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강화도에 경매 및 공매 임장을 다녀왔다.

 

강화도는 관심 지역 중 하나인데, 다른 지역에 집중하면서 잠시 잊고 있었다. 한 순간도 관심의 끈을 놓지 말아야 한다는 교훈을 얻었다. 오랜만에 강화도 경매 및 공매 물건을 검색해보니까 관심이 가는 물건들이 몇 개 있었다. 강화프라자2라는 곳의 상가는 올해 초부터 경매로 나왔는데, 최근에는 공매 물건들도 나와서 안 가볼 수가 없었다.

 

 

강화도 지도

강화도의 정식 주소는 '인천시 강화군'으로 시작된다. 강화대교를 건너서 조금만 가면 강화일반산업단지가 있고, 거기서 조금 더 가면 송해면이 나온다. 남북관계가 개선된다면 48번 국도 위쪽도 시세가 상승하지 않을까 막연히 생각하고 있었다.

 

 

강화일반산업단지 지도

48번 국도에서 조금만 들어가면 된다. 위치는 좋다. 다만 강화대교로 진입하기까지 차가 많이 막힌다는 것. 그래도 장기적으로는 괜찮은 입지가 아닐까. 현재에는 몇몇 업체들만이 들어와 있었고 빈자리도 많았다. 

 

 

강화프라자2

 

강화프라자2 위치

경매 및 공매로 나온 상가들이 있는 곳은 강화프라자2라는 건물이었다. 위 지도에서 CU가 있는 건물이다. 1층에서 하나의 호실이 경매로 나왔고, 1층과 2층에서 각각 하나의 호실이 공매로 나온 상태이다.

 

경매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 13~14평이 4억이 넘었고, 공매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 14~15평이 2.85억이었다. 2층의 공매 물건의 경우 전용면적 30~31평이 2.83억이었다. 감정평가 시점도 확인할 필요가 있지만 공매 물건에 비해 경매 물건의 감정가가 높게 평가된 것 같다.

 

 

강화프라자2 2층 평면도

아쉽게도 건물 사진은 없다. 그래도 산업단지 내 중심지라서 그런지 건물 주변에 사람들이 좀 있었다.

 

 

2층에는 한식부페가 운영 중이었다. 규모가 엄청 컸다. 위 안내문에도 200석이라고 나와있다.

 

규모가 큰 것을 보면 어느 정도 수요가 있는 듯했다. 하지만 이 한식부페 외에도 두 개의 한식부페가 더 있었다.

 

 

일단 바로 인근에 편의점과 함께 한식부페가 하나 더 생긴 것 같았다.

 

 

 그리고 좀 떨어진 곳에도 또 다른 편의점이 있었고 그 옆으로 한식부페가 있었다.

 

 

강화프라자2 1층 평면도

1층에는 편의점, 카페, 철물점 등이 있었고 공실도 많았다.

 

 

강화일반산업단지 인근 유적지

 

 

이마트24 옆에 있는 한식부페

 

 

GS25 옆에 있는 한식부페

 

 

 

송해면 상도리

 

송해면 상도리 경매 물건 위치

대지 175평 정도로 감정가는 1억 초반지었다.

 

 

맹지지만 요역지로 통행로를 확보한 상태였다. 현황은 전.

 

이 물건은 어느 유튜브에서도 소개한 물건이었다. 토지 관련 유튜브를 몇 개 구독 중인데, 그 중 두 군데에서 이 물건을 언급했다. 하나는 그저 장기적인 입지만을 고려해서 잠깐 언급했고, 다른 하나는 조금 더 자세히 주변 환경까지 언급했다.

 

 

경매 물건의 모습이다.

 

 

아쉽게도 길 건너편에 축사가 있었다. 100미터 이내의 거리였다.

 

가축사육제한구역이 아니었다. 초여름이지만 불쾌한 냄새는 나지 않았는데, 축사를 피하라는 이유가 있을 것이다. 몇 달 살아보면 확실히 알 수 있지 않을까. 문제는 이 주변의 축사가 이것 하나가 아니라는 것이다. 여기까지 오는 길에도 다른 축사들이 보였다.

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건을 확대한 모습이다.

 

그래도 이 토지는 감정가의 66% 정도에 낙찰됐다. 10명이 입찰했고, 평당가로 계산하면 평당 43만원 정도였다.

 

 

끝.

 

몇 년 뒤에는 평당가가 얼마일까. 이날 강화도 내의 다른 곳도 갔는데 그곳들은 따로 안 올릴 예정이다.

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  1. 봄빛햇살23 2021.07.05 23:30 신고

    강화도 안가본지 오래됐는데 가보고 싶네요~작년처럼 비가 50일정도 내리려나요^^; 장마시작이네요~ 건강잘챙기세요★

    • 사용자 45FIRE 2021.07.06 13:45 신고

      강화도 차만 안 막히면 가깝고 좋죠~^^
      봄빛햇살님도 건강하시길 바랄게요~!

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성동구 응봉동에 다녀왔다.

 

 

응봉동에는 두 번째로 가는 것이었다. 처음에는 응봉역 근처의 응봉1구역을 보러 갔었다. 이번에는 조금 더 위쪽으로 행당역에서 더 가까운 응봉주거환경개선지구에 다녀왔다. 이번에 응봉동에서 경매로 나온 물건이 응봉주거환경개선지구에 속해있었기 때문이다.

 

 

성동구 응봉동 위치

응봉동은 금호동과 성수동, 행당동 사이에 있다. 지하철역으로는 응봉역이 포함되고, 주변에는 행당역, 왕십리역 등이 있다. 성수동, 금호동, 옥수동처럼 완전히 한강에 접한 것은 아니지만, 그래도 중랑천 너머로 한강뷰가 나올 수 있는 입지이다. 응봉동 자체의 지대도 높은 편인데 한강 쪽으로 서울숲 공원이 있어서 앞을 가로막는 건물이 없다.

 

 

성동구 응봉동 재개발 구역

응봉동에는 응봉1구역과 응봉주거환경개선지구를 제외한 다른 부분에는 모두 아파트들이 들어서 있다. 신동아아파트, 금호현대아파트, 대림1차아파트, 대림강변타운아파트가 응봉동에 속한다. 응봉역에 가까운 곳으로 응봉1구역이 있는데, 검색해보니 조합설립인가까지 된 것으로 나온다. 그리고 위쪽으로는 응봉주거환경개선지구가 있다. 응봉1구역은 이미 진입하기 늦은 것 같아서 그 위쪽에 관심을 갖고 있었는데 마침 응봉주거환경개선지구에서 경매 물건이 나왔다.

 

 

응봉1구역 위치도

작년 5월에 응봉1구역에서도 토지 지분이 경매로 나왔는데 낙찰 후 결국 취소됐다. 자세한 내용이 궁금하다면 아래 글을 참고하길 바란다.

 

2020/05/07 - [45FIRE/부동산 임장] - 성동구 응봉동 임장 후기 & 응봉동 재개발 응봉1구역 내 토지

 

 

응봉1구역 노후도

 응봉1구역 노후도도 참고로 올린다. 붉은색 부분이 오래된 것을 의미한다. 몇몇 신축 빌라들이 보인다.

 

 

응봉주거환경개선지구 노후도

이번에 다녀온 응봉주거환경개선지구의 노후도이다. 응봉1구역에 비해 신축이 확실히 드물다.

 

 

응봉동 주변 아파트 시세

아파트 시세를 확인하러 네이버 부동산에 들어갔더니 평당가와 매매가가 한눈에 나왔다. 호갱노노에 잘못 들어간 줄 알았다. 응봉동은 아니지만 행당동 두산위브와 서울숲 리버뷰자이가 평당 5천만 원이 넘는다. 응봉동의 아파트들은 대부분 평당 3천만 원대이고, 대림강변타운아파트가 평당 4천5백만 원 정도로 가장 높다.

 

 

응봉동 이동 경로

응봉주거환경개선지구는 행당역과 응봉역 사이에 있어서 가기 조금 애매한 위치였다. 그만큼 지하철역에서 멀다는 뜻이다. 아무튼 행당역에서 가기로 정했고, 행당역 4번 출구로 나와서 행당한진타운 아파트를 주변으로 크게 돌아서 응봉동으로 갔다. 응봉주거환경개선지구를 구석구석 돌아보고 아파트들 사이를 지나 다시 행당역으로 돌아왔다.

 

 

현장 사진들

 

행당역 4번 출구로 나와서 올라가는 길

 

사진상으로는 잘 안 느껴지지만 행당역 4번 출구부터 여기까지도 완만한 경사가 있는 언덕길이었다.

 

 

산이라고 해야 할까, 공원이라고 해야 할까. 아무튼 아파트와 응봉주거환경개선지구 사이에 녹지 공간이 있는데 그쪽으로 가는 길이다.

 

 

정확한 명칭은 대현산과 대현산 공원이었다. 공원 초입에 있는 교회 사진이다. 마을버스 정류장도 보인다.

 

 

주변 아파트들

 

 

언덕길이 계속 이어졌다. 그만큼 지대가 높다는 뜻이다.

 

 

언덕에서 내려다본 아파트들

 

아파트들이 참 많다.

 

 

드디어 응봉주거환경개선지구에 진입했다.

 

공시지가 1억 미만 빌라에 대한 수요 때문에 최근 응봉주거환경개선지구의 시세도 많이 올랐다고 한다.

 

 

경사가 심한 언덕길에 빌라들이 있었다.

 

 

전망이 보이는 곳에서 찍은 사진

 

저 멀리 보이는 고층 아파트들은 서울숲 리버뷰자이, 서울숲더샵으로 추정된다.

 

 

여기에도 아파트가 들어온다면 저층에서 이런 전망이 나올 것이다.

 

 

아래에 나오는 사진들을 보면 알겠지만 언덕 지대에 좁은 골목, 주차 공간이 부족한 것이 가장 큰 문제이다.

 

그래서 그런지 이렇게 공영주차장도 있었다. 그래도 차량을 수용하는 데에는 한계가 있을 것 같았다.

 

 

나무가 좀 가렸다.

 

신동아 아파트와 대림 아파트

 

 

여기는 그나마 도로가 넓은 편

 

응봉주거환경개선지구는 제1종일반주거지역이다. 그런데 빌라들이 4층 정도로 높다. 대부분 90년대 초반에 지어졌을 것인데... 정확히 기억이 나진 않지만 그 당시 주택 공급을 위해 용적률을 최대로 해줬던가, 추가 용적률을 허용했다던가 아무튼 그랬다고 한다.

 

 

이런 가파른 계단을 내려가야 응봉역으로 갈 수 있다.

 

 

응봉주거환경개선지구의 모습

 

전체적인 느낌은 신당동과 비슷했다. 신당8구역이었나, 신당9구역이었나, 역시 자세히 기억은 안 나지만... 버티고개역과 약수역 사이의 좌측 부분으로 있는 구역과 서울 성곽 사이로 재개발 구역에 포함되지 않은 구역에도 4층, 5층짜리 빌라들이 많이 있었다. 비슷한 시기에 같은 정책이 적용되지 않았을지...

 

 

이런 계단들이 있으니 좁은 골목에는 차도 못 들어가고 주차공간은 당연히 없을 것이다.

 

 

여기도 완전 가파른 것은 아니지만 경사가 있다.

 

 

4층 또는 5층짜리 붉은색 빌라들

 

 

2020타경510**


성동구 응봉동
다세대(빌라)

대지 5.509평
건물 13.479평

감정가는 1억 2천7백만 원이고, 선순위 임차인 보증금 9천만 원이 있다. 원래 작년 12월 14일이 1차 입찰기일이었으나 '변경'됐고, 오는 2월 1일이 새로운 1차 입찰기일이다. 

 

이 주변의 빌라들이 90년대 초반에 지어진 것으로 알았는데 경매 물건의 경우 2003년에 승인된 건물이다. 내가 착각했을 수도 있다. 응봉주거환경개선지구 내의 빌라들이 언제 지어졌는지 정확한 사실을 확인할 필요가 있다.

 

 

경매 물건으로 가는 골목길

 

차는 당연히 들어갈 수 없다.

 

 

경매 물건지는 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

집을 짓기도 힘들었을 것 같고, 이사하기도 힘들었을 것 같다.

 

확실히 주거환경개선이 필요한 곳인데, 언제쯤 될지...

 

 

응봉주거환경개선지구의 거의 아래쪽으로 내려오니 현대아파트가 보였다.

 

 

현대아파트와 응봉주거환경개선지구 사이

 

 

빌라들이 좁고 높게 올라가 있다.

 

빌라와 빌라 건물 사이의 간격은 좁고, 위쪽으로는 4층 또는 5층으로 높고. 뒤쪽으로 갈수록 언덕이 있어서 더 높아 보인다.

 

 

높아서 올라오기는 힘들지만 전망은 좋을 것이다.

 

저 멀리 어렴풋이 한강도 보인다.

 

 

살짝 보이는 한강

 

그 건너편은 압구정 현대아파트 같다. 이 앞쪽 현대아파트 고층의 전망은 어떨지 궁금하다.

 

 

신동아 아파트에는 '서울숲'이 붙었다.

 

원래 있었을까.

 

 

아파트 사이의 모습

 

이쪽 지대가 확실히 높다는 게 느껴진다.

 

 

충분히 봤다는 생각이 들어서 행당역으로 돌아가는 길

 

 

이쪽 인도는 눈이 그대로 얼어버렸다.

 

그냥 내려가다가는 자빠질 것 같아서 도로로 나와서 걸었다.

 

참고로 약 2주 전에 다녀왔는데 그동안 바빠서 이제 글을 올리는 것이다.

 

 

응봉주거환경개선지구로 올라가는 길

 

둘레길도 있었다.

 

 

행당역으로 가는 길

 

무학여자고등학교 뒤쪽 도로이다.

 

 

이렇게 응봉주거환경개선지구를 둘러보고 왔다. 확실히 주거환경 개선이 필요한 곳이었다. 재개발 가능성은 모르겠다. 일단 세대수는 확실히 많을 것이다. 경매로 나온 빌라의 경우에도 대지지분이 5~6평 정도에 불과하다. 그만큼 건축 당시에 용적률을 최대한 끌어다가 썼다는 것. 게다가 응봉동에서도 지대가 가장 높은 곳인데, 여기에 고층 아파트를 허용하기도 쉽지 않을 것 같았다.

 

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  1. 8193 2021.01.30 02:00 신고

    좋은정보 감사드립니다
    곧 이네요
    저도 참가해야겠어요 ㅎㅎ 동부네요
    좋은정보 감사드립니다^^

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서대문구 홍은동에 다녀왔다.

 

최근 상가 경매 물건도 검색을 시작하면서 몇 개의 관심 물건이 생겼다. 지난 번에 강동구 강일동 상가를 다녀왔고, 이번에는 서대문구 홍은동에 있는 상가에 가봤다. 임장을 가기 전에 로드뷰를 통해 현장을 확인했을 때도 주변 아파트와 단절되었기에 상가의 가치가 떨어진다고 생각했는데 실제로도 그런 경향이 있었다. 그래도 적당한 아이템을 찾는다면 실수요자에게 필요한 곳일 수도 있다. 또한 30년이 넘은 아파트와 상가라 재건축의 여지도 있지만 아파트와 상가조차 도로를 사이에 두고 떨어져 있었다.

 

 

서대문구 홍은동 아파트들

위 지도에는 지하철역이 안 나오는데 인왕시장 아래쪽으로 홍제역이 있다. 경매로 나온 상가가 있는 아파트는 유원홍은아파트로 주황색 원으로 표시한 곳이다. 백종원과 함께 방송에서 자주 언급되었던 '포방터시장'도 홍은동에 있었다.

 

 

이동 경로

이날 홍제동에서 경매로 나온 협소주택과 홍제동 개미마을에 먼저 갔다가 홍은동으로 왔다. 벽산아파트와 두산위브1차 아파트 사이의 언덕길로 올라가서 홍은유원아파트 상가를 보고 전망을 보기 위해 북한산 자락까지 올라갔다가 내려왔다. 내려와서는 두산위브2차 아파트 옆에 있는 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역, 홍은13구역을 보러 갔다. 홍은동 재개발 구격에 관해서는 다음 글에 작성할 예정이다.

 

참고로 홍은유원아파트 및 주변 아파트들의 세대수는 아래와 같다.

 

홍은유원아파트
299세대
1987년 준공

홍은동원베네스트아파트
195세대
2012년 준공

북한산두산위브1차아파트
497세대
2019년 11월 준공

북한산두산위브2차아파트
296세대
2020년 11월 준공

홍은벽산아파트
1,329세대
1997년 준공

 

대부분 세대수가 적은 편이며 홍은벽산아파트만 그나마 천 세대가 넘는다.

 

 

홍은유원아파트 주변 편의점들

위 지도는 카카오맵에서 편의점을 선택한 것인데 홍은유원아파트에는 그 흔한 편의점도 없는 것으로 나온다. 실제로 상가 건물에 편의점은 안 보였다. 299세대 밖에 없어서 그럴까. 그 옆에 있는 북한산두산위브1차 아파트가 있지만 그 아파트도 496세대에 불과하고 경사로 인해 다소 단절되어 있었다.

 

 

현장 사진들

 

여기는 홍제동인데 내부순환로로 진입할 수 있는 곳이다. 지하철역에서 다소 멀어서 자동차를 자주 이용하는 경우 내부순환로가 장점이 될 수 있다. 강북횡단선이 홍제역을 지나간다고 하는데 이 주변보다 상명대 앞쪽에 더 큰 호재 같다.

 

 

저 앞에 보이는 아파트가 북한산두산위브1차 아파트이다. 준공된지 1년이 조금 지났다.

 

 

내부순환로 아래의 모습

 

내부순환로가 지역을 단절시키는 모습이다. 동대문구 제기동에서도 고가도로는 흉물스럽게 느껴졌다. 그래도 그 아래쪽은 지역 주민들의 산책로 역할을 하고 있다.

 

 

홍제천 주변

 

 

홍제천 건너편의 모습

 

 

홍은유원아파트로 가는 언덕 입구

 

사진으로 보기에도 경사가 무척 가파르다. 참고로 북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역을 재개발한 것이었다.

 

 

북한산두산위브1차 아파트 앞쪽으로 상가가 충분히 있으니 뒤쪽 홍은유원아파트와 단절이 안 되었다고 해도 두산위브 1차에서 유원아파트 상가로 유입되는 수요가 별로 없을 것 같다.

 

 

저 앞에 보이는 아파트가 299세대의 홍은유원아파트이다.

 

 

언덕을 올라와서 아래쪽을 바라본 모습

 

 

1987년에 지어진 홍은유원아파트 상가동

 

같은 해에 지어진 아파트에 비해 낡아 보인다.

 

 

부동산, 미용실, 건강식품점, 세탁소, 학원 등이 보인다.

 

일단 상가 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

경사가 있어서 그런지 상가 뒤쪽에 있는 북한산두산위브1차 아파트와 단절된 모습이었다.

 

 

내려가는 계단이 있긴 했지만 특별한 일이 없다면 신축 아파트에 사는 사람이 30년이 넘은 상가 건물에 찾아오진 않을 것 같다.

 

 

홍은유원아파트 상가동 모습

 

2020타경10**

서대문구 홍은동 근린상가

대지 16.99평

건물 23.63평

 

감정가는 2억 1천6백만 원이다. 한 차례 유찰되었고 1월 5일이 입찰기일이었는데 코로나로 인해 변경되었다.

 

지하층에 있는 한 개의 호실인데 지하층에는 1호부터 4호까지 있다고 한다. 지하층 전체가 장기간 '공실' 상태이다.

 

 

경매 정보지에도 지하층으로 내려가는 계단이 폐쇄되어 있다고 나와 있었는데 실제로도 이렇게 막아 놓았다. 의자 위에 각종 우편물들이 쌓여 있었다.

 

 

의자를 살짝 치우고 내려가도 되겠지만... 내려가지 않았다.

 

 

그나마 다행인 것은 상가 앞 아파트 입구에 마을버스 정류장이 있다는 것이다. 한편으로는 상가가 아파트 단지 '내'에 있는 것이 아니라 단지 '밖'에 있다고 할 수 있다. 홍은유원아파트 상가 소유자의 입장에서는 홍은유원아파트의 재건축을 기대할 수도 있는데 이렇게 떨어져 있는 상태에서 만약 갈등이 있다면 상가동을 제외하고 재건축을 하는 것도 가능하지 않을까...

 

이렇게 상가 경매 물건을 확인하고 홍은동 재개발 구역을 보러 갔다.

 

원래는 이날 홍제동 협소주택과 개미마을만 보고 돌아오려다가 홍제동에서 홍은동 상가 경매 물건지까지 10분 정도 밖에 안 걸려서 여기까지 온 것이었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 '건축심의동시통과'라는 플래카드가 보여서 재개발 구역도 안 가볼 수가 없었다.

 

 

저 앞에 보이는 현수막에는 '건축심의동시통과'라고 적혀있다.

 

 

홍은동 재개발 구역으로 가기 전에 전망을 기대하고 북한산 쪽으로 올라가 봤다.

 

 

영하 10도의 날씨에 이런 길을 따라 한참 올라갔는데... 기대했던 전망은 볼 수 없었다.

 

 

북한산 자락길

 

북한산두산위브 아파트들이나 홍은13구역에 생길 예정인 아파트는 이런 북한산 숲세권이 장점이다.

 

 

별다른 소득 없이 화장실만 들렀다가 내려갔다.

 

 

그나마 건진 것이 내려가면서 보이는 이런 사진인데... 언덕 중간까지만 올라갔다가 사진을 찍고 내려와도 충분했다.

 

 

북한산두산위브2차 아파트 입구

 

 

2020년 11월에 준공된 신축이다. 입주 축하 현수막도 걸려 있었고 가전제품을 배송하는 트럭도 보였다.

 

 

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북위례 공공분양 현장을 보러 가면서 혹시 위례에 경매 물건이 있나 살펴봤다.

 

 

성남시 수정구 창곡동에 근린상가가 경매로 나왔는데 감정가가 상당했다. 현황서상 차임으로 추정한 가치보다 감정가가 두 배 이상이었다. 현재 1회 유찰된 상태로 얼마에 매각되는지 지켜봐야겠지만 신도시 분양상가의 위험을 보여주고 있다.

 

 

위례 근린상가 경매 물건 위치

이번에 경매로 나온 근린상가는 위례 중심에서 남동측에 있다. 경기도 성남시 수정구 창곡동에 속한다.

 

 

주차장 건물인데 주변은 단독주택 용지로 1층은 상가, 2층부터는 주택인 건물들이 있었다. 특히 창곡천 쪽으로는 멋진 가게들이 많이 보였다.

 

경매로 나온 물건들은 워니스파크의 사실상 1층에 있는 근린상가였다. 두 개 호실을 합쳐서 편의점으로 이용 중이었다. 

 

 

주변에 대단지가 있다면 편의점에 대한 수요가 어느 정도 있겠지만 아쉽게도 해당 편의점을 이용하는 사람들은 근처 단독주택 거주자로 한정될 것 같았다. 위 지도상 빨간색 사각형으로 표시한 부분에도 무언가 들어올 예정이었는데 아직 안 들어온 상태였다. 무언가 들어온다고 해도 거기에도 편의점이 안 들어올 리가 없다.

 

 

조금 떨어진 대단지에도 편의점이 하나씩 있다. 

 

 

해당 구역에도 도로변으로 또 다른 편의점이 하나 있었고, 대로변으로 공실인 상가도 몇 개 있었다.

 

 

여기서부터는 현장 사진들이다.

 

 

 

아까 지도에서 빨간색 사각형으로 표시한 부분이다. 

 

아직 건물이 올라가지 않았다.

 

 

저 멀리 깔끔하게 새로 지은 단독주택들이 보인다. 가장 오른쪽에 있는 조금 큰 건물이 워니스파크다.

 

 

공터는 사실상 두 개의 부지로 나누어져 있는데 뭐가 생길지 모르겠다. 국방부 관련 건물이 들어올 예정이었던 것 같기도 하다. 좀 더 찾아보면 답이 나올 것이다.

 

 

저런 건물 1층마다 상가가 있으니 세대수에 비해 상가수가 많은 편이다.

 

 

여기에 무언가 생긴다고 해도 저쪽으로 수요가 있을까

 

상가들도 새로 생길 것이다.

 

 

길 건너편 아파트들과 학원가

 

 

저 앞에 보이는 건물이 워니스파크다.

 

 

마트도 있고 식당도 있다. 경매로 나온 상가는 4층 중 지하인데 사실상 1층이다.

 

 

경매로 나온 호실이 있는 면에도 공실이 두 개 있었다.

 

 

공터 너머로 보이는 아파트들

 

우측이 워니스파크이고 좌측에는 어린이집이 있다.

 

 

가까운 곳에는 위례공원이 있었다.

 

이 창곡동 수변공원으로 한강만큼 사람들이 많이 찾아온다면 편의점 수요가 있겠지만... 지금은 코로나까지 있어서 매출이 얼마 안 될 것 같다. 추운 날인데도 수변공원에는 산책이나 운동을 하는 사람들이 보였다.

 

주말이나 여름, 저녁에는 어느 정도 유동인구가 있을지 모르겠다.

 

 

왼쪽 가운데에 있는 건물이 워니스파크이다. 그 옆으로는 단독주택들이 있다. 근린주택이라고 해야 할까.

 

 

창곡천 주변과 안쪽 도로 모습

 

창곡천 주변에는 멋진 가게들이 있었다. 정면에서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

 

 

다시 도로변으로 나왔다.

 

 

공실과 또 다른 편의점

 

 

워니스파크 주변 공실 사진들

 

공실이 많다.

 

워니스파크 상가의 경우 평당 4,000만 원 이상에 분양한 것으로 추정된다.

 

현재 경매로 나온 호실의 현황서상 차임은 각각 140만 원, 160만 원이다. 감정가는 각각 7억 2천만 원, 8억 3800만 원이다. 

 

 

낙찰받는다면 어떤 업종으로 임대를 주는 것이 좋을까. 딱히 떠오르는 것은 없었다. 근처에 편의점이 하나 있지만 그래도 편의점이 그나마 괜찮은 것 같다. 저렴하게 낙찰받아서 무인으로 돌린다면 유지할 수 있지 않을까.

 

 

여기는 위례 중앙광장 주변 상가 공실이다.

 

지나가면서 대충 둘러봤는데 공실이 거의 안 보였다.

 

 

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인천 강화군 교동면에 다녀왔다.

 

강화도는 관심지역 중 하나로 한 달에 한 번은 임장을 가려고 했던 곳이다. 게으른 탓에 지난 5월에 다녀오고 나서 4개월만에 또 다녀왔다. 이번 글에서는 지난 5월에 교동도에서 보고 온 경공매 물건들을 정리한다. 최근에 다녀온 곳들을 정리하기 전에 늦게라도 지난번에 다녀온 곳들을 정리할 필요가 있기 때문이다.

 

사실 자꾸 미뤄서 임장을 꾸준히 안 간 것도 있지만 시간 대비 의미가 있나 하는 근본적인 의문도 있었다. 왕복 2~3시간. 강화도에서 나올 때는 특히 차가 많이 막힌다. 현장에 가지 않아도 위치, 낙찰가로 보는 시세, 지적도 등 여러가지를 파악할 수 있다. 그래서 이번에 강화도에 가기 전날에도 '그냥 가지 말까'하는 생각이 들었다.

 

그래도 일단 출발했다. 덕분에 직접 경험하며 배운 것들이 많다. 그 부분은 다음 글에서 다루겠다.

 

 

교동면 봉소리

교동면 봉소리는 교동대교를 건너가면 바로 나오는 곳이다. 경매 물건은 해변에서 완전 가까운 곳은 아니지만 교동대교를 건너가면 바로 있고 해변에서도 가까운 편이었다. 강화도에서도 해안도로를 일주가 가능하도록 연결하고 있는 듯한데, 교동도에서도 '교동 동서평화도로' 등 해안도로 이야기가 나왔었다. 경매 물건이 나온 곳도 언젠가 가치가 오르지 않을까. 

 

그런 기대가 반영됐던 것일까. 1회 입찰기일에 감정가 대비 103%에 매각됐다. 지목은 '답'으로 평당 13만 원 정도였다. 실제로 갔을 때는 아쉬운 점이 있었다. 교동대교가 이어지는 도로보다 훨씬 낮은 곳에 위치해 있었던 것이다. 이쪽에 해안도로가 생긴다면 내려가는 길도 생기지 않을지... 몇 년 동안 지켜봐야 할 곳이다.

 

아직까지는 그저 논일뿐이다. 

 

 

교동면 상용리

교동면 상용리는 교동대교를 건너가서 좌측으로 빠지면 나온다. 직진하면 대룡시장까지 이어지는데, 상용리로 빠져도 결국 대룡시장까지 이어진다. 처음 교동도에 갔을 때 상용리로 빠지는 바람에 고구리 저수지를 못 봤다. 두 번째로 갔을 때는 직진을 해서 저수지의 모습을 볼 수 있었다.

 

상용리 물건을 등지고 찍은 사진이다. 저 멀리 바다가 보인다.

 

진입하는 도로는 좁은 편이었다. 그래도 깨끗하게 포장된 도로였다.

 

이 길을 따라 올라가면 경매 물건이 나온다.

 

흔히 볼 수 있는 전원주택 부지와 비슷한 모습을 서서히 갖추어 가고 있었다. 가장 위쪽에는 집짓기 공사가 한창 진행 중이었다. 경매 물건이 나온 필지는 공사 중인 곳보다는 낮은 위치였다.

 

대략 이런 모습이었다. 이번에 갔을 때도 잠깐 들렀다면 지난 4개월 동안 무슨 변화가 있었나 알 수 있었을텐데 거기까지 생각이 미치지 못했다. 그저 짧은 시간에 이번에 보고 올 3~4곳을 찾아다니느냐고 정신이 없었을 뿐이었다.

 

중간쯤 올라온 곳에서도 이 정도 조망이 나왔다.

 

우수

 

다시 내려와서 찍은 조망. 완전한 오션뷰는 아니지만 얼핏 바다가 보이는 전원뷰이다.

 

이 물건은 2회 유찰된 이후 감정가 대비 78%에 매각됐다. 지목은 '임야'로 평당 14~15만 원 정도였다. 아무래도 추가적인 토목공사도 해야 하고 집도 지어야 하니까 그만큼 유찰된 것 같다.

 

교동면 대룡리

대룡리는 교동도의 중심이라고 하고 싶다. 잠깐 교동도를 찾는 사람들은 대룡시장만 보고 돌아가지 않을까. 이번 물건은 '공매' 물건으로 대룡시장에서 1km 이내에 있었다.

 

경매 물건지로 가는 길

 

잠시 쉬어갈 곳이 있었다.

 

여기까지도 강화 나들길이 있었다.

 

공매 물건과 별 관련이 없는 사진. 주변 풍경을 찍어봤다.

 

교동도는 아직까지 이런 모습이 많았다. 그나마 교동대교가 개통되어서 찾는 사람들이 크게 늘어났을 것이다. 교동대교는 착공이 2008년 9월, 완공이 2014년 7월로 나온다. 교동대교 건설이 발표된 시점과 2008년 9월 전후가 선제적으로 투자할 시점이 아니었을까. 2차적으로는 완공 무렵? 착공 무렵 투자를 했다면 참 오랜 시간을 기다려야 했을 것이다.

 

나무

 

가는 길에 논 근처에 이런 게 있었다.

 

뭔지 모르겠다. 스피커처럼 생긴 것 같으면서도... 기지국 같은 통신장비인지... 마을방송용? 새 쫓는 용도? 기지국? 북한 공습경보용? 정체가 궁금하다.

 

주변은 이런 논이었다.

 

5월에는 모내기하기 전이었나. 이번에 갔을 때 논의 모습은 추수하기 직전의 모습이었다. 다음 글에서 그 모습을 확인할 수 있을 것이다.

 

 

 

시장에서 조금만 벗어나도 전형적인 농촌의 모습이었다. 장기적으로 바라봐야 할 곳이다. 아니면 평화산업단지가 생기는 대박을 기대하거나.

 

공매로 나왔던 곳이다. 토지와 건물이 함께 나왔었다. 기록을 보니 취소가 5번, 유찰이 4번 있었다. 감정가 대비 80% 정도에 매각됐고, 건물의 가치를 무시하고 평당 31만 원 정도였다.

 

건물은 폐가 같았다.

 

최대한 가까이 접근해 봤는데...

 

이미 매각된 지 한 달 정도 지난 시점이라 누군가가 끈으로 막아놨다. 원래 막아놓은 것인지 낙찰자가 막아놓은 것인지...

 

아무튼 들어가기도 무서울 것 같다. 그래도 중심지에서 가까우니 장기적으로 가치가 오르지 않을까.

 

돌아가는 길

 

공매 물건지와 완전 분위기가 달랐다.

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지난 7월 27일 서울동부지방법원 경매 결과를 올려본다.

 

이날도 법원 현장에 가보려고 했으나 사정상 못 갔다. 법원에는 경험 삼아 몇 번 가본 뒤 매각 결과만 분석해도 충분할 것 같다는 생각도 들었다. 그래도 현장에 직접 가보는 것이 경매에 더 관심을 갖게 된다. 이날 법원에 다녀왔다면 이 글도 2~3일 이내에 올렸을 텐데 지금에서야 올린다.

 

7월 27일 동부지법에 예정된 물건은 총 45건이었다. 그중 매각된 것이 13건이다. 나머지는 유찰 30건, 취하 1건, 변경 1건이다. 매각된 13건 중 상가, 자동차, 단독주택을 제외한 나머지 물건들은 대부분 감정가를 넘는 가격에 낙찰됐다. 아파트는 여전히 인기가 많았고 지식산업센터의 매각 결과도 인상적이었다.

 

 

2019타경22**

성동구 성수동2가

대선에이팩센터

 아파트형공장

대지 4.625평

건물 18.277평

 

성수동에 있는 아파트형 공장이 경매로 나왔다. 요즘에는 지식산업센터라고 부른다. 감정가가 4억 원인데 5억 원을 조금 넘는 가격에 낙찰됐다. 감정가의 125% 정도이다. 34명이나 입찰했다. 계속되는 주거용 부동산에 대한 규제로 토지나 수익형 부동산인 지식산업센터에 대한 수요가 늘어나는 것을 보여준다.

 

성수동 지식산업센터 위치

성수동 지식산업센터는 성수역 2번 출구에서 5~6분 거리에 있다. 이 물건은 임장을 가려고 했었는데 결국 못 갔다. 바로 맞은편에 아이에스비즈타워라는 지식산업센터도 있다.

  

 

2019타경542**
송파구 문정동
문정역테라타워

아파트형공장
건물 15.403평

 

사건번호 순서대로 정리를 하려다가 지식산업센터를 먼저 정리하기로 했다. 그렇게 하는 것이 앞의 물건과 더 쉽게 비교할 수 있게 해 준다. 문정동에 있는 지식산업센터가 경매로 나왔는데 감정가와 낙찰가가 성수동 지식산업센터와 비슷한 수준이다. 감정가는 4억 5백만 원, 낙찰가는 5억 원에 조금 못 미친다. 감정가의 약 123%이다. 총 26명이 입찰했다.

문정동 지식산업센터 위치

문정동 지식산업센터는 문정역 바로 옆에 있다. 지도상 A동과 B동이 있는 것으로 나오는데 경매로 나온 물건은 A동에 있다. 또 바로 옆에는 서울동부지방법원과 서울동부지방검찰청이 있다. 이미 매각된 물건이지만 나중에 동부지법에 가면서 그 주변 지식산업센터도 둘러볼 생각이다.

 

요즘 수도권에 지식산업센터가 우후죽순 생기고 있다. 동탄, 오산, 안양, 의정부까지. 이러한 공급에 대한 수요가 어느 정도 있을지 모르겠다. 서울 오피스에도 공실이 많다던데... 그래도 성수동 지산이나 문정동 지산은 나중에 하나 소유하고 싶은 욕심이 난다.

 

 

서울동부지방법원은 원래 구의역 근처에 있었다. 2017년 3월에 현재의 위치로 이전했다. 서울동부지법 이전에 발표된 시기에 문정역 주변에 투자를 했다면 수익을 얻지 않았을까. 수도권에 있는 한 법원도 신도시로 이전을 하는 것 같던데 좀 더 관심을 가져야겠다는 생각이 든다.

 

구의동 서울동부지법 철거 현장

위 사진들은 2020년 8월에 찍은 것으로 예전에 서울동부지방법원이 있었던 곳이다. 가려져 있어서 철거가 끝났는지 진행 중인지 알 수 없지만 엄청난 변화가 예상된다. 공공기관이 이전하는 지역이나 이전한 지역 모두 관심을 가질 필요가 있다.

 

 

2019타경24**
강동구 길동
오피스텔
대지 1.449평
건물 5.932평

 

임차인이 낙찰을 받은 물건이다. 선순위 임차인이 있는 물건으로 감정가가 보증금보다 조금 낮았다. 2회 유찰된 이후 결국 임차인이 낙찰을 받았다. 부동산 가격이 하락하면 앞으로 이런 물건이 더 많이 경매로 나올 것이다.

 

 

2019타경28**
송파구 문정동
문정래미안아파트 상가동
근린상가

 

문정래미안아파트 상가동 1층에 있는 상가 4개 호실이 경매로 나왔다. 물건번호 (1)호와 (2)호는 유찰됐고, (3)호와 (4)호는 이번에 매각됐다.

 

(3)호
대지 7.729평

건물 12.291평

감정가 502,000,000원
낙찰가 391,560,000원

 

1명 입찰, 감정가 대비 78%

(4)호
대지 20.376평

건물 32.401평

감정가 2,057,000,000원
낙찰가 1,327,700,000원

 

1명 입찰, 감정가 대비 64.55%

문정래미안아파트 위치

참고로 문정래미안아파트는 1,696세대이다. 직접 가봐야 확실히 알 수 있겠지만 남측으로 길 건너에 문정 초등학교와 문정 중학교도 있고 상가 입지는 나쁘지 않은 것 같다.

 

 

2019타경503**
강동구 암사동
주택
토지 33.668평
건물 61.147평

 

강동구 암사동에 있는 주택이다. 예전부터 관심을 갖고 있던 물건인데 임장을 가지 못한 물건이다. 감정가는 약 5억 7천만 원. 낙찰가는 4억 8천5백만 원이다. 12명이 입찰해서 감정가의 약 85%에 낙찰됐다.

 

 

2019타경504**
강동구 천호동
근린상가
건물 55.209평

 

천호동에 있는 근린상가이다. 사진상 상당히 낡아 보였는데 1981년 건물이다. 감정가는 4.93억. 낙찰가는 4억 원이 조금 넘어 감정가의 82.05%이다. 6명이 입찰했다. 자세히 살펴봐야 알겠지만 재개발/재건축을 노리고 입찰하지 않았을까 하는 생각이 든다.

 

 

2019타경527**
강동구 성내동
빌라
대지 9.989평
건물 16.616평

감정가 384,000,000원
낙찰가 372,500,000원
차순위 308,000,000원

 

강동구 성내동에 있는 빌라이다. 요즘 성내동 빌라도 하나둘 경매로 나오고 있다. 2명이 입찰했는데 낙찰가가 차순위 금액보다 6천만 원 이상 높다. 무슨 사연이 있는지... 시세 조사를 잘못한 것인지... 낙찰자는 아쉬울 것이다.

 

 

2019타경540**
광진구 중곡동
중곡아파트
대지 11.159평
건물 16.901평

감정가 326,000,000원
낙찰가 385,000,000원
차순위 383,896,700원

 

광진구 중곡동에 있는 아파트이다. 1976년에 준공된 오래된 아파트이다. 그럼에도 25명이나 입찰했다. 이전 물건과 달리 차순위와 근소한 차이로 낙찰됐다. 재건축을 생각하고 입찰하지 않았을까. 이미 매각된 물건이지만 나중을 위해 임장을 한번 가보고 싶은 물건이다.

 

중곡아파트 위치

중곡역에서 10분 이내 거리에 있고 중랑천에서도 가깝다. 근처에 초등학교도 2개나 있다.

 

 

2019타경544**
강동구 둔촌동
승용차

감정가 6,000,000원
낙찰가 2,961,000원
차순위 2,758,000원

 

자동차도 하나 매각됐다. 2008년식 제네시스로 주행거리는 292,535km이다.

 

 

2019타경544**
광진구 자양동
더샵스타시티
아파트
대지 8.42평
건물 38.705평

감정가 1,340,000,000원
낙찰가 1,551,000,000원

 

건대입구역 근처에 있는 아파트인데 7명이 입찰해서 감정가의 115.75%에 낙찰됐다. 10억이 넘는 아파트라서 다른 아파트들에 비해서 입찰자수가 적은 것일까.

 

더샵스타시티아파트 위치

길 하나만 건너면 건대입구역이 있고 건대병원도 있다. 주변에 이마트, 영화관, 백화점도 있다.

 

 

2019타경545**
송파구 가락동
극동아파트
대지 27.709평
건물 45.296평

감정가 1,325,000,000원
낙찰가 1,450,000,000원

송파구 가락동에 있는 극동아파트이다. 1984년 준공. 6명이 입찰해서 감정가 대비 109.43%에 낙찰됐다.

 

가락동 극동아파트 위치

개롱역에서 5분 거리이다. 상가 물건이 매각된 문정래미안아파트도 보인다. 언제 하루 날을 잡아서 서울동부지법에 갔다가 문정동 지산, 문정래미안아파트, 가락극동아파트를 모두 보고 와야겠다.

 

 

2019타경546**
광진구 중곡동
빌라
대지 6.489평
건물 6.207평

감정가 216,000,000원
낙찰가 230,000,000원

 

마지막 물건으로 광진구 중곡동에 있는 빌라이다. 빌라인데 감정가의 106.48%에 낙찰되다니 무슨 일인가 싶었는데 임차인이 낙찰을 받은 것으로 추정된다. 역시 감정가보다 보증금이 높은 안타까운 사연이 있는 물건이었다.

 

 

이렇게 2020년 7월 27일 서울동부지법에서 매각된 물건들을 정리해봤다. 귀찮아서 안 하려다가 일요일에 시간이 있어서 정리를 했는데 역시 이렇게라도 정리를 하니까 도움이 됐다. 성수동 지산, 문정동 지산, 중곡동 중곡아파트, 송파구의 아파트들로 임장을 가보고 싶다는 생각이 들었기 때문이다. 이런 경험이 앞으로 2~3년은 더 쌓여야 할 것 같다.

 

 

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서울북부지방법원에 다녀왔다.

 

부동산 경매에 입문한 이후 드디어 법원에 다녀왔다. 초반에는 평일에 시간을 내기 힘들어서 법원에 가볼 생각도 못했는데 올해부터는 평일에도 시간을 낼 수 있어서 매달 한번 정도는 법원에 가서 경매 현장을 확인하기로 목표를 세웠다. 그러나 코로나를 핑계로 미루고 또 미루다가 서울북부지방법원 일정과 시간이 맞아 다녀온 것이다. 앞으로 다른 법원들도 하나씩 찾아갈 생각이다.

 

 

서울북부지방법원 위치

 

도봉역에서 서울북부지방법원 가는 길

도봉역 3번 출구로 나가면 바로 있다. 법원에 처음 와서 어디로 가야 할지 몰랐는데 안내판에 자세히 적혀있었다. 서울북부지방법원에 청사동, 민원동, 법정동이 있는데 법정동으로 가면 '입찰법정'이 있다. 위 지도상 3번 출구로 나와서 서울북부지법으로 갈 때 정면에 보이는 건물이 민원동이고 우측에 있는 건물이 법정동이다. 빨간선으로 거리 표시가 되어있는 것이 법정동 가는 길을 나타낸 것이다.

 

주차장도 있는데 주차장에 대해선 나중에 차를 직접 가져가 본 이후 글을 써보겠다. 서울북부지법 홈페이지에도 주차장 관련 정보가 안 나와있다. 사전에 알아봤을 때 주 5일제로 요일별 주차 제한도 있고 3개월 이내에 3회인가 2시간 이상 주차를 하는 경우 당분간 주차를 못한다는 그런 제도도 있다고 봤다.

 

수락산역에서 서울북부지방법원 가는 길

 수락산역에서도 갈 수 있는데 10분 이상 걸린다.

 

좌) 도봉역에서 갔을 때 나오는 표지판, 우) 수락산역에서 갔을 때 보이는 법원 입구 표지판

좌측 사진에 나온 것처럼 경매 입찰을 위해서는 입찰법정이 있는 법정동으로 가면 된다. 그리고 법원에는 신한은행이 있어서 경매를 하는 사람들은 입찰 보증금을 수표로 발행하기 위해 신한은행 계좌를 터놓는다는데 서울북부지법에는 NH농협이 있었다. 다른 글을 보니 서울북부지법 옆에 있는 서울북부지방검찰청 건물에 신한은행이 있다고 한다.

 

 

경매 입찰 진행 절차 및 소요시간

 

서울북부지방법원의 경우 경매 입찰 시간이 10시부터 11시 10분까지라고 한다. 10시에 도착하려고 했는데 거리가 좀 있어서 11시 조금 전에 도착했다. 생각보다 사람들이 많았다. 법정동 건물에 들어가자마자 우측으로 가면 된다. 의자가 쭉 있고 입찰법정으로 들어가는 문이 있다. 그 위에 CCTV가 있어서 법정 현황을 볼 수 있다.

 

사진을 찍으면 안 된다고 봐서 사진을 안 찍었는데 입찰법정 안으로는 커피 등도 가지고 들어갈 수 없고 사진도 찍을 수 없지만 입찰법정 밖 대기하는 곳에서는 자판기도 있어서 커피를 마실 수도 있고 사진을 찍어도 괜찮은 것 같다. 다른 글을 보니 사진을 잔뜩 올렸다. 

 

 11시 10분에 입찰을 마감하고 입찰법정 안에서 법원 직원들이 사건별로 입찰봉투를 정리한다. 11시 35분쯤 이날 진행되는 사건들을 쭉 불러줬다. 입찰법정에서 마이크에 대고 하는 말이 밖의 대기하는 곳에서도 들리는데 그리 잘 들리는 편은 아니라 사건번호가 잘 안 들릴 때도 있었다. 

 

이날 서울북부지방법원 본원 5계, 8계, 9계에서 총 109개의 경매 사건이 입찰기일이었는데 사람들이 입찰한 29개의 사건들만 진행됐다. 마이크 소리가 잘 안 들릴 때도 있어서 당일 현장에서는 총 몇 개의 사건들이 진행됐는지 직접 확인하지 못했고 집에 돌아와서 유료경매정보사이트에서 낙찰된 건수를 확인했다. 입찰법정 안을 비추는 CCTV 외에 따로 모니터를 두 개 정도 설치해서 경매 사건 번호, 낙찰가 등을 표시해주면 좋을 것 같았다. 

 

아무튼 이날 진행되는 경매 사건 번호들을 쭉 불러주고 마무리 정리를 더 하고 11시 50분쯤부터 개찰이 시작됐다. 가장 많은 사람들이 입찰한 물건을 먼저 개찰했는데 이날은 세 건이었다. 그 이후에는 6명 이하로 입찰한 물건들을 특별한 순서 없이 개찰하는 것 같았다. 마지막 경매 물건으로 일정이 끝난 것이 무려 1시 20분이었다.

 

부동산 경매에 입문하는 사람이라면 경험삼아 한 번 정도는 10시 이전에 도착해서 모든 물건의 개찰이 끝날 때까지 지켜보는 것도 의미가 있으리라 생각한다. 개인적으로 이번 법원 경매 현장 방문을 통해 동기부여가 많이 됐다. 아래에서 몇몇 경매 물건들을 소개할 예정인데 내가 관심을 갖고 있었던 물건도 몇 개 있다. 그런 물건들을 낙찰받아 가는 사람들을 직접 보니까 더 많이 공부하고 노력해야겠다는 생각이 들었다. 입찰법정을 나오며 대출 이모님들에게 둘러싸이는 낙찰자들을 보며 부럽기도 했다.

 

이렇게 한번 전체적인 과정을 경험한 후 그 다음부터는 10시나 11시쯤 법원에 도착해서 경매 물건 두세 개 정도 개찰되는 것을 보고 빠져나오는 식으로 경매 현장을 경험할 수도 있을 것이다. 아니면 입찰표 작성은 생략하고 좀 더 여유롭게 구경하고 싶다면 아예 12시 넘어서 도착하면 될 것이다.

 

 

인상적이었던 경매 물건들 및 관심 물건들

 

 

2019타경107***

중랑구 묵동

신내아파트

건물면적 59.76

 

무려 25명이 입찰했던 물건이다. 1회 유찰된 이후 최초 감정가보다 약 4450만 원 높은 463,555,800원에 낙찰됐다. 차순위는 그보다 약 185만 원 정도 낮다. 감정가보다 4천만 원 이상 높은 가격에 낙찰되자 여기저기서 사람들의 탄성이 들렸다. 나 역시 뭐 이렇게 비싸게 낙찰을 받나, 역시 아파트는 경쟁이 심해 경매로 사는 의미가 없다 라고 생각을 했다. 그런데 집에 돌아와서 확인해보니까 감정가의 약 110%에 낙찰받은 것일 뿐 시세 또는 시세보다 조금 낮은 가격에 적절하게 낙찰을 받은 것이었다. 최근에 같은 동 같은 면적의 아파트가 4억 8천만 원에 거래된 사례도 있었다.

 

중랑구 묵동 신내아파트 위치

위치를 확인해보니 입지도 나쁘지 않았다. 지하철역도 10분 정도 거리에 있고 가까운 곳에 길을 건너지 않고 갈 수 있는 초등학교도 있다. 중학교와 고등학교도 가까운 곳에 있다. 1996년에 지어진 아파트라 연식은 좀 되지만 6억 이하의 아파트라 거래도 잘 이루어질 것 같다.

 

 

2019타경110***

성북구 돈암동

한신아파트

건물면적 132.96

 

두 번째로 개찰된 물건 역시 아파트였다. 17명이 입찰했다. 역시 1회 유찰된 이후 감정가보다 약 3900만 원 높은 828,860,000원에 낙찰됐다. 차순위는 약 1500만 원 정도 낮다. 이 두 번째 물건의 낙찰 결과가 나왔을 때도 여기저기서 탄성이 들렸다. 아파트들이 연이어 감정가보다 4천만 원 정도 높은 가격에 낙찰되니 그럴 만도 했다. 그런데 이번 물건 역시 비싸게 낙찰받은 것은 아니었다. 집에 돌아와서 확인해보니 인근 동의 같은 면적인 저층 물건의 호가 8억 7천만 원, 중층 물건의 호가가 9억 원이었다. 최근의 서울 지역 아파트 매매가 상승과 경매 시장에서 아파트의 인기를 반영한 결과였다. 

 

성북구 돈암동 한신아파트 위치

 

 

2019타경110***

중랑구 묵동

주택

토지 39.991평

건물 42.831평

 

10명이 입찰해서 감정가의 100.84%에 낙찰됐다. 이 물건은 아직 임장을 가진 못했지만 관심물건으로 지켜보던 것이었다. 1970년에 지어진 건물의 가치를 무시하고 낙찰가로 토지 가격을 계산하면 평당 약 1830만 원 정도이다. 잘만 활용하면 몇 억 이상의 수익을 가져올 수 있지 않을까.

 

 

2019타경107***

성북구 삼선동1가

주택

토지 26.802평

건물 15.694평

 

1명이 입찰해서 감정가의 82.09%에 낙찰됐다. 이 물건은 나도 임장을 다녀온 관심물건이었다. 어떻게 활용할 수 있을지 떠오르지 않았던 물건인데 낙찰자는 어떻게 활용할지 궁금하다. 이해관계인일 수도 있겠다.

 

 

2020타경***

노원구 하계동

극동아파트

지분 매각

 

아파트 지분 매각이다. 6명이 입찰해서 감정가보다 약 426만 원 정도 더 쓴 법인이 낙찰받았다. 차순위는 감정가보다 약 300만 원을 더 썼다. 지분으로 수익을 내는 방법과 절차를 잘 알고 있는 경매 고수들이 입찰을 한 것 같았다.

 

 

2019타경58**

강북구 미아동

주택

건물 23.97평

 

단독 입찰해서 감정가의 세 배에 가까운 278.96%에 낙찰됐다. 이 물건도 임장을 갈 예정인 관심물건이었다. 토지는 매각제외, 건물만 매각이지만 토지소유자가 서울특별시였다. 경매에 입문하고 이런저런 물건들을 검색할 때 이와 비슷한 물건이 감정가 대비 3~4배에 가까운 가격에 매각된 것을 본 적이 있다. 그래서 이 물건도 4~5명 이상이 입찰해서 감정가의 3~4배에 낙찰될 것으로 예상했었다. 재개발 지역에 직접적으로 포함되지 않아서 의외의 결과가 나온 것일까.

 

 

2019타경53**

노원구 월계동

도로

 

물건번호 (1)호부터 (4)호까지 도로 4개가 경매로 나왔다. 수차례 유찰된 끝에 모두 감정가의 26~27% 정도에 낙찰됐다. 다양한 물건에 관심을 가져야 한다는 가르침을 준 물건이었다. 묵혀두면 언젠가 빛을 보겠지만 1억 원에 가까운 돈을 묵혀놔야 한다. 3천만 원짜리도 있긴 하다. 대출을 받는 방법도 있다. 도로의 경우 대출이 얼마나 나올지 공부할 필요가 있다.

 

 

2020타경100***

도봉구 쌍문동

승용차

 

요즘 자동차 경매에도 관심을 갖고 있다. 중고차에 관한 지식을 쌓아야겠지만 자동차 경매에서도 몇백만 원의 수익을 얻을 수가 있다. 실수로 보증금을 날려도 부동산에 비해 타격도 적다. 아파트에 입찰했다가 보증금을 날리면 몇천인데 자동차는 몇백 수준이다. 저렴한 경우 몇십만 원. 그만큼 수익도 낮긴 하다.

 

 

임차인이 낙찰받은 물건들

 

마지막으로 세입자가 낙찰받은 물건들이 있었다. 2건인줄 알았는데 자세히 보니까 3건이다. 29건 중 3건이면 10% 수준이다. 그만큼 깡통주택이 많아진다는 것일까. 몇주 전에 PD수첩에서 강서구 빌라를 다뤘다. 신축 빌라를 분양하는데 명의만 빌려주고 몇 백을 리베이트로 받아 수십개의 빌라를 소유한다. 자금은 세입자를 구해 전세보증금으로 해결한다. 결국 임차인들이 손해를 보게 된다. 경매 시장에서도 특히 빌라의 경우 감정가보다 전세보증금이 높은 사례가 가끔 있다. 세입자의 피해는 고려도 안 하고 임차인에게 떠넘기거나 경매로 넘기면 된다는 마인드를 가진 악덕 건물주도 있다.

 

이번에 임차인이 낙찰 받은 물건들 3건 모두 임차인이 경매를 신청했다. 1건은 전세보증금보다 감정가가 낮았다. 나머지 2건은 전세보증금보다 높은 가격에 임차인이 낙찰받았다. 1건은 단독 입찰로 낙찰을 받은 것이라 아쉽다. 자세한 사연은 알 수 없지만 조금 더 낮은 가격을 썼다면 피해를 최소화할 수 있었을 것이다. 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 다른 목적으로 접근하는 사람들도 있으니 조심해야 한다.

 

 

구내식당

 

1시가 넘을 때까지 개찰 결과를 지켜보고 구내식당으로 갔다. 운영시간은 11시 30분부터 1시 30분까지지만 외부인은 12시 30분부터 이용할 수 있다. 가격은 4,500원. 

 

 

 

기타 에피소드들

 

입찰봉투에 입찰보증금을 넣지 않아서 무효가 된 사례가 있었다. 일부러 연습하려고 안 넣은 것인지... 차순위는 어차피 확인을 안 한다고 안 넣는다는 말도 있었다. 최저매각가 미만으로 입찰한 사례도 있었다. 이것도 연습한 것인지... 실수인지 모르겠다. 그리고 입찰금액을 덧칠로 수정하여 무효가 된 사례가 두 건 있었다. 현장 분위기를 보고 입찰가를 수정하다가 그런 것인지... 마지막으로 집행관이 최고매각가에 0을 하나 더 붙여서 말하는 바람에 사람들이 잠시 혼란스러워 했다. 8천 얼마인데 8억이라고... 나중에 수정하기는 했다. 입찰자가 0을 하나 더 붙여 써서 보증금을 날린 사례는 많이 들어봤는데 집행관이 그러다니 다들 잠깐 웃고 넘어갔다.

 

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  1. 관리자계정 2020.07.15 11:20 신고

    현장 방문기 포스팅은 처음 보는데 재미있네요! ㅎㅎㅎ

  2. P.H.Jeong. 2020.07.15 12:00 신고

    잘보고갑니다. 그저 감탄만.... 하고 갑니다.:) 정말 잘읽고가요:) 공부는 진짜 할께 너무 많네요ㅎㅎㅎ 마지막에피소드도 재밌게 잘읽고갑니다.!! 멋있으십니다.!! 응원합니다.!

    • 사용자 45FIRE 2020.07.15 12:09 신고

      감사합니다~!!
      저는 아직 경매 초보 병아리일뿐입니다 ㅎㅎ
      입찰법정에 가니까 고수들이 많다군요 ㅎㅎ

    • P.H.Jeong. 2020.07.15 12:10 신고

      ㅎㅎㅎㅎ 45fire님이 병아리라고 하시면...ㅠㅠㅎㅎㅎ 저는 달걀정도 되겠네요;;ㅎㅎ 아니죠 ㅎㅎ 그 이전단계일까요.. 항상 탐방도시고 발전하고 성장하시는 모습 너무 멋있으세요!!!

    • 사용자 45FIRE 2020.07.15 12:16 신고

      감사합니다
      각자 자기만의 분야가 있는거죠 ㅎㅎ
      더욱 노력해야겠습니다
      점심 맛있게 드시고 좋은 하루 되세요

  3. 리뷰쏙 2020.07.16 13:27 신고

    잘 보았습니다.
    오늘도 목요팅하세요.^^

  4. 아리땁다 2020.07.16 15:10 신고

    경매에 대해 배워 보려면 어떻게 시작을 하는 것이 좋을까요? 요금 자꾸 경매 배워 보실분 10시출근~4시퇴근 문구에 끌립니다.

    • 사용자 45FIRE 2020.07.16 15:43 신고

      글쎄요... 거기는 뭐하는 곳인지 모르겠네요. 부동산 경매를 시작하려면 경험담 위주의 책을 먼저 읽어보면 도움이 될거에요. 자녀가 있는 여성분이라면 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기> 같은 책도 있어요. 아니면 요즘에는 유튜브 동영상도 많아요. 제가 어제 본 동영상은

      [월세 500만원 받는 부자엄마] 부동산 경매로 3년 만에 월세 500만원 받는 아이 셋 전업주부의 부동산 재테크 이야기

      이거 입니다. ㅎㅎ 경매에 입문했다가 실패하고 떠나는 사람도 있지만 독하게 하면 2~3년 안에 많은 것을 이루기도 하네요.

      부동산 경매의 어두운 면을 다룬 책으로 <위험한 경매> 시리즈도 있으니 혹시 입문하시게 되면 참고하세요.

    • 사용자 45FIRE 2020.07.16 15:44 신고

      유튜브 제목을 잘못 올렸네요.
      같은 사람 동영상인데 제가 어제 본거는 24~25분짜리

      아이 셋 전업주부, 부동산 경매로 월세 500만원 받는 건물주 되다!

      이겁니다.

    • 아리땁다 2020.07.17 09:54 신고

      경매 배워보실 분 그 문구는 저희 동네 전봇대 또는 가로등에 많이 붙어 있습니다. ㅎㅎ 그냥 농담삼아 한 얘기였고요. 추천 영상 봐야겠네요 좋은 책 추천도 고맙습니다. 참고할께요.

  5. :), 2020.07.17 21:13 신고

    저도 경매 관심많아서 공부하려구 하구있는데 넘 반갑네요^^ 구독했으니자주뵈어요~

    • 사용자 45FIRE 2020.07.17 21:20 신고

      네 감사합니다
      경매 공부하시는 분을 만나서 정말 반갑네요
      저도 자주 들릴게요!

  6. 나은오 2020.07.24 17:12 신고

    저는 경매학원만 다녀보고 한번도 시도하지 못했는데.. 경험 나눠주셔서 감사합니다 ㅎㅎ구독했어요

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종로구 명륜동성북구 성북동에 다녀왔다.

 

경매 물건 3건을 선정했는데 모두 한양도성 순성길에서 그리 멀지 않은 곳에 있는 주택/빌라였다. 어쩌다 보니 서울성곽 주변 지역에 관심을 갖게 됐다. 집에서 서울성곽을 바라볼 수 있는 장점이 있지만 문화재 주변이라 개발이 제한되는 단점도 존재한다. 충신1구역, 사직2구역, 옥인1구역 등도 문화유산의 존재로 재개발에 부정적 영향을 받았다.

 

이번에 이동했던 경로이다. 혜화역 4번 출구로 나와서 혜화동로터리를 지나 성균관대학교 근처 명륜동까지 갔다. 걸어서 15분에서 20분 정도 걸리는 거리라서 종로5가역에서 마을버스를 타고 가는 것도 고려했었는데 아무래도 임장은 직접 발로 걸어다닐 필요가 있어서 덥지만 걸어서 갔다. 덕분에 명륜동의 분위기를 느낄 수 있었다. 경매 물건지로 가기 전 완만한 언덕길에 매력적이었다. 도로 주변으로 이런 저런 상점들이 있었는데 그런 모습이 왠지 마음에 들었다. 

 

명륜동 경매 물건지를 보고 서울성곽 주변으로 갔다. 잠시 쉬다가 내성과 외성을 오갈 수 있는 통로를 지나서 성북동으로 넘어갔다. 예전에 한양도성 순성길을 걸을 때도 지나갔던 곳이다. 그때 언젠가 다시 성북동 북정마을에 와봐야겠다는 생각을 했었는데 마침 이 근처에 경매 물건이 나와서 드디어 오게 된 것이다.

 

그런데 날이 너무 더워서 북정마을을 제대로 돌아볼 수가 없었다. 성북동 3대 돈까스집이 있는 거리로 내려와서 돈까스를 먹고 서울성곽의 흔적을 따라 걸어서 마지막 경매 물건지로 갔다. 이곳도 예전에 아무 생각 없이 지나갔던 곳이다. 서울성곽 바로 옆에 있는 빌라였다. 그렇게 마지막 물건을 보고 한성대입구역에서 일정을 마쳤다. 

 

혜화동로터리 근처의 아남아파트이다. 지나가면서 자세히 안 봐서 그저 저층 아파트인줄 알았는데 지금 카카오맵에서 확인해보니 최고층은 20층이다.

 

여기서 명륜길을 지나서 경매 물건이 있는 골목에 들어섰다. 명륜길의 독특한 분위기가 마음에 들었는데 지나가는 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 무척 아쉽다. 어떤 모습인지 궁금하다면 귀찮겠지만 로드뷰를 확인해보길 바란다. 도로 바로 옆으로 낮은 건물에는 음식점, 술집 같은 상점들이 있었고 그뒤쪽에는 빌라 같은 주거지가 있었다. 일부 근린주택도 있었다. 그냥 그런 분위기가 독특하게 느껴졌다.

 

경매 물건지로 가려면 이런 계단을 올라가야했다. 서울성곽 자체가 높은 곳에 있다보니 그 주변으로 임장을 가면 이렇게 계단을 올라가거나 언덕길을 걸어가야했다. 지금 뉴타운으로 개발된 곳들 중에도 과거에는 이런 모습이었던 곳이 있을 것이다.

 

종종 신축이 보이기도 했는데 대부분 오래된 집들이었다. 그래도 그렇게 오래된 건물은 아니었다.

 

종로구 명륜동 경매 물건이 있는 골목이다.

 

2019타경105***

종로구 명륜3가

주택

토지 및 건물 지분 매각

토지 2.32평

건물 6.837평

 

1회 유찰된 상태이고, 성곽마을 주거환경관리사업, 문화재보존영향검토구역(서울 한양도성)에 속한다. 하나의 필지에 세 개의 건물이 있는 등 다소 복잡한 물건이다.

 

경매 물건을 살펴보고 서울성곽쪽으로 올라갔다. 날도 더운데 언덕길, 계단을 올라가려니 무척 힘들었다. 위 사진상 위쪽에 있는 건물은 외관을 새로 페인트칠하고 내부 인테리어 공사도 했을 것 같다. 80년대나 90년대에 지어진 적색조 벽돌의 건물도 페인트칠만 새로 해도 새로운 느낌이 난다.

 

서울성곽으로 가기 전에 벤치가 있어서 잠시 앉아서 쉬웠다. 가까운 곳에 주택들이 모여있고 저멀리 성균관대학교와 서울타워까지 보였다. 적당한 높이의 건물을 짓는다면 전망이 나쁘지는 않을 것이다.

 

여기가 한양도성 순성길이다. 가까운 곳에 이런 문화유산이 있어도 좋을 것 같다. 

 

서울성곽 너머 성북동

 

서울성곽, 명륜혜화성곽

 

서울성곽에서 도심으로 내려가는 골목길에 이런 것들이 있었다. 그 골목길은 정비중이었는데 한양도성길 테마로 정비를 하는 듯 했다.

 

여기가 갈림길이었다. 위쪽으로 가면 와룡공원 탐방로이고 우측으로 가면 성곽 외부 탐방로였다.

 

이런 통로를 지나 성곽 바깥으로 나갔다.

 

성북동의 모습이다. 성북동에 부촌도 있는데 이렇게 오래된 지붕의 집들도 많았다.

 

다시 이런 문을 통해서 내려갔다.

 

 

2019타경91**

성북구 성북동

토지 및 건물 지분 매각

토지 1.385평

건물 1.77평

 

향후 개발 가능성이 있는 지역이라서 그럴까. 감정가의 무려 171.74%인 32,719,000원에 낙찰됐다. 법인이 낙찰을 받았고 차순위는 2500만원이었다. 언젠가 이 지역도 개발이 될거 같은데 역사문화환경보존지역에 속해서 어떻게 진행될지 모르겠다. 

 

경매 물건지로 가는 골목이 있는 도로이다. 차량 출입도 불가능한 곳인데 비교적 높은 가격에 낙찰됐다.

 

마을버스 정류장과 독특한 분위기의 건물들이 있었다. 햇살이 강하지만 않았어도 이 주변을 더 둘러봤을 것이다. 여기서 어떤 할아버지가 어디를 찾냐고 물었다. 조금 이상한 사람 같았는데 임장을 나오면 부동산뿐만 아니라 이런 저런 주민들을 통해 정보를 얻을 수 있다.

 

큰 도로를 따라 한 바퀴 돌고 내려갔다. 도로는 이런 모습이었다. 아무래도 주차공간이 부족할테니 도로 양옆으로 주차할 수 있는 공간을 만들어놨다.

 

도로 좌측 너머로 바라본 성북동의 모습이다. 가운데에 문화재 같은 것도 보이고 그 근처에는 고가의 주택들이 있었다.

 

오래된 집들과 저멀리 보이는 서울성곽. 여기까지 올라오는 마을버스가 중요한 역할을 할 것이다.

 

내려가는 길에도 종종 고가의 주택이 보였다. 한편으로는 도로 양옆의 주차공간 때문에 차량 통행에 어려움이 있을 것 같기도 했다. 역시 도로 때문에 우려했던 일이 생겼다.

 

언덕 아래에서는 중간 크기의 소방차가 한 대 올라오고 있었는데 위에서는 마을버스가 내려오고 있었다. 차들이 지나가면 계속 걸어갈 생각으로 잠시 걸음을 멈췄는데... 마을버스 기사가 나보고 주차공간에 주차를 못하게 세워놓은 폭 1미터, 높이 1미터 정도의 나무를 치워달라는게 아닌가. 머리로는 내가 왜 이걸 치워야하지 생각하면서도 몸은 이미 움직이고 있었다. 올라오는 차가 소방차니까 나도 협조를 했다. 나무를 치워주자 기사는 꾸벅 인사를 하고 지나가서 도로 옆으로 바짝 붙어서 차를 세웠다. 소방차도 한쪽으로 비켜서고 마을버스가 내려가고 소방차는 올라오고 상황이 끝났다.

 

큰 도로변으로 내려와서 서울성곽 단절구간을 지나서 마지막 경매 물건지로 갔다.

 

벽화가 오래된 지도를 그린 것 같았다.

 

 

2019타경88**

성북구 성북동1가

빌라

대지 8.095평

건물 16.278평

 

1회 유찰된 이후 246,000,000원에 매각됐다. 감정가의 약 90%로 법인이 낙찰을 받았다. 성북동 역사문화지구에 속해 있으며, 1995년에 사용승인된 건물인데 요즘 빌라처럼 지하에 주차장이 있는 것이 특징이다. 

 

4층 건물에 총 16세대. 지하주차장도 있다.

 

근처에는 이런 신축 빌라가 있었다. 경매 물건도 나중에는 철거하고 이렇게 새로 짓지 않을까.

 

서울성곽

 

소실된 구간을 복구한 건지 서울성곽 원형을 보존하지 못하고 성곽 위로 학교 등 건물이 지어져서 아쉽다. 이길을 따라 조금 더 걸어가면 서울성곽과 관련한 공사가 여전히 진행중이었다.

 

여기는 뭐하는 곳일까? 성북동 이안이라는 음식점이다. 음식점보다는 레스토랑이라고 해야 할까. 성북동 근처에서 밥 먹을 곳을 찾다가 발견한 곳인데 아쉽게도 오픈 시간이 저녁대라서 못갔다.

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  1. 아리땁다 2020.07.04 11:44 신고

    비가 좀 와서 그런지 날씨가 아주 쾌적합니다. 공기 상태도 요근래 보기 힘들었던 최고 좋음 상태네요. 주말도 최고 좋은 주말 되시길 바랍니다.

    • 사용자 45FIRE 2020.07.04 16:51 신고

      주말이라 번화가에 사람들이 많네요
      아리땁다님도 좋은 주말 되시길 바랄게요~!

    • 아리땁다 2020.07.04 16:57 신고

      이제는 번화가에 사람들이 많이 몰리면 불안한 마음부터 듭니다. 마스크 항상 착용하시고 코로나에 유의하시길 바래요^^

    • 사용자 45FIRE 2020.07.04 19:50 신고

      넵 감사합니다
      사람들도 지쳤는지 긴장이 풀린거 같아요 ㅎㅎ

  2. P.H.Jeong. 2020.07.04 19:36 신고

    잘보고갑니다.!!ㅎㅎ 정말로 많이다니시네요:) 저도 기관투자자일때 기업탐방 많이 갔었는데 ㅎㅎ 역시 직접 눈으로 봐야하는것 같습니다 ㅎ

    • 사용자 45FIRE 2020.07.04 19:51 신고

      다들 현장을 강조하더군요
      기업분석 잘 하시더니 역시 탐방까지 다니셨군요 ㅎㅎ

  3. P.H.Jeong. 2020.07.04 19:53 신고

    ㅠㅠㅠ 탐방은 좋았는데,,ㅠㅠ 대표님이 너무 급하셨던 분이시라... 탐방갔다와서 보고서쓰느니라 야근 했던 기억이 갑자기 나네요!ㅎㅎ ㅠㅠㅠ

    • 사용자 45FIRE 2020.07.05 08:59 신고

      ㅠㅠ 저도 가끔 쌓여있는 사진들 보면 숙제 같이 느껴질때가 있어요 ㅎㅎ
      그나마 일보다 자발적으로 하는거라 즐기면서 하게 되네요
      요즘은 또 다행히 클릭수도 늘어나서 ㅎㅎ
      좋은 휴일 되세요~!

  4. 리뷰쏙 2020.07.05 17:12 신고

    와~재건축 하면 좋겠네요.^^

  5. 민택2 2020.07.05 17:31 신고

    부동산 정보 좋네요~ 잘보고 갑니다~
    구독도 꾹~~~ 누르고 갑니다~

  6. 휘게라이프 Gwho 2020.07.06 12:50 신고

    한주의 시작도 해피하게 보내세요~ :-)
    저는 주말에 휴가 예약했어용 !! ㅎㅎ

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성북구 길음동에 다녀왔다.

 

원래는 장위동쪽을 보고 싶었는데, 미아사거리역 3분 거리에 경매 물건이 있어서 처음에는 미아사거리역 근처는 그저 지나가는 식으로 잠깐 볼 생각이었다. 그런데 래미안길음센터피스아파트를 보고 엄청난 충격을 받았다. 여기에도 이런 신축 아파트가 있었다니... 이곳의 과거의 모습은 기억에 없지만 그래도 새로운 모습이 놀라웠다. 장위동에 가는 것을 포기하고 이 주변 아파트 단지들을 돌아볼 생각까지 했다. 

 

미아사거리역 근처에서 이동한 경로이다. 4번 출구로 나와서 래미안길음센터피스아파트쪽으로 가서 미아동부센트레빌, 송천센트레빌을 보고 다시 돌아왔다. 골목길로 들어가서 경매 물건지를 보고 래미안길음센터피스 서측을 따라서 걸었다. 공사중인 롯데캐슬클라시아아파트 현장을 확인하고 결국 장위동으로 넘어갔다.

 

래미안길음센터피스아파트

2352세대
24개동
39층
2019.02 준공

 

가운데가 엄청 높아보였는데 최고층이 39층이다. 이 모습을 보고 충격을 받아서 경매 물건지를 잠깐 볼 생각을 잊어버리고 일단 아파트 단지들을 살펴봤다. 다른 신축 아파트들처럼 1~3층 규모의 상가와 아파트가 있었다. 경사 심한 곳에서는 특히 밑에 상가를 깔고 짓는거 같은데 아직 몇 군데 밖에 안 가봐서 정확히는 모른다. 조만간 상가 물건을 보기 위해 은평구 신축 아파트도 가볼 예정이다.

 

래미안길음센터피스아파트 반대쪽 길로 먼저 올라가봤다.

 

미아동부센트레빌아파트

480세대
8개동
15층
2006.04 준공

 

임장을 다녀와서 주변 지역 아파트들을 확인했는데 2000년에서 2010년 사이에 지어진 아파트들이었다. 이쪽 지역으로 올일이 없다보니 이 지역 아파트들에 대해 잘 몰랐다. 

 

다시 래미안길음센터피스아파트

 

우측으로 사진에 거의 안 나오는데 송천센트레빌아파트가 있었다.

 

송천센트레빌아파트
376세대
5개동
15층
2010.09 준공

 

전체적인 이미지가 래미안길음센터피스와 비슷해서 여기도 신축인줄 알았다. 도로변을 따라 상가들이 쭉 있었는데 부동산들이 대부분이었다. 그중에는 뉴타운 재개발 당시부터 영업을 했던 곳도 있을 것이다.

래미안길음센터피스아파트

 

아파트 입구 맞은편에 공사중인 건물이 있었다. 아마도 상가건물일 것이다. 아파트로 편입된 토지나 건물보다 신축 아파트 바로 옆에 붙어있는 토지나 건물이 가치가 더 오른다는 말이 생각났다.

 

이렇게 미아사거리역 근처 아파트들을 둘러보고 경매 물건지로 갔다.

 

 

2019타경45**

성북구 길음동

토지 25.108평

건물 17.103평

 

1차 입찰기일에 623,000,000원에 매각됐다. 감정가의 약 103% 정도였다. 1960년에 사용승인된 건물의 가치를 무시하고 계산을 하면 토지 가격이 평당 2500만원 정도이다. 미아사거리역에서 3분 거리라 역세권이라서 비싼가 했는데 재개발정비사업구역(신길음1구역)에 속한 건물이었다.

 

신길음1구역 위치도

 

미아사거리역 남서측이다. 

 

카카오맵으로 보면 음식점, 여관, 주택 등이 혼재한 곳이다. 신길음1구역에서 좀더 남서측으로 가면 주택들이 모여있는 곳이 있었다. 오래된 집도 있고 신축도 있었다.

 

신길음1구역 조감도

 

이렇게 바뀔 예정인데, 구역이 지정되어도 재개발 사업이 빨리 진행되는 것은 아니다. 신길음1구역도 10년 이상 시간이 흐른 것 같았다.

 

경매 물건이 있는 골목이다.

 

신축 아파트 도로변에서 골목으로 들어가면 이런 모습이었다. 

 

주택 뒤쪽으로 고층의 신축 아파트가 보인다.

 

아쉽게도 래미안길음센터피스아파트 서측 주변으로 사진이 없다. 

 

계속 걸어가자 롯데캐슬클라시아아파트 공사현장이 나왔다.

 

길음1 재정비촉진구역 주택재개발 사업

 

길음1구역이었다.

 

길음1구역 위치도

 

작은 사진을 확대해서 잘 안 보일 수도 있다. 원래 길음뉴타운이 있었고 그 서측으로 길음뉴타운 확장지구가 생긴 것 같다. 길음 뉴타운도 규모가 커서 일부 지역만 가본 적이 있다.

 

길음1구역 조감도

 

카카오맵상 길음1구역

 

길음1구역 옆으로 보이는 래미안길음센터피스아파트

 

아마도 후문일 것이다. 

 

저 멀리에는 또 다른 아파트가 보였다.

 

길음동부센트레빌아파트
1377세대
18개동
23층
2003.03 준공

 

길음 뉴타운에 속하는가 싶었는데 카카오맵을 확인하니까 여기도 길음 뉴타운 확장지구에 속한다. 올해 안에 길음뉴타운도 가봐야겠다. 아파트보다는 단독주택이나 빌라 위주로 경매 물건을 검색하다보니 아파트에는 관심을 안 두게 된다. 임장을 가는 지역의 아파트 물건도 검색을 해서 몇 개 알아가는 것이 더 효율적일 것 같다.

 

미아사거리역으로 돌아가는 길. 현대백화점이 보였다.

 

대로변에 현대백화점도 있고 이마트도 있었다. 지난 글의 삼선동1가도 이런 모습으로 변할 수 있을까.

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  1. P.H.Jeong. 2020.07.04 19:19 신고

    오늘도 잘 보고갑니다.!ㅎ

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성북구 삼선동1가에 다녀왔다.

 

가톨릭대학교성신교정과 한성대학교 사이에 있는 지역을 다녀왔다.

 

이동한 경로이다. 한성대입구역 3번 출구로 나와서 369성곽마을을 지나 서울성곽을 따라 완만한 언덕을 올라갔다. 서울성곽길 중 언덕이 본격적으로 시작되는 곳에서 다른 방향으로 가서 삼선공원으로 갔다. 삼군부총무당이 있었다. 거기서 계속 내려와서 경매 물건지를 살펴보고 내려왔다. 내려오는 길에 삼선SK뷰아파트가 보였다. 한성대입구역으로 돌아오는 길에 보이는 삼선골목시장도 사진은 못 찍었지만 분위기가 괜찮아 보였다.

 

성북구 삼선동1가에 재개발 사업을 검색해보니까 삼선 제5구역이 있었다. 삼선5구역은 위 사진에서 보이는 것처럼 한성대학교 북측에 있다. 아쉽게도 이번 경매 물건이 나온 곳은 삼선5구역에 속하지 않았다. 삼선5구역을 안 가봐서 비교할 수는 없지만 이번에 둘러본 곳도 노후된 곳이라 언젠가 재개발이 될 수 있을 것 같다. 다음 글에 올릴 길음/미아 뉴타운 사진을 보면 재개발의 매력이 느껴질 것이다. 

 

한성대입구역 3번 출구로 나와서 369성곽마을 지나서 완만한 언덕길을 계속 올라갔다. 서울 한양도성길을 걸었을 때 이 근처를 성곽쪽으로 지나갔던 적이 있다. 그때 369성곽마을 안내도를 보고 언젠가 한번 보러 오고 싶었는데 이번 기회에 오게 됐다. 하지만 그저 길을 따라 올라가서 369성곽마을을 제대로 못 보고 왔다. 성곽쪽 골목으로 더 들어가면 뭔가 색다른 것이 있었을까. 아직 과도기인지 모르겠다.

 

한성대입구역 3번 출구로 나왔다. 바로 성곽마을 한양도성 순성길 안내표시가 있었다.

 

커피빈 골목으로 들어갔다. 이길을 따라서 쭉 올라가면 한양도성 순성길과 만나게 된다. 생각보다 도로 폭이 넓었고 도로 양옆으로 차들이 주차되어 있었다. 몇몇 차에는 불법주차 경고문이 끼워져 있었다. 거주자 차량이 아니었을까.

 

우측 골목을 보면 골목길 끝으로 서울성곽이 보였다. 첫 번째 골목은 그냥 지나치고 다음에 나오는 골목을 찍은 사진인데 우측으로 두 번째 골목이 369성곽마을이다. 그쪽이 새로운 테마로 꾸며지고 있는지 모르겠다. 다음 기회에 자세히 돌아볼 생각이다.

 

좌측 골목은 이런 모습도 있었다. 여기도 그렇고 다음 다음글에 올릴 지역인 '장위동'도 그렇고 계단 가운데에 난간이라고 해야 하나. 이런 핸드 레일을 만들어 놓았다. 도시정비사업의 일환인지 모르겠다. 이런 시설 덕분에 고령층은 보다 수월하게 계단을 오르고 내릴 수 있을 것이다.

 

서울성곽의 모습이다. 

 

이 근처에 아스팔트 공사를 하고 있었다. 저 성곽 바로 앞이 한양도성 순성길 코스였던 것으로 기억한다. 

 

삼선동1가의 모습이다. 가까운 곳에는 한옥 지붕의 오래된 건물이 있는데 저 멀리에는 고층 아파트가 있다. 가운데에 잘 보이는 아파트가 '삼선SK뷰아파트'이다. 

 

위치상 정각사 같다. 이 근처에 내려갈 수 있는 아주 좁은 골목들이 있었는데 내려갈까 하다가 그냥 크게 한 바퀴 돌아서 내려오기로 했다. 

 

한양도성 순성길 서울성곽 바로 옆 도로이다. 순성길을 걷는 사람들이 이곳을 많이 지나갈 것이다. 여기도 낙산공원 근처 이화마을처럼 꾸며놓아도 괜찮을 것 같다. 그런 느낌이 나는 건물도 하나둘 보이긴 하는데 어떻게 변할지 궁금하다.

 

본격적으로 언덕길이 시작되는 곳까지 올라가서 좌측으로 내려갔다. 삼군부총무당쪽까지 갔다가 한성대입구역쪽으로 내려왔다. 

 

여기서부터 성곽을 따라가지 않고 좌측길로 내려왔다. 오래된 건물들이 많이 보였지만 오래됐다고 무조건 재개발이 되는 것도 아니다. 여러 이해관계자들이 있기 때문이다.

 

 이길을 쭉 따라가면 낙산공원이 나온다.

 

삼선어린이공원이다. 지도상 삼선공원이라고 나와있었는데 어린이집도 있고 문화재도 있고 작은 규모는 아니었다.

 

삼군부 총무당 안내문이다. 도대체 여기에 왜 문화재가 있나 궁금해서 앞부분만 자세히 읽어봤다. 삼선5구역인 한성대학교 북측 지역과 달리 이쪽에는 서울성곽 및 삼군부총무당이 있어서 개발에 어려움이 있을 수도 있겠다는 생각이 들었다.

 

잠시 쉬었다가 다시 길을 따라 내려갔다.

 

차 한대가 간신히 지나갈 정도인 길이었다. 이 정도 폭이면 진입하지 않는 것이 나을 것이다. 실제로 차가 한대도 없었고 골목이 시작되는 지점에는 구겨진 에어컨 실외기가 보였다. 차가 실수로 박았던 흔적이었다.

 

계단과 더 좁은 길이 나왔다. 언젠가 이 지역도 사라지게 될까. 삼선동1가를 보고 미아사거리역으로 이동했는데 그 지역 뉴타운을 보고 큰 충격을 받았다. 재개발이 제대로 진행된다면 그런 모습일까.

 

또 작은 공원이 있었고, 자율방범대 건물이 독특했다. 담에 가려서 잘 안 보이는데 건물 지붕이 한옥 기와 지붕이다.

 

도로를 따라서 내려가다가 경매 물건지가 있는 골목으로 갔다.

 

 

2019타경107***

성북구 삼선동1가

주택

토지 26.802평

건물 15.694평

 

1차에 유찰되고 2차 최저매각가는 194,929,000원이다. 대지는 감정가 기준 평당 900만원 정도이다. 건물 사용승인은 1960년이고 현재 '공가'로 탐문조사 되었다고 나와있다. 임차인은 2명이 등재되어 있는데 등기부를 확인하면 1명은 전소유자라는 것을 알 수 있을 것이다. 현소유자와도 관계가 있는 것으로 추정된다. 

 

잠시 골목을 돌아다녔는데 바닥이나 계단에 쥐며느리가 종종 보였다. 이날 흐려서 덥지 않아 다행히었는데 습해서 벌레들이 더 많이 보여던 것일까. 원래 벌레가 많은 곳인지... 쾌적한 주거환경을 위해서는 재개발이 되는게 바람직하다고 생각한다. 비용 문제가 남아있지만.

 

골목길을 내려와서 한성대입구역쪽으로 갔다.

 

대략적인 이동경로인데 도로변이라 사진이 없다. 

 

길을 따라 내려오는데 앞에 계단과 아파트가 보였다. 여기 저기 경사가 있어서 이런 구조가 나온거 같다.

 

삼선SK뷰아파트
430세대
7개동
15층
2012.04 준공

 

 

이렇게 삼선동1가를 둘러봤다. 한성대입구역으로 가는 길에 보이는 성북천을 따라 있는 삼선골목시장 등 여러 가게들은 독특한 분위기가 느껴졌다. 나중에 또 오게 된다면 그쪽도 돌아보고 싶고, 삼선5구역을 가로 지른 후 창신역쪽으로 길이 이어지는 것 같은데 그쪽 코스로도 가보고 싶다. 

 

이날은 덥지 않아서 돌아다니기 좋아 조금 무리를 했다. 당분간은 이렇게 돌아다닐 생각인데 하루 빨리 몇몇 지역을 관심 지역으로 특정하고 자세하게 파고 들고 싶은 생각도 든다.

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  1. 2020.07.02 13:05

    비밀댓글입니다

  2. P.H.Jeong. 2020.07.02 15:58 신고

    잘보고갑니다.!! 경매도 하시나봐요?? 대단하십니다...

  3. Jerry Jung 2020.07.02 21:45 신고

    낯익은 동네네요^^

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