을 둘러보고 경매 물건지로 갔다.

2019타경45**

성북구 길음동

토지 25.108평

건물 17.103평

1차 입찰기일에 623,000,000원에 매각됐다. 감정가의 약 103% 정도였다. 1960년에 사용승인된 건물의 가치를 무시하고 계산을 하면 토지 가격이 평당 2500만원 정도이다. 미아사거리역에서 3분 거리라 역세권이라서 비싼가 했는데 재개발정비사업구역(신길음1구역)에 속한 건물이었다.

신길음1구역 위치도

미아사거리역 남서측이다. 

카카오맵으로 보면 음식점, 여관, 주택 등이 혼재한 곳이다. 신길음1구역에서 좀더 남서측으로 가면 주택들이 모여있는 곳이 있었다. 오래된 집도 있고 신축도 있었다.

신길음1구역 조감도

이렇게 바뀔 예정인데, 구역이 지정되어도 재개발 사업이 빨리 진행되는 것은 아니다. 신길음1구역도 10년 이상 시간이 흐른 것 같았다.

경매 물건이 있는 골목이다.

신축 아파트 도로변에서 골목으로 들어가면 이런 모습이었다. 

주택 뒤쪽으로 고층의 신축 아파트가 보인다.

아쉽게도 래미안길음센터피스아파트 서측 주변으로 사진이 없다. 

계속 걸어가자 롯데캐슬클라시아아파트 공사현장이 나왔다.

길음1 재정비촉진구역 주택재개발 사업

길음1구역이었다.

길음1구역 위치도

작은 사진을 확대해서 잘 안 보일 수도 있다. 원래 길음뉴타운이 있었고 그 서측으로 길음뉴타운 확장지구가 생긴 것 같다. 길음 뉴타운도 규모가 커서 일부 지역만 가본 적이 있다.

길음1구역 조감도

카카오맵상 길음1구역

길음1구역 옆으로 보이는 래미안길음센터피스아파트

아마도 후문일 것이다. 

저 멀리에는 또 다른 아파트가 보였다.

길음동부센트레빌아파트
1377세대
18개동
23층
2003.03 준공

길음 뉴타운에 속하는가 싶었는데 카카오맵을 확인하니까 여기도 길음 뉴타운 확장지구에 속한다. 올해 안에 길음뉴타운도 가봐야겠다. 아파트보다는 단독주택이나 빌라 위주로 경매 물건을 검색하다보니 아파트에는 관심을 안 두게 된다. 임장을 가는 지역의 아파트 물건도 검색을 해서 몇 개 알아가는 것이 더 효율적일 것 같다.

미아사거리역으로 돌아가는 길. 현대백화점이 보였다.

대로변에 현대백화점도 있고 이마트도 있었다. 지난 글의 삼선동1가도 이런 모습으로 변할 수 있을까.