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도봉구 쌍문동에 다녀왔다.

 

쌍문역을 중심으로 쌍문역 동측과 서측을 돌아봤다. 가까운 곳에 공공주택 복합사업 1차 후보지였던 창동 674일대도 있었다. 창동 674일대는 주민들의 반대가 있었다. 그리고 쌍문역 동측과 서측 중 서측이 더 사업이 잘 진행될 것 같다는 느낌이 들었는데, 개인적인 견해일 뿐이다. 앞으로 어떻게 진행될지 궁금하다.

 

쌍문역 인근 지도

쌍문역을 중심으로 왼쪽이 쌍문역 서측, 오른쪽이 쌍문역 동측이다. 대략적인 위치만 표시했고, 구역 경계는 아래에서 자세히 볼 수 있을 것이다. 위 지도 오른쪽 아래에 표시한 부분이 창동 674일대이다.

 

 

쌍문역 인근 지적편집도

지적편집도를 보면 쌍문역 동측과 서측은 제2종일반주거지역인데, 창동 674일대는 준공업지역이다.

 

 

지적편집도와 행정경계

쌍문역에서 가깝지만 창동 674일대는 창2동에 속한다.

 

 

창동 674일대

 

창동 674일대는 3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지로 선정된 곳이다. 한 동안 관심을 덜 가졌는데 3080+ 후보지는 6차까지 나왔다. 쏟아지는 구역 탓에 어디가 어딘지 따라가기 힘들다. 공공재개발, 민간재개발, 공공주택 복합사업 등 종류도 다양하다.

 

 

 

 

창동 674 일대 위치

창동 674 일대는 CU편의점이 있는 블록이다. CU편의점을 기준으로 오른쪽 아래가 모두 포함되는 것은 아니고, 남경빌라까지 포함되는 것으로 보이는데 자세한 사항은 따로 확인할 필요가 있다.

 

창동 674 일대 노후도 - 부동산플래닛

전체적으로 노후된 모습인데, 9년 이하를 의미하는 파란색도 6개가 있다.

 

 

CU편의점

CU편의점에서 시작해서 시계 방향으로 창동 674 일대를 돌아다녔다. 시작부터 반대하는 현수막이 보였다.

 

3080 재개발 결사반대!

 

 

여기도 반대하는 현수막이 있었다.

 

 

CU편의점에서 내려오는 골목이다. 저 앞 사거리에서 왼쪽 코너까지가 창동 674 일대이다.

 

 

경축 현수막

대부분이 공공주도 재개발에 반대하는 현수막이었는데, 여기는 요건 달성을 축하하는 현수막이 있었다.

 

 

여기도 반대하는 현수막이다.

 

 

저 앞에도 현수막들이 있다. 왼쪽 건물은 분양하는 신축 빌라였다.

 

 

반대하는 현수막들

75% 찬성 서명 받은 지역도 지금은 반대 서명하고 있다는데, 어디인지 모르겠다. 후보로 선정된 구역들이 너무 많아서 각 구역의 분위기가 어떤지 알 수 없다. 이렇게 직접 가봐야 알 수 있지 않을까.

 

 

창동 674번지 일대에서는 반대하는 현수막이 10개 넘게 보였다.

 

 

공공주도재개발과 과거 일반 재개발 비교

 

 

구역 내 신축 빌라

분양 중인 신축 빌라인데, 아직 업데이트가 안 됐는지 노후도에 반영이 안 됐다.

 

 

공공주택 사업이 소유주에게 돈이 안 되는 이유

빌라 부지로만 팔아도 평당 2천 만원을 받을 수 있다는데 그만큼 값을 쳐주지 않는 것일까. 공공주택 사업이 소유주에게 돈이 안 되는 이유를 설명해놨다.

 

 

골목 마다 반대하는 현수막이 눈에 띄었다.

 

 

여기는 아까와 같이 요건 달성을 경축하는 현수막이 있었다.

 

 

차 한 대도 다닐 수 없거나 겨우 다닐 수 있는 골목과 노후된 주택을 보면 정비가 필요해 보인다.

 

 

하지만 주민들은 공공주도 재개발에 반대하고 있다.

 

'새집줄게, 헌집이랑 돈도 내놔'

 

 

이쪽 골목은 아까 봤던 골목보다 넓고 깨끗하다. 그래도 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 포장되어 있다.

 

 

공공주도 재개발에 반대하는 현수막들

 

 

여기는 창동 674 일대 구역의 윗부분으로 2차선 도로에 접하는 곳이다. 도로변 건물에도 공공주도 재개발에 반대하는 현수막들이 걸려 있었다.

 

 

이쪽 골목은 건물들이 깔끔한 편이다.

 

 

여기도 반대하는 현수막들이 보였다.

 

 

여기도 마찬가지다.

 

창동 674번지 일대는 쌍문역과 거리가 좀 있어서 안 오려다가 왔는데 오길 잘했다는 생각이 들었다. 외부 투자자들은 공공주도 재개발에 찬성하겠고, 원주민들이 반대를 할텐데 그 비율이 어느 정도인지 모르겠다. 여기 저기 걸려 있는 현수막을 보면 반대를 하는 주민들도 꽤 있어 보였는데, 앞으로 어떻게 될지 무척 궁금하다.

 

 

쌍문역 동측/서측

 

쌍문역 동측과 쌍문역 서측은 지난 달에 본 지구로 지정된 곳들이다.

 

 

 

 

 

 

 

쌍문역 동측 노후도 - 부동산플래닛

쌍문역 동측과 쌍문역 서측을 둘러봤을 때 서측이 더 노후된 느낌이었다. 쌍문역 동측 노후도를 보니 도로변에 있는 신축들 때문에 그렇게 느꼈던 것 같다.

 

 

쌍문역 서측 노후도 - 부동산플래닛

쌍문역 서측은 동측보다 구역 범위가 넓다. 쌍문역 서측이 동측보다 노후된 느낌이 강했는데 노후도를 보니까 쌍문역 서측에도 신축 건물들이 꽤 있다.

 

 

여기는 쌍문역 동측도 서측도 아니다. 가는 길에 북한산이 보여서 찍어봤다.

 

 

쌍문역 동측의 하단부

 

 

쌍문역 동측 하단부 골목 안쪽

구역 경계를 크게 돌고 골목 골목을 다니고 싶지만 시간상 크게 돌면서 골목도 일부 들어가봤다. 이쪽 골목은 대부분 20년 이상 지난 건물들이다.

 

 

여기는 다른 골목인데, 이쪽도 대부분 오래된 건물이다.

 

 

특수형광물질 도포지역임

범죄 예방 또는 검거를 위해 특수형광물질을 뿌려놓은 모양이다.

 

 

쌍문역 동측의 오른쪽 부분

왼쪽은 쌍문역 동측이고 오른쪽은 창북중학교가 있다.

 

 

염광교회

임장을 오기 전에 로드뷰를 봤을 때 인상적인 교회였다. 규모가 상당하다.

 

 

교회 주차장 뒤쪽으로 쌍문역 동측이다. 교회 건물 등은 쌍문역 동측에서 제외된다.

 

 

쌍무역 동측에서 북측에 있는 대형 교회

 

 

여기도 쌍문역 동측이 아니다.

 

 

저 앞쪽은 쌍문역 동측에 포함된다. 교회 근처에 있는 건물 일부도 쌍문역 동측에서 제외되는 듯 하다.

 

 

교회 건물

 

 

지도상 이 건물도 쌍문역 동측에서 제외되는 것처럼 보였다.

 

 

여기는 신축 빌라인데 쌍문역 동측에 포함되는 것으로 보인다.

 

 

쌍문역 동측 안쪽

쌍문역 동측 구역 안으로 들어왔다.

 

지구 지정 고시를 축하하는 현수막

쌍문역 동측 3080+ 도심 공공주택 복합사업 지구 지정 고시를 축하하는 현수막이 보였다.

 

 

쌍문역 동측

쌍문역 동측 내에 일부 신축이 있지만 여기는 전체적으로 노후된 건물들이다.

 

 

동남슈퍼

로드뷰로 봤던 슈퍼이다. 기억에 남아서 사진을 찍어봤다.

 

 

쌍문역 동측의 왼쪽 경계

쌍문역 동측의 왼쪽 경계 끝에서 쌍문역 1번 출구까지는 1분 거리이다. 쌍문역 4번 출구에서 쌍문역 서측의 왼쪽 아래 모서리까지도 1분 거리이다. 쌍문역 동측과 서측에 아파트가 생긴다면 초역세권일 것이다.

 

 

여기서부터는 쌍문역 서측이다.

 

 

본 지구 확정 현수막

뒤쪽으로 일부 보이는 건물이 신도봉중학교이다.

 

 

쌍문역 서측의 우측 경계

아까 현수막이 걸려있던 곳부터 반시계방향으로 쌍문역 서측을 돌아봤다.

 

 

이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다. 로드뷰를 볼 때 인상적이었던 건물이다. 협소주택 같은 스타일인데, 대지면적 34평, 연면적 68평으로 협소하지 않다. 2018년에 지은 건물이다.

 

 

앞에서 봤던 건물과 달리 오래된 주택도 보였다. 1971년 건물이다. 대지는 41평.

 

아까 이마트24 편의점이 있던 건물도 이런 주택을 구입해서 철거하고 새로 지었을 것이다.

 

 

이 건물은 깔끔해 보였는데, 1973년 건물로 나온다. 외부만 리모델링을 한 것인지, 아무튼 이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다.

 

 

다른 각도엣 바라본 1971년 주택이다.

 

 

위 건물은 쌍문역 서측이 아니다. 쌍문역 서측의 위쪽 경계에 있는 도로 건너편에 있는 건물이다.

 

 

쌍문역 서측의 위쪽 부분

도로변이라 상가들이 보였다.

 

 

쌍문역 서측의 윗부분

골목 안쪽으로는 노후된 주택들이 보였다. 이런 모습을 보면 역시 정비가 필요해 보인다.

 

 

다시 도로변으로 나왔다. 저 앞에 보이는 교회를 조금 지나서 있는 골목까지가 쌍문역 서측이다.

 

 

쌍문역 서측 윗부분 골목 안쪽

 

 

동의서를 받는 곳이 보였다.

 

 

쌍문역 서측의 윗부분에 있는 원산아파트 건물이었다. 2002년에 준공된 16세대의 나홀로 아파트이다.

 

 

쌍문역 서측 왼쪽 경계 및 아래쪽 경계

골목 안쪽으로 들어왔다. 이 근처에서 개가 위협적으로 짖는 소리가 들렸다.

 

 

여기는 쌍문역 서측의 아래쪽 경계로 기억한다. 앞쪽은 쌍문역 서측에서 제외되는 곳이고 사진상 안 보이는 왼쪽 뒤가 쌍문역 서측일 것이다. 확실하지는 않지만 아마 맞을 것이다. 로드뷰로 다시 확인하려고 했는데 속도가 느려져서 생략한다.

 

 

이 도로를 중심으로 한쪽은 쌍문역 서측에 포함되는데, 한쪽은 제외된다.

 

 

쌍문역 서측 골목 안쪽 모습

 

 

본 지구 지정 고시 축하 현수막이 보였다. 아마 저기가 아까 봤던 원산아파트일 것이다.

 

 

여기는 신도봉중학교와 쌍문역 서측의 경계이다.

 

 

도로 안쪽의 단독주택 모습

 

 

왼쪽과 앞쪽은 쌍문역 서측이고, 오른쪽은 신도봉중학교이다. 여기는 약간 경사가 있었다.

 

 

본 지구 지정 확정 현수막

앞으로 사업이 어떻게 진행될지 무척 궁금하다. 과거의 재개발과 비교해서 시간은 얼마나 걸릴지... 쌍문역 동측, 쌍문역 서측과 1도 관련이 없지만 사업이 잘 진행됐으면 좋겠다.

 

 

골목 안쪽 모습

 

 

드디어 출발 지점에 거의 다 왔다. 여기도 왼쪽은 쌍문역 서측, 오른쪽은 신도봉중학교가 있는 도로이다. 왼쪽으로 보이는 주택들은 철거를 하고 빌라를 짓기에 충분해 보이는데 그대로 남아있다.

 

 

이렇게 창동 674번지 일대, 쌍문역 동측, 쌍문역 서측을 둘러봤다. 중간에 동측과 서측을 잘못 적었을 수도 있다. 글을 쓰는 내내 헷깔렸다. 처음부터 쌍문역 동측과 서측을 보러 온 것은 아니었다. 쌍문역 근처에 있는 빌라가 경매로 나왔고, 쌍문역에서 좀 떨어진 곳이지만 경매로 나온 자동차들을 보관하는 곳이 있어서 거기에 가볼 생각이었다. 그쪽으로 또 다른 구역도 있는데, 쌍문역 동측과 서측이 본 지구로 지정되었기에 이쪽에 더 관심을 갖게 됐다.

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용산구 한강로2가에 다녀왔다.

 

자주 지나가는 곳이지만 크게 관심을 갖지 않았던 곳인데, 신용산역 초역세권에 있는 오피스텔에서 상가가 경매로 나와서 임장을 가게 됐다. 신용산역으로 가면서 신용산역 북측2구역도 자세히 살펴보기로 했다. 이번 임장에서 통합재건축을 추진하는 곳도 있다는 사실을 알게 된 것은 의외의 소득이었다.

 

한강로2가 위치

한강로2가는 신용산역 주변이다. 가까운 곳에 용산역, 삼각지역도 있다. 미군부대 등 용산이 개발된다면 한강로2가의 가치도 크게 상승할 것이다.

 

 

벽산메가트리움 아파트를 중심으로 바로 위쪽에 신용산역 북측1구역이고, 조금 아래쪽으로 신용산역 북측2구역이 있다. 2005년에 준공된 벽산메가트리움 아파트는 최고층이 33층인데, 용적률이 무려 697%라서 추가적인 개발의 여지가 없을 것이다. 신용산역 북측 정비구역에서 도로 건너편에 용리단길이 있고, 신용산역 근처에는 아모레퍼시픽, LS 등 대기업 건물이 있다. 삼각지역에서 가까운 용산베르디움프렌즈 아파트는 청년주택인데, 그것도 한강로2가에 포함된다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 고시

신용산역 북측은 2015년 7월에 도시환경정비구역으로 지정됐다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 지정

신용산역 북측 정비구역은 1구역, 2구역, 3구역으로 구역이 나누어져 있다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 사유

실제로 벽산메가트리움과 대로변 사이에 노후화 된 소규모 상가들이 많다. 거기를 따로 3구역으로 지정했다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 결정도

앞서 언급했듯이 가운데 벽산메가트리움 아파트를 중심으로 위쪽이 북측1구역, 아래쪽이 북측2구역이다. 그리고 아파트 바로 오른쪽은 북측3구역이다. 벽산메가트리움 아파트 아래쪽으로 한강로대우아이빌 아파트, 리버파크 오피스텔, 위너스타워 오피스텔도 있는데 모두 정비구역에서 제외됐고, 이중 통합재건축을 추진하는 곳이 있었다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 중 북측2구역이 사업의 속도가 가장 빠르다. 신용산역 북측2구역은 2020년 5월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐고, 북측1구역은 2021년 12월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐다.

 

 

신용산역 북측 제2구역

신용산역 북측 제2구역 도시환경정비사업 사업개요

 

 

신용산역 북측2구역 위치도

모양이 깔끔한 편은 아니다. 그래도 도로를 제외하고 4동의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 토지이용계획도

상당 부분이 도로가 되고, 2-1획지와 2-2획지로 나누어 각각 2개의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 배치도

 

 

신용산역 북측2구역 조감도

 

 

신용산역 북측2구역 투시도

 

 

신용산역 북측2구역 사업시행인가

신용산역 북측 제2구역은 2020년 7월에 사업시행계획인가 공람공고가 났다.

 

 

 

신용산역 북측 제1구역

 

신용산역 북측1구역 사업개요

 

 

신용산역 북측1구역 시설물 계획 배치도

 

 

신용산역 북측1구역 조감도

 

 

신용산역 북측1구역 투시도

 

 

현장 사진들

 

신용산역 6번 출구 앞 대우디오빌 오피스텔

바로 이 오피스텔에서 경매 물건이 나왔다. 지하 1층에 있는 소형 상가인데, 감정가 2억 4400만원에서 1회 유찰된 상태이다.

 

 

한강로 대우디오빌 오피스텔

2004년 준공으로 지하 4층부터 지상 18층까지 있다. 이 오피스텔은 신용산역 북측2구역에 포함되지 않는다.

 

 

신용산역 북측2구역

왼쪽으로 살짝 보이는 건물이 대우디오빌 오피스텔이고 그 오른쪽부터 신용산역 북측2구역이 시작된다. 사진 오른쪽으로 보이는 높은 건물도 오피스텔인데 역시 신용산역 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 신용산역 북측3구역으로 지정된 곳이다. 한강로 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이에 있는 소규모 상가들이다. 1955년, 1956년 건물로 나오는데 외부만 리모델링을 한 것 같다. 1층과 2층 통임대로 22평이 3000/350, 5000/450에 각각 나와 있다.

 

 

대우디오빌 오피스텔 지하 1층 입구

경매로 나온 오피스텔 지하 1층에는 부동산, 아이폰수리점, 네일샵, 미용실 등이 있었다.

 

 

지하 1층 피난안내도

피난안내도를 평면도로 참고했다. 101호부터 111호까지 있었다.

 

 

밖에서 볼 때는 공실은 없어 보였다. 하지만 경매 물건지도 간판은 있지만 공실이라고 하니 영업 여부를 확인할 필요가 있다. 미용실이 두 개 있었는데, 하나만 영업 중이었다. 다른 하나는 공실일 수도 있고, 영업 시작 전 또는 휴무일일 수도 있었다. 참고로 대우디오빌 오피스텔 2층에는 한의원, 법무법인, 부동산 등이 있었다. 경매 물건은 신용산역 초역세권이라 입지가 좋고 지하 1층이라 가시성은 떨어지지만 적절한 임대료만 받을 수 있다면 괜찮아 보였다.

 

 

신용산역 북측2구역

뒤로 벽산메가트리움 아파트가 보인다. 그 앞에 높은 건물은 오피스텔인데 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측2구역 2-2획지

신용산역 북측2구역의 2-2획지에 있는 삼영연립주택이다. 1981년 준공으로 총 24세대이다. 한강대로는 자주 지나갔지만 이렇게 안쪽까지는 처음 와봤다. 2019년 12월에 14억 5000만원에 거래됐다.

 

 

건물 뒤로 아모레퍼시픽과 LS 건물이 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역 삼영연립주택

 

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

오른쪽 건물은 1982년 건물이다.

 

 

신용산역 북측2구역

구역도에서 왼쪽 위로 길게 뻗어나온 부분이다. 이 왼편으로 고물상 같은 곳이 있다.

 

 

통합재건축 추친

신용산역 북측 정비구역에서 제외되는 오피스텔 2개가 통합재건축을 추진하고 있었다. 각각 2008년과 2012년에 지어진 오피스텔인데 사업이 잘 추진될지 모르겠다. 현재 전용 8평 정도의 오피스텔이 4억원에서 4억 5000만원에 매물로 나와 있다.

 

 

통합재건축을 추친하는 오피스텔 위치

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

이 부분은 정말 오래된 것 같았다. 무허가건물 같기도 하다.

 

 

신용산역 북측2구역

여기는 북측2구역 구역도에서 한강대로와 만나는 오른쪽 부분의 뒷골목이다. 일부는 로드뷰도 안 나온다.

 

 

건물 전면부는 그래도 괜찮았는데 뒤쪽은 완전 다른 모습이었다. 건물 뒤쪽으로 아모레퍼시픽 건물이 보인다. 신용산역에서 상징적인 건물이 됐다.

 

 

신용산역 북측2구역

골목 끝으로 서울타워도 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역

이 주변을 자주 지나갔으면서도 남산이 이렇게 가까이에 있는지 몰랐다. 남산 방향이 아닌 반대방향으로 자주 가서 그렇다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이의 북측3구역이다. 여기는 어떻게 개발될지 아직 소식이 없다.

 

 

삼각지역 주변의 노후된 건물들

삼각지역 근처인데, 건너편으로 오래된 건물들이 보여서 찍어봤다. 상가 건물들 뒤로는 삼각맨션이 살짝 보인다.

 

이렇게 신용산역 북측 제2구역 등을 둘러봤다. 과거의 글을 보니 제1구역에는 2020년 5월에 다녀왔었다. 아래 글에 신용산역 북측1구역의 사진이 몇 장 있다.

 

 

2020.05.22 - [45FIRE/부동산 임장] - 중구 남대문로5가, 회현동1가 회현 제2시범아파트 & 용산구 후암동, 한강로2가 (신용산역 북측1구역) 경매 임장

 

중구 남대문로5가, 회현동1가 회현 제2시범아파트 & 용산구 후암동, 한강로2가 (신용산역 북측1구

임장을 다녀왔다. 서울역 우측으로 중구 남대문로5가의 호텔(또는 모텔), 중구 회현동1가 회현 제2시범아파트, 용산구 후암동 공부-현황 다른 다세대 주택까지, 그리고 삼각지역으로 이동하여 용

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성남시 중원구 은행동에 다녀왔다.

 

성남시 중원구는 예전부터 가려던 곳이었다. 특히 상대원동의 상대원2구역과 상대원3구역에 가보고 싶었다. 그러나 상대원동은 다음 기회로 미루고, 남한산성입구역 근처에 있는 은행동으로 가게 됐다.

 

성남시 중원구 은행동 위치

입지는 좋아 보인다. 바로 옆에 위례신도시도 있고, 지하철 8호선도 지나간다. 남한산성입구역부터 잠실역까지는 9개역이고 18분이 소요된다. 은행동은 아래쪽의 은행1동과 위쪽의 은행2동으로 나누어지는데, 이번 임장에서는 은행1동만 다녀왔다.

 

 

성남시 중원구 금광동 위치

 은행동 아래쪽으로 금광동이 있다. 가칭 은행1구역 재개발은 금광2동과 함께 추진하는 거 같았다. 또한 남한산성입구역 근처에는 가로주택정비사업을 추진하는 곳도 있었다. 금광동 아래쪽으로는 상대원동이 있다. 앞에서는 서울로 가는 시간만 고려했는데, 남한산성입구역에서 판교역까지는 40분 가량 소요된다. 10개역 거리이지만 수인분당선, 신분당선으로 환승을 해야 하므로 그 시간도 고려해야 한다.

 

 

남한산성입구역 주변 아파트 시세 - 호갱노노

먼저 주변 아파트 시세를 살펴봤다. 수정구 단대동에 있는 성남단대푸르지오 아파트가 평당가가 3,424만원으로 가장 높다. 그 다음으로 오른쪽 아래로 이름이 안 보이는 곳이 평당 3,216만원인데, 금광동 한양수자인성남마크뷰 아파트이다. 만 1년도 안 된 신축아파트이다. 그리고 가로주택정비사업 및 재개발 구역과 가까운 은행동현대아파트를 참고할 필요가 있다.

 

 

성남단대푸르지오 아파트

 

2012년 9월에 사용승인된 아파트로 총 1,015세대이다. 주차대수는 1300대로 세대당 1.28대이다. 건폐율은 20%, 용적률은 232%이다.

 

성남단대푸르지오 아파트 33평 A형 시세 및 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

성남 단대푸르지오 아파트 33평형은 5년 전에 5억원 초반대에 거래됐다. 가장 최근의 실거래가는 2021년 9월의 11억 5천만 원이다.

 

 

한양수자인성남마크뷰 아파트


2021년 2월에 사용승인된 신축 아파트이다. 총 세대수는 711세대이고, 세대당 주차대수는 1대이다. 건폐율은 21%
용적률은 265%이다.

 

한양수자인성남마크뷰 24평A형 실거래가 - 네이버부동산

2018년 7월에 3억 중반대에 거래됐는데, 2021년 5월에 8억 400만원에 거래됐다.

 

 

은행동 현대아파트

 

1995년 6월에 사용승인된 아파트로 총 1,258ㅅ대이다. 주차대수는 533대로 세대당 0.42대이다. 건폐율은 17%, 용적률은 208%이다.

 

은행동 현대아파트 30평형 시세, 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

은행동 현대아파트는 30평형 하나만 존재한다. 5년 전에는 3억원 초중반대에 거래됐는데, 현재 매물은 8.5억에서 9.2억까지 나와있다.

 

 

가칭 은행1구역

 

가칭 은행1구역 위치

은행1구역에 관심을 갖게 된 계기는 경매 때문이었다. 은행1구역 내에서 빌라 하나가 경매로 나왔다. 대지지분이 3.08평에 불과하고 로드뷰를 보니까 사업성이 안 좋아 보여서 큰 관심을 갖지 않았다. 그러다가 수원지법 성남지원에 갈 일이 생겼고, 법원에 갔다가 이 근처까지 온 김에 은행1구역에도 가게 됐다.

 

 

가칭 은행1구역 지적편집도

제2종일반주거지역이기는 하지만 지적편집도를 보면 수많은 필지들이 보인다. 번지수도 네자리라서 더 작아 보이는데, 한두 필지에 지은 빌라들이 기본 10세대였다. 경매로 나온 빌라 역시 대지지분은 3평에 불과했다.

 

 

가칭 은행1구역 노후도 - 부동산플래닛

노후도는 충족한다. 몇몇 신축을 제외하고 전체적으로 붉다. 대부분 1990년대 초반에 지어졌다. 가운데에 버스가 다니는 길을 기준으로 위쪽은 은행1동, 아래쪽은 금광2동이다. 은행1동만 재개발을 하는 것보다 아래쪽의 금광2동의 일부도 함께 재개발을 하면 좋을 것 같다고 생각했는데, 마침 추진위원회 사무실에도 금광2동이 적혀 있었다. 부재중이라 자세한 사항은 확인하지 못했다.

 

 

가칭 은행1구역 시세

 

네이버부동산에서 경매로 나온 빌라 주변으로 시세를 조사해봤다. 공동주택가격 1억 미만의 빌라는 실투자금이 1억 3천만원 전후로 필요했다. 재밌는 것은 유료 경매정보 사이트의 현장조사 보고서에서 매매 시세를 1억 3천 만원, 전세 시세를 9천 만원으로 제시한 것이다. 열흘 사이에 그만큼 프리미엄이 붙은 것일까?

 

경매로 나온 12평 빌라의 경우 2019년 7월에 평가한 감정가가 1억 2900만원이었다. 낙찰가는 1억 8000만원, 차순위 입찰가는 1억 3900만원이었다. 네이버부동산의 시세를 파악하기 전에는 조금 높게 낙찰된 것이 아닌가 하는 생각이 들었는데, 시세를 확인하고 나서는 낮게 낙찰 받았다는 생각도 들었다. 네이버부동산의 시세가 맞다면 현황상 출입문 호수가 다른 하자가 있어서 그랬을 수도 있다.

 

평당가로 비교한 시세도 다양했다. 평당 1500만원 정도에 낙찰됐는데, 그 주변으로 평당 2250~2300만원 정도에 나온 빌라들도 있었고, 평당 2650~2750만원에 나온 빌라들도 있었다. 도로 건너편 금광2동은 매물 가격이 평당 1800~1850만원이었다. 경매로 나온 빌라에서 조금 안쪽으로 언덕을 올라간 위치에 있는 빌라들의 경우 평당 2000~2050만원, 평당 2350~2500만원으로 다양했다.

 

이렇게 가격이 차이가 나니까 시세 파악을 철저히 할 필요가 있다.

 

 

현장 사진들

 

수원지방법원 성남지원에서 바라본 금광동의 모습

 

 

언덕을 따라 은행동으로 가는 길

 

 

은행1동과 금광2동 사이의 버스가 다니는 길

이 도로를 따라 상점들이 있었다. 가칭 은행1구역, 금광2동 재개발 추진위원회 사무실도 보였다.

 

 

가칭 은행1구역의 모습

차가 다니기 어려워서 로드뷰로 확인할 수 없었던 골목의 모습이다. 간혹 단독주택도 보였지만 대부분 빌라들이었다. 지하1층, 지상4층으로 총 10세대였다.

 

 

은행1동 빌라의 모습

 

 

언덕 위쪽으로 올라가도 상황은 마찬가지였다. 총 10세대 정도 되는 빌라들이 많이 보였다. 이쪽 길은 그나마 차가 다닐 수 있을 정도로 폭이 넓은 편이었다.

 

 

건물 사이의 간격

이쪽 골목은 차가 다닐 수 없다. 언젠가 재개발이 될 필요는 있어 보였는데 과연 사업성이 나올지 모르겠다. 상대원2구역과 상대원3구역에 가보면 비교하면서 가능성을 판단할 수 있을 것 같다.

 

 

1990년대 초반에 빌라들이 생기기 전에는 어떤 모습이었을까 궁금하다.

 

 

이쪽도 4층 짜리 빌라들이 많이 보인다.

 

 

가장 위쪽 큰길까지 올라왔다.

 

 

주차 공간이 따로 없으니 도로변에 차를 세워놨다. 주차선은 평행주차를 하도록 그려져 있었으나 더 많은 차를 주차하기 위해서 후면주차를 해놓았다.

 

 

골목 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

 

 

건물과 건물 사이의 간격이다. 사람 한 명도 들어가기 힘들어 보인다.

 

 

돌아가는 길

남한산성입구역으로 가는 길이다. 저 아래쪽으로 단대 푸르지오 아파트가 보인다. 원래는 가칭 은행1구역을 크게 한 바퀴 돌고, 골목 골목을 다 돌아볼 생각이었는데, 언제나 그랬듯이 골목 몇 개만 대충 보고 내려왔다.

 

 

오전부터 법원까지 다녀오냐고 피곤해서 바로 돌아갈 생각이었는데, 추진위원회 사무실이 보이니 더 둘러볼 수 밖에 없었다.

 

 

 

금광동 4022번지 일원 가로주택정비사업

 

금광동 4022번지 일원

지도에 표시한 곳이 금광동 4022번지이다. 오른쪽으로 은행동 현대아파트가 있고, 왼쪽으로 단대동 푸르지오 아파트가 있다. 지하철역도 가깝고 가칭 은행1구역보다 가능성이 있어 보였다. 문제는 가격이다. 위치가 좋은 만큼 비쌌다. 네이버부동산에 매물이 하나 보였는데, 단독주택이었다. 대지면적이 29평 정도인데 매매가는 10억 3천 만원이었다.

 

 

가로주택정비사업조합 설립추진위원회 사무실

 

 

금광동 4022번지 일원 골목의 모습

경사가 약간 있지만 빌라보다 단독주택이 많이 보였다.

 

 

이쪽 골목도 비슷한 모습이다.

 

 

은행동 현대아파트 상가

 

 

골목 끝에서 내려다 본 모습이다.

 

 

단독주택도 있고,

 

 

다세대도 있다.

 

과연 가로주택정비사업은 성공할 것인가.

 

 

이쪽은 사업 대상지에서 제외될 것 같은데 초역세권이다. 이 골목만 나가면 바로 남한산성입구역이 나온다.

 

 

이렇게 성남시 중원구 은행1동과 금광동을 둘러보고 왔다. 다음에 성남으로 임장을 간다면 상대원2구역과 상대원3구역으로 가고 싶다.

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노원구 상계동에 다녀왔다.

 

미도아파트와 상계주공1단지 아파트 위치

상계동 임장이라고 했지만 미도아파트와 상계 주공1단지 아파트는 중계역에서 가깝다. 입지는 매우 좋다. 초역세권은 아니지만 역세권이고, 주변에 중랑천, 당현천 등 공원도 많다. 또한 가까운 곳에 상계백병원도 있다.

 

 

노원구 상계동과 중계동 행정경계

중계역 북측의 당현천을 따라 위쪽은 상계동, 아래쪽은 중계동이다. 중계역 주변으로 임장을 온 이유는 경매로 나온 아파트들 때문이었다. 최근 미도아파트에서 경매가 나왔고, 이미 낙찰된 롯데우성아파트의 경매 물건도 있다. 이번 글은 미도아파트를 다루고, 다음글에서 롯데우성아파트 주변을 정리할 예정이다.

 

 

중계역 주변 아파트 시세 - 호갱노노

미도아파트는 37평이 9억, 상계주공1단지아파트는 24평이 7.6억으로 나온다. 평형별 가격 아래쪽은 평당가를 옵션으로 설정한 것이다. 미도아파트가 평당 2,426만원으로 가장 낮다. 중계역 주변으로 이름이 안 보이는 아파트들은 중계그린아파트와 중계무지개1단지아파트이다. 중계역 초역세권이라 입지가 매우 좋아 보였다. 추후에 재건축을 하면 가치가 상승할 것 같다. 그러한 가치를 반영해서 그런지 1990년대 초반에 지어진 아파트인데도 2016년에 준공된 중계센트럴파크 아파트와 평당가가 비슷한 수준이다.

 

 

미도아파트

 

1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 15층짜리 총 3개동으로 600세대가 있다. 주차대수는 509대로 세대당 0.84대로 부족한 편이다. 용적률은 229%, 건폐율은 17%이다.

미도아파트 위치

 

미도아파트 시세 변화

3년 전에는 5억 초반대였는데 최근에는 8억 후반대에 거래됐다. 참고로 경매로 나온 물건의 감정가는 8억 8천만 원이다. 이 물건은 2016년에도 경매로 나왔던 물건인데 그때의 감정가는 3억 3천만 원이었다. 이유는 알 수 없지만 경매가 중단되었다가 최근 재개된 것 같다. 현재 네이버부동산에 올라온 매물의 경우 매매가는 9억 4천만 원에서 12억원, 전세가는 4억 5천만 원에서 6억 5천만 원이다.

 

 

미도아파트 매매가/전세가 변화

평형은 하나만 존재한다. 호갱노노에서는 37평, 공급 122㎡, 전용 88㎡로 나오는데, 네이버부동산에서는 115.32㎡/87.57㎡로 나온다. 2평 정도 차이가 나는데, 이러한 차이나 호갱노노에서 미도아파트의 평단가가 낮은 데 영향을 주는 것 같다.

 

 

 

상계 주공1단지 아파트

 

미도아파트와 마찬가지로 1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 세대수는 2,064세대로 대단지이다. 주차대수는 927대로 세대당 0.44대이다. 용적률은 171%, 건폐율은 16%이다. 미도아파트에 비해 용적률이 낮다. 상계 주공1단지 아파트는 5층 아파트와 15층 아파트가 섞여 있기 때문이다. 미도아파트 주변을 돌아다닐 때 상계 주공1단지 아파트의 재건축 관련 현수막에도 눈길이 갔지만 5층 아파트도 보여서 더욱 관심이 갔었다.

 

상계 주공1단지 아파트 위치

역세권, 병세권, 공세권, 초품아로 입지가 매우 좋다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 24평형 시세 변화 - 호갱노노

3년 전에는 3억 후반대였는데, 최근에는 7억 중반대에 거래됐다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 매매가/전세가 변화 - 호갱노노

재건축을 앞두고 있어서 그런지 전세가율이 낮은 편이다. 2015~2016년 무렵에는 5천만 원으로도 갭투자가 가능했다. 24평의 경우 현재 매물의 매매가는 7억 5천만 원에서 8억 3천만 원, 전세가는 2~3억이다.

 

 

 

현장 사진들

 

미도아파트 현수막

상계미도아파트 재건축 추진준비위원회에서 재건축을 추진하고 있다.

 

 

미도아파트 상가 건물 후면부

구축 아파트의 경우 아파트는 도색을 해서 외관이 괜찮지만 상가 건물의 경우 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 경우가 많다.

 

 

미도아파트 101동의 모습이다. 복도식 아파트이다.

 

 

구축아파트에서 보이는 모습이다. 미도아파트의 경우에도 지역난방이었다. 그런데 몇몇 매물에서는 개별난방으로 전환했다고 나왔다. 2018년에 수도배관과 온수배관을 교체하면서 개별난방으로 전환한 것 같기도 하다.

 

 

여기로 나가면 중계역까지 3분이면 갈 수 있다.

 

 

미도아파트 102동과 103동

 

 

상계 주공1단지 아파트와 상가

저쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상가가 보여서 찍어봤다.

 

 

미도아파트에서 경매로 나온 물건은 1층인데, 2016년 조사 당시에도 장기간 공실로 미납 관리비가 약 400~500만원이었따고 한다. 현재에도 공실로 보였는데, 미납 관리비를 철저히 확인할 필요가 있다.

 

 

미도아파트 재건축 관련 현수막

아까와 비슷한 내용의 현수막이다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 상가

여기도 상계 주공1단지 아파트 상가이다.

 

 

미도아파트 상가

여기는 미도아파트의 상가이다.

 

 

이사를 가는건지 오는건지 이사하는 모습도 보였다.

 

 

미도아파트 현수막 뒤로 상계 주공1단지 아파트가 보인다.

 

미도아파트와 상계 주공1단지 아파트가 통합으로 재건축을 해도 좋을 것 같은데 각자 이해관계가 달라서 쉽지 않을 것이다.

 

 

미도아파트 지하주차장 입구

1988년에 지은 아파트인데 지하주차장도 있었다. 지하주차장이 있어서 상계 주공1단지에 비해 세대당 주차대수가 더 나오는 것 같다. 상계 주공1단지는 대단지라서 구석구석 다 다닌 것은 아니지만 지하주차장이 안 보였다. 지금 로드뷰로 안 가본 쪽을 살펴봐도 지하주차장이 안보인다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

미도아파트 근처에 5층 아파트가 보였다. 그 아파트도 상계 주공1단지였다. 지금 지도를 살펴보니 108동부터 114동까지는 5층 아파트이고, 다른 동은 최고층이 12층 또는 15층이다. 

 

 

상계주공1단지 현수막

언제 걸린 현수막인지는 모르겠지만 정밀안전진단을 통과했다고 한다.

 

 

105동 입구

입구가 독특해서 찍어봤다.

 

 

여기도 현수막이 보였다. 대단지라서 그런지 여기 저기 현수막들이 많이 보였다.

 

 

상계 주공1단지 아파트 상가들

아까 미도아파트에서 찍은 상가와 동일한 상가 건물인데 약간 다른 각도에서 찍었다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

아파트 단지 가운데에 5층 짜리 아파트가 모여 있었다. 동간 간격도 넓었다.

 

 

여기는 GS건설의 현수막이다.

 

 

상계 주공1단지 아파트

여기도 최고층이 5층인 동들 근처이다.

 

 

이렇게 보니 확실히 차이가 난다. 왼쪽은 5층, 104동은 15층이다.

 

 

저 멀리 보이는 건물이 백병원이다.

 

 

서울당현초등학교

상계 주공1단지 아파트에서 길 하나만 건너편 당현초등학교가 있다. 그 뒤쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상계 주공1단지 아파트 쪽에도 상천초등학교가 있다.

 

 

상계 주공1단지 아파트의 또 다른 현수막들

 

 

상계백병원과 상가 건물

 

 

단지 내 상가는 아니고 상계 주공1단지 아파트와 큰 도로 사이에 있는 상가 건물들이다. 상계 주공1단지 아파트가 재건축 된다면 이 상가건물의 가치는 더욱 상승할 것이다.

 

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성북구 정릉동에 다녀왔다.

 

성북구 정릉동 위치

정릉동은 규모가 큰 편이다. 우이신설선 정릉역, 북한산보국문역, 서경대학교, 국민대학교 등이 있는 곳이다.

 

 

정릉동 행정경계

성북구 정릉동은 세부적으로 정릉1동부터 정릉4동까지 있다. 정릉역 우측의 정릉1동과 정릉역 좌측의 정릉2동 일부는 예전에 임장을 다녀왔고, 이번에는 정릉2동 중 우이신설선이 지나는 곳을 기준으로 우측 부분을 다녀왔다. 그쪽에 가끔 경매 물건이 나왔는데, 관심이 없어서 안 가보고 있다가 마침 그쪽에 가로주택정비사업도 진행 중인 곳이 있다고 해서 다녀왔다. 

 

이 글의 순서는 다음과 같다.

 

주변 아파트 시세

경매 물건

가로주택정비사업

길음5구역

한옥 밀집지역

 

 

정릉동 가로주택정비 사업지 주변 아파트 시세

정릉e편한세상1차 아파트 24평이 7.8억, 정릉현대힐스테이트3차 아파트 26평이 8.1억이다. 그리고 길음뉴타운의 33~34평 아파트들은 10억이 넘는다.

 

 

정릉e편한세상 1차 아파트 인근

사진 오른쪽으로 안 보이는 곳에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다. 아래쪽을 내려다 본 모습인데 경사가 상당하다.

 

 

정릉2동의 모습

일부 골목은 차들이 다닐 수 없고 계단이 있을 뿐이다.

 

 

 

정릉2동의 모습

저 앞에 정릉힐스테이트 3차 아파트가 있고, 오른쪽에 정릉e편한세상 1차 아파트가 있다.

 

 

정릉2동의 모습

아파트 단지들 왼쪽으로는 주택과 빌라들이 있다.

 

 

이쪽으로는 아파트 단지가 거의 안 보인다.

 

 

건물 사이의 가파른 계단

서경대학교 정문 앞에서 내려오는 길에 본 것이다.

 

 

가파른 언덕

첫번째 경매 물건지로 가는 길이다. 여기까지도 언덕을 많이 올라와야 하는데, 여기서 더 올라가야한다.

 

 

정릉동 경매 물건들

 

경매 물건지 앞 계단

왼쪽으로 보이는 태양연립주택에서 경매 물건이 나왔다. 대지 11평, 건물 16평 정도인데, 감정가가 1억 7천만 원이다. 현재 1회 유찰된 상태이다.

 

 

높은 곳에 올라왕서 그런지 아래쪽이 잘 보였다.

 

 

정릉동 태양연립주택

태양연립주택은 1996년에 준공된 건물이다. 총 11세대가 있다. 전체 대지면적은 127평이다. 경사를 따라 건축을 했는데, 나중에 철거를 하고 건축을 하기도 애매할 것 같았다.

 

 

정릉동 주창그린빌라

두번째 경매 물건지로 왔다. 대지 11평, 건물 19평 정도의 빌라인데, 현재 2회 유찰된 상태이다. 반지하도 아닌데 왜 2번이나 유찰됐을까? 궁금했던 물건이다. 감정가는 2억 1천6백만 원이다.

 

 

경매 물건지 주변

여기도 역시 경사가 있다.

 

 

정릉동 주창그린빌라

임장을 와보니 2회 유찰된 이유를 알 수 있었다. 건물 관리가 잘 안 되고 있었다. 건물 한쪽에 쓰레기인지 정체모를 물건들이 잔뜩 쌓여 있었다. 현관 입구에도 음식물을 버리지 말라는 안내문이 붙어 있었는데, 지하층이나 1층은 역류의 문제도 있을 것 같았다. 그래도 여기는 정릉동 가로주택정비사업이 진행 중인 곳에서 멀지 않다. 이쪽도 가로주택정비사업이 추진된다면 이 물건도 가치가 있을 것이다.

 

 

정릉동 가로주택정비사업

 

정릉동 가로주택정비사업 위치

경매 물건이 나온 주창그린빌라 오른쪽으로 가로주택정비사업을 추진하는 구역들이 있다. 가장 오른쪽의 긴 타원형으로 표시한 부분이 정릉동 218-1번지 일대 가로주택정비사업이다. 그 위쪽도 가칭 2단지로 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 가운데 원으로 표시한 부분도 어떤 글에서는 가로주택정비사업을 추진한다고 봤는데 확실하지 않다.

 

 

정릉동 218-1번지 및 226번지 일대 노후도

 

 

가로주택정비사업지로 가는 길

 

 

왼쪽으로 저 앞쪽까지가 가로주택정비사업을 추진하는 곳이다. 저 앞에 현수막도 보인다.

 

 

정릉동 218-1번지 일대 가로주택정비사업

효성그룹 진흥기업에서 현수막을 걸었다.

 

 

정릉동 218의1 가로주택정비사업 사업개요

 

 

정릉동 218-1번지 일대

정릉동 218-1번지 일대를 둘러봤다. 아까의 현수막 외에 다른 정보는 찾을 수가 없었다. 주말에 방문해서 문을 연 부동산도 없었고, 네이버부동산을 확인해보니 정릉동 218-1번지 일대에서 매물이 하나 올라와 있었다. 빌라이고 매매가는 3억원이다.

 

 

 

길음5구역

 

길음5구역

정릉동의 한옥밀집지역으로 가는 길에 길음5구역 재개발 정비사업 사무실이 보였다.

 

 

 

길음5구역 사업개요

 

길음5구역 위치도

 

길음5구역 조감도

길음5구역은 계획에 없던 곳이라 따로 둘러보지 않았다. 왠지 비쌀 것 같다는 생각도 들었다.

 

 

 

정릉동 한옥 밀집지역

 

정릉동 한옥 밀집지역

정릉동에 한옥들이 모여 있는 곳이 두 군데 있다는 것을 알게 됐다. 어떤 모습인지 궁금해서 그중 한 곳에 가봤다. 길음뉴타운 경남아너스빌아파트 아래쪽 부분이다.

 

 

언덕 위로 보이는 아파트가 경남아너스빌이다.

 

 

한옥과 정릉힐스테이트 1단지 아파트

경사를 따라 한옥들이 몇 채 있었다. 내부순환로 건너편으로는 정릉힐스테이트 1단지 아파트가 보였다.

 

 

정릉동의 한옥들

여기도 경사가 있어서 아쉬웠다. 경사만 없었다면 보기 좋은 소규모 한옥 단지를 만들 수 있을 것 같았다.

 

 

경사가 있다고 해도 잘 유지 및 보존을 했으면 좋았을 것 같다. 한옥 벽면에도 화장실에서나 볼 수 있는 듯한 타일들이 붙어 있었다. 이쪽의 한옥들은 1967년 무렵 지은 것들이다.

 

 

정릉동의 한옥들

 

 

로드뷰도 안 나오던 골목들은 역시 차가 다닐 수 없는 골목으로 좁은 편이었다. 이렇게 정릉동 한옥 밀집지역을 둘러봤다. 여기는 정말 소규모이고 다른 곳은 여기보다 규모가 큰 편이다.

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강북구 미아동 SK북한산시티 아파트에 다녀왔다.

 

SK북한산시티 아파트는 미아뉴타운을 재개발한 아파트 중 하나로 2004년 준공이다. 총 47개동으로 3,830세대의 대단지 아파트이다. 최고층은 25층, 최저층은 16층이다. 주차대수는 4,804대로 세대당 1.3대이고, 개별난방이다. 건폐율은 17%, 용적률은 271%이다. 

 

SK북한산시티 아파트 위치

SK북한산시티 아파트는 솔샘역 근처에 있다. 3,830세대의 대단지라 단지 내를 가로 지르는 도로가 두 개나 있다. 가까운 곳에 미양초등학교와 삼각산초등학교가 있다.

 

 

미아뉴타운 인근 아파트 시세 - 호갱노노

SK북한산시티아파트 및 주변 아파트 시세는 위와 같다. SK북한산시티 아파트보다 우측의 두산위브트레지움 아파트가 동일한 면적이 1억원 정도 높은 것으로 나온다.

 

 

미아동 SK북한산시티 아파트 매매가 및 전세가 추세 - 호갱노노

 

네이버부동산에서 매물을 확인해보니 매매는 18건이 올라와 있는데 최저 7억원부터 최고 8억 3천만원까지 있다. 전세는 8건이고 4~5억원 정도이다. 중복된 것으로 보이는 매물들은 최대한 제외한 것인데 다소 차이가 날 수도 있다.

 

현재 121동의 24평형이 6억 7천5백만 원에 경매로 나온 상태이다. 감정평가 시점이 2020년 9월이라 현재의 시세와 크게 차이가 난다.

 

 

단지 내로 가는 계단 및 엘리베이터

사실 여기는 두산위브트레지움 아파트이다. 도착해서 SK북한산시티 아파트인줄 알고 사진을 찍기 시작했는데, 몇 장 찍다보니까 두산위브였다.

 

 

도로 건너편의 상가 건물들

도로 건너편으로 학원들이 많이 보였다. 1층에는 파리바게트가 있는 건물도 있다. 건물들 뒤쪽으로는 주택들이 많은데 주거환경개선지구로 지정되어 있다. 고층 아파트들이 들어선 미아뉴타운과 다른 모습이다.

 

 

두산위브트레지움 아파트 상가

여기도 두산위브

 

 

두산위브 주차장

주차장 사진을 찍으면서 여기가 두산위브트레지움 아파트라는 것을 깨달았다.

 

 

두산위브트레지움 아파트 인근 상가

단지 내 상가는 따로 있는 것 같다. 지금 지도를 살펴보니까 여기는 재개발이 제외된 곳에 상가를 지은 것 같기도 하다.

 

 

SK북한산시티 아파트

149동으로 복도식이다.

 

 

SK북한산시티 주상가 안내표지판

입점한 상가들이 매우 많은데, 일요일 아침에 방문해서 평소에는 장사가 어느 정도 되는지 모르겠다.

 

 

버스정류장과 솔샘역

SK북한산시티 아파트가 있는 쪽에는 솔샘역 1번 출구가 있다. 일부 동의 경우 초역세권이나 마찬가지다. 버스정류장도 있는데, 152번을 타면 길음역을 지나서 종로5가역, 을지로입구역, 서울역까지 갈 수 있다.

 

 

SK북한산시티 아파트 입구 - 게이트2

 

 

벽산라이브파크 아파트 상가

여기는 SK북한산시티 아파트 근처에 있는 벽산라이브파크 아파트의 상가이다.

 

 

도로 건너편 주택들

SK아파트와 벽산아파트, 미양초등학교 사이에 있는 주택들이다.

 

 

미양초등학교와 소나무 협동마을 주거환경개선지구

왼쪽에 있는 학교가 미양초등학교이고, 오른쪽으로 보이는 주택들이 있는 곳이 소나무 협동마을 주거환경개선지구이다. 지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 길 하나만 건너편 미양초등학교가 있는 것처럼 보였는데, 언덕길도 올라가야 한다. SK아파트 주민들은 미양초등학교보다 삼각산초등학교를 선호할 것 같다. 47개동까지 있으니 솔샘역에서 가까운 동의 경우 그래도 미양초등학교를 선호할 수 있겠다.

 

 

소나무 협동마을 주거환경 개선지구

여기도 대단지의 아파트가 들어설 수 있는데, 주거환경 개선지구로 지정되어 그대로 남아있다.

 

 

SK북한산시티 아파트

 

 

SK북한산시티 아파트 주상가 주차장

 

 

SK북한산시티 아파트

드디어 단지 내로 들어왔다.

 

 

대단지라서 단지 내에 이렇게 넓은 도로가 있다.

 

 

사람들이 다니는 길은 이렇게 꾸며놓기도 했는데, 단지 내에 경사가 있음을 알 수 있다.

 

 

주차장

 

 

완만한 언덕길을 계속 올라갔다.

 

 

단지 내 유치원

단지 내 유치원도 보였다. 다른 편의시설도 있는데 따로 사진을 찍지 않았다.

 

 

지금까지 올라온 언덕길

저 아래쪽을 보면 경사가 가팔라 보인다.

 

 

단지 위쪽까지 올라왔다. 왼쪽 사진 뒤쪽으로 보이는 건물이 서경대학교이다.

 

정릉동으로 넘어갈 계획이었다.

 

 

삼각산 가는 길

다행히 가는 길이 있었다.

 

지도만 봤을 때에는 SK북한산시티 아파트에서 서경대학교가 있는 정릉동으로 갈 때 언덕길을 내려가야 하는 줄 알았다. 그런데 서경대학교는 SK아파트보다 더 높은 곳에 있었다.

 

 

이렇게 가파른 계단을 올라온 것이다.

 

 

언덕 위에서 보니까 아파트 층수가 더 높아 보였다. 그런데 최고층이 25층이다.

 

 

서경대학교

서경대학교 북악관인데 버스가 여기까지 올라오는지 버스도 보였다.

 

 

SK북한산시티 아파트와 정릉동 사이에 산책로가 있었다.

 

 

안내표지판

그리고 다행히 정릉동의 e편한세상 대림 아파트로 내려가는 길도 있었다.

 

 

산책로

지도만 봤을 때는 몰랐는데 상당히 높은 곳에 산책로가 있었다. 위 지도에서 빨간색 점선으로 표시한 부분인데, 아마 길음초등학교부터 북한산생태숲까지 이어질 것이다. 나는 솔샘터널까지만 갔다가 되돌아 왔다.

 

 

산책로의 모습

아파트 근처에 이런 산책로가 있으니 운동삼아 걷기 좋을 것 같았다. 간단한 등산복을 입은 사람들도 있었고, 동네 주민들로 보이는 사람들도 있었다.

 

 

SK북한산시티 아파트

산책로에서 바라본 SK북한산시티 아파트의 모습이다. 산책로의 높이가 느껴질지 모르겠다.

 

 

돌아가는 길

오른쪽에 있는 아파트는 정릉풍림아이원 아파트이다. 산책로까지 올라오니까 주변의 아파트들은 산을 깎아 만든 것인가 하는 생각이 들었다. SK북한산시티 아파트가 생기기 전의 미아뉴타운은 어떤 모습이었을지 무척 궁금하다.

 

 

SK북한산시티 아파트 위치

SK북한산싵 아파트에서 서울 도심까지 가는 데는 시간이 좀 걸리겠지만, 대단지 아파트에 초등학교도 있고 산책로도 있고 살기 괜찮아 보였다.

 

 

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성북구 하월곡동에 다녀왔다.

 

원래 월곡두산위브 아파트와 월곡꿈의숲대우푸르지오 아파트만 간단히 돌아볼 생각이었다. 그런데 어제 신속통합기획 민간재개발 1차 선정 21곳이 발표됐다. 그중 '(가칭) 성북 하월곡동 70-1 일대'도 있었는데, 그 위치가 월곡두산위브 바로 맞은편이었다.

 

하월곡동 70-1 일대 위치

가운데 원으로 표시한 부분이 이번에 신속통합기획 민간재개발 1차로 선정된 (가칭) 하월곡동 70-1 일대이다. 그 주변으로 월곡두산위브 아파트와 꿈의숲푸르지오 아파트가 보인다. 더 멀리 보면 장위뉴타운도 보이고, 미아-길음 뉴타운의 대장주라고 할 수 있는 래미안 길음센터피스 아파트도 보인다. 파란색은 이동했던 경로인데, 그 경로를 따라 이 글의 순서는 아래와 같다.

 

월곡두산위브 아파트

구동신아파트 소규모재건축

(가칭) 하월곡동 70-1 일대

꿈의숲푸르지오 아파트

하월곡동과 장위동의 경계

 

마지막의 장위동은 하월곡동 아파트에서 바라본 장위동의 모습으로 아파트가 생긴 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 극명하게 드러난다.

 

 

월곡두산위브 아파트

 

월곡두산위브 아파트 위치

월곡두산위브 아파트는 하월곡동 70-1 일대 바로 맞은편에 있다. 2003년에 준공된 아파트로 2197세대의 대단지이다.

 

 

월곡두산위브 아파트 33평 NS형 최근 5년 시세

월곡두산위브 아파트의 33평형은 5년 전에 4억원 초반대에 거래됐는데, 가장 최근에는 9억 중후반대에 거래됐다. 현재 매물은 그보다 높은 수준인 10억부터 10.5억, 가장 높은 것은 12억에 올라와 있다.

 

 

월곡두산위브 단지안내도

2천 세대 이상의 대단지 아파트라서 차량 출입구도 5개나 된다.

 

 

월곡두산위브 아파트 단지 내 모습

125동 주변을 돌아보면서 사진을 몇 장 찍었는데, 사진에서는 별다른 느낌이 안 난다. 실제로는 20년이 다 되어가는 아파트인데 매우 괜찮다는 느낌이었다.

 

 

월곡두산위브 아파트 상가

정문 옆 상가도 찍어봤다. 나중에 도로변 상가 사진도 나오는데, 그쪽이 훨씬 낫다.

 

 

 

(구)동신아파트

 

구)동신아파트 위치

하월곡동 70-1 일대 바로 아래쪽으로 아파트가 보였다. 임장을 가기 전에 손품을 팔면서 로드뷰를 보는데, (구)동신아파트는 5층 짜리 아파트였다. 대박일 수도 있다는 느낌이 왔다. 그런데 바로 그 (구)동신아파트에서 소규모 재건축이 진행 중이었고, 그만큼 시세도 올라 있었다. 참고로 아래쪽의 동신아파트와 구별하기 위해 구동신아파트라 하는 것 같았다.

 

 

동신아파트 소규모재건축 정비사업 안내문

기사를 보니 90% 이상이 동의했다고 한다.

 

 

동신아파트 소규모재건축 조합임원 후보자 모집공고

 

 

구동신아파트

5층 짜리 아파트로 총 3개동이 있다. 세대수는 90세대고, 1985년 준공이다. 22평(75/59㎡)의 경우 현재 7억 초반대에 매물이 올라와 있다. 불과 1년 전만해도 3억원 정도에 거래됐다. 재건축 되는 5층 짜리 아파트의 가치를 잘 보여준다.

 

 

단지 입구의 상가는 월곡두산위브 쪽에서 봤을 때도 눈길이 갔는데, 재건축에 포함되는지 제외되는지 모르겠다. 아마 제외될 것 같다. 위 사진에서 보이는 건물이 입구에 있는 상가 후면부이고 그 뒤쪽이 월곡두산위브 아파트이다.

 

 

구동신아파트 단지 내 공터

공터라고 했지만 가벼운 운동기구들이 있다. 안 그래도 동간 간격이 넓은데 이런 공간까지 있어서 단순히 계산한 세대당 대지지분이 약 20평이 나온다.

 

 

구동신아파트 단지 내 모습

 

 

(가칭) 하월곡동 70-1 일대

신속통합기획 민간재개발 1차

 

성북 하월곡동 70-1 일대 위치

드디어 하월곡동 70-1 일대이다. 오른쪽으로 월곡두산위브 아파트가 있고, 아래쪽으로 구동신아파트가 보인다. 월곡역 2번, 3번 출구까지 직선거리로 대략 850미터인데, 북서쪽의 미아사거리역 2번, 3번 출구까지도 직선거리로 650미터 정도 된다. 역세권보다는 이렇게 지하철역에서 어느 정도 떨어진 곳이 재개발 가능성이 높다.

 

 

하월곡동 70-1 일대 노후도 (출처: 부동산플래닛)

가칭 성북 하월곡동 70-1 일대의 노후도는 위와 같다. 가운데 부분과 바깥쪽으로 몇몇 신축들이 보이지만 전체적으로 노후된 상태이다.

 

 

하월곡동 70-1 일대 중심 상권

중심 상권이라고 했지만 정말인지는 모르겠고 하월곡동 70-1 일대를 가로 지르는 도로의 모습이다.

 

 

하월곡동 70-1 일대 골목길의 모습

골목 끝으로 보이는 아파트가 구동신아파트이다. 사진상 흰색/빨간색 깃발도 보인다.

 

 

또 다른 동신 아파트

1990년대 초반에 지어진듯한 주택들 뒤로 동신아파트가 보인다.

 

 

하월곡동 70-1 일대

골목길의 모습은 특별한게 없었다. 일부 좁은 골목길에서는 공공재개발 신설동1구역이었던가. 그쪽 분위기가 났다. 그외에는 전체적으로 평지였다. 이렇게 평지였기 때문에 오히려 재개발이 안 되고 남아있었다는 생각도 든다. 건너편 아파트들은 경사가 있는 편이었다. 아래쪽에서 꿈의숨푸르지오 아파트 사진을 보면 경사가 어느 정도인지 알 수 있을 것이다.

 

 

하월곡동 70-1 일대

노후된 주택들이 대부분이었고, 오른쪽 사진과 같이 신축이나 리모델링을 한거 같은 건물도 보였다.

 

 

하월곡동 70-1 일대

 

 

하월곡동 70-1 일대

또 다른 깃발이 보인다.

 

 

재래시장 근처

 

 

좁은 골목길

이 사진을 보니 장위뉴타운에서 재개발이 시작되지 않은 곳이 생각난다.

 

여기서 잠깐 부동산을 방문했던 이야기를 해보겠다. 신속통합기획 민간재개발 1차 21곳이 바로 어제 발표되었고, 그 다음날 오전에 임장을 갔으니 부동산에서도 그저 이 일대가 민간재개발 1차 후보지로 선정된 정도만 알고 있었다. 당연히 매물은 없었고, 1차 선정 발표 이전에도 매물이 거의 없었다고 했다. 부동산 바깥에도 전월세 매물만 몇 개 붙어있을 뿐이었다.

 

 

밤나무골 시장 입구

지도에 시장이 보였는데, 지도에 나온 위치가 아닌 도로쪽에 시장이 있었다.

 

 

밤나무골시장 모습

재래시장이 있으면 재개발이 어렵다는 말을 들었는데, 여기 시장은 규모도 작고 재개발에 방해가 될 것 같다는 생각이 안 들었다.

 

 

월곡두산위브 상가 모습

여기가 바로 아까 잠깐 언급했던 월곡두산위브 도로변 상가이다. 적어도 1층에는 공실이 거의 안 보였다.

 

 

월곡두산위브 상가에서 바라본 성북 하월곡동 70-1 일대 모습이다.

 

 

꿈의숲푸르지오로 가는 길

이 사진에서는 언덕의 경사가 잘 안 느껴진다.

 

 

도로에서 어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다. 경사가 꽤 있다. 인도 위에 지붕까지 설치되어 있었다. 마침 오늘 새벽에도 눈이 조금 왔는데, 이런 경사에 눈까지 쌓이면 많은 사람들이 다칠 것 같다. 그래서 지붕을 설치한 것이 아닐까.

 

 

인도 위의 지붕은 저 위쪽까지 이어졌다.

 

 

월곡 인조잔디 축구장 입구

아파트 뒤쪽으로는 큰 공원이 있었는데, 궁금했지만 안쪽까지 들어가지 않았다. 나름 공세권, 숲세권이다.

 

 

게다가 초품아이기도 하다. 아파트가 초등학교를 품은 것은 아니지만 월곡두산위브에서 길 하나만 건너면 초등학교 정문이 나왔고, 꿈의숲푸르지오에서도 길 하나만 건너면 초등학교 입구가 나왔다. 그쪽은 후문인지 작은 입구였다.

 

 

 

꿈의숲푸르지오

 

꿈의숲푸르지오 위치

밤나무골시장이 있는 곳이 (가칭) 성북 하월곡동 70-1 일대이다. 그 오른쪽으로 아파트 단지들이 있다. 래미안월곡 아파트는 생략하고 꿈의숲푸르지오로 갔다. 꿈의숲푸르지오는 2010년에 준공된 아파트로 총 714세대이다.

 

 

꿈의숲푸르지오 32평 A형 최근 5년 시세

5년 전에는 4억 초중반에 거래됐는데, 가장 최근에는 10억 초중반에 거래됐다.

 

 

꿈의숲푸르지오로 가는 길

 

 

꿈의숲푸르지오 입구

 

 

꿈의숲푸르지오 단지 내 모습

단지 내 사진은 막 찍어서 별다른 감흥이 없다. ATM이 있는 것이 신기했다.

 

 

꿈의숲푸르지오 단지 내 모습

꿈의숲푸르지오 104동을 중심으로 잠깐 돌아보고 나왔다.

 

 

장위동

 

드디어 마지막으로 장위동이다.

 

하월곡동과 장위동의 경계

빨간색 점섬으로 표시한 부분이 하월곡동과 장위동의 경계이다. 꿈의숲푸르지오 아파트에서 나오는데 높은 계단들이 보였고, 그 뒤쪽으로 노후된 주택들이 보였다. 저긴 뭔가 하고 잠깐 살펴봤는데, 돌아와서 지도를 확인해보니 하월곡동과 장위동의 경계에서 장위동 쪽이었다.

 

 

바로 이 계단이다.

 

 

장위동의 모습

하월곡동 쪽은 아파트인데, 장위동은 위 사진들과 같은 모습이었다. 장위뉴타운도 전체적으로 개발이 진행됐다면 이쪽도 아파트가 있었을 것이다. 물론 장위뉴타운에도 몇몇 구역에는 멋진 아파트 단지들이 생겼다.

 

 

세월의 흔적이 느껴지는 주택의 지붕 뒤쪽으로 저 멀리 고층 아파트가 보였다.

 

 

내려가는 길

경사가 상당히 심했다. 눈도 그대로 쌓여 있어서 넘어질까봐 무척 조심했다.

 

 

언덕길 위로 보이는 푸르지오 아파트

푸르지오 아파트가 있는 곳과 오른쪽은 하월곡동, 왼쪽은 장위동이다.

 

 

조금 더 내려가자 다행히 계단과 지붕이 있었다.

 

 

미아-길음 뉴타운

그냥 길음 뉴타운이라고 하는게 맞을까. 아무튼 저 멀리 보이는 초고층 아파트들은 롯데캐슬클라시아 아파트와 래미안길음센터피스 아파트이다.

 

 

민간재개발 1차 후보지 선정결과

 

아래 글에는 청량리동 19 일대를 다녀온 내용이 일부 있다.

 

2021.05.03 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 청량리동 임장 - 청량리7구역, 청량리8구역 재개발

 

동대문구 청량리동 임장 - 청량리7구역, 청량리8구역 재개발

동대문구 청량리동에 다녀왔다. 원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이

trlt30.tistory.com

 

 

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남양주시 진접읍 금곡리에 다녀왔다.

진접역 초역세권에 있는 근린상가 3층이 경매로 나왔기 때문이다.

 

진접역 위치

진접역은 2022년 3월 개통예정이다. 임장을 가보니 거의 공사가 끝난 것처럼 보였다. 출구도 다 만들어져 있었고, 못 들어가게 막아놓긴 했지만 출구번호까지 다 적혀있었다. 이런 진접역 초역세권에 있는 단우타워에서 근린상가가 경매로 나왔다. 3개 호실이 통으로 나왔는데 67평 정도다.

 

 

경매로 나온 상가 위치

현재는 공실인데, 과거에는 피씨방이었다. 경매로 나온 상가가 있는 건물 이름이 단우타워이고, 그 오른쪽이 M타워이다. 단우타워는 공실도 있고 상권이 죽어있는 느낌이었는데, 엠타워와 엠타워 건너편에 있는 상가건물들은 공실이 거의 안 보였고 활성화된 느낌이었다.

 

 

단우타워

경매 사이트에서는 9층 건물이라고 나왔는데 실제로 보면 8층 건물처럼 보인다. 부동산 매물 설명도 8층으로 표시한 곳도 있고, 9층으로 표시한 곳도 있었다.

 

 

진접역 출구

아쉽게도 단우타워 바로 앞으로 출구가 생기지 않았다. 출구는 엠타워 앞쪽으로 하나가 있고, 위 사진의 출구는 단우타워에서 길을 한 번 더 건너야 나오는 곳이다.

 

 

진접역 엘리베이터

저 앞에 횡단보로 신호등 바로 오른쪽으로 보이는 투명한 건물이 진접역 엘리베이터 같았다. 그 뒤쪽으로는 나대지인데, 진접역이 개통하고 유동인가 늘면 그 자리에도 상가건물이 들어올 것 같다. 단우타워는 그 오른쪽에 있다.

 

 

단우타워 맞은편

저쪽도 아직 상가건물이 안 생겼는데 펜스가 있다. 조만간 저기도 상가건물이 생길 것이다.

 

 

진접역 출구

진접역의 또 다른 출구다. 저쪽은 단독주택, 전원주택 같은 집들이 많은 쪽이었다.

 

 

저 뒤로 보이는 아파트는 진접신도브래뉴아파트이다. 538세대고 2009년 준공이다.

 

 

이렇게 진접역 주변을 잠깐 살펴보고 경매 물건지로 왔다.

 

 

경매 관련 공지문

공용관리비 미납으로 상가번영회에서 유치권을 행사하고 있었다. 관리비 미납도 유치권 성립이 가능했던가. 견련성, 점유 등 몇 가지 조건을 충족해야 하는 것으로 알고 있다. 아무튼 미납관리비 공용부분이 천 만원이 넘는 상태였다. 이 비용을 감안하고 입찰가를 정해야 할 것이다.

 

 

유치권 행사중

 

 

경매로 나온 진접역 근린상가 물건

왼쪽으로 경매로 나온 3개 호실이 있고, 오른쪽은 성인게임장이 운영중이었다. 입구도 엘리베이터 바로 옆이다. 과거의 피씨방처럼 3개 호실을 통으로 임대를 주거나 나눠서 임대를 줄 수도 있겠다. 

 

 

단우타워

모든 층을 다 돌아다니면서 공실 현황을 확인해야 하는데, 시간이 없어서 3층만 보고 왔다. 1층에는 공실이 거의 없어 보이는데, 2층에는 임대 표시가 보이고, 3층, 6층, 7층도 공실처럼 보인다. 이쪽이 도로를 바라보는 건물 전면이라고 할 수 있는데 경매로 나온 근린상가도 전면에 있어서 위치는 좋다.

 

 

임대 시세는 2층의 경우 평당 1.8~2만원이었다.

 

 

엠타워와 또 다른 상가건물인데, 이쪽은 상권이 매우 활발해 보였다. 특히 오른쪽 건물은 월세 수입이 상당할 것 같았다. 1층과 2층에 은행, 1층에 파리바게트와 베스킨라빈스까지 있다. 3층부터는 전부 병원이다. 1층에 약국도 있었다.

 

 

진접역 또 다른 출구

여기가 진정한 진접역 사거리이다.

 

 

엠타워 현황

층마다 다 다니면서 확인하고 싶었지만 역시 시간상 여기도 이것만 찍고 왔다.

 

 

삼부르네상스 더테라스

임장을 오기 전에 여기 저기 찾아보니까 삼부르네상스 더테라스라는 단지도 있었다.

 

 

아파트와 단독주택의 중간 정도라고 할까. 테라스 자체만의 고급스러운 면도 있겠다.

 

 

노후에는 이런 곳에서 사는 것도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

엠타워

남양주에 있는 부동산에 가면 엠타워 옆에 진접역이 생긴다고 설명을 해주는데, 여기가 바로 그 엠타워이다. 앞에 올린 사진은 약간 옆면이고 여기가 정면이다. 피씨방, 스크린골프, 당구장, 휘트니스 등이 보인다. 여기에 다 있으니 단우타워에 공실이 생길 수 밖에 없다. 지금 사진을 자세히 보니까 엠타워 2층도 일부 공실처럼 보인다.

 

 

삼성프라자 현황

여기는 엠타워 맞은편에 있는 건물이다. 여기도 당구장이 있다.

 

 

또 다른 건물 현황

여기도 엠타워 맞은편에 있는 건물인데, 삼성프라자 바로 오른쪽으로 사거리 코너에 위치한 건물이다. 1층에 약국, 2층에 은행, 3층부터 병원인 아까 그 건물이다.

 

 

삼부르네상스 더테라스

상권이 형성된 곳에서 바라본 모습이다. 거리가 좀 있는데, 경사진 곳에 위치해서 그런지 잘 보인다.

 

 

단우타워

다시 경매 물건이 있는 곳으로 왔다. 앞에서 올린 사진이 전면부였다면 여기가 후면부이다.

 

 

우편함

우편함만 봐도 정신이 없다. 진접역에 개통하면 상황이 좀 나아질까. 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다. 단우타워 바로 왼쪽, 단우타워 맞은편에도 상가건물이 생길 가능성이 있기 때문이다.

 

 

아까 그 병원 건물

 

 

삼성프라자

 

단우타워 3층 3개 호실의 최초 감정가는 657,000,000원이었다. 1회 유찰된 상태로 이번 최저입찰가는 459,900,000원이다. 3층 상가를 활용할만한 좋은 아이디어만 있다면 낙찰을 받는 것도 괜찮아 보인다.

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중랑구 면목동에 다녀왔습니다.

 

예전부터 한번 가보고 싶었던 곳인데, 최근에는 가로주택정비사업 구역도가 그려지고 있는 곳입니다. 1구역부터 10구역까지 있는데, 몇몇 구역은 동의율이 80%가 넘는다는 현수막이 걸려 있었습니다.

 

 

중랑구 면목동 위치

면목역을 중심으로 북동쪽이 관심 대상이었습니다. 마침 그쪽으로 가로주택정비사업이 추진되고 있었습니다. 위 지도에서 오른쪽 위에 빨간색으로 표시한 곳에 면목선의 역이 생길 예정인데, 과연 언제쯤 생길지 모르겠습니다. 엄밀히 말하면 거기는 면목동이 아니고 망우동입니다. 그래도 역이 생긴다면 접근성이 좋아져서 주변 부동산의 가격이 상승할 것입니다.

 

 

면목역 북동쪽 노후도

면목동의 노후도를 나타낸 것인데, 전체적으로 붉지만 신축도 상당히 들어온 것으로 보입니다. 동원전통시장을 지나가면서 철거가 이루어진 큰 필지를 봤는데, 위 지도에도 나옵니다. 동원전통종합시장이라는 글자가 있는 곳 바로 오른쪽에 점선으로 표시되어 있습니다.

 

 

면목동 동원전통시장 위치

동원골목시장이 보여서 들어가봤는데 규모가 상당했습니다. 위 지도에 표시한 것처럼 저 골목을 따라 전통시장이 거의 면목역까지 이어졌습니다. 가격도 착했습니다. 프랜차이즈 빵집에서는 빵 하나가 1,000원이 넘고, 동네 빵집은 저렴한 경우 500원인데, 동원시장의 어느 빵집에서는 그런 빵이 다섯 개에 2,000원이었습니다.

 

투자자의 입장에서는 그렇게 활발한 시장이 있으니 그 주변은 개발이 어렵겠다는 생각이 들었습니다. 시장 골목 근처에는 철거를 한 현장도 보였습니다. 규모가 상당했는데, 거기도 무언가 생긴다면 그쪽은 가로주택정비사업도 어렵지 않을까 하는 생각을 했는데, 다행히 그 필지를 제외하고 추진 중입니다.

 

 

면목역 2구역 80% 달성

사전에 구역을 알고 왔던 것은 아니고 그냥 어떤 모습인가 살펴보려고 왔는데 면목역 가로주택정비사업 현수막이 보였습니다.

 

 

면목역 3구역 가로주택정비사업 80% 달성

면목역 2구역도 그렇고 3구역도 동의율 80%를 달성했다고 하는데, 가로주택정비사업이 잘 추진될지 궁금합니다.

 

 

여기는 몇 구역에 포함되는지 모르지만 골목 안쪽은 이런 모습이었습니다. 단독주택도 있고, 거의 4층은 되는 구축 빌라도 있었습니다.

 

 

이쪽에는 완전한 신축은 아니고 준신축이라고 하면 될 정도의 빌라도 보였습니다.

 

 

여기는 아마 망우동일 것입니다. 망우동의 빌라가 경매로 나와서 확인을 하고 면목역으로 돌아가는 길이었습니다.

 

 

여기도 아직 망우동인데 오히려 면목동보다 노후도 면에서는 사업성이 있어 보였습니다.

 

 

여기가 앞에서 언급했던 철거 현장입니다. 사진을 잘 찍고 싶었는데, 철거현장에 사람들도 있고, 지나가는 사람들도 있어서 구석에서 겨우 한 장 찍고 말았습니다. 땅의 크기가 상당히 컸는데 과연 뭐가 생길지 궁금합니다.

 

 

면목동 동원전통시장

이런 시장 골목이 500미터 이상 이어집니다.

 

 

면목역 5구역 가로주택정비사업 동의율 80%

5구역도 동의율 80%를 달성했다고 합니다. 구석 구석 돌아다니면서 다른 구역들도 어떤 모습인지 확인하면 좋겠지만 그런 시간도, 체력도 안 되서 적당히 보고 돌아왔습니다.

 

 

면목역 가로주택 정비사업 홍보관

이렇게 홍보관도 있었습니다. 과연 면목동은 어떻게 될 것인지...

 

 

면목역 가로주택정비사업 구역도

면목역 가로주택정비사업 구역도입니다. 1구역부터 10구역까지. 이쪽에 투자를 한다면 여러 구역 중에서 동의율도 높고 사업성도 있는 곳을 선택하면 될 것 같습니다. 하지만 저는 보수적인 입장입니다. 면목동 가로주택정비사업에 대해서만 보수적으로 생각하는 것은 아니고 원래 성격이 그런 편입니다. 돈이 더 들더라도 안정성이 확보된 곳에 투자하고 싶습니다.

 

아무튼 이 구역도를 들고 다니다가 식당에 가서 저도 모르게 테이블 위에 올려놓고 자잘한 짐들을 챙기고 있었는데, 식당 직원분도 구역도를 유심히 보면서 관심을 보였습니다. 

 

 

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성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

 

성북구 하월곡동 위치

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

 

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

 

 

하월곡1구역-2구역 가로주택정비사업 추진대표사무실

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

 

 

이동 경로

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

 

 

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

 

 

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

 

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

 

빌라 지하 주차장 입구

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 입구

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

 

 

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 모습

 

 

경매로 나온 빌라 주변 모습

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

 

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 노후도

생각보다 신축이 많아 보인다.

 

 

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

 

 

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

 

 

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

 

 

이런 단독주택들도 많았다.

 

 

이쪽은 1구역이었던가

 

 

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

 

 

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

 

 

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

 

 

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

 

 

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

 

 

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

 

 

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

 

 

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

 

 

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

 

 

래미안라센트 아파트가 있다.

 

아파트 시세는 생략한다.

 

 

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

 

 

 

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