생각하고 부자되기

은평구 응암동에 다녀왔다.

 

응암동에 있는 빌라들이 경매로 자주 나오는데, 그렇게 끌리는 물건도 없고 익숙하지 않은 곳이라 계속 안 가고 있었다. 그러다 시간을 내서 한 번 가봐야겠다는 생각이 들었고 경매 물건을 몇 개 뽑아서 응암동으로 갔다. 아무래도 눈에 보이는 것에 관심이 가는 법. 경매 물건들보다는 응암동 재개발에 관심이 갔다.

 

이미 완공된 아파트들, 완공을 앞두고 있는 아파트들이 보였다. 새롭게 고층 아파트가 들어선 곳들이 과거에는 어떤 모습이었는지 모른다. 그래도 거기에 빌라 하나 가지고 있었다면 하는 생각이 들었다. 서울 지역 재개발에 관심을 갖고 있지만 전반적인 아파트 가격이 상승하니까 재개발 구역의 프리미엄도 상당히 올랐다.

 

 

카카오맵에서 응암동을 검색하니까 대충 위 지도와 비슷한 지역이 나왔는데, 응암동보다는 고양향동 공공주택지구가 먼저 눈에 들어왔다. 아무튼 응암동은 응암역 우측에 있다. 지하철 6호선을 타면 나오는 '응암순환'이 가는 곳이다. 응암역 우측부터 아래로 응암1동, 응암2동, 응암3동이 있다. 이번 임장에서는 응암역에서 출발해서 아래쪽으로 증산역까지 내려왔다. 가장 관심 있게 봤던 지역은 백련산SK뷰아이파크아파트 주변이었다.

 

 

e편한세상백련산아파트 우측으로 재개발 구역에서 제외된 곳이 있다. 그쪽에서 경매 물건이 간혹 나오는데 어떤 곳인지 궁금했다. 그래서 응암동으로 갔던 것이다. 그 주변으로 백련산SK뷰아이파크아파트, 백련산해모로아파트가 인상적이었다. 경매 물건들을 중심으로 6호선 라인에서 오른쪽으로 좀 떨어진 곳을 집중적으로 봤기에 응암역 주변에 나홀로 아파트들이 많은지 몰랐는데, 지금 지도를 보니까 응암역 주변을오 소규모 아파트들이 많이 있다.

 

응암2동이라고 나온 곳 주변, 백련산 좌측으로도 대단지 아파트들이 많은데 그쪽은 다음 기회에 가보기로 했다.

 

 

응암동 재개발 구역들

 

많은 구역들이 있지만 응암10구역, 응암11구역, 응암4구역만 언급하겠다. 그쪽을 다녀왔기 때문이다. 응암동 재개발 구역들에 익숙하지 않기도 하다.

 

 

응암10구역

 

 

 

마침 응암10구역 위치도에 다른 구역들도 나왔다. 응암10구역은 현재 백련산SK뷰아이파크 아파트가 됐다.

 

 

 

응암10구역의 각 단계별 시간 흐름은 생략한다. 백련산SK뷰아이파크 아파트는 2020년 5월에 준공됐고, 총 1,305세대이다. 11개동, 25층.

 

 

도대체 분양가가 얼마였던 것일까. 2017년 4억원 정도였는데 지금 호가는 11억이다. 이런 시세 흐름을 보면 그때 아무거나 샀어야 했다는 생각밖에 안 든다. 하지만 다 지난 일이다.

 

 

응암11구역

 

 

 

위치도는 생략한다. 응암10구역 바로 위쪽이다.

 

 

응암11구역은 현재 백련산해모로 아파트가 됐다.

 

2020년 6월 준공
760세대
최고층 24층
9개동

 

시세/실거래가 정보가 안 나온다. 아직 거래가 제한된 것일까. 백련산SK뷰아이파크 아파트와 비슷한 시세이지 않을까.

 

 

응암4구역

 

 

 

 

 

조합원 분양가, 일반 분양가 등은 생략한다. 분양가를 알아두고 과거의 프리미엄을 추적해보는 것이 앞으로 재개발 구역에 투자하는 데 도움이 되겠지만...

 

 

현장 사진들

 

응암역 우측으로 불광천이 시작되는 곳이다. 과연 이 물은 어디서 오는 것일까. 아무튼 이날 비가 엄청 내렸다. 카페에서 시간을 보내다가 조금 잠잠해졌을 때 나왔는데 물살이 거셌다.

 

 

불광천에 딱 붙어서 무언가 공사 중이었다. 불광천뷰 카페가 생기는 것일까.

 

 

응암1동의 모습

 

큰 길을 따라 이마트 불광점까지 걸어갔다가 주택가로 왔다.

 

 

고양이도 만나고.

 

 

예성아트빌

 

예전에도 경매로 나온 곳으로 기억하는데, 또 나왔다. 별 관심이 없어서 패스.

 

 

역시나 손품을 제대로 안 팔고 와서 노후도도 제대로 확인을 안 하고 일단 나왔는데, 신축 빌라와 구축 빌라, 단독주택 등이 혼재한 모습이었다.

 

 

오래된 가옥과 공사 중인 건물도 있었다.

 

 

대로변을 따라 걷는 길

 

저 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

 

대로변에 접한 신축 빌라

 

여기서부터 살짝 언덕이 시작됐다.

 

 

신동아아파트

 

1990년에 준공된 아파트이다.

 

 

드디어 보이는 신축 아파트

 

백련산해모로 아파트였다. 응암11구역과 응암10구역에 들어선 아파트의 특징은 외부인은 단지 내로 들어갈 수조차 없는 구조였다는 것이다. 백련산해모로 아파트도, 백련산SK뷰아이파크 아파트도 출입을 통제하고 있었다.

 

 

응암11구역 주변 건물들

 

 

백련산해모로 아파트

 

얼마 전에 입주를 해서 그런지 아직 상가들이 다 들어오지 않았다.

 

 

바로 이런 구조였다.

 

주민 인증을 해야 들어갈 수 있었다. 아파트 주민들 입장에서는 외부인들이 못 들어오니까 쾌적하겠다. 외부인 입장에서는 주변 지역과 단절된 느낌이 든다.

 

 

응암10구역이었던 백련산SK뷰아이파크 아파트

 

SK뷰도 아니고 아이파크도 아니고 SK뷰아이파크라니 컨소시엄으로 건설을 했던 것일까. 검색해보면 나올텐데 귀찮다...

 

 

응암11구역과 응암10구역 사이의 도로

 

저 앞으로 응암4구역이 보인다.

 

역세권이든 아니든 진작에 서울에 신축 아파트를 하나 분양 받았더라면 벼락거지가 되지 않았을 것이다. 하지만 누가 이렇게 오를 줄 알았나. 그저 서울에 직장이 있고 결혼을 해서 아파트가 필요했고 어느 정도 경제적 여유도 있었던 사람들이 분양을 받지 않았을까. 

 

 

서부경전철 적격성 심사통과

경축

2028년 개통예정

 

서부선을 의미하는 건가, 서부경전철이라... 요즘 하도 이런 저런 노선들이 많아서 모르겠다. 지금은 역에서 멀지만 몇 년 뒤에는 역세권 아파트가 되는 것일까.

 

 

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트 입구

 

역시 신축 아파트라서 좋아 보인다.

 

 

응암4구역

 

e편한세상 백련산 아파트가 생길 예정이다. 2021년 11월 예정.

 

 

저 앞으로는 백련산 힐스테이트 아파트가 보인다.

 

 

외부인 출입통제

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트도 위와 같이 단지 내 출입을 통제하고 있었다. 사유지라서 그렇다는 안내문을 얼핏 봤다.

 

 

응암 제4구역 주택재건축 정비사업

 

재개발인줄 알았는데 재건축이다. 응암10구역과 응암11구역도 재건축을 재개발로 잘못 적었을 수도 있다. 자세히 안 봐서 그렇다. 재개발과 재건축은 비슷하면서도 엄밀히 다르다.

 

아무튼 응암4구역 재건축 현장 입구에는 다른 현장들과 다르게 '사진촬영 금지'가 붙어 있었다. 정보수집 어쩌고 적혀 있었는데, 그래서 내부가 바로 보이는 사진은 안 찍었다.

 

 

바로 이쪽이 관심을 가졌던 곳이다.

 

응암4구역 우측, 재개발/재건축에서 제외된 구역으로 간혹 경매 물건이 나왔던 곳이다. 부린이의 입장에서 여기도 묻어두면 언젠가 빛을 보지 않을까 하는 생각을 했었는데, 손품을 팔았을 때와 달리 경사가 엄청 심했다. 응암4구역으로 들어오는 도로부터 여기까지 완전 언덕길이었다.

 

 

어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다.

 

 

아직도 더 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 왜 재개발/재건축 구역에서 제외되었을까.

 

 

이 구역은 골목 골목을 다 돌아봤다.

 

연결도로없음

 

막다른 골목이었다.

 

 

나름 깔끔한 모습의 건물도 있었다.

 

그래도 주차공간은 부족하지 않을까.

 

 

막다른 골목 끝에서는 차가 지나갈 수 없는 계단이 있었다.

 

 

바로 이런 계단이다.

 

 

오래된 건물들

 

몇 년 뒤에 이곳은 어떤 모습일까.

 

 

일부 건물은 건물 입구로 가려면 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 이렇게 주차공간이 있었다. 지나가는 사람이 있어서 사진을 못 찍었는데 기둥에 있는 자물쇠를 풀어야 주차를 할 수 있게 해놨다.

 

 

응암4구역과 가까운 곳에서는 건물들 사이로 응암4구역 아파트가 보였다.

 

 

노후된 주택가와...

 

 

신축 아파트 공사 현장

 

신축 아파트가 이렇게 가까이 있지만 응암11구역이나 응암10구역처럼 응암4구역도 외부인 출입을 통제한다면 이쪽과 저쪽은 단절될 것이다. 아파트 주민들 입장에서는 크게 상관하지 않고 안전을 위해 출입통제를 하는 것을 선호할 수도 있겠다.

 

 

이렇게 응암4구역 우측을 둘러보고 내려갔다.

 

몇 년 안으로 여기까지 다시 오는 일은 거의 없지 않을지...

 

 

내려가는 길에 백련산파크자이 아파트도 보였다.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 맞은 편이다.

 

단독주택 같은 건물과 신축 빌라가 나란히 있다.

 

 

단지 앞으로 무슨 영어 유치원 같은 건물도 있었다.

 

영어 유치원이 맞을까.

 

 

아파트 단지 앞으로 주차장도 넓고 위치를 잘 선정한 것 같았다.

 

여기서 잠깐 응암10구역의 과거 모습을 확인하고 넘어가고 싶다. 과거의 응암10구역은 위 사진 좌측의 주택들과 같은 모습이었을까. 왜 저쪽은 재개발/재건축에서 제외됐을까.

 

 

2012년과 2017년 사이의 로드뷰는 아예 없는데, 아무튼 백련산SK뷰 아이파크 아파트가 생긴 응암10구역은 과거에 위와 같은 모습이었다.

 

 

 

 

이쪽은 단독주택이었다. 2017년 전에는 이런 단독주택이 얼마였을까. 지금 서울 시내의 이런 단독주택은 5~6억원이 그냥 넘는다. 재개발 구역 내에 있으면 입지에 따라 10억이 넘고 20억까지 가기도 한다.

 

 

응암10구역 맞은 편으로는 무슨 무슨 암, ㅇㅇ불교 등의 건물이 많았다.

 

 

응암시장

 

여기서 점심을 먹을까 했는데 시장 규모가 작아서 먹을만한 것이 없었다.

 

 

또 다른 경매 물건지로 가는 길

 

이번에 5~6개의 경매 물건을 준비해서 갔는데, 주거지역 내의 빌라도 있었고 준주거였나 상업지역이었나 그런 구역에 속한 건물도 있었다. 주변 분위기도 많이 달랐다.

 

 

이렇게 낡아보이는 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

요즘 대로변에 접한 낡은 건물을 보면 그런 생각 밖에 안 든다.

 

 

바로 여기다. 건물간 간격이 매우 좁다.

 

 

도로를 따라 보이는 낡은 건물

 

이런 모습을 보면 도로만 정비를 한 것 같다.

 

 

마지막 물건지로 가는 길

 

 

여기는 신축보다 구축이 많았다.

 

 

저 멀리 보이는 아파트들

 

지대가 높아서 멀리 있는 아파트들이 보였는데, 당시에는 저 아파트들은 뭔가 했는데, 글을 쓰면서 지도를 유심히 보니까 백련산 주변 힐스테이트 아파트 같다. 응암7구역부터 9구역까지일까.

 

 

아직은 이런 건물을 낙찰 받을 엄두가 안 난다. 결국 시간과의 싸움일텐데...

 

 

이쪽은 증산역에서 조금 떨어진 곳이다.

 

여기도 무슨 구역 같은 현수막이었나 사무실이었나 이제는 잘 기억도 안 나는데 무언가 보여서 골목으로 들어온 것이었다. 단층 건물이 있어서 뭔가 생길 것 같다는 느낌이 왔는데 주택은 아니고 공업소 같은 곳들이 모여있는 곳 같았다.

 

 

증산역으로 가는 길

 

저 멀리 수색 증산 뉴타운이 보인다. 응암역에서 시작한 불광천이 여기까지 이어진다. 불광천에 올때마다 불광천뷰 빌라나 아파트도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 든다.

 

끝.

 

 

이렇게 임장을 다니는 것이 도움이 되고 있는건지 모르겠다. 최근 읽은 책에서는 과거와 달리 요즘은 인터넷이 발달되어서 임장의 중요성이 떨어진다는 견해도 있었다. 그래도 현장에 나오면 무언가 얻어가는 것이 있는데, 한편으로는 손품을 더 많이 팔고 나와야 얻어가는 것이 더 많을 것 같다는 생각도 든다.

 

마포구 성산동에 다녀왔다.

 

성산 시영아파트를 보러 갔던 것은 아니고 상암동에 볼 일이 있어서 갔다가 성산 시영아파트가 보이길래 잠시 시간을 내어 둘러봤다. 성산 시영아파트는 몇 달 전부터 가보려고 했던 곳이었다. 부동산을 잘 아는 지인이 한 번 관심을 가져보라고 했던 곳인데... 관심을 가질 수 없을 정도로 올라버렸다.

 

 

성산시영아파트는 월드컵경기장역 근처에 있다. 위치에 따라서는 디지털미디어시티역이나 마포구청역을 이용할 수도 있겠다. 근처에는 난지도가 있다. 과거에는 쓰레기 매립장이 있었다고 하는데... 그 때는 이 주변을 쳐다도 안 봤을 것이다. 그런데 공원이 생기고 월드컵 경기장도 생기고 재건축 바람을 타고 엄청 올랐다.

 

 

성산시영아파트는 대단지이다. 월드컵북로를 기준으로 아래쪽에만 27동까지 있다. 위쪽으로는 위 사진에는 안 나오지만 33동까지 있다. 네이버 부동산에서 확인해보니까 3710세대로 나온다. 1986년에 준공된 아파트로 35년이 넘어가고 있다. 주변에 초등학교도 두 개 있다.

 

 

불과 몇 년 전만 해도 3~4억이었는데... 지금은 9~10억이다. 참고로 66형 기준이다. 중층 재건축 바람을 타고 이렇게 상승했다. 둔촌 주공 아파트와 같은 5층 짜리 아파트 단지들이 재건축 되고, 이제는 15층 짜리 주공아파트들의 차례이다. 성산시영아파트는 주공아파트는 아니지만 서울에 시영아파트가 몇 군데 있다. 신월동의 시영아파트, 월계동의 시영아파트 등이다. 모두 상당히 올랐을텐데, 관심을 갖고 있다가 혹시라도 기회가 온다면 잡아야 할 것이다.

 

 

상암동에서 가는 길에 보였다. 재건축 이야기가 나오고 있는데 멀리서 보기에 외관은 깔끔한 편이었다.

 

 

성산시영아파트와 불광천

 

단지 앞으로는 이렇게 불광천이 흐른다. 여기서 산책을 할 수도 있고, 조금 멀리간다면 상암 월드컵 경기장을 지나서 월드컵공원이나 평화의 공원으로 갈 수도 있다. 나름 숲세권? 공세권? 이다.

 

 

이쪽 말고도 6호선 라인을 따라 증산역이나 새절역 주변으로 불광천에 접해 있는 주택들도 입지가 괜찮아 보였다.

 

 

다리를 건너 성산시영아파트로 가는 길이다.

 

구석구석 살펴보고 아파트 꼭대기 층에도 올라가서 전망까지 봤어야 했는데 시간상 단지 내를 잠깐 둘러보고 올 수 밖에 없었다.

 

 

단지 주변으로 현수막들이 많이 보였다. 위 현수막은 성산시영아파트 재건축 예비조합설립 추진위원회에서 만든 것으로 보이는데, 정비구역지정 동의율이 72.68%라고 한다. 언제 기준인지 모르겠다.

 

 

1동부터 33동까지 있다. 1동부터 15동까지는 1호부터 6호까지 있고, 16동부터는 대부분 1호부터 10호까지 있다. 사진을 찍을 때는 주의깊게 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 그렇다.

 

 

아무래도 오래된 아파트라 단지 내 주차공간이 부족할 것 같았다. 살짝 둘러보니 출근 시간이 훨씬 지난 시간인데도 차들이 많았다.

 

 

위 사진과 같이 15층 짜리 복도식 아파트이다.

 

전망은 무척 좋을 것이다. 86년에 준공된 아파트지만 관리를 잘 했는지 깔끔해 보였다. 그래도 언젠가는 재건축이 될 것이다.

 

 

성산시영아파트 단지 내 상가 건물을 보고 깜짝 놀랐다. 위쪽을 보면 세월의 흔적이 보이는 낡은 모습인데, 상가 1층에는 공인중개사들이 잔뜩 있었다. 사진에 보이는 것만 6개이다. 앞서 66형의 경우 실거래가 기준으로 시세가 9~10억이라고 대략적으로 적었는데, 지금 네이버 부동산을 확인하니 면적에 따라 다르겠지만 호가가 13억이 넘는 매물도 있다. 10억 상당의 아파트를 한 건만 거래해도 중개보수가 상당하니까 저렇게 부동산이 많은 것이다. 세대수도 3710세대나 되니까 거래도 좀 있을 것이다.

 

 

매물 중 하나를 확인했을 때 나오는 중개보수 및 취득세 등인데, 중개보수가 최대 990만원이다.

 

 

또 다른 현수막들

 

 

여기는 성산시영아파트에서 마포구청으로 가는 길이다.

 

 

지나가면서 또 다른 현수막들이 보였다.

 

 

 

이렇게 대충 성산시영아파트를 둘러보고 왔다. 부린이의 견해를 잠깐 언급하자면, 언젠가는 재건축이 될 것인데, 빠른 시일 내에는 어려울 것 같다는 느낌이었다. 주민들의 의사에 따라 달라지겠지만, 이제 35~36년이 됐을 뿐이고 겉으로 보기에는 어느 정도 잘 관리가 되고 있었기 때문이다. 전체적으로 상승한 서울아파트 가격이 유지되면 재건축 속도도 빨라지겠지만, 혹시라도 블랙스완이 나타난다면 늦어질 것이고 매수 기회가 올지도 모르겠다.

 

 

동대문구 청량리동에 다녀왔다.

 

원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이 들었다. 그중 하나는 정확한 채권 금액만 알면 수익을 낼 수 있는 물건 같았는데, 그래도 관심이 가지 않았다. 결국 청량리역 주변에서 아직 제대로 안 가본 청량리7구역과 청량리8구역으로 갔다.

 

청량리7구역은 관리처분인가 이후 이주중이고, 청량리8구역은 조합설립인가 상태이다. 도로를 사이에 두고 양쪽으로 위치한 두 구역의 사업진행속도가 다른 이유가 궁금했다. 또한 같은 청량리동인데 구역으로 지정된 곳과 지정되지 않은 곳의 차이도 궁금했다. 약 300미터 정도 떨어져 있을 뿐인데, 재개발 구역으로 지정된 곳은 프리미엄이 7억이나 붙고 그렇지 않은 곳은 일반적인 빌라 시세를 유지하고 있을 뿐이었다.

 

 

청량리7구역은 지도에 나온다. 그 아래로 광남캐스빌 아파트가 있는 곳이 청량리8구역이다. 더 아래쪽으로 미주아파트는 재건축을 추진중이다. 청량리7구역과 청량리8구역 오른쪽은 재개발 구역이 아닌데, 그쪽의 미래는 어떨지 궁금하다. 마침 그쪽에 경매 물건도 나왔었다.

 

 

동대문구 청량리동에서 이동했던 경로이다. 청량리역 3번 출구로 나와서 미주아파트를 지나 재개발 구역에 포함되지 않은 곳들에 먼저 가봤다. 경매로 나왔던 물건도 잠깐 살펴보고 청량리7구역으로 갔다. 그리고 청량리8구역을 보고 다시 청량리역으로 돌아왔다. 항상 그랬듯이 임장을 가기 전에는 청량리7구역과 청량리8구역을 구석구석 살펴보고 돌아올 생각이었는데, 실제로는 그냥 크게 돌면서 일부분만 보고 오게 됐다.

 

 

청량리동 재개발 구역 외 경매 물건 등

 

청량리동에서 반지하 빌라가 경매로 나왔는데, 2억원 미만으로 낙찰됐다. 그래도 16명이나 입찰을 했고 감정가의 148%에 낙찰된 것이었다. 과거에 이 빌라를 구입한 사람은 재개발을 기대하며 구입했을텐데, 아쉽게도 재개발 구역에 포함되지 않으면서 수익을 거두지 못한 것으로 추정된다. 반면에 재개발 구역에 포함된 청량리7구역의 빌라들은 프리미엄이 7억이다. 무엇 때문에 이런 차이가 났을까. 초기 재개발에 투자할 때 신중하게 판단해야 한다.

 

 

청량리 미주아파트 북동측

 

이쪽도 언젠가 재개발이 될까 살펴보러 지나갔다. 조금 더 안쪽으로 들어가서 봤어야 했다. 대로변에서 한 블럭 들어간 도로인데 도로폭도 넓고 상점들도 많았다.

 

 

큰 도로를 건너서 다른 쪽으로 왔다.

 

이쪽도 재개발 구역이 아닌데, 신축이 드문 드문 있었지만 언젠가 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이렇게 좁은 골목도 있었고

 

 

접근금지, 위험을 알리는 모습도 보였다.

 

붕괴의 위험이 있어서 그런가

 

 

이런 모습을 보면 언젠가는 재개발이 될 것 같기도 한데, 중요한 것은 주민들의 의사이다.

 

 

언제까지 이런 모습으로 남아있을지 계속 지켜보고 싶다.

 

 

사진상 신축은 거의 안 보이는데 큰 도로에 접한 곳은 신축이 조금 있었다.

 

 

 1990년대에 지어진 듯한 빌라와 단독주택

 

이 주변에 경매 물건이 있었는데 실제로 와서 보니까 반지하 빌라지만 다른 곳보다 괜찮게 느껴졌다. 무엇보다 다른 반지하보다 지상으로 더 높게 올라온 것처럼 보였기 때문이다. 부동산에서도 지하층이 아닌 1층으로 소개하고 있었다.

 

이 구역에 저렴한 단독주택 매물도 있었다. 대지 면적만 고려하면 평당 1,500만원 정도다. 여유가 있다면 장기적으로 땅만 보유하고 가도 괜찮을 것 같았다. 수리 후 임대도 가능하겠지만 리스크가 많아 보였다.

 

 

청량리7구역

 

서울시 자료에는 사업시행인가로 나오는데 작년 관리처분인가 이후 이주가 거의 마무리 단계에 있다.

 

 

여기도 사업시행인가로 나오는데 관리처분인가 이후 이주 중이다. 구석구석 살펴보고 싶었는데 SECURITY 조끼를 입은 사람들이 순찰을 돌고 있어서 혹시라도 괜한 오해를 살까봐 경계를 따라 크게 돌았다. 그래도 이주 후 철거 전 단계를 보기에 충분했다.

 

 

 

대략적인 시세는 아래와 같다.

 

다세대 대지 10평 매매가 8.3억 감정가 9,600만 59형 신청
단독 대지 27평 매매가 11.5억 감정가 2.6억 84형 신청

 

 

재개발 구역 외 빌라가 3억원 정도에 나온 것을 보면 재개발 구역에 속하는지 여부에 따라 몇 억원이 차이가 난다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

지난 3월에 50세대가 남았다는 말도 있었고, 부동산에서는 이주완료 95%라고 했다. 이주가 끝나면 철거가 시작될 것이다. 

 

 

청량리7구역은 경사가 좀 있었다.

 

오른쪽 사진을 보면 저 멀리 아파트가 보일 정도로 지대가 높다. 이렇게 지대가 높고 지하철역에서 먼 것이 오히려 재개발을 진행하는 데 도움이 되지 않았을까. 다음에 나올 청량리8구역은 거의 평지였다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

이주가 끝난 주택들이다. 구역 안쪽으로 들어갔다면 아직 이주하지 않은 주택도 볼 수 있었을텐데 그냥 바깥 경계로 크게 돌아봤다.

 

 

청량리7구역의 장점은 숲세권이라는 것. 바로 위쪽에 홍릉근린공원이 있다.

 

 

초등학교도 두 개나 있다.

 

 

범죄예방을 위한 24시간 순찰

CCTV 촬열 및 녹화중

 

청량리7구역에 들어서자마자 SECURITY 조끼를 입은 사람이 보였는데 24시간 동안 순찰을 하는 것이었다. 아무래도 빈집들이 있으니 범죄의 우려가 있다.

 

 

그래서 이렇게 띠로 막아놨는데... 몰래 들어가는 사람도 없진 않을 것 같다.

 

 

이주 마무리 단계지만 다른 곳보다 길거리가 깔끔했다. 행당7구역이었던가, 이주가 거의 끝났을 때 갔는데 폐기물들도 많고 아주 지저분했다.

 

 

이 길을 중심으로 왼쪽은 청량리7구역이고 오른쪽은 재개발 구역에서 제외된다.

 

 

도로 건너편에서 찍은 청량리7구역의 모습

 

청량리7구역이 지대가 높다는 것을 확실히 알 수 있다. 도로에 접하고 있어도 높낮이의 격차가 있기에 신축도 안 되고 결국 재개발까지 이어지지 않았을까.

 

 

청량리7구역의 모습

 

높낮이의 격차가 없는 쪽도 신축 건물 대신 재개발로 진행됐다. 이쪽 건물은 노후도가 심한데, 사진은 없지만 오른쪽으로 갈수록 보다 깔끔한 건물이 있었다.

 

 

청량리8구역

 

청량리8구역은 조합설립인가 단계이다. 과연 잘 진행될 것인지, 왠지 어려워 보였다.

 

 

 

위쪽은 청량리7구역이고, 왼쪽은 제기4구역이다. KT건물을 제외하고 나머지가 청량리8구역이다. 청량리8구역의 좌측부분, 대로변에 접한 부분에 상점들이 꽤 많았다. 재개발 추진에 방해가 될 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

 

 

청량리8구역의 모습

 

청량리동 및 주변 지역의 재개발 구역과 비슷한 느낌이었다.

 

 

좁은 도로를 따라 오래된 집들이 있었다.

 

 

왼쪽이 공영주차장, 오른쪽이 KT건물이다.

 

 

주택들은 노후됐지만 도로폭은 넓다.

 

아까 언급한 대로변의 상점들은 유동인구가 많아서 따로 사진을 못 찍었는데 아래 로드뷰와 같은 모습이다.

 

 

 

 

 

이런 상가 건물들이 모두 재개발 구역에 포함됐다.

 

 

구역 안쪽의 주택들

 

뒤쪽으로 아파트가 보인다. 청량리7구역과 청량리8구역의 주변 아파트 시세, 청량리7구역의 예상 조합원 분양가 및 일반 분양가 등을 모두 추가하려다가 생략한다.

 

 

청량리8구역의 모습

 

도로 끝으로 청량리 롯데캐슬 SKY-L65가 보여서 찍어봤다. 청량리역 주변은 말 그대로 천지개벽 중이다. 재개발도 진행되고 지하철, 철도 노선도 많이 생긴다.

 

 

이런 모습을 보면 청량리8구역도 재개발이 필요해 보이지만 잘 진행될지 의문이다.

 

 

이렇게 청량리동을 돌면서 재개발 구역이 아닌 곳과 재개발이 진행 중인 곳의 차이, 같은 재개발 구역이라도 진행속도에 따른 차이를 볼 수 있었다.

 

용산구 이촌동에 다녀왔다.

 

주말에 한강에서 자전거를 탈때 자주 지나갔던 곳이다. 용산구 이촌동 강서아파트가 처음 경매로 나왔을 때 별다른 관심을 갖지 않았다. 그런데 2회 미납이 되니까 도대체 어떤 곳인가 궁금했다. 지나가던 길에 잠깐 들렀는데 공부할 것이 많았다. 대지권이 없는 물건이라 재건축에 대해 잘 알아야 했고, 지난 4월 7일 국토교통부가 발표한 공고재건축 후보지로 선정된 곳이기도 했다.

 

 

강변강서 아파트 위치

 

용산구 이촌동 강변강서 아파트는 한강변에 위치해 있다.

 

 

현대한강아파트 근처에 있다. 지하철역에서 멀어서 역세권은 아니지만 한강뷰가 가능한 입지이다.

 

 

용산 강변강서 아파트는 강변아파트와 강서맨션을 의미한다. 주변에 현대한강아파트도 있고, 동아그린아파트도 있다. 입지는 현대한강아파트가 가장 좋다. 현대한강아파트가 마치 병풍처럼 한강변에 서있어서 강변강서 아파트가 공공재건축이 되다고 해도 저층은 한강뷰가 안 나올 것 같았다.

 

 

현대한강아파트
516세대
총 4동
97년 3월 준공

 

 

 

 

한강뷰에 용산이라 가격이 엄청나다. 76형의 경우 2017년 4월에 5억원에 거래가 됐는데 2021년 2월에는 14억 4천5백만원에 거래됐다. 4년만에 거의 세 배가 됐다.

 

 

동아그린아파트
499세대
1999년 5월 준공

 

 

 

 

강변아파트
146세대
1971년 1월 준공

 

 

 

 

 

강서아파트 (강서맨션)
32세대
1971년 2월 준공

 

세대수가 적어서 시세 변화가 제대로 안 나타나서 생략한다. 71년 준공이라고 했지만 엄밀히 말하면 사용승인이다. 1972년 사용승인이라고 나오는 곳도 있다.

 

 

강변강서아파트 주택재건축정비사업(용산구청)

명칭: 강변강서아파트 주택재건축정비사업
구역현황: 서울특별시 용산구 이촌동 193-3, 193-5 일대(3,774.9㎡) 5층 6개동 213세대

 

 

강변강서아파트 주택재건축 정비조합(서울시)

현장 사진들

 

신용산역에서 한강대교 방향으로 가다보면 우측으로 이런 모습이 보일 것이다. 가장 왼쪽에 있는 고층 아파트가 현대한강아파트(18층~22층)이다. 그 오른쪽에 보이는 아파트가 동아그린아파트이다. 그 아으로 저층아파트가 있는데 거기가 강변강서 아파트이다. 보다 정확히 하면 강변아파트이다. 강서아파트는 나무 등에 가려서 안 보인다.

 

 

 

 

강변맨숀

 

강변아파트가 과거에는 강변맨숀이었는지 강변맨숀이라고 적혀있다. 강서아파트는 지도상에 여전히 강서맨션이라고 나온다. 처음에는 저 강변아파트를 강서아파트로 착각했다. 이름도 비슷하다.

 

 

현대한강아파트 단지 내에서 바라본 한강

 

단지 내에서 바라본 모습이다. 여기를 통해 한강공원으로 갈 수 있다. 단지 내에서 한강공원으로 갈 수 있는 것이 좋아 보였다. 1층에서도 이런 뷰가 나오는데, 고층에서는 더 멋진 뷰가 나올 것이다.

 

 

강변아파트 뒤쪽 상가

 

 

강서맨숀

 

'가'동과 '나'동이 있는데, 경매 감정평가서를 보면 가동에는 지하 1층부터 6층까지 층별 4개호, 총 28개호가 있고, 나동은 지하 1층부터 4층까지 층별 2개호, 총 10개호가 있다. 그래서 총 38세대.

 

앞서 올린 자료에는 32세대로 나오는데, 지하층 6세대를 제외한 것이었다. 원래 지하층은 창고였는데 주거용으로 사용하고 있다고 한다. 그래서 지하층 세대의 경우 대지지분이 없다. 지하층은 대지권이 없다고 해서 원래 그런줄 알았는데 창고였기 때문이었다.

 

 

강서맨숀

 

아무튼 이 강서맨숀에서 경매 물건이 나왔다. 대지권 없는 지하층 1호실이 감정가 1억 2천만원에 나왔는데, 2억 4천만원에 낙찰됐다. 그런데 낙찰자가 미납하고 또 다시 경매로 나왔다. 이번에는 2억 5천만원이 넘는 가격에 낙찰됐는데, 또 미납됐다.

 

대지권이 없는 물건이라서 그렇다. 재개발과 달리 재건축은 대지권이 없으면 현금청산 대상이라고 한다. 공공재건축으로 진행된다고 해도 비슷한 규정이 적용되지 않을까.

 

1992년에 재건축 조합이 설립됐는데 그 동안 정비사업이 정체됐다. 공부할 것이 많은 물건이었다. 조합설립인가 이후 매매를 해도 조합원 지위가 승계되는지, 경매로 소유권이 바뀌는 경우 예외인지, 근저당권자가 개인이라면 어떤지 등.

 

참고로 현재 강서맨숀의 시세는 7억이 넘는다고 한다.

 

 

강변맨숀

 

 

 

 

4월 7일자 국토교통부 보도자료

 

 

 

조합설립 이후 정비사업이 정체된 이유가 있었다. 용적률 때문이었다.

 

 

 

 

용산 강변강서아파트는 공공재건축으로 진행을 하면 최고 35층까지 가능하다. 그래도 중저층 세대는 한강뷰가 안 나올 수가 있다.

 

 

길 건너편의 용산파크크빌라와 용산파크

 

 

한강대교에서 바라본 현대한강아파트

 

이 현대한강아파트가 한강변을 따라 길게 서있어서 그 뒤에 있는 강변강서아파트의 경우 20층 미만은 한강뷰가 안 나올 수도 있는 것이다.

 

 

강북구 미아동에 다녀왔다.

 

미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선지구까지 다녀왔다. 이 글도 다녀온 순서대로 내용을 올리겠다.

 

재개발이냐, 가로주택정비사업이냐, 도시재생이냐, 어떤 방식이 모두에게 가장 효율적일지 이 글을 통해 알 수 있을 것이다. 의도한 것은 아닌데 자연스럽게 재개발 구역, 가로주택정비사업지, 도시재생의 일종이라고 할 수 있는 주거환경개선지구까지 하루에 돌아보게 됐다.

 

 

위 지도처럼 미아동은 규모가 크다. 4호선 미아역, 미아사거리역이 포함되고, 수유역은 미아동 밖에 있지만 그리 멀지 않다. 그리고 우이신설선 솔샘역, 삼양사거리역, 삼양역이 포함된다. 이 글의 초반부에는 삼양역 주변부가 등장하고, 후반부에는 솔샘역과 삼양사거리역 사이의 북측을 다룬다.

 

 

행정경계를 보면 명확하다. 미아동은 미아역 주변을 의미하고 이번에 다녀온 곳은 사실상 삼양동이다. 미아11구역, 미아3구역, 일심연립, 소나무협동마을이 모두 강북구 삼양동에 속한다. 이 글의 제목도 '강북구 삼양동 임장'으로 하는 것이 더 정확하겠다.

 

 

강북구 삼양동 경계를 잘 봐두길 바란다. 임장을 가기 전에 그저 미아3구역, 미아11구역 위치를 확인하고 갔는데 두 개의 구역이 붙어 있고, 왜 그렇게 경계를 나누었는지까지는 생각하지 못했다. 그런데 강북구 삼양동 행정경계를 보니까 미아3구역, 미아11구역 경계가 한 번에 이해가 됐다. 행정경계 기준이었던 것이다.

 

 

미아11구역과 미아3구역의 대략적인 위치를 표시했다. 강북구 삼양동 행정경계를 따라 구역을 설정했다. 그리고 대로변 상가 등 동의하지 않는 사람들이 일부 빠졌다. 제기6구역과 청량리6구역도 그렇고, 행정경계 때문에 재개발 구역이 영향을 받는다.

 

 

강북구 미아동(삼양동) 임장에서 이동했던 경로이다. 미아역에서 출발해서 미아11구역, 미아3구역, 소나무협동마을 정도만 보고 솔샘역에서 돌아오려고 했는데 다시 미아역까지 돌아갔다. 일심연립도 지도에 표시해놔서 들렀고, 예전부터 관심을 가지고 있었던 대지지분 없는 경매 물건들도 몇 개 보고 왔다.

 

 

미아11구역

 

미아동에는 구역이 엄청 많다. 일단 미아11구역부터 시작한다. 미아11구역은 추진위원회 설립 승인이 난 것으로 알고 있는데, 임장을 갔을 때 현장에서 적극적인 재개발을 추진하는 모습을 볼 수 없었다. 못보고 온 것일 수도 있다. 

 

미아동 791
미아동 791-108 일대
토지등 소유자 수 410명

 

서울시 홈페이지에는 미아11구역의 위치도, 조감도조차 안 나온다.

 

결국 강북구청 홈페이지까지 찾아봤다. 미아11구역은 2006년에 추진위원회가 승인됐다.

 

 

 

 

붉은색이 진할수록 노후도가 심하다는 것을 의미한다. 미아11구역은 전체적으로 붉은색이 많다.

 

 

미아11구역 현장 사진들

 

미아11구역 윗부분을 크게 돌고 내부를 가로 질러서 미아3구역으로 넘어갔다.

 

 

경계가 되는 도로 부분은 그냥 평범한 모습이었다. 오른쪽 사진은 수유시장 남문2

 

 

골목 안쪽으로는 노후된 모습이 보였다. 오른쪽은 미아11구역 위쪽 경계로 수유초등학교 앞이다.

 

 

경계가 되는 도로들은 폭도 넓고 양호한 모습이었다. 이런 환경이 재개발을 지연시켰을까.

 

 

미아11구역에는 신점, 점집들이 몇 개 보였다.

 

 

드디어 미아11구역 윗부분 안쪽으로 들어왔다.

 

차가 절대로 다닐 수 없는 골목길이었다. 게다가 왼쪽과 오른쪽 사이에 높낮이의 격차도 있었다.

 

 

이런 모습을 보니까 확실히 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이쪽은 그나마 90년대에 지어진듯한 모습이었다.

 

 

여기도 공간이 있어서 그나마 나아 보였다.

 

 

그런데 반대편에는 확실히 노후된 주택이 보였다.

 

 

계단이 있어서 오토바이도 못 지나가는 골목까지 있었다.

 

 

이렇게 미아11구역 윗부분 내부를 가로 질러서 나왔다.

 

 

미아11구역의 모습

 

여기도 역시 보살님이...

 

 

여기는 미아11구역도, 미아3구역도 아니고 대로변에 있는 건물이다.

 

가로주택을 반대하고 있다.

 

 

경남아너스빌 아파트

 

2008년 준공, 208세대

 

이 아파트 후문 앞쪽부터 미아11구역이 다시 시작되고 더 내려오면 미아3구역이다.

 

 

미아11구역의 모습

 

여기서 갑자기 철거된 미아3구역이 나타나서 미아11구역은 그만 둘러보고 미아3구역으로 넘어갔다.

 

 

미아3구역

 

현재 관리처분인가가 난 상태이다. 철거가 거의 끝나가고 있는 모습이었다.

 

 

 

 

철거가 된 모습을 보니까 꽤 넓어 보였는데 843세대 정도 들어오는 것으로 나온다.

 

 

미아3구역의 노후도는 이제 의미가 없다. 철거가 반 이상 진행되었기 때문이다. 위 지도에서 색깔이 표시되지 않는 부분이 이미 철거가 끝났다는 것을 의미하는 것이 아닐까.

 

 

미아3구역 현장 사진들

 

미아3구역도 경계를 따라 크게 한 바퀴 돌고 구석구석 돌아보고 싶었는데 철거된 현장이 보여서 거기를 가로 지른 후 일부분만 둘러보게 됐다. 삼양역에서 엄청 가까운 것이 장점으로 보였다.

 

 

갑자기 만나게 된 철거 현장

 

여기서부터가 미아3구역이었다. 관리처분인가가 났다는 사실은 알고 왔지만 벌써 이렇게 철거가 진행된 사실은 몰랐다.

 

 

철거가 끝난 미아3구역 일부

 

저 뒤에 보이는 아파트가 미아 래미안 1차 아파트이다.

 

2006년 준공, 306세대

 

 

이 도로도 조만간 통행이 금지되지 않을까.

 

 

쓰레기들을 엄청 버려놨다.

 

철거를 하면서 나온 폐기물들인지, 누군가가 버리고 간 쓰레기들인지, 아무튼 오래된 주택에서 나온 석면이라도 있을까봐 긴장을 하고 지나갔다.

 

 

저쪽도 철거대상일까.

 

 

래미안 아파트 북측이다.

 

 

여기는 래미안 아파트 북동쪽이라고 하면 될까.

 

이쪽도 상당 부분 철거가 끝났다.

 

 

여기에 아파트가 생기면 전망이 나름 좋을 것 같았다.

 

 

양쪽으로 철거된 구역을 지나서 나가는 길

 

과거에는 이 길의 양쪽이 어떤 모습이었을까.

 

 

미아3구역 중 철거된 부분

 

 

펜스가 엄청 높았다.

 

 

본격적으로 공사가 시작되면 이 길도 폐쇄될 것이다.

 

 

한 달 전에 폐쇄된 도로 안내문이다.

 

 

혼란스러운 현장들이었다.

 

 

드디어 대로변으로 나왔다.

 

철거된 구역과 다른 분위기가 느껴졌다.

 

 

이쪽 도로에도 높은 펜스가 있었고, 아파트로 진입할 수 있는 공간도 있었다.

 

 

펜스 바로 옆으로 교회도 보였는데, 교회는 이렇게 남아있는 것일까.

 

 

반대편에는 소음에 항의하는 모습이 보였다.

 

 

이쪽은 바로...

 

 

삼양동주민센터 신축공사 현장이었다.

 

 

제기4구역 주변과 같이 여기도 청소년 유해업소가 있는지 단속한다는 현수막이 걸려 있었다.

 

 

바로 이런 업소들을 단속하는 것일까.

 

가게 마다 무슨 안내문이 붙어있었는데, 아마도 영업중단을 알리는 듯한... 자세히 볼 생각도 안 하고 지나갔다.

 

 

삼양역 주변의 상가 건물

 

미아3구역에서 제외되는 건물이다.

 

 

여기가 삼양역 1번 출구인데, 바로 옆이 미아3구역이다. 초역세권이다.

 

 

여기도 소음 등에 항의하는 모습이 보였다.

 

 

전철연의 흔적까지 보였다.

 

그래도 미아11구역에 비하면 미아3구역은 재개발 사업이 잘 진행되고 있었다.

 

 

여기는 현재의 삼양동 주민센터다.

 

 

여기까지가 삼양역을 중심으로 우측, 강북구 미아동(삼양동) 재개발 구역 중 미아11구역과 미아3구역에 대한 내용이었다.

 

 

 

일심연립 가로주택정비사업

 

일심연립은 삼양역 남서쪽에 위치해 있다. '서울연립주택투자지도'였던가, 서울 지역에서 투자할만한 연립주택 100선을 소개한 책인데, 거기에 나와서 지도에 표시해둔 곳이다. 건축년도, 세대수, 대지지분, 용적률 등은 생략한다. 대략 1,000평 정도 되는 곳이다. 그냥 지나가는 길이라서 어떤 모습인가 가봤는데 일심연립은 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

 

 

일심연립 가는 길

 

노후된 모습과 신축 빌라가 보였다.

 

 

언덕길도 있고, 좁은 골목도 있었다.

 

 

 

저 앞에 보이는 건물이 롯데마트인데, 그 앞으로 보이는 긴 건물이 일심연립이다.

 

보통 생각하는 연립보다 훨씬 노후된 모습이었다.

 

 

일심연립 가는 길...

 

옹벽이라고 하나, 높낮이의 차이가 컸다. 아래쪽으로는 또 신축빌라가 보였다.

 

 

드디어 도착한 일심연립

 

일심연립 가로주택정비사업

한양수자인

 

 

자이에스앤디와 신동아 건설도 있었다.

 

일심 한양 수자인 아파트가 될 것인가, 일심 자이 아파트가 될 것인가, 아니면 일심 파밀리에?

 

일심은 빠질 수도 있겠다.

 

 

창립총회 개최 공고

 

2021년 4월 26일에 조합설립을 위한 총회가 예정되어 있다.

 

 

미아동 833-2번지 일대 가로주택정비사업과 관련된 4월 6일자 따끈따끈한 공고문이다.

 

붉은색은 잉크인지 다 지워졌다.

 

 

조합 임원 선거도 예정되어 있다.

 

이제 막 사업을 시작하는 것 같은데, 순조롭게 잘 진행될지 궁금하다. 다른 지역의 연립보다 노후된 모습을 보면 잘 진행되었으면 좋겠는데, 많은 사람들의 이해관계가 달려있으니 불확실하다. 앞으로 또 이 근처를 지나갈 일이 있을지 모르겠지만 관심을 갖고 지켜보고 싶다.

 

 

일심연립 인근 주택들

 

일심연립 단지 내에서 찍은 사진이다. 저쪽이 지대가 더 낮은지 지붕이 바로 보였다.

 

 

삼양역 일심연립의 모습들

 

2층 짜리 건물로 세 개 동이 있었다. 위쪽에서 봤을 때는 엄청 노후된 모습이었는데 건물을 보니 상태가 괜찮았다.

 

 

성공적인 사업추진을 기원합니다.

 

 

다른 쪽으로 조금 더 이동해서 사진을 찍었다. 

 

사진 가운데로 보이는 건물들이 일심연립이다. 바로 앞에 보이는 주택들과 일심연립 사이에 도로가 있고 사진을 한 장 찍고 싶었는데, 어떤 아줌마가 계속 쳐다봐서 못 찍었다.

 

 

소나무협동마을주거환경개선지구

 

마지막으로 소나무협동마을주거환경개선지구다. 의도했던 것은 아닌데, 하루에 재개발 구역, 가로주택정비사업구역, 주거환경개선지구를 모두 둘러보게 됐다. 그 차이가 명확했다. 개인적으로 주거환경개선지구, 도시재생에 대해서 부정적인 입장이다. 아래 사진을 보면 이해가 될 것이다.

 

 

이쪽에 관심을 가지게 된 계기는 경매로 나온 주택 때문이었다. 재개발이 된다면 솔샘역세권으로 좋아보였다.

 

 

노후도는 충족한다. 몇 개를 제외하고 붉은색이다. 하지만 어떤 글에서는 재개발 가능성을 부정적으로 봤다. 그럼에도 불구하고 이 지역 매물은 묻지도 않고 매수하는 사람도 있는 듯했다. 다른 구역도 마찬가지다. 현장을 가지도 않고 일단 지르는 사람들이 있다. 누가 승자가 될지는 아무도 모른다.

 

 

아무튼 입지는 좋아 보였다. 솔샘역 주변으로 대단지들이 많다.

 

벽산라이브파크 아파트
2004년 준공
2,075세대

SK북한산시티 아파트
2004년 준공
3,830세대

두산위브트레지움 아파트 (위 지도상 잘린 부분, 오른쪽 아래 사각형)
2011년 준공
1,370세대

 

 

소나무협동마을 현장 사진들

 

수많은 골목 골목을 다 돌아다니고 싶었지만 별 다른 의미가 없는 것 같아서 중심부를 기준으로 가로 질렀다.

 

 

공사 현장

 

여기는 소나무협동마을 북측이다. 소나무협동마을 경계가 어디까지인지 모르겠는데, 그 위쪽으로 철거 후 공사 중인 현장들이 몇 개 있었다.

 

 

여기서부터가 본격적으로 소나무 협동마을일까.

 

 

첫인상은 나쁘지 않았다.

 

엄청 노후되고 낡고 열악한 모습을 예상했는데, 이 도로를 포함 가로 및 세로로 가운데를 가로 지르는 도로들은 폭이 생각보다 넓었다.

 

 

그래도 이쪽은 경사도 심하고 낙후된 모습이었다.

 

 

영일슈퍼 앞

 

도로는 깔끔한데, 앞에 보이는 건물은 낡았다.

 

 

드디어 소나무 협동마을 중심으로 왔다.

 

깔끔하게 포장된 도로가 있었다. 차도 충분히 다닐 수 있는 너비였다. 하지만 주차공간은 부족할 것이다.

 

앞쪽으로 보이는 고층 아파트와 대조적이다.

 

 

이쪽은 중심부에서 서쪽으로 가는 길이다.

 

역시 가운데로 중심이 되는 도로다. 폭도 비슷하게 넓었다. 다만 경사는 없을 줄 알았는데 경사가 있다. 소나무 협동마을에 오기 전에는 솔샘역을 지나는 우이신설선 라인부터 위쪽으로 갈수록 경사가 심해질 것으로 예상했다. 로드뷰를 봤을 때도 그렇게 보였다. 그런데 가로 방향으로도 경사가 있었다. 중심부에서 서쪽으로 갈수록 경사가 높아졌다가 다시 낮아지는 그런 지형이었다.

 

 

서쪽으로 이동하면서 세로 방향 골목 골목을 사진으로 찍었다.

 

각 골목 마다 특징이 있었다.

 

 

이 골목은 파란대문길

 

 

이 골목에 있는 집들은 대문이 파란색이었다.

 

이런게 도시재생인가?

 

도로는 깔끔하게 포장된 상태였고 생각보다 분위기가 좋아보이긴 했지만...

 

 

파란대문길에서 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

 

생각보다 경사가 심하고, 차는 못 지나가고 계단을 만들어 놨다. 그리고 앞으로는 두산위브가 보인다.

 

저런 아파트에 살고 싶은가, 아니면 대문을 파란색으로 칠한 주택에서 살고 싶은가?

 

 

이 골목은 초록화분길이다.

 

 

초록색 화분은 안 보이고 초록색 페인트가 좀 보였다.

 

 

여기가 바로 소나무 협동마을

 

주거환경을 개선했지만 도로를 포장하고 페인트칠을 좀 했다고 주거환경이 나아질까.

 

 

계속 서쪽으로 이동 중인데, 여기서부터는 경사가 낮아졌다.

 

그래도 가로방향으로도 경사는 심한 편이었다. 저 앞에 보이는 아파트는 벽산라이브파크 아파트다.

 

 

좁은 골목길들

 

차는 못 다닐 것이다. 골목 끝으로 계단도 있어서 오토바이도 못 다니겠다.

 

 

소나무 협동마을 좌측 끝부분이다.

 

아래쪽으로 건너편에 SK북한산시티 아파트가 보였다.

 

경제적으로 제한이 없다면 어디에 살고 싶은가. 저 아파트인가. 이쪽인가.

 

 

지금까지 걸어온 길을 돌아본 모습이다.

 

 

이렇게 멋지게 리모델링을 한 주택도 있었다.

 

개인적인 취향에 따라서 아파트보다 이런 주택을 선호할 수도 있겠다.

 

 

작은 공원인지 쉼터에서 찍은 사진

 

 

이쪽 골목은 하늘쉼터길이었다.

 

 

이 골목은 뭐가 나오나 궁금해서 올라가봤는데 별거 없었다.

 

 

올라가서 내려다본 골목의 모습이다.

 

고 박원순 전 서울시장이 강북구 삼양동에서 한달 살기를 했다는데, 그곳이 어딘지는 모르겠지만 골목에 페인트칠을 하고 벽화 좀 그린다고 주거환경이 얼마나 개선될까. 주민들의 의사가 최우선적으로 고려되어야겠지만 앞으로 3~5년 뒤에 미아11구역와 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무 협동마을이 어떤 모습인지 다시 비교하고 싶다.

 

 

동쪽 끝으로 가는 길

 

중심이 되는 도로라서 그런지 가로 및 세로 가운데 도로는 폭이 넓었다.

 

 

삼각산 사우나

 

 

다른 주택과 지금까지 걸어온 골목

 

이렇게 소나무 협동마을 주거환경개선지구를 둘러봤다.

 

 

네이버 지도에서는 소나무 협동마을 주거환경개선지구가 저 위쪽에 표시된다. 소나무 협동마을의 정확한 위치 및 경계를 모르겠는데, 내가 돌아본 곳은 저기보다 아래쪽이다.

 

3~5년 뒤에도 지금 이 모습 그대로 남아있을지 궁금하다.

 

이렇게 강북구 미아동(삼양동)의 재개발 구역, 가로주택 정비사업, 주거환경개선지구를 순서대로 둘러봤다. 의도한 것은 아닌데 자연스럽게 각 사업별로 비교할 수 있었다.

 

마포구 망원동에 다녀왔다.

 

망원동에는 지난 1년 동안 세 번 이상 방문했던 것 같다. 이번에는 임장을 목적으로 갔던 것은 아니지만 망원동까지 간김에 이미 매각된 경매 물건 하나와 근처에 있는 아직 못가본 연립주택을 가보기로 했다. 마침 그 근처에 망원동 456번지 가로주택정비사업지도 있었다.

 

망원동은 개인적으로 관심을 갖고 있는 지역 중 하나이다. 한강에서 가깝기 때문. 망원동 역시 망리단길이 뜨면서 시세가 오른 듯 했다. 또한 위 지도에서도 자세히 보면 알 수 있듯이 나홀로 아파트들이 많아서 어느 정도 규모가 있는 재개발/재건축은 어려울 것 같다.

 

 현재 마포구청 홈페이지에서 확인되는 망원동의 유일한 재건축이다. 가로주택정비사업에 대한 내용도 어딘가 있을 것 같은데, 자세히 찾아보진 않았다.

 

 

망원동438재건축도 위치가 좋아 보인다. 지하철역에서는 조금 떨어져 있지만 고층에서는 한걍뷰, 공원뷰가 가능할 것 같다.

 

한편으로는 망원동에 나홀로 아파트들이 많으니 가로주택정비사업을 추진하는 곳을 노리는 것도 좋을 것 같다는 생각이 든다. 그런데 가로주택정비사업은 외부인들이 참여하기 쉽지 않다는 것. 주민들끼리 조용히 진행하는 경우도 많다고 한다. 그래도 해당 지역 및 부동산을 자주 방문하다보면 기회가 있지 않을까.

 

 

망원동 경매 물건

 

먼저 지난 번에 낙찰된 경매 물건지에 가봤다. 1991년에 준공된 빌라인데, 대지지분이 6.806평으로 작은 편이다. 감정가의 92%인 2억 2천5백만 원 정도에 낙찰됐다.

 

이 무지개 그린 빌라 C동에서 경매 물건이 나왔다. A동과 B동만 보이는데 아마 C동은 B동 뒤에 있었을 것이다. 동네 분위기만 살피러 갑자기 가서 준비를 거의 못하고 갔다.

 

 

파출소 옆에 있는 빌라였다. 가로주택정비사업이 가능할지 주변을 한 바퀴 돌아봤는데, 오래된 주택도 있고 도로 건너편으로는 신축 건물도 있었다.

 

 

역시 오래된 빌라라서 주차문제가 있어 보였다. 건물 앞으로 주차된 차들이 많았다.

 

뒤쪽에는 오래된 주택이 있었다.

 

 

단독주택이지만 이렇게 새로 페인트칠을 한 집들도 있었다.

 

 

근처 도로 건너편으로는 신축 건물이 있었다. 1층에는 미용실, 카페 등이 있었다.

 

 

도로 다른 쪽으로는 1층에 편의점이 있는 건물이 있었다.

 

월세가 얼마나 나올지 궁금하다.

 

 

빌라와 단독주택 사이에 담장이 있었던 것 같은데 허물었다.

 

 

세월의 흔적이 보인다.

 

 

바로 맞은 편으로는 또 신축 건물이 있었다.

 

이 세 동 짜리 빌라가 있는 곳도 언젠가는 새로운 건물이 들어서지 않을까.

 

 

두 동 사이의 공간이다. 주차는 어려울 것 같은 폭이다.

 

 

망원동 연립주택, 망원동 456번지 가로주택정비사업

 

경매 물건지를 살펴보고 망원동에 있는 오래된 연립주택들을 보러 갔다. 그중 하나는 망원동 456번지 가로주택정비사업이 진행 중인 곳이었다.

 

 

신축 빌라 분양 사무실

 

아파트 가격이 몇 년 사이에 두 배로 오른 지금... 신축 빌라에 사는 것도 괜찮을 것 같다는 생각이 든다. 잘 지어진 신축 빌라면 좋겠는데... 확인하기 쉽지 않다.

 

 

페인트칠을 한 단독주택

 

 

서원빌라

 

서울에 있는 연립주택을 소개한 책에서 언급한 곳이다. 지나가는 길에 구경을 왔는데, 가로주택정비사업이 진행 중이었다.

 

 

동과 동 사이의 간격도 넓은 편이다.

 

 

망원동 456번지 일대 가로주택정비사업 사업시행자 지정고시

 

서원빌라가 있는 블록의 면적을 계산해보니까 9,110.3㎡이 넘는다. 이 구역에 있는 어떤 건물이 빠지는 걸까. 사업시행자를 지정했으니 어느 정도 사업이 진행되고 있는 듯하다. 검색해보니까 이미 1년 전부터 가로주택정비사업 이야기가 나왔던 것 같다. 당시 매물은 지분 14평에 매매가 4억 5천. 전세 1억 4천. 실투자금이 3억 1천만 원 들어가는 것이 있었다.

 

전반적인 부동산 가격 상승으로 가로주택정비사업 매물도 많이 올랐다.

 

 

내부는 이런 모습이었다.

 

지하에는 따로 세대가 있는 것이 아니라 오래된 연립들이 그렇듯이 세대별 창고용 공간이 있는 것 같았다.

 

 

길명 아파트

 

아파트인데 카카오맵에는 오피스텔로 나온다. 이 구역에 다른 아파트도 있는데 2004년에 준공된 것이다. 그런 아파트까지 포함해서 가로주택정비사업이 진행되는 것인지...

 

 

서원빌라 주변의 모습

 

빌라가 아닌 연립이라고 해야 할까. 아무튼 1988년 건물이다.

 

 

서원연립 바로 맞은 편에 있는 아파트

 

피오레 아파트인줄 알았는데, 카카오맵에는 한강대주파크빌1차로 나온다. 나홀로 아파트이고 2003년 준공, 14층, 86세대이다.

 

 

서원연립 주변의 모습

 

 

망원동 456번지 일대 가로주택정비사업 공고문

 

위원장 및 위원을 선출하기 위한 절차였다. 시간이 있었다면 가로주택정비사업 사무실도 방문하여 정확한 구역과 현황을 알아볼 수 있었을텐데... 사무실에 망원역 쪽으로 좀 떨어져 있었다.

 

 

나오는 길에 또 다른 신축 빌라가 보였다.

 

 

동덕주택

 

서원빌라? 서원연립보다 규모가 큰 곳이다. 역시 서울 지역의 연립을 소개한 책에서 언급한 곳이다. 연립 같은 모습인데 정식 명칭은 동덕주택이다. 

 

 

동덕주택 주변 모습

 

 

입구

 

여기도 혹시 진행되고 있는 사업이 있나 살펴 봤는데 아무런 흔적도 찾을 수 없었다. 진행 중인 사업이 없거나 아직 조용히 진행 중이거나... 둘 중 하나일 것이다.

 

 

동과 동 사이의 간격이 넓어서 좋아 보였다.

 

 

동덕주택 주변 모습

 

저 멀리 아파트도 보이고, 도로 바로 건너편에는 상점들이 많았다.

 

 

동덕주택 주변 모습

 

 

망원동 한강뷰 아파트

 

마지막으로 한강변에서 찍은 망원동 아파트 사진이다.

 

망원동에서 가장 규모가 큰 아파트가 아닐까 싶다. 

 

 

바로 저 멀리에 있는 아파트인데, 층수가 그렇게 높아 보이지는 않는다.

 

 

마포한강아이파크아파트

 

2018년 준공
18층
6개동
385세대

 

망원동에서 가장 성공한 사업 모델이 아닐까 싶다. 시간상 시세는 생략한다.

 

 

이렇게 망원동 일부를 또 둘러봤다. 한강에서 가까워서 입지는 좋은데, 나홀로 아파트들이 많고, 개별적으로 신축 빌라가 생기고 있어서 아쉽다. 그래도 어느 정도 규모가 있는 가로주택정비사업이 잘 진행된다면 마포한강아이파크와 같은 모습이 되지 않을까.

 

 

서대문구

창천동

빌라

 

경매 물건을 검색하던 중 경의중앙선 신촌역 근처의 빌라가 경매로 나온 것을 발견했다. 입지도 좋고 괜찮아 보였다. 하지만 임장을 가보니 아쉽게도 월세 수익 이상의 가치는 없어 보였다.

 

경의중앙선 신촌역 근처라 신촌동에 다녀온 것으로 착각했다. 창천동에 있는 경매 물건이었다. 신촌동 바로 왼쪽이 창천동인데, 연세대학교 앞부터 신촌역-홍대입구역 사이까지가 창천동이다.

 

2호선 신촌역과 경의중앙선 신촌역이 따로 있다. 한때는 거의 주말마다 갔던 동네라 익숙하다고 생각했는데 경매 물건이 나온 곳은 대로변 안쪽으로 완전히 다른 분위기였다.

 

 

경매로 나온 물건은 위와 같다. 다세대/빌라이지만 인근 지역 대학생들에게 임대를 주는 용도로 적당할 것 같았다. 건물 면적은 9.67평으로 보통 원룸보다는 큰 편이다. 하지만 1987년 건물로 노후도가 있다.

 

감정가는 1억 2천8백만 원

 

주변에는 하숙집들도 많고 원룸 건물도 많았다. 코로나 때문에 비대면 수업을 해서 하숙집에도 공실이 많을 것 같다. 또한 요즘 대학생들은 하숙보다는 원룸이나 오피스텔을 선호할 것 같기도 하다.

 

아무튼 인근에 빌라 매물이 4개 있었다.

 

경매 물건과 비슷한 연식에 조금 작은 면적이 1억 4천만 원에 매물로 올라온 것이 있었고, 비슷한 면적의 최근 건물은 1억 5천만 원이었다. 나머지 2개는 연식은 비슷하지만 훨씬 큰 면적으로 3억원이었다.

 

원룸의 경우 매매/월세는 없었고 전세만 경매 물건보다 조금 작은 면적이 1억 1천만 원, 1억 4천만 원으로 올라와 있었다.

 

하지만 이는 호가일뿐이다. 현장에서 직접 시세 및 임대 수요 등을 확인할 필요가 있다.

 

 

이대, 신촌 지역의 큰 길로만 다녀서 안쪽에는 이렇게 경사가 심한지 몰랐다.

 

 

경매 물건 인근의 빌라

 

규모가 상당했다. 오래된 건물이지만 페인트칠을 새로 했고, 인근 대학생들이나 사회초년생들을 대상으로 임대를 주고 있을 것 같았다.

 

 

올라온 언덕길

 

열선이 깔려 있는 듯했다. 저 멀리 신촌 세브란스 병원도 보인다.

 

 

경매 물건이 있는 골목

 

도로폭이 좁은 편이다. 아침이라 그런지 건물 주변을 청소하고 있는 사람들이 보였다.

 

 

주변의 계단

 

경사가 정말 심했다. 이런 경사 때문에 월세 수익 이상의 가치를 하기 어렵다고 판단했다. 월세를 받으면서 보유하다가 재개발 호재라도 있으면 좋을텐데, 입지는 좋지만 주변을 보니 재개발은 어려워 보였다.

 

 

경매 물건이 있는 골목

 

해당 건물에는 총 6세대가 있다. 주변 건물들도 필지는 비슷한 크기였다.

 

 

옆 건물과의 간격, 건물 모습, 근처 계단

 

 

근처에 원룸 건물이 하나 더 있었는데 역시 규모가 상당해 보였다.

 

 

더 아래쪽으로는 하숙집들이 많았다.

 

신촌 세브란스 병원에서 일하는 젊은 사람들도 이 주변에 거주할까.

 

 

주변의 모습

 

 

월세 수입은 유지할 수 있겠는데 가까이에 상대적으로 최근에 지은 원룸도 있어서 우선순위에서 밀릴 것 같기도 하다.

 

 

주변에는 마찬가지로 오래된 건물도 있었고 신축도 보였다.

 

 

경사가 심하니 지대가 높아서 세브란스 병원이 잘 보였다.

 

 

저 멀리 상징적인 건물이 있는 것 같았는데...

 

성당인줄 알았는데 창천교회다.

 

 

사진상 잘 안 보이겠지만 가운데로 기찻길이 지나간다.

 

여기도 지대가 높은데 더 높이 올라가는 길이 보였다. 공원이 있을 것 같았는데 올라가지 않을 수 없었다.

 

 

뒤쪽의 오래된 건물

 

 

이날 신촌에 오면서 신촌그랑자이 아파트도 구경을 하고 싶었는데 주변의 다른 건물 때문에 잘 안 보였다.

 

아무튼 위 사진은 신촌 그랑자이 왼쪽의 주택가이다.

 

 

공원에는 풍차도 하나 있었다.

 

 

이런 전망대도 있었다.

 

 

전망대에서 바라본 모습

 

 

아웃백 신촌점도 보였다.

 

 

이쪽은 어디였더라...

 

 

세브란스 병원과 메가박스, 신촌역

 

 

마침 기차가 지나가서 찍었는데 잘 안 보인다.

 

 

저멀리 신축 아파트가 보였는데, 힐스테이트 신촌아파트 같았다.

 

 

안 그래도 지대가 높은데 전망대를 이렇게 잘 만들었다.

 

 

끝.

 

 

적당한 가격에 낙찰을 받으면 월세 수익은 가능할 것 같았다. 하지만 그 이상의 가치는 안 보였다. 내가 아직 초보라서 못 보는 것일 수도 있다. 아무튼 월세 수입을 유지하면서 계속 보유한다고 해도 재개발 등은 어려워 보였다. 신축도 쉽지 않을 것 같았다. 

 

강동구 천호동에 다녀왔다.

 

천호동은 자주 지나가는 곳이지만 별로 관심이 없던 지역이었다. 그러다 천호6구역 근처를 지나가면서 조금씩 관심을 갖게 됐고, 언젠가 한번 돌아볼 생각이었다. 그런데 복잡해도 너무 복잡했다. 이 글의 제목에도 7개 구역을 언급했다. 그것도 줄인 것이다. 실제로 임장을 갔을 때는 많이 알려진 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역을 제외하고 천호A1-2구역, 천호A1-1구역, 가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역의 흔적도 볼 수 있었다. 거기에 가로주택정비사업도 추진 중이었다. 

 

아무튼 얼마 전에 천호3구역이 이주를 시작했다는 기사를 보고 늦기 전에 천호동에 가봐야겠다는 생각이 들었다. 마침 최근 공공재개발 후보지로 추천된 28곳 중에 '천호1'도 있었다. 과연 천호1구역은 어디일까. 결과가 나와야 확실히 알 수 있을 것 같다. 참고로 임장을 다녀온 것은 약 3주 전이다.

 

 

뭐 이렇게 구역들이 많나 했는데, 천호동의 위치를 확인하고 이해가 됐다. 위 지도는 카카오맵에서 천호동을 검색한 결과인데 범위가 상당히 넓다. 천호역, 강동역, 굽은다리역, 암사역까지 천호동의 경계를 이루고 있다. 명일역도 천호동의 경계에서 얼마 안 떨어져있다. '천호동'하면 천호역 주변만 떠올랐는데 실제로는 엄청 넓은 구역이었다.

 

천호동 자체의 크기가 크니까 재건축, 재개발 구역도 얽혀 있는 느낌이었다. 명칭도 헷깔린다. 하나씩 다 정리해서 올리고 싶지만 아직 제대로 정리를 못했기에 일부만 올려보겠다.

 

 

먼저 그나마 공식적인 자료라고 할 수 있는 강동구청의 자료부터 시작한다.

 

먼저 천호 재정비촉진지구이다. 천호뉴타운으로 알려진 곳이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 사업이 진행되고 있다. 이번에 임장을 가게 된 계기가 천호3구역이었기에 이 세 개의 구역을 중심으로 보고 왔다. 천호4구역, 천호7구역 등도 일부 보고 왔다.

 

 

그런데 '천호/성내 재정비촉지지구'라고 또 따로 있었다. 천호역 사거리를 중심으로 오른쪽 부분이었다. 위에도 천호1구역이 있고 아래에는 천호1 촉진구역, 천호1 존치관리구역이 있어서 헷깔린다. 아무튼 아래에서는 천호4촉진구역을 지나갔다.

 

 

다음으로 서울시의 재개발, 재건축 자료들을 정리해보겠다.

 

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업

 

강동구청의 자료 중 첫번째는 일반적인 재개발/재건축으로, 두번째는 도시환경정비사업으로 이해하고 구분하면 될까.

 

 

아무튼 천호4촉진구역은 위와 같은 모습으로 변할 예정이다. 현재에는 현대프라자라는 주상복합 같은 분홍색 건물이 있다. 이 글의 마지막 부분에 사진을 올릴 예정이다.

 

 

천호1구역

 

천호뉴타운이었던 천호1구역의 위치도이다. 현재는 높은 펜스로 둘러싸여 있다.

 

 

천호1구역은 위와 같이 변할 예정이다.

 

 

천호2구역

 

역시 천호뉴타운에 속하는 천호2구역의 위치도이다.

 

 

천호2구역은 위와 같이 변할 예정이다.

 

 

천호3구역

 

역시 천호뉴타운에 속하는 천호3구역의 위치도이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역이 서로 붙어있다. 천호3구역은 현재 이주가 진행중이다.

 

 

천호3구역은 위 조감도와 같이 변할 예정이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역 모두 사업이 완료되면 천호역 주변의 천호동은 완전히 달라질 것 같다.

 

 

현장 사진들

 

지금까지 각 구역들을 간략히 소개했고 여기서부터는 현장 사진들이다. 천호A1-1구역, 천호A1-2구역 등과 같은 가칭 구역들의 모습도 볼 수 있을 것이다.

 

 

천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회

 

바로 천호뉴타운의 천호3구역으로 가지 않고 천호역 북서측을 먼저 둘러봤다. 천호역 2번 출구로 나와서 골목으로 들어가서 조금 걸어가자 천호A1-2 특별계획구역 지역주택조합 추진위원회 모습이 보였다.

 

지난 글에서는 신설1구역 공공재개발 후보지를 다루었는데, 신설1구역에서는 재개발 등과 관련된 사무실, 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 그런데 천호동에서는 지역주택조합, 가로주택정비사업 등 여러가지 모습을 볼 수 있었다.

 

 

천호역A1-2 지역주탭조합 추진위원회가 서울행정법원 재판에서 승소했다고 한다.

 

 

보도블럭으로 포장된 도로

 

우연히 천호A1-2구역을 만나서 이 주변을 구석 구석 돌아보지는 못했는데 정비가 필요해 보이긴 했다.

 

 

또 다른 곳의 승소 안내문과 추진위원회 모습

 

 

천호A1-2구역 리버뷰 추진위원회

 

천호동 리버뷰 개발사업으로 위와 같은 모습으로 추진하고 있었는데, 어떤 결과가 나올지 궁금하다.

 

 

천호A1-1구역도 있는지...

 

 

이쪽이 천호A1-1구역일까.

 

시간상 추진위 사무실이나 부동산에 들어가지는 않았다.

 

 

(가칭)천호A1-1구역 주택재개발 정비사업조합설립추진위원회 소식지

 

핸드폰 번호를 미처 모자이크 처리를 하지 못해서 다시 편집했다...

 

 

천호A1-1구역의 모습

 

 

여기에 아파트가 들어선다면 한강 조망이 가능할 것이다.

 

 

천호A1-1구역 소식지

 

아까 올린 소식지와 동일한 내용이다. 역시 핸드폰 번호를 뒤늦게 발견해서 편집하냐고 시간이 걸렸다. 당시 소식지를 자세히 안 읽어봤는데, 지금보니까 2021년 3월 공공재개발사업지 후보지 선정을 위해 노력하고 있는 것 같다.

 

그렇다면 왜 가칭 천호A1-2구역과 천호A1-1구역으로 나누어져 있을까. 부동산이나 추진위 사무실을 방문하면 정답을 쉽게 알 수 있었을텐데, 시간적 여유도 없고 코로나로 인해 접촉을 최대한 피하던 시기였으므로 그러지 않았다.

 

천호A1-2구역은 지역주택조합이고 천호A1-1구역은 공공재개발인 것 같았는데, 잠시 검색을 해보니 천호A1-2구역은 꽤 오래 전부터 있었고 지주택과 공공재개발로 나누어져 있는 것이 맞았다. 

 

 

천호A1-1 공공 재개발 후보지 공모 신청접수

 

과연 천호A1-1은 공공재개발 후보지로 선정될 것일까.

 

 

광진교의 모습

 

광진교에서 이어지는 도로를 중심으로 아래쪽이 천호A1-1, 천호A1-2이고, 그 위쪽으로는 다른 사업들이 추진되고 있었다.

 

 

광진교에서 이어지는 도로를 기준으로 위쪽의 모습

 

여기까지 온 이유는 예전에 이쪽에서 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다. 이번 임장의 목적은 그 경매 물건지와 천호3구역을 보는 것이었는데, 우연히 천호A1-1, 천호A1-2도 지나가게 된 것이었다. 나중에는 천호3-1, 천호3-2까지...

 

 

단독주택 같은 것을 건설사 사무실로 이용중이었다.

 

 

여기는 가로주택정비사업을 추진하고 있었다.

 

 

그 범위가 어디인지 알 수 없었다...

 

 

천호동 337번지, 338번지 일원이라는데... 지도에서 대략적으로 확인해봤을 뿐이다.

 

 

좁은 골목길과 천호강변 가로주택정비사업 추진사무실

 

 

천호강변 가로주택정비사업

동의서 접수

 

과연 성공할 것인가.

 

천호A1-1, 천호A1-2도 그렇고 여기도 입지는 좋다. 한강변 바로 옆이다.

 

 

경매 물건지로 가는 길이다.

 

낙찰가 등은 생략한다.

 

 

바로 한강 옆이라 입지는 좋다.

 

 

그런데 주변에 신축 건물들이 많았다.

 

 

천호동 337번지, 천호동 338번지 일원

 

이쪽까지 다 천호동 337번지인데 과연 어디까지가 가로주택사업에 포함되는 것일지... 역시 관련 사무실에 가면 답이 나올 것이다.

 

 

철거된 곳과 공사중인 곳이 있었다.

 

이렇게 철거된 곳도 있고 주변에 신축들도 많아서 이쪽까지 가로주택사업에 포함되기 어려워 보였다.

 

 

물론 이렇게 노후된 모습도 있었지만.

 

 

천호동 338번지 일대

주민참여형 주택조합 준비위원회

 

이건 또 뭔가 싶었다. 천호 337, 338 일원 가로주택정비사업과 별개로 추진하는 것인지...

 

아무튼 이렇게 천호역 북서측 일대를 둘러보고 천호3구역으로 갔다.

 

 

천호3구역으로 가는 길이다.

 

오래된 근린주택들이 보였다.

 

 

힐데스하임 천호

 

여기가 천호2구역이다. 철거는 다 끝났고 건물이 올라갈 예정이다. 이미 올라가고 있는 것일까. 아무튼 잠깐 기사를 찾아보니 천호1구역, 천호2구역은 이미 일반분양까지 끝났다는 말도 있다.

 

분양가 등은 생략한다.

 

 

천호2구역의 미래의 모습이다.

 

 

천호3 주택재건축정비사업조합 이주개시

 

앞에서부터 이주중이라고 글을 작성했는데, 엄밀히 따지면 이주기간은 2021년 3월 2일부터다. 그로부터 3개월이 지났을 때까지 이주가 다 끝나지 않을 수도 있다.

 

 

천호1구역의 높은 펜스와 천호3구역 이주상담센터 입구 표시

 

 

천호3구역의 모습

 

이주가 성공적으로 끝나면 철거가 시작될 것이다. 철거 시작 직후에도 그 모습을 보기 위해 다시 한번 와보고 싶다. '그게 무슨 의미가 있나'라고 할 수도 있지만, 여러 구역에서 재개발의 각 단계를 직접 경험하면서 나중에 재개발 구역에 투자를 할 때 도움이 되기를 기대하고 있다.

 

 

천호3구역의 모습들

 

가까운 곳에 천호4구역, 천호5구역, 천호6구역도 있는데 그쪽 분위기를 못 봐서 아쉽다.

 

 

천호3구역 이주개시

 

그때 여길 샀어야 했는데...

역시 돈이 없었다.

 

사실 재개발에 관심도 없었다.

 

 

여기도 천호3구역이어던가.

 

왼쪽은 이주개시 현수막 안쪽이기는 하다.

 

 

2001아울렛천호점 뒤쪽이다.

 

 

강동 밀레니얼 중흥S-클래스 신축공사 현장

 

여가 천호1구역이다.

 

 

천호3구역 이주개시 현수막

 

건물에서 세월의 흔적이 느껴진다.

 

 

이쪽도 천호3구역이었던가.

 

현장에서는 아닌 줄 알았는데 글을 작성하면서 각종 위치도를 보니까 여기도 천호3구역이 맞는 것 같다.

 

 

천호1구역 오른쪽 위쪽의 모습이다. 냉면 거리가 있었다.

 

 

냉면 골목은 천호4구역에 포함되는 것 같기도 하다.

 

이때가 점심시간 무렵이었는데 추워서 냉면 생각은 전혀 안 났다.

 

 

고분다리시장 입구

 

걷다보니 고분다리시장까지 왔다. 여기까지만 해도 충분한데 시장 입구 사진도 올리는 이유가 다 있다. 이날 정말 많이 돌아다녔다. 천호A1-2, 천호A1-1부터 천호동 337, 338 일원, 천호1~3구역까지...

 

 

가칭 천호3-1구역, 천호3-2구역 재개발 추진위원회

 

사실 밥 먹을 곳을 찾아서 시장을 둘러보고 있었는데 시장 골목에 뜬금없이 재개발 추진위원회가 있었다. 그거도 가칭3-1구역과 가칭3-2구역이었다. 글을 쓰면서 검색해보니 3-3구역도 있었다.

 

일단 214-19번지로 가봤는데 한국연립을 찾을 수가 없었다. 내가 못 찾는 것인지, 번지가 잘못된 것인지 아무튼 한국연립은 검색해도 안 나왔다.

 

 

시장 주변의 모습

 

 

이 근처가 가칭 3-1구역 재개발 추진위원회에 적혀있는 번지였는데 재개발 추진의 흔적을 찾을 수가 없었다.

 

 

상당히 오래된 것처럼 보이는 도시재생 현수막은 있었다.

 

 

가칭 천호3-2구역으로 가는 길이다.

 

 

이쪽에도 노후된 주택들이 많이 보였다.

 

 

천호동 유천빌라 입구

 

드디어 가칭 천호3-2구역 유천빌라 입구에 도착했다.

 

 

천호동 유천빌라의 모습

 

 

여기서도 딱히 가칭 천호3-2구역 재개발 추진의 모습을 찾아볼 수 없었다.

 

 

천호1구역이 완성된다면 여기도 점차 개발되지 않을까.

 

 

유천빌라 입구에서 내려와 조금 걸으니 이렇게 천호1구역이 보였다.

 

 

또 엄청 오래된 것처럼 보이는 건물이 있었다.

 

 

조합원 및 세입자 이주개시

 

 

천호4촉진구역이었다.

 

이주 시작일은 이미 1년이 지났는데... 언제쯤 철거가 이루어질까.

 

 

천호4촉진구역 도시환경정비사업의 모습

 

사실 여기는 얼마 전에 들었던 부동산 강의에서 언급했던 곳이다. 별 관심이 없어서 그냥 그런 곳도 있구나 하고 넘어갔는데, 이렇게 우연히 보게 됐다.

 

 

이안 강동 컴홈 스테이 1차 신축공사 현장

 

대로변으로 가는 길에 오피스텔 공사 현장도 보였다. 이 글에는 없지만 예전에 얼핏 봤던 역세권 청년주택까지... 천호역 주변은 엄청나게 변하고 있었다.

 

 

래미안강동팰리스아파트

 

2017년에 준공된 999세대의 아파트이다. 강동역 역세권으로 네이버 부동산 기준 평균 평단가는 4,508만원이다. 천호1구역, 천호2구역, 천호3구역의 아파트들도 이 정도의 시세가 되지 않을까.

 

 

동대문구 신설동에 다녀왔다.

 

 

설날 이후 슬럼프라고 할까. 계속 임장을 가고 싶은 생각이 별로 없었다. 그래도 잠깐 생긴 여유를 이용해서 동대문구 신설동에 다녀왔다. 신설동은 자주 지나가는 곳인데, 지난 1월에 1차 공공재개발 후보지로 선정된 신설1구역 안쪽으로는 가본 적이 없었다. 신설1구역 공공재개발 분위기는 어떤지 궁금하기도 했다.

 

 

신설동역 우측으로, 용두초등학교 맞은편이 신설1 공공재개발 후보지이다. 그 아래쪽으로 좀 떨어진 곳에 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있다.

 

먼저 신설1구역을 크게 돌고 신설1구역 내부를 돌아다녔다. 그리고 용두5구역까지 보고 왔다.

 

 

 

 

신설1구역 입지는 나쁘지 않아 보인다. 지하철 신설동역에서 가깝다. 신설동역은 나름 트리플 역세권인데, 사실상 더블 역세권도 아닌 보통 역세권이라고 하고 싶다. 조금 더 점수를 주면 1.5 역세권이라고 할까. 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가지만 크게 의미가 있는 노선은 1호선이기 때문이다.

 

우이신설선을 타고 위쪽으로 출근하는 사람들은 별로 없을 것 같다. 2호선도 지선이라는 한계가 있다. 2호선 순환 노선에 비해 배차 간격도 길고, 잠실이나 강남으로 가려면 성수역에서 반대편 승강장으로 넘어가야 해서 불편하다. 그나마 1호선을 타고 종로, 시청, 광화문 등으로 갈 수 있다.

 

 

신설1구역은 지난 2008년 구역 지정되었다가 해제된 곳이다. 과거의 자료를 잠시 살펴보겠다.

 

 

정비구역 면적은 11,204㎡로 같은데, 모양은 약간 차이가 난다. 왼쪽 모서리 위쪽이 포함되는 것일까, 제외되는 것일까.

 

 

2008년에는 이런 모습으로 추진하려고 했었다.

 

 

모바일에서 확인했을 때에는 더 붉게 보였는데 PC에서 확인을 하니까 옅은 부분이 많아 보인다.

 

교회가 하나 있고, 숙박시설도 두 개가 있다. 신설1구역에 포함되는지 불분명한 '보육사'는 어떤 곳인지 모르겠다. 카카오맵에서 확인하니 일반기업이다. 서적, 신문 및 잡지류 소매업으로 나온다.

 

아무튼 신설1구역 안쪽에는 노후된 주택들이 있고, 좌측과 아래쪽에는 음식점, 숙박시설 등이 있다. 오른쪽에는 공업사라고 해야 할까. 주택, 사무실, 공업사 등이 있었다.

 

 

신설1구역 대상지의 아무 지번이나 하나 골랐는데 마침 포함 여부가 불분명한 그곳이다. '신설제1구역'이란 표시가 보이고, 위쪽은 도로가 확장될 예정이다. 신설1구역 좌측은 따로 지구단위계획구역으로 지정되어있다.

 

 

현장 사진들

 

 솔직히 말해서 이번에 임장을 가기 전에 로드뷰로 봐도 나오는데 뭐하러 가나, 하는 생각도 들었다. 하지만 나름 의미가 있었다. 로드뷰에는 신설1구역 내부가 안 나온다. 또 신설1구역 공공재개발의 분위기도 로드뷰로는 알 수 없다.

 

 

신설1구역 아래쪽으로 경계가 되는 도로의 모습이다.

 

 

 

신설1구역 오른쪽 아래 모서리 부분에서 바라본 성북천 건너편 모습이다. 왼쪽으로 용두초등학교가 있다. 신설1구역에 아파트가 들어온다면 초등학교가 가까운 장점이 있게 된다.

 

 

신설1구역 아래쪽 경계가 되는 도르 모습

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로

 

근린주택이라고 해야 할까. 1층에 ㅇㅇ금속도 보인다.

 

 

성북천 건너편 모습이다.

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로이다.

 

아까는 오른쪽 아랫부분이었고, 이번에는 오른쪽 윗부분이다.

 

 

신설1구역 위쪽 경계가 되는 도로이다.

 

왼쪽은 신설1구역이고, 오른쪽으로는 호텔 등이 있었다.

 

 

여기도 마찬가지다.

 

왼쪽은 신설1구역이고 오른쪽은 호텔이 보인다. 왼쪽 앞부분이 신설1구역에 포함되는지, 제외되는지 확실히 알아볼 필요가 있다.

 

 

신설1구역 좌측 경계가 되는 도로 모습이다.

 

도로를 중심으로 왼쪽이 신설1구역, 오른쪽은 지구단위계획구역이다. 아무래도 도로변에 있는 숙박시설, 음식점 등은 공공재개발에 반대하지 않을까. 신설1구역 안쪽 주민들의 동의 여부도 불확실하다. 신설1구역에 부동산이 하나 있었는데 이른 아침이라서 그런지 문이 닫혀 있었다. 부동산 외부에서도 공공재개발에 관한 내용은 찾아볼 수 없었다. 신설1구역에서도 마찬가지로 공공재개발과 관련된 흔적이 없었다.

 

 

우측 사진이 신설1구역 가운데에서 약간 윗부분을 가로지르는 골목의 모습이다.

 

좌측 사진은 가로 골목에서 다시 세로로 가로 지르는 골목인 줄 알았는데 모텔 후문과 연결되는 막다른 골목이었다.

 

 

신설1구역 내부 골목의 모습

 

이사를 가는 집이 있었다. 차가 들어올 수 없는 이런 골목을 보면 재개발의 필요성이 보인다. 이삿짐 트럭도 좀 걸어가야 하는 곳에 있었다.

 

 

월세는 200/32

 

 

공가라고 적혀 있는데 진짜 공가일지...

 

 

이삿짐 바구니를 밀고 가기 위해 바닥에 깔아놓은 것이다. 하수구 구멍에 바퀴가 빠지지 않도록.

 

 

저 앞에 이삿짐 트럭이 있다.

 

 

또 다른 골목이다. 점집 같은 깃발도 있고...

 

 

그냥 평범한 주택가의 모습이었다.

 

아까 갔던 골목보다 폭이 넓은 편이었다.

 

 

다시 좁은 골목도 나오고...

 

 

아까 내려오려던 골목이다. 이삿짐 바구니가 있어서 못 내려오고 돌아서 왔다.

 

 

다시 밖으로 나왔다.

 

 

이렇게 신설1구역을 살펴봤다. 공공재개발이 잘 진행될까 궁금하다.

 

 

여기서부터는 용두5구역 사진들이다. 신설동에 온김에 용두5구역에도 들렀다. 몇 달 전에도 왔던 곳인데, 그동안 얼마나 변했는지 궁금했다.

 

 

가운데로 흐르는 것이 성북천이고, 왼쪽으로 새로 짓고 있는 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트이다. 2021년 11월 준공 예정.

 

 

준공까지 9개월 정도 남았나. 외부는 거의 다 지은 것 같다.

 

이제 내부 인테리어 공사 등을 하려나...

 

 

총 823세대가 들어올 예정이다.

 

 

가장 왼쪽에 있는 건물이 e편한세상청계센트럴포레아파트와 청계천 사이에 있는 오피스텔이다. 그 다음 건물이 청계천 건너로 있는 '왕십리모노퍼스아파트'이다. 그리고 그 오른쪽이 왕십리 텐즈힐이다.

 

 

주변 아파트까지 지도에 표시해봤다. 화살표를 반대로 했어야 했나. e편한세상청계센트럴포레 아파트는 왕십리 텐즈힐 아파트를 따라갈 것이고, 신설1구역에 공공재개발로 아파트가 생긴다면 적어도 e편한세상청계센트럴포레 수준은 되지 않을까.

 

 

참고로 네이버 부동산 평균 평당가는 아래와 같다.

 

센트라스 5,156만원
텐즈힐 2단지 5,156만원

텐즈힐 1단지 5,109만원

e편한세상청계센트럴포레 4,771만원

 

 

그때 왕십리 뉴타운을 샀어야 했는데...

돈이 없었다...

 

지금도 없다...

 

 

e편한세상 청계 센트럴포레 신축공사 현장

 

 

몇 개월 뒤에는 또 어떤 모습일지...

 

 

e편한세상청계센트럴포레 아파트

 

여기도 시세가 왕십리 뉴타운과 별 차이가 없다니...

 

 

용두5구역 아래쪽에는 교회가 들어올 예정이었다.

 

 

용두5구역 끝.

 

 

아래 글은 약 4개월 전에 다녀온 용두동에 대한 것이다. 신설1구역 사진도 한 장 있다.

 

2020/10/08 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 용두동 경매 임장 - 용두동 재개발 용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트, 신설1구역

 

남양주 퇴계원읍에 다녀왔다.

 

남양주시 퇴계원읍은 좌별내, 우왕숙의 입지를 가지고 있는 곳이다. 마침 퇴계원읍에서 경매 물건이 나왔는데, 위치가 퇴계원1구역에 속하는 것 같았다. 정확한 사실을 확인하고 퇴계원읍 재개발 현황을 알아보기 위해 퇴계원읍에 다녀왔다. 퇴계원2구역에서는 재개발 추진의 흔적을 찾을 수 있었지만 시간이 꽤 지난 현수막이었다.

 

 

좌별내, 우왕숙의 입지다. 좌측 아래에는 구리갈매역세권공공주택지구도 보인다. 우측 아래로는 남양주진관일반산업단지가 있다. 퇴계원읍 가운데로 주거 지역이 형성되어 있고 빈 공간들이 좀 있다. 예전에 검색했을 때 롯데부지가 있다고 본 기억이 난다.

 

 

퇴계원읍이 위아래로 긴 모양이라서 먼저 윗부분의 시세를 확인해봤다. 신별내퇴계원금호어울림 아파트가 평당 1,740만원이다. 현재 이 아파트에서 경매로 나온 물건이 하나 있다.

 

 

퇴계원읍의 아랫 부분의 아파트 시세이다. 퇴계원역도 퇴계원읍의 아래쪽에 있다. 아무래도 퇴계원읍의 대장주 아파트는 퇴계원힐스테이트아파트이다. 평당 2,030만원으로 나와 있다.

 

 

현재 퇴계원읍에서 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역, 퇴계원7구역이 재개발 예정구역으로 지정되어 있다. 퇴계원3구역과 퇴계원6구역은 해제되었다.

 

 

 

 

이 글에서는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 세부 내역을 올리겠다. 실제로 임장을 갔을 때 갔던 곳도 퇴계원1구역과 퇴계원2구역이다.

 

 

 

쌍용스위트닷홈아파트 좌측 아래쪽이 퇴계원1구역이다. 그리고 그 위쪽이 퇴계원2구역이다.

 

 

 

 

퇴계원읍 이동 경로

 

퇴계원읍의 윗부분부터 시작해서 퇴계원역 주변까지 아래로 내려왔다.

 

 

 

현장 사진들

 

신별내퇴계원어울림 아파트

 

이 아파트에서 경매로 나온 물건이 있어서 잠시 들러봤다. 전용면적 84제곱미터가 감정가 약 4억원에 경매로 나왔는데 감정가 이상으로 낙찰되지 않을까 싶다.

 

 

신별내퇴계원어울림아파트

578세대
9개동
18층
2012년 12월 준공

 

1년 전만 해도 4억원 초반대였는데 최근 급격히 상승했다.

 

 

아파트 분위기는 깔끔했다. 날씨가 추워서 지나다니는 사람들이 없었을 뿐... 퇴계원 자체가 규모가 작기도 하다.

 

 

신별내퇴계원어울림 아파트 전망대에서 바라본 모습

 

 

퇴계원읍의 모습

 

아직도 '읍'이라는 표현이 낯설다.

 

 

쌍용스위트홈아파트

 

그냥 스위트홈 아파트라고 하는 것이 편한데, 카카오맵 등에는 쌍용스위트닷홈 아파트라고 나온다.

 

 

쌍용스위트닷홈아파트

305세대
6개동
19층
2002년 5월 준공

 

역시 최근 1년 이내에 급격히 상승했다.

 

 

퇴계원 재개발 구역

 

사실 손품을 제대로 안 팔고 가서 경매 물건 위주로 둘러볼 생각이었는데, 우연히 퇴계원2구역의 모습을 보게 됐다. 경매로 나온 물건은 퇴계원1구역 근처였는데, 사진을 구분하지 않고 한 번에 올리겠다.

 

 

퇴계원2구역

정비계획수립 및 정비구역지정 용역착수

퇴계원2구역 추진위원회

 

우연히 퇴계원2구역 추진위원회의 현수막을 보게 됐는데, 날짜가 2020년 2월 13일이다. 퇴계원읍을 방문했을 때가 2021년 1월말이었으니... 현재를 기준으로는 1년이 넘은 현수막이다. 그만큼 재개발 진행이 안 되고 있는 것일까.

 

 

퇴계원2구역의 모습

 

퇴계원2구역에서부터 퇴계원1구역까지 내려왔는데, 퇴계원2구역에는 단독주택들이 많고, 퇴계원1구역에는 빌라들이 많은 느낌이었다. 두 구역을 합쳐서 재개발을 해도 괜찮을 것 같은데, 무슨 이유로 나누어서 진행하는지 모르겠다.

 

 

 

여기는 1구역인지 2구역인지 기억이 가물가물하다...

 

 

퇴계원1구역과 퇴계원2구역 경계 부근이 아닐지...

 

 

여기는 퇴계원1구역이다. 쌍용스윗닷홈아파트 103동이 보이기 때문이다.

 

 

백합주택 가동

 

이 백합주택에서 경매 물건이 나왔다. 퇴계원1구역에 포함되는데 아쉽게도 지분 물건이었다. 아무튼 14명이 입찰해서 감정가의 약 113%에 낙찰됐다.

 

 

백합빌라 주변의 모습

 

퇴계원1구역에 관한 내용은 흔적도 찾아볼 수 없었다.

 

 

아직 재개발이 본격적으로 진행되지 않고 있는 것일까.

 

 

성원(상떼빌)아파트와 노후된 주택

 

 

성원아파트

731세대
8개동
20층
1999년 7월 준공

 

다른 아파트들과 마찬가지로 최근 1년 이내에 상승이 시작됐다. 2019년 3월 이후 일시적으로 거래가 없었던 점이 흥미롭다.

 

 

몇 년이 지나면 이 오래된 주택도 사라지지 않을까.

 

 

세 아파트 사이에 공간이 있다.

 

그 아래쪽에도 아래와 같이 퇴계원힐스테이트아파트 우측으로 빈 공간이 있다.

 

정확한 내용은 확인할 필요가 있는데, 퇴계원읍에 개발이 가능한 군부지와 롯데 소유의 부지가 있다고 얼핏 봤다.

 

 

퇴계원역 남측

 

여기서부터는 퇴계원역 남측 사진이다.

 

이쪽에도 작년 11월에 매각된 경매 물건이 있어서 일부러 여기까지 왔다.

 

 

바로 이 도로이다.

 

 

지목은 '농지'인데 현황은 '도로'로 이용 중이었다.

 

도로의 양쪽으로는 주택들이 있었다.

 

한쪽으로는 이렇게 다소 최근에 지어진 듯한 주택들이 있었고...

 

 

다른 한쪽으로는 이렇게 오래된 주택들이 있었다.

 

토지의 면적은 총 204평. 감정가는 4억 3천9백만 원이었는데, 5억 1천5백1십만 원에 낙찰됐다.

이렇게 퇴계원읍을 간단히 둘러봤다.

 

 

저 멀리 아파트가 보였다.

 

저기가 바로 별내이다.

 

 

퇴계원 힐스테이트 아파트

 

1,076세대
21개동
22층
2014년 4월 준공

 

 

주민들의 동의 여부 등을 더 따져봐야겠지만, 퇴계원 재개발 구역도 투자하기 괜찮아 보였다.